Undang Undang No. 16 Tahun 1985 Tentang : Rumah Susun
Un d a n g Un d a n g N o. 1 6 Ta h u n 1 9 8 5 Te n t a n g : Ru m a h Su su n
Oleh : PRESI DEN REPUBLI K I NDONESI A Nom or :
16 TAHUN 1985 ( 16/ 1985) Tanggal :
31 DESEMBER 1985 ( JAKARTA) Sum ber : LN 1985/ 75; TLN NO. 3318
DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA Presiden Republik I ndonesia,
Menim bang :
a. bahwa unt uk m ewuj udkan kesej aht eraan um um dan peningkat an t araf hidup rakyat , khususnya dalam usaha pem erat aan pem enuhan kebut uhan pokok akan perum ahan sebagaim ana diam anat kan dalam Garis- garis Besar Haluan Negara, diperlukan peningkat an usaha- usaha penyediaan perum ahan yang layak, dengan harga yang dapat dij angkau oleh daya beli rakyat t erut am a golongan m asyarakat yang m em punyai penghasilan rendah; b. bahwa dalam rangka peningkat an daya guna dan hasil guna t anah bagi pem bangunan perum ahan dan unt uk lebih m eningkat kan kualit as lingkungan pem ukim an t erut am a di daerah- daerah y ang berpenduduk padat t et api hanya t ersedia luas t anah yang t erbat as, dirasakan perlu unt uk m em bangun perum ahan dengan sist em lebih dari sat u lant ai, yang dibagi at as bagian- bagian yang dim iliki bersam a dan sat uan- sat uan y ang m asing- m asing dapat dim iliki secara t erpisah unt uk dihuni, dengan m em perhat ikan fakt or sosial budaya yang hidup dalam m asy arak at ;
c. bahwa dalam rangka peningkat an pem bangunan rum ah susun sebagaim ana dim aksud dalam huruf a dan huruf b, diperlukan adanya pengat uran dalam bent uk Undang- undang;
1. Pasal 5 ayat ( 1) dan Pasal 20 ayat ( 1) Undang- Undang Dasar 1945;
2. Undang- undang Nom or 5 Tahun 1960 t ent ang Perat uran Dasar Pok ok - pok ok Agraria ( Lem baran Negara Tahun 1960 Nom or 104, Tam bahan Lem baran Negara Nom or 2043) ;
3. Undang- undang Nom or 1 Tahun 1964 t ent ang Penet apan Perat uran Pem erint ah Penggant i Undang- undang Nom or 6 Tahun 1962 t ent ang Pok ok - pok ok Perum ahan ( Lem baran Negara Tahun 1962 Nom or 40) m enj adi Undang- undang ( Lem baran Negara Tahun 1964 Nom or 3, Tam bahan Lem baran Negara Nom or 2611) .
Dengan perset uj uan DEWAN PERWAKI LAN RAKYAT REPUBLI K I NDONESI A MEMUTUSKAN : Menet apk an : UNDANG- UNDANG TENTANG RUMAH SUSUN.
BAB I KETENTUAN UMUM Pasal 1 Dalam Undang- undang ini yang dim aksud dengan : 1. " Rum ah Susun" adalah bangunan gedung bert ingkat yang dibangun dalam suat u lingkungan, yang t erbagi dalam bagian- bagian yang dist rukt urkan secara fungsional dalam arah horizont al m aupun vert ikal dan m erupak an sat uan- sat uan yang m asing- m asing dapat dim iliki dan digunakan secara t erpisah, t erut am a unt uk t em pat hunian, yang dilengkapi dengan bagian- bersam a, benda- bersam a dan t anah- bersam a. 2. " Sat uan rum ah susun" adalah rum ah susun yang t uj uan perunt ukan ut am anya digunakan secara t erpisah sebagai t em pat hunian, yang m em punyai sarana penghubung ke j alan um um . yang di at asnya dibangun rum ah susun t erm asuk prasarana dan fasifit asnya, yang secara keseluruhan m erupakan kesat uan t em pat pem ukim an. 4. " Bagian- bersam a" adalah bagian rum ah susun yang dim iliki secara t idak t erpisah unt uk pem akaian bersam a dalam kesat uan fungsi dengan sat uan- sat uan rum ah susun. 5. " Benda- bersam a" adalah benda y ang buk an m erupak an bagian rum ah susun, t et api yang dim iliki bersam a secara t idak t erpisah unt uk pem akaian bersam a. 6. " Tanah- bersam a" adalah sebidang t anah yang digunakan at as dasar hak bersam a secara t idak t erpisah yang di at asnya berdiri rum ah susun dan dit et apkan bat asnya dalam persyarat an izin bangunan. 7. " Hipot ik" adalah hak t anggungan yang pengert iannya sesuai dengan
Pasal 1162 Kit ab Undang- undang Hukum Perdat a I ndonesia yang selam a pengat urannya belum dilengkapi dengan Undang- undang sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 51 Undang- undang Nom or 5 Tahun 1960, m enggunakan ket ent uan- ket ent uan t ent ang hipot ik dalam Kit ab Undang- undang Hukum Perdat a I ndonesia sepanj ang belum ada pengat uranny a dalam Undang- undang ini. 8. " Fidusia" adalah hak j am inan yang berupa penyerahan hak at as benda berdasarkan kepercayaan yang disepakat i sebagai j am inan bagi pelunasan piut ang k redit ur. 9. " Pem ilik" adalah perseorangan at au, badan hukum yang m em iliki sat uan rum ah susun yang m em enuhi syarat sebagai pem egang hak at as t anah. 10. " Penghuni" adalah perseorangan yang bert em pat t inggal dalam sat uan rum ah susun.
11. " Perhim punan penghuni" adalah perhim punan yang anggot anya t erdiri dari para penghuni. 12. " Badan pengelola" adalah badan yang bert ugas unt uk m engelola rum ah susun.
LANDASAN DAN TUJUAN
Pasal 2 Pem bangunan rum ah susun berlandaskan pada asas kesej aht eraan um ur keadilan dan pem erat aan, sert a keserasian dan keseim bangan dalam perikehidupan.
Pasal 3 Pem bangunan rum ah susun bert uj uan unt uk : ( 1) a. m em enuhi kebut uhan perum ahan yang layak bagi rakyat , t erut am a golongan m asy arak at y ang berpenghasilan rendah, yang m enj am i kepast ian hukum dalam pem anfaat annya;
b. m eningkat kan daya guna dan hasil guna t anah di daerah pekot aan dengan m em perhat ikan kelest arian sum ber daya alam dan m encipt akan lingkungan pem ukim an yang lengkap, serasi, dan seim bang
( 2) Mem enuhi kebut uhan unt uk kepent ingan lainnya yang berguna bagi kehidupan m asyarakat , dengan t et ap m engut am akan ket ent uan ayat ( 1 huruf a) .
BAB I I I PENGATURAN DAN PEMBI NAAN RUMAH SUSUN Pasal 4 ( 1) Pem erint ah m elak uk an pengat uran dan pem binaan rum ah susun.
( 2) Pem erint ah dapat m enyerahkan kepada Pem erint ah Daerah unt uk m elaksanakan sebagian urusan pengat uran dan pem binaan rum ah susun sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) . ( 3) Pelaksanaan ket ent uan sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 2) diat ur dengan Perat uran Pem erint ah.
PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN
Pasal 5 ( 1) Rum ah susun dibangun sesuai dengan t ingkat keperluan dan kem am puan m asyarakat t erut am a bagi yang berpenghasilan rendah.
( 2) Pem bangunan rum ah susun dapat diselenggarak an oleh Badan Usaha Milik Negara at au Daerah, Koperasi, dan Badan Usaha Milik Swast a y ang bergerak dalam bidang it u, sert a Sw aday a Masy arak at .
Pasal 6 ( 1) Pem bangunan rum ah susun harus m em enuhi persyarat an t eknis dan adm inist rat if.
( 2) Ket ent uan- ket ent uan pokok t ent ang persyarat an t eknis dan adm inist rat if sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) diat ur dengan Perat uran Pem erint ah.
Pasal 7 ( 1) Rum ah susun hanya dapat dibangun di at as t anah hak m ilik, hak guna bangunan, hak pakai at as t anah Negara at au hak pengelolaan sesuai dengan perat uran perundang- undangan yang berlaku. ( 2) Penyelenggaraan pem bangunan yang m em bangun rum ah susun di at as t anah yang dikuasai dengan hak pengelolaan, waj ib m enyelesaikan st at us hak guna bangunan di at as hak pengelolaan t ersebut sesuai dengan perat uran perundang- undangan yang berlaku sebelum m enj ual sat uan rum ah susun yang bersangkut an. ( 3) Penyelenggaraan pem bangunan waj ib m em isahkan rum ah susun at as sat uan dan bagian- bersam a dalam bent uk gam bar dan uraian yang disahkan oleh inst ansi yang berwenang sesuai dengan perat uran perundang- undangan yang berlaku yang m em beri kej elasan at as : a. bat as sat uan y ang dapat dipergunak an- secara t erpisah unt uk perseorangan; b. bat as dan uraian at as bagian- bersam a dan benda- bersam a y ang m enj adi haknya m asing- m asing sat uan; c. bat as dan uraian t anah- bersam a dan besarny a bagian y ang m enj adi haknya m asing- m asing sat uan. PEMI LI KAN SATUAN RUMAH SUSUN
Pasal 8 ( 1) Sat uan rum ah susun dim iliki oleh perseorangan at au badan hukum yang m em enuhi syarat sebagai pem egang hak at as t anah.
( 2) Hak m ilik at as sat uan rum ah susun adalah hak m ilik at as sat uan yang bersifat perseorangan dan t erpisah. ( 3) Hak m ilik at as sat uan rum ah susun sebagaim ana dim aksud dalam ayat
( 2) m eliput i j uga hak at as bagian- bersam a, benda- bersam a, dan t anah- bersam a, yang sem uanya m erupakan sat u- kesat uan yang t idak t erpisahk an dengan sat uan y ang bersangk ut an. ( 4) Hak at as bagian- bersam a, benda- bersam a, dan hak at as t anah bersam a sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 3) didasarkan at as luas at au nilai sat uan rum ah susun yang bersangkut an pada wakt u sat uan t ersebut diperoleh pem iliknya yang pert am a.
Pasal 9 ( 1) Sebagai t anda bukt i hak m ilik at as sat uan rum ah susun sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 8 dit erbit kan sert ifikat hak m ilik at as sat uan rum ah susun. ( 2) Sert ifikat hak m ilik at as sat uan rum ah susun sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) t erdiri at as : a. Salinan Buku Tanah dan Surat Uk ur at as Hak Tanah Bersam a m enurut ket ent uan Perat uran Pem erint ah sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 19 Undang- undang Nom or 5 Tahun 1960;
b. Gam bar denah t ingkat rum ah susun yang bersangkut an, yang m enunj ukkan sat uan rum ah susun yang dim iliki; c. Pert elaan m engenai besarny a bagian hak at as bagian- bersam a, benda- bersam a dan t anah- bersam a y ang bersangk ut an; kesem uanya m erupakan sat u kesat uan yang t idak t erpisahkan.
( 1) Hak m ilik at as sat uan rum ah susun sebagaim ana dim aksud dalam
Pasal 8 ayat ( 3) dapat beralih dengan cara pewarisan at au dengan cara pem indahan hak sesuai dengan ket ent uan hukum yang berlaku. ( 2) Pem indahan hak sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) dilakukan dengan ak t a Pej abat Pem buat Ak t a Tanah dan didaft ark an pada Kant or
Agraria Kabupat en at au Kot am adya yang bersangkut an m enurut Perat uran Pem erint ah sebagaim ana dim ak sud dalam Pasal 19 Undang- undang Nom or 5 Tahun 1960.
Pasal 11 ( 1) Pem erint ah m em berikan kem udahan bagi golongan m asyarakat yang berpenghasilan rendah unt uk m em peroleh dan m em iliki sat uan rum ah susun. ( 2) Pelaksanaan ket ent uan sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) diat ur dengan Perat uran Pem erint ah.
BAB VI PEMBEBANAN DENGAN HI POTI K DAN FI DUSI A Pasal 12 ( 1) Rum ah susun berikut t anah t em pat bangunan it u berdiri sert a benda lainnya yang m erupakan at au kesat uan dengan t anah t ersebut dapat dij adikan j am inan hut ang dengan :
a. dibebani hipot ik, j ika t anahnya t anah hak m ilik at au hak guna bangunan; b. dibebani fidusia, j ika t anahnya t anah hak pakai at as t anah Negara.
( 2) Hipot ik at au fidusia dapat j uga dibebankan at as t anah sebagaim ana dim ak sud dalam ay at ( 1) besert a rum ah susun y ang ak an dibangun sebagai j am inan pelunasan kredit yang dim aksudkan unt uk m em biayai pelaksanaan pem bangunan rum ah susun yang t elah direncanakan di at as t anah yang bersangkut an dan yang pem berian kredit nya dilakukan secara bert ahap sesuai dengan pelaksanaan pem bangunan rum ah susun t ersebut .
Dengan t idak m engurangi ket ent uan Pasal 12, hak m ilik at as sat uan rum ah susun sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 8 ayat ( 3) dapat dij adikan j am inan hut ang dengan :
a. dibebani hipot ik, j ika t anahnya t anah hak m ilik at au hak guna bangunan; b. dibebani fidusia, j ika t anahnya t anah hak pakai at as t anah Negara.
Pasal 14 ( 1) Pem berian hipot ik sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 12 dan Pasal 13 dilakukan dengan akt a Pej abat Pem buat Akt a Tanah dan waj ib didaft arkan pada Kant or Agraria Kabupat en dan Kot am adya unt uk dicat at pada buku t anah dan sert ifikat hak yang bersangkut an.
( 2) Dalam akt a pem berian hipot ik sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) dapat dim uat j anj i- j anj i yang berlaku j uga bagi pihak ket iga. ( 3) Sebagai t anda bukt i adanya hipot ik sebagaim ana dim aksud dalam
Pasal 12 dan Pasal 13, dit erbit kan sert ifikat hipot ik yang t erdiri dari salinan buku t anah hipot ik dan salinan akt a Pej abat Pem buat Akt a Tanah sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) . ( 4) Tanggal buku t anah hipot ik sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 3) adalah t anggal yang dit et apkan t uj uh hari set elah penerim aan secara lengk ap surat - surat yang diperlukan bagi pendaft arannya oleh Kant or Agraria Kabupat en at au Kot am adya yang bersangkut an at au j ika hari ket uj uh it u j at uh pada hari libur, m aka buku t anah yang bersangkut an diberi bert anggal hari kerj a berikut nya. ( 5) Sert ifikat hipot ik sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 3) m em punyai kekuat an eksekut orial dan dapat dilaksanakan sebagai put usan pengadilan. ( 6) Bent uk dan isi akt a Pej abat Pem buat Akt a Tanah, bent uk dan isi buku t anah hipot ik sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) sert a hal- hal lain m engenai pendaft aran hipot ik dan pem berian sert ifikat sebagai t anda bukt i, dit et apkan dan diselenggarakan berdasarkan ket ent uan Perat uran Pem erint ah sebagaim ana dim ak sud dalam Pasal 19 Undang- undang Nom or 5 Tahun 1960.
( 1) Pem berian fidusia sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 12 dan Pasal 13 dilak uk an dengan ak t a Pej abat Pem buat Ak t a Tanah dan waj ib didaft ark an pada Kant or Agraria Kabupat en at au Kot am ady a unt uk dicat at pada buku t anah dan sert ifikat hak yang bersangkut an.
( 2) Bent uk dan isi akt a Pej abat Pem buat Akt a Tanah dan hal- hal lain m engenai pencat at an fidusia sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) dit et apkan dan diselenggarakan berdasarkan ket ent uan Perat uran Pem erint ah sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 19 Undang- undang Nom or 5 Tahun 1960.
Pasal 16 ( 1) Dalam pem berian hipot ik at au fidusia sebagaim ana dim aksud dalam
Pasal 12 dan Pasal 13 dapat diperj anj ikan bahwa pelunasan hut ang yang dij am in dengan hipot ik at au fidusia it u dapat dilakukan dengan cara angsuran sesuai dengan t ahap penj ualan sat uan rum ah susun, yang besarnya sebanding dengan nilai sat uan yang t erj ual.
( 2) Dalam hal dilakukan pelunasan dengan cara sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) , m aka sat uan rum ah susun yang harganya t elah dilunasi t ersebut bebas dari hipot ik at au fidusia yang sem ula m em bebaninya.
Pasal 17 ( 1) At as kesepakat an pem beri dan pem egang hipot ik at au fidusia sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 12 dan Pasal 13, eksekusi hipot ik at au fidusia yang bersangkut an dapat dilaksanakan di bawah t angan j ik a dengan cara dem ikian akan dapat diperoleh harga t ert inggi yang m engunt ungkan sem ua pihak. ( 2) Pelaksanaan penj ualan sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) , baru dapat dilakukan set elah lewat 1 ( sat u) bulan sej ak diberit ahukan secara t ert ulis kepada pihak- pihak yang berkepent ingan dan dium um k an dalam dua surat k abar y ang beredar di daerah y ang bersangk ut an, dan/ at au m edia m assa cet ak set em pat , t anpa ada pihak yang m enyat akan keberat an. PENGHUNI AN DAN PENGELOLAAN RUMAH SUSUN
Pasal 18 ( 1) Sat uan rum ah susun yang t elah dibangun baru dapat dij ual unt uk dihuni set elah m endapat izin kelayakan unt uk dihuni dari Pem erint ah
Daerah y ang bersangk ut an. ( 2) Ket ent uan m engenai izin kelayakan sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) diat ur dengan Perat uran Pem erint ah.
Pasal 19 ( 1) Penghuni rum ah susun waj ib m em bent uk perhim punan penghuni.
( 2) Perhim punan penghuni sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) diberi k eduduk an sebagai badan huk um berdasark an Undang- undang ini. ( 3) Perhim punan penghuni sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) berkewaj iban unt uk m engurus kepent ingan bersam a para pem ilik dan penghuni yang bersangkut an dengan pem ilikan dan penghuniannya. ( 4) Perhim punan penghuni dapat m em bent uk at au m enunj uk badan pengelola yang bert ugas unt uk m enyelenggarakan pengelolaan yang m eliput i pengawasan t erhadap penggunaan bagian- bersam a, benda- bersam a, t anah- bersam a, dan pem eliharaan sert a perbaikannya. ( 5) Ket ent uan t ent ang perhim punan penghuni dan badan pengelola sebagaim ana dim ak sud dalam ay at ( 1) , ay at ( 2) , ay at ( 3) , dan ay at
( 4) diat ur dengan Perat uran Pem erint ah.
BAB VI I I PENGAWASAN Pasal 20 ( 1) Pengawasan t erhadap pelak sanaan k et ent uan Undang- undang ini dilakukan oleh Pem erint ah. ( 2) Tat a cara pelaksanaan pengawasan sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) diat ur dengan Perat uran Pem erint ah. KETENTUAN PI DANA
Pasal 21 ( 1) Barang siapa dengan sengaj a m elanggar k et ent uan dalam Pasal 6,
Pasal 17 ayat ( 2) dan Pasal 18 ayat ( 1) diancam dengan pidana penj ara selam a- lam anya 10 ( sepuluh) t ahun at au denda set inggi- t ingginya Rp 100.000.000,- ( serat us j ut a rupiah) . ( 2) Perbuat an pidana sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) adalah k ej ahat an.
( 3) Barang siapa karena kelalaiannya m enyebabkan pelanggaran at as k et ent uan sebagaim ana dim ak sud dalam Pasal 6, Pasal 17 ay at ( 2) , dan Pasal 18 ayat ( 1) diancam dengan pidana kurungan selam a- lam anya 1 ( sat u) t ahun at au denda set inggi- t ingginya Rp 1.000.000,- ( sat u j ut a rupiah) . ( 4) Perbuat an pidana sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 3) adalah pelanggaran.
Pasal 22 Selain pidana yang dij at uhkan karena kelalaian sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 21 ayat ( 3) , m aka t erhadap kelalaian t ersebut dibebankan kewaj iban unt uk m em enuhi ket ent uan sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 6, Pasal 17 ay at ( 2) , dan Pasal 18 ay at ( 1) .
Pasal 23 Perat uran Pem erint ah y ang m engat ur pelak sanaan Undang- undang ini dapat m em uat ancam an pidana kurungan selam a- lam anya 1 ( sat u) t ahun dan/ at au denda set inggi- t ingginya Rp 1.000.000,- ( sat u j ut a rupiah) .
BAB X KETENTUAN- KETENTUAN LAI N Pasal 24 ( 1) Ket ent uan- ket ent uan dalam Undang- undang ini berlaku dengan penyesuaian m enurut kepent ingannya t erhadap rum ah susun yang
( 2) Pelaksanaan ket ent uan sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) diat ur dengan Perat uran Pem erint ah.
BAB XI KETENTUAN PERALI HAN Pasal 25 Pada saat m ulai berlakunya Undang- undang ini sem ua ket ent uan perat uran perundang- undangan yang berhubungan dengan rum ah susun yang t idak bert ent angan dengan Undang- undang ini t et ap berlaku selam a belum dit et apkan penggant inya berdasarkan Undang- undang ini.
BAB XI I KETENTUAN PENUTUP Pasal 26 Undang- undang ini m ulai berlaku pada t anggal diundangkan. Agar set iap orang m enget ahuinya, m em erint ahkan pengundangan Undang- undang ini dengan penem pat annya dalam Lem baran Negara Republik I ndonesia. Disahkan di Jakart a pada t anggal 31 Desem ber 1985 PRESI DEN REPUBLI K I NDONESI A SOEHARTO Diundangkan di Jakart a pada t anggal 31 Desem ber 1985 MENTERI / SEKRETARI S NEGARA REPUBLI K I NDONESI A SUDHARMONO, S.H. PENJELASAN ATAS UNDANG- UNDANG REPUBLI K I NDONESI A NOMOR 16 TAHUN 1985 TENTANG RUMAH SUSUN I . UMUM
Tuj uan pem bangunan nasional adalah unt uk m ewuj udkan kesej aht eraan lahir dan bat in seluruh rakyat I ndonesia secara adil dan m erat a, sebagai salah sat u usaha unt uk m engisi cit a- cit a perj uangan bangsa I ndonesia bagi t erwuj udnya m asyarakat adil dan m akm ur berdasarkan Pancasila dan Undang- Undang Dasar 1945.
Salah sat u unsur pokok kesej aht eraan rakyat adalah t erpenuhinya kebut uhan akan perum ahan, yang m erupakan kebut uhan dasar bagi set iap warga negara I ndonesia dan keluarganya sesuai dengan harkat dan m art abat nya sebagai m anusia.
Di sam ping it u, pem bangunan perum ahan m erupakan salah sat u unsur yang pent ing dalam st rat egi pengem bangan wilayah, yang m enyangkut aspek - aspek y ang luas di bidang kependudukan, dan berkait an erat dengan pem bangunan ekonom i dan kehidupan sosial dalam rangka pem ant apan Ket ahanan Nasional. Dari hal- hal t ersebut di at as, j elaslah bahwa perum ahan m erupakan m asalah nasional, yang dam paknya sangat dirasakan di seluruh wilayah t anah air, t erut am a di daerah pekot aan yang berkem bang pesat .
Oleh karena it u, sebagaim ana diam anat kan dalam Garis- garis Besar Haluan Negara pem bangunan perum ahan unt uk m em enuhi kebut uhan yang t erus m eningkat perlu dit angani secara m endasar, m eny eluruh, t erarah, dan t erpadu, oleh Pem erint ah Pusat dan Pem erint ah Daerah, dengan keikut sert aan secara akt if usaha swast a dan swadaya m asyarakat .
Pem bangunan perum ahan yang t elah dirint is sej ak Pelit a I perlu dit ingkat kan dan dikem bangkan, khususny a perum ahan dengan harga y ang dapat dij angkau oleh daya beli golongan m asyarakat yang berpenghasilan rendah.
Sehubungan dengan uraian t ersebut di at as, m aka kebij aksanaan um um pem bangunan perum ahan diarahkan unt uk : a. m em enuhi kebut uhan perum ahan yang layak dalam lingkungan yang sehat , secara adil dan m erat a, sert a m am pu m encerm inkan kehidupan m asy arak at y ang berk epribadian I ndonesia.
b. m ewuj udkan pem ukim an yang serasi dan seim bang, sesuai dengan pola t at a ruang kot a dan t at a daerah sert a t at a guna t anah yang berday a guna dan berhasil guna.
Sej alan dengan arah kebij aksanaan um um t ersebut , m aka di daerah pek ot aan y ang berpenduduk padat sedangk an t anah y ang t ersedia sangat t erbat as, perlu dikem bangkan pem bangunan perum ahan dan pem ukim an dalam bent uk rum ah susun yang lengkap, seim bang, dan serasi dengan arah vert ikal yang t erbagi dalam sat u- sat uan yang m asing- m asing j elas bat as- bat asnya, ukuran dan luasnya, dan dapat dim iliki dan dihuni secara t erpisah. Selain sat uan- sat uan y ang penggunaanny a t erpisah, ada bagian- bersam a dari bangunan t ersebut sert a benda- bersam a dan t anah- bersam a yang di at asnya didirikan rum ah susun, yang karena sifat dan fungsinya harus digunakan dan dinikm at i bersam a dan t idak dapat dim iliki secara perseorangan. Hak pem ilikan at as sat uan rum ah susun m erupakan kelem bagaan hukum baru, yang perlu diat ur dengan undang- undang, dengan m em berikan j am inan kepast ian hukum kepada m asyarakat I ndonesia.
Dengan undang- undang ini dicipt akan dasar hukum hak m ilik at as sat uan rum ah susun, yang m eliput i: a. hak pem ilikan perseorangan at as sat uan- sat uan rum ah susun yang digunakan secara t erpisah; b. hak bersam a at as bagian- bagian dari bangunan rum ah susun;
c. hak bersam a at as benda- benda; d. hak bersam a at as t anah. yang sem uanya m erupakan sat u kesat uan hak yang secara fungsional t idak t erpisahkan. Pengat uran dan pem binaan rum ah susun m erupak an t anggung j awab dan w ew enang Pem erint ah. Unt uk m encapai daya guna dan hasil guna yang set inggi- t ingginya, sebagian urusan t ersebut dapat diserahkan kepada Pem erint ah Daerah sesuai dengan asas pem erint ahan sebagaim ana dim ak sud dalam Undang- undang Nom or 5 Tahun 1974.
Unt uk m enggalakkan usaha pem bangunan rum ah susun dan m em udahkan pihak- pihak yang ingin m em iliki sat uan rum ah susun; Undang- undang ini m engat ur kem ungkinan unt uk m em peroleh kredit konst ruksi dan kredit pem ilikan rum ah dengan m enggunakan lem baga hipot ik at au fidusia.
Khususnya bagi golongan m asyarakat yang berpenghasilan rendah yang ingin m em iliki sat uan rum ah susun, m endapat kan priorit as dan k em udahan- kem udahan baik langsung m aupun t idak langsung agar hargany a dapat t erj angk au.
Pem bangunan rum ah susun m em erlukan persyarat an- persy arat an t eknis dan adm inist rat if yang lebih berat . Unt uk m enj am in keselam at an bangunan, keam anan, dan ket ent eram an sert a ket ert iban penghunian, dan keserasian dengan lingkungan sekit arnya, m aka sat uan rum ah susun baru dapat dihuni set elah m endapat izin kelayakan unt uk dihuni dari Pem erint ah Daerah y ang bersangk ut an m enurut perat uran perundang- undangan yang berlaku. Penghuni sat uan rum ah susun t idak dapat m enghindarkan diri at au m elepaskan kebut uhannya unt uk m enggunakan bagian- bersam a, benda- bersam a, dan t anah- bersam a, karena kesem uanya m erupakan kebut uhan fungsional yang saling m elengkapi.
Sat uan rum ah susun yang m erupakan m ilik perseorangan dikelola sendiri oleh pem iliknya, sedangkan yang m erupakan hak bersam a harus digunakan dan dikelola secara bersam a karena m enyangkut kepent ingan dan kehidupan orang banyak. Penggunaan dan pengelolaannya harus diat ur dan perhim punan penghuni, yang m em punyai t ugas dan wewenang m engelola dan m em elihara rum ah susun besert a lingkungannya, dan m enet apkan perat uran- perat uran m engenai t at a t ert ib penghunian. Perhim punan penghuni oleh Undang- undang ini diberi kedudukan sebagai badan hukum dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rum ah Tangga, sehingga dapat bert indak ke luar dan ke dalam at as nam a pem ilik, dan dengan wewenang yang dim ilikinya dapat m ewuj udkan ket ert iban dan ket ent eram an dalam lingkungan rum ah susun. Perhim punan penghuni dapat m em bent uk at au m enunj uk badan pengelola yang bert ugas unt uk m enyelenggarakan pengelolaan yang m eliput i pengawasan t erhadap penggunaan bagian- bersam a, benda- bersam a, t anah- bersam a, dan pem eliharaan sert a perbaikannya. Dana yang dipergunakan unt uk m em biayai pengelolaan dan pem eliharaan rum ah susun, diperoleh dari pem ungut an iuran dari para penghuninya.
Pem bangunan rum ah susun dit uj ukan t erut am a unt uk t em pat hunian, khususnya bagi golongan m asyarakat yang berpenghasilan rendah. Nam un dem ikian pem bangunan rum ah susun harus dapat m ewuj udkan pem ukim an yang lengkap dan fungsional, sehingga diperlukan adanya bangunan gedung ber t ingkat lainnya unt uk keperluan bukan hunian yang t erut am a berguna bagi pengem bangan kehidupan m asyarakat ekonom i lem ah. Oleh karena it u dalam pem bangunan rum ah susun yang digunakan bukan unt uk hunian yang fungsinya m em berikan lapangan kehidupan m asyarakat , m isalnya unt uk t em pat usaha, pert ok oan, perk ant oran, dan sebagainy a, k et ent uan- ket ent uan dalam Undang- undang ini diberlakukan dengan penyesuaian m enurut kepent ingannya.
Undang- undang ini m engat ur hal- hal yang bersifat pokok- pok ok saj a, sedangkan ket ent uan pelaksanaannya akan diat ur lebih lanj ut dengan Perat uran Pem erint ah dan/ at au perat uran perundang- undangan yang lain.
I I . PASAL DEMI PASAL
Pasal 1 Angk a 1 Rum ah susun yang dim aksudkan dalam Undang- undang ini, adalah ist ilah yang m em berikan pengert ian hukum bagi bangunan gedung bert ingkat yang senant iasa m engandung sist em pem ilikan perseorangan dan hak bersam a, y ang penggunaannya unt uk hunian at au bukan hunian, secara m andiri at aupun secara t erpadu sebagai sat u kesat uan sist em pem bangunan. Set iap sat uan rum ah susun harus m em punyai sarana penghubung ke j alan um um , t anpa m engganggu dan t idak boleh m elalui sat uan rum ah susun m ilik orang lain. Angk a 3
Cukup j elas Angk a 4
Sebagai cont oh, bagian- bersam a adalah ant ara lain : pondasi, kolom , balok, dinding, lant ai, at ap, t alang air, t angga, lift , selasar, saluran- saluran, pipa- pipa, j aringan- j aringan list rik, gas, dan t elekom unikasi sert a ruang unt uk um um .
Angk a 5 Sebagai cont oh, benda bersam a adalah ant ara lain : t anam an, bangunan pert am anan, bangunan sarana sosial, t em pat ibadah, t em pat berm ain, t em pat parkir, yang sifat nya t erpisah dari st rukt ur bangunan rum ah susun.
Angk a 6 Sesuai dengan ket ent uan Pasal 6 Undang- undang Nom or 5 Tahun 1960 t ent ang Perat uran Dasar Pokok- pokok Agraria bahwa : " Sem ua hak at as t anah m em punyai fungsi sosial" . Angk a 7
Menurut Pasal 1162 Kit ab Undang- undang Hukum Perdat a I ndonesia pengert ian hipot ik adalah " suat u hak kebendaan at as benda- benda t idak bergerak, unt uk m engam bil penggant ian daripadanya bagi pelunasan suat u perik at an" .
Angk a 8 Fidusia pada hakekat nya adalah penyerahan hak m ilik at as suat u benda kepada kredit ur dengan perj anj ian bahwa penyerahan t ersebut " hanya unt uk m enj am in at as pem bayaran kem bali uang pinj am an" . Debit ur dan kredit ur saling percaya, bahwa penyerahan benda t ersebut hanya unt uk j am inan. Angka 9
Angka 10 Cukup j elas
Angka 11 Cukup j elas
Angka 12 Cukup j elas
Pasal 2 Asas kesej aht eraaan um um dipergunakan sebagai landasan pem bangunan rum ah susun dengan m aksud unt uk m ewuj udkan kesej aht eraan lahir dan bat in bagi seluruh rakyat I ndonesia secara adil dan m erat a berdasark an Pancasila dan Undang- Undang Dasar 1945 m elalui pem enuhan kebut uhan akan perum ahan sebagai kebut uhan dasar bagi set iap warga negara I ndonesia dan k eluargany a.
Asas keadilan dan pem erat aan m em berikan landasan agar pem bangunan rum ah susun dapat dinikm at i secara m erat a, dan t iap- t iap warga negara dapat m enik m at i hasil- hasil pem bangunan perum ahan yang layak.
Asas keserasian dan keseim bangan dalam perikehidupan m ewaj ibkan adanya keserasian dan keseim bangan ant ara kepent ingan- kepent ingan dalam pem anfaat an rum ah susun, unt uk m encegah t im bulnya kesenj angan- kesenj angan sosial.
Pasal 3 Ayat ( 1)
a. Yang dim aksudkan dengan perum ahan yang layak adalah perum ahan yang m em enuhi syarat - syarat t eknik, kesehat an, keam anan, keselam at an, dan norm a- norm a sosial budaya.
b. Peningkat an daya guna dan hasil guna t anah di daerah pek ot aan harus sesuai dengan t at a ruang k ot a dan t at a daerah sert a t at a guna t anah dem i k eserasian dan k eseim bangan. Ayat ( 2)
Pem bangunan rum ah susun unt uk kepent ingan bukan hunian, harus m endukung berfungsinya pem ukim an, dan dapat m em berikan kem udahan- kem udahan bagi kehidupan Ayat ( 1) Yang dim aksudkan dengan pengat uran dan pem binaan rum ah susun adalah upaya Pem erint ah Pusat yang dilakukan secara t erus m enerus dan berkesinam bungan dalam art i yang seluas- luasnya t erhadap pem bangunan rum ah susun dan pengem bangannya. Kewenangan t ersebut ada pada Pem erint ah Pusat agar t erdapat k eseragam an dalam pengat uran dan pem binaanny a.
Ayat ( 2) Sebagian urusan pengat uran dan pem binaan yang diserahkan kepada
Pem erint ah Daerah, adalah pengat uran rum ah susun yang m em punyai karakt erist ik lokal, berhubungan dengan t at akot a dan t at a daerah, m isalnya m engenai pem berian izin lokasi, izin m endirikan bangunan, izin kelayakan unt uk dihuni, dan j uga m elalui kegiat an konkrit berupa pem bim bingan, penyuluhan, dan pem berian kem udahan- k em udahan.
Penyerahan sebagian urusan pengat uran dan pem binaan kepada Pem erint ah Daerah sesuai dengan asas desent ralisasi sebagaim ana dim aksud dat a Undang- undang Nom or 5 Tahun 1974 t ent ang Pokok- pok ok Pem erint ahan di Daerah.
Ayat ( 3) Cukup j elas
Pasal 5 Ayat ( 1) Pem bangunan rum ah susun disesuaikan dengan keperluan dan kem am puan m asyarakat , t erut am a yang berpenghasilan rendah, baik m engenai j um lah, kualit as bangunan, lingkungan m aupun persyarat an dan t at a cara unt uk m em perolehnya. Pem bangunan rum ah susun diusahakan unt uk m ewuj udkan lingkungan pem ukim an, sesuai dengan t uj uan sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 3. Ayat ( 2)
Dalam rangka pem berian kesem pat an berusaha, Pem erint ah m em berikan kesem pat an k epada Badan Usaha Milik Negara at au Daerah, Koperasi dan Badan Usaha Swast a y ang bergerak dalam bidang it u, sert a Swadaya Masyarakat unt uk m em bangun rum ah susun dengan berpedom an penelit ian, uj i coba, perint isan at au unt uk keperluan Pem erint ah sendiri.
Pasal 6 Ayat ( 1) Persyarat an t eknis dan adm inist rat if yang dim aksudkan adalah persy arat an y ang diat ur dengan perat uran perundang- undangan yang berlak u sesuai dengan k ebut uhan dan perk em bangan.
Persyarat an t eknis yang dim aksudkan ant ara lain m engenai st rukt ur bangunan, keam anan, keselam at an, kesehat an, kenyam anan, dan lain- lain yang berhubungan dengan rancang bangun, t erm asuk kelengkapan prasarana dan fasilit as lingkungan.
Persyarat an adm inist rat if yang dim aksudkan ant ara lain m engenai perizinan usaha dari perusahaan pem bangunan perum ahan, izin lokasi dan/ at au perunt ukannya, sert a perizinan m endirikan bangunan ( I MB) .
Ayat ( 2) Bilam ana diperlukan, ket ent uan pelaksanaannya dapat dilakukan dengan perat uran perundang- undangan lainnya.
Pasal 7 Ayat ( 1) Yang dim aksudkan dengan hak m ilik, hak guna bangunan, dan hak pakai adalah hak- hak at as t anah sebagaim ana dim aksud dalam Undang- undang Nom or 5 Tahun 1960. Hak pakai at as t anah Negara unt uk pem bangunan rum ah susun akan diberikan dengan j angka wakt u yang cukup lam a m enurut keperluannya. Jangka wakt u t ersebut at as perm int aan para pem ilik sat uan- sat uan rum ah susun y ang bersangk ut an dapat diperpanj ang. Hak pengelolaan adalah hak sebagaim ana dim aksud dalam Perat uran Pem erint ah Nom or 8 Tahun 1953 yis Perat uran Ment eri Agraria Nom or
9 Tahun 1965, Perat uran Ment eri Dalam Negeri Nom or 5 Tahun 1974, dan Perat uran Ment eri Dalam Negeri Nom or 1 Tahun 1977. Hak pengelolaan hany a dapat diberik an k epada badan- badan hukum yang seluruh m odalnya dim iliki oleh Pem erint ah dan/ at au Pem erint ah Daerah.
Jika rum ah susun yang bersangkut an dibangun di at as t anah hak pengelolaan, m aka penyelenggara pem bangunan waj ib m enyelesaikan secara t unt as hak guna bangunan di at as hak pengelolaan t ersebut sesuai dengan perat uran perundang- undangan yang berlak u, agar t anah bersam a yang m erupakan bagian dari hak m ilik at as sat uan rum ah susun y ang bersangk ut an m em peroleh st at us hak guna bangunan. Pem berian st at us hak guna bangunan t ersebut harus sudah selesai sebelum sat uan- sat uan rum ah susun yang bersangkut an dij ual. Ket ent uan ini dim aksudkan unt uk m elindungi para pem beli sat uan- sat uan rum ah susun.
Ayat ( 3) Cukup j elas
Pasal 8 Ayat ( 1) Pem ilik sat uan rum ah susun harus m em enuhi syarat sebagai pem egang hak at as t anah bersam a yang bersangkut an sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 21, Pasal 36, dan Pasal 42 Undang- undang Nom or 5 Tahun 1960. Dalam hal t anah- bersam a berst at us hak m ilik, yang dapat m em iliki sat uan rum ah susun y ang bersangk ut an, t erbat as pada perseorangan w arga negara I ndonesia yang t idak m em iliki kewarganegaraan ganda. Khusus unt uk badan- badan hukum yang dapat m em iliki sat uan rum ah susun di at as t anah hak m ilik bersam a, adalah badan- badan hukum yang dit unj uk oleh Perat uran Pem erint ah Nom or 38 Tahun 1963 diant arany a Bank - bank yang didirikan oleh Negara, Badan- badan sosial dan keagam aan sert a koperasi pert anian yang m em enuhi sy arat . Ayat ( 2)
Cukup j elas Ayat ( 3)
Cukup j elas Ayat ( 4)
Cukup j elas
Pasal 9 Ayat ( 1) Dalam rangka m enj am in kepast ian hak bagi pem ilikan sat uan rum ah susun, sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 8, diberikan alat pem bukt ian yang kuat berupa " Sert ifikat hak m ilik at as sat uan rum ah susun" . Ayat ( 2)
Hak m ilik at as sat uan rum ah susun m eliput i hak at as bagian- bersam a, benda- bersam a, dan t anah- bersam a, y ang sem uany a m erupak an sat u kesat uan yang t idak t erpisahkan dengan sat uan yang bersangkut an, yang m enim bulkan hak, kewaj iban, dan t anggungj awab bagi pem iliknya. Sert ifikat hak m ilik at as sat uan rum ah susun t ersebut t erdiri at as :
a. salinan buku t anah dan surat ukur hak t anah- bersam a m enurut ket ent uan Perat uran Pem erint ah Nom or 10 Tahun 1961;
b. gam bar denah t ingkat rum ah susun yang bersangkut an yang m enunj ukkan sat uan rum ah susun yang dim iliki; c. pert elaan m engenai besarnya bagian hak at as bagian- bersam a, benda- bersam a, dan t anah- bersam a y ang bersangk ut an. Kesem uanya m erupakan sat u kesat uan yang t idak t erpisahkan dan dij ilid dalam sat u sam pul dokum en, yang m erupakan alat bukt i hak m ilik at as sat uan rum ah susun yang dim ilikinya. Penerbit annya dilakukan oleh Kant or Agraria Kabupat en at au Kot am ady a y ang bersangk ut an. Sert ifikat hak m ilik at as sat uan rum ah susun t ersebut harus sudah ada sebelum sat uan- sat uan rum ah susun yang bersangkut an dapat dij ual. Dalam hal t erj adi pewarisan at au pem indahan hak, sert ifikat yang bersangkut an diberikan kepada pem iliknya yang baru, set elah dilakukan pendaft aran peralihan haknya di Kant or Agraria Kabupat en at au Kot am ady a.
Pasal 10 Ayat ( 1) Yang dim aksudkan " pewarisan" adalah peralihan hak yang t erj adi karena hukum dengan m eninggalnya pewaris. unt uk m engalihkan hak kepada pihak lain, sepert i ant ara lain j ual beli, t uk ar- m enukar, dan hibah. Ayat ( 2)
Sebagai bukt i bahwa t elah dilakukan pem indahan hak diperluk an adany a ak t a Pej abat Pem buat Ak t a Tanah, sedang unt uk peralihan hak karena pewarisan t idak diperlukan akt a Pej abat Pem buat Akt a Tanah. Pendaft aran peralihan hak dalam hal pewarisan cukup didasark an pada surat ket erangan kem at ian pewaris dan surat wasiat at au surat k et erangan waris y ang bersangk ut an, sesuai dengan ket ent uan hukum yang berlaku.
Dalam hal t erj adi lelang eksekusi m aka t idak diperlukan akt a Pej abat Pem buat Akt a Tanah m elainkan cukup dibukt ikan dengan salinan berit a acara lelang yang dibuat oleh Kepala Kant or Lelang yang m elaksanakan pelelangannya.
Pasal 11 Ayat ( 1) Pada dasarny a t anggung j awab pem enuhan k ebut uhan perum ahan yang layak dalam lingkungan pem ukim an yang sehat adalah di t angan m asyarakat sendiri. Dalam rangka m em bant u golongan m asyarakat yang berpenghasilan rendah yang t idak m am pu m em beli secara t unai, Pem erint ah perlu m em beri kem udahan- kem udahan yang bersifat langsung dengan m em berikan kredit pem ilikan j angka panj ang dengan bunga rendah, m aupun dengan cara t idak langsung dalam bent uk subsidi silang, k eringanan di bidang perpaj ak an, pem bangunan prasarana oleh Pem erint ah dan usaha- usaha lain yang dapat m engakibat kan harga rum ah m enj adi lebih rendah. Dalam hal rum ah susun unt uk hunian dibangun di at as t anah yang sebelum nya m erupakan daerah pem ukim an yang kum uh, m aka kepada m asyarakat penghuni sem ula diberikan priorit as unt uk m enghuni rum ah susun t ersebut dan diberikan kem udahan- kem udahan sepert i t ersebut di at as, sehingga harganya t erj angkau oleh y ang bersangk ut an.
Ayat ( 2) Cukup j elas
Pasal 12 Ayat ( 1) Sesuai dengan ket ent uan Pasal 25 dan Pasal 39 Undang- undang Nom or 5 Tahun 1960 t anah hak m ilik dan hak guna bangunan dapat dij adikan j am inan hut ang dengan dibebani hak t anggungan ( hipot ik) . Sungguhpun dalam prakt ek perkredit an t anah hak pakai dit erim a sebagai j am inan hut ang t et api m enurut Undang- undang t ersebut t idak dapat dibebani hak t anggungan ( hipot ik) . Unt uk m em ant apkan penggunaan t anah hak pakai t ersebut sebagai j am inan unt uk m em peroleh kredit dalam pasal ini dibuka kem ungkinan unt uk m em bebaninya dengan fidusia. Penggunaan fidusia adalah sesuai dengan t uj uan dicipt akannya lem baga t ersebut oleh m asyarakat unt uk m engisi kekosongan dalam ket ent uan- ket ent uan hukum yang ada. Walaupun t idak diat ur dalam perat uran perundang- undangan lem baga fidusia dibenarkan dan dikukuhkan oleh yurisprudensi. Dengan Undang- undang ini m aka fidusia yang m erupakan lem baga hukum yang hidup dan dalam kenyat aannya diperlukan oleh m asyarakat dikukuhkan m enj adi hukum posit if. Dalam pada it u unt uk m encegah penyalahgunaannya, pem bebanan fidusia t ersebut dibat asi pada hak pakai at as t anah Negara. Pem bebanan fidusia it upun waj ib dilakukan dengan akt a Pej abat Pem buat Ak t a Tanah dan k em udian didaft ark an di Kant or Agraria Kebupat en at au Kot am ady a y ang bersangk ut an. Dalam pendaft aran t ersebut adanya fidusia it u dicat at dalam buku t anah dan sert ifikat hak pakai yang bersangkut an, hingga dapat diket ahui j uga oleh sem ua pihak yang berkepent ingan. Ayat ( 2)
Unt uk m eningkat kan kem am puan pem bangunan rum ah susun kepada penyelenggara pem bangunan perum ahan dapat diberikan kredit kont ruksi dengan pem bebanan hipot ik at au fidusia at au t anah besert a gedung y ang m asih ak an dibangun, yang pagu kredit nya t elah diset uj ui dapat dibayarkan secara bert ahap sebagian denah sebagian sesuai dengan nilai dan hasil perkem bangan pem bangunan t ersebut .
Pasal 13 Pasal 13 ini m em ungkinkan pem bebanan hipot ik at au fidusia unt uk m em peroleh Kredit Pem ilikan Rum ah ( KPR) , guna m em bayar lunas harga sat uan rum ah susun yang dibelinya, yang dikem balikan secara angsuran. dalam sat uan- sat uan rum ah susun yang bersert ifikat
Pasal 14 Ayat ( 1) Hipot ik bersifat m engikut i ( accessoir) adanya suat u perj anj ian pokok dalam hal ini perj anj ian kredit unt uk m em bangun rum ah susun at au unt uk pem ilikan sat uan rum ah susun yang bersangkut an Unt uk pem bebanan hipot ik at as rum ah susun ( Pasal 12) at au at as sat uan rum ah susun ( Pasal 13) , m aka pem berian hipot ik t ersebut harus dibukt ikan dengan akt a Pej abat Pem buat Akt a Tanah yang didalam nya waj ib disebut k an adany a perj anj ian k redit yang t elah diadakan. Ayat ( 2)
Dalam akt a pem berian hipot ik dapat dim uat j anj i- j anj i yang dianggap perlu dalam rangka m elindungi kepent ingan kredit ur m aupun pem beri hipot ik. Janj i- j anj i yang lazim dim uat dalam akt a pem berian hipot ik ant ara lain yang pent ing adalah : a. j anj i yang m em berikan kewenangan kepada kredit ur unt uk at as kekuasaan sendiri m enj ual benda yang dij adikan j am inan bagi pelunasan piut angnya j ika t erj adi cidera j anj i ( wanprest at ie) ; b. j anj i unt uk t idak m enyewakan benda yang dij adikan j am inan selam a hut ang yang bersangkut an belum dibayar lunas;
c. j anj i akan m engasuransikan benda yang dij adikan j am inan t erhadap kebakaran, gem pa bum i, dan m usibah lainnya. Dengan dim uat nya j anj i- j anj i t ersebut dalam akt a pem berian hipot ik yang kem udian didaft ark an pada k ant or Agraria Kabupat en at au Kot am ady a, m ak a apa yang dij anj ikan t ersebut m em punyai kekuat an berlaku j uga t erhadap pihak ket iga.
Ayat ( 3) Cukup j elas
Menurut hukum , hipot ik baru m em punyai kekuat an berlaku t erhadap pihak ket iga set elah dilakukan pendaft arannya pada kant or Agraria Kabupat en at au Kot am adya yang bersangkut an, yait u dengan pem buat an buku t anahnya. Ket ent uan dalam ayat ( 4) pasal ini m em berikan kepast ian m engenai t anggal buku t anah t ersebut , yang berart i t anggal kelahiran hipot ik y ang bersangk ut an. Ayat ( 5)
Cukup j elas Ayat ( 6)
Cukup j elas
Pasal 15 Ayat ( 1) Lihat penj elasan Pasal 14 ayat ( 1) . Ayat ( 2) Cukup j elas Pasal 16 Ayat ( 1) Ket ent uan ini dim aksudkan sebagai kelem bagaan hukum baru yang m em ungkinkan penyelesaian prakt is m engenai pem bayaran kem bali kredit yang digunakan unt uk m em bangun rum ah susun secara bert ahap, yait u sesuai dengan t ahap penj ualan sat uan rum ah susun yang bersangkut an. Dengan adanya ket ent uan t ersebut , m aka ket ent uan dalam Pasal 1163 Kit ab Undang- undang Hukum Perdat a I ndonesia dan perat uran perundang- undangan lainnya disesuaikan dengan perkem bangan kebut uhan m asyarakat . Tiap sat uan rum ah susun yang t erj ual akan m em bebaskan bagian rum ah susun y ang bersangk ut an dari hipot ik at au fidusia yang sem ula m em bebaninya, sebesar nilai hipot ik at au fidusia sat uan rum ah susun t ersebut , yang besarnya dapat diperhit ungkan sebagai perbandingan ant ara nilai sat uan yang bersangkut an t erhadap nilai keseluruhan rum ah susun, t erm asuk benda- bersam a dan t anah- bersam a. Selanj ut nya rum ah susun t ersebut hanya dibebani hipot ik at au fidusia pada bagian yang belum t erj ual unt uk m enj am in sisa hut ang yang belum dilunasi.
Pasal 17 Ayat ( 1) Pada dasarnya eksekusi hipot ik at au fidusia harus m elalui pelelangan um um . Karena eksekusi hipot ik at au fidusia yang dilakukan dengan penj ualan secara lelang biasanya t idak dapat m enghasilkan harga yang t inggi, m aka at as kesepakat an pem beri dan pem egang hipot ik at au fidusia, eksekusi hipot ik at au fidusia yang bersangk ut an dapat dilaksanakan di bawah t angan. Ayat ( 2)
Ket ent uan dalam ayat ini dim aksudkan unt uk m elindungi kepent ingan pihak lain. Yang berkewaj iban m enyam paikan pem berit ahuan dan m engadakan pengum um an adalah pihak yang akan m enj ual, yait u pem beri dan/ at au pem egang hipot ik at au fidusia yang bersangkut an. Pihak- pihak yang berkepent ingan yang dim aksudkan dalam ayat ini adalah para kredit ur lain dari pem beri hipot ik at au fidusia. Apabila ada perbedaan ant ara t anggal pem berit ahuan dan t anggal pengum um an, m aka j angka wakt u sat u bulan it u dihit ung sej ak t anggal paling akhir di ant ara kedua t anggal t ersebut .
Pasal 18 Ayat ( 1) Bila rum ah susun yang sudah selesai dibangun set elah diadakan Pem erint ah Daerah dikeluarkan " I zin layak huni" berupa surat ket erangan layak huni, sebagai salah sat u syarat unt uk penerbit an sert ifikat hak m ilik at as sat uan- sat uan rum ah susun yang bersangk ut an. I zin layak huni t ersebut diperlukan j uga bagi rum ah susun yang bukan unt uk hunian. Ket ent uan t ersebut dim aksudkan unt uk m enj am in keselam at an, keam anan, ket ent eram an sert a ket ert iban para penghuni dan pihak lainnya. Ayat ( 2)
Cukup j elas
Pasal 19 Ayat ( 1) Penghuni sat uan rum ah susun t idak dapat m enghindarkan diri at au m elepaskan kebut uhannya unt uk m enggunakan bagian- bersam a, benda- bersam a, dan t anah- bersam a. Unt uk m enj am in ket ert iban, kegot ongroyongan, dan keselarasan sesuai dengan kepribadian I ndonesia dalam m engelola bagian- bersam a, benda- bersam a, dan t anah- bersam a, m ak a dibent uk perhim punan penghuni yang m engat ur dan m engurus kepent ingan bersam a. Ayat ( 2)
Perhim punan penghuni berdasarkan Undang- undang ini berkedudukan sebagai badan huk um , y ang susunan organisasi, hak dan k ewaj ibanny a diat ur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rum ah Tangga. Sebagai badan hukum , pengurus perhim punan penghuni dapat m ewakili para penghuni at au pem ilik sat uan rum ah susun baik di dalam m aupun di luar pengadilan. Ayat ( 3)
Perhim punan penghuni dibent uk t erut am a unt uk m engat ur penghunian dan pengelolaan rum ah susun. Kegiat annya perlu diserasikan dengan kegiat an kelem bagaan RT dan RW yang bergerak di bidang kem asyarakat an.
Perhim punan penghuni m em punyai t ugas dan wewenang pengelolaan yang m eliput i penggunaan, pem eliharaan, dan perbaikan t erhadap bangunan, bagian- bersam a, benda- bersam a, dan t anah- bersam a. Unt uk pelaksanaannya, perhim punan penghuni dapat m em bent uk badan pengelola apabila j um lah sat uan rum ah susun m asih dalam bat as dapat dit angani sendiri, at au m enunj uk badan pengelola yang profesional sesuai dengan t ingkat kebut uhannya. Badan pengelola bert anggung j awab kepada perhim punan penghuni. Ayat ( 5)
Cukup j elas