ANALISIS KEPATUHAN WAJIB PAJAK ( WP ) PAJAK PERTAMBAHAN NILAI ( PPN ) YANG BERGERAK DALAM BIDANG USAHA PENGEMBANG PERUMAHAN DI WILAYAH KERJA KANTOR PELAYANAN PAJAK (KPP) PALEMBANG lLIR BARAT -

ANALISIS KEPATUHAN WAJIB PAJAK ( WP ) PAJAK
PERTAMBAHAN NILAI ( PPN ) YANG BERGERAK
DALAM BIDANG USAHA PENGEMBANG
PERUMAHAN DI WILAYAH KERJA
KANTOR PELAYANAN PAJAK
( K P P ) PALEMBANG
l U R BARAT

SKRIPSI

OLEH:
Nama

: R U MARDIANA

NIM

: 222004166

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH PALEMBANG
FAKULTAS EKONOMI

2008

ANALISIS KEPATUHAN WAJIB PAJAK { WP ) PAJAK
PERTAMBAHAN NILAI ( PPN ) YANG BERGERAK
DALAM BIDANG USAHA PENGEMBANG
PERUMAHAN DI WILAYAH KERJA
KANTOR PELAYANAN PAJAK
( K P P ) PALEMBANG
ILIR BARAT

SKRIPSI
Untuk Memenuhi Snlnh Satu Persyaratan
Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi

OLEH:
Nama

: R U MARDIANA

NIM

: 222004166

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH PALEMBANG
FAKULTAS EKONOMI
2008

Fakaltes EkoaoMi
UaivcrsitBS Mahawadiyah
Patabaag
TANDA PENGESAHAN S]
Jadal

Nana
NIM
FakaHas
Jaraaaa
Mata KaUak Pokok

: ANALISIS

KEPATUHAN WAJIB PAJAK (WP)
PAJAK PERTAMBAHAN NILAI ( PPN ) YANG
BERGERAK
DALAM
BIDANG
USAHA
PENGEMBANGAN PERUMAHAN DI WILAYAH
KERJA KANTOR PELAYANAN PAJAK ( KPP )
PALEMBANG l U R BARAT
RlaMardiaBa
2220041M
EkMOBii
Akaataail
Perpalakaa

DiteriMa daa diayahkaa
Pada taagal
,

«

Motto :
" S e t i M t kamUtan
sdesmi

( dart

smnggmk
hendmknym

km mdm kfmmkmkmn,

Mmkm mpmbUm kmmm

smmtu mnumm ) , kerjmkmmlmk

daigati

tdmk

siuiggmk

( mriamm ) ymmg Imkk A m kmi^ ktpmda

-

Tmhmmmudmh

kmmm AerfcQwqp*.
(Sont Afaui Natyanh ayot 6 - 8 )

"Segmnggulutym

miUmrm ormng ymng piikmr

4mm

bo4ok 4mH ormmg ymmg kmml 4mm Ummk teddmk pm4m keimaiimm

fmmg

besmrdmmrmsm

jmmg memkedmkmn

imgtm tmku

tlrnggt",
(Pnalta)
Kmpenambmkkmm

kepmdm:

^

Ajfmk 4mm Bmmdmkm

•

Abmg4mmAm-A4lkkuTerdiam

•

S a J k o M - M A o M f t i f terdmtm

Ymk,

Tmri,

Ymmlmr,

Nety,

ymmg

mkmm

Best,

DesLN,

^

Umtmk

Desi,

Terdmtm

ice, Cmcm,
Seseormmg

mtemfmd Pemdmmpimg
•

PemAimkimgAkm4em4

^

Abmamtmter

IV

Htdupku

PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT

Saya y a n g bertanda tangan di b a w a h i n i
Nama

RIA MARDIANA

NIM

222004166

Jurusan

Akuntansi

Menyatakan bahwa sknpsi i n i telah ditulis sendiri dengan sungguh - sungguh d a n

t i d a k ada bagian y a n g m e r u p a k a n p e n j i p l a k a n k a r y a o r a n g l a i n .
A p a b i l a d i k e m u d i a n hari terbukti b a h w a p e m y a t a a n i n i tidak benar, m a k a saya
sanggup m e n e r i m a sanksi apapun sesuai peraturan y a n g berlaku.

Palembang,

RIA

MARDIANA

PRAKATA
A l h a m d u l l i l a h i r o b b i l A ' l a m i n , segala p u j i d a n s y u k u r k e h a d i r a t A l l h S W T ,
p e n u l i s dapat m e n y e l e s a i k a n s k r i p s i i n i y a n g b e r j u d u l

"Analisis

Kepatuhan

W a j i b Pajak ( W P ) Pajak Pertambahan N i l a i ( P P N ) yang Bergerak dalam
Bidang Usaha Pengembang Perumahan di W i l a y a h Kerja Kantor Pelayanan Pajak

( K P P ) Palembang Ilir Barat".
W a j i b Pajak Pengembang Perumahan d i w i l a y a h kerja K P P Palembang
Ilir Barat b e l u m patuh dalam penyetoran dan pelaporan P P N & P P n B M . H a l i n i
terbukti dari penelitian yang telah d i l a k u k a n . T e m y a t a para W P pengembang
perumahan dalam melaporkan P P N & P P n B M apabila telah terjadi akad Jual B e l i
s e d a n g k a n p a d a saat p e n e r i m a a n u a n g m u k a w a j i b t i d a k m e m b u t u h k a n f a k t u r
pajak.
P P N y a n g t e r u t a n g p a d a saat t e r j a d i n y a p e m b a y a r a n a n g s u r a n a t a u u a n g
m u k a , tidak akan dipungut, disetor dan dilaporkan o l e h W P pengembang
perumahan. B e g i t u j u g a terhadap P P N y a n g terutang seluruhnya karena adanya
p e n y e r a h a n h a k u n t u k m e n g u a s a i secara n y a t a w a l a u p u n a k t a j u a l b e l i b e l u m
ditandatangani. W P pengembang perumahan hanya akan memungut, menyetor
d a n m e l a p o r k a n P P N y a n g t e r u t a n g atas p e n y e r a h a n t a n a h d a n a t a u b a n g u n a n
bada bulan akta j u a l beli ditandatangani.

P P N yang dipungut, disetor dan

d i l a p o r k a n j i k a ada p e n y e r a h a n B K P secara n y a t a a n t a r a B K P d a n k o n s u m e n
karena j i k a mereka memungut, menyetor dan melaporkan P P N yang terutang
sesuai d e n g a n k e t e n t u a n p e r p a j a k a n y a n g b e r l a k u , p e r u s a h a a n a k a n m e n a n g g u n g

vi

s e m u a b i a y a tersebut.

Pengenaan

P P N atas u s a h a p e n g e m b a n g

perumahan

d i k e n a k a n d e n g a n m e n g g u n a k a n D P P K h u s u s , y a i t u setelah d i k u r a n g i 1 0 % d a r i
h a r g a j u a l t a n a h dan a t a u b a n g u n a n . K e n y a t a a n n y a W P p e n g e m b a n g

perumahan

m e m u n g u t P P N sebesar 0 % d a r i h a r g a j u a l t a n a h d a n a t a u b a n g u n a n .
pengembang
kegiatan

p e r u m a h a n l e b i h s u k a m e n j u a l k a v l i n g siap b a n g u n

membangun

s e n d i r i pada k a w a s a n

pengembang

WP

kemudian

perumahan

tetap

d i k a t e g o r i k a n sebagai m e m b a n g u n s e n d i r i d a n p e n g e n a a n P P N - n y a seperti y a n g
d i a t u r d a l a m U n d a n g - U n d a n g N o . 18 T a h u n 2 0 0 0 y a n g d i l a k s a n a k a n d e n g a n
Keputusan M e n t e r i N o . 3 2 0 / K M K . 0 3 / 2 0 0 2 , yaitu P P N terutang hanya apabila
iuas bangunan 2 0 0 m ^ atau lebih dan bangunan bersifat permanen dan D P P - n y a
adalah 4 0 % sehingga P P N y a n g disetor adalah

1 0 % x 4 0 % x biaya yang

d i k e l u a r k a n u n t u k m e m b a n g u n b a n g u n a n tersebut t i d a k t e r m a s u k h a r g a p e r o l e h a n
tanah sehingga tidak dilaporkan oleh W P dalam S P T M a s a P P N - n y a .
U c a p a n t e r i m a k a s i h , p e n u l i s s a m p a i k a n k e p a d a k e d u a o r a n g t u a , saudara,
m a n g M a m a t mbak leni dan seluruh keluargaku yang telah mendidik, membiayai,
m e m b a n t u , m e n d o a k a n d a n m e m b e r i k a n d o r o n g a n serta s e m a n g a t k e p a d a p e n u l i s .
Penulis j u g a m e n y a m p a i k a n t e r i m a kasih kepada Bapak H . H a s y i m , S E , M . S i ,
y a n g t e l a h m e m b i m b i n g d a n m e m b e r i k a n p e n g a r a h a n serta saran - saran d e n g a n
tulus dan ikhlas dalam menyelesaikan skripsi i n i . Selain itu, disampaikan j u g a
t e r i m a kasih kepada pihak - pihak y a n g telah m e n g i z i n k a n , m e m b a n t u penulis
dalam penyelesaian

studi di Fakultas E k o n o m i Universitas M u h a m m a d i y a h

Palembang:

vii

1. B a p a k H . M . Idris, S E , M . S i selaku R e k t o r Universitas M u h a m m a d i y a h
P a l e m b a n g beserta s t a f d a n k a r y a w a n / k a r y a w a t i ,
2. Bapak Drs. H . Rosyadi, M . M selaku D e k a n Fakultas E k o n o m i Universitas
M u h a m m a d i y a h P a l e m b a n g b e s e r t a s t a f dan k a r y a w a n / k a r y a w a t i ,
3. Bapak Drs. Sunardi, S E , M . S i dan Bapak M . Irfan T a r m i z i , S B , A k , M B A
selaku

Ketua

dan

Sekretaris

Jurusan

Akuntansi

Fakultas

Universitas

M u h a m m a d i y a h Palembang,
4. I b u L i s Djuniar, S E selaku P e m b i m b i n g A k a d e m i k ,
5. P i m p i n a n beserta s t a f d a n k a r y a w a n / k a r y a w a t i K a n t o r P e l a y a n a n P a j a k
( K P P ) Palembang Ilir Barat,
6. T a n t e I m r o n , T a n t e A m i r , M a s G a n u n g , B a n g Z a i n u d d i n , d a n
7. S e m u a p i h a k y a n g t i d a k d a p a t d i s e b u t k a n satu persatu.
Semoga A l l a h S W T membalas budi pekerti baik kalian. A k h i r u l K a l a m
d e n g a n segala k e r e n d a h a n h a t i p e n u l i s m e n g u c a p k a n b a n y a k t e r i m a k a s i h k a s i h
kepada semua pihak yang telah m e m b a n t u dalam menyelesaikan skripsi i n i
semoga a m a l ibadah y a n g d i l a k u k a n mendapat balasan dari - N y a . A m i n .

Palembang,

Penulis

2008

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL
HALAMANPENGESAHAN SKRIPSI
HALAMAN PERSEMBAHAN DAN MOTTO
HALAMAN PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT
HALAMAN PRAKATA
HALAMAN DAFTAR ISI
HALAMAN DAFTAR TABEL
HALAMAN LAMPIRAN
ABSTRAK

Halaman
"
iii
iv
v
vi
ix
xi
xii
xiii

BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
B. Perumusan Masalah
C. Tujuan Penelitian
D. Manfaat Penelitian

1
1
5
6
6

BAB U KAJIAN PUSTAKA
A. Penelitian Setieiumnya
B. Landasan Teori
1. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
a. Dasar Hukum Pajak Pertambahan Nilai ( PPN)
b. Subjek dan Objek Pajak Pertamgahan Nilai ( PPN )
€. Sistem Pemungutan Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
d. Pemungut Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
2. Usaha Pengembang Perumahan
a. Pengertian Usaha Pengembang Perumahan
b. Jenis - jenis Usaba Pengembang Perumahan
c. Pengenaan PPN atas Usaha Pengembang Perumahan
d. Dasar Peraturan Pengenaan PPN atas Usaha
Pengembang Perumahan
e. Sanksi ~ Sanksi
„

21
24

BAB III METODE PENELITIAN
A. Jenis Penelitian
B. Tempat Penelitian
C. Operasionalisasi Variabel
D. Data yang Digunakan
E . Teknik Pengumpulan Data
F. Analisis Data dan Teknik Analisis

26
26
27
27
28
30
31

ix

7
7
8
8
8
8
11
13
14
14
15
16

BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A. Hasil Pembahasan
1. Gambaran Umum Kantor Pelayanan Pajak (KPP)
Palembang Ilir Barat
2. Prosedur Pelaksanaan Pemeriksaan Pajak
Pertambahan Nilai (PPN) oleh KPP
Palembang Ilir Barat
3. Tata Cara Pengenaan PPN atas Usaha Pengembang
Perumahan
4. Kepatuhan WP PPN yang Bergerak dalam Bidang
Usaha Pengembang Perumahan di Wilayah Kerja KPP
Palembang Ilir Barat
B. Pembahasan
1. Penentuan Saat Terutangnya Pajak dan
Pelaporannya dalam SPT Masa PPN
2. Besarnya PPN yang dipungut sehubungan dengan
adanya Dasar Pengenaan Pajak Khusus
3. Pelaksanaan Membangun Sendiri di Kawasan
Pengembang Perumahan

32
32
32

42
48

51
54
54
56
58

BAB V SIMPULAN DAN SARAN
A. Simpulan
B. Saran

62
62
64

DAFTAR PUSTAKA
BIODATA PENULIS

65
67

X

DAFTAR T A B E L

Halaman
Tabel I . l

Daftar Penerimaan Total PPN dan PPnBM serta
Penerimaan PPN Pengembang Perumahan
di Wilayah Kerja Kantor Pelayanan Pajak
Palembang Ilir Barat Tahun 2007
Tabel IH. 1 Operasionalisasi Variabel

xi

4
28

DAFTAR LAMPIRAN

Halaman
LAMPIRAN
LAMPIRAN
LAMPIRAN
LAMPIRAN
LAMPIRAN
LAMPIRAN

1
2
3
4
5
6

: KARTU BIMBINGAN USULAN PENELITIAN ...
: KARTU AKTIVITAS BIMBINGAN SKRIPSI
: SURAT KETERANGAN RISET
: SERTIFIKAT LULUS PENGAJIAN
: LEMBAR PENGESAHAN PERBAIKAN SKRIPSI
: BIODATA PENULIS

xii

68
69
70
71
72
73

ABSTRAK
R i a M a r d i a n a / 2 2 2 0 0 4 1 6 6 / A n a l i s i s Kepatuhan W a j i b Pajak ( W P ) Pajak
Pertambahan N i l a i ( P P N ) yang Bergerak dalam Bidang Usaha Pengembang
Perumahan d i W i l a y a h Kerja K a n t o r Pelayanan Pajak ( K P P ) Palembang Ilir
Barat.
R u m u s a n masalah dalam penelitian i n i adalah bagaimanakah analisis kepatuhan
W P P P N y a n g bergerak dalam bidang usaha pengembang perumahan d i w i l a y a h
kerja K P P P a l e m b a n g Ilir B a r a t Penelitian i n i bermanfaat bagi penulis y a i t u
untuk m e m b e r i k a n pengertian yang lebih m e n d a l a m baik teori m a u p u n praktek
y a n g diterapkan dalam bidang perpajakan khususnya mengenai P P N pada usaha
p e n g e m b a n g p e r u m a h a n , b a g i K P P P a l e m b a n g l i i r B a r a t sebagai m a s u k a n u n t u k
i e b i h t e l i t i d a l a m p e r h i t u n g a n p e n e r i m a a n P P N atas usaha
pengembang
p e r u m a h a n d a n b a g i p i h a k l a i n sebagai i n f o r m a s i m e n g e n a i p e n g e n a a n P P N atas
usaha.
Penelitian i n i termasuk j e n i s penelitian studi kasus dan lapangan. Operasionalisasi
variable y a n g digunakan mengenai kepatuhan W P P P N y a n g bergerak d a l a m
b i d a n g u s a h a p e n g e m b a n g p e r u m a h a n . D a t a y a n g d i g u n a k a n a d a l a h data s e k u n d e r
i n t e r n a l d a n d o k u m e n t e r . T e k n i k p e n g u m p u l a n data d a l a m p e n a l isan s k r i p s i i n i
menggunakan metode wawancara dan dokumentasi. Metode analisis yang
digunakan adalah metode analisis kualitatif.
Hasil analisis m e n u n j u k k a n b a h w a W a j i b Pajak Pengembang Perumahan d i
w i l a y a h kerja K P P Palembang Ilir Barat belum patuh dalam penyetoran dan
pelaporan P P N & P P n B M . H a ! i n i terbukti dari penelitian yang telah
d i l a k u k a n . T e m y a t a para W P p e n g e m b a n g p e r u m a h a n d a l a m m e l a p o r k a n P P N &
P P n B M a p a b i l a t e l a h t e r j a d i a k a d J u a l B e l i s e d a n g k a n p a d a saat p e n e r i m a a n u a n g
m u k a t i d a k m e m b u t u h k a n f a k t u r pajak. W P p e n g e m b a n g p e r u m a h a n m e m u n g u t
P P N sebesar 1 0 % d a r i h a r g a j u a l t a n a h d a n a t a u b a n g u n a n . W P p e n g e m b a n g
p e r u m a h a n l e b i h s u k a m e n j u a l k a v l i n g siap b a n g u n k e m u d i a n k e g i a t a n
m e m b a n g u n s e n d i r i pada k a w a s a n p e n g e m b a n g p e r u m a h a n tetap d i k a t e g o r i k a n
sebagai m e m b a n g u n s e n d i r i d a n p e n g e n a a n P P N - n y a seperti y a n g d i a t u r d a l a m
U n d a n g - U n d a n g N o . 18 T a h u n 2 0 0 0 y a n g d i l a k s a n a k a n d e n g a n K e p u t u s a n
Menteri No. 320/KMK.03/2002.

Kata Kunci: K e p a t u h a n W a j i b P a j a k ( W P ) , P a j a k P e r t a m b a h a n N i l a i ( P P N ) ,
dan Usaha Pengembang Perumahan.
xiil

BAB I
PENDAHULUAN

A.

Latar Belakang Masalah
K e h i d u p a n m a n u s i a saat i n i s e m a k i n m o d e m t e r l i h a t d e n g a n a d a n y a e r a

g l o b a l i s a s i y a n g m e l a n d a d u n i a d a n m e n g a k i b a t k a n p e r s a i n g a n antarbangsa u n t u k
m e m a j u k a n masyarakatnya terus meningkat, sehingga kebutuhan dana y a n g
d i p e r l u k a n u n t u k m e l a k s a n a k a n p e m b a n g u n a n j u g a m e n i n g k a t setiap t a h u n n y a .
H a l i n i seiring dengan perkembangan

zaman dan meningkatnya kebutuhan

masyarakat terhadap kesejahteraan dan hasil-hasil pembangunan.
Kebutuhan dana yang diperlukan untuk melaksanakan

pembangunan

tersebut diperoleh dari penerimaan dalam negeri m a u p u n luar negeri. P e n e r i m a a n
d a l a m n e g e r i a n t a r a l a i n d i p e r o l e h d a r i p e n e r i m a a n m i n y a k d a n g a s b u m i serta
d a r i p e n e r i m a a n s e k t o r n o n m i g a s seperti pajak d a n s e b a g a i n y a y a n g s u m b e m y a
berasal d a r i d a l a m n e g e r i . D a n a d a r i l u a r n e g e r i d i p e r o l e h d a r i b a n t u a n a t a u
s u m b a n g a n d a r i negara-negara d o n o r y a n g i n g i n m e m b a n t u I n d o n e s i a a t a u d a r i
organisasi-organisasi

keuangan

intemasional,

seperti

Bank

Dunia,

Bank

Pembangunan Asia, dan Dana M o n e t e r Intemasional.
B i d a n g y a n g diharapkan dapat m e n i n g k a t k a n penerimaan negara di sektor
pajak a d a l a h P P N a n t a r a l a i n P P N atas u s a h a p e n g e m b a n g p e r u m a h a n . Saat i n i
m a k l n banyak industri yang berkembang

d a l a m usaha pengembang

perumahan

dan pemasaran r u m a h karena hai tersebut sejalan dengan m e n i n g k a t n y a kebutuhan
a k a n r u m a h . A p a r a t pajak dapat m e n g g a l i p o t e n s i pajak d a r i i n d u s t r i i n i b a i k

1

2

dengan tindakan intensifikasi m a u p u ekstensiflkasi perpajakan. W a l a u p u n dalam
beberapa t a h u n belakangan

i n i usaha pengembang p e r u m a h a n

keterpurukan karena perekonomian
membaiknya

perekonomian

kita,

mengalami

kita yang buruk, tetapi seiring dengan
maka

kita

masih

dapat

mengharapkan

penerimaan pajak dari sektor ini.
P e r a t u r a n atas pajak i n i a d a l a h U n d a n g - U n d a n g N o . 8 T a h u n

1983

s e b a g a i m a n a t e l a h d i u b a h t e r a k h i r d e n g a n U n d a n g - U n d a n g N o . 18 T a h u n 2 0 0 0 ,
tentang

Pajak

Pertambahan

Nilai

( P P N ) d a n P a j a k P e n j u a l a n atas B a r a n g

M e w a h ( P P n B M ) merupakan pengganti dari Undang-Undang Pajak Penjualan
T a h u n 1951 y a n g d u l u berlaku d i Indonesia. A l a s a n digantinya U n d a n g - U n d a n g
ini karena U n d a n g - U n d a n g Pajak Penjualan T a h u n 1951 i n i dianggap sudah tidak
sesuai l a g i d e n g a n p e r k e m b a n g a n e k o n o m i d a n m e n g a n d u n g d u a l i s m e s i s t e m
p e m u n g u t a n p a j a k y a i t u Self Assessment

System

m a m p u m e n y e l e n g g a r k a a n p e m b u k u a n d a n Official

u n t u k W a j i b Pajak ( W P ) yang
Assessment

System

untuk W P

yang tidak m a m p u menyelenggarakan pembukuan. D i Indonesia sendiri sistem
pemungutan pajak menggunakan sistem

Self Assessment

System

dimana W P

m e l a k u k a n perhitungan, m e m b u a t laporan, dan melaporkan pajak sendiri.
D i n a s y a n g berwenang dan bertanggung j a w a b dalam pemungutan P P N
atas u s a h a p e n g e m b a n g p e r u m a h a n a d a l a h K a n t o r P e l a y a n a n P a j a k ( K P P )
Palembang Ilir Barat. W i l a y a h kerja dari K P P Palembang Ilir Barat meiiputi
Kecamatan Ilir Barat I , Kecamatan Ilir Barat I I , Kecamatan Sukarami dan
Kecamatan Gandus.

3

W a j i b Pajak ( W P ) pengembang perumahan y a n g terdaftar d i K P P
Palembang Ilir Barat b e r j u m l a h tujuh belas W P pada a k h i r tahun 2 0 0 7 . W P
tersebut berada d i dalam w i l a y a h kerja K P P P a l e m b a n g Ilir Barat. Setiap W P
mendapatkan

12 S T P yang diterbitkan oleh K P P Palembang Ilir Barat yang

d i b a y a r d a n d i l a p o r k a n s e b e l u m t a n g g a l 2 0 p a d a b u l a n b e r i k u t n y a setelah
d i t e r b i t k a n n y a S T P tersebut. S e m b i l a n P K P saja y a n g p a t u h p a d a a t u r a n tersebut
dari seluruh

P K P y a n g terdaftar.

Jumlah

W P yang

membayar

kegiatan

m e m b a n g u n sendiri d i kawasan pengembang perumahan berjumlah 5 W P dari
s e l u r u h W P y a n g terdaftar. S K P d i k e l u a r k a n setiap 3 b u l a n s e k a l i o l e h K P P
Palembang Ilir Barat sehingga j u m l a h n y a mencapai 6 8 S K P untuk seluruh W P
y a n g terdaftar. T o t a l p e n e r i m a a n P P N p e n g e m b a n g

perumahan

di K P P

Palembang Ilir Barat berjumlah Rp. 44.087.905.009,-.
B e r i k u t a d a l a h daftar p e n e r i m a a n t o t a l P P N d a n P P n B M serta P P N
pengembang perumahan di wilayah K P P Palembang Ilir Barat tahun 2007.
Tabel L I
Daftar Penerimaan Total PPN dan PPnBM serta Penerimaan PPN
Pengembang Perumahan di Wilayah Kerja Kantor Pelayanan

Januari
Februari
Maret
April
Mei
Juni
Juli
Agustus
September
Oktober
November
Desember
Jumlah

P P N Atas Usaha
P e n g e m b a n ga n
Perumahan

Total
Penerimaan
PPN dan P P n B M

Bulan
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

12.015.534.476,00
5.124.91 1.312,00
6.749.473.383,00
5.529.458.373,00
4.799.139.316,00
6.401.051.104,00
10.392.179.961,00
587.851.384,00
7.335.209.141,00
9.870.075.412,00
9.246.408.351,00
12.578.366.232,00
90.629.658.445,00

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

775.642.000,00
600.875.000,00
1.053.992.500,00
1.120.515.000,00
1.025.585.000,00
772.282.500,00
843.753.509,00
1.909.140.000.00
9.437.417.160,00
7.914.938.240,00
582.340.000,00
18.051.424.100,00
44.087,905.009,00

Sumber : Kantor Pelayanan Pajak ( KPP) Palembang Ilir Barat, 2008

4

Masalah yang teijadi di K P P Palembang

Ilir

Barat untuk

usaha

p e n g e m b a n g p e r u m a h a n a d a l a h ada b e b e r a p a W a j i b P a j a k ( W P ) p e n g e m b a n g
p e r u m a h a n y a n g d e n g a n sengaja b e r u s a h a agar pajak y a n g h a r u s d i b a y a r k a n n y a
menjadi lebih kecii, yaitu dengan mencari k e i e m a h a n Undang-Undang. H a l i n i
s u l i t d i t a n g g u l a n g i k a r e n a p e n g a w a s a n y a n g terbatas terhadap W a j i b P a j a k y a n g
b e r g e r a k d a l a m usaha p e n g e m b a n g p e r u m a h a n

oleh K P P Palembang Ilir Barat,

yaitu hanya meiiputi penelitian formal dari S P T M a s a P P N yang disampaikan
oleh P K P karena dalam penyampaian S P T M a s a P P N , W a j i b Pajak pengembang
perumahan tidak diwajibkan untuk m e l a m p i r k a n Faktur Pajak ataupun d o k u m e n
lain y a n g dapat digunakan u n t u k m e l i h a t apakah P P N y a n g telah dipungut dari
W a j i b P a j a k ( W P ) p e n g e m b a n g p e r u m a h a n i t u sesuai d e n g a n p e r a t u r a n a t a u
tidak.
S P T y a n g disampaikan o l e h W P pengembang perumahan tersebut tidak
akan dilakukan pemeriksaan bila S P T yang disampaikan oleh W P pengembang
perumahan itu tidak m e m e n u h i kriteria-kriteria pemeriksaan sehingga k e k e l i r u a n k e k e l i r u a n y a n g d i l a k u k a n W P p e n g e m b a n g p e r u m a h a n p a d a saat p e m u n g u t a n
t i d a k dapat d i k e t a h u i . Petugas p a j a k d a r i K P P P a l e m b a n g I l i r B a r a t j u g a b e l u m
i n t e n s i f m e m b e r i k a n p e n y u l u h a n k e p a d a para W P p e n g e m b a n g

perumahan.

P P N y a n g t e r u t a n g p a d a saat t e r j a d i n y a p e m b a y a r a n a n g s u r a n a t a u u a n g
muka, tidak

akan

dipungut, disetor dan dilaporkan oleh W P . Begitu

juga

terhadap P P N yang terutang seluruhnya karena adanya penyerahan hak u n t u k
m e n g u a s a i secara n y a t a w a l a u p u n a k t a j u a l b e l i b e l u m d i t a n d a t a n g a n i . W P h a n y a

5

a k a n m e m u n g u t , m e n y e t o r d a n m e l a p o r k a n P P N y a n g t e r u t a n g atas p e n y e r a h a n
t a n a h dan a t a u b a n g u n a n p a d a b u l a n a k t a j u a l b e l i d i t a n d a t a n g a n i .
W a j i b P a j a k p e n g e m b a n g p e r u m a h a n l e b i h s u k a m e n j u a l k a v l i n g siap
bangun k e m u d i a n kegiatan m e m b a n g u n sendiri pada k a w a s a n usaha pengembang
p e r u m a h a n tetap d i k a t e g o r i k a n sebagai m e m b a n g u n s e n d i r i d a n p e n g e n a a n P P N n y a seperti y a n g diatur dalam Keputusan M e n t e r i N o . 3 2 0 / K M K . 0 3 / 2 0 0 2 , yaitu
P P N t e r u t a n g h a n y a a p a b i l a Iuas b a n g u n a n 2 0 0 m ^ a t a u l e b i h d a n b a n g u n a n
bersifat permanen dan D P P - n y a adalah 4 0 % sehingga P P N y a n g disetor adalah
1 0 % X 4 0 % X b i a y a y a n g d i k e l u a r k a n u n t u k m e m b a n g u n b a n g u n a n tersebut t i d a k
t e r m a s u k harga p e r o l e h a n t a n a h s e h i n g g a t i d a k d i l a p o r k a n o l e h P K P d a l a m S P T
Masa PPN-nya.
B e r d a s a r k a n f e n o m e n a y a n g t e l a h d i k e m u k a k a n d i atas, m a k a p e n u l i s
b e r m a k s u d m e n g a n g k a t m a s a l a h t e r s e b u t d a l a m s k r i p s i y a n g b e r j u d u l "Analisis
Kepatuhan Wajib Pajak ( WP ) Pajak Pertambahan Nilai ( PPN ) yang
Bergerak dalam Bidang Usaha Pengembang Perumahan di Wilayah Kerja
Kantor Pelayanan Pajak ( KPP) Palembang Ilir Barat ".
B. Perumusan Masalah
B e r d a s a r k a n latar b e l a k a n g m a s a l a h tersebut d i atas, m a k a p e n u l i s a k a n
mengangkat permasaiahan yaitu bagaimanakah analisis kepatuhan W P P P N y a n g
b e r g e r a k d a l a m b i d a n g usaha p e n g e m b a n g p e r u m a h a n d i w i l a y a h k e r j a K a n t o r
Pelayanan Pajak ( K P P ) Palembang Ilir Barat.

6

C.

Tujuan Penelitian
Setelah melihat masalah yang teijadi m a k a tujuan dari penelitian i n i adalah

sebagai b e r i k u t :
a.

U n t u k m e n g e t a h u i cara p e n e n t u a n saat t e r u t a n g n y a p a j a k d a n p e l a p o r a n n y a
dalam masa S P T Masa P P N ,

b. U n t u k m e n g e t a h u i b e s a m y a P P N atas u s a h a p e n g e m b a n g a n p e m m a h a n y a n g
dikenakan sehubungan dengan adanya Dasar Pengenaan Pajak Khusus, dan
c.

U n t u k mengetahui aturan-aturan kegiatan membangun sendiri d i kawasan
pengembangan

D.

perumahan.

Manfaat Penelitian
P e n e l i t i a n i n i d i h a r a p k a n dapat m e m b e r i k a n m a n f a a t u n t u k p i h a k - p i h a k

sebagai b e r i k u t :
a.

Bagi Penulis
M e m b e r i k a n pengertian yang lebih m e n d a l a m baik teori maupun praktek yang
d i t e r a p k a n d a l a m b i d a n g p e r p a j a k a n k h u s u s n y a m e n g e n a i P P N atas u s a h a
pengembangan

perumahan.

b. B a g i K P P P a l e m b a n g I l i r B a r a t
S e b a g a i m a s u k a n u n t u k l e b i h t e l i t i d a l a m p e r h i t u n g a n p e n e r i m a a n P P N atas
usaha pengembangan
c.

perumahan,

Bagi Almamater
D i h a r a p k a n h a s i l p e n e l i t i a n i n i dapat d i m a n f a a t k a n sebagai b a h a n r e f e r e n s i
bagi mahasiswa dan dosen m a u p u n u n t u k penelitian yang lebih lanjut.

BAB I I
KAJIAN PUSTAKA

A.

Penelitian Sebelumnya
Penelitian sebelumnya berjudul A n a l i s i s Pajak Pertambahan N i l a i ( P P N )

Real

Estate

terhadap P e n e r i m a a n K a n t o r P e l a y a n a n P a j a k ( K P P ) P a l e m b a n g

Utara yang telah dilakukan oleh A h m a d Rizal ( 2 0 0 0 ). Perumusan masalah dalam
penelitian

tersebut a d a l a h b a g a i m a n a k a h e f e k t i f i t a s K a n t o r P e l a y a n a n P a j a k

{ K P P ) P a l e m b a n g U t a r a s e h u b u n g a n d e n g a n b e r l a k u n y a U U N o . 16 T a h u n 2 0 0 0
T e n t a n g K e t e n t u a n U m u m P e r p a j a k a n t e r h a d a p p e l a k s a n a a n p e n e r i m a a n P P N real
estate.

V a r i a b e l y a n g d i g u n a k a n a d a l a h pencatatan, p e n i i a i a n d a n p e l a p o r a n . D a t a
y a n g digunakan adalah data p r i m e r d a n sekunder y a n g diperoleh langsung dari
K a n t o r Pelayanan Pajak ( K P P ) Palembang Utara.
H a s ! ! p e n e l i t i a n i n i m e n u j u k k a n b a h w a p e n g a w a s a n terhadap P K P
estate

real

hanya m e i i p u t i penelitian formal dari S P T M a s a P P N yang disampaikan

o l e h P K P t a n p a m e l a k u k a n p e m e r i k s a a n l a p a n g a n atas k e g i a t a n usaha y a n g
d i l a k u k a n P K P s e l a k u W a j i b P a j a k secara l a n g s u n g . P e m e r i k s a a n terhadap S P T
y a n g d i s a m p a i k a n o l e h P K P real estate
sebagaimana

disebutkan

dalam

walaupun tidak memenuhi kriteria-kriteria
Keputusan

Menteri

Keuangan

Nomor

5 3 5 / K M K . 0 4 / 2 0 0 0 tanggal 2 2 ITesember 2 0 0 0 tidak p e m a h d i l a k u k a n sehingga

7

8

k e k e l i r u a n - k e k e l i r u a n y a n g d i l a k u k a n P K P p a d a saat p e m u n g u t a n t i d a k dapat
diketahui.

a. L a n d a s a n T e o r i
I ) Pajak Pertambahan Nilai ( P P N )
a)

Dasar H u k u m Pajak Pertambahan N i l a i ( P P N )
U n d a n g - u n d a n g N o m o r 18 T a h u n 2 0 0 0 y a n g m u l a i b e r l a k u sejak
tanggal I Januari 2 0 0 1 tentang Pajak Pertambahan N i l a i ( P P N ) barang
d a n j a s a P a j a k P e n j u a l a n atas B a r a n g M e w a h a d a l a h dasar h u k u m
Pajak Pertambahan N i l a i ( P P N ) . Undang-Undang ini merupakan
perubahan y a n g kedua dari U n d a n g - U n d a n g N o m o r 8 T a h u n 1983
tentang Pajak Pertambahan N i l a i ( P P N ) barang dan jasa dan Pajak
P e n j u a l a n atas B a r a n g M e w a h . P e r u b a h a n y a n g p e r t a m a

adalah

U n d a n g - U n d a n g N o m o r 11 T a h u n 1 9 8 4 y a n g b e r l a k u p a d a t a n g g a l 1
Januari 1985. Undang-undang N o m o r 8 T a h u n 1983 m e r u p a k a n salah
s a t u p r o d u k r e f o r m a s i s i s t e m p e r p a j a k a n n a s i o n a l {Tax Reform)

1983

sebagai p e n g g a n t i U U N o . 19 T a h u n 1951 D r t . J o . U U N o . 3 5 T a h u n
1953 tentang Pajak Penjualan.
b) S u b j e k d a n O b j e k P a j a k P e r t a m b a h a n N i l a i ( P P N )
( I ) Subjek Pajak
Subjek P P N d i k e l o m p o k k a n d a l a m dua bagian, yaitu :

9

(a) Pengusaha K e n a Pajak ( P K P )
UU

No.

18

Tahun

2000

menyatakan

p e n g u s a h a a d a l a h o r a n g p r i b a d i a t a u badan y a n g
kegiatan

usaha

atau pekerjaannya

menghasilkan

m e n g i m p o r barang, m e n g e k s p o r b a r a n g , m e l a k u k a n

bahwa
dalam
barang,
usaha

perdagangan, m e m a n f a a t k a n b a r a n g t i d a k b e r w u j u d d a r i l u a r
D a e r a h Pabean, m e l a k u k a n usaha jasa, atau m e m a n f a a t k a n
P K P adalah

pengusaha

tersebut d i atas y a n g m e l a k u k a n

penyerahan

jasa dari luar Daerah Pabean.
sebagaimana

B a r a n g K e n a P a j a k ( B K P ) d a n a t a u Jasa K e n a P a j a k ( J K P )
yang dikenakan pajak berdasarkan
tidak termasuk

usaha

Undang-Undang

kecil yang batasannya

PPN,

ditetapkan

dengan Keputusan M e n t e r i Keuangan, kecuali m e m i l i h untuk
d i k u k u h k a n sebagai P K P .

(b) Pengusaha K e c i l
W a l u y o ( 2 0 0 4 : 3 8 7 ) m e n y a t a k a n b a h w a sesuai
dengan

S K Menteri

Keuangan

No.

552/KMK.04/2000,

pengusaha kecil adalah pengusaha y a n g selama satu tahun
buku melakukan penyerahan ;
i.

B K P dengan j u m l a h peredaran bruto tidak m e l e b i h dari
Rp. 360.000.000,-

ii.

J K P dengan j u m l a h penerimaan bruto tidak meiebihi dari
Rp. 180.000.000,-

10

iii. Penyerahan B K P dan J K P , dengan j u m l a h peredaran
bruto tidak lebih d a r i :
(i) R p . 3 6 0 . 0 0 0 . 0 0 0 , - j i k a peredaran B K P lebih dari 5 0 %
dari j u m l a h seluruh peredaran bruto dan penerimaan
bruto, atau
(ii) Rp. 180.000.000,- j i k a penerimaan J K P lebih dari
50%

dari j u m l a h seluruh

peredaran

bruto

dan

penerimaan bruto.

(2)

Objek P P N
W a l u y o ( 2004 : 344 - 345 ) menyatakan bahwa Pajak
P e r t a m b a h a n N i l a i ( P P N ) d i k e n a k a n atas :
(a) P e n y e r a h a n B a r a n g K e n a P a j a k ( B K P ) d i d a l a m D a e r a h
Pabean yang D i l a k u k a n oleh P K P ,
(b) I m p o r Barang K e n a Pajak,
(c) P e n y e r a h a n

Jasa K e n a P a j a k y a n g D i l a k u k a n d i d a l a m

Daerah Pabean oleh P K P ,
(d) Pemanfaatan Barang K e n a Pajak tidak berwujud dari luar
Daerah Pabean,
( e ) P e m a n f a a t a n Jasa K e n a P a j a k d a r i l u a r D a e r a h P a b e a n d i
d a l a m Daerah Pabean,
(f) E k s p o r Barang K e n a Pajak o l e h P K P ,

11

(g) Kegiatan m e m b a n g u n sendiri yang dilakukan tidak dalam
k e g i a t a n usaha a t a u p e k e r j a a n o l e h o r a n g p r i b a d i a t a u b a d a n
dan,
(h) Penyerahan aktiva oleh P K P yang menurut tujuan semula
a k t i v a tersebut t i d a k u n t u k d i p e r j u a l b e l i k a n .

c) S i s t e m Pemungutan Pajak Pertambahan N i l a i ( P P N )
Dalam

menghitung

PPN

yang

tertuang

maka

pada

setiap

p e n y e r a h a n B a r a n g K e n a P a j a k ( B K P ) d a n a t a u Jasa K e n a P a j a k
( J K P ) , Pengusaha K e n a Pajak ( P K P ) y a n g bersangkutan d i w a j i b k a n
m e m b u a t F a k t u r P a j a k sebagai b u k t i p e m u n g u t a n pajak d a n d i l a p x i r k a n
sebagai P a j a k K e l u a r a n ( P K ) . B a g i l a w a n t r a n s a k s i sebagai p e m b e l i ,
p e n e r i m a j a s a a t a u i m p e r t i r m e n e r i m a F a k t u r P a j a k tersebut a d a l a h
sebagai b u k t i p e m b a y a r a n

pajak, s e k a l i g u s d i p e r h i t u n g k a n sebagai

Pajak M a s u k a n ( P M ) atau kredit pajaknya.
Kewajiban membuat Faktur Pajak merupakan pencerminan dari
kewajiban memungut

P P N atas setiap t r a n s a k s i y a n g d i l a k u k a n .

D i t i n j a u d a r i f i i n g s i n y a tersebut m a k a F a k t u r P a j a k m e m e g a n g p e s i s i
sentral dalam m e k a n i s m e P P N y a n g berlaku. A d a p u n jenis-jenis
Faktur Pajak sebagaimana yang diatur dalam Undang-Undang P P N
a d a l a h sebagai b e r i k u t :
(1) F a k t u r Pajak Standar
D a l a m Faktur Pajak Standar harus dicantumkan keterangan
tentang penyerahan B K P atau J K P . D i r e k t u r Jenderal Pajak j u g a

12

menetapkan

beberapa

dokumen

tertentu yang

diperlakukan

sebagai F a k t u r P a j a k S t a n d a r
(2) Faktur Pajak Gabungan
Faktur Pajak Gabungan adalah Faktur Pajak Standar yang
m e m u a t l e b i h d a r i satu t r a n s a k s i d a l a m s a t u m a s a pajak u n t u k
pelanggan yang sama.
(3) F a k t u r Pajak Sederhana
F a k t u r P a j a k S e d e r h a n a m e r u p a k a n b u k t i p u n g u t a n pajak
yang dibuat oleh P K P untuk menampung kegiatan penyerahan
B K P a t a u J K P y a n g d i l a k u k a n secara l a n g s u n g k e p a d a k o s n u m e n
akhir, atau identitas pembeli B K P atau penerima J K P tidak
lengkap.
F a k t u r P a j a k S e d e r h a n a dapat b e r u p a k u i t a n s i , n o t a , k a r c i s
a t a u segi h i t u n g m e s i h k a s register. K e i e m a h a n F a k t u r P a j a k
Sederhana adalah bagi pembeli B K P atau penerima J K P tidak
dapat m e n g k r e d i t k a n Pajak M a s u k a n n y a .
R a n g k u m a n dari keseluruhan transaksi yang dilakukan
adalah pelaporan Surat Pemberitahuan ( S P T ) M a s a P P N y a n
m e r u p a k a n s u r a l sarana u n t u k m e l a p o r k a n p e r h i t u n g a n d a n a t a u
p e m b a y a r a n pajak y a n g t e r t u a n g d a l a m s u a t u m a s a pajak. S P T
M a s a P P N harus dilaporkan P K P paling lambat tanggal 20 bulan
t a k w i m setelah m a s a pajak b e r a k h i r , s e t e l a h s e b e l u m n y a j u m l a h

13

pajak y a n g t e r t u a n g s u d a h h a r u s d i s e t o r p a l i n g l a m b a t t a n g g a l 15
b u l a n t a k w i m s e t e l a h m a s a s pajak b e r a k h i r .

d) Pemungut Pajak Pertambahan Nilai ( P P N )
P e m u n g u t a n Pajsik P e r t a m b a h a n N i l a i ( P P N ) m e n u r u t U U N o . 8
T a h u n 1983 a d a l a h b e n d a h a r a w a n p e m e r i n t a h , b a d a n a t a u i n s t a n s i
pemerintah yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan untuk memungut,
menyetor dan

melaporkan

pajak

yang

terutang

oleh

PKP

ata

penyerahan Barang K e n a Pajak ( B K P ) dan atau penyerahan j a a K e n a
Pajak ( J K P ) kepada bendaharawan pemerintah, badan atau instansi
p e m e r i n t a h tersebut.
S e s u a i d e n g a n k e t e n t u a n y a n g b e r l a k u , y a n g d i t e t a p k a n sebagai
pemungut P P N adalah :
(1)

Kantor Perbendaharawaan dan Kas Negara ( K P K N ) ,

(2)

B e n d a h a r a w a n P e m e r i n t a h Pusat dan Daerah, baik P r o v i n s i , K o t a
maupun Kabupaten,

(3)

Pertamina,

(4)

K o n t r a k t o r - k o n t r a k t o r bagi hasil dan k o n t r a k hanya d i bidang
m i n y a k d a n gas b u m i , p a n a s b u m i , d a n p e r t a m b a n g a n

umum

lainnya,
(5)

B U M N dan B U M D . dan

(6)

B a n k M i l i k Negara, B a n k M i l i k Daerah, dan B a n k Indonesia.

14

2) Usaha Pengembang Perumahan
a) Pengertian Usaha Pengembang Perumahan
Andie A . Wicaksono (2003 : 25) menyatakan bahwa
pengembang

usaha

p e r u m a h a n a d a l a h s a l a h satu b e n t u k d a r i aset y a n g

d i m i l i k i o l e h p e r u s a h a a n , sebagai o b j e k d a r i a k t i v i t a s u t a m a p a d a
p e r u s a h a a n p e n g e m b a n g (developer)

yang akan dijual atau diolah lebih

l a n j u t d a l a m s u a t u proses p e m b a n g u n a n d a n k e m u d i a n d i j u a l .
W a l u y o ( 2004 : 439 ) mengemukakan

usaha

pengembang

perumahan adalah pabrikan dari Barang K e n a Pajak yang m e n u r u t sifat
a t a u h u k u m n y a a d a l a h b a r a n g t i d a k b e r g e r a k b e r u p a b a n g u n a n beserta
ikutannya. M a k s u d dari ikutannya adalah bidang tanah yang diatasnya
b e r d i r i b a n g u n a n , b i d a n g t a n a h sebagai p e r k a r a n g a n b a n g u n a n , p a g a r
p e r k a r a n g a n s e k e l i l i n g b a n g u n a n d a n s a l u r a n a i r / g o t / r o i l , sarana
j a l a n , pipa ledeng dan tiang kabel listrik y a n g m e r u p a k a n bagian
k e l e n g k a p a n b a n g u n a n tersebut.
Dari

penjelasan

pengembang

di

perumahan

atas

dapat

disimpuikan bahwa

usaha

a d a l a h s a l a h satu b e n t u k d a r i aset y a n g

d i m i l i k i o l e h p e r u s a h a a n . sebagai o b j e k d a r i a k t i v i t a s u t a m a pada
p e r u s a h a a n p e n g e m b a n g (developer)

yang merupakan

pabrikan dari

B a r a n g K e n a Pajak y a n g m e n u r u t sifat atau h u k u m n y a adalah barang
t i d a k b e r g e r a k b e r u p a b a n g u n a n beserta i k u t a n n y a y a n g a k a n d i j u a l
a t a u d i o l a h l e b i h l a n j u t d a l a m s u a t u proses
kemudian dijual.

pembangunan

dan

15

Perusahaan y a n g bergerak dalam usaha pengembang
sendiri

sebenamya

pengembang

berbeda

perumahan

gedung dengan
melaksanakan

dengan

membangun

kontraktor.
prasarana,

membuat

bangunan,

Perusahaan

bangunan,

i m s i a t i f dan resiko sendiri sedangkan
pekerjaan

perumahan

dan

kontraktor

memperbaiki

atau

m e m u g a r bangunan m i l i k orang atau badan lain, m e m p e r b a i k i atau
memugar bangunan

m i l i k orang atau badan lain dengan

jumlah

p e n g g a n t i a n y a n g t e l a h d i s e p a k a t i sesuai p e r j a n i j a n a t a u k o n t r a k .

b) Jenis - j e n i s Usaha Pengembang P e r u m a h a n
U s a h a p e n g e m b a n g a n p e r u m a h a n dapat d i g o l o n g k a n sebagai a k t i v a
perusahaan.

A d a beberapa j e n i s usaha

pengembangan

perumahan

berdasarkan b e n t u k n y a . A n d i e A . W i c a k s o n o ( 2 0 0 5 : 2 7 ) m e n y a t a k a n
b a h w a j e n i s - j e n i s u s a h a p e n g e m b a n g a n p e r u m a h a n ada e m p a t m a c a m ,
yaitu :
(1)

Tanah
T a n a h a d a l a h d a r a t a n y a n g t e r s u s u n d a r i berbagai l a p i s a n d i
d a l a m n y a s e d a n g k a n d i a t a s n y a terdapat berbagai m a c a m b e n t u k
d a n b e n d a y a n g dapat d i m a n f a a t k a n .

(2)

Hunian/Tempat Tinggal
Hunian/tempat tinggal adalah r u m a h tinggal yang m e m p u n y a i
f u n g s i ganda,

s e l a i n sebagai

tempat kost, ataupun

l a i n n y a seperti w a r t e l d a n k i o s - k i o s k e l o n t o n g .

kegiatan

16

(3)

Bangunan Perkantoran
Bangunan perkantoran adalah penggunaan

ruang-ruang kantor

oleh kalmigan profesi y a n g bergerak d i bidang penyedlaan produk
berupa jasa dan pelayanan masyarakat.
(4)

Bangunan IComersil/Bisnis
Bangunan komersil/bisnis adalah bangunan yang dirancang untuk
tujuan perdagangan atau k o m e r s i l .

c) Pengenaan Pajak Pertambahan N i l a i ( P P N ) atau Usaha Pengembang
Perumahan
P e n g e n a a n P a j a k P e r t a m b a h a n N i l a i ( P P N ) atas usaha p e n g e m b a n g
perumahan adalah pabrikan dari B a r a n g K e n a Pajak ( B K P ) y a n g
m e n u r u t sifat atau h u k u m n y a adalah barang yang tidak bergerak
b e r u p a b a n g u n a n beserta i k u t a n n y a .
(I)

Saat

Terutangnya

PPN

Pengembang

Perumahan

dan

Pelaporannya dalam S P T Masa P P N
Transaksi j u a l beli tanah dan atau bangunan tidak hanya
d i l a k u k a n secara t u n a i m e l a i n k a n j u g a secara a n g s u r a n .

Saat

t e r u t a n g n y a p a j a k dapat d i t e n t u k a n d e n g a n cepat b i l a j u a l b e l i
t a n a h a t a u b a n g u n a n d i l a k u k a n secara t u n a i , y a i t u d e n g a n m e l i h a t
m a n a y a n g l e b i h d u l u d i a n t a r a saat p e n y e r a h a n h a k u n t u k
m e n g u a s a i a t a u m e n g g u n a k a n secara y u r i d i s d a n saat p e n y e r a h a n
h a k u n t u k m e n g u a s a i a t a u m e n g g u n a k a n secara n y a t a .

17

S e s u a i d e n g a n P a s a i 11 U n d a n g - U n d a n g N o . 8 T a h u n 1983
sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-Undang N o .
18 T a h u n 2 0 0 0 J o P P N o . 143 T a h u n 2 0 0 0 , saat t e r u t a n g n y a p a j a k
adalah :
( a ) P e n y e r a h a n B a r a n g K e n a P a j a k ( B K P ) a t a u Jasa K e n a P a j a k
(JKP),
(b) Impor B K P ,
( c ) P e m a n f a a t a n B K P a t a u J K P d a r i l u a r daerah P a b e a n ,
(d) Pembayaran, dalam hai ini pembayaran diterima sebelum
penyerahan

B K P atau sebelum pemanfaatan

B K P tidak

b e r w u j u d atau J K P dari luar Daerah Pabean, dan
( e ) P a d a saat l a i n y a n g d i t e t a p k a n D i r j e n P a j a k , d a l a m h a i saat
t e r u t a n g n y a pajak s u l i t d i t e t a p k a n a t a u t e r j a d i

perubahan

k e t e n t u a n y a n g dapat m e n i m b u l k a n k e t i d a k a d i l a n .
Penyerahan B K P tidak bergerak yang d i l a k u k a n o l e h W P
p e n g e m b a n g p e r u m a h a n m a k a saat t e r u t a n g n y a pajak a d a l a h y a n g
mana terjadi terlebih dahulu di antara :
(a) Saat penyerahan hak u n t u k menguasai atau m e n g g u n a k a n
secara y u r i d i s , y a i t u p a d a saat p e n y e r a h a n h a k s e b a g a i m a n a
y a n g tercantum dalam akta j u a l beli, dan
( b ) Saat p e n y e r a h a n h a k u n t u k m e n g u a s a i a t a u m e n g g u n a k a n
secara n y a t a k e p a d a p e m b e l i m e s k i p u n secara y u r i d i s b a r a n g
tersebut m a s i h h a k n y a penjual.

18

Saat p e m b u a t a n F a k t u r P a j a k S t a n d a r d a n F a k t u r P a j a k
S e d e r h a n a d i t e t a p k a n sebagai b e r i k u t :
( a ) S e i a m b a t - l a m b a t n y a pada a k h i r b u l a n b e r i k u t n y a s e t e l a h
bulan dilakukan penyerahan

B K P dan atau

penyerahan

keseluruhan J K P , d a l a m hai pembayaran d i t e r i m a setelah
bulan penyerahan B K P dan atau penyerahan J K P kecuali
pembayaran terjadi sebelum akhir bulan berikutnya m a k a
F a k t u r Pajak Standar harus dibuat seiambat-lambatnya pada
saat p e n e r i m a a n p e m b a y a r a n ,
( b ) S e i a m b a t - l a m b a t n y a p a d a saat p e m b a y a r a n d i t e r i m a d a l a m
hai penerimaan pembayaran terjadi sebelum penyerahan B K P
dan atau sebelum penyerahan J K P ,
( c ) S e i a m b a t - l a m b a t n y a pada saat p e n e r i m a a n p e m b a y a r a n

per

t e r m i n dalam hai penyerahan sebagian tahap pekerjaan,
(d) Seiambat-lambatnya

pada

saat

Pengusaha

Kena

Pajak

Rekanan menyampaikan tagihan kepada Pemungut P P N ,
(e) Faktur Pajak Gabungan dibuat seiambat-lambatnya

pada

a k h i r bulan b e r i k u t n y a setelah bulan d i l a k u k a n penyerahan
B K P dan atau J K P . Pembayaran yang diterima sebelum
penyerahan B K P dan atau J K P , m a k a untuk pembayaran
t e r s e b u t d i b u a t F a k t u r P a j a k t e r s e n d i r i p a d a saat d i t e r i m a
pembayaran, dan

19

( f ) F a k t u r P a j a k S e d e r h a n a d i b u a t s e i a m b a t - l a m b a t n y a p a d a saat
penyerahan B K P atau J K P .

PPN

yang

Dipungut

Sehubungan

dengan

Adanya

Dasar

Pengenaan Pajak ( D P P ) Khusus.
D a l a m Surat D i r e k t u r Jendera Pajak N o . S-1376/PJ.3/1986
t a n g g a l 16 M e i 1 9 8 6 d i t e g a s k a n b a h w a u n t u k p e n y e r a h a n B K P
berupa bangunan dan atau tanah matang yang dilakukan oleh W P ,
D a s a r P e n g e n a a n P a j a k ( D P P ) d i t e n t u k a n sebagai b e r i k u t :
( a ) U n t u k p e n y e r a h a n t a n a h m a t a n g saja, D P P - n y a d i h i t u n g d a r i
hargajual tanah matang dikurangi 2 0 % dari hargajual tanah
matang.
Perhitungan

pengenaan

PPN

dari

pengembang

p e r u m a h a n a d a l a h sebagai b e r i k u t :
DPP

=

Harga jual tanah matang
( 2 0 % X Harga

-

Tanah yang

Matang)
P P N yang terutang

(b) U n t u k penyerahan

-

10% x DPP

bangunan

beserta t a n a h n y a , D P P - n y a

d i h i t u n g d a r i h a r g a j u a l b a n g u n a n beserta t a n a h n y a d i k u r a n g i
dengan 2 0 % dari hargajual tanah matang.
Perhitungan

pengenaan

PPN

p e r u m a h a n a d a l a h sebagai b e r i k u t :

dari

pengembang

20

Harga j u a l bangunan

DPP

beserta

tanah - ( 2 0 % x harga j u a l
tanah matang)
10%

P P N yang terutang

(c) Pelaksanaan

X

Kegiatan Membangun

DPP

Sendiri di

Kawasan

Pengembang Perumahan
Disebutkan dalam SE-Ol/PJ.32/1997 bahwa kegiatan
m e m b a n g u n s e n d i r i p a d a k a w a s a n r e a l estate d i atas t a n a h
y a n g d i p e r o l e h sesudah t a n g g a l 3 1 D e s e m b e r 1 9 9 4 , t i d a k
d i k a t e g o r i k a n sebagai m e m b a n g u n s e n d i r i t e t a p i

dianggap

d i b a n g u n o l e h W P d i m a n a p e r l a k u a n P P N - n y a a d a l a h sebagai
berikut:
i . D P P atas k e g i a t a n tersebut a d a l a h sebesar n i l a i b a n g u n a n
(tidak termasuk harga tanah) y a n g d i h i t u n g o l e h W P
pengembang

perumahan

seandainya

rumah

tersebut

dibangun oleh W P pengembang perumahan.
ii. Seluruhnya biaya yang dikeluarkan oleh pemilik kavling
sehubungan

dengan

dilaporkan kepada

pembangunan

W P pengembang

rumah
perumahan

tersebut
setiap

b u l a n d a n d i a n g g a p sebagai p e m b a y a r a n t e r m i n .
Berdasarkan

laporan p e m i l i k kavling, W P harus

m e m u n g u t P P N y a n g terutang kepada p e m i l i k k a v l i n g , W P
harus

memungut

P P N yang terutang kepada

pemilik

21

kavling kemudian menyetor dan melaporkanya dalam S P T
M a s a P P N pada bulan y a n g bersangkutan.
iii. Apabila rumah

tersebut

telah

selesai

dibangun,

WP

pengembang perumahan harus menentukan nilai bangunan
r u m a h t e r s e b u t sesuai d e n g a n p a t o k a n harga y a n g b e r l a k u .
D a l a m ha! i n i b a n g u n a n y a n g d i h i t u n g o l e h W P l e b i h besar
dari j u m l a h pembayaran t e r m i n yang telah dilaporkan oleh
p e m i l i k k a v l i n g , m a k a atas s e l i s i h tersebut h a r u s d i p u n g u t
P P N , disetor dan dilaporkan oleh W P dalam S P T M a s a P P N
bulan yang bersangkutan. Apabila patokan harga bangunan
y a n g berlaku lebih kecil daripada j u m l a h

pembayaran

t e r m i n m a k a D P P yang dipakai adalah j u m l a h pembayaran
t e r m i n dan atas s e l i s i h t e r s e b u t t i d a k d a p a t d i r e s t i t u s i .
i v . F a k t u r P a j a k atas P e r o l e h a n B a r a n g K e n a P a j a k

yang

d i g u n a k a n u n t u k m e m b a n g u n r u m a h tersebut t i d a k dapat
dikreditkan.

d ) D a s a r P e r a t u r a n P e n g e n a a n P P N atas U s a h a P e n g e m b a n g P e r u m a h a n
Dasar h u k u m yang utama dalam menangani masalah

usaha

p e n g e m b a n g p e r u m a h a n a d a l a h U n d a n g - U n d a n g N o . 8 T a h u n 1983
s e b a g a i m a n a t e l a h d i u b a h t e r a k h i r d e n g a n U n d a n g - U n d a n g N o . 18
T a h u n 2 0 0 0 t e n t a n g P a j a k P e r t a m b a h a n N i l a i d a n P a j a k P e n j u a l a n atas
Barang M e w a h berikut peraturan pelaksanaannya. Dasar h u k u m yang
lebih khusus lagi adalah S E N o . 55/PJ.3/I985 tanggal 2 0 Agustus 1985

22

J o . S u r a t D i r j e n P a j a k N o . 5 - 1 3 7 6 / P J . 3 / 1 9 8 6 t a n g g a l 16 M e i 1 9 8 6 Jo.
S E N o . 22/PJ.51/2002 tanggal I Juni 2002.
D a l a m Pasal 4 H u r u f a U n d a n g - U n d a n g P P N 1984, disebutkan
b a h w a P a j a k P e r t a m b a h a n N i l a i d i k e n a k a n atas p e n y e r a h a n B a r a n g
K e n a Pajak ( B K P ) di dalam daerah Pabean yang d i l a k u k a n o l e h
p e n g u s a h a . B e r d a s a r k a n k e t e n t u a n tersebut, dapat d i k a t a k a n b a h w a
penyerahan berupa hasil produk bangunan, gedung dan
lainnya y a n g d i l a k u k a n perusahaan
pengembang

prasarana

yang bergerak dalam

p e r u m a h a n dapat d i k e n a k a n P P N k a r e n a

usaha

penyerahan

t e r s e b u t t e l a h m e m e n u h i k e t e n t u a n Pasal 4 h u r u f a U U P P N 1 9 8 4 .
S u r a t E d a r a n D i r j e n P a j a k N o . 5 5 / PJ.3 / 1985 t e n t a n g D a s a r
Pengenaan Pajak K h u s u s y a n g diberikan perusahaan y a n g bergerak
d a l a m usaha p e n g e m b a n g p e r u m a h a n . D a s a r P e n g e n a a n P a j a k K h u s u s
t e r s e b u t t i d a k d i d a s a r k a n p a d a h a r g a j u a l p r o d u k saja m e l a i n k a n m a s i h
diberikan pengurangan

sebesar 3 5 % d a r i h a r g a p e r o l e h a n

tanah

sebelum dimatangkan.
P e l a k s a n a a n p e n g u r a n g a n sebesar 3 5 % d a r i h a r g a t a n a h s e b e l u m
d i m a t a n g k a n i n i t i d a k d i p a k a i k a r e n a a m a t susah u n t u k m e n e n t u k a n
harga tanah y a n g bervariasi. T i m b u l kebijakan baru u n t u k mengubah
besamya pengurang Dasar Pengenaan Pajak ( D P P ) dari 3 5 % menjadi
2 0 % dari harga tanah termasuk pembebasan dan
Kebijakan

i n i ditetapkan dengan

pematangannya.

Surat D i r e k t u r Jenderal

Pajak

23

N o . S - 1 3 7 6 t a n g g a l 16 M e i 1 9 8 6 sebagai t a n g g a p a n atas surat d a r i
Real Estate

Indonesia N o . 0 5 5 / R E I / 1 9 8 6 tanggal 6 M a r e t 1986.

Ketentuan-ketentuan sebagaimana

t e r s e b u t d i atas t i d a k sesuai

d e n g a n U U N o . 8 T a h u n 1983 t e n t a n g P P N d a n P P n B M

sebagaimana

t e l a h d i u b a h t e r a k h i r d e n g a n U U N o . 18 t a h u n 2 0 0 0 y a n g d a l a m P a s a l
1 a n g k a 17 d i a t u r b a h w a D P P a d a l a h J u m l a h H a r g a J u a l , P e n g g a n t i a n ,
N i l a i Impor, N i l a i Ekspor atau N i l a i lain yang ditetapkan

dengan

K e p u t u s a n M e n t e r i K e u a n g a n y a n g d i p a k a i sebagai dasar u n t u k
m e n g h i t u n g pajak y a n g t e r u t a n g d a n b e r d a s a r k a n Pasal I a n g k a 18 U U
P P N 1984.
D P P atas p e n y e r a h a n t a n a h d a n a t a u b a n g u n a n a d a l a h h a r g a j u a l ,
tidak termasuk P P N yang dipungut menurut U U ini dan potongan
harga y a n g d i c a n t u m k a n d a l a m F a k t u r Pajak, m a k a d i k e l u a r k a n S E
N o . 22 /PJ.51/2002 tanggal I Juni 2002 yang mengatur
pengenaan

P P N atas p e n y e r a h a n t a n a h d a n a t a u b a n g u n a n

pengusaha pengembang

perumahan

d i k e m b a i i k a n sesuai

bahwa
oleh
dengan

m e k a n i s m e d a n D P P secara u m u m b e r d a s a r k a n U U P P N 1 9 8 4 d e n g a n
t i d a k m e n g h i t u n g f a k t o r p e n