TINJAUAN YURIDIS PERJANJIAN KREDIT DENGAN JAMINAN HAK ATAS TANAH MILIK ORANG LAIN Tinjauan Yuridis Perjanjian Kredit Dengan Jaminan Hak Atas Tanah Milik Orang Lain (Studi Kasus Hak Tanggungan Di Unit Simpan Pinjam Swamitra KUD Banyudono Selatan).

TINJAUAN YURIDIS PERJANJIAN KREDIT DENGAN JAMINAN HAK
ATAS TANAH MILIK ORANG LAIN
(Studi Kasus Hak Tanggungan di Unit Simpan Pinjam SWAMITRA KUD
Banyudono Selatan)

SKRIPSI
Disusun dan Diajukan untuk Melengkapi Tugas-tugas dan Syarat-syarat Guna
Mencapai Derajat Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum
Universitas Muhammadiyah Surakarta

Oleh :
RETNO WIDAYAT
C 100.090.173

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA
2014

HALAMAN PERSETUJUAN

S*ripsi ini telah disetujui unh* dipErtahanhn dihadapan

Dewan Pengurji Skipsi Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah

Pc,mbimbing

(Septarina

),'

t

I

StraMa

Pen&imbing tr

HALAMAN PENGESAHAN

Skripsi ini telah diterima dan disalrkan oleh
Dewan Penguji Slripsi Fakulas Hukum

UniversiAs Muhammadiyatr Surakarta

Pada

Hari

$ e-r,rn

t1 MreL

Tanggal

1ot4.

Dewau Penguji

Ketua

: SeptarinaBudiwati. S.H., M.H.

Sekretaris : Darsono, S.H., M.H.

Anggota :

kct;k

to ard,oono, St\.Mtr.

Mengetahui
Dekan Fakultas Hukum

W;rry
(Dr. Natangsa Surtakti. S.H., M.H.)

PEBNYATAAN

Yang bertarda tangan di baxrah ini:

Nama

:Retno Widayat

NIM

:

C 100 090 173

Alamat

:

Dk Krlnffi Rt

03 Rw* S6, Ds.

eplang" Kec.

Te.mq Kab.

Boyolali.
Dengan ini menyatakan bahwa:

l. Karya tulis saya, skripsi ini

adalah asli dar,r

klrcr

Fsr$ah diqh*a& srrhik

memperoleh gelar akademik baik di Universitas Muhammadiyah Surakarta
mauprm di perguruaatinggi lain.,

Karya tulis ini adalah mumi gagasan, rumusan dan penelitiar saya sendiri,
tan{a hnftaa pihak lein, keeuali amhan dari

a

J.

kea

Skipsi

Dalam karya tulis ini tidak terdapat karya atau pendapat yang telah dihrlis

atau dipublikasikan oraog lair" keuali secara terh:lis dengan lglas
dicmtumkaa sebagai acum dalam raskah dengan disebutkan narna
psngarang dan judul buku asliaya dan dicanfi:mkaa dafam rlaftar pus{aka.
4.

Pernyataan

hari

ini saya buat dengan sesungguhnya dan apabila di kernudian

terdapat

daa ketidakbenaran dalam pernyataan ini,

maka saya bersedia menerima sanksi akademik berupa pencabutan gelar

akademik yang tehh saya peroleh karena karya tulis ini, selta sanksi
lainnya sesuai dengan norna yaag berlaku di perguruan tinggi ini.

Surakarta 17 Maret 2014
Yang membuat pernyataarl

Fu
Reem Widayat

c

iv

100 090 173

MOTTO

“Wahai orang yang beriman, jadilah kamu orang yang benar-benar
menegakkan keadilan, menjadi saksi karena Allah walaupun terhadap dirimu
sendiri atau ibu bapak dan kaum kerabatmu. Jika ia kaya ataupun miskin, maka
Allah lebih tahu kemaslahatannya.
Maka Janganlah kamu mengikuti hawa nafsu karena ingin Menyimpang
dari kebenaran. Dan jika kamu memutarbalikkan
(kata-kata) atau enggan menjadi saksi, maka sesungguhnya
Allah maha mengetahui segala apa yang kamu kerjakan.”
(QS : An Nisaa’ : 135)
“Setiap detik waktu adalah perhitungan”

“apapun yang terjadi dalam harimu yakinlah bahwa semuanya adalah kehendak
dan rencana Allah untuk kebahagiaanmu.”
(Kahlil Gibran)
“Jika anda sedang benar, jangan terlalu berani dan bila anda sedang takut,
jangan terlalu takut. Karena keseimbangan sikap adalah penentu ketepatan
perjalanan kesuksesan anda.”
(Mario Teguh)

v

PERSEMBAHAN

Skripsi ini, penulis persembahkan kepada:
 Allah SWT yang Maha Pengasih lagi
Maha Penyayang.
 Ayah & Ibu tercinta, yang selalu
memberi kasih sayang, nasehat, doa,
serta dorongan bagi penulis dalam
mewujudkan cita-cita.
 Kakak dan Adik-adikku, Wiwik Eko
Wati,

Warsini,

Warseno,

Ari

Kristanti, Rahma Inka Safitri, Ferdy
Aziz

Herlambang,

Widakdo

Ariseno,

Afif
Ghina

Prawira
Talita

Sakhi Ahnaf dan Juga terima kasih
atas semangat serta dukungannya
serta menghibur selama ini.
 Calon suamiku tercinta Adam Malik.

 Teman-temanku semua.
 Almamaterku.

vi

KATA PENGANTAR

Assalamu’alaikum Wr. Wb.
Puji syukur kehadirat Allah SWT yang Maha Pengasih serta penyayang
yang telah melimpahkan segala nikmat dan karunia-Nya kepada penulis sehingga
penulis dapat menyelesaikan skripsi ini dengan judul : TINJAUAN YURIDIS
PERJANJIAN KREDIT DENGAN JAMINAN HAK ATAS TANAH MILIK
ORANG LAIN (Studi Kasus Hak Tanggungan di Unit Simpan Pinjam
SWAMITRA KUD Banyudono Selatan)
Penulis menyadari untuk menyelesaikan penyusunan skripsi ini bukanlah tugas
yang mudah, dan terselesaikannya penulisan skripsi ini atas bantuan berbagai
pihak. Oleh karena itu, penulis mengucapkan terima kasih banyak kepada:
1. Bapak Dr. Natangsa Surbakti. S.H., M.H. selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Muhammadiyah Surakarta, yang telah menyediakan segala sarana
dan prasarana sebagai penunjang, sehingga penulis dapat menyelesaikan
skripsi ini.
2. Ibu Septarina Budiwati. S.H., M.H. selaku Dosen Fakultas Hukum Universitas
Muhammadiyah Surakarta yang telah memberikan pengarahan dan motivasi
pada penulis untuk mendapatkan judul skripsi yang tepat, sekaligus
Pembimbing I yang dengan kesabaran dan waktu yang diberikan di tengah
kesibukan telah memberikan bimbingan serta masukan yang berharga bagi
penulis untuk menyusun skripsi ini.

vii

3. Bapak Darsono, S.H., M.H. selaku Pembimbing II yang dengan kesabaran dan
waktu yang diberikan di tengah kesibukan telah memberikan bimbingan,
petunjuk dan arahannya dalam menyusun skripsi ini.
4. Bapak Kelik Wardiono, S.H., M.H. selaku Pembimbing Akademik yang telah
memberi arahan dalam masalah kuliah.
5. Seluruh Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah
Surakarta, terima kasih banyak atas ilmu dan bimbingannya semoga nanti
penulis mampu menerapkan ilmu tersebut di dunia kerja.
6. Staff/karyawan Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta,
terima kasih atas bantuan dan pelayanan yang diberikan kepada penulis
selama ini.
7. Seluruh Bapak-Ibu dan Staff/karyawan Unit Simpan Pinjam SWAMITRA
KUD Banyudono Selatan yang telah memberikan informasi data yang penulis
butuhkan, terima kasih atas bantuan dan pelayanan yang diberikan kepada
penulis selama ini.
8. Ayah dan Ibu tercinta yang merupakan inspirasi hidup dengan segala kasih
sayang, nasihat serta bimbingannya selama ini.
9. Kakak dan adikku, Wiwik Eko W, Warsini, Warseno, Ari Kristanti, Rahma
Inka S, Ferdy Aziz H, Afif Prawira Widakdo A, Ghina Talita Sakhi A dan
terima kasih atas semangat dan dukungannya serta menghibur selama ini.
10. Calon suamiku tercinta, Adam Malik yang telah memberi semangat serta
membantu penulis dalam mencari informasi data guna penyusunan skripsi
serta selalu memberi motivasi kepada penulis.

viii

11. Teman-teman seperjuangan Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah
Surakarta (Geng Cumi-Cumi), Reni, Ima, Dina, Yuli, Titik, Pratiwi, Bowo.
Bersama kita berjuang, bersama kita maraih masa depan kawan.. Semangatt...
12. Teman-teman IMM Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta,
Ajik, Addib, Edi, Sigit, Widya, Alfian, Mas Yuda, Mas Ais, Mas Nanang,
Mas Mataram, Age, Mita, Nita, Ririn, Arif, Danang, Jambi, Ibeng, Ricki dan
semuanya yang tak dapat penulis sebutkan satu per satu, terima kasih atas
bantuannya dan untuk segala pengalaman yang telah kalian berikan.
13. Seluruh Teman-teman Civitas Akademika Fakultas Hukum Universitas
Muhammadiyah Surakarta, Ajeng, Ana, Riani, Evi, Widya, Tari, Hesti, Tiwi,
Bagus, Alfan, Upik dan semua yang tak dapat penulis sebutkan satu per satu,
terima kasih telah menjadi teman berbagi informasi dalam penyelesaian
skripsi dan pemberkasan. Hehe..
Penulis menyadari masih terbatasnya pengetahuan dan kemampuan
penulis, oleh karena itu penulis menerima segala saran maupun kritik yang
ditujukan kepada penulis yang bersifat membangun. Kepada semua pihak yang
membantu, yang penulis tidak dapat sebutkan satu persatu, penulis ucapkan
banyak terima kasih sehingga penulisan skripsi ini dapat terselesaikan, semoga
Allah SWT senantiasa memberikan balasan kebaikan atas setiap amal yang kita
lakukan, Amin. Semoga skripsi ini dapat bermanfaat dan berguna untuk semua
pembaca.
Wassalamu’alaikum. Wr. Wb.
Surakarta, Maret 2014
Penulis
(Retno Widayat)
ix

DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL ……………………………………………………
HALAMAN PERSETUJUAN ………………………………………….
HALAMAN PENGESAHAN …………………………………………..
HALAMAN PERNYATAAN ………………………………………….
HALAMAN MOTTO …………………………………………………...
HALAMAN PERSEMBAHAN ………………………………………..
KATA PENGANTAR …………………………………………………..
DAFTAR ISI ……………………………………………………………

I
ii
iii
iv
v
vi
vii
x

BAB I. PENDAHULUAN …………………………………………......
A. Latar Belakang ………..…………………………………..
B. Perumusan Masalah………………………………………..
C. Tujuan Penelitian..................................................................
D. Manfaat Penelitian …………………………......................
E. Metode Penelitian ………………………………………...
F. Sistematika Skripsi …………………………………..........

1
1
7
7
8
9
12

BAB II. TINJAUAN PUSTAKA ……………………………………....
A. Tinjauan Yuridis Tentang Perjanjian Kredit........................
1. Pengertian Kredit............................................................
2. Pengertian Perjanjian Kredit..........................................
3. Jenis-Jenis Kredit...........................................................
4. Syarat-Syarat Kredit.......................................................
5. Jaminan Dalam Perjanjian Kredit..................................
B. Tinjauan Yuridis Tentang Jaminan......................................
1. Pengertian Jaminan........................................................
2. Jenis-Jenis Jaminan........................................................
3. Asas-Asas Hukum Jaminan............................................
4. Manfaat Benda Jaminan.................................................
C. Tinjauan Yuridis Tentang Hak Tanggungan...………….....
1. Pengertian Hak Tanggungan..........................................
2. Subjek dan Objek Hak Tanggungan..............................
3. Tata Cara, Bentuk, dan Substansi Akta Pemberian Hak
Tanggungan....................................................................
4. Pendaftaran dan Peralihan Hak Tanggungan.................
5. Hapusnya Hak Tanggungan...........................................
6. Eksekusi Hak Tanggungan.............................................

14
14
14
15
15
24
27
28
28
29
32
33
34
34
35

BAB III. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ……………..
A. Gambaran Umum Unit Simpan Pinjam Swamitra...............
B. Data-Data Pra Penelitian Pelaksanaan Perjanjian Kredit
Dengan Jaminan Hak Atas Tanah Milik Orang Lain..........
C. Pembahasan .........................................................................
1. Pelaksanaan Perjanjian Kredit dengan Jaminan Hak
Atas Tanah Milik Orang Lain di Unit Simpan Pinjam

53
53

x

38
47
50
51

57
79

Swamitra KUD Banyudono Selatan...............................
2. Problematika dan Upaya Penyelesaian Permasalahan
yang Muncul Dalam Pelaksanaan Perjanjian Kredit
dengan Jaminan Hak Atas Tanah Milik Orang Lain......

79

BAB IV. PENUTUP …………………………………………………...
A. Kesimpulan ………………………………………………
B. Saran ……………………………………………………..

103
103
104

DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN

xi

98

ABSTRAK

Retno Widayat, C.100090173, Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah
Surakarta, Tinjauan Yuridis Perjanjian Kredit Dengan Jaminan Hak Atas Tanah
Milik Orang Lain (Studi Kasus di Unit Simpan Pinjam SWAMITRA KUD
Banyudono Selatan).
Adanya aturan hukum mengenai pelaksanaan pembebanan Hak
Tanggungan dalam suatu perjanjian kredit bertujuan untuk memberikan kepastian
dan perlindungan hukum bagi semua pihak dalam memanfaatkan tanah beserta
benda-benda yang berkaitan dengan tanah sebagai jaminan kredit. Dengan
demikian, pelaksanaan perjanjian kredit dengan jaminan hak atas tanah milik
orang lain dalam kegiatan perbankan seharusnya dilaksanakan sesuai dengan apa
yang telah diatur dalam UUHT. Dalam hal ini penulis meneliti mengenai
perjanjian kredit dengan jaminan hak atas tanah milik orang lain (studi kasus di
Unit Simpan Pinjam KUD Banyudono Selatan), sedangkan permasalahan yang
ditulis adalah mengenai tata cara pelaksanaan pemberian kredit dengan jaminan
hak atas tanah milik orang lain di Unit Simpan Pinjam Swamitra KUD
Banyudono Selatan, serta problematika yang dihadapi dalam pelaksanaan
pemberian kredit dengan jaminan Hak Tanggungan beserta upaya
penyelesaiannya. Dari penelitian yang dilakukan di Unit Simpan Pinjam Swamitra
KUD Banyudono Selatan diperoleh hasil mengenai tata cara pelaksanaan
pemberian kredit dengan jaminan hak atas tanah milik orang lain meliputi
pemberian kredit oleh Unit Simpan Pinjam Swamitra KUD Banyudono Selatan
yang menimbulkan hak dan kewajiban antara kedua belah pihak (kreditur dan
debitur), serta problematika yang dihadapi oleh Unit Simpan Pinjam Swamitra
KUD Banyudono Selatan dan upaya penyelesaiannya. Problematika yang muncul
adalah ketika debitur wanprestasi dan beralihnya obyek hak tanggungan karena
jual beli, sewa-menyewa, pewarisan. Dalam mengatasi permasalahan tersebut
Unit Simpan Pinjam Swamitra KUD Banyudono Selatan yaitu dengan melakukan
peneguran yang dilanjutkan dengan eksekusi dengan cara kekeluargaan karena
tidak dibuatnya Akta Pembebanan Hak Tanggungan serta pendaftaran ke Kantor
Pertanahan guna penerbitan Sertifikat Hak Tanggungan.
Kata Kunci : Perjanjian Kredit, Jaminan Hak Atas Tanah Milik Orang Lain.

xii

ABSTRACT
Retno Widayat, C.100090173, Faculty Of Law Muhammadiyah University Of
Surakarta, Judicial Review of Credit Agreement With Security of Land Owned by
Others (Case Study in the Savings and Loans Unit Swamitra South Banyudono
KUD).
The existence of the rule of law regarding imposition Mortgage
implementation in a credit agreement intended to provide legal certainty and
protection for all parties in the use of land and objects relating to land as loan
collateral . Thus , the implementation of a credit agreement with a guarantee land
owned by another person in banking activities should be carried out in
accordance with what has been set in UUHT . In this case the author examines
the credit agreement to guarantee land owned by someone else ( in the case
studies Savings and Loans Unit South Banyudono KUD ) , written while the
problem is on the procedure for the provision of credit to guarantee the
implementation of the land owned by another person in Units Save borrow
Swamitra Banyudono KUD South , as well as the problems encountered in the
implementation of the loan guarantee and its Mortgage settlement efforts . From
the research conducted in the Savings and Loans Unit Swamitra KUD South
Banyudono obtained results regarding the procedures for the provision of credit
to guarantee the land rights owned by others include lending by Savings and
Loans Unit Swamitra KUD South Banyudono that determines rights and
obligations between the two parties ( creditor and debtors ) , as well as the
problems faced by the Savings and Loans Unit Swamitra Banyudono KUD South
and settlement efforts . The problems that arise is when the debtor defaults and
the shift of object security rights for the sale and purchase , lease , inheritance . In
addressing the issue of KUD Swamitra Savings and Loans Unit South Banyudono
by performing admonition followed by execution by means of kinship because no
imposition of Mortgage Deed made and registration to the Land Office for the
issuance of Certificate of Mortgage .
Keywords : Credit Agreement , Security of Land Owned by Others .

xiii