Tinjauan Yuridis Pemberian Hak Tanggungan Dengan Akta Persetujuan Membuka Kredit Yang Terindikasi Cacat Hukum
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Pembangunan
ekonomi
sebagai
bagian
dari
pembangunan
nasional
merupakan salah satu upaya untuk mewujudkan kesejahteraan rakyat yang adil dan
makmur berdasarkan Pancasila dan UUD 1945. Dalam rangka memelihara
kesinambungan pembangunan tersebut yang para pelaku nya meliputi baik
pemerintah maupun masyarakat sebagai orang – perseorangan dan badan hukum .
Dengan meningkatnya kegiatanmeningkat juga keperluan akan tersedianya dana yang
sebagian di peroleh melalui kegiatan perkreditan. Kredit merupakan suatu bentuk
pengucuran dana yang telah di kenal oleh masyarakat pada umumnya.1
Bank merupakan suatu fasilitator yang dimana mempunyai peranan yang
sangat penting dalam meningkatkan pembangunan nasional dan peningkatan ekonomi
pada masyarakat . Bank berfungsi sebagai lembaga intermediasi , yang dimana
merupakan suatu lembaga yang menghimpun dana dari masyarakat dan menyalurkan
kembali dana tersebut kepada masyarakat lain yang membutuhkannya. Hal ini sesuai
dengan Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1998 tentang
Perubahan atas Undang – Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, yang
letaknya pada pasa 1 ayat (2) yang berbunyi : “Bank adalah badan usaha yang
menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya
Christine S.T. Kansil,S.H., Pokok‐pokok Hak Tanggungan Atas Tanah,Cawang,Jakarta,hal.4.
1
Universitas Sumatera Utara
kepada masyarakat dalam bentuk kredit atau bentuk – bentuk lainnya dalam rangka
meningkatkan taraf hidup masyarakat pada rakyat banyak “.
Sebagaimana telah dijelaskan bahwa salah satu fungi dari bank adalah
memberikan kredit. Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat
dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam
meminjam antara bank dan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk
melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga, hal ini
dapat di lihat pada Pasal 1 ayat (1) Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 10
Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang – Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang
Perbankan.2
Sebagimana dengan penjelasan pada Pasal 8 Undang- Undang Nomor 7 tahun
1992, ditegaskan bahwa untuk memperoleh kredit , maka bank akan melakukan
penilaian yang seksama terhadap watak daripada peminjam kredit , kemampuan
modal , agunan , dan prospek usaha debitur tersebut .3
Peminjam uang menyebabkan timbulnya hutang yang harus di bayar oleh
debitur menurut syarat – syarat yang telah ditetapkan dalam suatu pinjaman atau
persetujuan membuka kredit tersebut. Seorang debitur yang mendapatkan kredit dari
Bank merupakan seseorang yang dapat di percayai oleh bank tersebut sesuai dengan
kemampuan debitur tersebut.
Sutarno, Aspek‐ aspek Hukum Perkreditan Pada Bank,Alfabeta,Bandung,2004,hal.2.
Habib Adjie,S.H.,M.Hum. Hak Tanggungan Sebagai Lembaga Jamninan Atas
Tanah,Bandung,2007,hal.1.
2
3
Universitas Sumatera Utara
Dalam kegiatan Bank yang memberikan fasilitas kredit, debitur harus
memiliki sesuatu sebagai jamninan daripada yang akan di kreditkan oleh bank sebab
jaminan daripada kredit yang di berikan kepada debitur sangat penting , sebab jika
suatu kredit yang tidak memiliki jaminan cukup memiliki bahaya yang besar. Kondisi
keuangan debitur bias saja jatuh pada suatu kondisi yang parah, sehingga
menyebabkan debitur tidak dapat membayar hutang (kredit) tersebut. Apabila hal
tersebut terjadi maka jaminan daripada debitur tersebut harus di jual.
Suatu Bank yang menyalurkan suatu perkreditan harus dilakukan dengan
prinsip kehati – hatian melalui analisa yang akurat dan mendalam , penyaluran yang
tepat , serta dilakukan pemantauan dan pengawasan yang baik, perjanjian yang sah
dan memenuhi syarat hukum.
Dapat disimpulkan bahwa sudah semestinya pemberi dan penerima kredit
serta pihak yang lain yang terkait mendapat perlindungan melalui suatu lembaga hak
jaminan yang kuat dan yang dapat pula memberikan kepastian hukum bagi semua
pihak yang berkepentingan.
Lembaga Jaminan Hak Tanggungan dengan agunan yang berupa benda tidak
bergerak atau benda tetap berwujud tanah ( hak atas tanah ) merupakan agunan yang
menempati posisi tertinggi dari sekian banyak agunan yang ada baik secara kuantitas
atau kualitas. Agunan berwujud tanah dinilai paling aman serta mempunyai nilai
ekonomi yang relatif tinggi dari prospektif masa depan, nilai tanah menunjukan
kecenderungan meningkat karena seiring berkembangnya jaman harga tanah semakin
meningkat.
Universitas Sumatera Utara
Lembaga Jaminan Hak Tanggungan adalah salah satu upaya pembaharuan
hokum pertanahan nasional sebagai contoh yang dilaksanakan adalah lahirnya
Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan atas Tanah Beserta Benda – Benda yang Berkaitan Dengan Tanah.
Sebagai Jaminan Hak atas Tanah yang kuat, Hak Tanggungan mempunyai
unsure – unsur pokok yakni :4
1. Hak Tanggungan adalah Hak Jaminan untuk pelunasan Hutang.
2. Objek Hak Tanggungan adalah Hak atas tanah sesuai UUPA.
3. Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya ( hak atas tanah ) saja, tetapi
dapat pula dibebankan berikut benda – benda lain yang merupakan satu kesatuan
dengan tanah tersebut.
4. Utang yang dijamin harus merupakan suatu utang tertentu.
5. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap
kreditur lainnya.
Latar Belakang serta Hal – Hal yang berkaitan dengan Undang – Undang Hak
Tanggungan ( Atas Tanah ) dapat dijelaskan sebagai berikut :
A. Pembangunan ekonomi , sebagai bagian dari pembangunan nasional ,
merupakan salah satu upaya untuk mewujudkan kesejahteraan rakyat yang
adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang – Undang Dasar 1945 .
Dalam rangka memelihara kesinambungan pembangunan tersebut , yang para
pelakunya meliputi baik Pemerintah maupun masyarakat sebagai orang
Sutan Remy Sjahdeni, Hak Tanggungan Asas – Asas, Ketentuan – Ketentuan Pokok Dan Masalah
Yang Dihadapi Oleh Perbankan, Cet 1, Alumni, Bandung, 1999 , Hal.11.
4
Universitas Sumatera Utara
perseorangan dan badan hukum , sangat diperlukan dana dalam jumlah yang
besar. Dengan meningkatnya kegiatan pembangunan , meningkatnya kegiatan
pembangunan , meningkat juga keperluan akan tersedianya dana , yang
sebagian besar diperoleh melalui kegiatan perkreditan.
Mengingat petingnya kedudukan dana perkreditan tersebut dalam proses
pembangunan, sudah semestinya jika pemberi dan penerima kredit serta pihak lain yg
terkait mendapat perlindungan melalui suatu lembaga hak jaminan yang kuat dan
yang dapat pula memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang
berkepentingan .
B. Dalam Pasal 51 Undang – Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok – Pokok Agraria yang disebut juga Undang – Undang Pokok Agraria ,
sudah disediakan lembaga hak jaminan yang kuat yang dapat dibebankan pada
hak atas tanah , yaitu Hak Tanggungan , sebagai pengganti lembaga
Hypotheek dan Credietverband . Selama 30 tahun lebih sejak mulai
berlakunya Undang – Undang Pokok Agraria , lembaga Hak Tanggungan di
atas belum dapat berfungsi sebagaimana mestinya , karena belum adanya
Undang – Undang yang mengaturnya secara lengkap , sesuai yang di
kehendaki oleh ketentuan Pasal 51 Undang – Undang tersebut. Dalam kurun
waktu itu , berdasarkan ketentuan peralihan Pasal 57 Undang – Undang Pokok
Universitas Sumatera Utara
Agraria , masih diberlakukannya ketentuan Hypotheek sebagaimana dimaksud
dalam kitab Undang- Undang Hukum Perdata Indonesia.5
Ketentuan – Ketentuan dalam peraturan perundang – undangan di atas berasal
dari zaman kolonial Belanda dan diasarkan pada Hukum Tanah Nasional ,
sebagaimana pokok – pokok ketentuannya tercantum dalam Undang – Undang Pokok
Agraria dan dimaksudkan untuk sementara waktu, yaitu sambil menunggu
terbentuknya Undang – Undang yang dimaksud oleh Pasal 51 di atas tersebut.
Oleh karenanya , ketentuan tersebut jelas tidak sesuai dengan asas – asas
Hukum Tanah Nasional
dan Dalam kenyataan nya tidak dapat menampung
perkembangan yang terjadi dalam bidang perkreditan dan hak jaminan sebagai akibat
dari kemajuan pembangunan ekonomi.
Akibatnya timbul perbedaan pandangan dan penafsiran mengenai berbagai
masalah dalam pelaksanaan hukum jaminan atas tanah , misalnya mengenai
pencantuman titel eksekutorial , pelaksanaan eksekusi dan lain sebagainya , sehingga
peraturan perundang – undangan tersebut dirasa kurang memberikan jaminan
kepastian hukum dalam kegiatan perkreditan .
C. Atas dasar kenyataan tersebut , perlu segera ditetapkan Undang – Undang
mengenai lembaga hak jaminan atas tanah yang kuat dengan ciri – ciri :
1. Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada
pemegangnya ;
Ibid.
5
Universitas Sumatera Utara
2. Selalu mengikuti Obyek yang dijaminkan dalam tangan siapapun obyek
tersebut berada ;
3. Memenuhi asas spesialis dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak
ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak – pihak yang
berkepentingan ;
4. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya .
D. Memperhatikan ciri – ciri di atas , maka dengan Undang – Undang ini
ditetapkan ketentuan – ketentuan mengenai lembaga hak, jaminan yang oleh
Undang – Undang Pokok Agraria diberi nama Hak Tanggungan . Dengan
diundagkannya Undang – Undang ini , maka kita akan maju selangkah dalam
mewujudkan tujuan Undang – Undang Pokok Agraria dalam membangun
Hukum Tanah Nasional , dengan menciptakan kesatuan dan kesederhanaan
hukum mengenai hak – hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya.6
Hak Tanggungan adalah jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu ,
yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditor – kreditor lain . Dalam arti,
bahwa jika debitor cidera janji , kreditor pemegang Hak Tanggungan berhak menjual
melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan
perundang – undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahulu daripada kreditor
– kreditor yang lain. Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak
mengurangi prefensi piutang – piutang Negara menurut ketentuan – ketentuan hukum
yang berlaku.
Ibid.
6
Universitas Sumatera Utara
E. Dalam Undang – Undang Pokok Agraria yang ditunjuk sebagai hak atas
tanah yan g dapat dijadikan sebagai hak atas tanah yang dapat di jadikan
jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan adalah Hak Milik , Hak
Guna Usaha , dan Hak Guna Bangunan , sebagai hak – hak atas tanah yang
wajib didaftarkan dan menurut sifatnya dapat di pindahtangankan .
Hak pakai dalam Undang – Undang Pokok Agraria tidak ditunjuk sebagai
obyek Hak Tanggungan , karena pada waktu itu tidak termasuk hak – hak atas tanah
yang wajib didaftarkan dan karenanya tidak dapat memenuhi syarat publisitas untuk
dapat dijadikan jaminan utang . Dalam perkembangannya Hak Pakai harus
didaftarklan , yaitu Hak Pakai yang diberikan atas tanah Negara. Sebagian dari Hak
Pakai tersebut yang didaftarkan , menurut sifat dan kenyataannya dapat dipindah
tangankan , yaitu diberikan kepada orang – perorangan dan badan – badan hukum
perdata. Dalam Undang – Undang No .16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun , Hak
Pakai yang dimaksudkan itu dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia .
Dalam Undang – Undang ini Hak Pakai tersebut ditunjuk sebagai obyek Hak
Tanggungan . Sehubungan dengan itu , maka untuk selanjutnya , Hak Tanggungan
merupakan salah satunya lembaga Hak Jaminan atas tanah , dan dengan demikian
menjadi tuntaslah unifikasi Hukum Tanah Nasional , yang merupakan salah satu
tujuan utama Undang – Undang Pokok Agraria .
Universitas Sumatera Utara
Demikian pula Hak Pakai atas tanah Hak Milik tidak dapat dibebani Hak
Tanggungan , karena tidak memenuhi kedua syarat di atas . Tetapi mengingat
perkembangan kebutuhan masyarakat dan pembangunan di kemudian hari , dalam
Undang – Undang ini dibuka kemungkinan untuk dapat juga ditunjuk sebagai obyhek
Hak Tanggungan , jika telah dipenuhi persyaratan sebagai yang disebutkan di atas.
Hal itu lebih lanjut akan di atur dengan Peraturan Pemerintah .
Tanah Hak Milik yang sudah di wakafkan , dan tanah- tanah yang
dipergunakan untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya, walaupun
didaftar , karena menurut sifat dan tujuan nya , tidak dapat di bebani Hak
Tanggungan .
F. Hak Tanggungan yang di atur dalam Undang – Undang ini pada dasarnya
adalah Hak Tanggungan yang dibebankan pada hak atas Tanah . Namun
kenyataan nya sering kali terdapat benda- benda berupa bangunan , tanaman ,
dan hasil karya , yang secara tetap merupakan suatu kesatuan dengan tanah
yang dijadikan jaminan tersebut . Sebagaimana diketahui Hukum Tanah
Nasional didasarkan pada hukum adat , yang menggunakan asas pemisahan
horizontal .
Namun demikian penerapan asas – asas hukum adat tidaklah mutlak ,
melainkan selalu memperhatikan dan disesuaikan dengan perkembangan kenyataan
dan kebutuhan dalam masyarakat yang dihadapinya . Atas dasar kenyataan sifat
hukum adat itu , dalam rangka asas pemisahan horizontal tersebut , dalam Undang –
Universitas Sumatera Utara
Undang itu dinyatakan , bahwa pembebanan Hak Tanggungan atas tanah ,
dimungkinkan pula meliputi benda – benda yang di maksud diatas .
Hal tersebut telah dilakukan dan dibenarkan oleh Hukum dalam praktek ,
sepanjang benda – benda tersebut merupakan satu kesatuan dengan tanah yang
bersangkutan dan keikutsertaan nya dijaminkan jaminan , dengan tegas dinyatakan
oleh pihak – pihak dalam Akta Pemberian Hak Tanggungannya .
Bangunan, tanaman , dan hasil karya , yang ikut dijadikan jaminan itu tidak
terbatas pada yang dimiliki oleh pemegang Hak atas tanah yang bersangkutan ,
melainakan juga meliputi yang dimiliki pihak lain .
G. Proses pembebanan Hak Tanggungan
dilaksanakan melalui dua tahap
kegiatan , yaitu :
1. Tahap pemberian Hak Tanggungan , dengan dibuatnya Akta
Pemberian Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Aklta Tanah ,
untuk selanjutnya disebut PPAT , yang didahului dengan perjanjian
utang – piutang yang dijamin .
2. Tahap pendaftaran nya oleh Kantor Pertanahan , yang merupakan
saat lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan .
Menurut peraturan perundang – undangan yang berlaku , PPAT adalah pejabat
umum yang berwenang membuat akta pemindahan hak atas tanah dan akta lain dalam
rangka pembebanan hak atas tanah , yang bentuk aktanya ditetapkan , sebagai bukti
dilakukannya perbuatan hukum mengenai tanah yang terletak dalam daerah kerjanya
Universitas Sumatera Utara
masing – masing . Dalam kedudukan nya sebagai yang disebutkan di atas , maka akta
– akta yang dibuat oleh PPAT merupakan akta otentik.
Dalam memberikan Hak Tanggungan , pemberi Hak Tanggungan wajib hadir
di hadapan PPAT . Jika karena sesuatu sebab tidak dapat hadir sendiri , ia wajib
menunjuk pihak lain sebagai kuasanya , dengan surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan , disingkat SKMHT , yang berbentuk akta otentik .
Pada saat pembukaan SKMHT dan Akta Pemberian Hak Tanggungan , harus
sudah ada keyakinan pada Notaris atau PPAT yang bersangkutan , bahwa pemberi
Hak Tanggungan mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan Hukum
terhadap obyek Hak Tanggungan yang dibebankan , walaupun kepastian mengenai
dimilikinya kewenangan tersebut harus diisyaratkan pada waktu pemberian Hak
Tanggungan itu didaftar.
Pada tahap pemberian Hak Tanggungan oleh pemberi Hak Tanggungan
kepada Kreditor , Hak Tanggungan yang bersangkutan belum lahir . Hak Tanggungan
itu baru lahir pada saat di butuhkannya dalam buku tanah di kantor Pertanahan . Oleh
karena itu , kepastian mengenai saat didaftarkannya Hak Tanggungan itu adalah
sangat penting bagi Kreditur.
H. Oleh karena Hak Tanggungan menurut sifatnya merupakan ikutan atau
accessoir pada suatu piutang tertentu , yang didasarkan pada suatu perjanjian
utan – piutang atau perjanjian lain , maka kelahiran dan keberadaannya
ditentukan oleh adanya piutang yang di jamin pelunasan nya .
Universitas Sumatera Utara
Apabila Hak Tanggungan menjadi hapus karena hukum , apabila pelunasan
nya ataju sebab – sebab lain , piutang yang dijaminnya menjadi hapus. Dalam Hal ini
pun pencatatan hapusnya Hak Tanggungan yang bersangkutan cukup didasarkan pada
pernyataan tertulis dari Kreditor , bahwa piutang yang di jamin nya hapus.
Dengan tidak mengabaikan kepastian hukum bagi pihak – pihak yang
berkepentingan , kesederhanaan administrasi pendaftaran Hak Tanggungan , selain
dalam hal peralihan dan hapusnya piutang yang dijamin , juga tampak pada hapusnya
hak tersebut karena sebab – sebab lain , yaitu karena dilepaskan oleh Kreditor yang
bersangkutan , pembersihan obyk Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat
oleh Ketua Pengadilan Negeri , dan hapusnya hak atas tanah yang dijadikan jaminan .
I. Salah satu ciri Hak Tanggungan yang kuat adalah mudah dan pasti dalam
pelaksanaan eksekusinya , jika debitor cidera janji . Walaupun secara umum
ketentuan tentang eksekusi telah diatur dalam Hukum Acara Perdata yang
berlaku , namun dipandang perlu untuk memasukkan secara khusus ketentuan
tentang esksekusi Hak Tanggungan dalam Undang - Undang ini , yaitu yang
mengatur lembaga parate executie sebagaimana dimaksud dalam Pasal 224
Reglemen Indonesia yang Diperbarui ( Het Herziene Indonesisch Reglement )
dan Pasal 258 Reglement Acara Hukum Untuk Daerah Luar Jawad an Madura
( Reglement tot Regelling van het Rechtswezen in de Gewesten Buitten Java
en Madura ) .
Universitas Sumatera Utara
Sehubungan dengan itu pada sertifikat Hak Tanggungan , yang berfungsi
sebagai surat tanda bukti ada nya Hak Tanggungan , dibubuhkan irah – irah dengan
kata – kata “ DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA
ESA “, untuk memberikan kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan
pengadilan yang sudah mempunyai kekuatan hukum tetap .
Selain itu sertifikat Hak Tanggungan tersebut dinyatakan sebagai pengganti
groose acte Hypotheek , yang untuk eksekusi hypotheek atas tanah ditetapkan sebagai
syarat dalam melaksanakan ketentuan – ketentuan pasal – pasal kedua Reglemen di
atas .
J. Untuk memudahkan dan menyederhanakan pelaksanaan ketentuan –
ketentuan Undang – Undang ini bagi kepentingan pihak – pihak yang
bersangkutan , kepada Ketua Pengadilan Negeri diberikan kewenangan
tertentu , yaitu : penetapan memberikan kuasa kepada Kreditor untuk
mengelola obyek Hak Tanggungan , penetapan hal – hal yang berkaitan
dengan permohonan pembersihan obyek Hak Tanggungan , dan pencoretan
Hak Tanggungan .
K. Untuk menjamin kepastian hukum serta memberikan perlindungan kepada
pihak – pihak yang berkepentingan , dalam Undang – Undang ini diatur
sanksi administrative yang dikenakan kepada para pelaksana yang
bersangkutan , terhadap pelanggaran atau kelalaian dalam memenuhi berbagai
ketentuan pelaksanaan tugas ny masing – masing .
Universitas Sumatera Utara
Selain dikenakan sanksi administatif tersebut diatas , apabila memenuhi syarat
yang di perlukan , yang bersangkutan masih dapat digugat secara perdata dan/atau di
tuntut pidana.
L. Undang – Undang Pokok Agraria ini telah di sesuaikan dengan perkembangan
keadaan dan mengatur berbagai hal baru berkenaan dengan lembaga Hak
Tanggungan sebagai mana telah diuraikan di atas , yang cakupannya meliputi
:
1. Obyek Hak Tanggungan ;
2. Pemberi dan pemegang Hak Tanggungan ;
3. Tata cara pemberian , pendaftaran , peralihan , dan hapusnya Hak
Tanggungan ;
4. Eksekusi Hak Tanggungan;
5. Percoretan Hak Tanggungan;
6. Sanksi administrasi.7
B. Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang sebagaimana diuraikan di atas, maka dapat dirumuskan
beberapa permasalahan sebagai berikut :
1. Apa saja yang menjadi Objek daripada Hak Tanggungan tersebut ?
2. Bagaimana Proses penyelesaian Kredit yang Terindikasi Cacat Hukum ?
Drs.C.S.T.Kansil,S.H. ,Pokok‐pokok Hukum Hak Tanggungan atas Tanah, Cawang , Jakarta 13630 ,
Hal18
7
Universitas Sumatera Utara
C. Tujuan Penelitian
Adapun tujuan penelitian dalam skripsi ini adalah untuk :
-
Untuk mempelajari tata cara pemberian hak tanggungan terhadap seorang
debitor yang cacat hukum
-
Untuk memberikan kepastian hukum bagi debitor tersebut apakah debitor
tersebut dapat membuka kredit yang di nilai cacat hukum .
D. Manfaat Penelitian
Sedangkan yang menjadi manfaat penelitian dalam hal ini adalah :
1.
Kegunaan Teoritis
Penelitian ini diharapkan akan memberikan kontribusi pemikiran dalam
rangka mengembangkan dan memperkaya teori hukum yang sudah ada , khususnya
dalam bidang Hukum Hak Tanggungan .
2.
Kegunaan Praktis
Hasil dari penelitian ini ditujukan untuk memberikan informasi bagi para
pemberi kredit atau kreditor dalam memberikan kredit kepada debitor yang dimana
debitor tersebut terhadap Hak Tanggungannya terindikasi cacat hukum.
E. Metode Penulisan
Terry Hutchinson menulis pengertian penelitian seperti dikemukakan oleh
OECD ( Organization for Economic Cooperation and Development ) , menurut
Universitas Sumatera Utara
organisasi tersebut , Research and Experimental Development as creativity ,
originality and systematic activity that increases the world’s stock of knowledge.8
Pernyataan ini menjadi pendorong pentingnya melakukan penelitian ilmiah untuk
kemajuan ilmu pengetahuan . Dalam melakukan penelitian tersebut dibutuhkan
metodelogi penelitian yang sesuai dengan ilmu pengetahuan yang menjadi induknya.
Setiap ilmu pengetahuan mempunyai identitas masing – masing , sehingga pasti aka
nada berbagai perbedaan.9
Oleh karena penelitian yang dilakukan adalah mengenai permasalahan hukum
, maka skripsi ini akan menggunakan metode penelitian hukum , Soejono Soekanto
menyatakan bahwa penelitian hukum merupakan suatu kegiatan ilmiah , yang
didasarkan pada metode , sistematika dan pemikiran tertentu , yang bertujuan untuk
mempelajari
satu
atau
beberapa
gejala
hukum
tertentu
dengan
jalan
menganalisanya.10
1. Jenis Penelitian
Dalam literature – literature hukum tentang dasar penelitian hukum banyak
ditemukan variasi tentang pembagian jenis atau tipe penelitian hukum . Namun ,
meskipun demikian pengklasifikasian tipe penelitian hukum yang secara umum
adalah sebagai berikut:
a. Penelitian hukum normative yang mencakup penelitian terhadap asas -asas
hukum , inventaris hukum positif , sistematika hukum , sinkronisasi vertical dan
Peter Mahmud Marzuki , Penelitian Hukum , ( Jakarta : Kencana Prenada Media Group, 2008 ),
Cet.4, Hlm.30.
9
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat , ( Jakarta
:Cet.2.CV.Rajawali,1982), Hlm.1.
10
Ibid, Hlm46.
8
Universitas Sumatera Utara
horizontal , hukum inkonkrito , hukum klinis , sejarah hukum , dan perbandingan
hukum.
b. Penelitian hukum sosiologis atau empiris yang mencakup penelitian hukum
sosiologis , identifikasi hukum tidak tertulis , dan tentang efektifitas hukum.
Dari judul skripsi ini yaitu , “ Pemberian Hak Tanggungan Dengan Akta
Persetujuan Membuka Kredit Yang Terindikasi Cacat Hukum “ dapat dikatakan
bahwa jenis penelitian ini adalah Hukum Normatif . Dalam penelitian hukum
normative , hukum dipandang sebagai norma atau kaidah yang otonom terlepas dari
hubungan hukum tersebut dengan masyarakat . Jenis penelitian ini betujuan untuk
mendeskripsikan secara sistematis , factual , akurat terhadap suatu keadaan yang
menjadi objek penelitian dengan mendasarkan penelitian kepada ketentuan hukum
normative . Dari sudut normative inilah skripsi ini membahas mengenai pemberian
Hak Tanggungan dengan persetujuan membuka kredit yang terindikasi cacat hukum .
2. Data Penelitian
Sumber data dalam penelitian ini keseluruhan merupakan data sekunder yang
terdiri atas:
a. Bahan Hukum Primer
Yaitu dokumen peraturan yang mengikat dan ditetapkan oleh pihak yang
berwenang . Dalam tulisan ini diantaranya Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria , Undang – Undang Nomor 4 Tahun
1996 Tentang Hak Tanggungan .
b. Bahan Hukum Sekunder
Universitas Sumatera Utara
Yaitu semua dokumen yang merupakan informasi atau hasil kajian tentang
Hak Tanggungan seperti : buku – buku , seminar – seminar , jurnal hukum , majalah ,
koran , karya tulis ilmiah , dan beberapa sumber internet yang berkaitan dengan
permasalahan skripsi ini
c. Bahan Hukum Tersier
Yaiu semua dokumen yang berisi tentang konsep – konsep dan keterangan –
keterangan yang mendukung bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder ,
seperti , kamus , ensiklopedia dan sebagainya.
3. Teknik Pengumpulan Data
Teknik pengumpuan data diperlukan untuk memperoleh suatu kebenaran
ilmiah dalam penulisan skripsi , dalam hal ini digunakan teknik pengumpulan data
dengan cara studi kepustakaan ( Library Research ) , yaitu mempelajari dan
menganalisis data secara sistematis melalui buku – buku , surat kabar , makalah
ilmiah , majalah , internet , peraturan perundang – undangan , dan bahan – bahan lain
yang berhubungan dengan materi yang di bahas di dalam skripsi ini .
4. Analisis Data
Dalam menganalisis data penelitian digunakan analisis normative kualitatif ,
yaitu data yang diperoleh kemudian disusun secara sistematis dan selanjutnya
dianalisis secara kualitatif untuk mencapai kejelasan masalah yang akan dibahas dan
hasilnya tersebut dituangkan dalam bentuk skripsi . Metode Kualitatif dilakukan guna
mendapatkan data yang bersifat deskriptif , yaitu data – data yang akan diteliti dan
dipelajari sesuatu yang utuh .
Universitas Sumatera Utara
F. Keaslian Penulisan
Dalam rangka meningkatkan ilmu pengetahuan yang diperoleh penulis , maka
penulis menuangkannya dalam sbuah skripsi yang berjudul “ Pemberian Hak
Tanggungan Dengan Akta Persetujuan Membuka Kredit Yang Terindikasi
Cacat Hukum “. Untuk mengetahui keaslian penulisan , setelah melakukan
penelusuran terhadap berbagai judul skripsi yang tercatat pada katalog skripsi
departemen Hukum Agraria Fakultas Hukum USU , tidak menemukan judul yang
sama . Melalui surat tertanggal 16 September 2015 yang dikeluarkan oleh
Perpustakaan Universitas Cabang Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara /
Pusat Dokumentasi dan Informasi Hukum Fakultas Hukum Universitas Sumatera
Utara menyatakan bahwa tidak ada judul yang sama pada Arsip Perpustakaan
Universitas Cabang Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Penulisan skripsi ini dimulai dengan mengumpulkan bahan – bahan yang
berkaitan dengan Hak Tanggungan di Indonesia ini , baik literature yang diperoleh
dari pemikiran praktisi , referensi buku – buku , makalah , hasil seminar , media cetak
, media elektronik , seperti internet , serta bantuan dari berbagai pihak yang
berdasarkan pada asas keilmuan yang jujur , rasional , dan terbuka . Bila dikemudian
hari ternyata terdapat judul yang sama atau telah di tulis oleh orang lain dalam bentuk
skripsi
sebelum
skripsi
ini
di
buat
,
maka
hal
itu
dapat
diminta
pertanggungjawabannya.
Universitas Sumatera Utara
G. Sistematika Penulisan
Penulisan skripsi ini dibagi ke dalam 4 ( empat ) bab , dimana masing –
masing bab terbagi atas beberapa sub bab. Urutan bab tersebut tersusun secara
sistematik , dan saling berkaitan antara satu sama lain . Urutan singkat atas bab dan
sub bab tersebut dapat diuraikan sebagai berikut :
BAB I
PENDAHULUAN
Bab ini menguraikan latar belakang perlunya pembahasan mengenai
Dasar – dasar serta latar belakang lahirnya Hak Tanggungan yang
berdasrkan pada Undang Undang Nomor.4 Tahun 1996 , tujuan dan
manfaat penulisan , keaslian , metode penelitian dan sistematika
penulisan .
BAB II
TINJAUAN UMUM TENTANG PERJANJIAN PINJAM
MEMINJAM UANG
Bab ini menguraikan tentang tata cara proses pinjam meminjam uang
serta pengertian bank secara umumnya. Dan tata cara mengajukan
kredit.
BAB III
TINJAUAN UMUM TENTANG HAK TANGGUNGAN
Bab ini menguraikan pengertian daripada hak tanggungan tersebut ,
serta objek dan asas daripada hak tanggungan itu sendiri , dan tata cara
penyelenhggaraan hak tanggungan tersebut.
BAB IV
TINJAUAN UMUM TENTANG KREDIT YANG TERINDIKASI
CACAT HUKUM
Universitas Sumatera Utara
Dalam bab ini di uraikan pengertian cacat hukum , kredit yang
terindikasi cacat hukum , serta tata cara proses penyelesaian kredit
yang terindikasi cacat hukum tersebut .
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
Bab terakhir berisi kesimpulan yang diambil oleh penulis terhadap bab
– bab sebelumnya yang telah penulis uraikan dengan mencoba
memberikan saran - saran yang penulis anggap perlu dari kesimpulan
yang diuraikan tersebut .
Universitas Sumatera Utara
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Pembangunan
ekonomi
sebagai
bagian
dari
pembangunan
nasional
merupakan salah satu upaya untuk mewujudkan kesejahteraan rakyat yang adil dan
makmur berdasarkan Pancasila dan UUD 1945. Dalam rangka memelihara
kesinambungan pembangunan tersebut yang para pelaku nya meliputi baik
pemerintah maupun masyarakat sebagai orang – perseorangan dan badan hukum .
Dengan meningkatnya kegiatanmeningkat juga keperluan akan tersedianya dana yang
sebagian di peroleh melalui kegiatan perkreditan. Kredit merupakan suatu bentuk
pengucuran dana yang telah di kenal oleh masyarakat pada umumnya.1
Bank merupakan suatu fasilitator yang dimana mempunyai peranan yang
sangat penting dalam meningkatkan pembangunan nasional dan peningkatan ekonomi
pada masyarakat . Bank berfungsi sebagai lembaga intermediasi , yang dimana
merupakan suatu lembaga yang menghimpun dana dari masyarakat dan menyalurkan
kembali dana tersebut kepada masyarakat lain yang membutuhkannya. Hal ini sesuai
dengan Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1998 tentang
Perubahan atas Undang – Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, yang
letaknya pada pasa 1 ayat (2) yang berbunyi : “Bank adalah badan usaha yang
menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya
Christine S.T. Kansil,S.H., Pokok‐pokok Hak Tanggungan Atas Tanah,Cawang,Jakarta,hal.4.
1
Universitas Sumatera Utara
kepada masyarakat dalam bentuk kredit atau bentuk – bentuk lainnya dalam rangka
meningkatkan taraf hidup masyarakat pada rakyat banyak “.
Sebagaimana telah dijelaskan bahwa salah satu fungi dari bank adalah
memberikan kredit. Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat
dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam
meminjam antara bank dan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk
melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga, hal ini
dapat di lihat pada Pasal 1 ayat (1) Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 10
Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang – Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang
Perbankan.2
Sebagimana dengan penjelasan pada Pasal 8 Undang- Undang Nomor 7 tahun
1992, ditegaskan bahwa untuk memperoleh kredit , maka bank akan melakukan
penilaian yang seksama terhadap watak daripada peminjam kredit , kemampuan
modal , agunan , dan prospek usaha debitur tersebut .3
Peminjam uang menyebabkan timbulnya hutang yang harus di bayar oleh
debitur menurut syarat – syarat yang telah ditetapkan dalam suatu pinjaman atau
persetujuan membuka kredit tersebut. Seorang debitur yang mendapatkan kredit dari
Bank merupakan seseorang yang dapat di percayai oleh bank tersebut sesuai dengan
kemampuan debitur tersebut.
Sutarno, Aspek‐ aspek Hukum Perkreditan Pada Bank,Alfabeta,Bandung,2004,hal.2.
Habib Adjie,S.H.,M.Hum. Hak Tanggungan Sebagai Lembaga Jamninan Atas
Tanah,Bandung,2007,hal.1.
2
3
Universitas Sumatera Utara
Dalam kegiatan Bank yang memberikan fasilitas kredit, debitur harus
memiliki sesuatu sebagai jamninan daripada yang akan di kreditkan oleh bank sebab
jaminan daripada kredit yang di berikan kepada debitur sangat penting , sebab jika
suatu kredit yang tidak memiliki jaminan cukup memiliki bahaya yang besar. Kondisi
keuangan debitur bias saja jatuh pada suatu kondisi yang parah, sehingga
menyebabkan debitur tidak dapat membayar hutang (kredit) tersebut. Apabila hal
tersebut terjadi maka jaminan daripada debitur tersebut harus di jual.
Suatu Bank yang menyalurkan suatu perkreditan harus dilakukan dengan
prinsip kehati – hatian melalui analisa yang akurat dan mendalam , penyaluran yang
tepat , serta dilakukan pemantauan dan pengawasan yang baik, perjanjian yang sah
dan memenuhi syarat hukum.
Dapat disimpulkan bahwa sudah semestinya pemberi dan penerima kredit
serta pihak yang lain yang terkait mendapat perlindungan melalui suatu lembaga hak
jaminan yang kuat dan yang dapat pula memberikan kepastian hukum bagi semua
pihak yang berkepentingan.
Lembaga Jaminan Hak Tanggungan dengan agunan yang berupa benda tidak
bergerak atau benda tetap berwujud tanah ( hak atas tanah ) merupakan agunan yang
menempati posisi tertinggi dari sekian banyak agunan yang ada baik secara kuantitas
atau kualitas. Agunan berwujud tanah dinilai paling aman serta mempunyai nilai
ekonomi yang relatif tinggi dari prospektif masa depan, nilai tanah menunjukan
kecenderungan meningkat karena seiring berkembangnya jaman harga tanah semakin
meningkat.
Universitas Sumatera Utara
Lembaga Jaminan Hak Tanggungan adalah salah satu upaya pembaharuan
hokum pertanahan nasional sebagai contoh yang dilaksanakan adalah lahirnya
Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan atas Tanah Beserta Benda – Benda yang Berkaitan Dengan Tanah.
Sebagai Jaminan Hak atas Tanah yang kuat, Hak Tanggungan mempunyai
unsure – unsur pokok yakni :4
1. Hak Tanggungan adalah Hak Jaminan untuk pelunasan Hutang.
2. Objek Hak Tanggungan adalah Hak atas tanah sesuai UUPA.
3. Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya ( hak atas tanah ) saja, tetapi
dapat pula dibebankan berikut benda – benda lain yang merupakan satu kesatuan
dengan tanah tersebut.
4. Utang yang dijamin harus merupakan suatu utang tertentu.
5. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap
kreditur lainnya.
Latar Belakang serta Hal – Hal yang berkaitan dengan Undang – Undang Hak
Tanggungan ( Atas Tanah ) dapat dijelaskan sebagai berikut :
A. Pembangunan ekonomi , sebagai bagian dari pembangunan nasional ,
merupakan salah satu upaya untuk mewujudkan kesejahteraan rakyat yang
adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang – Undang Dasar 1945 .
Dalam rangka memelihara kesinambungan pembangunan tersebut , yang para
pelakunya meliputi baik Pemerintah maupun masyarakat sebagai orang
Sutan Remy Sjahdeni, Hak Tanggungan Asas – Asas, Ketentuan – Ketentuan Pokok Dan Masalah
Yang Dihadapi Oleh Perbankan, Cet 1, Alumni, Bandung, 1999 , Hal.11.
4
Universitas Sumatera Utara
perseorangan dan badan hukum , sangat diperlukan dana dalam jumlah yang
besar. Dengan meningkatnya kegiatan pembangunan , meningkatnya kegiatan
pembangunan , meningkat juga keperluan akan tersedianya dana , yang
sebagian besar diperoleh melalui kegiatan perkreditan.
Mengingat petingnya kedudukan dana perkreditan tersebut dalam proses
pembangunan, sudah semestinya jika pemberi dan penerima kredit serta pihak lain yg
terkait mendapat perlindungan melalui suatu lembaga hak jaminan yang kuat dan
yang dapat pula memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang
berkepentingan .
B. Dalam Pasal 51 Undang – Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok – Pokok Agraria yang disebut juga Undang – Undang Pokok Agraria ,
sudah disediakan lembaga hak jaminan yang kuat yang dapat dibebankan pada
hak atas tanah , yaitu Hak Tanggungan , sebagai pengganti lembaga
Hypotheek dan Credietverband . Selama 30 tahun lebih sejak mulai
berlakunya Undang – Undang Pokok Agraria , lembaga Hak Tanggungan di
atas belum dapat berfungsi sebagaimana mestinya , karena belum adanya
Undang – Undang yang mengaturnya secara lengkap , sesuai yang di
kehendaki oleh ketentuan Pasal 51 Undang – Undang tersebut. Dalam kurun
waktu itu , berdasarkan ketentuan peralihan Pasal 57 Undang – Undang Pokok
Universitas Sumatera Utara
Agraria , masih diberlakukannya ketentuan Hypotheek sebagaimana dimaksud
dalam kitab Undang- Undang Hukum Perdata Indonesia.5
Ketentuan – Ketentuan dalam peraturan perundang – undangan di atas berasal
dari zaman kolonial Belanda dan diasarkan pada Hukum Tanah Nasional ,
sebagaimana pokok – pokok ketentuannya tercantum dalam Undang – Undang Pokok
Agraria dan dimaksudkan untuk sementara waktu, yaitu sambil menunggu
terbentuknya Undang – Undang yang dimaksud oleh Pasal 51 di atas tersebut.
Oleh karenanya , ketentuan tersebut jelas tidak sesuai dengan asas – asas
Hukum Tanah Nasional
dan Dalam kenyataan nya tidak dapat menampung
perkembangan yang terjadi dalam bidang perkreditan dan hak jaminan sebagai akibat
dari kemajuan pembangunan ekonomi.
Akibatnya timbul perbedaan pandangan dan penafsiran mengenai berbagai
masalah dalam pelaksanaan hukum jaminan atas tanah , misalnya mengenai
pencantuman titel eksekutorial , pelaksanaan eksekusi dan lain sebagainya , sehingga
peraturan perundang – undangan tersebut dirasa kurang memberikan jaminan
kepastian hukum dalam kegiatan perkreditan .
C. Atas dasar kenyataan tersebut , perlu segera ditetapkan Undang – Undang
mengenai lembaga hak jaminan atas tanah yang kuat dengan ciri – ciri :
1. Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada
pemegangnya ;
Ibid.
5
Universitas Sumatera Utara
2. Selalu mengikuti Obyek yang dijaminkan dalam tangan siapapun obyek
tersebut berada ;
3. Memenuhi asas spesialis dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak
ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak – pihak yang
berkepentingan ;
4. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya .
D. Memperhatikan ciri – ciri di atas , maka dengan Undang – Undang ini
ditetapkan ketentuan – ketentuan mengenai lembaga hak, jaminan yang oleh
Undang – Undang Pokok Agraria diberi nama Hak Tanggungan . Dengan
diundagkannya Undang – Undang ini , maka kita akan maju selangkah dalam
mewujudkan tujuan Undang – Undang Pokok Agraria dalam membangun
Hukum Tanah Nasional , dengan menciptakan kesatuan dan kesederhanaan
hukum mengenai hak – hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya.6
Hak Tanggungan adalah jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu ,
yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditor – kreditor lain . Dalam arti,
bahwa jika debitor cidera janji , kreditor pemegang Hak Tanggungan berhak menjual
melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan
perundang – undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahulu daripada kreditor
– kreditor yang lain. Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak
mengurangi prefensi piutang – piutang Negara menurut ketentuan – ketentuan hukum
yang berlaku.
Ibid.
6
Universitas Sumatera Utara
E. Dalam Undang – Undang Pokok Agraria yang ditunjuk sebagai hak atas
tanah yan g dapat dijadikan sebagai hak atas tanah yang dapat di jadikan
jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan adalah Hak Milik , Hak
Guna Usaha , dan Hak Guna Bangunan , sebagai hak – hak atas tanah yang
wajib didaftarkan dan menurut sifatnya dapat di pindahtangankan .
Hak pakai dalam Undang – Undang Pokok Agraria tidak ditunjuk sebagai
obyek Hak Tanggungan , karena pada waktu itu tidak termasuk hak – hak atas tanah
yang wajib didaftarkan dan karenanya tidak dapat memenuhi syarat publisitas untuk
dapat dijadikan jaminan utang . Dalam perkembangannya Hak Pakai harus
didaftarklan , yaitu Hak Pakai yang diberikan atas tanah Negara. Sebagian dari Hak
Pakai tersebut yang didaftarkan , menurut sifat dan kenyataannya dapat dipindah
tangankan , yaitu diberikan kepada orang – perorangan dan badan – badan hukum
perdata. Dalam Undang – Undang No .16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun , Hak
Pakai yang dimaksudkan itu dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia .
Dalam Undang – Undang ini Hak Pakai tersebut ditunjuk sebagai obyek Hak
Tanggungan . Sehubungan dengan itu , maka untuk selanjutnya , Hak Tanggungan
merupakan salah satunya lembaga Hak Jaminan atas tanah , dan dengan demikian
menjadi tuntaslah unifikasi Hukum Tanah Nasional , yang merupakan salah satu
tujuan utama Undang – Undang Pokok Agraria .
Universitas Sumatera Utara
Demikian pula Hak Pakai atas tanah Hak Milik tidak dapat dibebani Hak
Tanggungan , karena tidak memenuhi kedua syarat di atas . Tetapi mengingat
perkembangan kebutuhan masyarakat dan pembangunan di kemudian hari , dalam
Undang – Undang ini dibuka kemungkinan untuk dapat juga ditunjuk sebagai obyhek
Hak Tanggungan , jika telah dipenuhi persyaratan sebagai yang disebutkan di atas.
Hal itu lebih lanjut akan di atur dengan Peraturan Pemerintah .
Tanah Hak Milik yang sudah di wakafkan , dan tanah- tanah yang
dipergunakan untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya, walaupun
didaftar , karena menurut sifat dan tujuan nya , tidak dapat di bebani Hak
Tanggungan .
F. Hak Tanggungan yang di atur dalam Undang – Undang ini pada dasarnya
adalah Hak Tanggungan yang dibebankan pada hak atas Tanah . Namun
kenyataan nya sering kali terdapat benda- benda berupa bangunan , tanaman ,
dan hasil karya , yang secara tetap merupakan suatu kesatuan dengan tanah
yang dijadikan jaminan tersebut . Sebagaimana diketahui Hukum Tanah
Nasional didasarkan pada hukum adat , yang menggunakan asas pemisahan
horizontal .
Namun demikian penerapan asas – asas hukum adat tidaklah mutlak ,
melainkan selalu memperhatikan dan disesuaikan dengan perkembangan kenyataan
dan kebutuhan dalam masyarakat yang dihadapinya . Atas dasar kenyataan sifat
hukum adat itu , dalam rangka asas pemisahan horizontal tersebut , dalam Undang –
Universitas Sumatera Utara
Undang itu dinyatakan , bahwa pembebanan Hak Tanggungan atas tanah ,
dimungkinkan pula meliputi benda – benda yang di maksud diatas .
Hal tersebut telah dilakukan dan dibenarkan oleh Hukum dalam praktek ,
sepanjang benda – benda tersebut merupakan satu kesatuan dengan tanah yang
bersangkutan dan keikutsertaan nya dijaminkan jaminan , dengan tegas dinyatakan
oleh pihak – pihak dalam Akta Pemberian Hak Tanggungannya .
Bangunan, tanaman , dan hasil karya , yang ikut dijadikan jaminan itu tidak
terbatas pada yang dimiliki oleh pemegang Hak atas tanah yang bersangkutan ,
melainakan juga meliputi yang dimiliki pihak lain .
G. Proses pembebanan Hak Tanggungan
dilaksanakan melalui dua tahap
kegiatan , yaitu :
1. Tahap pemberian Hak Tanggungan , dengan dibuatnya Akta
Pemberian Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Aklta Tanah ,
untuk selanjutnya disebut PPAT , yang didahului dengan perjanjian
utang – piutang yang dijamin .
2. Tahap pendaftaran nya oleh Kantor Pertanahan , yang merupakan
saat lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan .
Menurut peraturan perundang – undangan yang berlaku , PPAT adalah pejabat
umum yang berwenang membuat akta pemindahan hak atas tanah dan akta lain dalam
rangka pembebanan hak atas tanah , yang bentuk aktanya ditetapkan , sebagai bukti
dilakukannya perbuatan hukum mengenai tanah yang terletak dalam daerah kerjanya
Universitas Sumatera Utara
masing – masing . Dalam kedudukan nya sebagai yang disebutkan di atas , maka akta
– akta yang dibuat oleh PPAT merupakan akta otentik.
Dalam memberikan Hak Tanggungan , pemberi Hak Tanggungan wajib hadir
di hadapan PPAT . Jika karena sesuatu sebab tidak dapat hadir sendiri , ia wajib
menunjuk pihak lain sebagai kuasanya , dengan surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan , disingkat SKMHT , yang berbentuk akta otentik .
Pada saat pembukaan SKMHT dan Akta Pemberian Hak Tanggungan , harus
sudah ada keyakinan pada Notaris atau PPAT yang bersangkutan , bahwa pemberi
Hak Tanggungan mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan Hukum
terhadap obyek Hak Tanggungan yang dibebankan , walaupun kepastian mengenai
dimilikinya kewenangan tersebut harus diisyaratkan pada waktu pemberian Hak
Tanggungan itu didaftar.
Pada tahap pemberian Hak Tanggungan oleh pemberi Hak Tanggungan
kepada Kreditor , Hak Tanggungan yang bersangkutan belum lahir . Hak Tanggungan
itu baru lahir pada saat di butuhkannya dalam buku tanah di kantor Pertanahan . Oleh
karena itu , kepastian mengenai saat didaftarkannya Hak Tanggungan itu adalah
sangat penting bagi Kreditur.
H. Oleh karena Hak Tanggungan menurut sifatnya merupakan ikutan atau
accessoir pada suatu piutang tertentu , yang didasarkan pada suatu perjanjian
utan – piutang atau perjanjian lain , maka kelahiran dan keberadaannya
ditentukan oleh adanya piutang yang di jamin pelunasan nya .
Universitas Sumatera Utara
Apabila Hak Tanggungan menjadi hapus karena hukum , apabila pelunasan
nya ataju sebab – sebab lain , piutang yang dijaminnya menjadi hapus. Dalam Hal ini
pun pencatatan hapusnya Hak Tanggungan yang bersangkutan cukup didasarkan pada
pernyataan tertulis dari Kreditor , bahwa piutang yang di jamin nya hapus.
Dengan tidak mengabaikan kepastian hukum bagi pihak – pihak yang
berkepentingan , kesederhanaan administrasi pendaftaran Hak Tanggungan , selain
dalam hal peralihan dan hapusnya piutang yang dijamin , juga tampak pada hapusnya
hak tersebut karena sebab – sebab lain , yaitu karena dilepaskan oleh Kreditor yang
bersangkutan , pembersihan obyk Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat
oleh Ketua Pengadilan Negeri , dan hapusnya hak atas tanah yang dijadikan jaminan .
I. Salah satu ciri Hak Tanggungan yang kuat adalah mudah dan pasti dalam
pelaksanaan eksekusinya , jika debitor cidera janji . Walaupun secara umum
ketentuan tentang eksekusi telah diatur dalam Hukum Acara Perdata yang
berlaku , namun dipandang perlu untuk memasukkan secara khusus ketentuan
tentang esksekusi Hak Tanggungan dalam Undang - Undang ini , yaitu yang
mengatur lembaga parate executie sebagaimana dimaksud dalam Pasal 224
Reglemen Indonesia yang Diperbarui ( Het Herziene Indonesisch Reglement )
dan Pasal 258 Reglement Acara Hukum Untuk Daerah Luar Jawad an Madura
( Reglement tot Regelling van het Rechtswezen in de Gewesten Buitten Java
en Madura ) .
Universitas Sumatera Utara
Sehubungan dengan itu pada sertifikat Hak Tanggungan , yang berfungsi
sebagai surat tanda bukti ada nya Hak Tanggungan , dibubuhkan irah – irah dengan
kata – kata “ DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA
ESA “, untuk memberikan kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan
pengadilan yang sudah mempunyai kekuatan hukum tetap .
Selain itu sertifikat Hak Tanggungan tersebut dinyatakan sebagai pengganti
groose acte Hypotheek , yang untuk eksekusi hypotheek atas tanah ditetapkan sebagai
syarat dalam melaksanakan ketentuan – ketentuan pasal – pasal kedua Reglemen di
atas .
J. Untuk memudahkan dan menyederhanakan pelaksanaan ketentuan –
ketentuan Undang – Undang ini bagi kepentingan pihak – pihak yang
bersangkutan , kepada Ketua Pengadilan Negeri diberikan kewenangan
tertentu , yaitu : penetapan memberikan kuasa kepada Kreditor untuk
mengelola obyek Hak Tanggungan , penetapan hal – hal yang berkaitan
dengan permohonan pembersihan obyek Hak Tanggungan , dan pencoretan
Hak Tanggungan .
K. Untuk menjamin kepastian hukum serta memberikan perlindungan kepada
pihak – pihak yang berkepentingan , dalam Undang – Undang ini diatur
sanksi administrative yang dikenakan kepada para pelaksana yang
bersangkutan , terhadap pelanggaran atau kelalaian dalam memenuhi berbagai
ketentuan pelaksanaan tugas ny masing – masing .
Universitas Sumatera Utara
Selain dikenakan sanksi administatif tersebut diatas , apabila memenuhi syarat
yang di perlukan , yang bersangkutan masih dapat digugat secara perdata dan/atau di
tuntut pidana.
L. Undang – Undang Pokok Agraria ini telah di sesuaikan dengan perkembangan
keadaan dan mengatur berbagai hal baru berkenaan dengan lembaga Hak
Tanggungan sebagai mana telah diuraikan di atas , yang cakupannya meliputi
:
1. Obyek Hak Tanggungan ;
2. Pemberi dan pemegang Hak Tanggungan ;
3. Tata cara pemberian , pendaftaran , peralihan , dan hapusnya Hak
Tanggungan ;
4. Eksekusi Hak Tanggungan;
5. Percoretan Hak Tanggungan;
6. Sanksi administrasi.7
B. Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang sebagaimana diuraikan di atas, maka dapat dirumuskan
beberapa permasalahan sebagai berikut :
1. Apa saja yang menjadi Objek daripada Hak Tanggungan tersebut ?
2. Bagaimana Proses penyelesaian Kredit yang Terindikasi Cacat Hukum ?
Drs.C.S.T.Kansil,S.H. ,Pokok‐pokok Hukum Hak Tanggungan atas Tanah, Cawang , Jakarta 13630 ,
Hal18
7
Universitas Sumatera Utara
C. Tujuan Penelitian
Adapun tujuan penelitian dalam skripsi ini adalah untuk :
-
Untuk mempelajari tata cara pemberian hak tanggungan terhadap seorang
debitor yang cacat hukum
-
Untuk memberikan kepastian hukum bagi debitor tersebut apakah debitor
tersebut dapat membuka kredit yang di nilai cacat hukum .
D. Manfaat Penelitian
Sedangkan yang menjadi manfaat penelitian dalam hal ini adalah :
1.
Kegunaan Teoritis
Penelitian ini diharapkan akan memberikan kontribusi pemikiran dalam
rangka mengembangkan dan memperkaya teori hukum yang sudah ada , khususnya
dalam bidang Hukum Hak Tanggungan .
2.
Kegunaan Praktis
Hasil dari penelitian ini ditujukan untuk memberikan informasi bagi para
pemberi kredit atau kreditor dalam memberikan kredit kepada debitor yang dimana
debitor tersebut terhadap Hak Tanggungannya terindikasi cacat hukum.
E. Metode Penulisan
Terry Hutchinson menulis pengertian penelitian seperti dikemukakan oleh
OECD ( Organization for Economic Cooperation and Development ) , menurut
Universitas Sumatera Utara
organisasi tersebut , Research and Experimental Development as creativity ,
originality and systematic activity that increases the world’s stock of knowledge.8
Pernyataan ini menjadi pendorong pentingnya melakukan penelitian ilmiah untuk
kemajuan ilmu pengetahuan . Dalam melakukan penelitian tersebut dibutuhkan
metodelogi penelitian yang sesuai dengan ilmu pengetahuan yang menjadi induknya.
Setiap ilmu pengetahuan mempunyai identitas masing – masing , sehingga pasti aka
nada berbagai perbedaan.9
Oleh karena penelitian yang dilakukan adalah mengenai permasalahan hukum
, maka skripsi ini akan menggunakan metode penelitian hukum , Soejono Soekanto
menyatakan bahwa penelitian hukum merupakan suatu kegiatan ilmiah , yang
didasarkan pada metode , sistematika dan pemikiran tertentu , yang bertujuan untuk
mempelajari
satu
atau
beberapa
gejala
hukum
tertentu
dengan
jalan
menganalisanya.10
1. Jenis Penelitian
Dalam literature – literature hukum tentang dasar penelitian hukum banyak
ditemukan variasi tentang pembagian jenis atau tipe penelitian hukum . Namun ,
meskipun demikian pengklasifikasian tipe penelitian hukum yang secara umum
adalah sebagai berikut:
a. Penelitian hukum normative yang mencakup penelitian terhadap asas -asas
hukum , inventaris hukum positif , sistematika hukum , sinkronisasi vertical dan
Peter Mahmud Marzuki , Penelitian Hukum , ( Jakarta : Kencana Prenada Media Group, 2008 ),
Cet.4, Hlm.30.
9
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat , ( Jakarta
:Cet.2.CV.Rajawali,1982), Hlm.1.
10
Ibid, Hlm46.
8
Universitas Sumatera Utara
horizontal , hukum inkonkrito , hukum klinis , sejarah hukum , dan perbandingan
hukum.
b. Penelitian hukum sosiologis atau empiris yang mencakup penelitian hukum
sosiologis , identifikasi hukum tidak tertulis , dan tentang efektifitas hukum.
Dari judul skripsi ini yaitu , “ Pemberian Hak Tanggungan Dengan Akta
Persetujuan Membuka Kredit Yang Terindikasi Cacat Hukum “ dapat dikatakan
bahwa jenis penelitian ini adalah Hukum Normatif . Dalam penelitian hukum
normative , hukum dipandang sebagai norma atau kaidah yang otonom terlepas dari
hubungan hukum tersebut dengan masyarakat . Jenis penelitian ini betujuan untuk
mendeskripsikan secara sistematis , factual , akurat terhadap suatu keadaan yang
menjadi objek penelitian dengan mendasarkan penelitian kepada ketentuan hukum
normative . Dari sudut normative inilah skripsi ini membahas mengenai pemberian
Hak Tanggungan dengan persetujuan membuka kredit yang terindikasi cacat hukum .
2. Data Penelitian
Sumber data dalam penelitian ini keseluruhan merupakan data sekunder yang
terdiri atas:
a. Bahan Hukum Primer
Yaitu dokumen peraturan yang mengikat dan ditetapkan oleh pihak yang
berwenang . Dalam tulisan ini diantaranya Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria , Undang – Undang Nomor 4 Tahun
1996 Tentang Hak Tanggungan .
b. Bahan Hukum Sekunder
Universitas Sumatera Utara
Yaitu semua dokumen yang merupakan informasi atau hasil kajian tentang
Hak Tanggungan seperti : buku – buku , seminar – seminar , jurnal hukum , majalah ,
koran , karya tulis ilmiah , dan beberapa sumber internet yang berkaitan dengan
permasalahan skripsi ini
c. Bahan Hukum Tersier
Yaiu semua dokumen yang berisi tentang konsep – konsep dan keterangan –
keterangan yang mendukung bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder ,
seperti , kamus , ensiklopedia dan sebagainya.
3. Teknik Pengumpulan Data
Teknik pengumpuan data diperlukan untuk memperoleh suatu kebenaran
ilmiah dalam penulisan skripsi , dalam hal ini digunakan teknik pengumpulan data
dengan cara studi kepustakaan ( Library Research ) , yaitu mempelajari dan
menganalisis data secara sistematis melalui buku – buku , surat kabar , makalah
ilmiah , majalah , internet , peraturan perundang – undangan , dan bahan – bahan lain
yang berhubungan dengan materi yang di bahas di dalam skripsi ini .
4. Analisis Data
Dalam menganalisis data penelitian digunakan analisis normative kualitatif ,
yaitu data yang diperoleh kemudian disusun secara sistematis dan selanjutnya
dianalisis secara kualitatif untuk mencapai kejelasan masalah yang akan dibahas dan
hasilnya tersebut dituangkan dalam bentuk skripsi . Metode Kualitatif dilakukan guna
mendapatkan data yang bersifat deskriptif , yaitu data – data yang akan diteliti dan
dipelajari sesuatu yang utuh .
Universitas Sumatera Utara
F. Keaslian Penulisan
Dalam rangka meningkatkan ilmu pengetahuan yang diperoleh penulis , maka
penulis menuangkannya dalam sbuah skripsi yang berjudul “ Pemberian Hak
Tanggungan Dengan Akta Persetujuan Membuka Kredit Yang Terindikasi
Cacat Hukum “. Untuk mengetahui keaslian penulisan , setelah melakukan
penelusuran terhadap berbagai judul skripsi yang tercatat pada katalog skripsi
departemen Hukum Agraria Fakultas Hukum USU , tidak menemukan judul yang
sama . Melalui surat tertanggal 16 September 2015 yang dikeluarkan oleh
Perpustakaan Universitas Cabang Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara /
Pusat Dokumentasi dan Informasi Hukum Fakultas Hukum Universitas Sumatera
Utara menyatakan bahwa tidak ada judul yang sama pada Arsip Perpustakaan
Universitas Cabang Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Penulisan skripsi ini dimulai dengan mengumpulkan bahan – bahan yang
berkaitan dengan Hak Tanggungan di Indonesia ini , baik literature yang diperoleh
dari pemikiran praktisi , referensi buku – buku , makalah , hasil seminar , media cetak
, media elektronik , seperti internet , serta bantuan dari berbagai pihak yang
berdasarkan pada asas keilmuan yang jujur , rasional , dan terbuka . Bila dikemudian
hari ternyata terdapat judul yang sama atau telah di tulis oleh orang lain dalam bentuk
skripsi
sebelum
skripsi
ini
di
buat
,
maka
hal
itu
dapat
diminta
pertanggungjawabannya.
Universitas Sumatera Utara
G. Sistematika Penulisan
Penulisan skripsi ini dibagi ke dalam 4 ( empat ) bab , dimana masing –
masing bab terbagi atas beberapa sub bab. Urutan bab tersebut tersusun secara
sistematik , dan saling berkaitan antara satu sama lain . Urutan singkat atas bab dan
sub bab tersebut dapat diuraikan sebagai berikut :
BAB I
PENDAHULUAN
Bab ini menguraikan latar belakang perlunya pembahasan mengenai
Dasar – dasar serta latar belakang lahirnya Hak Tanggungan yang
berdasrkan pada Undang Undang Nomor.4 Tahun 1996 , tujuan dan
manfaat penulisan , keaslian , metode penelitian dan sistematika
penulisan .
BAB II
TINJAUAN UMUM TENTANG PERJANJIAN PINJAM
MEMINJAM UANG
Bab ini menguraikan tentang tata cara proses pinjam meminjam uang
serta pengertian bank secara umumnya. Dan tata cara mengajukan
kredit.
BAB III
TINJAUAN UMUM TENTANG HAK TANGGUNGAN
Bab ini menguraikan pengertian daripada hak tanggungan tersebut ,
serta objek dan asas daripada hak tanggungan itu sendiri , dan tata cara
penyelenhggaraan hak tanggungan tersebut.
BAB IV
TINJAUAN UMUM TENTANG KREDIT YANG TERINDIKASI
CACAT HUKUM
Universitas Sumatera Utara
Dalam bab ini di uraikan pengertian cacat hukum , kredit yang
terindikasi cacat hukum , serta tata cara proses penyelesaian kredit
yang terindikasi cacat hukum tersebut .
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
Bab terakhir berisi kesimpulan yang diambil oleh penulis terhadap bab
– bab sebelumnya yang telah penulis uraikan dengan mencoba
memberikan saran - saran yang penulis anggap perlu dari kesimpulan
yang diuraikan tersebut .
Universitas Sumatera Utara