Proses dan Jangka Waktu Pendaftaran Akta (1)
Proses dan Jangka Waktu Pendaftaran Akta Peralihan dan Pembebanan
Hak Atas Tanah (TELAAH HUKUM SEDERHANA) 21
1. FAKTA
-
-
Pendaftaran
suatu
pemindahan/peralihan
atau
pembebanan
atau
pemeriksaan hak atas tanah dilakukan bersamaan dengan pendaftaran hak
atas tanah yang lain terhadap satu sertipikat yang sama (contoh: peralihan
hak/ roya dialkukan bersamaan dengan pengecekan, atau bahkan peralihan
hak didaftarkan bersamaan dengan pengecekan dan juga pendaftaran Hak
Tanggungan).
Pendaftaran Hak Tanggungan oleh Notaris PPAT belum sesuai dengan
ketentuan jangka waktu pendaftaran Hak Tanggungan yang berlaku.
2. IDENTIFIKASI
-
Bagaimana prosedur pendaftaran peralihan hak dan pembebanan hak?
Bagaimana peraturan mengenai jangka waktu pendaftaran Hak Tanggungan?
Apakah esensi dari kegiatan pengecekan?
3. REGULASI
-
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan (UUHT)
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (PP
24/1997) jo. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun
1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan PP 24/1997 (Perka BPN 3/1997)
4. ANALISIS
1) Peralihan hak atas tanah (dapat melalui jual beli, hibah, warisan, dsb.) dan
Pembebanan Hak Tanggungan termasuk dalam layanan Pemeliharaan Data
Pendaftaran Tanah di Kantor Pertanahan (dapat juga dilihat dalam Peraturan
Kepala Badan Pertanahan Nasionoal No. 1 Tahun 2010). Pemeliharaan data
pendaftaran tanah tersebut dilaksanakan melalui pendaftaran dengan
pendaftaran perubahan data fisik dan atau data yuridis objek pendaftaran
tanah. Sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 95 Perkaban 3/1997, pendaftaran
perubahan data pendaftaran tanah yang dalam hal ini adalah peralihan hak
dan pembebanan hak harus melalui dasar pembuatan akta terlebih dahulu.
Jenis akta yang dibuat disesuaikan dengan jenis perubahan hak, misalnya
peralihan hak karena jual beli harus dibuatkan Akta Jual Beli, Peralihan Hak
karena hibah harus dibuatkan Akta Hibah, Pembebanan hak tanggunan atas
tanah harus dibuatkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), dsb. Artinya,
setiap perubahan data pendaftaran tanah harus didahului dengan pembuatan
akta terlebih dahulu (dapat juga dilihat dalam Pasal 96 Perka BPN 3/1997).
1 TENTANG PENDAFTARAN PERALIHAN, PEMBEBANAN HAK ATAS TANAH, DAN
PENGECEKAN Oleh Catur Nugraheni, Analis Hukum Pendaftaran Tanah dan Permohonan
Hak Tanah. Ditelaah Tanggal 07-06-2016
Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan atau
pembebanan hak atas tanah, PPAT wajib terlebih dahulu melakukan
pemeriksaan pada Kantor pertanahan mengenai kesesuaian sertipikat hak atas
tanah yang bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan
setempat dengan memperlihatkan sertipikat asli. Hal ini dilakukan melalui
prosedur permohonan Pengecekan, sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 97
(keseluruhan ayat) Perka BPN 3/1997.
Setelah akta dibuat, PPAT wajib menyampaikan akta yang
bersangkutan paling lama dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja dari tanggal
ditandatanganinya akta yang bersangkutan. Hal ini sebagaimana dijelaskan
dalam Pasal 103 Perka BPN 3/1997. Artinya, semua jenis pendaftaran
pemindahan/peralihan hak dan pembebanan hak atas tanah harus dilakukan
paling lama tujuh hari setelah penandatanganan akta yang bersangkutan.
Konsekuensi dari kegiatan pendaftaran yang bersamaan (sebagaimana
kasus yang sedang dibahas dalam pendapat hukum ini-lihat bagian “Fakta”)
adalah cacat terkait kepastian hukumnya, baik jangka waktu maupun esensi
masing-masing kegiatan pendaftarannya.
Sebagai contoh:
Pendaftaran pengecekan dilaksanakan bersamaan dengan pendaftaran
Roya, atau bahkan Pendaftaran peralihan hak karena jual beli dilakukan
bersamaan dengan pendaftaran pengecekan dan Pendaftaran Hak
Tanggungan. Dalam kasus tersebut, pembuatan Akta Jual Beli bersamaan
dengan tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan. Sementara itu,
terdapat juga permohonan pengecekan di dalamnya.
Pada kasus ini kita dapat mengidentifikasi beberapa permasalahan, di
antaranya:
a) pendaftaran peralihan hak karena jual beli merupakan pendaftaran
perbuatan hukum atas sertipikat yang bersangkutan, fungsinya untuk
mengetahui subjek pemegang hak terbaru. Sampai pada selesainya
proses pendaftaran, maka pemegang hak dalam sertipikat telah dapat
diketahui, dan dapat dilaksanakan proses pendaftaran selanjutnya
(Sesuai keperluan).
b) Permohonan pemeriksaan sertipikat (pengecekan) merupakan syarat
wajib yang harus dilakukan oleh PPAT sebelum dilakukan pembuatan
akta, baik akta pemindahan hak maupun pembebanan hak.
c) Pendaftaran HT harus didaftarkan setelah sertipikat tersebut dipegang
oleh subjek yang berhak. Dalam hal ini, jika terjadi peralihan hak,
maka proses tersebut harus selesai terlebih dahulu, baru dapat
dibebankan hak tanggungan di atasnya. Sementara untuk kegiatan
tersebut, harus dilakukan pengecekan terlebih dahulu.
2) Terdapat aturan limitatif mengenai waktu pendaftaran Hak Tanggungan (HT) di
Kantor Pertanahan. Peraturan jangka waktu tersebut untuk menjamin kepastian
hukum pendaftaran Hak Tanggungan setelah pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan (APHT). Jangka waktu pendaftaran HT menurut peraturan yang
berlaku adalah paling lama 7 (tujuh) hari kerja setelah tanggal
penandatanganan APHT. Hal ini sebagaimana dijelaskan di dalam Pasal 13 ayat
(1) dan (2) UUHT.
Pasal 13
“(1) Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan.
(2) Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta
Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (2),
PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan
dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan.”
Selain itu, ketentuan terhadap jangka waktu pendaftaran hak tanggungan juga
dapat dilihat di dalam Pasal 114 ayat (1) Perka BPN 3/1997.
Pasal 114 ayat (1)
“Untuk pendaftaran Hak Tanggungan yang objeknya hak atas tanah atau Hak
Milik Atas Satuan Rumah Susun yang sudah terdaftar atas nama pemberi Hak
Tanggungan, PPAT yang membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib
selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta
tersebut menyerahkan kepada Kantor Pertanahan beserta berkas yang
diperlukan ……….”
3) Esensi dari kegiatan Pengecekan adalah sebagaimana dijelaskan di dalam
Pasal 97 Perkaban 3/1997 mengenai persiapan pembuatan akta. Pengecekan
dilakukan dengan tujuan untuk memeriksa hal-hal terkait dengan eksistensi
sertipikat yang bersangkutan, apakah telah sesuai dengan daftar yang ada di
kantor pertanahan, atau apakah di dalamnya terdapat ketidaksesuaian atau
permasalahan lain. Jika telah sesuai, maka tanda “sesuai” dapat diberikan.
Jika tidak sesuai, maka dapat dilakukan tindakan seperlunya sebagaimana
dijelaskan di dalam Pasal 97 ayat (5) Perka BPN 3/1997, misalnya dikeluarkan
Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT). Setelah pegecekan selesai,
maka sebagaimana dijelaskan sebelumnya, PPAT sudah dapat
melaksanakan pembuatan akta sesuai dengan tujuan kegiatan
pendaftaran.
Jadi, dalam hal ini harus diperhatikan tanggal
diadakannya pengecekan, tanggal akta, dan tanggal pendaftaran
akta yang bersangkutan.
5. KESIMPULAN
Adapaun kesimpulan dari pendapat hukum ini adalah sebagai berikut:
1) Setiap pendaftaran pemindahan/peralihan dan pembebanan hak atas tanah
harus didahului dengan pembuatan akta sesuai dengan tujuan kegiatan
peralihan atau pembebanan (misalnya kegiatan pendaftaran peralihan
karena jual beli didahului dengan pembuatan akta jual beli). Sebelum dibuat
akta tersebut, harus didahului dengan kegiatan pemeriksaan kesesuaian
sertipikat atau disebut Pengecekan. Setelah itu, dibuatkan akta yang
bersangkutan;
2) Jangka waktu pendaftaran HT adalah paling lambat adalah 7 (tujuh) hari
kerja setelah tanggal akta yang ditandatangani oleh PPAT
yang
bersangkutan.
3) Esensi dari kegiatan Pengecekan adalah untuk mengetahui apakah
sertipikat yang akan didaftarkan (baik peralihan ataupun pembebanan)
tersebut telah sesuai dengan daftar yang ada di kantor pertanahan.
Sehingga, dapat dikatakan bahwa proses tersebut langkah-langkahnya
telah ditetapkan dan waktunya sudah sangat jelas. Dalam hal ini tidak
diperkenankan melakukan permohonan pendaftaran peralihan
dan/atau pembebanan dan/atau pengecekan secara bersamaan.
Hak Atas Tanah (TELAAH HUKUM SEDERHANA) 21
1. FAKTA
-
-
Pendaftaran
suatu
pemindahan/peralihan
atau
pembebanan
atau
pemeriksaan hak atas tanah dilakukan bersamaan dengan pendaftaran hak
atas tanah yang lain terhadap satu sertipikat yang sama (contoh: peralihan
hak/ roya dialkukan bersamaan dengan pengecekan, atau bahkan peralihan
hak didaftarkan bersamaan dengan pengecekan dan juga pendaftaran Hak
Tanggungan).
Pendaftaran Hak Tanggungan oleh Notaris PPAT belum sesuai dengan
ketentuan jangka waktu pendaftaran Hak Tanggungan yang berlaku.
2. IDENTIFIKASI
-
Bagaimana prosedur pendaftaran peralihan hak dan pembebanan hak?
Bagaimana peraturan mengenai jangka waktu pendaftaran Hak Tanggungan?
Apakah esensi dari kegiatan pengecekan?
3. REGULASI
-
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan (UUHT)
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (PP
24/1997) jo. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun
1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan PP 24/1997 (Perka BPN 3/1997)
4. ANALISIS
1) Peralihan hak atas tanah (dapat melalui jual beli, hibah, warisan, dsb.) dan
Pembebanan Hak Tanggungan termasuk dalam layanan Pemeliharaan Data
Pendaftaran Tanah di Kantor Pertanahan (dapat juga dilihat dalam Peraturan
Kepala Badan Pertanahan Nasionoal No. 1 Tahun 2010). Pemeliharaan data
pendaftaran tanah tersebut dilaksanakan melalui pendaftaran dengan
pendaftaran perubahan data fisik dan atau data yuridis objek pendaftaran
tanah. Sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 95 Perkaban 3/1997, pendaftaran
perubahan data pendaftaran tanah yang dalam hal ini adalah peralihan hak
dan pembebanan hak harus melalui dasar pembuatan akta terlebih dahulu.
Jenis akta yang dibuat disesuaikan dengan jenis perubahan hak, misalnya
peralihan hak karena jual beli harus dibuatkan Akta Jual Beli, Peralihan Hak
karena hibah harus dibuatkan Akta Hibah, Pembebanan hak tanggunan atas
tanah harus dibuatkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), dsb. Artinya,
setiap perubahan data pendaftaran tanah harus didahului dengan pembuatan
akta terlebih dahulu (dapat juga dilihat dalam Pasal 96 Perka BPN 3/1997).
1 TENTANG PENDAFTARAN PERALIHAN, PEMBEBANAN HAK ATAS TANAH, DAN
PENGECEKAN Oleh Catur Nugraheni, Analis Hukum Pendaftaran Tanah dan Permohonan
Hak Tanah. Ditelaah Tanggal 07-06-2016
Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan atau
pembebanan hak atas tanah, PPAT wajib terlebih dahulu melakukan
pemeriksaan pada Kantor pertanahan mengenai kesesuaian sertipikat hak atas
tanah yang bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan
setempat dengan memperlihatkan sertipikat asli. Hal ini dilakukan melalui
prosedur permohonan Pengecekan, sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 97
(keseluruhan ayat) Perka BPN 3/1997.
Setelah akta dibuat, PPAT wajib menyampaikan akta yang
bersangkutan paling lama dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja dari tanggal
ditandatanganinya akta yang bersangkutan. Hal ini sebagaimana dijelaskan
dalam Pasal 103 Perka BPN 3/1997. Artinya, semua jenis pendaftaran
pemindahan/peralihan hak dan pembebanan hak atas tanah harus dilakukan
paling lama tujuh hari setelah penandatanganan akta yang bersangkutan.
Konsekuensi dari kegiatan pendaftaran yang bersamaan (sebagaimana
kasus yang sedang dibahas dalam pendapat hukum ini-lihat bagian “Fakta”)
adalah cacat terkait kepastian hukumnya, baik jangka waktu maupun esensi
masing-masing kegiatan pendaftarannya.
Sebagai contoh:
Pendaftaran pengecekan dilaksanakan bersamaan dengan pendaftaran
Roya, atau bahkan Pendaftaran peralihan hak karena jual beli dilakukan
bersamaan dengan pendaftaran pengecekan dan Pendaftaran Hak
Tanggungan. Dalam kasus tersebut, pembuatan Akta Jual Beli bersamaan
dengan tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan. Sementara itu,
terdapat juga permohonan pengecekan di dalamnya.
Pada kasus ini kita dapat mengidentifikasi beberapa permasalahan, di
antaranya:
a) pendaftaran peralihan hak karena jual beli merupakan pendaftaran
perbuatan hukum atas sertipikat yang bersangkutan, fungsinya untuk
mengetahui subjek pemegang hak terbaru. Sampai pada selesainya
proses pendaftaran, maka pemegang hak dalam sertipikat telah dapat
diketahui, dan dapat dilaksanakan proses pendaftaran selanjutnya
(Sesuai keperluan).
b) Permohonan pemeriksaan sertipikat (pengecekan) merupakan syarat
wajib yang harus dilakukan oleh PPAT sebelum dilakukan pembuatan
akta, baik akta pemindahan hak maupun pembebanan hak.
c) Pendaftaran HT harus didaftarkan setelah sertipikat tersebut dipegang
oleh subjek yang berhak. Dalam hal ini, jika terjadi peralihan hak,
maka proses tersebut harus selesai terlebih dahulu, baru dapat
dibebankan hak tanggungan di atasnya. Sementara untuk kegiatan
tersebut, harus dilakukan pengecekan terlebih dahulu.
2) Terdapat aturan limitatif mengenai waktu pendaftaran Hak Tanggungan (HT) di
Kantor Pertanahan. Peraturan jangka waktu tersebut untuk menjamin kepastian
hukum pendaftaran Hak Tanggungan setelah pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan (APHT). Jangka waktu pendaftaran HT menurut peraturan yang
berlaku adalah paling lama 7 (tujuh) hari kerja setelah tanggal
penandatanganan APHT. Hal ini sebagaimana dijelaskan di dalam Pasal 13 ayat
(1) dan (2) UUHT.
Pasal 13
“(1) Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan.
(2) Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta
Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (2),
PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan
dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan.”
Selain itu, ketentuan terhadap jangka waktu pendaftaran hak tanggungan juga
dapat dilihat di dalam Pasal 114 ayat (1) Perka BPN 3/1997.
Pasal 114 ayat (1)
“Untuk pendaftaran Hak Tanggungan yang objeknya hak atas tanah atau Hak
Milik Atas Satuan Rumah Susun yang sudah terdaftar atas nama pemberi Hak
Tanggungan, PPAT yang membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib
selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta
tersebut menyerahkan kepada Kantor Pertanahan beserta berkas yang
diperlukan ……….”
3) Esensi dari kegiatan Pengecekan adalah sebagaimana dijelaskan di dalam
Pasal 97 Perkaban 3/1997 mengenai persiapan pembuatan akta. Pengecekan
dilakukan dengan tujuan untuk memeriksa hal-hal terkait dengan eksistensi
sertipikat yang bersangkutan, apakah telah sesuai dengan daftar yang ada di
kantor pertanahan, atau apakah di dalamnya terdapat ketidaksesuaian atau
permasalahan lain. Jika telah sesuai, maka tanda “sesuai” dapat diberikan.
Jika tidak sesuai, maka dapat dilakukan tindakan seperlunya sebagaimana
dijelaskan di dalam Pasal 97 ayat (5) Perka BPN 3/1997, misalnya dikeluarkan
Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT). Setelah pegecekan selesai,
maka sebagaimana dijelaskan sebelumnya, PPAT sudah dapat
melaksanakan pembuatan akta sesuai dengan tujuan kegiatan
pendaftaran.
Jadi, dalam hal ini harus diperhatikan tanggal
diadakannya pengecekan, tanggal akta, dan tanggal pendaftaran
akta yang bersangkutan.
5. KESIMPULAN
Adapaun kesimpulan dari pendapat hukum ini adalah sebagai berikut:
1) Setiap pendaftaran pemindahan/peralihan dan pembebanan hak atas tanah
harus didahului dengan pembuatan akta sesuai dengan tujuan kegiatan
peralihan atau pembebanan (misalnya kegiatan pendaftaran peralihan
karena jual beli didahului dengan pembuatan akta jual beli). Sebelum dibuat
akta tersebut, harus didahului dengan kegiatan pemeriksaan kesesuaian
sertipikat atau disebut Pengecekan. Setelah itu, dibuatkan akta yang
bersangkutan;
2) Jangka waktu pendaftaran HT adalah paling lambat adalah 7 (tujuh) hari
kerja setelah tanggal akta yang ditandatangani oleh PPAT
yang
bersangkutan.
3) Esensi dari kegiatan Pengecekan adalah untuk mengetahui apakah
sertipikat yang akan didaftarkan (baik peralihan ataupun pembebanan)
tersebut telah sesuai dengan daftar yang ada di kantor pertanahan.
Sehingga, dapat dikatakan bahwa proses tersebut langkah-langkahnya
telah ditetapkan dan waktunya sudah sangat jelas. Dalam hal ini tidak
diperkenankan melakukan permohonan pendaftaran peralihan
dan/atau pembebanan dan/atau pengecekan secara bersamaan.