8 PINJAMAN RE KONSUMEN
VIII. PEMINJAMAN REAL
ESTATE & KONSUMEN
UTANG HIPOTEK YANG BEREDAR
2.
KARAKTERISTIK PINJAMAN HIPOTEK
3.
PINJAMAN HIPOTEK KEDIAMAN
4.
ISTILAH2 TAMBAHAN
5.
INSTRUMEN HIPOTEK ALTERNATIF
TEKNOLOGI & PINJAMAN2 REKOMERSIAL
7.
TIPE2 PINJAMAN KONSUMEN
8.
SEWA GUNA USAHA
9.
BEBAN2 PEMBELANJAAN
10. TINGKAT PERSENTASE TAHUNAN
11. TUGAS TERSTRUKTUR
1.
6.
UTANG HIPOTEK YANG
BEREDAR
Istilah hipotek digunakan dalam hubungannya
dengan pinjaman real estate (RE).
Hipotek: bukti tertulis atas hak terhadap
kekayaan nyata.
Utang hipotek nonpertanian, nonkediaman
disebut hipotek komersial.
Pinjaman hipotek awalnya diterbitkan oleh
bank2 komersial & FI lain.
Lembaga asal dapat memegang hipotek atau
menjualnya di pasar sekunder dalam bentuk
ABS.
UTANG HIPOTEK YANG
BEREDAR
Lembaga penerbit asal dapat memegang
hipotek atau menjualnya di pasar sekunder
dalam bentuk ABS.
Sekuritisasi: proses transformasi pinjaman2
individu ke dalam ABS yang marketabel.
ABS diperingkat oleh agen2 peringkat kredit,
seperti S&P, PT Pefindo.
Keuntungan pasar hipotek sekunder:
1. meningkatkan likuiditas portofolio hipotek
bagi lender,
2. menarik investor dari luar.
KARAKTERISTIK2 PINJAMAN
HIPOTEK
Perbedaan antara harga pada tanggal
pembelian rumah baru dengan jumlah
pinjaman menunjukkan pembayaran di muka
(down payment) atau ekuitas peminjam.
Ekuitas: perbedaan antara nilai pasar
kekayaan & utang hipotek peminjam.
Dalam teori penentuan harga opsi, pinjaman
bank dipertimbangkan menambah isi opsi
hak untuk membayar di muka (opsi beli) &
gagal bayar (opsi jual) pada setiap tanggal
pembayaran yang dijadualkan.
PORTOFOLIO REAL ESTATE
Bank membuat keputusan investasi
sebagai persentase atas portofolio
pinjaman yang mereka inginkan untuk
berinvestasi dalam tipe2 RE yang
bervariasi.
Keputusan tersebut memperhitungkan
risiko & pengembalian.
Keputusan tersebut mencerminkan
karakteristik lender, pasar, & para
peminjam.
PORTOFOLIO REAL ESTATE
Beberapa lender mensyaratkan asuransi
hipotek swasta (PMI), ketika DP < 20%.
RE kediaman adalah jaminan yang baik
karena tahan lama & mudah diidentifikasi,
& secara struktur tidak dapat dipindah ke
tempat lain.
Selama masa deflasi & resesi, nilai RE
turun.
Kelemahan RE sebagai jaminan: 1.
nilainya dipengaruhi oleh kekayaan yang
berdekatan, & 2. tidak likuid.
PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN
Perbedaan pinjaman hipotek kediaman
dengan tipe pinjaman lain: 1. nilai
pinjaman relatif besar, 2. berjangka
panjang, & 3. dijamin dengan RE.
Tipe dasar pinjaman hipotek kediaman:
1. Hipotek bertingkat bunga tetap
2. Hipotek bertingkat bunga yang dapat
disesuaikan (ARMs).
PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN
Hipotek bertingkat bunga tetap ,
diamortisasi secara penuh, level
pembayaran, berarti bahwa tingkat bunga
tidak berubah & utang secara bertahap
dibayar melalui pembayaran periodik yang
sama atas saldo prinsipalnya.
Pembayaran balon: suatu porsi utang
yang dibayar dengan pembayaran periodik
level berakhir relatif pendek, katakan lima
tahun, & jumlah yang diamortisasi dibayar
dalam satu pembayaran berjumlah besar.
PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN
Nilai uang pembayaran bulanan
bergantung pada ukuran pinjaman,
tingkat bunga, & maturitas.
PV anuitas = PMT{[1-(1+i)-n]/i}
Maturitas , biaya pinjaman .
Alokasi pembayaran bulanan:
prinsipal & bunga .
Indeks digunakan sebagai tingkat
bunga acuan.
PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN
Caps: besarnya batas tingkat bunga atau
pembayaran bulanan (ARM).
Margin: angka poin persentase yang
ditambahkan lender terhadap tingkat bunga
indeks untuk menentukan tingkat bunga yang
dibebankan atas ARM setiap periode
penyesuaian.
Tingkat bunga ARM = Tingkat bunga
indeks + Margin.
Untuk menarik pembeli rumah prospektif untuk
menggunakan ARM, lender dapat menawarkan
periode diskon.
PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN
Tingkat bunga lebih rendah yang ditawarkan
selama periode diskon disebut tingkat bunga
penggoda.
Lender mengganti beberapa risiko tingkat bunga
atas pinjaman hipotek yang dipegang dari
dirinya sendiri kepada para peminjam dengan
menggunakan ARM, dengan alasan:
1. ARMs lebih berisiko daripada FRM.
2. ARMs mempunyai risiko pelanggaran & gagal
bayar lebih tinggi daripada FRM.
Caranya: menggunakan asuransi hipotek
swasta.
ISTILAH2 TAMBAHAN
Hipotek yang dapat diambil:
hipotek yang dapat dilepas kepada
pemilik baru jika kekayaan dijual.
Buydown: tingkat bunga hipotek yang
tinggi diganti dengan membayar poin2
pada waktu penutupan.
Klausul yang berkaitan atas penjualan:
pinjaman hipotek tidak dapat
ditransfer kepada pembeli baru, &
saldo pinjaman harus dibayar kepada
lender ketika rumah dijual.
ISTILAH2 TAMBAHAN
Beban2 kelambatan: untuk menutup
biaya2 atas rekening2 kelalaian & untuk
menambah pendapatan fee lender.
Asuransi hipotek: untuk mengurangi
risiko gagal bayar.
Poin: satu persen dari jumlah prinsipal
pinjaman hipotek, & poin2 dibayar
sebelum bunga. Poin meningkatkan
tingkat bunga efektif pinjaman hipotek.
Beban penyelesaian: beban untuk
proses formal kepemilikan.
INSTRUMEN2 HIPOTEK
ALTERNATIF
Hipotek balon: pinjaman hipotek
berjangka relatif pendek, misalnya 5
tahun. Pada akhir periode tsb., jumlah
keseluruhan pinjaman mendatang &
pinjaman baru dinegosiasi.
Hipotek pembayaran bertahap:
hipotek bertingkat bunga tetap, di
mana pembayaran bulanan rendah
pada tahun pertama & kemudian naik
pada periode tahun2 selanjutnya.
INSTRUMEN2 HIPOTEK
ALTERNATIF
Hipotek hanya bunga: mengijinkan
peminjam membayar hanya porsi
bunga pinjaman untuk beberapa
periode yang ditentukan, & kemudian
pembayaran disesuaikan dengan
amortisasi secara penuh selama
berlangsungnya pinjaman.
Hipotek apresiasi yang dibagi:
pinjaman hipotek di mana peminjam
setuju untuk membagi kenaikan nilai
kekayaan.
INSTRUMEN2 HIPOTEK
ALTERNATIF
Hipotek berkebalikan: didesain
bagi penduduk senior, > 62 tahun,
yang bebas & jelas memiliki
rumahnya & ingin meningkatkan
pendapatannya dengan meminjam
terhadap ekuitas dalam rumahnya.
Pinjaman hipotek kedua/kepemilikan
rumah: ?
TEKNOLOGI & PINJAMAN2 RE
KOMERSIAL
Skor kredit digunakan secara luas
sebagai penentu kredit pinjaman RE.
Pinjaman2 RE komersial meliputi
pinjaman untuk tanah, konstruksi &
pembangunan RE, & properti
komersial seperti pusat perbelanjaan,
bangunan kantor, & gudang.
PINJAMAN KONSUMEN
Kredit konsumen: berisi pinjaman
individual untuk konsumsi personal,
RT, & keluarga.
Kredit konsumen adalah jantung dari
perbankan eceran, yang disediakan
bagi individu & SB.
Jasa yang disediakan bagi bisnis
menengah & besar & pemerintah
disebut perbankan besar.
TIPE2 PINJAMAN KONSUMEN
Perbedaan pinjaman konsumen
dengan pinjaman komersial & RE:
1. Kecuali untuk mobil & rumah mobil,
pinjaman konsumen relatif kecil.
2. Tidak dijamin dengan jaminan.
3. Beberapa pinjaman konsumen adalah
batas kredit terbuka (tidak
bermaturitas).
Risiko terbesar atas kredit angsuran
konsumen: risiko gagal bayar.
TIPE2 PINJAMAN KONSUMEN
Pasar pinjaman konsumen adalah bersaing
tinggi, dalam hal: tingkat bunga, jumlah
yang dipinjamkan, fee, & jasa2 nonkredit
yang disediakan oleh para penerbit kredit.
Tipe pinjaman konsumen:
1. pinjaman mobil
2. pinjaman konsumen berkelanjutan
3. kartu kredit
4. pinjaman rumah mobil
5. pinjaman nonangsuran.
SEWA GUNA USAHA
SGU: metode alternatif membelanjai
pengadaan aset2 tahan konsumen,
seperti mobil, truk, pesawat terbang,
kapal, dsb.
SGU mungkin open-end, di mana bank
bertanggung jawa menjual aset yang diSGU pada akhir periode SGU.
SGU colse-end, bank mengambil risiko
atas nilai pasar < nilai residu aset yang
di SGU.
BEBAN2 PEMBELANJAAN
Beban pembelanjaan: jumlah uang total
yang dibayar untuk penggunaan kredit.
Ini berbeda antara jumlah yang
dibayarkan kembali dengan jumlah
yang dipinjam.
Ada empat metode penilaian beban2
pembelanjaan atas kredit berkelanjutan:
1. Metode saldo yang disesuaikan
2. Metode saldo sebelumnya
BEBAN2 PEMBELANJAAN
3. Metode saldo harian rata2 tidak
termasuk transaksi sekarang
4. Metode saldo harian rata2
termasuk transaksi sekarang.
Hasil perhitungan beban
pembelanjaan: terbesar no. 4,
diikuti 2, 3, & 1.
TINGKAT PERSENTASE
TAHUNAN
APR: persentase biaya kredit atas
basis tahunan.
APR adalah IRR yang ditahunkan atas
pinjaman.
IRR ditentukan dengan rumus:
P = Σ PMT [1/(1+i)t].
Amortisasi: pembayaran kembali
secara bertahap atas utang.
TINGKAT PERSENTASE
TAHUNAN
Tingkat bunga pinjaman ditambah atas:
FC = P x R x T.
PMT = (P + FC)/n
Tingkat bunga pinjaman diskon (i),
dicari dengan: P dikurangi dengan
beban pembelanjaan.
Hasil perhitungan APR: terbesar dengan
tingkat diskon, diikuti tingkat add-on
dan amortisasi bulanan.
TUGAS TERSTRUKTUR
Questions, Nomor: 10.3, 10.4,
10.5, 10.6, 10.7, 10.8, 10.12 –
10.15, 10.17, 10.18, 10.19.
Problems, Nomor: 10.1, 10.2,
10.3, 10.5.
Selamat mencoba!
Terima kasih & wasalam!
ESTATE & KONSUMEN
UTANG HIPOTEK YANG BEREDAR
2.
KARAKTERISTIK PINJAMAN HIPOTEK
3.
PINJAMAN HIPOTEK KEDIAMAN
4.
ISTILAH2 TAMBAHAN
5.
INSTRUMEN HIPOTEK ALTERNATIF
TEKNOLOGI & PINJAMAN2 REKOMERSIAL
7.
TIPE2 PINJAMAN KONSUMEN
8.
SEWA GUNA USAHA
9.
BEBAN2 PEMBELANJAAN
10. TINGKAT PERSENTASE TAHUNAN
11. TUGAS TERSTRUKTUR
1.
6.
UTANG HIPOTEK YANG
BEREDAR
Istilah hipotek digunakan dalam hubungannya
dengan pinjaman real estate (RE).
Hipotek: bukti tertulis atas hak terhadap
kekayaan nyata.
Utang hipotek nonpertanian, nonkediaman
disebut hipotek komersial.
Pinjaman hipotek awalnya diterbitkan oleh
bank2 komersial & FI lain.
Lembaga asal dapat memegang hipotek atau
menjualnya di pasar sekunder dalam bentuk
ABS.
UTANG HIPOTEK YANG
BEREDAR
Lembaga penerbit asal dapat memegang
hipotek atau menjualnya di pasar sekunder
dalam bentuk ABS.
Sekuritisasi: proses transformasi pinjaman2
individu ke dalam ABS yang marketabel.
ABS diperingkat oleh agen2 peringkat kredit,
seperti S&P, PT Pefindo.
Keuntungan pasar hipotek sekunder:
1. meningkatkan likuiditas portofolio hipotek
bagi lender,
2. menarik investor dari luar.
KARAKTERISTIK2 PINJAMAN
HIPOTEK
Perbedaan antara harga pada tanggal
pembelian rumah baru dengan jumlah
pinjaman menunjukkan pembayaran di muka
(down payment) atau ekuitas peminjam.
Ekuitas: perbedaan antara nilai pasar
kekayaan & utang hipotek peminjam.
Dalam teori penentuan harga opsi, pinjaman
bank dipertimbangkan menambah isi opsi
hak untuk membayar di muka (opsi beli) &
gagal bayar (opsi jual) pada setiap tanggal
pembayaran yang dijadualkan.
PORTOFOLIO REAL ESTATE
Bank membuat keputusan investasi
sebagai persentase atas portofolio
pinjaman yang mereka inginkan untuk
berinvestasi dalam tipe2 RE yang
bervariasi.
Keputusan tersebut memperhitungkan
risiko & pengembalian.
Keputusan tersebut mencerminkan
karakteristik lender, pasar, & para
peminjam.
PORTOFOLIO REAL ESTATE
Beberapa lender mensyaratkan asuransi
hipotek swasta (PMI), ketika DP < 20%.
RE kediaman adalah jaminan yang baik
karena tahan lama & mudah diidentifikasi,
& secara struktur tidak dapat dipindah ke
tempat lain.
Selama masa deflasi & resesi, nilai RE
turun.
Kelemahan RE sebagai jaminan: 1.
nilainya dipengaruhi oleh kekayaan yang
berdekatan, & 2. tidak likuid.
PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN
Perbedaan pinjaman hipotek kediaman
dengan tipe pinjaman lain: 1. nilai
pinjaman relatif besar, 2. berjangka
panjang, & 3. dijamin dengan RE.
Tipe dasar pinjaman hipotek kediaman:
1. Hipotek bertingkat bunga tetap
2. Hipotek bertingkat bunga yang dapat
disesuaikan (ARMs).
PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN
Hipotek bertingkat bunga tetap ,
diamortisasi secara penuh, level
pembayaran, berarti bahwa tingkat bunga
tidak berubah & utang secara bertahap
dibayar melalui pembayaran periodik yang
sama atas saldo prinsipalnya.
Pembayaran balon: suatu porsi utang
yang dibayar dengan pembayaran periodik
level berakhir relatif pendek, katakan lima
tahun, & jumlah yang diamortisasi dibayar
dalam satu pembayaran berjumlah besar.
PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN
Nilai uang pembayaran bulanan
bergantung pada ukuran pinjaman,
tingkat bunga, & maturitas.
PV anuitas = PMT{[1-(1+i)-n]/i}
Maturitas , biaya pinjaman .
Alokasi pembayaran bulanan:
prinsipal & bunga .
Indeks digunakan sebagai tingkat
bunga acuan.
PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN
Caps: besarnya batas tingkat bunga atau
pembayaran bulanan (ARM).
Margin: angka poin persentase yang
ditambahkan lender terhadap tingkat bunga
indeks untuk menentukan tingkat bunga yang
dibebankan atas ARM setiap periode
penyesuaian.
Tingkat bunga ARM = Tingkat bunga
indeks + Margin.
Untuk menarik pembeli rumah prospektif untuk
menggunakan ARM, lender dapat menawarkan
periode diskon.
PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN
Tingkat bunga lebih rendah yang ditawarkan
selama periode diskon disebut tingkat bunga
penggoda.
Lender mengganti beberapa risiko tingkat bunga
atas pinjaman hipotek yang dipegang dari
dirinya sendiri kepada para peminjam dengan
menggunakan ARM, dengan alasan:
1. ARMs lebih berisiko daripada FRM.
2. ARMs mempunyai risiko pelanggaran & gagal
bayar lebih tinggi daripada FRM.
Caranya: menggunakan asuransi hipotek
swasta.
ISTILAH2 TAMBAHAN
Hipotek yang dapat diambil:
hipotek yang dapat dilepas kepada
pemilik baru jika kekayaan dijual.
Buydown: tingkat bunga hipotek yang
tinggi diganti dengan membayar poin2
pada waktu penutupan.
Klausul yang berkaitan atas penjualan:
pinjaman hipotek tidak dapat
ditransfer kepada pembeli baru, &
saldo pinjaman harus dibayar kepada
lender ketika rumah dijual.
ISTILAH2 TAMBAHAN
Beban2 kelambatan: untuk menutup
biaya2 atas rekening2 kelalaian & untuk
menambah pendapatan fee lender.
Asuransi hipotek: untuk mengurangi
risiko gagal bayar.
Poin: satu persen dari jumlah prinsipal
pinjaman hipotek, & poin2 dibayar
sebelum bunga. Poin meningkatkan
tingkat bunga efektif pinjaman hipotek.
Beban penyelesaian: beban untuk
proses formal kepemilikan.
INSTRUMEN2 HIPOTEK
ALTERNATIF
Hipotek balon: pinjaman hipotek
berjangka relatif pendek, misalnya 5
tahun. Pada akhir periode tsb., jumlah
keseluruhan pinjaman mendatang &
pinjaman baru dinegosiasi.
Hipotek pembayaran bertahap:
hipotek bertingkat bunga tetap, di
mana pembayaran bulanan rendah
pada tahun pertama & kemudian naik
pada periode tahun2 selanjutnya.
INSTRUMEN2 HIPOTEK
ALTERNATIF
Hipotek hanya bunga: mengijinkan
peminjam membayar hanya porsi
bunga pinjaman untuk beberapa
periode yang ditentukan, & kemudian
pembayaran disesuaikan dengan
amortisasi secara penuh selama
berlangsungnya pinjaman.
Hipotek apresiasi yang dibagi:
pinjaman hipotek di mana peminjam
setuju untuk membagi kenaikan nilai
kekayaan.
INSTRUMEN2 HIPOTEK
ALTERNATIF
Hipotek berkebalikan: didesain
bagi penduduk senior, > 62 tahun,
yang bebas & jelas memiliki
rumahnya & ingin meningkatkan
pendapatannya dengan meminjam
terhadap ekuitas dalam rumahnya.
Pinjaman hipotek kedua/kepemilikan
rumah: ?
TEKNOLOGI & PINJAMAN2 RE
KOMERSIAL
Skor kredit digunakan secara luas
sebagai penentu kredit pinjaman RE.
Pinjaman2 RE komersial meliputi
pinjaman untuk tanah, konstruksi &
pembangunan RE, & properti
komersial seperti pusat perbelanjaan,
bangunan kantor, & gudang.
PINJAMAN KONSUMEN
Kredit konsumen: berisi pinjaman
individual untuk konsumsi personal,
RT, & keluarga.
Kredit konsumen adalah jantung dari
perbankan eceran, yang disediakan
bagi individu & SB.
Jasa yang disediakan bagi bisnis
menengah & besar & pemerintah
disebut perbankan besar.
TIPE2 PINJAMAN KONSUMEN
Perbedaan pinjaman konsumen
dengan pinjaman komersial & RE:
1. Kecuali untuk mobil & rumah mobil,
pinjaman konsumen relatif kecil.
2. Tidak dijamin dengan jaminan.
3. Beberapa pinjaman konsumen adalah
batas kredit terbuka (tidak
bermaturitas).
Risiko terbesar atas kredit angsuran
konsumen: risiko gagal bayar.
TIPE2 PINJAMAN KONSUMEN
Pasar pinjaman konsumen adalah bersaing
tinggi, dalam hal: tingkat bunga, jumlah
yang dipinjamkan, fee, & jasa2 nonkredit
yang disediakan oleh para penerbit kredit.
Tipe pinjaman konsumen:
1. pinjaman mobil
2. pinjaman konsumen berkelanjutan
3. kartu kredit
4. pinjaman rumah mobil
5. pinjaman nonangsuran.
SEWA GUNA USAHA
SGU: metode alternatif membelanjai
pengadaan aset2 tahan konsumen,
seperti mobil, truk, pesawat terbang,
kapal, dsb.
SGU mungkin open-end, di mana bank
bertanggung jawa menjual aset yang diSGU pada akhir periode SGU.
SGU colse-end, bank mengambil risiko
atas nilai pasar < nilai residu aset yang
di SGU.
BEBAN2 PEMBELANJAAN
Beban pembelanjaan: jumlah uang total
yang dibayar untuk penggunaan kredit.
Ini berbeda antara jumlah yang
dibayarkan kembali dengan jumlah
yang dipinjam.
Ada empat metode penilaian beban2
pembelanjaan atas kredit berkelanjutan:
1. Metode saldo yang disesuaikan
2. Metode saldo sebelumnya
BEBAN2 PEMBELANJAAN
3. Metode saldo harian rata2 tidak
termasuk transaksi sekarang
4. Metode saldo harian rata2
termasuk transaksi sekarang.
Hasil perhitungan beban
pembelanjaan: terbesar no. 4,
diikuti 2, 3, & 1.
TINGKAT PERSENTASE
TAHUNAN
APR: persentase biaya kredit atas
basis tahunan.
APR adalah IRR yang ditahunkan atas
pinjaman.
IRR ditentukan dengan rumus:
P = Σ PMT [1/(1+i)t].
Amortisasi: pembayaran kembali
secara bertahap atas utang.
TINGKAT PERSENTASE
TAHUNAN
Tingkat bunga pinjaman ditambah atas:
FC = P x R x T.
PMT = (P + FC)/n
Tingkat bunga pinjaman diskon (i),
dicari dengan: P dikurangi dengan
beban pembelanjaan.
Hasil perhitungan APR: terbesar dengan
tingkat diskon, diikuti tingkat add-on
dan amortisasi bulanan.
TUGAS TERSTRUKTUR
Questions, Nomor: 10.3, 10.4,
10.5, 10.6, 10.7, 10.8, 10.12 –
10.15, 10.17, 10.18, 10.19.
Problems, Nomor: 10.1, 10.2,
10.3, 10.5.
Selamat mencoba!
Terima kasih & wasalam!