KAJIAN VARIABEL PENENTUAN HARGA JUAL RUMAH DENGAN METODE TITIK IMPAS (BREAK EVEN POINT) : Studi Kasus: Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Kabupaten Bandung.

KAJIAN VARIABEL PENENTUAN HARGA JUAL RUMAH

DENGAN METODE TITIK IMPAS (BREAK EVEN POINT)

(Studi Kasus: Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Kabupaten Bandung)

TUGAS AKHIR

“Diajukan untuk Memenuhi Sebagian dari Syarat untuk Memperoleh Gelar Ahli Madya Program Studi D3 Teknik Sipil”

Oleh

RIZKY NURZAMAL 1000075

PROGRAM STUDI D3 TEKNIK SIPIL

JURUSAN PENDIDIKAN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS PENDIDIKAN TEKNOLOGI DAN KEJURUAN

UNIVERSITAS PENDIDIKAN INDONESIA

KAJIAN VARIABEL PENENTUAN

HARGA JUAL RUMAH DENGAN

METODE TITIK IMPAS

(BREAK EVEN POINT)

(Studi Kasus : Perumahan

Rancamanyar Indah Cibaduyut

Kabupaten Bandung)

Oleh Rizky Nurzamal

Sebuah tugas akhir yang diajukan untuk memenuhi salah satu syarat memperoleh gelar Ahli Madya pada Fakultas Pendidikan Teknologi dan Kejuruan

© Rizky Nurzamal 2014 Universitas Pendidikan Indonesia

Mega Nurul Ramadhani 1004624

KAJIAN VARIABEL PENENTUAN HARGA JUAL RUMAH DENGAN METODE TITIK IMPAS (BREAK EVEV POINT)

(Studi Kasus : Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Kabupaten Bandung)

DISETUJUI DAN DISAHKAN OLEH PEMBIMBING:

Pembimbing I

Ir.Hj. Rochany Natawidjana, MT NIP. 19561012 198503 2 001

Mengetahui,

Ketua Jurusan Pendidikan Teknik Sipil Ketua Prodi D3 Teknik,

Sipil,

Drs. Sukadi, M.Pd., MT. Drs. Odih Supratman, ST., MT. NIP. 19620809 199101 1 002 NIP. 19640910 199101 1 002

LEMBAR PERSETUJUAN DAN PENGESAHAN TUGAS AKHIR

KAJIAN VARIABEL PENENTUAN HARGA JUAL RUMAH DENGAN METODE TITIK IMPAS (BREAK EVEN POINT)

( Studi Kasus: Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Kabupaten Bandung)

RIKY NURZAMAL 1000075

Bandung, Januari 2014 Pembimbing,

Ir. Hj. Rochany Natawidjana, MT. NIP. 19561012 198503 2 001

Mengetahui,

Ketua Jurusan,

Pendidikan Teknik Sipil FPTK UPI

Drs. Sukadi, M.Pd., MT. NIP. 19640910 199101 1 002

Ketua Program Studi, D3 Teknik Sipil FPTK UPI

Drs. Odih Supratman ST., MT. NIP. 19620809 199101 1 002

PERNYATAAN

Dengan ini saya menyatakan bahwa Tugas Akhir dengan judul “Kajian Variabel Penentuan Harga Jual Rumah Dengan Metode Titik Impas (Break Even Point). (Studi Kasus: Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Kabupaten Bandung)”. ini beserta seluruh isinya adalah benar-benar karya saya sendiri, dan saya tidak melakukan penjiplakan atau pengutipan dengan cara-cara yang tidak sesuai dengan etika keilmuan yang berlaku dalam masyarakat keilmuan. Atas pernyataan ini, saya siap menanggung resiko/sanksi yang dijatuhkan kepada saya apabila kemudian ditemukan adanya pelanggaran terhadap etika keilmuan dalam karya saya ini, atau ada klaim pihak terhadap keaslian karya saya ini.

Bandung, Januari 2014 Yang membuat pernyataan

KAJIAN VARIABEL PENENTUAN HARGA JUAL RUMAH DENGAN METODE TITIK IMPAS (BREAK EVEN POINT)

( Studi Kasus: Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Kabupaten Bandung )

RIZKY NURZAMAL (1000075)

ABSTRAK

Perkembangan jumlah penduduk yang sangat pesat memacu perkembangan sarana dan prasarana yang dibutuhkan, salah satunya pemukiman atau rumah. Di Kabupaten bandung perkembangan pemukiman sangat pesat mengingat sangat banyaknya jumlah penduduk yang berdatangan ke Kabupaten Bandung. Selain sebagai Ibu Kota Provinsi Jawa Barat, Bandung juga memiliki lapangan kerja yang cukup banyak. Agar terjadinya kenyamanan dan keamanan bagi penduduk Kabupaten Bandung pemerintah dan pihak swasta membuka lahan untuk digunakan sebagai komplek perumahan atau pemukiman. Pembukaan lahan ini tidak semata-mata demi kepentingan salah satu pihak saja tetapi demi kepentingan umum. Tentunya dengan adanya harga jual dan pajak yang berlaku dapat membantu pemerintah dalam peningkatan pendapatan daerah.

Pada kajian ini penulis menggunakan metode penelitian dengan studi dokumentasi dan studi observasi. Penulis juga memberikan uraian atau kajian untuk menentukan harga jual rumah dengan menggunakan metode Titik Impas (Break Even Point). Perhitungan diperoleh dari sumber biaya pembangunan rumah pada salah satu komplek yang berada di Kabupaten Bandung yang didalamnya termasuk biaya tetap kantor pemasaran selama masa penawaran perumahan seperti biaya gaji pegawai, telepon, listrik, air, alat tulis kantor, biaya transportasi dan biaya tak terduga yang terjadi setiap tahunnya dan menggunakan analisis investasi. Maka diperoleh jumlah rumah yang berada pada titik impas, setelah didapat jumlah rumah yang berada pada titik impas maka dapat diketahui harga jual unit rumah yang sesuai dengan kondisi titik impas. Hasil dari kajian perhitungan kemudian diterapkan pada kondisi dimana harga jual yang berlaku pada saat ini. Pada Perhitungan kajian di Komplek Perumahan Rancamanyar Cibaduyut Kabupaten Bandung depelover mendapatakna kerugian, sehingga perlu peningkatan harga jual rumah agar berada pada kondisi titik impas.

DAFTAR ISI

Kata Pengantar ... i

Daftar Isi ... ii

Daftar Gambar ... iii

Daftar Tabel ... iv

Daftar Lampiran ... v

BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang ... 1

1.2 Identifikasi dan Perumusan Masalah ... 2

1.3 Tujuan Penelitian ... 3

1.4 Manfaat Penelitian ... 3

1.5 Batasan Masalah ... 3

1.6 Sistematika Penulisan... 4

BAB II KAJIAN PUSTAKA 2.1 Pendahuluan ... 5

2.1.1 Konsep Perumahan ... 5

2.1.2 Teori Permintaan ... 6

2.1.3 Pengertian Rumah ... 7

2.1.4 Klasifikasi Bangunan Gedung... 13

2.2 Konsep Ekonomi Teknik... 14

2.3 Biaya ... 16

2.3.1 Klasifikasi Biaya ... 16

2.4 Cash Flow (Diagram Alir Kas) ... 19

2.4.1 Metode penyusunan Cash Flow ... 20

2.5 Bunga ... 21

2.5.1 Perhitungan Bunga ... 21

2.5.2 Bunga Sederhana ... 21

2.6 Analisis Titik Impas (Break Even Point) ... 31

2.6.1 Manfaat Titik Impas ... 32

2.6.2 Keterbatasan Analisis BEP ... 33

2.6.3 Pendekatan BEP ... 34

2.7 Penyusutan (Depresiasi) ... 36

2.7.1 Dasar Perhitungan Depresiasi ... 36

2.7.2 Metode Depresiasi ... 37

BAB III METODE PENELITIAN 3.1 Jenis Penelitian ... 39

3.1.1 Objek Penelitian ... 39

3.1.2 Lokasi Penelitian ... 40

3.2 Metode Analisis ... 41

3.3 Metode Pengumpulan Data ... 43

3.4 Perhitungan Biaya Operasional ... 44

3.4.1 Biaya Tetap ... 44

3.4.2 Biaya Administrasi Umum ... 45

3.5 Perhitungan Penyusutan (Depresiasi) ... 49

BAB IV KAJIAN DAN PEMBAHASAN 4.1 Perhitungan Penentuan Harga Sewa Rusunawa Dengan Metode Titik Impas (Break Even Point). ... 50

4.1.1 Analisis Titik Impas (Break Even Point) Mencari Volume Unit. ... 51

4.1.2 Analisis Titik Impas (Break Even Point) Mencari Harga Jual Rumah Dengan Unit Hunian yang Ada Pada Saat Ini.. ... 58

4.2 Pembahasan Hasil Perhitungan Harga Jual dengan Menggunakan Metode Titik Impas (Break Even Point) . ... 60

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan ... 62 5.2 Saran ... 63

Daftar Pustaka ... iv

Lampiran

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Cash Flow Metode Diagram Berdasarkan Skala Waktu ... 20

Gambar 2.2 Ilustrasi Pemajemukan ... 22

Gambar 2.3 Diskonting ... 23

Gambar 2.4 Diagram aliran kas untuk mendapatkan P bila F diketahui. ... 25

Gambar 2.5 Deret seragam A dan nilai F yang bersesuaian. ... 26

Gambar 2.6 Diagram aliran kas untuk mencari P bila diketahui A selama N ... 27

Gambar 2.7 Diagram Aliran Kas Tidak Teratur ... 29

Gambar 2.8 Gambar Model BEP. ... 31

Gambar 2.9 Diagram Titik Impas ... 35

Gambar 3.1 Lokasi Perumahan Rancamanyar Indah ... 40

Gambar 3.2 Flow Chart ... 42

Gambar 4.1 Cash Flow Biaya Tetap ... 53

Gambar 4.2 Cash Flow Biaya Operasional ... 54

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Klasifikasi Bangunan Gedung ... 14

Tabel 2.2 Ringkasan Faktor Konveksi Diskrit ... 30

Tabel 3.1 Perhitungan Biaya Honorarium Pegawai ... 45

Tabel 3.2 Perhitungan Biaya Listrik ... 45

Tabel 3.3 Perhitungan Biaya Air ... 46

Tabel 3.4 Perhitungan Biaya Telepon ... 46

Tabel 3.5 Perhitungan Biaya Alat Tulis Kantor ... 47

Tabel 3.6 Perhitungan Biaya Transportasi ... 47

Tabel 3.7 Perhitungan Biaya Tak Terduga ... 48

Tabel 3.8 Perhitungan Jumlah Total Biaya Administrasi Umum ... 48

Tabel 4.1 Harga Pemabngunan Setiap Type Rumah ... 52

Tabel 4.2 Harga Bangunan ... 55

Tabel 4.3 Harga Jual Rumah ... 56

Tabel 4.4 Harga Jual Pada Komplek Perumahan Rancamanyar Indah ... 60

Tabel 5.1 Harga Jual Pada Komplek Perumahan Rancamanyar Indah ... 62

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 01 Surat Penunjukan Dosen Pembimbing. Lampiran 02 Lembar Bimbingan Tugas Akhir. Lampiran 03 Berita Acara Seminar

Lampiran 04 Surat Keterangan Perizinan Penelitian Lampiran 05 Rencana Anggaran Biaya Setiap Type Lampiran 06 Gambar Bestek

1

BAB I PENDAHULUAN 1.1.Latar Belakang

Bangunanadalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan. Menurut UU No 28/2002 : Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksiyang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atasdan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukankegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha,kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.

Rumah adalah bangunan untuk tempat tinggal manusia. Sedangkan perumahan adalah kumpulan beberapa buah rumah atau rumah-rumah untuk tempat tinggal. Perumahan tidak sekedar tempat berlindung tetapi juga adalah sebidang lahan tempat tinggal/residentialdengan peralatan yang ada di lokasi tersebut (air bersih, listrik, tempat sampah dan lain-lain) dan kemudahan yang memungkinkan pelayanan di luar lokasi (pendidikan, pusat kesehatan dan sebagainya) tempat bekerja dan fasilitas lainnya. Di daerah perkotaan masalah perumahan biasanya dikaitkan dengan kepadatan penduduk yang tinggi dan membutuhkan standar pelayanan yang tinggi bagi lingkungan sekitarnya.

Meningkatnya permintaan rumah khususnya di wilayah Bandung menyebabkan harga rumah menjadi meningkat. Meningkatnya permintaan rumah terjadi karena Bandung merupakan kota yang cukup banyak membuka lapangan pekerjaan sehingga banyak perantau yang datang. Semakin meningkat jumlah penduduk mengakibatkan kebutuhan rumah atau tempat tinggal meningkat pula. Hal ini menyebabkan banyaknya perumahan yang dibangun dengan harga yang bervariatif sesuai dengan keadaan dan fasilitas yang ditawarkan.

Harga jual rumah dibentuk melalui suatu proses negosiasi antara penjual dan pembeli, penjual menentukan harga rumah berdasarkan biaya yang dikeluarkan untuk membangun suatu rumah misalnya harga tanah, harga bahan bangunan, dan

2

harga komponen lain yang membentuk rumah tersebut. Sedangkan pembeli menentukan harga rumah yang akan dibeli berdasarkan kebutuhan mereka akan suatu rumah, misalnya akses ke pusat kota (tempat kerja), fasilitas rumah, luas bangunan, dan lain sebagainya.

Menurut WHO, rumah adalah struktur fisik atau bangunan untuk tempat berlindung,dimana lingkungan berguna untuk kesehatan jasmani dan rohani serta keadaan sosialnya baik untuk kesehatan keluarga dan individu (Komisi WHO Mengenai Kesehatan dan Lingkungan,2001).

1.2.Identifikasi dan Perumusan Masalah

Kota Bandung memiliki beberapa kelebihan baik dalam segi lokasi, topografi, cuaca dan lain sebagainya. Hal ini menyebabkan banyaknya para perantau yang berdatangan dan meningkatkan kebutuhan akan perumahan. Disinilah banyaknya para pengembang yang membuka lahan untuk mendirikan perumahan dengan harga dan fasilitas yang beragam. Disini penulis menemukan beberapa masalah sebagai berikut :

1. Faktor – faktor penyebab perbedaan harga rumah ? 2. Variabel apa saja yang menentukan harga rumah ?

Berdasarkan hal tersebut maka permasalahan utama yang diangkat dalam penelitian ini adalah variable penentuan harga jual rumah pada komplek Perumahan Rancamayar Indah.

3

1.3.Tujuan Penelitian

Dalam penyusunan tugas akhir ini penulis ingin mencapai beberapa tujuan diantaranya :

1. Mengkaji biaya yang mempengaruhi harga jual rumah. 2. Mengetahui variabel penentuan harga jual rumah

3. Memberikan informasi mengenai metode BEP sebagai penentuan harga harga jual rumah.

1.4.Manfaat Penelitian

Manfaat yang dapat diambil dari penyusunan tugas akhir ini, yaitu : 1. Memberikan informasi tentang hal apa saja yang harus diperhatikan

dalam memilih rumah yang sesuai dengan harga yang ditawarkan. 2. Membandingkan beberapa type rumah yang akan disajikan.

3. Mengetahui faktor-faktor penentu harga rumah di Bandung serta dapat dijadikan sebagai bahan pustaka, informasi dan referensi bagi yang memerlukan serta sebagai bahan rujukan untuk penelitian selanjutnya. 4. Menganalisis faktor-faktor yang menentukan harga rumah di Kabupaten

Bandung. 1.5.Batasan Masalah

Batasan masalah yang ditinjau oleh penulis adalah :

1. Harga rumah yang ditinjau adalah harga rumah yang tertera dalam brosur pada tanggal 5 September 2013.

2. Sarana dan prasarana yang disediakan seperti jalan, listrik, PDAM dan lain sebagainya sudah termasuk dalam harga jual rumah.

4

4. Produksi jumlah unit yang dibangun dan terjual selama 2 tahun dimulai pada tanggal 5 September 2013 dengan biaya jual dapat dilihat pada lampiran 05. 5. Bunga yang ditetapkan pertahun sebesar 10 % dengan asumsi tetap sama.

1.5. Sistematika Penulisan

Adapun sistematika penulisan dari peneliti terdiri dari 5 bab yaitu sebagai berikut:

BAB I : PENDAHULUAN

Bab ini berisis tentang latar belakang masalah, rumusan masalah, tujuan dan kegunaan penelitian, dan sistematika penulisan.

BAB II : TINJAUAN PUSTAKA

Bab ini berisi tentang landasan teori mengenai hal-hal yang ada dalam penelitian terdahulu, kerangka penelitian, dan hipotesis. BAB III : METODE PENELITIAN

Bab ini berisi tentang variabel penelitian, jenis dan sumber data, metode pengumpulan data, dan metode analisis data.

BAB IV : HASIL DAN ANALISIS

Bab ini berisi tentang deskripsi obyek penelitian, deskripsi variabel penelitian, analisis data dan pembahasan.

BAB V : PENUTUP

39

BAB III

PENGOLAHAN DATA PENELITIA N

3.1. Jenis Penelitian

Penulisan penelitian ini menggunakan metode perhitungan dan data dokumentasi (observasi di lapangan), dimana cara (metode) pengumpulan data, analisis data dan interpretasi hasil analisis untuk mendapatkan informasi untuk pengambilan keputusan dan kesimpulan. Sehingga data yang digunakan adalah data kuantitatif yang berbentuk penjelasan dengan informasi berupa angka atau data yang tepat dan sesuai dengan keadaan yang nyata.

3.1.1. Objek Penelitian

Pada pembahasan kajian penelitian ini meliputi harga beli Rumah di Perumahan Rancamanyar Indah, Cibaduyut Kab. Bandung dengaan menggunakan metode Titik Impas Break Even Point ( BEP ) metode tersebut bertujuan untuk mengetahui apakah pengelola berada pada posisi untung atau berada pada posisi rugi dengan harga jual yang berlaku pada saat ini.

Penyelesaian dari kajian ini menggunakan cara perhitungan manual, dengan cara menghitung nilai investasi dari pembangunan komplek perumahan tersebut, biaya operasional (biaya tetap) dan nilai sisa. Kemudian dari hasil perhitungan dititik impaskan dengan total pendapatan (total revenue) dari kegiatan operasional.

40

3.1.2. Lokasi Penelitian

Lokasi Perumahan Cimanyar Indah terletak di Jalan Rancamanyar Kabupaten Bandumg.

Gambar 3.1 Lokasi Perumahan Rancamanyar Indah

Komplek Rancamanyar Indah

41

3.2. Metode Analisis

Untuk mempermudah dalam tahapan penulisan suatu penelitian, harus ditetapkan terlebih dahulu langkah-langkah penelitian. Langkah –langkah kajian metode titik impas break even point (BEP) harga jual rumah di Komplek Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Kota Bandung adalah sebagai berikut:

1. Pengumpulan data-data penelitian meliputi data umum perumahan, data total pendapatan (total revenue) perumahan.

2. Perhitungan biaya tetap pada operasional perumahan meliputi perhitungan biaya pembangunan rumah, perhitungan biaya administrasi umum, biaya pemeliharaan dan perawatan perumahan, dan biaya investasi alat penunjang lainnya.

3. Perhitungan total pendapatan (total revenue) yang didapat dari hasil penjualan rumah.

4. Perhitungan Analisis Titik Impas Break Even Point (BEP) dari biaya investasi awal, nilai sisa, total pendapatan (total revenue) dan total pengeluaran (total cost) untuk mencari jumlah unit hunian.

5. Perhitungan Analisis Titik Impas Break Even Point (BEP) untuk mencari harga jual.

6. Perhitungan nilai penyusutan bangunan (depresiasi) yang terjadi setiap tahunnya selama umur rencana.

7. Penarikan kesimpulan dan saran dari kajian penelitian tugas akhir ini.

Langkah – langkah pengerjaan kajian penelitian ini dapat dilihat pada diagram alir (flow chart) dibawah ini:

42

Gambar 3.2 Flow Chart ( Sumber : Penulis, 2013 )

Persiapan Kajian

Studi Pustaka

Data Skunder

Analisis BEP ( Break Event Point )

Kesimpulan Saran

43

3.3. Metode Pengumpulan Data

Metode pengumpulan data merupakan salah satu aspek yang berperan dalam kelancaran dan keberhasilan dalam suatu penelitian. Dalam penelitian ini metode pengumpulan data yang digunakan adalah berupa data sekunder.

3.3.1 Data Sekunder

Data sekunder yaitu data yang bukan diusahakan sendiri pengumpulan datadialkukan oleh peneliti, atau data yang diperoleh dari literatur atau data yang bersumber secara tak langsung.

Dari data sekunder yang digunakan, penelitian ini berasal dari data biaya- biaya yang digunakan pada pembangunan Perumahan Rancamanyar Indah diantaranya :

1. Data – data umum Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Bandung. 2. Data biaya operasional digunakan untuk perhitungan biaya tetap yang

terjadi pada operasional perumahan yang dihitung berdasarkan pengeluaran pada awal pembangunan :

a. Biaya Administrasi Umum b. Biaya Investasi Alat Penunjang

3. Data pendapatan perumahan didapat dari owner yang digunakan untuk menghitung total pendapatan (total revenue) yang meliputi:

a. Harga Jual

b. Harga Sarana dan prasarana komplek.

4. Gambar Bestek digunakan untuk membandingkan nilai harga jual tiap masing – masing Type rumah yang ditawarkan.

44

3.4 Perhitungan Biaya Operasional (Operational Cost)

Pada kajian penelitian ini akan membahas tentang biaya-biaya yang terjadi pada kegiatan pembangunan komplek Perumahan Rancamanyar Indah, Cibaduyut Kab. Bandung yang nantinya akan digunakan sebagai dasar yang mempengaruhi perhitungan penentuan harga jual. Biaya operasional (operational cost) terdiri dari biaya tetap (fixed cost).

3.4.1 Biaya Tetap

Biaya tetap adalah biaya yang dikeluarkan relatif sama walaupun volume produksi berubah dalam batas-batas tertentu. Contoh biaya tetap pada kajian penelitian ini adalah seperti biaya gaji pegawai, biaya administrasi umum, biaya pemeliharaan rutin, dan biaya investasi alat-alat penunjang,

A. Biaya Gaji Pegawai

Pembangunan Komplek Perumahan Rancamnayar Indah Cibaduyut Kab. Bandung memiliki fungsi dan wewenang untuk membentuk suatu tatanan yang dapat menunjang segala aspek yang terjadi dilingkungan perumahan. Pengelolaan perumahan meliputi kegiatan pengelolaan administrasi, keamanan, ketertiban, kebersihan, pemeliharaan, perawatan, dan perbaikan. Untuk itu, dibutuhkan sumber daya yang dapat menjalankan semua fungsi pengelolaan secara baik. Perumahan Rancamnayar Indah Cibaduyut Kab. Bandung mempunyai sumber daya sebagai tenaga teknis pengelolaan sebagai berikut:

1. Keamanan 1 orang

2. Bendahara 1 orang

3. Staf 5 orang

4. Marketing 13 orang

45

Kebutuhan biaya honorarium pegawai tersebut dapat dilihat pada tabel 3.1 dibawah ini:

Tabel 3.1 Perhitungan Biaya Honorarium Pegawai

N

o Uraian Vol Satuan Harga Satuan (Rp.) Jumlah (Rp.)

I. Upah Karyawan

1. Staf 5 OB Rp 4.720.000 Rp 23.600.000 2. Bendahara 1 OB Rp 4.550.000 Rp 4.550.000 3. Marketing 13 OB Rp 3.250.000 Rp 42.250.000 4. Keamanan 1 OB Rp 1.850.000 Rp 1.850.000 5. Kebersihan 5 OB Rp 1.550.000 Rp 7.750.000 Jumlah Rp 80.000.000 Sumber : Anggaran Operasional PT.MTK Kota Bandung Tahun 2013

3.4.2. Biaya Administrasi Umum

Biaya administrasi umum pada pengelolaan Kantor Depelover Komplek Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Kab. Bandung meliputi biaya listrik, telepon kantor, biaya transportasi, biaya alat tulis kantor dan biaya tak terduga.

A. Biaya Listrik

Biaya listrik yang digunakan untuk kegiatan operasional Kantor Pemasaran Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Kab.Bandung, yaitu itu tarif listrik untuk bangunan bisnis dengan daya 3300 VA. Perhitungan biaya listrik yang digunakan untuk pengelolaan Kantor Pemasaran Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Kab.Bandung dapat dilihat pada tabel 3.2 sebagai berikut:

Tabel 3.2 Perhitungan Biaya Listrik

No Uraian Vol Satuan Harga Satuan (Rp.) Jumlah (Rp.) 1. Penggunaan

Listrik Kantor 1 Bulan Rp 1.500.000 Rp 1.500.000 Jumlah Rp 1.500.000 Sumber : Anggaran Operasional PT.MTK Kota Bandung Tahun 2013

46

B. Biaya Air

Air yang digunakan berasal dari Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) digunakan untuk kegiatan operasional Kantor Pemasaran Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Kab.Bandung. Perhitungan biaya air yang digunakan untuk pengelolaan Kantor Pemasaran Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Kab.Bandung dapat dilihat pada tabel 3.3 sebagai berikut:

Tabel 3.3 Perhitungan Biaya Air

No Uraian Vol Satuan Harga Satuan

(Rp.) Jumlah (Rp.) 1. PDAM 1 Bulan Rp 250.000 Rp 250.000

Jumlah Rp 250.000 Sumber : Anggaran Operasional PT.MTK Kota Bandung Tahun 2013

C. Biaya Telepon

Untuk mempermudah komunikasi dengan beberapa instansi terkait pada kegiatan operasional Pemasaran Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Kab.Bandung maka pengelola memfasilitasi dengan menyediakan fasilitas telepon kantor. Terdapat 1 unit telepon kantor yang biasa digunakan untuk kegiatan operasional yang dibayar setiap bulannya. Perhitungan biaya telepon kantor yang digunakan untuk operasional Kantor Pemasaran Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Kab.Bandung dapat dilihat pada tabel 3.4 sebagai berikut:

Tabel 3.4 Perhitungan Biaya Telepon

No Uraian Vol Satuan Harga Satuan (Rp.) Jumlah (Rp.) 1. Telepon Kantor 1 Bulan Rp 5.000.000 Rp 5.000.000

Jumlah Rp 5.000.000 Sumber : Anggaran Operasional PT.MTK Kota Bandung Tahun 2013

47

D. Biaya Alat Tulis Kantor (ATK)

Alat Tulis Kantor (ATK) pada kegiatan Kantor Pemasaran Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Kab.Bandung digunakan untuk menunjang semua aktifitas baik pengelolaan administrasi, maupun alat penunjang kantor lainnya. Perhitungan biaya alat tulis kantor yang digunakan untuk operasional Kantor Pemasaran Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Kab.Bandung dapat dilihat pada tabel 3.5 sebagai berikut:

Tabel 3.5 Perhitungan Biaya Alat Tulis Kantor

No Uraian Vol Satuan Harga Satuan

(Rp.) Jumlah (Rp.) 1. Biaya Alat Tulis

kantor 1 Bulan Rp 5.000.000 Rp 5.000.000 Jumlah Rp 5.000.000 Sumber : Anggaran Operasional PT.MTK Kota Bandung Tahun 2013

E. Biaya Transportasi

Untuk kelancaran dalam memantau perkembangan proyek pembangunan Perumahan Rancamnayar Indah Cibaduyut Kab.Bandung, maka diperlukan alat penunjang perjalanan atau alat transportasi yang dipergunakan oleh pengawas lapangan ataupun bagian marketing dalam mempromosikan komplek tersebut. Perhitungan biaya yang digunakan untuk transportasi dapat dilihat pada tabel 3.6 sebagai berikut :

Tabel 3.6 Perhitungan Biaya Transportasi

No Uraian Vol Satuan Harga Satuan

(Rp.) Jumlah (Rp.) 1. Transportasi 1 Bulan Rp 20.000.000 Rp 20.000.000

Jumlah Rp 20.000.000 Sumber : Anggaran Operasional PT.MTK Kota Bandung Tahun 2013

48

F. Biaya Tak Terduga

Biaya yang termasuk dalam anggaran ini salah satunya biaya kesehatan, kecelakaan yang mendadak dan hal – hal yang diluar dugaan yang bersifat mendadak atau mendesak. Adapun rincian biaya tak terduga ini dapat dilihat dalam tabel 3.7 sebagai berikut :

Tabel 3.7 Perhitungan Biaya Tak Terduga

No Uraian Vol Satuan Harga Satuan

(Rp.) Jumlah (Rp.) 1. Biaya Tak

Terduga 1 Bulan

Rp

25.000.000 Rp 25.000.000 Jumlah Rp 25.000.000 Sumber : Anggaran Operasional PT.MTK Kota Bandung Tahun 2013

Jumlah Total Biaya Administrasi Umum

Jumlah total biaya administrasi umum pada operasional Kantor Pemasaran Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Kab.Bandung dapat dilihat pada tabel 3.8 berikut:

Tabel 3.8 Perhitungan Jumlah Total Biaya Administrasi Umum

No. Uraian Jumlah (Rp.)

per Bulan

1. Upah Karyawan Rp 80.000.000 2. Penggunaan Listrik Kantor Rp 1.500.000 3. Biaya Air Rp 250.000 4. Telepon Kantor Rp 5.000.000 5. Biaya Alat Tulis kantor Rp 5.000.000 6. Transportasi Rp 20.000.000 7. Biaya Tak Terduga Rp 25.000.000

Jumlah Rp 136.750.000

49

3.5. Perhitungan Penyusutan (Depresiasi) Nilai Bangunan Rumah

Depresiasi pada dasarnya adalah penurunan nilai suatu properti (bangunan) karena waktu dan pemakaian. Pada kajian penelitian ini depresiasi disebabkan karena satu atau lebih faktor – faktor diantaranya adalah kegiatan operasional perumahan. Metode depresiasi yang digunakan yaitu metode garis lurus didasarkan atas asumsi bahwa berkurangnya nilai suatu bangunan secara linier (proposional) terhadap waktu atau umur dari bangunan tersebut. Besarnya depresiasi tiap tahun dengan metode ini dihitung berdasarkan:

Dt =

–

nv

Dimana :

Dt = besarnya depresiasi P = investasi awal

S = nilai sisa / nilai jual kembali dari aset tersebut

N = masa pakai (umur) dari aset tersebut dinyataka dalam tahun.

Untuk menghitung besarnya penyusutan (depresiasi) nilai bangunan rumah setiap tahun dan pada akhir masa umur pakai maka, parameter – parameter diatas perlu dihitung berdasarkan data yang telah dimiliki. Pada kajian penelitian ini yaitu Rumah pada komplek Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Kabupaten Bandung dibangun dengan biaya investasi dari pihak owner atau pemilik proyek perumahan itu dan dari beberapa pihak yang ikut serta dalam investasi atau menanam modal awal kepada pihak depelover selaku pengelola.

Pada Bangunan Rumah di Komplek Rancamanyar Indah Cibaduyut Kabupaten Bandung tidak memiliki nilai sisa atau penyusutan nilai bangunan karena setelah rumah dijual atau serah terima kepada pembeli rumah sepenuhnya milik pembeli sehingga nilai sisanya menjadi nol.

BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan

Berdasarkan hasil analisis dan kajian dalam pembahasan yang dilakukan pada bab sebelumnya maka, dapat diambil kesimpulan sebagai berikut:

1. Pada kondisi saat ini Komplek Perumahan Rancamanyar Indak Cibaduyut Kabupaten Bandung memiliki 210 unit hunian dengan harga jual yang berlaku pada saat ini adalah sebagai berikut:

Tabel 5.1 Harga Jual Rumah Pada Komplek Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut kabupaten bandung

No. Type Rumah Harga Jual (per unit) 1. T.36/72 m2 Rp 170.400.000 2. T.45/90 m2 Rp 199.000.000 Sumber : PT.MTK Kota Bandung Tahun 2013

Dari tabel diatas dapat diketahui bahwa harga jual rata-rata adalah sebesar Rp. 178.571.429,00 (sesuai dengan perhitungan pada tabel 4.4)

2. Menurut hasil analisis Titik Impas (Break Even Point) untuk mencari volume unit hunian rumah bahwa dengan harga jual untuk type T.36/72 m2 sebesar Rp.170.400.000 dan type T.45/90 m2 sebesar Rp. 199.000.000. Untuk mencapai titik impas dimana pengelola tidak mengalami kerugian dan tidak mendapatkan keuntungan jumlah unit adalah untuk type T.36/72 m2 sebanyak 110 unit hunian dan untuk type T.45/90 m2 sebanyak 44 unit hunian.

3. Menurut hasil analisis Titik Impas (Break Even Point) untuk mencari harga jual rumah pada saat titik impas yaitu untuk type T.36/72 m2

4. Jumlah unit yang direncankan terjual untuk type T.36/72 m2 sebanyak 210 unit dan untuk type T.45/72 m2, sedangkan titik impas terjadi pada jumlah unit 110 untuk T.36/72 m2 dan 44 unit untuk type T.45/72 m2, maka sisa unit merupakan laba yang diperoleh oleh developer selama dua tahun dengan asumsi bahwa :

a. Biaya awal terdiri dari :

- Biaya tanah pada awal pembangunan yang diinvestasikan pada 2 tahun

- Biaya operasional pada tahun ke 0 sampai tahun ke 2 dianggap sama.

b. Tidak terjadi penyusutan harga bangunan

c. Belum memperhitungkan ke pajak perusahaan sebesar 15% pph.

5.2Saran

Dari hasil kajian harga jual Komplek Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Kabupaten Bandung dengan menggunakan metode Titik Impas (Break Event Point) ini dapat dikemukakan beberapa saran sebagi berikut:

1. Harga jual rumah yang ada pada saat ini yaitu sebesar Rp. 170.400.000 /unit rumah untuk T.36/72 m2 dan sebesar Rp. 199.000.000 /unit rumah untuk T.45/90 m2, berdasarkan hasil pembahasan bahwa harga jual rumah /unit yang berada pada titik impas yaitu sebesar Rp. 172.836.877,00 /unit rumah untuk T.36/72 m2 dan untuk type 2 (T.45/90 m2) sebesar Rp. 201.846.215,00, tentunya pengelola akan mendapatkan kerugian. Dalam hal ini penulis menyarankan agar harga penjualannya dikaji ulang oleh pihak depelover agar pihak developer mendapatkan keuntungan dan terjadi keseimbangan antara pembeli dan penjual sehingga kedua belah pihak sama-sama diuntungkan.

2. Analisis menggunakan Titik Impas (Break Even Point) mempunyai beberapa keterbatasan diantaranya perlu asumsi, terutama mengenai hubungan antara biaya dengan pendapatan kemudian kurang memperhatikannya resiko-resiko yang terjadi selama masa penjualan seperti kurang memperhatikan kenaikan harga.

DAFTAR PUSTAKA

Departemen Pekerjaan Umum Direktorat Jenderal Cipta Karya. 2008. Pedoman

Pemeliharaan dan Perawatan Gedung. Jakarta : Badan Penerbit Pekerjaan Umum Departemen Pekerjaan Umum Direktorat Jenderal Cipta Karya. 2007. Pedoman Teknis

Pembangunan Gedung Negara. Jakarta : Badan Penerbit Pekerjaan Umum

Nugroho, Budi.(2013). Kajian Penerapan Harga Sewa Rusunawa Cigugur Tengah Kota

Cimahi Dengan Metode Titik Impas (Break Even Point). Tugas Akhir pada FPTK UPI Bandung.

Pujawan, I Nyoman. 2009. Ekonomi Teknik. Surabaya : Guna Widya

Universitas Pendidikan Indonesia. (2012). Pedoman Penulisan Karya Ilmiah, Bandung : Terbatas untuk lingkungan Universitas Pendidikan Indonesia.

48

Rizky Nurzamal, 2014

Kajian Variabel Penentuan Harga Jual Rumah Dengan Metode Titik Impas (Break Even Point)

Universitas Pendidikan Indonesia | repository.upi.edu | perpustakaan.upi.edu

F. Biaya Tak Terduga

Biaya yang termasuk dalam anggaran ini salah satunya biaya kesehatan, kecelakaan yang mendadak dan hal – hal yang diluar dugaan yang bersifat mendadak atau mendesak. Adapun rincian biaya tak terduga ini dapat dilihat dalam tabel 3.7 sebagai berikut :

Tabel 3.7 Perhitungan Biaya Tak Terduga

No Uraian Vol Satuan Harga Satuan

(Rp.) Jumlah (Rp.)

1. Biaya Tak

Terduga 1 Bulan

Rp

25.000.000 Rp 25.000.000 Jumlah Rp 25.000.000

Sumber : Anggaran Operasional PT.MTK Kota Bandung Tahun 2013

Jumlah Total Biaya Administrasi Umum

Jumlah total biaya administrasi umum pada operasional Kantor Pemasaran Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Kab.Bandung dapat dilihat pada tabel 3.8 berikut:

Tabel 3.8 Perhitungan Jumlah Total Biaya Administrasi Umum

No. Uraian Jumlah (Rp.)

per Bulan

1. Upah Karyawan Rp 80.000.000 2. Penggunaan Listrik Kantor Rp 1.500.000 3. Biaya Air Rp 250.000 4. Telepon Kantor Rp 5.000.000 5. Biaya Alat Tulis kantor Rp 5.000.000 6. Transportasi Rp 20.000.000 7. Biaya Tak Terduga Rp 25.000.000

Jumlah Rp 136.750.000

49

3.5. Perhitungan Penyusutan (Depresiasi) Nilai Bangunan Rumah

Depresiasi pada dasarnya adalah penurunan nilai suatu properti (bangunan) karena waktu dan pemakaian. Pada kajian penelitian ini depresiasi disebabkan karena satu atau lebih faktor – faktor diantaranya adalah kegiatan operasional perumahan. Metode depresiasi yang digunakan yaitu metode garis lurus didasarkan atas asumsi bahwa berkurangnya nilai suatu bangunan secara linier (proposional) terhadap waktu atau umur dari bangunan tersebut. Besarnya depresiasi tiap tahun dengan metode ini dihitung berdasarkan:

Dt = –

nv

Dimana :

Dt = besarnya depresiasi P = investasi awal

S = nilai sisa / nilai jual kembali dari aset tersebut

N = masa pakai (umur) dari aset tersebut dinyataka dalam tahun.

Untuk menghitung besarnya penyusutan (depresiasi) nilai bangunan rumah setiap tahun dan pada akhir masa umur pakai maka, parameter – parameter diatas perlu dihitung berdasarkan data yang telah dimiliki. Pada kajian penelitian ini yaitu Rumah pada komplek Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Kabupaten Bandung dibangun dengan biaya investasi dari pihak owner atau pemilik proyek perumahan itu dan dari beberapa pihak yang ikut serta dalam investasi atau menanam modal awal kepada pihak depelover selaku pengelola.

Pada Bangunan Rumah di Komplek Rancamanyar Indah Cibaduyut Kabupaten Bandung tidak memiliki nilai sisa atau penyusutan nilai bangunan karena setelah rumah dijual atau serah terima kepada pembeli rumah sepenuhnya milik pembeli sehingga nilai sisanya menjadi nol.

Rizky Nurzamal, 2014

Kajian Variabel Penentuan Harga Jual Rumah Dengan Metode Titik Impas (Break Even Point)

Universitas Pendidikan Indonesia | repository.upi.edu | perpustakaan.upi.edu

BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan

Berdasarkan hasil analisis dan kajian dalam pembahasan yang dilakukan pada bab sebelumnya maka, dapat diambil kesimpulan sebagai berikut:

1. Pada kondisi saat ini Komplek Perumahan Rancamanyar Indak Cibaduyut Kabupaten Bandung memiliki 210 unit hunian dengan harga jual yang berlaku pada saat ini adalah sebagai berikut:

Tabel 5.1 Harga Jual Rumah Pada Komplek Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut kabupaten bandung

No. Type Rumah Harga Jual (per unit) 1. T.36/72 m2 Rp 170.400.000 2. T.45/90 m2 Rp 199.000.000

Sumber : PT.MTK Kota Bandung Tahun 2013

Dari tabel diatas dapat diketahui bahwa harga jual rata-rata adalah sebesar Rp. 178.571.429,00 (sesuai dengan perhitungan pada tabel 4.4)

2. Menurut hasil analisis Titik Impas (Break Even Point) untuk mencari volume unit hunian rumah bahwa dengan harga jual untuk type T.36/72 m2 sebesar Rp.170.400.000 dan type T.45/90 m2 sebesar Rp. 199.000.000. Untuk mencapai titik impas dimana pengelola tidak mengalami kerugian dan tidak mendapatkan keuntungan jumlah unit adalah untuk type T.36/72 m2 sebanyak 110 unit hunian dan untuk type T.45/90 m2 sebanyak 44 unit hunian.

3. Menurut hasil analisis Titik Impas (Break Even Point) untuk mencari harga jual rumah pada saat titik impas yaitu untuk type T.36/72 m2

sebesar Rp. 170.159.353,00 dan untuk type T.45/72 m2 sebesar Rp. 198.719.290,00

4. Jumlah unit yang direncankan terjual untuk type T.36/72 m2 sebanyak 210 unit dan untuk type T.45/72 m2, sedangkan titik impas terjadi pada jumlah unit 110 untuk T.36/72 m2 dan 44 unit untuk type T.45/72 m2, maka sisa unit merupakan laba yang diperoleh oleh developer selama dua tahun dengan asumsi bahwa :

a. Biaya awal terdiri dari :

- Biaya tanah pada awal pembangunan yang diinvestasikan pada 2 tahun

- Biaya operasional pada tahun ke 0 sampai tahun ke 2 dianggap sama.

b. Tidak terjadi penyusutan harga bangunan

c. Belum memperhitungkan ke pajak perusahaan sebesar 15% pph.

5.2Saran

Dari hasil kajian harga jual Komplek Perumahan Rancamanyar Indah Cibaduyut Kabupaten Bandung dengan menggunakan metode Titik Impas (Break Event Point) ini dapat dikemukakan beberapa saran sebagi berikut:

1. Harga jual rumah yang ada pada saat ini yaitu sebesar Rp. 170.400.000 /unit rumah untuk T.36/72 m2 dan sebesar Rp. 199.000.000 /unit rumah untuk T.45/90 m2, berdasarkan hasil pembahasan bahwa harga jual rumah /unit yang berada pada titik impas yaitu sebesar Rp. 172.836.877,00 /unit rumah untuk T.36/72 m2 dan untuk type 2 (T.45/90 m2) sebesar Rp. 201.846.215,00, tentunya pengelola akan mendapatkan kerugian. Dalam hal ini penulis menyarankan agar harga penjualannya dikaji ulang oleh pihak depelover agar pihak developer mendapatkan keuntungan dan terjadi keseimbangan antara pembeli dan penjual sehingga kedua belah pihak sama-sama diuntungkan.

Rizky Nurzamal, 2014

Kajian Variabel Penentuan Harga Jual Rumah Dengan Metode Titik Impas (Break Even Point)

Universitas Pendidikan Indonesia | repository.upi.edu | perpustakaan.upi.edu

2. Analisis menggunakan Titik Impas (Break Even Point) mempunyai beberapa keterbatasan diantaranya perlu asumsi, terutama mengenai hubungan antara biaya dengan pendapatan kemudian kurang memperhatikannya resiko-resiko yang terjadi selama masa penjualan seperti kurang memperhatikan kenaikan harga.

DAFTAR PUSTAKA

Departemen Pekerjaan Umum Direktorat Jenderal Cipta Karya. 2008. Pedoman

Pemeliharaan dan Perawatan Gedung. Jakarta : Badan Penerbit Pekerjaan Umum

Departemen Pekerjaan Umum Direktorat Jenderal Cipta Karya. 2007. Pedoman Teknis Pembangunan Gedung Negara. Jakarta : Badan Penerbit Pekerjaan Umum

Nugroho, Budi.(2013). Kajian Penerapan Harga Sewa Rusunawa Cigugur Tengah Kota

Cimahi Dengan Metode Titik Impas (Break Even Point). Tugas Akhir pada FPTK UPI Bandung.

Pujawan, I Nyoman. 2009. Ekonomi Teknik. Surabaya : Guna Widya

Universitas Pendidikan Indonesia. (2012). Pedoman Penulisan Karya Ilmiah, Bandung : Terbatas untuk lingkungan Universitas Pendidikan Indonesia.