Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Banguna
BEA PEROLEHAN HAK ATAS
TANAH DAN BANGUNAN
(BPHTB)
DASAR PEMIKIRAN PEMUNGUTAN
BPHTB
Perpajakan sarana peran serta dalam
pembiayaan Negara
Tanah mempunyai fungsi sosial dan ekonomi
Setelah berlaku UUPA No. 5 Tahun 1960
pungutan Bea Balik Nama (BBN) atas
pemindahan harta tetap (Ordonansi BBN :
Statsblad 1924 Nomor 291) tidak dapat
dilaksanakan
BPHTB adalah pengganti BBN
Prinsip kewajiban BPHTB adalah self
asessment
Hasil penerimaan BPHTB sebagian besar
diserahkan kepada Pemerintah Daerah
OBJEK dan SUBJEK PAJAK
Objek Pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan
atau bangunan yang meliputi :
Pemindahan hak karena : jual beli; tukar menukar; hibah;
hibah wasiat; waris; pemasukan dalam perseroan atau
badan hukum lainnya; pemisahan hak yang mengakibatkan
peralihan; penunjukan pembeli dalam lelang; pelaksanaan
putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
penggabungan; usaha; peleburan usaha; pemekaran usaha;
hadiah
Pemberian hak baru karena : kelanjutan pelepasan hak;
di luar pelepasan hak.
Hak atas tanah yang menjadi objek Pajak BPHTB adalah :
hak milik; hak guna usaha; hak guna bangunan; hak pakai;
hak milik atas satuan rumah susun; hak pengelolaan.
Subjek Pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang
memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Wajib
Pajak BPHTB adalah subjek pajak BPHTB yang dikenakan
kewajiban membayar pajak.
Objek Pajak Tidak
Dikenakan BPHTB
Perwakilan diplomatik
Negara untuk penyelenggaraan pemerintah
dan atau pembangunan kepentingan umum
Badan / Perwakilan Internasional
Konversi hak atau karena perbuatan hukum
lain dengan tidak adanya perubahan nama
Orang pribadi atau badan karena wakaf
Orang pribadi atau badan yang digunakan
untuk kepentingan ibadah
DASAR PENGENAAN, SAAT PAJAK
TERUTANG dan PEMBAYARANNYA
Dasar Pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Obyek Pajak (NPOP)
TRANSAKSI PEROLEHAN
1. Jual beli
DASAR
PENGENAAN
SAAT TERUTANG
Harga transaksi
Dibuat & ditandatangi
akta
2. Tukar menukar
Nilai pasar
Dibuat & ditandatangi
akta
3. Hibah
Nilai pasar
Dibuat & ditandatangi
akta
4. Hibah Wasiat
Nilai pasar
Mendaftar ke BPN
5. Waris
Nilai pasar
Mendaftar ke BPN
6. Pemasukan dlm perseroan
Nilai pasar
Dibuat & ditandatangi
akta
7. Pemisahan
Nilai pasar
Dibuat & ditandatangi
akta
8. Putusan hakim
Nilai pasar
Putusan pengadilan
9. Hak baru dari kelanjutan
hak
Nilai pasar
Di Ttd & diterbitkan SK
10. Hak baru diluar pelep.
Hak
Nilai pasar
Di Ttd & diterbitkan SK
11. Penggabungan usaha
Nilai pasar
Dibuat & ditandatangi
Dasar Pengenaan,
……
lanjutan
BPHTB disetor dengan Surat Setoran BPHTB (SSB) dan kewajiban
membayar dilakukan sebelum saat pajak terutang, yaitu:
a. Akta pemindahan hak ditandatangi Notaris/PPAT
b. Risalah Lelang untuk pembeli ditandatangi oleh Pejabat Lelang
c. Dilakukan pendaftaran hak oleh Kepala kantor Pertanahan,
dalam hal:
1. Pemberian hak baru
2. Pemindahan Hak karena putusan hakim, hibah wasiat atau
waris
Fungsi SSB :
a. Digunakan untuk melakukan penyetoran BPHTB yang terutang
b. Melaporkan data perolehan hak atas tanah dan atau bangunan
c. Sebagai Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP PBB)
Penyampaian SSB paling lama 7 hari setelah tanggal pembayaran
TARIF dan CARA PERHITUNGAN
Tarif Pajak ditetapkan 5 % (lima persen)
Jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP PBB,
dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB
NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak
Rp60.000.000,00 > umum
Rp300.000.000,00 > waris atau hibah wasiat yang masih
dalam hubungan sedarah dalam garis keturunan lurus
satu derajat ke atas atau ke bawah dengan pemberi hibah
wasiat, termasuk suami / istri
Rumus Perhitungan BPHTB :
BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP)
Atau
BPHTB = 5% x (NJOP PBB – NPOPTKP)
BPHTB yang terutang atas perolehan hak karena waris,
hibah wasiat adalah 50% dari yang seharusnya terutang
Untuk pemberian hak pengelolaan dikenakan
0% dari BPHTB > Lembaga Pemerintah
50% dari BPHTB > Lainnya
Contoh Perhitungan
1-1. Pada tanggal 10 April 2003, Hilmi membeli tanah seluas 500
m
dengan harga transaksi Rp.300.000,-/m2. Berdasarkan SPPT
PBB
tanah itu termasuk kelas A.24 (Rp.285.000,00 / m 2).
Apabila
NPOPTKP sebesar Rp.60.000.000,- berapakah BPHTB yang
harus
dibayar oleh Hilmi ?
1-2. Pada kasus di atas diketahui NJOP PBB tanah tersebut
termasuk
kelas A.23 (Rp.335.000,00/m2). Berapakah BPHTB yang
harus
1-3. Pak H. Burhan memberikan hibah wasiat seluas 5000 m2
dibayar?
yang akan
dibagikan kepada : Furqon (anak kandung) seluas 3000 m2,
H.
Hidayat (ayah kandung) seluas 1300 m2, dan Rahmat (Adik
kandung) seluas 700 m2. Nilai pasar belum diketahui, tetapi
berdasarkan SPPT PBB
tanah tersebut termasuk kelas
A.29
(Rp.103.000,00 / m2). (NPOPTKP maksimal). Hitung BPHTB
Jawab Soal 1-1
Karena NPOP lebih tinggi dari NJOP PBB, maka dasar pengenaan
pajak yang dipakai adalah NPOP :
NPOP
NPOPTKP
NPOPKP
Rp.150.000.000,00
Rp. 60.000.000,00 (-) i
Rp. 90.000.000,00
BPHTB terutang 5% x Rp.90.000.000,00
Rp.
4.500.000,00
Jawab Soal 1-2
Karena NPOP lebih rendah dari NJOP PBB, maka dasar pengenaan
pajak yang dipakai adalah NJOP PBB:
i
NJOP PBB
Rp.167.500.000,00
NPOP TKP
Rp. 60.000.000,00 (-)
Rp.107.500.000,00i
BPHTB terutang 5% x Rp.90.000.000,00
Rp. 5.375.000,00
Jawab 1-3
Furqon
NJOP PBB 3000 x Rp.103.000,00
NPOP TKP
BPHTB seharusnya terutang 5% x Rp.9.000.000,00
BPHTB yang terutang 50% x Rp.450.000
Rp.309.000.000,00
Rp.300.000.000,00
Rp. 9.000.000,00 ii
Rp. 450.000,00 ii
Rp. 225.000,00
H. Hidayat
i
NJOP PBB 1300 x Rp.103.000,00
Rp.133.900.000,00
NPOP
TKP
Rp.300.000.000,00
Karena NPOP (NJOP PBB) lebih rendah dari NPOP TKP, maka perolehan hak
tanah tersebut tidak dikenakan BPHTB.
Rahmat
NJOP PBB 700 x Rp.103.000,00
Rp.72.100.000,00
NPOP TKP
Rp.300.000.000,00
Karena NPOP (NJOP PBB) lebih rendah dari NPOP TKP, maka perolehan hak
tanah tersebut tidak dikenakan BPHTB.
PENETAPAN dan PENAGIHAN BPHTB
Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terutangnya pajak,
Direktorat Jenderal Pajak dapat menerbitkan SKBKB dan SKBKBT
SKBKB (Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar) adalah surat keputusan
yang menentukan besarnya pajak yang terutang,
SKBKB = Kekurangan pajak + sanksi bunga sebesar 2% sebulan, max 24
bulan
SKBKBT (Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar Tambahan) adalah surat
keputusan yang menentukan tambahan atas jumlah pajak yang telah
ditetapkan. SKBKBT = Kekurangan pajak + sanksi administrasi 100%
STB (Surat Tagihan BPHTB): surat untuk melakukan tagihan pajak dan
sanksi administrasi berupa bunga dan atau denda, diterbitkan dalam hal:
a. pajak yang terutang tidak atau kurang dibayar
b. dari hasil pemeriksaan SSB terdapat kekurangan pembayaran pajak
sebagai akibat salah tulis dan atau salah hitung
c. Wajib Pajak dikenakan sanksi administrasi berupa denda dan atau
bunga
SKBKB, SKBKBT, STB, Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan
Keberatan, dan Putusan Banding merupakan dasar penagihan dan harus
dilunasi dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan sejak diterima
oleh Wajib Pajak. Apabila jumlah pajak yang terutang tidak dilunasi pada
waktunya dapat ditagih dengan Surat Paksa.
Contoh Penetapan BPHTB
1-4. Pada soal 1-1, berdasarkan hasil pemeriksaaan KPPBB pada tanggal
20 Oktober 2003 diketahui harga transaksi adalah Rp.350.000,00/m2.
Berapakah besarnya kekurangan BPHTB yang harus dibayar Hilmi ?
1-5. Pada tanggal 5 Desember 2003, ternyata ditemukan data baru oleh
KPPBB bahwa tanah yang dibeli oleh Hilmi adalah seluas 525 m 2.
Berapakah jumlah pajak yang harus dibayar oleh Hilmi ?
1-6. Habib memperoleh tanah dan bangunan pada tanggal 4 September
2003. Berdasarkan pemeriksaan SSB yang disampaikan Habib,
ternyata terdapat salah hitung yang menyebabkan kurang dibayar
sebesar Rp.2.000.000,00. Atas kekurangan pajak tersebut diterbitkan
STB pada tanggal 17 Desember 2003. Berapakah jumlah yang harus
dibayar dalam STB tersebut ?
JAWABAN
Jawab Soal 1-4:
i
NPOP
Rp.175.000.000,00
NPOPTKP
Rp. 60.000.000,00 (-) i
NPOPKP
Rp.115.000.000,00
BPHTB terutang
5% x Rp.115.000.000,00
Rp. 5.750.000,00 i
BPHTB yang telah dibayar
Rp. 4.500.000,00 (-) i
BPHTB yang kurang bayar
Rp. 1.250.000,00 i
Sanksi administrasi berupa bunga 10-04-2003 s.d. 20-10-2003 i
7 x 2% x Rp.1.250.000,00
Rp. 175.000,00 i
Jumlah yang harus dibayar pada SKBKB i
BPHTB Kurang Bayar
Rp. 1.250.000,00 i
Sanksi Administrasi
Rp. 175.000,00 (+) i
Rp. 1.425.000,00
Jawab Soal 1-5:
NPOP
Rp.183.750.000,00
NPOPTKP
Rp. 60.000.000,00 (-) i
NPOPKP
Rp.123.750.000,00
BPHTB terutang 5% x Rp.115.000.000,00
Rp. 6.187.500,00 i
BPHTB yang telah dibayar i
Pada SSB
Rp.4.500.000,00
Pada SKBKB
Rp.1.250.000,00 (+)
Rp. 5.750.000,00 (-) i
BPHTB yang kurang bayar
Rp. 437.500,00 i
Sanksi administrasi kenaikan i
100% x Rp.437.500,00
Rp. 437.500,00 (+) i
Jumlah yang harus dibayar pada SKBKBT
Rp. 875.000,00
Jawab Soal 1-6 :
Kekurangan bayar
Denda bunga : 4 x 2% x Rp.2.000.000,00
Rp.2.000.000,00
Rp. 160.000,00 (+)
Jumlah yang harus dibayar dalam STB
Rp.2.160.000,00
Jawab Soal 1-5:
NPOP
Rp.183.750.000,00
NPOPTKP Rp. 60.000.000,00 (-)
i
NPOPKP
Rp.123.750.000,00
BPHTB terutang 5% x Rp.115.000.000,00
Rp.
6.187.500,00
i
BPHTB yang telah dibayar
i
Pada SSB Rp.4.500.000,00
Pada SKBKB
Rp.1.250.000,00 (+) Rp.
5.750.000,00 (-)
i
BPHTB yang kurang bayar
Rp.
437.500,00
i
Sanksi administrasi kenaikan
i
100% x Rp.437.500,00 Rp. 437.500,00 (+) i
Jumlah yang harus dibayar pada SKBKBT
Rp.
875.000,00
Jawab Soal 1-6 :
Kekurangan bayar Rp.2.000.000,00
Denda bunga : 4 x 2% x Rp.2.000.000,00
Rp. 160.000,00
(+)
Jumlah yang harus dibayar dalam STB Rp.2.160.000,00
KEBERATAN dan BANDING
3 bulan
Yang diajukan :
a. SKBKB
b. SKBKBT
c. SKBLB
d. SKBN
12 bulan
3 bulan
Keputusan DJP:
mengabulkan
(sebagian/
seluruhnya)
menolak,
menambah
BPSP
Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan
mengemukakan jumlah pajak yang terutang menurut perhitungan
WP disertai alasan-alasan yang jelas.
Pengajuan keberatan dan banding tidak menunda kewajiban
membayar pajak dan pelaksanaan penagihan pajak.
Apabila keberatan atau permohonan banding sebagian atau
seluruhnya, kelebihan pembayaran pajak dikembalikan dengan
imbalan bunga sebesar 2% sebulan untuk jangka waktu paling lama
24 bulan.
PENGURANGAN
diberikan dalam hal :
Alasan Pengurangan :
1
.
Besa
r
Digunakan untuk kepentingan sosial / pendidikan yang
tidak mencari keuntungan
a. Tidak digunakan untuk mencari keuntungan
50%
b. Digunakan untuk pendidikan umum
50%
c. Digunakan untuk rumah sakit swasta
50%
2
.
Kondisi tertentu yang ada hubungannya dengan WP
a. T/B yang dieli WP dari hasil ganti rugi T/B oleh Pemerintah yang
jumlahnya diawah NJOP PBB
50%
b. T/B yang diperoleh WP dari Pemerintah sebagai ganti atas T/B
yang dibebaskan Pemerintah guna pembangunan kepentingan
umum yang memerlukan syarat khusus: jalan umum, waduk,
bendungan.
50%
c. Tidak berfungsi karena bencana alam atau sebab lain: banjir,
kebakaran
50%
d. T/B rumah dinas Pemerintah yang dibeli Veteran, PNS, anggota
ABRI, pensiunan PNS, purnawirawan ABRI, atau janda / duda dari
PNS / ABRI
75%
3
.
50%
Hibah dari orang tua kandung atau anak kandung
PENGEMBALIAN
KELEBIHAN PEMBAYARAN
PEMBAGIAN HASIL
PENERIMAAN BPHTB
SOAL LATIHAN
1.
Wajib Pajak dapat mengajukan pengembalian pembayaran BPHTB kepada
Direktur Jenderal Pajak. Sebutkan 2 bentuk keputusan yang diterbitkan oleh
Direktur Jenderal Pajak dan jelaskan pula apa yang menyebabkan keputusan
tersebut diterbitkan !
2.
Ibu Hamidah membeli sebidang tanah dari Pak Sofyan. Nilai pada akte jual
beli adalah sebesar Rp.75.000.000,-. Luas tanah 214 m 2, berdasarkan NJOP
PBB termasuk kelas A.22 (Rp.394.000,-/m2). Apabila NPOPTKP sebesar
Rp.60.000.000,-. Berapakah BPHTB yang harus dibayar oleh Ibu Hamidah ?
3.
Tentukan perlakuan BPHTB atas kejadian-kejadian di bawah ini:
a. Tanggal 16 Februari 2003, Pak Reza membeli sebidang tanah seluas
150 m2 melalui PPAT, dengan harga transaksi Rp.1.500.000,- / m 2
dan telah membayar BPHTB-nya.
b. Tanggal 20 September 2003, dilakukan pemeriksaan ternyata harga
transaksi yang benar adalah Rp.1.750.000,- / m2. Atas hasil
pemeriksaan ini KPPBB menerbitkan SKBKB
c. Tanggal 22 Desenber 2003, ditemukan data baru oleh KPPBB bahwa
tanah yang dibeli oleh Pak Reza tersebut seluas 180 m2. Atas
temuan ini KPPBB menerbitkan SKBKBT.
Berapa Pak Reza harus membayar BPHTB-nya untuk setiap tanggal kejadian
di atas.
SOAL LATIHAN
1.
Sebutkan 3 (tiga) fungsi dari Surat Setoran BPHTB (SSB) dan kapan jangka
waktu penyampaian SSB tersebut !
2.
Ibu Hamidah membeli sebidang tanah dari Pak Sofyan. Nilai pada akte jual
beli adalah sebesar Rp.90.000.000,-. Luas tanah 214 m 2, berdasarkan NJOP
PBB termasuk kelas A.22 (Rp.394.000,-/m2). Apabila NPOPTKP sebesar
Rp.60.000.000,-. Berapakah BPHTB yang harus dibayar oleh Ibu Hamidah ?
3.
Tentukan perlakuan BPHTB atas kejadian-kejadian di bawah ini:
a. Tanggal 16 Februari 2003, Pak Reza membeli sebidang tanah seluas
150 m2 melalui PPAT, dengan harga transaksi Rp.1.500.000,- / m 2
dan telah membayar BPHTB-nya.
b. Tanggal 20 September 2003, dilakukan pemeriksaan ternyata harga
transaksi yang benar adalah Rp.1.750.000,- / m2. Atas hasil
pemeriksaan ini KPPBB menerbitkan SKBKB
c. Tanggal 22 Desenber 2003, ditemukan data baru oleh KPPBB bahwa
tanah yang dibeli oleh Pak Reza tersebut seluas 180 m2. Atas
temuan ini KPPBB menerbitkan SKBKBT.
Berapa Pak Reza harus membayar BPHTB-nya untuk setiap tanggal kejadian
di atas.
TANAH DAN BANGUNAN
(BPHTB)
DASAR PEMIKIRAN PEMUNGUTAN
BPHTB
Perpajakan sarana peran serta dalam
pembiayaan Negara
Tanah mempunyai fungsi sosial dan ekonomi
Setelah berlaku UUPA No. 5 Tahun 1960
pungutan Bea Balik Nama (BBN) atas
pemindahan harta tetap (Ordonansi BBN :
Statsblad 1924 Nomor 291) tidak dapat
dilaksanakan
BPHTB adalah pengganti BBN
Prinsip kewajiban BPHTB adalah self
asessment
Hasil penerimaan BPHTB sebagian besar
diserahkan kepada Pemerintah Daerah
OBJEK dan SUBJEK PAJAK
Objek Pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan
atau bangunan yang meliputi :
Pemindahan hak karena : jual beli; tukar menukar; hibah;
hibah wasiat; waris; pemasukan dalam perseroan atau
badan hukum lainnya; pemisahan hak yang mengakibatkan
peralihan; penunjukan pembeli dalam lelang; pelaksanaan
putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
penggabungan; usaha; peleburan usaha; pemekaran usaha;
hadiah
Pemberian hak baru karena : kelanjutan pelepasan hak;
di luar pelepasan hak.
Hak atas tanah yang menjadi objek Pajak BPHTB adalah :
hak milik; hak guna usaha; hak guna bangunan; hak pakai;
hak milik atas satuan rumah susun; hak pengelolaan.
Subjek Pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang
memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Wajib
Pajak BPHTB adalah subjek pajak BPHTB yang dikenakan
kewajiban membayar pajak.
Objek Pajak Tidak
Dikenakan BPHTB
Perwakilan diplomatik
Negara untuk penyelenggaraan pemerintah
dan atau pembangunan kepentingan umum
Badan / Perwakilan Internasional
Konversi hak atau karena perbuatan hukum
lain dengan tidak adanya perubahan nama
Orang pribadi atau badan karena wakaf
Orang pribadi atau badan yang digunakan
untuk kepentingan ibadah
DASAR PENGENAAN, SAAT PAJAK
TERUTANG dan PEMBAYARANNYA
Dasar Pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Obyek Pajak (NPOP)
TRANSAKSI PEROLEHAN
1. Jual beli
DASAR
PENGENAAN
SAAT TERUTANG
Harga transaksi
Dibuat & ditandatangi
akta
2. Tukar menukar
Nilai pasar
Dibuat & ditandatangi
akta
3. Hibah
Nilai pasar
Dibuat & ditandatangi
akta
4. Hibah Wasiat
Nilai pasar
Mendaftar ke BPN
5. Waris
Nilai pasar
Mendaftar ke BPN
6. Pemasukan dlm perseroan
Nilai pasar
Dibuat & ditandatangi
akta
7. Pemisahan
Nilai pasar
Dibuat & ditandatangi
akta
8. Putusan hakim
Nilai pasar
Putusan pengadilan
9. Hak baru dari kelanjutan
hak
Nilai pasar
Di Ttd & diterbitkan SK
10. Hak baru diluar pelep.
Hak
Nilai pasar
Di Ttd & diterbitkan SK
11. Penggabungan usaha
Nilai pasar
Dibuat & ditandatangi
Dasar Pengenaan,
……
lanjutan
BPHTB disetor dengan Surat Setoran BPHTB (SSB) dan kewajiban
membayar dilakukan sebelum saat pajak terutang, yaitu:
a. Akta pemindahan hak ditandatangi Notaris/PPAT
b. Risalah Lelang untuk pembeli ditandatangi oleh Pejabat Lelang
c. Dilakukan pendaftaran hak oleh Kepala kantor Pertanahan,
dalam hal:
1. Pemberian hak baru
2. Pemindahan Hak karena putusan hakim, hibah wasiat atau
waris
Fungsi SSB :
a. Digunakan untuk melakukan penyetoran BPHTB yang terutang
b. Melaporkan data perolehan hak atas tanah dan atau bangunan
c. Sebagai Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP PBB)
Penyampaian SSB paling lama 7 hari setelah tanggal pembayaran
TARIF dan CARA PERHITUNGAN
Tarif Pajak ditetapkan 5 % (lima persen)
Jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP PBB,
dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB
NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak
Rp60.000.000,00 > umum
Rp300.000.000,00 > waris atau hibah wasiat yang masih
dalam hubungan sedarah dalam garis keturunan lurus
satu derajat ke atas atau ke bawah dengan pemberi hibah
wasiat, termasuk suami / istri
Rumus Perhitungan BPHTB :
BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP)
Atau
BPHTB = 5% x (NJOP PBB – NPOPTKP)
BPHTB yang terutang atas perolehan hak karena waris,
hibah wasiat adalah 50% dari yang seharusnya terutang
Untuk pemberian hak pengelolaan dikenakan
0% dari BPHTB > Lembaga Pemerintah
50% dari BPHTB > Lainnya
Contoh Perhitungan
1-1. Pada tanggal 10 April 2003, Hilmi membeli tanah seluas 500
m
dengan harga transaksi Rp.300.000,-/m2. Berdasarkan SPPT
PBB
tanah itu termasuk kelas A.24 (Rp.285.000,00 / m 2).
Apabila
NPOPTKP sebesar Rp.60.000.000,- berapakah BPHTB yang
harus
dibayar oleh Hilmi ?
1-2. Pada kasus di atas diketahui NJOP PBB tanah tersebut
termasuk
kelas A.23 (Rp.335.000,00/m2). Berapakah BPHTB yang
harus
1-3. Pak H. Burhan memberikan hibah wasiat seluas 5000 m2
dibayar?
yang akan
dibagikan kepada : Furqon (anak kandung) seluas 3000 m2,
H.
Hidayat (ayah kandung) seluas 1300 m2, dan Rahmat (Adik
kandung) seluas 700 m2. Nilai pasar belum diketahui, tetapi
berdasarkan SPPT PBB
tanah tersebut termasuk kelas
A.29
(Rp.103.000,00 / m2). (NPOPTKP maksimal). Hitung BPHTB
Jawab Soal 1-1
Karena NPOP lebih tinggi dari NJOP PBB, maka dasar pengenaan
pajak yang dipakai adalah NPOP :
NPOP
NPOPTKP
NPOPKP
Rp.150.000.000,00
Rp. 60.000.000,00 (-) i
Rp. 90.000.000,00
BPHTB terutang 5% x Rp.90.000.000,00
Rp.
4.500.000,00
Jawab Soal 1-2
Karena NPOP lebih rendah dari NJOP PBB, maka dasar pengenaan
pajak yang dipakai adalah NJOP PBB:
i
NJOP PBB
Rp.167.500.000,00
NPOP TKP
Rp. 60.000.000,00 (-)
Rp.107.500.000,00i
BPHTB terutang 5% x Rp.90.000.000,00
Rp. 5.375.000,00
Jawab 1-3
Furqon
NJOP PBB 3000 x Rp.103.000,00
NPOP TKP
BPHTB seharusnya terutang 5% x Rp.9.000.000,00
BPHTB yang terutang 50% x Rp.450.000
Rp.309.000.000,00
Rp.300.000.000,00
Rp. 9.000.000,00 ii
Rp. 450.000,00 ii
Rp. 225.000,00
H. Hidayat
i
NJOP PBB 1300 x Rp.103.000,00
Rp.133.900.000,00
NPOP
TKP
Rp.300.000.000,00
Karena NPOP (NJOP PBB) lebih rendah dari NPOP TKP, maka perolehan hak
tanah tersebut tidak dikenakan BPHTB.
Rahmat
NJOP PBB 700 x Rp.103.000,00
Rp.72.100.000,00
NPOP TKP
Rp.300.000.000,00
Karena NPOP (NJOP PBB) lebih rendah dari NPOP TKP, maka perolehan hak
tanah tersebut tidak dikenakan BPHTB.
PENETAPAN dan PENAGIHAN BPHTB
Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terutangnya pajak,
Direktorat Jenderal Pajak dapat menerbitkan SKBKB dan SKBKBT
SKBKB (Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar) adalah surat keputusan
yang menentukan besarnya pajak yang terutang,
SKBKB = Kekurangan pajak + sanksi bunga sebesar 2% sebulan, max 24
bulan
SKBKBT (Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar Tambahan) adalah surat
keputusan yang menentukan tambahan atas jumlah pajak yang telah
ditetapkan. SKBKBT = Kekurangan pajak + sanksi administrasi 100%
STB (Surat Tagihan BPHTB): surat untuk melakukan tagihan pajak dan
sanksi administrasi berupa bunga dan atau denda, diterbitkan dalam hal:
a. pajak yang terutang tidak atau kurang dibayar
b. dari hasil pemeriksaan SSB terdapat kekurangan pembayaran pajak
sebagai akibat salah tulis dan atau salah hitung
c. Wajib Pajak dikenakan sanksi administrasi berupa denda dan atau
bunga
SKBKB, SKBKBT, STB, Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan
Keberatan, dan Putusan Banding merupakan dasar penagihan dan harus
dilunasi dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan sejak diterima
oleh Wajib Pajak. Apabila jumlah pajak yang terutang tidak dilunasi pada
waktunya dapat ditagih dengan Surat Paksa.
Contoh Penetapan BPHTB
1-4. Pada soal 1-1, berdasarkan hasil pemeriksaaan KPPBB pada tanggal
20 Oktober 2003 diketahui harga transaksi adalah Rp.350.000,00/m2.
Berapakah besarnya kekurangan BPHTB yang harus dibayar Hilmi ?
1-5. Pada tanggal 5 Desember 2003, ternyata ditemukan data baru oleh
KPPBB bahwa tanah yang dibeli oleh Hilmi adalah seluas 525 m 2.
Berapakah jumlah pajak yang harus dibayar oleh Hilmi ?
1-6. Habib memperoleh tanah dan bangunan pada tanggal 4 September
2003. Berdasarkan pemeriksaan SSB yang disampaikan Habib,
ternyata terdapat salah hitung yang menyebabkan kurang dibayar
sebesar Rp.2.000.000,00. Atas kekurangan pajak tersebut diterbitkan
STB pada tanggal 17 Desember 2003. Berapakah jumlah yang harus
dibayar dalam STB tersebut ?
JAWABAN
Jawab Soal 1-4:
i
NPOP
Rp.175.000.000,00
NPOPTKP
Rp. 60.000.000,00 (-) i
NPOPKP
Rp.115.000.000,00
BPHTB terutang
5% x Rp.115.000.000,00
Rp. 5.750.000,00 i
BPHTB yang telah dibayar
Rp. 4.500.000,00 (-) i
BPHTB yang kurang bayar
Rp. 1.250.000,00 i
Sanksi administrasi berupa bunga 10-04-2003 s.d. 20-10-2003 i
7 x 2% x Rp.1.250.000,00
Rp. 175.000,00 i
Jumlah yang harus dibayar pada SKBKB i
BPHTB Kurang Bayar
Rp. 1.250.000,00 i
Sanksi Administrasi
Rp. 175.000,00 (+) i
Rp. 1.425.000,00
Jawab Soal 1-5:
NPOP
Rp.183.750.000,00
NPOPTKP
Rp. 60.000.000,00 (-) i
NPOPKP
Rp.123.750.000,00
BPHTB terutang 5% x Rp.115.000.000,00
Rp. 6.187.500,00 i
BPHTB yang telah dibayar i
Pada SSB
Rp.4.500.000,00
Pada SKBKB
Rp.1.250.000,00 (+)
Rp. 5.750.000,00 (-) i
BPHTB yang kurang bayar
Rp. 437.500,00 i
Sanksi administrasi kenaikan i
100% x Rp.437.500,00
Rp. 437.500,00 (+) i
Jumlah yang harus dibayar pada SKBKBT
Rp. 875.000,00
Jawab Soal 1-6 :
Kekurangan bayar
Denda bunga : 4 x 2% x Rp.2.000.000,00
Rp.2.000.000,00
Rp. 160.000,00 (+)
Jumlah yang harus dibayar dalam STB
Rp.2.160.000,00
Jawab Soal 1-5:
NPOP
Rp.183.750.000,00
NPOPTKP Rp. 60.000.000,00 (-)
i
NPOPKP
Rp.123.750.000,00
BPHTB terutang 5% x Rp.115.000.000,00
Rp.
6.187.500,00
i
BPHTB yang telah dibayar
i
Pada SSB Rp.4.500.000,00
Pada SKBKB
Rp.1.250.000,00 (+) Rp.
5.750.000,00 (-)
i
BPHTB yang kurang bayar
Rp.
437.500,00
i
Sanksi administrasi kenaikan
i
100% x Rp.437.500,00 Rp. 437.500,00 (+) i
Jumlah yang harus dibayar pada SKBKBT
Rp.
875.000,00
Jawab Soal 1-6 :
Kekurangan bayar Rp.2.000.000,00
Denda bunga : 4 x 2% x Rp.2.000.000,00
Rp. 160.000,00
(+)
Jumlah yang harus dibayar dalam STB Rp.2.160.000,00
KEBERATAN dan BANDING
3 bulan
Yang diajukan :
a. SKBKB
b. SKBKBT
c. SKBLB
d. SKBN
12 bulan
3 bulan
Keputusan DJP:
mengabulkan
(sebagian/
seluruhnya)
menolak,
menambah
BPSP
Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan
mengemukakan jumlah pajak yang terutang menurut perhitungan
WP disertai alasan-alasan yang jelas.
Pengajuan keberatan dan banding tidak menunda kewajiban
membayar pajak dan pelaksanaan penagihan pajak.
Apabila keberatan atau permohonan banding sebagian atau
seluruhnya, kelebihan pembayaran pajak dikembalikan dengan
imbalan bunga sebesar 2% sebulan untuk jangka waktu paling lama
24 bulan.
PENGURANGAN
diberikan dalam hal :
Alasan Pengurangan :
1
.
Besa
r
Digunakan untuk kepentingan sosial / pendidikan yang
tidak mencari keuntungan
a. Tidak digunakan untuk mencari keuntungan
50%
b. Digunakan untuk pendidikan umum
50%
c. Digunakan untuk rumah sakit swasta
50%
2
.
Kondisi tertentu yang ada hubungannya dengan WP
a. T/B yang dieli WP dari hasil ganti rugi T/B oleh Pemerintah yang
jumlahnya diawah NJOP PBB
50%
b. T/B yang diperoleh WP dari Pemerintah sebagai ganti atas T/B
yang dibebaskan Pemerintah guna pembangunan kepentingan
umum yang memerlukan syarat khusus: jalan umum, waduk,
bendungan.
50%
c. Tidak berfungsi karena bencana alam atau sebab lain: banjir,
kebakaran
50%
d. T/B rumah dinas Pemerintah yang dibeli Veteran, PNS, anggota
ABRI, pensiunan PNS, purnawirawan ABRI, atau janda / duda dari
PNS / ABRI
75%
3
.
50%
Hibah dari orang tua kandung atau anak kandung
PENGEMBALIAN
KELEBIHAN PEMBAYARAN
PEMBAGIAN HASIL
PENERIMAAN BPHTB
SOAL LATIHAN
1.
Wajib Pajak dapat mengajukan pengembalian pembayaran BPHTB kepada
Direktur Jenderal Pajak. Sebutkan 2 bentuk keputusan yang diterbitkan oleh
Direktur Jenderal Pajak dan jelaskan pula apa yang menyebabkan keputusan
tersebut diterbitkan !
2.
Ibu Hamidah membeli sebidang tanah dari Pak Sofyan. Nilai pada akte jual
beli adalah sebesar Rp.75.000.000,-. Luas tanah 214 m 2, berdasarkan NJOP
PBB termasuk kelas A.22 (Rp.394.000,-/m2). Apabila NPOPTKP sebesar
Rp.60.000.000,-. Berapakah BPHTB yang harus dibayar oleh Ibu Hamidah ?
3.
Tentukan perlakuan BPHTB atas kejadian-kejadian di bawah ini:
a. Tanggal 16 Februari 2003, Pak Reza membeli sebidang tanah seluas
150 m2 melalui PPAT, dengan harga transaksi Rp.1.500.000,- / m 2
dan telah membayar BPHTB-nya.
b. Tanggal 20 September 2003, dilakukan pemeriksaan ternyata harga
transaksi yang benar adalah Rp.1.750.000,- / m2. Atas hasil
pemeriksaan ini KPPBB menerbitkan SKBKB
c. Tanggal 22 Desenber 2003, ditemukan data baru oleh KPPBB bahwa
tanah yang dibeli oleh Pak Reza tersebut seluas 180 m2. Atas
temuan ini KPPBB menerbitkan SKBKBT.
Berapa Pak Reza harus membayar BPHTB-nya untuk setiap tanggal kejadian
di atas.
SOAL LATIHAN
1.
Sebutkan 3 (tiga) fungsi dari Surat Setoran BPHTB (SSB) dan kapan jangka
waktu penyampaian SSB tersebut !
2.
Ibu Hamidah membeli sebidang tanah dari Pak Sofyan. Nilai pada akte jual
beli adalah sebesar Rp.90.000.000,-. Luas tanah 214 m 2, berdasarkan NJOP
PBB termasuk kelas A.22 (Rp.394.000,-/m2). Apabila NPOPTKP sebesar
Rp.60.000.000,-. Berapakah BPHTB yang harus dibayar oleh Ibu Hamidah ?
3.
Tentukan perlakuan BPHTB atas kejadian-kejadian di bawah ini:
a. Tanggal 16 Februari 2003, Pak Reza membeli sebidang tanah seluas
150 m2 melalui PPAT, dengan harga transaksi Rp.1.500.000,- / m 2
dan telah membayar BPHTB-nya.
b. Tanggal 20 September 2003, dilakukan pemeriksaan ternyata harga
transaksi yang benar adalah Rp.1.750.000,- / m2. Atas hasil
pemeriksaan ini KPPBB menerbitkan SKBKB
c. Tanggal 22 Desenber 2003, ditemukan data baru oleh KPPBB bahwa
tanah yang dibeli oleh Pak Reza tersebut seluas 180 m2. Atas
temuan ini KPPBB menerbitkan SKBKBT.
Berapa Pak Reza harus membayar BPHTB-nya untuk setiap tanggal kejadian
di atas.