Pelayanan Administrasi Kantor Badan Pertanahan Nasional Dalam Menyelesaikan Proses Peralihan Jual Beli Hak Milik Atas Tanah (Studi Pada Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota Binjai)
BAB I
PENDAHULUAN
1.1.
Latar Belakang
Tanah merupakan kebutuhan hidup manusia yang sangat mendasar. Manusia hidup
serta melakukan aktivitas diatas tanah, sehingga setiap saat manusia selalu berhubungan
dengan tanah, dapat dikatakan hampir semua kegiatan hidup manusia baik secara langsung
maupun tidak langsung selalu memerlukan tanah, dan yang pada akhirnya tanah pula tempat
orang dikebumikan setelah meninggal dunia sebagai tempat peristirahatan terakhir.
Begitu pentingnya tanah bagi kehidupan manusia, maka setiap orang akan selalu
berusaha memiliki dan menguasainya. Masalah tanah erat sekali hubungannya dengan
manusia sebagai pemenuhan kebutuhannya demi kelangsungan hidupnya, demikian juga
dalam interaksinya. Manusia sebagai anggota masyarakat dengan pemerintah sebagai
penguasa tertinggi dalam negara sekaligus penggerak untuk terwujudnya pembangunan demi
untuk peningkatan taraf hidup dari masyarakat.
Hukum tanah di Indonesia didasarkan pada Hukum Adat. Hal ini terdapat dalam Pasal
5 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), yang berbunyi: “ Hukum Agraria yang berlaku
atas bumi, Air dan Ruang Angkasa ialah hukum Adat, sepanjang tidak bertentangan dengan
dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa, dengan
sosialisme, Indonesia serta dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam UndangUndang ini dan dengan peraturan-peraturan lainnya, segala sesuatu dengan mengindahkan
unsur-unsur yang berdasarkan pada hukum Agama. Dengan semakin meningkatnya kegiatan
pembangunan kebutuhan akan tanah untuk kegiatan usaha maka semakin meningkat pula
pada kebutuhan akan dukungan berupa jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan.
Dengan meningkatnya kebutuhan masyarakat akan tanah, akan mendorong
meningkatnya kegiatan jual beli tanah sebagai salah satu bentuk proses peralihan hak atas
Universitas Sumatera Utara
tanah. Disadari atau tidak, tanah sebagai benda yang bersifat “permanen” (tidak dapat
bertambah) banyak menimbulkan masalah jika dihubungkan dengan pertumbuhan penduduk
yang terus meningkat. Tanah adalah termasuk kebutuhan primer, setelah sandang atau
pangan. Seiring perkembangan zaman, cara pandang masyarakat terhadap nilai tanah
perlahan mulai berubah. Dulu tanah hanya dinilai sebagai faktor penunjang aktivitas
pertanian saja, tapi saat ini sudah dilihat dengan cara pandang yang lebih strategis, yaitu aset
penting dalam sebuah industrialisasi.
Disamping sebagai tempat pemukiman, sumber penghidupan manusia dan
persemayaman terakhir, tanah pada hakikatnya juga merupakan salah satu modal pokok bagi
bangsa Indonesia dalam pencapaian tujuan-tujuan Negara. Tanah adalah suatu unsur yang
utama dalam pembangunan menuju terbentuknya masyarakat adil dan makmur berdasarkan
Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. Dalam penjelasan Undang-Undang Dasar Negara
Republik Indonesia Tahun 1945 (UUD 1945) secara tegas mengatakan bahwa Negara
Iindonesia berdasarkan asas hukum (Rechtsstaat), tidak berdasarkan kekuasaan belaka
(Machststaat), hal ini ditegaskan dalam pasal 1 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945
amandemen ke tiga (3), yang berbunyi “ Negara Indonesia Adalah Negara Hukum”.
Pemerintahan yang kuat adalah pemerintahan yang mendapat dukungan penuh dari
rakyatnya. Dalam hal ini, rakyat berperan penting dalam rangka melanggengkan kekuasaan
pemerintah. Oleh karena itu sebagai wujud rasa terima kasih atas dukungan rakyat tersebut,
sudah sepantasnyalah pemerintah (melalui aparat birokrat) memberikan pelayanan dengan
sebaik-baiknya kepada masyarakat/publik. Pelayanan yang diwujudkan adalah pelayanan
yang berorientasi pada rakyat. Salah satu tugas pokok pemerintah yang terpenting adalah
memberikan pelayanan umum kepada masyarakat. Oleh karena itu, organisasi pemerintah
sering pula disebut Pelayanan Masyarakat (Public Servant).
Universitas Sumatera Utara
Maka dari itu, menyadari berapa pentingnya tanah bagi hidup dan kehidupan manusia,
dan Indonesia sebagai Negara agraris, maka dalam penyusunan Undang-Undang Dasar 1945
mencantumkan peranan tanah bagi bangsa Indonesia, sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 33
ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 yang berbunyi bahwa “ Bumi dan air dan kekayaan
alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan sebesar-besarnya
untuk kemakmuran rakyat ”. Berdasarkan pada ketentuan Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang
Dasar 1945 tersebut, maka pada tanggal 24 September 1960 telah dikeluarkan hukum yang
mengatur tentang pertanahan, yaitu Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960, tentang Dasar
Pokok-Pokok Agraria (UUPA), yang sampai saat ini masih digunakan sebagai landasan
hukum dalam proses pertanahan di Indonesia.
Dalam rangka meningkatkan pelayanan di bidang pertanahan juga
dicantumkan dalam Undang-Undang Dasar Nomor 32 tahun 2004, Undang-Undang Nomor
12 tahun 2008, tentang Pemerintahan Daerah Pasal 14 ayat (1) huruf (K), yang mengatakan
bahwa pelayanan pertanahan merupakan urusan wajib yang menjadi kewenangan pemerintah
daerah merupakan urusan berskala Kabupaten/Kota, yang menjadi tugas dan wewenang
Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) melalui instansi vertikalnya di daerah yaitu yang
disebut dengan Kantor Badan Pertanahan.
Menurut R.Van Dijk, dalam Pengantar Hukum Adat Indonesia (1979 : 66), pengertian
jual beli dapat diartikan, penjualan tanah atau perpindahan tanah untuk selama-lamanya
dengan menerima sejumlah uang (uang pembelian) yang dibayarkan dengan tunai. Dengan
pembayaran dan perpindahan itu sipembeli memperoleh hak milik penuh atas tanah itu,
penjualan demikian dimanapun juga dilakukan dihadapan Para pembesar dan biasanya segala
syarat-syarat (izin pengelolaan, akta pembelian itu memang ada, tanda pembayaran pajak
tanah dan sebagainya), itu semuanya diserahkan kepada pembelinya.
Universitas Sumatera Utara
Kemudian menurut Hukum Perdata disebutkan bahwa jual beli tanah adalah suatu
perjanjian dengan mana penjual mengikatkan dirinya (artinya berjanji) untuk menyerahkan
hak atas tanah yang bersangkutan kepada pembeli yang mengikatkan dirinya untuk
membayar kepada penjual dengan harga yang telah disepakatinya, maka berlakulah ketentuan
Pasal 1320 KUH Perdata didalamnya. Menurut ketentuan dari pasal ini, bahwa objek yang
diperjanjikan harus ditentukan jenisnya untuk mana kemudian dicantumkan didalam
perjanjian.
Hal ini juga ditegaskan dalam Pasal 1458 KUH Perdata, yang antara lain
menyebut, bahwa jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak yang pada saat
mereka mencapai kata sepakat mengenai objek yang diperjanjikan dan harganya, walaupun
hak atas tanah belum diserahkan dan harganya belum dibayar
atau telah dibayar sebahagian saja.
Semenjak dikeluarkannya UUPA, maka pengertian jual beli tanah bukan lagi suatu
perjanjian seperti yang disebutka diatas, melainkan perbuatan hukum pemindahan hak untuk
selama-lamanya yang bersifat tunai dan kemudian selanjutnya diatur dalam Peraturan
Pelaksanaan dari UUPA yaitu PP No. 10 tahun 1961 yang telah diperbaruhi dengan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 tahun 1997, tentang Pendaftaran Tanah, yang menentukan bahwa jual
beli tanah harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Jadi jual beli Hak atas Tanah harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT). Hal demikian sebagai bukti bahwa telah terjadi jual beli sesuatu hak atas tanah dan
selanjutnya Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) membuat Akta Jual Beli tersebut yang
kemudian diikuti dengan pendaftarannya pada Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN)
setempat sesuai dengan lokasi tanah. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) mempunyai
kekuatan hukum yang pasti.
Universitas Sumatera Utara
Bertitik dari tolak dari uraian diatas maka merupakan hal menarik bagi peneliti untuk
mengangkat menjadi suatu bahan penelitian dengan judul “Pelayanan Administrasi Kantor
Badan Pertanahan Nasional Dalam Menyelesaikan Proses Peralihan Jual Beli Hak Milik
Atas Tanah (Studi Pada Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota Binjai)”.
1.2.
Rumusan Masalah
Bertolak dari latar belakang masalah diatas maka dapat dirumuskan
permasalahan pokok dalam penelitian ini, yaitu:
1. Bagaimana Pelayanan Administrasi yang diberikan Kantor Badan Pertanahan
Nasional Kota Binjai kepada masyarakat dalam menyelesaikan Proses Peralihan
Jual Beli Hak Milik Atas Tanah?
2. Apa Masalah-masalah yang dihadapi oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota
Binjai dalam menyelesaikan Proses Perlihan Jual Beli Hak Milik Atas Tanah dan
bagaimana cara mereka menyelesaikan msalah-masalah tersebut?
1.3.
Tujuan Penelitian
Adapun yang menjadi tujuan dari penelitian ini adalah :
1. Mengetahui bagaimana Pelayanan Administrasi Kantor Badan Pertanahan Nasional
Kota Binjai dalam menyelesaikan proses Peralihan Jual Beli Hak Milik Atas Tanah.
2. Mengetahui masalah yang dihadapi Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota Binjai
dalam menyelesaikan Proses Peralihan Jual Beli Hak Milik Atas tanah.
3. Mengetahui bagaimana Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota Binjai
menyelesaikan masalah-masalah yang dihadapi pada saat proses Peralihan Jual Beli
Hak Milik Atas Tanah dan apa saja yang dilakukan di Kantor Badan Pertanahan
Nasional tersebut untuk menyelesaikan masalah-masalah yang ada tersebut.
4. Untuk menambah pengetahuan bagi penulis apakah konsumen merasa puas dengan
dengan pelayanan yang diberikan Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota Binjai.
Universitas Sumatera Utara
1.4.
Manfaat Penelitian
Adapun manfaat yang ingin dicapai oleh penulis adalah :
1. Manfaat secara ilmiah
Penelitian ini bermanfaat bagi peneliti dalam mengembangkan kemampuan untuk
menulis karya ilmiah dan menambah pengetahuan ilmiah tentang studi Administrasi
Negara dalam kaitannya dengan peningkatan pelayanan publik dalam hal
administrasi pertanahan khususnya pengetahuan mengenai proses peralihan jual beli
hak milik atas tanah.
2. Manfaat secara praktis
Secara praktis penelitiuan ini dapat menjadi masukan bagi masyarakat dan
pemerintah serta lembaga-lembaga lain yang terkait, yang membutuhkan acuan
dalam peningkatan pelayanan publik khususnya Administrasi Negara.
3. Manfaat secara akademis
Sebagai satu tahapan untuk melatih dan mengembangkan kemampuan berfikir dan
menuangkannya
dalam
bentuk
karya
ilmiah
dan
sebagai
syarat
untuk
menyelesaikan studi Strata-1 di Departemen Ilmu Administrasi Negara Fakultas
Ilmu Sosial dan Ilmu Politik Universitas Sumatera Utara.
1.5.
Kerangka Teori
1.5.1.
Administrasi
1.5.1.1. Pengertian Administrasi
Administrasi pada intinya melingkupi seluruh kegiatan dari pengaturan hingga
pengurusan sekelompok orang yang memiliki diferensiasi pekerjaan untuk mencapai suatu
tujuan bersama. Administrasi dapat berjalan dengan satu atau banyak orang terlibat
didalamnya.
Universitas Sumatera Utara
Sebagian besar literatur menggunakan istilah administrasi perkantoran dan
manajemen perkantoran untuk menyebut administrasi.
Secara etimologis perkataan Indonesia administrasi yang bahasa Inggrisnya
Administration, berasal dari kata Latin, yaitu :
Ad + ministrate dan Administratio, Ad
ministrate yang berarti melayani, memenuhi atau membantu, The Liang Gie (1977).
Pengertian administrasi dalam arti yang sempit bahkan pengertian seharihari, maka administrasi artinya adalah tata usaha. Jadi administrasi pada hakikatnya adalah
usaha untuk membantu, usaha untuk menolong, usaha untuk memimpin atau mengarahkan
semua kegiatan dalam pencapaian tujuan yang telah ditentukan.
1.5.1.2. Pengertian Administrasi Negara
Utrech dengan teori residunya menyatakan bahwa administrasi Negara adalah badan
eksekutif yang pada dasarnya menjalankan sebagian tugas-tugas yang tidak menjadi tugas
legislatif dan yudikatif, seperti yang diutarakan oleh montesqiue.
Sedangkan teori dwipraja dari Donner merupakan teori yang lebih modern. Menurut
Donner, Administrasi Negara dalam menjalankan pemerintahan dilakukan dalam dua bidang
yang berbeda, yaitu bidang pertama adalah menentukan tujuan Negara yang disebut sebagai
tugas politik yang merupakan tugas dari lembaga tertinggi Negara. Bidang kedua adalah
bidang yang mewujudkan atau menjalankan tugas yang telah digariskan oleh mereka yang
bertugas dalam tugas politik atau mewujudkan tugas politik. Bidang kedua ini dijalankan oleh
lembaga dibawah lembaga tertinggi Negara, dalam hal ini adalah lembaga eksekutif.
1.5.1.3. Pentingnya Ilmu Administrasi Negara
Perkembangan kehidupan masyarakat semakin hari semakin bertambah. Hal ini
sejalan dengan perkembangan ilmu pengetahuan dan teknologi. Manusia sebagai salah satu
anggota masyarakat, kebutuhannya pun semakin bertambah. Kebutuhan yang bertambah ini
akan membawa persoalan pemenuhannya.
Universitas Sumatera Utara
Sebagian besar persoalan administrasi Negara adalah bersumber dari persoalan
masyarakat. Administrasi Negara merupakan suatu sistem yang menjawab persoalanpersoalan masyarakat etrsebut.
Gerald E. Caiden, dalam Public Administration, 2nd Ed, (1982:1), menyatakan bahwa
disiplin administrasi negara ini pada hakekatnya adalah suatu disiplin yang menanggapi
masalah-masalah pelaksanaan persoalan-persoalan masyarakat (public affairs), dan
management dari usaha-usaha masyarakat (public business).
1.5.1.4. Latar Belakang Sejarah Perkembangan Ilmu Administrasi Negara
Administrasi Negara sebenarnya sudah ada semenjak dahulu kala, seperti yang
disinggung di muka. Ia akan timbul dalam suatu masyarakat yang terorganisasi. Administrasi
Negara modern yang dikenal sekarang ini adalah produk dari suatu masyarakat feudal yang
tumbuh subur di Negara-negara Eropa. Negara-negara didaratan Eropa yang kesemuanya
dikuasai oleh kaum feudal, bangsawan, dan kaum ningrat, kerajaan berusaha untuk
mngokohkan sistem pemerintahannya.
Perkembangan masyarakat membawa tuntutan-tuntutan masyarakat pun meningkat.
Tuntutan-tuntutan ini membutuhkan jawabannya. Jika jawabannya tidak sepadan dengan
perkembangan tersebut, maka terdapat ketidakpuasan.
Administrasi Negara haruslah mampu menjawab tuntutan-tuntutan masyarakat yang
senantiasa berkembang tersebut. Sehingga ketidakpuasan masyarakat dapat diperkecil dan
dipersempit jaraknya.
1.5.2. Pelayanan Publik
1.5.2.1. Pengertian Pelayanan Publik
Sadar atau tidak, setiap warga Negara selalu berhubungan dengan aktivitas birokrasi
pemerintahan. Maka keberadaan birokrasi pemerintahan menjadi suatu conditio sine quanon
yang tidak bisa ditawar-tawar lagi, dan ia akan selalu menentukan aktivitas mereka.
Universitas Sumatera Utara
Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia (Sinambela dalam Reformasi Pelayanan
Publik tahun 2006:4) dijelaskan pelayanan sebagai hal, cara atau hasil pekerjaan melayani.
Pelayanan publik juga dapat diartikan pengabdian serta pelayanan kepada masyarakat berupa
usaha yang dijalankan dan pelayanan itu diberikan dengan memegang teguh syarat-syarat
efisiensi, efektivitas, ekonomis serta manajemen yang baik dalam pelayanan kepada
masyarakat dengan baik dan memuaskan (Lukman, dalam Manajemen Pelayanan tahun
2006:82).
Dalam Ilmu Politik dan Administrasi Negara, pelayanan pelayanan publik
merupakan istilah yang menggambarkan bentuk dan jenis pelayanan pemerintah kepada
rakyat atas kepentingan umum.
Hakikat pemerintahan adalah pelayanan kepada rakyat. Pelayanan publik
(public sevice) oleh birokrasi merupakan salah satu perwujudan dari fungsi
aparatur negara sebagai abdi masyarakat disamping umum atau sebagai abdi negara.
Menurut Kotler dalam Sempara Lukman manajemen kualitas pelayanan, (2000 : 8),
pelayanan adalah setiap kegiatan yang menguntungkan dalam suatu kumpulan atau kesatuan,
dan menawarkan kepuasan meskipun hasilnya tidak terikat pada suatu produk secara fisik.
Sedangkan melayani adalah menyuguhi (orang) dengan makanan atau minuman, menerima,
mengiyakan, dan menggunakan.
Dari beberapa pengertian dan uraian diatas, dapat dilihat bahwa pelayanan publik
dilaksanakan oleh pemerintah, dalam arti barang, dan jasa publik adalah tanggung jawab
pemerintah melalui instansi-instansi dari pusat sampai ke daerah untuk memenuhi kebutuhan
masyarakat dan untuk pelaksanaan peraturan tertentu. Pelayanan publik berupa barang atau
jasa yang tidak berorientasi profit, artinya pelayanan publik bukan untuk meningkatkan
margin keuntungan, tetapi untuk kepuasan masyarakat, dilaksanakan dengan biaya terendah
Universitas Sumatera Utara
supaya dapat dijangkau oleh golongan paling tidak mampu. Karena itu perlu diingat bahwa
pelayanan publik harus dapat dinikmati oleh masyarakat secara keseluruhan.
Gaya manajemen yang terlalu berorientasi pada tugas juga membawa pengaruh tidak
terpacunya pegawai kepada hasil dan kualitas pelayanan umum. Formalitas dalam rincian
tugas-tugas organisasi menuntut uniformitas dan keseragaman yang tinggi.
Sementara itu, kelambanan pelayanan umum tidak hanya disebabkan oleh kurang
baiknya cara pelayanan ditingkat bawah. Ternyata masih banyak faktor yang mempengaruhi
begitu buruknya tata kerja dalam birokrasi. Sikap pandang organisasi birokrasi pemerintahan
kita, misalnya, terlalu berorintasi kepada kegiatan (activity), dan pertanggungjawaban formal
(formal accountability).
Penekanan kepada hasil (product) atau kualitas pelayanan (service quality) sangatlah
kurang, sehingga lambat laun pekerjaan-pekerjaan dalam organisasi menjadi kurang
menantang dan kurang menggairahkan.
Kecenderungan lain yang melekat di dalam birokrasi adalah kurang diperhatikannya
asas keterjangkauan dan pemerataan. Hambatan-hambatan diatas tidak lepas dari sistem dan
mekanisme kerja yang diterapkan dalam birokrasi pemerintahan kita. Keharusan untuk
mencapai target waktu seringkali mengorbankan cara kerja serta tujuan akhirnya.
1.5.2.2. Makna dan Tujuan Pelayanan
Pada dasarnya pelayanan merupakan usaha apa saja yang mempertinggi kepuasan
pelanggan. Dukungan kepada pelanggan dapat bermakna sebagai suatu bentuk pelayanan
yang memberikan kepuasan bagi pelanggan, selalu dekat dengan pelanggannya, sehingga
kesan yang menyenangkan senantiasa diingat oleh pelanggannya.
Tujuan pelayanan publik (Dadang Juliantara, 2005:10) adalah memuaskan
sesuai dengan keinginan masyarakat/pelanggan pada umumnya. Untuk mencapai hal ini
diperlukan kualitas pelayanan yang sesuai dengan kebutuhan dan keinginan masyarakat.
Universitas Sumatera Utara
Kualitas atau mutu pelayanan adalah kesesuaian antara harapan dan keinginan dengan
kenyataan.
Hakekat pelayanan publik adalah memberikan pelayanan prima kepada
masyarakat yang merupakn perwujudan kewajiban aparatur pemerintah sebagai
abdi masyarakat.
Aspek-aspek pelayanan publik (Dadang Juliantara, 2005:11), yaitu :
a. Transparan
Bersifat terbuka, mudah dan dapat di akses oleh semua pihak yang membutuhkan dan
disediakan secara memadai serta mudah dimengerti.
b. Akuntabilitas
Dapat mempertanggung jawabkan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan.
c. Kondisional
Sesuai dengan kondisi dan kemampuan pemberi dan penerima pelayanan dengan tetap
memperhatikan aspirasi, kebutuhan dan harapan masyarakat.
d. Kesamaan Hak
Tidak diskriminasi dalam arti tidak membedakan suku, ras, agama, golongan, gender
dan status luar negri.
1.5.2.3. Bentuk-Bentuk Pelayanan Publik
Adapun kegiatan pelayanan yang disinggung diatas adalah merupakan kegiatan yang
memberikan kemudahan kepada sseorang dalam mendapatkan suatu kepuassan dari kegiatan
yang dilakukannya terhadap pelaksanaan aktivitas
yang sedang terjadi ataupun yang akan terjadi.
Menurut Moenir (2002:190-196), bentuk pelayanan ada tiga macam, yaitu:
1.
Pelayanan Lisan
Universitas Sumatera Utara
Pelayanan dengan lisan ini dilakukan oleh petugas-petugas bidang
Hubungan Masyarakat (Humas), bidang layanan informasi dan bidang-bidang
lain yang tugasnya memberikan penjelasan atau keterangan kepada masyarakat
mengenai berbagai fasilitas layanan yang tersedia.
Agar layanan lisan berhasil sesuai dengan yang diharapkan, ada syarat-syarat yang
harus dipenuhi oleh pelaku pelayanan, yaitu :
a. Memahami benar masalah-masalah yang termasuk dalam bidang tugasnya.
b. Mampu memberikan penjelasn apa yang perlu dengan lancar dan singkat tetapi cukup
jelas sehingga memuaskan bagi mereka yang ingin memperoleh kejelasan mengenai
sesuatu.
c. Bertingkah laku sopan dan ramah tamah.
d. Meski dalam keadaan sepi tidak berbincang dan bercanda dengan sesama pegawai,
karena dapat menimbulkan kesan tidak disiplin dan melalaikan tugas.
2.
Pelayanan Melalui Tulisan
Pelayanan dengan tulisan ini, layanan yang diberikan berupa pemberian
penjelasan kepada masyarakat dengan penerangannya berupa penulisan suatu
informasi mengenai hal atau masalah yang sedang terjadi.
Pelayanan melalui tulisan terdiri dari dua macam, yaitu :
a. Layanan yang berupa petunjuk informasi dan yang sejenis yang ditujukan
pada orang-orang yang berkepentingan agar memudahkan mereka dalam
berurusan dengan instansi atau lembaga.
b. Pelayanan berupa reaksi tertulis atau pelaporan, keluhan, pemberian atau penyerahan,
pemberitahuan dan lain sebagainya.
3.
Pelayanan Melalui Perbuatan
Universitas Sumatera Utara
Pelayanan dalam bentuk perbuatan adalah pelayanan yang diberikan dalam bentuk
perbuatan atau hasil perbuatan, bukan sekedar kesanggupan dan penjelasan secara lisan.
Umumnya layanan ini dilakukan oleh petugas-petugas tingkat menengah dan bawah, karena
itu faktor keahlian dan keterampilan pegawai sangat menentukan terhadap hasil perbuatan
dan pekerjaan.
Tujuan utama orang yang berkepentingan dalam layanan itu adalah mendapatkan
pelayanan dalam bentuk perbuatan atau hasil perbuatan, bukan sekedar penjelasan dan
kesanggupan secara lisan.
1.5.2.4. Standar Pelayanan Publik
Setiap penyelenggaraan pelayanan publik harus memiliki standar pelayanan dan
dipublikasikan sebagai jaminan adanya kepastian bagi penerima pelayanan. Standar
pelayanan merupakan ukuran yang dibakukan dalam penyelenggaraan pelayanan publik yang
wajib ditaati oleh pemberi dan penerima pelayanan.
Berdasarkan keputusan Menteri Pendayagunaan Aparatur Negara Nomor 63 tahun
2003 tentang pedoman umum penyelenggaraan pelayanan publik, standar pelayanan
dikembangkan menjadi 14 unsur yang “relevan”, “valid” dan “reliebel”, sebagai unsur
minimal yang harus ada untuk dasar pengukuran indeks kepuasan masyarakat adalah sebagai
berikut :
a. Prosedur pelayanan, yaitu kemudahan tahapan pelayanan yang diberikan kepada
masyarakat dilihat dari sisi kesederhanaan alur pelayanan.
b. Persyaratan pelayanan, yaitu persyaratan teknis dan administrative yang diperlukan
untuk mendapatkan pelayanan sesuai dengan jenis pelayanannya.
c. Kejelasan tugas pelayanan, yaitu keberadaan dan kepastian petugas dalam
memberikan pelayanan (nama, jabatan serta kewenangan dan tanggung
jawab).
Universitas Sumatera Utara
d. Tanggung jawab petugas pelayanan, yaitu kejelasan wewenang dan tanggung jawab
petugas dalam penyelenggaraan pelayanan.
e. Kedisiplinan petugas pelayanan, yaitu kesungguhan petugas dalam memberikan
pelayanan terutama terhadap konsistensi waktu kerja sesuai dengan ketentuan yang
berlaku.
f. Kecepatan petugas pelayanan, yaitu tingkat keahlian dan keterampilan yang dimiliki
petugas dalam memberikan/menyelesaikan pelayanan kepada masyarakat.
g. Keahlian mendapatkan pelayanan, yaitu pelaksanaan pelayanan dengan tidak
membedakan golongan/status masyarakat yang dilayani.
h. Kesopanan dan keramahan petugas, yaitu sikap dan perilaku petugas dapat
memberikan pelayanan kepada masyarakat secara sopan dan ramah serta saling
menghargai.
i. Kepastian jadwal pelayanan, yaitu pelaksanaan waktu pelayanan sesuai
dengan waktu yang ditetapkan.
j. Kepastian biaya pelayanan, yaitu kesesuaian antara biaya yang ditetapkan dengan
biaya yang dibayarkan.
k. Kewajaran biaya pelayanan, yaitu keterjangkauan masyarakat terhadap pembiayaan
yang ditetapkan oleh unit pelayanan.
l. Keamanan pelayanan, yaitu terjaminnya tingkat keamanan lingkungan unit
penyelenggara pelayanan ataupun sarana yang digunakan, sehingga masyarakat
merasa tenang untuk mendapatkan pelayanan terhadap resiko-resiko yang akibatnya
dari pelaksanaan.
m. Sarana dan Prasarana, penyediaan saran dan prasarana pelayanan yang
memadai oleh penyelenggaraan pelayanan publik.
Universitas Sumatera Utara
Sedangkan berdasarkan keputusan Menteri Pendayagunaan Aparatur Negara Dan
Reformasi Birokrasi Nomor 15 tahun 2014 tentang pedoman standar pelayanan, terdapat
beberapa persamaan dalam keputusan Menteri Pendayagunaan Aparatur Negara Nomor 63
tahun 2003 tersebut diatas, dan pada Nomor 15 tahun 2014 ini terdapat beberapa tambahan
sebagai berikut :
a. Identifikasi Persyaratan, yaitu persyaratan pelayanan merupakan suatu
tuntutan yang harus dipenuhi, persyaratan pelayanan ini dapat berupa dokumen atau
barang/hal lain, tergantung kebutuhan masing-masing jenis pelayanan.
b. Identifikasi Prosedur, yaitu tata cara pelayanan yang dibakukan bagi penerima
pelayanan.
c. Identifikasi Waktu, yaitu jangka waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan seluruh
proses pelayanan dari setiap jenis pelayanan.
d. Identifikasi Biaya/Tarif, yaitu biaya adalah ongkos yang dikenakan kepada penerima
layanan dalam mengurus dan/atau memperoleh pelayanan dari penyelenggara yang
besarnya ditetapkan berdasarkan kesepakatan antara penyelenggara masyarakat.
e. Identifikasi Produk Layanan, yaitu hasil pelayanan yang diberikan dan diterima sesuai
dengan ketentuan yang telah ditetapkan, proses identifikasi ini dilakukan untuk setiap
jenis pelayanan.
f. Penanganan Pengelolaan Pengaduan, yaitu organisasi penyelenggara pelayanan wajib
membuat mekanisme pengelolaan pengaduan. Bentuk-bentuk pengelolaan pengaduan
yang banyak digunakan antara lain: penyediaan kotak saran/kotak pengaduan, sms,
portal pengaduan dalam bentuk website, dan penyediaan petugas penerima
pengaduan.
1.5.2.5.Kualitas Pelayanan Publik
Berbicara mengenai kualitas pelayanan publik, berarti berbicara tentang
Universitas Sumatera Utara
bagaimana cara yang harus diperoleh dalam usaha meningkatkan kualitas, dimana dalam hal
ini setiap organisasi atau instansi memiliki cara agar pelayanan yang diberikan kepada publik
dapat dijalakan dengan sebaik mungkin. Pemberian kualitas pelayanan yang baik dari suatu
organisasi atau instansi bersumber dari aktivitas karyawan yang secara langsung menentukan
keberhasilan organisasi. Jadi, apabila karyawan dapat bekerja sebagaimana dengan tujuan
yang telah ditetapkan, maka pelayanan akan dapat diberikan dengan baik kepada publik.
Pengertian kualitas menurut beberapa ahli yang banyak dikenal, antara lain: (Badudu,
2001:781) “Kualitas adalah suatu kondisi dinamis yang berkaitan dengan produk, pelayanan,
orang, proses dan lingkungan yang memenuhi atau melebihi apa yang diharapkan”. Kualitas
pelayanan suatu organisasi dapat digambarkan dengan apakah atau sejauh mana kepuasan
pengguna terhadap pelayanan dan sejauh mana dapat dipertemukan dengan tujuan publik
yang sudah dibuat.
1.5.3. Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN)
1.5.3.1. Definisi Kantor Badan Pertanahan Nasional
Kantor Badan Pertanahan Nasional adalah unit Kerja Badan Pertanahan Nasional di
wilayah kabupaten, Kotamadya, atau wilayah administratif lain yang setingkat, yang
melakukan pendaftaran pertanahan hak atas tanah dan pemeliharaan daftar umum pada tanah.
(Pasal 1 Angka 6 UU Nomor 4 tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta
Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah).
Karena Indonesia merupakan Negara Hukum, maka segala kebijakan yang
menyangkut kehidupan publik diatur dengan berlandaskan hukum oleh para pembuat
kebijakan. Jenis-jenis perundang-undangan di Negara Republik Indonesia (dengan
penyesuaian penyebutan berdasarkan Undang-Undang Nomor 10 tahun 2004 adalah sebagai
berikut.
1. Peraturan perundang-undangan di Tingkat Pusat
Universitas Sumatera Utara
a. Undang-Undang dan Peraturan Pemerintah Pengganti Undnag-Undang.
b. Peraturan Pemerintah.
c. Peraturan Presiden.
d. Peraturan Menteri.
e. Peraturan Kepala Lembaga Pemerintah Non Departemen.
f. Peraturan Direktur Jendral Departemen.
g. Peraturan Badan Hukum Negara.
2. Peraturan Perundang-undangan di Tingkat daerah
a. Peraturan Derah Provinsi.
b. Peraturan/Keputusan Gubernur Kepala Daerah Provinsi.
c. Peraturan Daerah Kabupaten Kota.
d. Peraturan/Keputusan Bupati/Walikota Kepala Daerah Kabupaten/Kota.
1.5.3.2. Tugas Badan Pertanahan Nasional
Adapun tugas Badan Pertanahan Nasional adalah melaksanakan tugas pemerintahan
di bidang Pertanahan secara nasional, regional dan sektoral.
1.5.3.3. Fungsi dan Agenda Kebijakan Kantor Badan Pertanahan Nasional
Fungsi Kantor Badan Pertanahan Nasional dalam menyelenggarakan tugas, Kantor
Badan Pertanahan Nasional mempunyai fungsi sebagai berikut :
1. Penyusunan rencana, program, dan penganggaran dalam rangka pelakasanaan tugas
pertanahan.
2. Pelayanan, perijinan, dan rekomendasi di Bidang Pertanahan.
3. Pelaksanaan survey, pengukuran dan pemetaan dasar, pengukuran, dan pemetaan
bidang, pembukuan tanah.
4. Pelaksanaan pengendalian pertanahan, pengelolaan tanah Negara, peningkatan
partisipasi dan pemberdayaan masyarakat.
Universitas Sumatera Utara
5. Pembinaan dan pelayanan administrasi umum dibidang Pertanahan.
6. Pengaturan dan penetapan hak-hak atas tanah.
Kantor
Pertanahan
yang
sebagaimana
dimaksud
sebagai
instansi
vertikal
dari Badan Pertanahan Nasional (BPN) menurut Badan Pertanahan Nasional Republik
Indonesia memiliki agenda kebijakan yaitu :
1. Membangun kepercayaan masyarakat pada Badan Pertanahan Nasional.
2. Meningkatkan pelayanan dan pelaksanaan pendaftaran, serta sertifikasi tanah
secara menyeluruh diseluruh Indonesia.
3. Memastikan penguatan hak-hak rakyat atas tanah (land tenureship).
1.5.4. Peralihan Jual Beli Hak Milik Atas Tanah
1.5.4.1. Pengertian Peralihan Hak Milik Atas Tanah
Peralihan Hak Milik atas Tanah diatur dalam Pasal 20 ayat (2) UUPA, yaitu Hak
Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Peralihan Hak Atas Tanah merupakan
suatu proses pemindahan hak atas tanah dari Pihak Pertama (Penjual) kepada Pihak Kedua
(Pembeli), dengan syarat dan ketentuan yang berlaku.
Peralihan hak baru terjadi setelah adanya penyerahan (levering) dari pihak penjual
kepada pihak pembeli (Pasal 1459 KUHP Perdata). Terhadap hak kebendaan untuk barang
tak bergerak penyerahannya dilakukan dengan balik nama dihadapan pegawai kadaster atau
pegawai penyimpanan hipotik. Seseuai dengan sifat obligator tadi, maka penyerahan terjadi
apabila harga yang diperjanjikan telah dibayar lunas oleh pembeli.
1.5.4.2. Pengertian Jual Beli
Sebelum berlakunya UUPA, yaitu : UU No. 5. Tahun 1960, di Indonesia, telah
dikenal 2 (dua) ketentuan UU berkenaan dengan hukum pertanahan, yakni kitab UU Hukum
Perdata dan Hukum Adat (dengan berpedoman kepada ketentuan-ketentuan hukum tersebut.
Sesuai dengan bunyi ketentuan Pasal 1457 KUH Perdata, bahwa jual beli
Universitas Sumatera Utara
adalah suatu perjanjian dengan mana pihak penjual mengikatkan dirinya untuk menyerahkan
suatu kebendaan kepada pembeli dan membayar dengan harga yang telah diperjanjikan, pada
pengertian jual beli menurut KUH Perdata tersebut diatas, tidak dipersoalkan objek yang
diperjual belikan, namun dengan demikian dikarenakan jual beli itu adalah suatu perjanjian,
maka berlakulah ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata didalamnya. Menurut ketentuan dari
pasal ini, bahwa objek yang diperjanjikan harus ditentukan jenisnya untuk mana kemudian
dicantumkan didalam perjanjian.
Hal ini juga ditegaskan dalam Pasal 1458 KUH Perdata, yang antara lain
menyebut, bahwa jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak yang
pada saat mereka mencapai kata sepakat mengenai objek yang diperjanjikan dan harganya,
walaupun hak atas tanah belum diserahkan dan harganya belum dibayar atau telah dibayar
sebahagian saja.
Menurut Soerjono Soekanto dalam hukum adat Indonesia (1983 : 120), jual beli tanah
adalah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai. Terang
berarti, bahwa perbuatan pemindahan hak tersebut harus dilakukan dihadapan pihak yang
berwenang seperti Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), atau jika tanah adat harus dilakukan
dihadapan kepala adat yang berperan sebagai Pejabat yang menanggung keteraturan, dan
sahnya perbuatan pemindahan hak itu. Dengan tunai maksudnya ialah, bahwa perbuatan
pemindahan hak dan pembayaran atas tanah tersebut dilakukan secara kontan atau sebagian
sesuai dengan perjanjian.
Dengan telah terjadinya jual beli sedemikian itu, tidaklah berarti bahwa haknya
sipenjual atas objek perjanjian beralih dengan sendirinya kepada sipembeli. Pengertian jual
beli menurut Hukum Adat Indonesia, seperti diketahui bahwa ketentuan Hukum Adat
sebagian besar adalah tidak tertulis, demikian jugalah terhadap pengertian jual beli ini.
Universitas Sumatera Utara
Peralihan hak baru terjadi setelah adanya penyerahan (levering) dari piihak Penjual
kepada pihak Pembeli (Pasal 1459 KUH Perdata). Terhadap hak kebendaan untuk barang
tidak bergerak penyerahannya dilakukan dengan balik nama dihadapan pejabat yang
berwenang seperti Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah, sesuai dengan sifat obligator
tadi, maka penyerahan terjadi apabila harga yang diperjanjikan telah dibayar lunas oleh
pembeli.
Dalam pasal 26 UUPA, peralihan hak milik melalui jual beli hanya bisa
dilakukan dimana pembelinya Warga Negara Indonesia (WNI).
1.5.4.3. Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Menurut Undang-Undang Nomor 30 tahun 2004, tentang Jabatan Notaris dalam Pasal
1 (satu), disebutkan pengertian Notaris adalah Pejabat umum yang berwenang membuat akta
otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang ini.
Menurut Peraturan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia RI Nomor: M.01HT.03.01 tahun 2006, tentang Syarat dan Tata Cara Pengangkatan dan Pemindahan, dan
Pemberhentian Notaris dalam Pasal 1 ayat (1), yang dimaksud dengan Notaris adalah pejabat
umum yang berwenang membuat akta otentik dan kewenangan lainnya.
Notaris adalah pejabat umum maksudnya adalah seseorang yang diangkat, diberi
wewenangdan kewajiban oleh Negara untuk melayani publik dalam hal tertentu.
Notaris merupakan merupakan pejabat publik yang menjalankan profesi dalam
pelayanan hukum kepada masyarakat, guna memberi perlindungan dan jaminan hukum demi
tercapainya kepastian hukum dalam masyarakat. Pejabat umum adalah orang yang
menjalankan sebagian fungsi publik negara, yang khususnya dibidang hukum Perdata.
Sedangkan yang dimaksud dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ialah,
pejabat yang berfungsi membuat akta yang bermaksud memindahkan tanah, memberikan hak
baru atau membebankan hak atas tanah.
Universitas Sumatera Utara
Menurut Effendi Perangin dalam Hukum Agraria Indonesia (1994 : 3),
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah pejabat yang berwenang membuat
akta daripada perjanjian-perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah,
menggadaikan tanah atau meminjamkan uang dengan hak atas tanah sebagai
tanggungan.
Pengertian Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) lebih ditegaskan lagi dalam UndangUndang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang
berkaitan dengan tanah dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran
tanah yang menggantikan Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 yaitu Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) sebagai pejabat umum yang berwenang membuat akta pemindahan hak
atas tanah, pembebanan hak atas tanah dan akta-akta lain yang diatur dengan peratuuran
perundang-undangan yang berlaku dan membantu Kepala Kantor Badan Pertanahan Nasional
dalam melaksanakan pendaftaran tanah dengan membuat akta-akta yang akan dijadikan dasar
pendaftaran, perubahan data pendaftaran tanah.
Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 37/1998, tanggal 5 Maret
1998, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) terdiri dari PPAT, PPAT sementara
dan PPAT Khusus, dikemukakan bahwa :
a. PPAT adalah : pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat
akta-akta otentik mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan
Rumah Susun, biasanya jabatan ini dirangkap juga oleh Notaris.
b. PPAT Sementara adalah : Pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk
melaksanakan tugas PPAT dengan membuat Akta PPAT di daerah yang belum cukup
terdapat PPAT.
c. PPAT Khusus adalah : Pejabat Badan Pertanahan Nasional yang ditunjuk
Universitas Sumatera Utara
karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT
tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas pemerintah tertentu.
1.5.4.4. Pengertian Hak Milik Atas Tanah
Hak milik merupakan hak atas tanah yang terkuat, terpenuh, dan bersifat turun
temurun serta merupakan induk dari hak-hak lain dengan jangka waktu yang tidak terbatas.
Hak Milik bisa dialihkan, dijaminkan, dan diwariskan. Dalam penulisan ini Hak Milik yang
maksud adalah berbentuk Sertipikat Hak Milik.
Menurut pasal 20 ayat (1) UUPA adalah hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh
yang dapat dipunyai orang atas tanah. Turun temurun: maksudnya Hak Milik atas Tanah
dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya meninggal
dunia, maka Hak Milinya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat
sebagai subjek Hak Milik. Terkuat maksudnya: Hak Milik atas tanah lebih kuat bila
dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, tidak mempunyai batas waktu tertentu, mudah
dipertahankan dari gangguan pihak lain, dan tidak mudah hapus. Terpenuh: Hak Milik atas
Tanah memberi wewenang kepada pemiliknya paling luas bila dibandingkan dengan hak atas
tanah yang lain, dapat menjadi induk bagi hak atas tanah yang lain, tidak berinduk kepada
hak atas tanah yang lain, dan penggunaan tanahnya lebih luas bila dibandingkan dengan hak
atas tanah yang lain.
Menurut pasal 50 KUH Perdata, Hak Milik adalah hak untuk menikmati suatu benda
itu dengan sebebas-bebasnya, asal tidak dipergunakan bertentangan dengan Undang-Undang
atau Peraturan Umum yang diadakan oleh kekuasaan yang mempunyai wewenang untuk itu
dan asal tidak menimbulkan gangguan
terhadap hak-hak orang lain.
Kesemuanya itu dengan tidak mengurangi kemungkinan adanya pencabutan hak itu
untuk kepentingan umum, dengan adanya pembayaran
Universitas Sumatera Utara
pengganti kerugian yang layak dan menurut ketentuan Undang-Undang.
1.5.4.5. Pendaftaran dan Penerbitan Hak Milik Atas Tanah
Sertipikat hak atas tanah sebagai produk akhir dari pendaftaran tanah yang
diperintahkan oleh hukum, yakni Undang-Undang Pokok Agraria dan Peraturan
pemerintahNomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah telah mengikat bagi para pejabat
Badan Pertanahan Nasional untuk menerbitkan sertipikat sebagai alat pembuktian yang kuat
atas pemilikan tanah.
Sejak berlakunya PP Nomor 10 tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, jual beli
dilakukan oleh para pihak dihadapan PPAT yang bertugas membuat aktanya. Dengan
dilakukannya jual beli dihadapan PPAT, dipenuhi syarat terang (bukan perbuatan hukum
yang gelap/yang dilakukan secara sembunyi-sembunyi). Akta Jual Beli yang ditandatangani
para pihak membuktikan telah terjadi pemindahan hak dari penjual kepada pembelinya
dengan disertai pembayaran harganya, telah memenuhi syarat tunai dan menunjukan bahwa
secara nyata atau riil perbuatan hukum jual beli yang bersangkutan telah dilaksanakan.
Demikian juga menurut PP Nomor 24 tahun 1997 (Pasal 3 ayat 1), menghendaki
perjanjian jual beli tanah harus dibuat dalam bentuk akta autentik yang dibuat dihadapan para
pejabat yang bewenang, yakni PPAT.
Jadi, menurut PP Nomor 24 tahun 1997 pendaftaran jual beli itu hanya dapat
dilakukan dengan Akta PPAT sebagai buktinya. Orang yang melakukan jual beli tanpa
dibuktikan dengan Akta PPAT tidak akan dapat memperoleh sertipikat.
Setelah PPAT membuat akta autentik dan telah ditandatangani oleh kedua pihak,
dan setelah penjual, pembeli tersebut memenuhi persyaratan, maka PPAT tersebut melakukan
pendaftaran atas tanah tersebut melalui Kantor Badan Pertanahan Nasional dengan syarat dan
ketentuan yang ditetapkan oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional setempat.
Universitas Sumatera Utara
Kemudian Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) tersebutlah yang memproses
Pendaftaran dan Peralihan Hak tersebut, dan setelah selesai diproses dalam jangka waktu
kurang lebih 2 (dua) bulan berkas tersebut diterima oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional,
maka setelah selesai terbitlah sertipikat atas nama pembeli yang baru tadi. Dan sertipikat itu
telah resmi menjadi hak milik pembeli sepenuhnya.
1.6.
Definisi Konsep
Konsep adalah istilah atau definisi yang digunakan untuk menggambarkan secara
abstrak kejadian, keadaan, kelompok, atau individu yang menjadi pusat ilmu sosial. Dengan
konsep peneliti melakukan abstraksi dan menyederhanakan pemikirannya melalui
penggunaan satu istilah untuk beberapa kejadian (event) yang berkaitan satu dengan yang
lainnya. Adapun yang menjadi definisi konsep dalam penelitian ini adalah :
1. Pelayanan Administrasi: hasil pelayanan yang secara kualitas dan kuantitas yang
diberikan oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional dalam melaksanakan tugasnya
sesuai dengan tanggung jawab yang diberikan
kepadanya dalam hal pelayanan publik.
2. Proses Peralihan Jual Beli Hak Atas Tanah dan pendaftaran Hak Milik atas Tanah
dalam bentuk Sertipikat Hak Milik: pelaksanaan kewenangan pemerintah yang
dilimpahkan untuk melaksanakan kegiatan Pemerintah dalam hal pemindahan nama
dan pendaftaran hak atas tanah sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
3. Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN), yaitu menyusun rencana, menyusun
program, dan penganggaran dalam rangka pelaksanaan tugas pertanahan, pelayanan
perijinan,
pelaksanaan
survey,
pengukuran,
pemetaan
dasar,
pelaksanaan
pengendalian pertanahan.
Universitas Sumatera Utara
4. Fungsi Notaris dan PPAT, fungsi dari Notaris/PPAT untuk membuat akta autentik
sebagai syarat untuk melakukan pendaftaran Hak Milik Atas Tanah pada Kantor
Badan Pertanahan Nasional.
5. Pelayanan Administrasi Kantor Badan Pertanahan Nasional Dalam Menyelesaikan
Proses Peralihan Jual Beli Hak Milik Atas Tanah berdasarkan keputusan Menteri
Pendayagunaan Aparatur Negara Dan Reformasi Birokrasi Nomor 15 tahun 2014
tentang pedoman standar pelayanan, terdapat beberapa persamaan dalam keputusan
Menteri Pendayagunaan Aparatur Negara Nomor 63 tahun 2003 tersebut diatas, dan
pada Nomor 15 tahun 2014 ini terdapat beberapa tambahan sebagai berikut:
a. Identifikasi Persyaratan, yaitu persyaratan pelayanan merupakan suatu tuntutan
yang harus dipenuhi, persyaratan pelayanan ini dapat berupa dokumen atau
barang/hal lain, tergantung kebutuhan masing-masing jenis pelayanan.
b. Identifikasi Prosedur, yaitu tata cara pelayanan yang dibakukan bagi penerima
pelayanan.
c. Identifikasi Waktu, yaitu jangka waktu yang diperlukan untuk
menyelesaikan seluruh proses pelayanan dari setiap jenis pelayanan.
d. Identifikasi Biaya/Tarif, yaitu biaya adalah ongkos yang dikenakan kepada
penerima layanan dalam mengurus dan/atau memperoleh pelayanan dari
penyelenggara yang besarnya ditetapkan berdasarkan kesepakatan antara
penyelenggara masyarakat.
e. Hambatan atau kendala yaitu halangan atau rintangan yang dihadapi yang bersifat
menghalangi dan mencegah dalam pencapaian sasaran yang ingin dicapai.
1.7.
Sistematika Penulisan
BAB I : PENDAHULUAN
Universitas Sumatera Utara
Yaitu sebagai awal penulisan yang berisikan : Latar belakang masalah, perumusan
masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, kerangka teori, hipotesis, definisi
konsep, dan sistematika penulisan.
BAB II : METODE PENLITIAN
Yaitu teknik penelitian yang digunakan. Bab ini terdiri atas : bentuk
penelitian, populasi dan sample, teknik pengumpulan data, teknik
penentuan skor dan teknik analisis data.
BAB III : GAMBARAN UMUM LOKASI PENELITIAN
Yaitu memuat gambaran sejarah lokasi penelitian dan struktur organisasi.
BAB IV : PENYAJIAN DAN PENELITIAN
Penyajian data yang diperoleh secara sistematis.
BAB V : ANALISIS DATA
Data yang telah diperoleh kemudian dianalisis sesuai dengan teknik analisis yang
telah ditetapkan serta menguji hipotesis yang dikemukakan.
BAB VI : PENUTUP
Bab ini berisi kesimpulan dan saran dari hasil penelitian yang telah dilakukan.
Universitas Sumatera Utara
PENDAHULUAN
1.1.
Latar Belakang
Tanah merupakan kebutuhan hidup manusia yang sangat mendasar. Manusia hidup
serta melakukan aktivitas diatas tanah, sehingga setiap saat manusia selalu berhubungan
dengan tanah, dapat dikatakan hampir semua kegiatan hidup manusia baik secara langsung
maupun tidak langsung selalu memerlukan tanah, dan yang pada akhirnya tanah pula tempat
orang dikebumikan setelah meninggal dunia sebagai tempat peristirahatan terakhir.
Begitu pentingnya tanah bagi kehidupan manusia, maka setiap orang akan selalu
berusaha memiliki dan menguasainya. Masalah tanah erat sekali hubungannya dengan
manusia sebagai pemenuhan kebutuhannya demi kelangsungan hidupnya, demikian juga
dalam interaksinya. Manusia sebagai anggota masyarakat dengan pemerintah sebagai
penguasa tertinggi dalam negara sekaligus penggerak untuk terwujudnya pembangunan demi
untuk peningkatan taraf hidup dari masyarakat.
Hukum tanah di Indonesia didasarkan pada Hukum Adat. Hal ini terdapat dalam Pasal
5 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), yang berbunyi: “ Hukum Agraria yang berlaku
atas bumi, Air dan Ruang Angkasa ialah hukum Adat, sepanjang tidak bertentangan dengan
dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa, dengan
sosialisme, Indonesia serta dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam UndangUndang ini dan dengan peraturan-peraturan lainnya, segala sesuatu dengan mengindahkan
unsur-unsur yang berdasarkan pada hukum Agama. Dengan semakin meningkatnya kegiatan
pembangunan kebutuhan akan tanah untuk kegiatan usaha maka semakin meningkat pula
pada kebutuhan akan dukungan berupa jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan.
Dengan meningkatnya kebutuhan masyarakat akan tanah, akan mendorong
meningkatnya kegiatan jual beli tanah sebagai salah satu bentuk proses peralihan hak atas
Universitas Sumatera Utara
tanah. Disadari atau tidak, tanah sebagai benda yang bersifat “permanen” (tidak dapat
bertambah) banyak menimbulkan masalah jika dihubungkan dengan pertumbuhan penduduk
yang terus meningkat. Tanah adalah termasuk kebutuhan primer, setelah sandang atau
pangan. Seiring perkembangan zaman, cara pandang masyarakat terhadap nilai tanah
perlahan mulai berubah. Dulu tanah hanya dinilai sebagai faktor penunjang aktivitas
pertanian saja, tapi saat ini sudah dilihat dengan cara pandang yang lebih strategis, yaitu aset
penting dalam sebuah industrialisasi.
Disamping sebagai tempat pemukiman, sumber penghidupan manusia dan
persemayaman terakhir, tanah pada hakikatnya juga merupakan salah satu modal pokok bagi
bangsa Indonesia dalam pencapaian tujuan-tujuan Negara. Tanah adalah suatu unsur yang
utama dalam pembangunan menuju terbentuknya masyarakat adil dan makmur berdasarkan
Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. Dalam penjelasan Undang-Undang Dasar Negara
Republik Indonesia Tahun 1945 (UUD 1945) secara tegas mengatakan bahwa Negara
Iindonesia berdasarkan asas hukum (Rechtsstaat), tidak berdasarkan kekuasaan belaka
(Machststaat), hal ini ditegaskan dalam pasal 1 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945
amandemen ke tiga (3), yang berbunyi “ Negara Indonesia Adalah Negara Hukum”.
Pemerintahan yang kuat adalah pemerintahan yang mendapat dukungan penuh dari
rakyatnya. Dalam hal ini, rakyat berperan penting dalam rangka melanggengkan kekuasaan
pemerintah. Oleh karena itu sebagai wujud rasa terima kasih atas dukungan rakyat tersebut,
sudah sepantasnyalah pemerintah (melalui aparat birokrat) memberikan pelayanan dengan
sebaik-baiknya kepada masyarakat/publik. Pelayanan yang diwujudkan adalah pelayanan
yang berorientasi pada rakyat. Salah satu tugas pokok pemerintah yang terpenting adalah
memberikan pelayanan umum kepada masyarakat. Oleh karena itu, organisasi pemerintah
sering pula disebut Pelayanan Masyarakat (Public Servant).
Universitas Sumatera Utara
Maka dari itu, menyadari berapa pentingnya tanah bagi hidup dan kehidupan manusia,
dan Indonesia sebagai Negara agraris, maka dalam penyusunan Undang-Undang Dasar 1945
mencantumkan peranan tanah bagi bangsa Indonesia, sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 33
ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 yang berbunyi bahwa “ Bumi dan air dan kekayaan
alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan sebesar-besarnya
untuk kemakmuran rakyat ”. Berdasarkan pada ketentuan Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang
Dasar 1945 tersebut, maka pada tanggal 24 September 1960 telah dikeluarkan hukum yang
mengatur tentang pertanahan, yaitu Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960, tentang Dasar
Pokok-Pokok Agraria (UUPA), yang sampai saat ini masih digunakan sebagai landasan
hukum dalam proses pertanahan di Indonesia.
Dalam rangka meningkatkan pelayanan di bidang pertanahan juga
dicantumkan dalam Undang-Undang Dasar Nomor 32 tahun 2004, Undang-Undang Nomor
12 tahun 2008, tentang Pemerintahan Daerah Pasal 14 ayat (1) huruf (K), yang mengatakan
bahwa pelayanan pertanahan merupakan urusan wajib yang menjadi kewenangan pemerintah
daerah merupakan urusan berskala Kabupaten/Kota, yang menjadi tugas dan wewenang
Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) melalui instansi vertikalnya di daerah yaitu yang
disebut dengan Kantor Badan Pertanahan.
Menurut R.Van Dijk, dalam Pengantar Hukum Adat Indonesia (1979 : 66), pengertian
jual beli dapat diartikan, penjualan tanah atau perpindahan tanah untuk selama-lamanya
dengan menerima sejumlah uang (uang pembelian) yang dibayarkan dengan tunai. Dengan
pembayaran dan perpindahan itu sipembeli memperoleh hak milik penuh atas tanah itu,
penjualan demikian dimanapun juga dilakukan dihadapan Para pembesar dan biasanya segala
syarat-syarat (izin pengelolaan, akta pembelian itu memang ada, tanda pembayaran pajak
tanah dan sebagainya), itu semuanya diserahkan kepada pembelinya.
Universitas Sumatera Utara
Kemudian menurut Hukum Perdata disebutkan bahwa jual beli tanah adalah suatu
perjanjian dengan mana penjual mengikatkan dirinya (artinya berjanji) untuk menyerahkan
hak atas tanah yang bersangkutan kepada pembeli yang mengikatkan dirinya untuk
membayar kepada penjual dengan harga yang telah disepakatinya, maka berlakulah ketentuan
Pasal 1320 KUH Perdata didalamnya. Menurut ketentuan dari pasal ini, bahwa objek yang
diperjanjikan harus ditentukan jenisnya untuk mana kemudian dicantumkan didalam
perjanjian.
Hal ini juga ditegaskan dalam Pasal 1458 KUH Perdata, yang antara lain
menyebut, bahwa jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak yang pada saat
mereka mencapai kata sepakat mengenai objek yang diperjanjikan dan harganya, walaupun
hak atas tanah belum diserahkan dan harganya belum dibayar
atau telah dibayar sebahagian saja.
Semenjak dikeluarkannya UUPA, maka pengertian jual beli tanah bukan lagi suatu
perjanjian seperti yang disebutka diatas, melainkan perbuatan hukum pemindahan hak untuk
selama-lamanya yang bersifat tunai dan kemudian selanjutnya diatur dalam Peraturan
Pelaksanaan dari UUPA yaitu PP No. 10 tahun 1961 yang telah diperbaruhi dengan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 tahun 1997, tentang Pendaftaran Tanah, yang menentukan bahwa jual
beli tanah harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Jadi jual beli Hak atas Tanah harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT). Hal demikian sebagai bukti bahwa telah terjadi jual beli sesuatu hak atas tanah dan
selanjutnya Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) membuat Akta Jual Beli tersebut yang
kemudian diikuti dengan pendaftarannya pada Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN)
setempat sesuai dengan lokasi tanah. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) mempunyai
kekuatan hukum yang pasti.
Universitas Sumatera Utara
Bertitik dari tolak dari uraian diatas maka merupakan hal menarik bagi peneliti untuk
mengangkat menjadi suatu bahan penelitian dengan judul “Pelayanan Administrasi Kantor
Badan Pertanahan Nasional Dalam Menyelesaikan Proses Peralihan Jual Beli Hak Milik
Atas Tanah (Studi Pada Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota Binjai)”.
1.2.
Rumusan Masalah
Bertolak dari latar belakang masalah diatas maka dapat dirumuskan
permasalahan pokok dalam penelitian ini, yaitu:
1. Bagaimana Pelayanan Administrasi yang diberikan Kantor Badan Pertanahan
Nasional Kota Binjai kepada masyarakat dalam menyelesaikan Proses Peralihan
Jual Beli Hak Milik Atas Tanah?
2. Apa Masalah-masalah yang dihadapi oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota
Binjai dalam menyelesaikan Proses Perlihan Jual Beli Hak Milik Atas Tanah dan
bagaimana cara mereka menyelesaikan msalah-masalah tersebut?
1.3.
Tujuan Penelitian
Adapun yang menjadi tujuan dari penelitian ini adalah :
1. Mengetahui bagaimana Pelayanan Administrasi Kantor Badan Pertanahan Nasional
Kota Binjai dalam menyelesaikan proses Peralihan Jual Beli Hak Milik Atas Tanah.
2. Mengetahui masalah yang dihadapi Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota Binjai
dalam menyelesaikan Proses Peralihan Jual Beli Hak Milik Atas tanah.
3. Mengetahui bagaimana Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota Binjai
menyelesaikan masalah-masalah yang dihadapi pada saat proses Peralihan Jual Beli
Hak Milik Atas Tanah dan apa saja yang dilakukan di Kantor Badan Pertanahan
Nasional tersebut untuk menyelesaikan masalah-masalah yang ada tersebut.
4. Untuk menambah pengetahuan bagi penulis apakah konsumen merasa puas dengan
dengan pelayanan yang diberikan Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota Binjai.
Universitas Sumatera Utara
1.4.
Manfaat Penelitian
Adapun manfaat yang ingin dicapai oleh penulis adalah :
1. Manfaat secara ilmiah
Penelitian ini bermanfaat bagi peneliti dalam mengembangkan kemampuan untuk
menulis karya ilmiah dan menambah pengetahuan ilmiah tentang studi Administrasi
Negara dalam kaitannya dengan peningkatan pelayanan publik dalam hal
administrasi pertanahan khususnya pengetahuan mengenai proses peralihan jual beli
hak milik atas tanah.
2. Manfaat secara praktis
Secara praktis penelitiuan ini dapat menjadi masukan bagi masyarakat dan
pemerintah serta lembaga-lembaga lain yang terkait, yang membutuhkan acuan
dalam peningkatan pelayanan publik khususnya Administrasi Negara.
3. Manfaat secara akademis
Sebagai satu tahapan untuk melatih dan mengembangkan kemampuan berfikir dan
menuangkannya
dalam
bentuk
karya
ilmiah
dan
sebagai
syarat
untuk
menyelesaikan studi Strata-1 di Departemen Ilmu Administrasi Negara Fakultas
Ilmu Sosial dan Ilmu Politik Universitas Sumatera Utara.
1.5.
Kerangka Teori
1.5.1.
Administrasi
1.5.1.1. Pengertian Administrasi
Administrasi pada intinya melingkupi seluruh kegiatan dari pengaturan hingga
pengurusan sekelompok orang yang memiliki diferensiasi pekerjaan untuk mencapai suatu
tujuan bersama. Administrasi dapat berjalan dengan satu atau banyak orang terlibat
didalamnya.
Universitas Sumatera Utara
Sebagian besar literatur menggunakan istilah administrasi perkantoran dan
manajemen perkantoran untuk menyebut administrasi.
Secara etimologis perkataan Indonesia administrasi yang bahasa Inggrisnya
Administration, berasal dari kata Latin, yaitu :
Ad + ministrate dan Administratio, Ad
ministrate yang berarti melayani, memenuhi atau membantu, The Liang Gie (1977).
Pengertian administrasi dalam arti yang sempit bahkan pengertian seharihari, maka administrasi artinya adalah tata usaha. Jadi administrasi pada hakikatnya adalah
usaha untuk membantu, usaha untuk menolong, usaha untuk memimpin atau mengarahkan
semua kegiatan dalam pencapaian tujuan yang telah ditentukan.
1.5.1.2. Pengertian Administrasi Negara
Utrech dengan teori residunya menyatakan bahwa administrasi Negara adalah badan
eksekutif yang pada dasarnya menjalankan sebagian tugas-tugas yang tidak menjadi tugas
legislatif dan yudikatif, seperti yang diutarakan oleh montesqiue.
Sedangkan teori dwipraja dari Donner merupakan teori yang lebih modern. Menurut
Donner, Administrasi Negara dalam menjalankan pemerintahan dilakukan dalam dua bidang
yang berbeda, yaitu bidang pertama adalah menentukan tujuan Negara yang disebut sebagai
tugas politik yang merupakan tugas dari lembaga tertinggi Negara. Bidang kedua adalah
bidang yang mewujudkan atau menjalankan tugas yang telah digariskan oleh mereka yang
bertugas dalam tugas politik atau mewujudkan tugas politik. Bidang kedua ini dijalankan oleh
lembaga dibawah lembaga tertinggi Negara, dalam hal ini adalah lembaga eksekutif.
1.5.1.3. Pentingnya Ilmu Administrasi Negara
Perkembangan kehidupan masyarakat semakin hari semakin bertambah. Hal ini
sejalan dengan perkembangan ilmu pengetahuan dan teknologi. Manusia sebagai salah satu
anggota masyarakat, kebutuhannya pun semakin bertambah. Kebutuhan yang bertambah ini
akan membawa persoalan pemenuhannya.
Universitas Sumatera Utara
Sebagian besar persoalan administrasi Negara adalah bersumber dari persoalan
masyarakat. Administrasi Negara merupakan suatu sistem yang menjawab persoalanpersoalan masyarakat etrsebut.
Gerald E. Caiden, dalam Public Administration, 2nd Ed, (1982:1), menyatakan bahwa
disiplin administrasi negara ini pada hakekatnya adalah suatu disiplin yang menanggapi
masalah-masalah pelaksanaan persoalan-persoalan masyarakat (public affairs), dan
management dari usaha-usaha masyarakat (public business).
1.5.1.4. Latar Belakang Sejarah Perkembangan Ilmu Administrasi Negara
Administrasi Negara sebenarnya sudah ada semenjak dahulu kala, seperti yang
disinggung di muka. Ia akan timbul dalam suatu masyarakat yang terorganisasi. Administrasi
Negara modern yang dikenal sekarang ini adalah produk dari suatu masyarakat feudal yang
tumbuh subur di Negara-negara Eropa. Negara-negara didaratan Eropa yang kesemuanya
dikuasai oleh kaum feudal, bangsawan, dan kaum ningrat, kerajaan berusaha untuk
mngokohkan sistem pemerintahannya.
Perkembangan masyarakat membawa tuntutan-tuntutan masyarakat pun meningkat.
Tuntutan-tuntutan ini membutuhkan jawabannya. Jika jawabannya tidak sepadan dengan
perkembangan tersebut, maka terdapat ketidakpuasan.
Administrasi Negara haruslah mampu menjawab tuntutan-tuntutan masyarakat yang
senantiasa berkembang tersebut. Sehingga ketidakpuasan masyarakat dapat diperkecil dan
dipersempit jaraknya.
1.5.2. Pelayanan Publik
1.5.2.1. Pengertian Pelayanan Publik
Sadar atau tidak, setiap warga Negara selalu berhubungan dengan aktivitas birokrasi
pemerintahan. Maka keberadaan birokrasi pemerintahan menjadi suatu conditio sine quanon
yang tidak bisa ditawar-tawar lagi, dan ia akan selalu menentukan aktivitas mereka.
Universitas Sumatera Utara
Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia (Sinambela dalam Reformasi Pelayanan
Publik tahun 2006:4) dijelaskan pelayanan sebagai hal, cara atau hasil pekerjaan melayani.
Pelayanan publik juga dapat diartikan pengabdian serta pelayanan kepada masyarakat berupa
usaha yang dijalankan dan pelayanan itu diberikan dengan memegang teguh syarat-syarat
efisiensi, efektivitas, ekonomis serta manajemen yang baik dalam pelayanan kepada
masyarakat dengan baik dan memuaskan (Lukman, dalam Manajemen Pelayanan tahun
2006:82).
Dalam Ilmu Politik dan Administrasi Negara, pelayanan pelayanan publik
merupakan istilah yang menggambarkan bentuk dan jenis pelayanan pemerintah kepada
rakyat atas kepentingan umum.
Hakikat pemerintahan adalah pelayanan kepada rakyat. Pelayanan publik
(public sevice) oleh birokrasi merupakan salah satu perwujudan dari fungsi
aparatur negara sebagai abdi masyarakat disamping umum atau sebagai abdi negara.
Menurut Kotler dalam Sempara Lukman manajemen kualitas pelayanan, (2000 : 8),
pelayanan adalah setiap kegiatan yang menguntungkan dalam suatu kumpulan atau kesatuan,
dan menawarkan kepuasan meskipun hasilnya tidak terikat pada suatu produk secara fisik.
Sedangkan melayani adalah menyuguhi (orang) dengan makanan atau minuman, menerima,
mengiyakan, dan menggunakan.
Dari beberapa pengertian dan uraian diatas, dapat dilihat bahwa pelayanan publik
dilaksanakan oleh pemerintah, dalam arti barang, dan jasa publik adalah tanggung jawab
pemerintah melalui instansi-instansi dari pusat sampai ke daerah untuk memenuhi kebutuhan
masyarakat dan untuk pelaksanaan peraturan tertentu. Pelayanan publik berupa barang atau
jasa yang tidak berorientasi profit, artinya pelayanan publik bukan untuk meningkatkan
margin keuntungan, tetapi untuk kepuasan masyarakat, dilaksanakan dengan biaya terendah
Universitas Sumatera Utara
supaya dapat dijangkau oleh golongan paling tidak mampu. Karena itu perlu diingat bahwa
pelayanan publik harus dapat dinikmati oleh masyarakat secara keseluruhan.
Gaya manajemen yang terlalu berorientasi pada tugas juga membawa pengaruh tidak
terpacunya pegawai kepada hasil dan kualitas pelayanan umum. Formalitas dalam rincian
tugas-tugas organisasi menuntut uniformitas dan keseragaman yang tinggi.
Sementara itu, kelambanan pelayanan umum tidak hanya disebabkan oleh kurang
baiknya cara pelayanan ditingkat bawah. Ternyata masih banyak faktor yang mempengaruhi
begitu buruknya tata kerja dalam birokrasi. Sikap pandang organisasi birokrasi pemerintahan
kita, misalnya, terlalu berorintasi kepada kegiatan (activity), dan pertanggungjawaban formal
(formal accountability).
Penekanan kepada hasil (product) atau kualitas pelayanan (service quality) sangatlah
kurang, sehingga lambat laun pekerjaan-pekerjaan dalam organisasi menjadi kurang
menantang dan kurang menggairahkan.
Kecenderungan lain yang melekat di dalam birokrasi adalah kurang diperhatikannya
asas keterjangkauan dan pemerataan. Hambatan-hambatan diatas tidak lepas dari sistem dan
mekanisme kerja yang diterapkan dalam birokrasi pemerintahan kita. Keharusan untuk
mencapai target waktu seringkali mengorbankan cara kerja serta tujuan akhirnya.
1.5.2.2. Makna dan Tujuan Pelayanan
Pada dasarnya pelayanan merupakan usaha apa saja yang mempertinggi kepuasan
pelanggan. Dukungan kepada pelanggan dapat bermakna sebagai suatu bentuk pelayanan
yang memberikan kepuasan bagi pelanggan, selalu dekat dengan pelanggannya, sehingga
kesan yang menyenangkan senantiasa diingat oleh pelanggannya.
Tujuan pelayanan publik (Dadang Juliantara, 2005:10) adalah memuaskan
sesuai dengan keinginan masyarakat/pelanggan pada umumnya. Untuk mencapai hal ini
diperlukan kualitas pelayanan yang sesuai dengan kebutuhan dan keinginan masyarakat.
Universitas Sumatera Utara
Kualitas atau mutu pelayanan adalah kesesuaian antara harapan dan keinginan dengan
kenyataan.
Hakekat pelayanan publik adalah memberikan pelayanan prima kepada
masyarakat yang merupakn perwujudan kewajiban aparatur pemerintah sebagai
abdi masyarakat.
Aspek-aspek pelayanan publik (Dadang Juliantara, 2005:11), yaitu :
a. Transparan
Bersifat terbuka, mudah dan dapat di akses oleh semua pihak yang membutuhkan dan
disediakan secara memadai serta mudah dimengerti.
b. Akuntabilitas
Dapat mempertanggung jawabkan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan.
c. Kondisional
Sesuai dengan kondisi dan kemampuan pemberi dan penerima pelayanan dengan tetap
memperhatikan aspirasi, kebutuhan dan harapan masyarakat.
d. Kesamaan Hak
Tidak diskriminasi dalam arti tidak membedakan suku, ras, agama, golongan, gender
dan status luar negri.
1.5.2.3. Bentuk-Bentuk Pelayanan Publik
Adapun kegiatan pelayanan yang disinggung diatas adalah merupakan kegiatan yang
memberikan kemudahan kepada sseorang dalam mendapatkan suatu kepuassan dari kegiatan
yang dilakukannya terhadap pelaksanaan aktivitas
yang sedang terjadi ataupun yang akan terjadi.
Menurut Moenir (2002:190-196), bentuk pelayanan ada tiga macam, yaitu:
1.
Pelayanan Lisan
Universitas Sumatera Utara
Pelayanan dengan lisan ini dilakukan oleh petugas-petugas bidang
Hubungan Masyarakat (Humas), bidang layanan informasi dan bidang-bidang
lain yang tugasnya memberikan penjelasan atau keterangan kepada masyarakat
mengenai berbagai fasilitas layanan yang tersedia.
Agar layanan lisan berhasil sesuai dengan yang diharapkan, ada syarat-syarat yang
harus dipenuhi oleh pelaku pelayanan, yaitu :
a. Memahami benar masalah-masalah yang termasuk dalam bidang tugasnya.
b. Mampu memberikan penjelasn apa yang perlu dengan lancar dan singkat tetapi cukup
jelas sehingga memuaskan bagi mereka yang ingin memperoleh kejelasan mengenai
sesuatu.
c. Bertingkah laku sopan dan ramah tamah.
d. Meski dalam keadaan sepi tidak berbincang dan bercanda dengan sesama pegawai,
karena dapat menimbulkan kesan tidak disiplin dan melalaikan tugas.
2.
Pelayanan Melalui Tulisan
Pelayanan dengan tulisan ini, layanan yang diberikan berupa pemberian
penjelasan kepada masyarakat dengan penerangannya berupa penulisan suatu
informasi mengenai hal atau masalah yang sedang terjadi.
Pelayanan melalui tulisan terdiri dari dua macam, yaitu :
a. Layanan yang berupa petunjuk informasi dan yang sejenis yang ditujukan
pada orang-orang yang berkepentingan agar memudahkan mereka dalam
berurusan dengan instansi atau lembaga.
b. Pelayanan berupa reaksi tertulis atau pelaporan, keluhan, pemberian atau penyerahan,
pemberitahuan dan lain sebagainya.
3.
Pelayanan Melalui Perbuatan
Universitas Sumatera Utara
Pelayanan dalam bentuk perbuatan adalah pelayanan yang diberikan dalam bentuk
perbuatan atau hasil perbuatan, bukan sekedar kesanggupan dan penjelasan secara lisan.
Umumnya layanan ini dilakukan oleh petugas-petugas tingkat menengah dan bawah, karena
itu faktor keahlian dan keterampilan pegawai sangat menentukan terhadap hasil perbuatan
dan pekerjaan.
Tujuan utama orang yang berkepentingan dalam layanan itu adalah mendapatkan
pelayanan dalam bentuk perbuatan atau hasil perbuatan, bukan sekedar penjelasan dan
kesanggupan secara lisan.
1.5.2.4. Standar Pelayanan Publik
Setiap penyelenggaraan pelayanan publik harus memiliki standar pelayanan dan
dipublikasikan sebagai jaminan adanya kepastian bagi penerima pelayanan. Standar
pelayanan merupakan ukuran yang dibakukan dalam penyelenggaraan pelayanan publik yang
wajib ditaati oleh pemberi dan penerima pelayanan.
Berdasarkan keputusan Menteri Pendayagunaan Aparatur Negara Nomor 63 tahun
2003 tentang pedoman umum penyelenggaraan pelayanan publik, standar pelayanan
dikembangkan menjadi 14 unsur yang “relevan”, “valid” dan “reliebel”, sebagai unsur
minimal yang harus ada untuk dasar pengukuran indeks kepuasan masyarakat adalah sebagai
berikut :
a. Prosedur pelayanan, yaitu kemudahan tahapan pelayanan yang diberikan kepada
masyarakat dilihat dari sisi kesederhanaan alur pelayanan.
b. Persyaratan pelayanan, yaitu persyaratan teknis dan administrative yang diperlukan
untuk mendapatkan pelayanan sesuai dengan jenis pelayanannya.
c. Kejelasan tugas pelayanan, yaitu keberadaan dan kepastian petugas dalam
memberikan pelayanan (nama, jabatan serta kewenangan dan tanggung
jawab).
Universitas Sumatera Utara
d. Tanggung jawab petugas pelayanan, yaitu kejelasan wewenang dan tanggung jawab
petugas dalam penyelenggaraan pelayanan.
e. Kedisiplinan petugas pelayanan, yaitu kesungguhan petugas dalam memberikan
pelayanan terutama terhadap konsistensi waktu kerja sesuai dengan ketentuan yang
berlaku.
f. Kecepatan petugas pelayanan, yaitu tingkat keahlian dan keterampilan yang dimiliki
petugas dalam memberikan/menyelesaikan pelayanan kepada masyarakat.
g. Keahlian mendapatkan pelayanan, yaitu pelaksanaan pelayanan dengan tidak
membedakan golongan/status masyarakat yang dilayani.
h. Kesopanan dan keramahan petugas, yaitu sikap dan perilaku petugas dapat
memberikan pelayanan kepada masyarakat secara sopan dan ramah serta saling
menghargai.
i. Kepastian jadwal pelayanan, yaitu pelaksanaan waktu pelayanan sesuai
dengan waktu yang ditetapkan.
j. Kepastian biaya pelayanan, yaitu kesesuaian antara biaya yang ditetapkan dengan
biaya yang dibayarkan.
k. Kewajaran biaya pelayanan, yaitu keterjangkauan masyarakat terhadap pembiayaan
yang ditetapkan oleh unit pelayanan.
l. Keamanan pelayanan, yaitu terjaminnya tingkat keamanan lingkungan unit
penyelenggara pelayanan ataupun sarana yang digunakan, sehingga masyarakat
merasa tenang untuk mendapatkan pelayanan terhadap resiko-resiko yang akibatnya
dari pelaksanaan.
m. Sarana dan Prasarana, penyediaan saran dan prasarana pelayanan yang
memadai oleh penyelenggaraan pelayanan publik.
Universitas Sumatera Utara
Sedangkan berdasarkan keputusan Menteri Pendayagunaan Aparatur Negara Dan
Reformasi Birokrasi Nomor 15 tahun 2014 tentang pedoman standar pelayanan, terdapat
beberapa persamaan dalam keputusan Menteri Pendayagunaan Aparatur Negara Nomor 63
tahun 2003 tersebut diatas, dan pada Nomor 15 tahun 2014 ini terdapat beberapa tambahan
sebagai berikut :
a. Identifikasi Persyaratan, yaitu persyaratan pelayanan merupakan suatu
tuntutan yang harus dipenuhi, persyaratan pelayanan ini dapat berupa dokumen atau
barang/hal lain, tergantung kebutuhan masing-masing jenis pelayanan.
b. Identifikasi Prosedur, yaitu tata cara pelayanan yang dibakukan bagi penerima
pelayanan.
c. Identifikasi Waktu, yaitu jangka waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan seluruh
proses pelayanan dari setiap jenis pelayanan.
d. Identifikasi Biaya/Tarif, yaitu biaya adalah ongkos yang dikenakan kepada penerima
layanan dalam mengurus dan/atau memperoleh pelayanan dari penyelenggara yang
besarnya ditetapkan berdasarkan kesepakatan antara penyelenggara masyarakat.
e. Identifikasi Produk Layanan, yaitu hasil pelayanan yang diberikan dan diterima sesuai
dengan ketentuan yang telah ditetapkan, proses identifikasi ini dilakukan untuk setiap
jenis pelayanan.
f. Penanganan Pengelolaan Pengaduan, yaitu organisasi penyelenggara pelayanan wajib
membuat mekanisme pengelolaan pengaduan. Bentuk-bentuk pengelolaan pengaduan
yang banyak digunakan antara lain: penyediaan kotak saran/kotak pengaduan, sms,
portal pengaduan dalam bentuk website, dan penyediaan petugas penerima
pengaduan.
1.5.2.5.Kualitas Pelayanan Publik
Berbicara mengenai kualitas pelayanan publik, berarti berbicara tentang
Universitas Sumatera Utara
bagaimana cara yang harus diperoleh dalam usaha meningkatkan kualitas, dimana dalam hal
ini setiap organisasi atau instansi memiliki cara agar pelayanan yang diberikan kepada publik
dapat dijalakan dengan sebaik mungkin. Pemberian kualitas pelayanan yang baik dari suatu
organisasi atau instansi bersumber dari aktivitas karyawan yang secara langsung menentukan
keberhasilan organisasi. Jadi, apabila karyawan dapat bekerja sebagaimana dengan tujuan
yang telah ditetapkan, maka pelayanan akan dapat diberikan dengan baik kepada publik.
Pengertian kualitas menurut beberapa ahli yang banyak dikenal, antara lain: (Badudu,
2001:781) “Kualitas adalah suatu kondisi dinamis yang berkaitan dengan produk, pelayanan,
orang, proses dan lingkungan yang memenuhi atau melebihi apa yang diharapkan”. Kualitas
pelayanan suatu organisasi dapat digambarkan dengan apakah atau sejauh mana kepuasan
pengguna terhadap pelayanan dan sejauh mana dapat dipertemukan dengan tujuan publik
yang sudah dibuat.
1.5.3. Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN)
1.5.3.1. Definisi Kantor Badan Pertanahan Nasional
Kantor Badan Pertanahan Nasional adalah unit Kerja Badan Pertanahan Nasional di
wilayah kabupaten, Kotamadya, atau wilayah administratif lain yang setingkat, yang
melakukan pendaftaran pertanahan hak atas tanah dan pemeliharaan daftar umum pada tanah.
(Pasal 1 Angka 6 UU Nomor 4 tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta
Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah).
Karena Indonesia merupakan Negara Hukum, maka segala kebijakan yang
menyangkut kehidupan publik diatur dengan berlandaskan hukum oleh para pembuat
kebijakan. Jenis-jenis perundang-undangan di Negara Republik Indonesia (dengan
penyesuaian penyebutan berdasarkan Undang-Undang Nomor 10 tahun 2004 adalah sebagai
berikut.
1. Peraturan perundang-undangan di Tingkat Pusat
Universitas Sumatera Utara
a. Undang-Undang dan Peraturan Pemerintah Pengganti Undnag-Undang.
b. Peraturan Pemerintah.
c. Peraturan Presiden.
d. Peraturan Menteri.
e. Peraturan Kepala Lembaga Pemerintah Non Departemen.
f. Peraturan Direktur Jendral Departemen.
g. Peraturan Badan Hukum Negara.
2. Peraturan Perundang-undangan di Tingkat daerah
a. Peraturan Derah Provinsi.
b. Peraturan/Keputusan Gubernur Kepala Daerah Provinsi.
c. Peraturan Daerah Kabupaten Kota.
d. Peraturan/Keputusan Bupati/Walikota Kepala Daerah Kabupaten/Kota.
1.5.3.2. Tugas Badan Pertanahan Nasional
Adapun tugas Badan Pertanahan Nasional adalah melaksanakan tugas pemerintahan
di bidang Pertanahan secara nasional, regional dan sektoral.
1.5.3.3. Fungsi dan Agenda Kebijakan Kantor Badan Pertanahan Nasional
Fungsi Kantor Badan Pertanahan Nasional dalam menyelenggarakan tugas, Kantor
Badan Pertanahan Nasional mempunyai fungsi sebagai berikut :
1. Penyusunan rencana, program, dan penganggaran dalam rangka pelakasanaan tugas
pertanahan.
2. Pelayanan, perijinan, dan rekomendasi di Bidang Pertanahan.
3. Pelaksanaan survey, pengukuran dan pemetaan dasar, pengukuran, dan pemetaan
bidang, pembukuan tanah.
4. Pelaksanaan pengendalian pertanahan, pengelolaan tanah Negara, peningkatan
partisipasi dan pemberdayaan masyarakat.
Universitas Sumatera Utara
5. Pembinaan dan pelayanan administrasi umum dibidang Pertanahan.
6. Pengaturan dan penetapan hak-hak atas tanah.
Kantor
Pertanahan
yang
sebagaimana
dimaksud
sebagai
instansi
vertikal
dari Badan Pertanahan Nasional (BPN) menurut Badan Pertanahan Nasional Republik
Indonesia memiliki agenda kebijakan yaitu :
1. Membangun kepercayaan masyarakat pada Badan Pertanahan Nasional.
2. Meningkatkan pelayanan dan pelaksanaan pendaftaran, serta sertifikasi tanah
secara menyeluruh diseluruh Indonesia.
3. Memastikan penguatan hak-hak rakyat atas tanah (land tenureship).
1.5.4. Peralihan Jual Beli Hak Milik Atas Tanah
1.5.4.1. Pengertian Peralihan Hak Milik Atas Tanah
Peralihan Hak Milik atas Tanah diatur dalam Pasal 20 ayat (2) UUPA, yaitu Hak
Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Peralihan Hak Atas Tanah merupakan
suatu proses pemindahan hak atas tanah dari Pihak Pertama (Penjual) kepada Pihak Kedua
(Pembeli), dengan syarat dan ketentuan yang berlaku.
Peralihan hak baru terjadi setelah adanya penyerahan (levering) dari pihak penjual
kepada pihak pembeli (Pasal 1459 KUHP Perdata). Terhadap hak kebendaan untuk barang
tak bergerak penyerahannya dilakukan dengan balik nama dihadapan pegawai kadaster atau
pegawai penyimpanan hipotik. Seseuai dengan sifat obligator tadi, maka penyerahan terjadi
apabila harga yang diperjanjikan telah dibayar lunas oleh pembeli.
1.5.4.2. Pengertian Jual Beli
Sebelum berlakunya UUPA, yaitu : UU No. 5. Tahun 1960, di Indonesia, telah
dikenal 2 (dua) ketentuan UU berkenaan dengan hukum pertanahan, yakni kitab UU Hukum
Perdata dan Hukum Adat (dengan berpedoman kepada ketentuan-ketentuan hukum tersebut.
Sesuai dengan bunyi ketentuan Pasal 1457 KUH Perdata, bahwa jual beli
Universitas Sumatera Utara
adalah suatu perjanjian dengan mana pihak penjual mengikatkan dirinya untuk menyerahkan
suatu kebendaan kepada pembeli dan membayar dengan harga yang telah diperjanjikan, pada
pengertian jual beli menurut KUH Perdata tersebut diatas, tidak dipersoalkan objek yang
diperjual belikan, namun dengan demikian dikarenakan jual beli itu adalah suatu perjanjian,
maka berlakulah ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata didalamnya. Menurut ketentuan dari
pasal ini, bahwa objek yang diperjanjikan harus ditentukan jenisnya untuk mana kemudian
dicantumkan didalam perjanjian.
Hal ini juga ditegaskan dalam Pasal 1458 KUH Perdata, yang antara lain
menyebut, bahwa jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak yang
pada saat mereka mencapai kata sepakat mengenai objek yang diperjanjikan dan harganya,
walaupun hak atas tanah belum diserahkan dan harganya belum dibayar atau telah dibayar
sebahagian saja.
Menurut Soerjono Soekanto dalam hukum adat Indonesia (1983 : 120), jual beli tanah
adalah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai. Terang
berarti, bahwa perbuatan pemindahan hak tersebut harus dilakukan dihadapan pihak yang
berwenang seperti Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), atau jika tanah adat harus dilakukan
dihadapan kepala adat yang berperan sebagai Pejabat yang menanggung keteraturan, dan
sahnya perbuatan pemindahan hak itu. Dengan tunai maksudnya ialah, bahwa perbuatan
pemindahan hak dan pembayaran atas tanah tersebut dilakukan secara kontan atau sebagian
sesuai dengan perjanjian.
Dengan telah terjadinya jual beli sedemikian itu, tidaklah berarti bahwa haknya
sipenjual atas objek perjanjian beralih dengan sendirinya kepada sipembeli. Pengertian jual
beli menurut Hukum Adat Indonesia, seperti diketahui bahwa ketentuan Hukum Adat
sebagian besar adalah tidak tertulis, demikian jugalah terhadap pengertian jual beli ini.
Universitas Sumatera Utara
Peralihan hak baru terjadi setelah adanya penyerahan (levering) dari piihak Penjual
kepada pihak Pembeli (Pasal 1459 KUH Perdata). Terhadap hak kebendaan untuk barang
tidak bergerak penyerahannya dilakukan dengan balik nama dihadapan pejabat yang
berwenang seperti Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah, sesuai dengan sifat obligator
tadi, maka penyerahan terjadi apabila harga yang diperjanjikan telah dibayar lunas oleh
pembeli.
Dalam pasal 26 UUPA, peralihan hak milik melalui jual beli hanya bisa
dilakukan dimana pembelinya Warga Negara Indonesia (WNI).
1.5.4.3. Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Menurut Undang-Undang Nomor 30 tahun 2004, tentang Jabatan Notaris dalam Pasal
1 (satu), disebutkan pengertian Notaris adalah Pejabat umum yang berwenang membuat akta
otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang ini.
Menurut Peraturan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia RI Nomor: M.01HT.03.01 tahun 2006, tentang Syarat dan Tata Cara Pengangkatan dan Pemindahan, dan
Pemberhentian Notaris dalam Pasal 1 ayat (1), yang dimaksud dengan Notaris adalah pejabat
umum yang berwenang membuat akta otentik dan kewenangan lainnya.
Notaris adalah pejabat umum maksudnya adalah seseorang yang diangkat, diberi
wewenangdan kewajiban oleh Negara untuk melayani publik dalam hal tertentu.
Notaris merupakan merupakan pejabat publik yang menjalankan profesi dalam
pelayanan hukum kepada masyarakat, guna memberi perlindungan dan jaminan hukum demi
tercapainya kepastian hukum dalam masyarakat. Pejabat umum adalah orang yang
menjalankan sebagian fungsi publik negara, yang khususnya dibidang hukum Perdata.
Sedangkan yang dimaksud dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ialah,
pejabat yang berfungsi membuat akta yang bermaksud memindahkan tanah, memberikan hak
baru atau membebankan hak atas tanah.
Universitas Sumatera Utara
Menurut Effendi Perangin dalam Hukum Agraria Indonesia (1994 : 3),
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah pejabat yang berwenang membuat
akta daripada perjanjian-perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah,
menggadaikan tanah atau meminjamkan uang dengan hak atas tanah sebagai
tanggungan.
Pengertian Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) lebih ditegaskan lagi dalam UndangUndang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang
berkaitan dengan tanah dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran
tanah yang menggantikan Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 yaitu Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) sebagai pejabat umum yang berwenang membuat akta pemindahan hak
atas tanah, pembebanan hak atas tanah dan akta-akta lain yang diatur dengan peratuuran
perundang-undangan yang berlaku dan membantu Kepala Kantor Badan Pertanahan Nasional
dalam melaksanakan pendaftaran tanah dengan membuat akta-akta yang akan dijadikan dasar
pendaftaran, perubahan data pendaftaran tanah.
Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 37/1998, tanggal 5 Maret
1998, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) terdiri dari PPAT, PPAT sementara
dan PPAT Khusus, dikemukakan bahwa :
a. PPAT adalah : pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat
akta-akta otentik mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan
Rumah Susun, biasanya jabatan ini dirangkap juga oleh Notaris.
b. PPAT Sementara adalah : Pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk
melaksanakan tugas PPAT dengan membuat Akta PPAT di daerah yang belum cukup
terdapat PPAT.
c. PPAT Khusus adalah : Pejabat Badan Pertanahan Nasional yang ditunjuk
Universitas Sumatera Utara
karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT
tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas pemerintah tertentu.
1.5.4.4. Pengertian Hak Milik Atas Tanah
Hak milik merupakan hak atas tanah yang terkuat, terpenuh, dan bersifat turun
temurun serta merupakan induk dari hak-hak lain dengan jangka waktu yang tidak terbatas.
Hak Milik bisa dialihkan, dijaminkan, dan diwariskan. Dalam penulisan ini Hak Milik yang
maksud adalah berbentuk Sertipikat Hak Milik.
Menurut pasal 20 ayat (1) UUPA adalah hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh
yang dapat dipunyai orang atas tanah. Turun temurun: maksudnya Hak Milik atas Tanah
dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya meninggal
dunia, maka Hak Milinya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat
sebagai subjek Hak Milik. Terkuat maksudnya: Hak Milik atas tanah lebih kuat bila
dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, tidak mempunyai batas waktu tertentu, mudah
dipertahankan dari gangguan pihak lain, dan tidak mudah hapus. Terpenuh: Hak Milik atas
Tanah memberi wewenang kepada pemiliknya paling luas bila dibandingkan dengan hak atas
tanah yang lain, dapat menjadi induk bagi hak atas tanah yang lain, tidak berinduk kepada
hak atas tanah yang lain, dan penggunaan tanahnya lebih luas bila dibandingkan dengan hak
atas tanah yang lain.
Menurut pasal 50 KUH Perdata, Hak Milik adalah hak untuk menikmati suatu benda
itu dengan sebebas-bebasnya, asal tidak dipergunakan bertentangan dengan Undang-Undang
atau Peraturan Umum yang diadakan oleh kekuasaan yang mempunyai wewenang untuk itu
dan asal tidak menimbulkan gangguan
terhadap hak-hak orang lain.
Kesemuanya itu dengan tidak mengurangi kemungkinan adanya pencabutan hak itu
untuk kepentingan umum, dengan adanya pembayaran
Universitas Sumatera Utara
pengganti kerugian yang layak dan menurut ketentuan Undang-Undang.
1.5.4.5. Pendaftaran dan Penerbitan Hak Milik Atas Tanah
Sertipikat hak atas tanah sebagai produk akhir dari pendaftaran tanah yang
diperintahkan oleh hukum, yakni Undang-Undang Pokok Agraria dan Peraturan
pemerintahNomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah telah mengikat bagi para pejabat
Badan Pertanahan Nasional untuk menerbitkan sertipikat sebagai alat pembuktian yang kuat
atas pemilikan tanah.
Sejak berlakunya PP Nomor 10 tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, jual beli
dilakukan oleh para pihak dihadapan PPAT yang bertugas membuat aktanya. Dengan
dilakukannya jual beli dihadapan PPAT, dipenuhi syarat terang (bukan perbuatan hukum
yang gelap/yang dilakukan secara sembunyi-sembunyi). Akta Jual Beli yang ditandatangani
para pihak membuktikan telah terjadi pemindahan hak dari penjual kepada pembelinya
dengan disertai pembayaran harganya, telah memenuhi syarat tunai dan menunjukan bahwa
secara nyata atau riil perbuatan hukum jual beli yang bersangkutan telah dilaksanakan.
Demikian juga menurut PP Nomor 24 tahun 1997 (Pasal 3 ayat 1), menghendaki
perjanjian jual beli tanah harus dibuat dalam bentuk akta autentik yang dibuat dihadapan para
pejabat yang bewenang, yakni PPAT.
Jadi, menurut PP Nomor 24 tahun 1997 pendaftaran jual beli itu hanya dapat
dilakukan dengan Akta PPAT sebagai buktinya. Orang yang melakukan jual beli tanpa
dibuktikan dengan Akta PPAT tidak akan dapat memperoleh sertipikat.
Setelah PPAT membuat akta autentik dan telah ditandatangani oleh kedua pihak,
dan setelah penjual, pembeli tersebut memenuhi persyaratan, maka PPAT tersebut melakukan
pendaftaran atas tanah tersebut melalui Kantor Badan Pertanahan Nasional dengan syarat dan
ketentuan yang ditetapkan oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional setempat.
Universitas Sumatera Utara
Kemudian Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) tersebutlah yang memproses
Pendaftaran dan Peralihan Hak tersebut, dan setelah selesai diproses dalam jangka waktu
kurang lebih 2 (dua) bulan berkas tersebut diterima oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional,
maka setelah selesai terbitlah sertipikat atas nama pembeli yang baru tadi. Dan sertipikat itu
telah resmi menjadi hak milik pembeli sepenuhnya.
1.6.
Definisi Konsep
Konsep adalah istilah atau definisi yang digunakan untuk menggambarkan secara
abstrak kejadian, keadaan, kelompok, atau individu yang menjadi pusat ilmu sosial. Dengan
konsep peneliti melakukan abstraksi dan menyederhanakan pemikirannya melalui
penggunaan satu istilah untuk beberapa kejadian (event) yang berkaitan satu dengan yang
lainnya. Adapun yang menjadi definisi konsep dalam penelitian ini adalah :
1. Pelayanan Administrasi: hasil pelayanan yang secara kualitas dan kuantitas yang
diberikan oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional dalam melaksanakan tugasnya
sesuai dengan tanggung jawab yang diberikan
kepadanya dalam hal pelayanan publik.
2. Proses Peralihan Jual Beli Hak Atas Tanah dan pendaftaran Hak Milik atas Tanah
dalam bentuk Sertipikat Hak Milik: pelaksanaan kewenangan pemerintah yang
dilimpahkan untuk melaksanakan kegiatan Pemerintah dalam hal pemindahan nama
dan pendaftaran hak atas tanah sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
3. Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN), yaitu menyusun rencana, menyusun
program, dan penganggaran dalam rangka pelaksanaan tugas pertanahan, pelayanan
perijinan,
pelaksanaan
survey,
pengukuran,
pemetaan
dasar,
pelaksanaan
pengendalian pertanahan.
Universitas Sumatera Utara
4. Fungsi Notaris dan PPAT, fungsi dari Notaris/PPAT untuk membuat akta autentik
sebagai syarat untuk melakukan pendaftaran Hak Milik Atas Tanah pada Kantor
Badan Pertanahan Nasional.
5. Pelayanan Administrasi Kantor Badan Pertanahan Nasional Dalam Menyelesaikan
Proses Peralihan Jual Beli Hak Milik Atas Tanah berdasarkan keputusan Menteri
Pendayagunaan Aparatur Negara Dan Reformasi Birokrasi Nomor 15 tahun 2014
tentang pedoman standar pelayanan, terdapat beberapa persamaan dalam keputusan
Menteri Pendayagunaan Aparatur Negara Nomor 63 tahun 2003 tersebut diatas, dan
pada Nomor 15 tahun 2014 ini terdapat beberapa tambahan sebagai berikut:
a. Identifikasi Persyaratan, yaitu persyaratan pelayanan merupakan suatu tuntutan
yang harus dipenuhi, persyaratan pelayanan ini dapat berupa dokumen atau
barang/hal lain, tergantung kebutuhan masing-masing jenis pelayanan.
b. Identifikasi Prosedur, yaitu tata cara pelayanan yang dibakukan bagi penerima
pelayanan.
c. Identifikasi Waktu, yaitu jangka waktu yang diperlukan untuk
menyelesaikan seluruh proses pelayanan dari setiap jenis pelayanan.
d. Identifikasi Biaya/Tarif, yaitu biaya adalah ongkos yang dikenakan kepada
penerima layanan dalam mengurus dan/atau memperoleh pelayanan dari
penyelenggara yang besarnya ditetapkan berdasarkan kesepakatan antara
penyelenggara masyarakat.
e. Hambatan atau kendala yaitu halangan atau rintangan yang dihadapi yang bersifat
menghalangi dan mencegah dalam pencapaian sasaran yang ingin dicapai.
1.7.
Sistematika Penulisan
BAB I : PENDAHULUAN
Universitas Sumatera Utara
Yaitu sebagai awal penulisan yang berisikan : Latar belakang masalah, perumusan
masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, kerangka teori, hipotesis, definisi
konsep, dan sistematika penulisan.
BAB II : METODE PENLITIAN
Yaitu teknik penelitian yang digunakan. Bab ini terdiri atas : bentuk
penelitian, populasi dan sample, teknik pengumpulan data, teknik
penentuan skor dan teknik analisis data.
BAB III : GAMBARAN UMUM LOKASI PENELITIAN
Yaitu memuat gambaran sejarah lokasi penelitian dan struktur organisasi.
BAB IV : PENYAJIAN DAN PENELITIAN
Penyajian data yang diperoleh secara sistematis.
BAB V : ANALISIS DATA
Data yang telah diperoleh kemudian dianalisis sesuai dengan teknik analisis yang
telah ditetapkan serta menguji hipotesis yang dikemukakan.
BAB VI : PENUTUP
Bab ini berisi kesimpulan dan saran dari hasil penelitian yang telah dilakukan.
Universitas Sumatera Utara