PAJAK BUMI dan BANGUNAN adalah

PAJAK BUMI dan BANGUNAN
1. pengertian PBB
pajak bumi dan banguna adalah pajak yang dikenakan atas bumi dan bangunan
2. istilah istilah dalam PBB
NJOP ( Nilai Jual Objek Pajak) adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi
jual beli yang terjadi secara wajar, dan apabila tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai
Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang
sejenis atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak Pengganti.
PERPAJAKAN ACHMAD TJAHJONO DAN MUHAMMAD FAKHRI HUSEIN
EDISI KETIGA HAL.439 )

NJOPTKP ( Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak ) adalah nilai jual objek pajak
tidak kena pajak maksimum Rp. 12.000.000.00 berdasarkan Keputusan Menteri
Keuangan Nomor: 201/ KMK.04/ 2000. PERPAJAKAN ACHMAD TJAHJONO
DAN MUHAMMAD FAKHRI HUSEIN EDISI KETIGA HAL.439 )
SSOP ( Surat Pemberitahuan Objek Pajak) adalah surat yang digunakan oleh wajib
pajak untuk melaporkan data objek pajak menurut undang-undang PERPAJAKAN
ACHMAD TJAHJONO DAN MUHAMMAD FAKHRI HUSEIN EDISI KETIGA
HAL.439 )
SPPT ( Surat Penberitahuan Pajak Terutang) adlah surat yang digunakan oleh
Direktorat Jenderal Pajak untuk memberitahukan besarnya pajak terutang kepada

wajib pajak) PERPAJAKAN ACHMAD TJAHJONO DAN MUHAMMAD FAKHRI
HUSEIN EDISI KETIGA HAL.439 )
SKPKB ( Surat Ketetapa Pajak Kurang Bayar )

3. objek dan subjek PBB( NJOPTKP DAN NJOP)
OBJEK PAJAK
1.Bumi
yang dimaksud dengan bumi dalam undang-undang NO. 12 tahun 1994 tentang
Pajak Bumi dan Bangunan adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di
bawahnya. Permukan bumi meliputi tanah, perairan pedalam ( termasuk rawa-rawa
tambak pengairan) serta laut wilayah Indonesia. PERPAJAKAN ACHMAD
TJAHJONO DAN MUHAMMAD FAKHRI HUSEIN EDISI KETIGA HAL.439 )
2.Bangunan

, yang dimaksud dengan bangunan adalah kontruksi teknik yang ditanam atau
diletakkan secara tetap pada tanah atau peraira untuk tempat tinggal, tempat usaha,
dan tempat yang diusahakan( PERPAJAKAN ACHMAD TJAHJONO DAN
MUHAMMAD FAKHRI HUSEIN EDISI KETIGA HAL.439 )
Objek pajak yang tidak dikenakan PBB
1. Digunakan untuk kepentingan umum di bidang: ibadah, social, kesehatan,

pendidikan, kebudayaan nasional, dan tidak dimaksudkan untuk mencari
keuntungan.
2. digunakan unuk pekuburan, peninggalan purbakala, atau sejenisnya.
3. dimanfaatkan untuk hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman
nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah Negara
yang belum dibebani suatu hak.
4. digunakan untuk perwakilan diplomatik, konsultan.
5. digunakan oleh badan atau perwkilan organisasi Internsional yang ditentukan
oleh Menteri Keuangan, seperti Badan-badan Internasional dari Perserikatan
Bangsa-bangsa.
Klasifikasi nilai jual objek pajak sebagai dasar pengenan pajak berdasarkan
Keputusan Menteri Kuangan No.523/ KMK/ 04/ 1998. Bedasarkan keputusan
tersebut, objek pajak berupa bumi dikelompokan menjadi dua kelompok yaitu A
dan B. Setiap kelompok kelompok dibagi menjadi 50 kelas berdasarkan
penggolongan nilai jualnya.
Lampiran IA Keputusan Menteri Keuangan
Nomor
:523/ KMK/ 04/ 1998
Tanggal : 8 Desember 1998
Nilai jual objek pajak tidak kena paja, berdasarkan pasal 3 ayat 3 undang-undang

No.12 tahun 1994 menyatakan bahwa besarnya NJOPTKP adalah Rp 8.000.000,00 unuk
setiap wajib pajak. Dan diubah berdasarkan pada Keputusan Menteri Keuangan Nomor :
201/ KMK.04/ 2000 menjadi setinggi-tingginya Rp 12.000.000,00 untuk setiap wajib
pajak. Besarnya NJOPTKP untuk setiap Kabupaten/ Kota, ditetapkan oleh Kepala Kantor
Wilayah Direktorat Jenderal Pajak atas nama Menteri Keuangan dengan
mempertimbangkan pendpaan pemerintah daerah setempat.
Contoh :
seorang wajib pajak mempunyai objek disuatu Kabupaten berupa tanah senilai RP
10.000.000,00 dan rumah senilai Rp 5.000.000 . NJOPTKP yang ditetapkan di daerah
tersebut adalah Rp 12.000.000,00. Dengan demikian NJOPTKP yang dapat dikurangkan
adalah Rp 12.000.000,00.
-

Nilai Jual Objek Pajak Bumi………………………=RP 10.000.000,00
Nilai Jual Obek Pajak Bangunan…………………..=Rp 5.000.000,00 (+)

-

Nilai Jual objek pajak sebagai
Dasar Pengenaan Pajak…………………………….=RP 15.000.000,00

-

Nilai Jual Objek Pakaj Tidak Kena
Kena Pajak………………………………………= Rp 12.000.000,00( -)
- Nilai Jual Objek Pajak untuk
penghitungan pajak………………………………=Rp 3.000.000,00
SUBJEK PAJAK
Yang menjadi subjek pajak PBB adalah orang pribadi atau badan yang secara
nyata mempunyai suatu hak atas bumi atau memperoleh manfaat atas bumi atau
memiliki, menguasai dan atau memperoleh manfaat atas bangunan, yang meliputi antara
lain pemilik, penghuni, pengotrak, penggarap, pemakai, dan penyewa.
Jika suatu objek pajak belum diketahui secara pasti siapa wajip pajaknya, maka
yang menjadi subjek pajak dapat ditunjuk oleh dirjen pajak.Beberapa ketentuan khusus
tentang siapa saja yang menjadi subjek dalam hal ini adalah:
 Jika suatu subjek pajak memenfaatkan atau menggunakan bumi dan/ atau
bangunan milik orang lain bukan karena sesuatu hak berdasarkan undang-undang
atau bukan karena perjanjian, maka subjek pajak yang memanfaatkan/
menggunaka bumi/ atau bangunan ditetepan sebagai wajib pajak.
 Suatu objek pajak yang masih dalam sengketa kepemilikan di pengadilan, maka

orang atau badan yang memanfaatkan/ menggunakan objek pajak tersebut
ditetapkan sebagai wajib pajak tersebut.
 Subjek pajak dalm waktu yang lama berada di luar wilayah letak objek pajak,
sedang unuk merawat objek pajk tersebut dikuasai kepada orang atau badan, maka
orang atau badan yang diberi kuasa dpat ditunjuk sebagi wajib pajak.
Contoh:
Subjek pajak bernama Anton memanfaatkan sebuah gudang milik sudarnya
sebagai tempat tinggalnya, maka dalam hal ini yang menjadi subjek pajak adalah
Anton.
4. surat yang diterbitkan PBB
 SPOP
Surat pemberitahuan objek pajak ini merupakan surat yang harus diisi oleh
wajib pajak tentang objek pajaknya, dan harus diisi secar jelas, benar dan
lengkap. Yang dimaksud dengan jelas disini adalah penulisan data yang
diminta tidak dibuat sedemikan rupa sehingga tidak menimbulkan salah tafsir
dan dapat menimbulakan kerugian bagi Negara dan wajib pajak.
SPOP ini diberikan apabila:
a.Objek pajak belum terdaftar/ data belum lengkap
b. Objek pajak tealah terdaftar tapi belum lengkap datanya.
c.NJOP berubah

d. objek pajak dimutasi.
 SPPT
Surat pemberitahuan pajak terutang diterbitkan berdasarkan laporan objek
pajak dari subjek pajak pada SPOP. Pajak yang terutang menurut surat
pemberitahuan pajak terutang harus dilunasi selambat-lambatnya enam bulan

sejak tanggal diterimanya SPPT oleh wajib pajak. Pajak terutang yang tidak
dibayar atau kurang dibayar pada saat jatuh tempo, dikenakan denda
administrasi sebesar 2% sebulan, yang dihitung dari saat jatuh tempo sampai
dengan hari pembayaran untuk jangaka waktu paling lama 24 bulan.
Contoh:
Wajib pajak Ridwan menerima SPPT tahun pajak 2003 pada 1 Maret
2003. hutang pajak yang tertera pada SPPT adalah Rp 1.500.000,00.
pembayaran utang pajak tersebut harus dilakukan paling lambat 31 Agustus
2003. Namun wajib pajak baru melakukan pembayaran pada tanggal 2
september 2003, maka denda adminidtrasi sebesar 2% sebulan yang harus
dibayar adalah Rp 30.000,00 (2%x Rp 1.500.000,00). Denda yang dikenakan
dalam hal ini adalah 1 bulan karena jatuh tempo SPPT sejak diterimanya ( 1
Maret 2003) adalah pada tanggal 31 Agustus 2003. Tanggal 2 September
dalam hali ini dianggap termasuk bagian dalam bulan September sehingga

dihitung satu bulan.
 SKPKB
Surat ketetapan pajak kurang bayar ini muncul apabila:
a) SPOP tidak disampaikan sesuai dengan ketentuan. Besarnya
pajak yang terutang adalah sebesar pokok ditambah dengan
denda administrasi 25% dari pokok
Contoh:
SKPKB secara jabatan adalah Rp 2.000.000,00. Maka denda
administrasi adalah 25% dari Rp 2.000.000,00 = Rp 500.000,00
sehingga jumlah pajak yang harus dibayar adalah Rp 2.000.000,00 +
Rp 500.000,00 = Rp 2.500.000,00.
b) Berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain, ternyata
jumlah pajak yang terutang lebih besar dari pada jumlah pajak yang
dihitung berdasarkan SPOP ( Surat Pemberitahuan Objek Pajak )
yang disampaikan oleh wajib pajak. Pajak yang terutang menurut
SKPKB adalah pokok pajak ditambah dengan ditambah dende
administrasi 25% dihitung dari selisih pajak yang terutang menurut
SPPT.
5. dasar hukum dan dasar penghitungan pajak
Dasar hukum yang mengatur tentang Pajak Bumi Bangunan adalah undang-undang

No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah
dengan undang-undang No.12 tahun 1994 tentang perubahan atas undang-undang No.
12 tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan. Dalam pelaksanaannya,PBB juga
diatur dengan peraturan pemerintah serta keputusan Menteri Keuangan. Secara
lengkap dasar hukum Pajak Bumi dan Bangunan adalah sebagai berikit.

a)Undang-undang No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan
sebagaimana telah diubah dengan undang-undang No.12 tahun 1994.
b)peraturan pemerintah no. 25 tahun 2002 tentang penetapan besarnya persentase
nilai jual kena pajak untuk pajak bumi dan bangunan.
c) keputusan menteri keuangan No. 1002/ KMK.04/1985 tentang tata cara
pendaftaran objek pajak PBB .
D) KEPUtUSAN menteri keunagan no. 1006 / KMK.04/1985 tentang tata cara
penagihan PBB dan penunjukan pejabat yang berwenang mengeluarkan surat paksa.
e)Kepusan menteri keuangan No. 1007 / KMK.04/1985 tentang penimpahan
wewenang penagihan PBB. Kepada gubernur kepala daerah tingkat 1 dan / atau
bupati/ wali kota madya kepala daerah tingkat 2
f) keputusan menteri keuangan No. 523 / KMK. 04 /1998 tentang penentuan
klasifikasi dan besarnya nilai jual objek pajak sebagai dasar pengenaan PBB.
g) keputusan menteri keuangan no. 201 /KMK.04/2000 TENTANG penyesuaiayan

besarnya NJOPTKP sebagai dasar perhitungan PBB.
h) keputusan menteri keuangn no.552 / KMK.03/ 2002 tentang perubahan atas
keputusan menteri keuangan no.82 /KMK.04 /2002 TENTANG pembagian hasil
penerimaaN PBB atara pemerintah pusat dan daerah.
Dasar perhitungan pajak
Dasar perhitungan pajak adalah nilai jual kena pajak (njkp). Persentasi nilai jual kena
pajak berdasarkan peraturan pemerintah no. 25 tahun 2005 tentang penetapan
besarnya nilai jual kena pajak untuk penghitungan pajak bumi dan bangunan pada
tanngal 31 mei 2002, terdiri dari dua tarif yaitu 40 % dan 20% yang diterapkan
sebagai berikut:
a.
hjskan ssanksi PBB