Analisis Yuridis Perubahan Hak Atas Tanah Dari Status Hak Guna Usaha Menjadi Hak Pengelolaan Pada Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei PT.Perkebunan Nusantara III (Persero)

1

ANALISIS YURIDIS PERUBAHAN HAK ATAS TANAH DARI STATUS HAK
GUNA USAHA MENJADI HAK PENGELOLAAN PADA KAWASAN
EKONOMI KHUSUS SEI MANGKEI PT.PERKEBUNAN NUSANTARA III
(PERSERO)
TESIS

Oleh
SHEILA ARISTYANI
127011014

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015

2

ABSTRAK

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) merupakan Badan Usaha yang
mengusulkan untuk dibentuknya Kawasan Ekonomi Khusus di Sei Mangkei kepada
Pemerintah Daerah Kabupaten Simalungun, usulan tersebut kemudian diajukan oleh
Pemerintah Provinsi Sumatera Utara kepada Dewan Nasional Kawasan Ekonomi
Khusus. Dewan Nasional Kawasan Ekonomi Khusus mengajukan rekomendasi
penetapannya kepada Presiden, untuk penetapan kawasan Sei Mangkei sebagai
Kawasan Ekonomi Khusus dan menetapkan PT. Perkebunan Nusantara III (Persero)
sebagai badan usaha pengusul telah memenuhi dan melengkapi kriteria dan persyaratan
penetapan Kawasan Sei Mangkei sebagai Kawasan Ekonomi Khusus tercantum pada
Peraturan Pemerintah No 29 Tahun 2012 tentang Kawasan Ekonomi Khusus Sei
Mangkei (KEK Sei Mangkei).
Hasil dari penelitian ini adalah PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) harus
melakukan kegiatan pembebasan tanah yang akan dijadikan Kawasan Ekonomi Khusus,
lahan seluas 2.002,77 Ha terletak di Kecamatan Bosar Maligas, Kabupaten Simalungun,
Desa Sei Mangkei, Provinsi Sumatera Utara dijadikan sebagai Kawasan Ekonomi
Khusus. Karena masih melekat nya Hak Guna Usaha pada tanah tersebut, PT.
Perkebunan Nusantara III (Persero) melakukan proses perubahan Hak Guna Usaha
Menjadi Hak Pengelolaan dengan tahapan PT. Perkebunan Nusantara III ( Persero)
membuat permohonan izin pelepasan Hak Guna Usaha kepada Badan Pertanahan
Republik Indonesia melalui Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional

Provinsi Sumatera Utara.Selanjutnya PT. Perkebunan Nusantara III (Persero)
mengajukan permohonan pengukuran areal Hak Guna Usaha seluas 2.002,77 Ha kepada
Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi Sumatera Utara. Setelah adanya
persetujuan pelepasan Hak Guna Usaha oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional
Republik Indonesia, maka selanjutnya permohonan Hak Pengelolaan diajukan kepada
Badan Pertanahan Republik Indonesia. Baru pada tanggal 23 Juni 2014 Kepala Badan
Pertanahan Republik Indonesia mengeluarkan Keputusan Badan Pertanahan Nasional
Republik Indonesia No 27/ HPL/ BPN RI/ 2014 tentang pemberian Hak Pengelolaan
atas nama PT. Perkebunan Nusantara III ( Persero) berkedudukan di Kota Medan atas
4(empat) bidang tanah terletak di Kabupaten Simalungun, Provinsi Sumatera Utara.
Pada saat masih berlangung nya proses perubahan Hak Guna Usaha menjadi
Hak Pengelolaan pada Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei terkendala dengan
belum ditetapkan nya Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Simalungun sehingga
Kawasan Ekonomi Khusus belum memiliki Rencana Tata Ruang Wilayah, kendala
dengan jangka waktu penyelesaian permohonan perubahan Hak, serta kendala internal
maupun eksternal di Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei.
Kata kunci: Hak Pengelolaan, Hak Guna Usaha, Kawasan Ekonomi Khusus Sei
Mangkei, PT. Perkebunan Nusantara III (Persero)

3

ABSTRACT
PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) is a business concern which proposes
the establishment of Specific Economy Area at Sei Mangke to Simalungun District
Administration. The proposal was then filed by North Sumatera Provincial
Administration to the National Board of Specific Economy Area which recommended
the proposal to the President to be validated and certified that PT. Perkebunan
Nusantara III (Persero) as the business concern which had met and completed the
criteria and requirements for Sei Mangke as the Specific Aeconomy Area as it is
stipulated in the Government Regulation No. 29/2012 on Sei Mangke as Specific
Economy Area (KEK Sei Mangke).
The result of the research showed that PT. Perkebunan Nusantara III (Persero)
has to perform land acquisition in the area of 2,002.77 hectares at Sei Manmgke
Village, Bosar Maligas Subdistrict, Simalungun District, which would be Specific
Economy Area. Since the Leasehold is still attached to the land, PT. Perkebunan
Nusantara III (Persero) amended the Leasehold to the Right to Manage in condition
that the company filed the permit of Leasehold to the Land Office of North Sumatera.
Besides that, the company filed a survey on the Leasehold area in the area of 2,002.77
hectares to the Land Office of North Sumatera. After the renunciation of rights was
approved, the request of the Right to Manage was filed to the National Land Board of

the Republic of Indonesia. The result was that the Head of the National Land Board of
the Republic of Indonesia issued the Decree No. 27/HPL/BPN RI/2014 on the Approval
of Giving the Right to Manage on the name of PT. Perkebunan Nusantara III (Persero),
located in Medan for 4 (four) tracts of land, located in Simalungun District, North
Sumatera on June 23, 2014.
The changing process from the Leasehold to the Right to Manage in the Specific
Economy Area Sei Mangke was constrained since the Layout of Simalungun District
was not completed so that the Specific Economy Area did not have the layout, the
constraint of the term of the change of the right, and internal and external constraint in
that area.
Keywords: Right to Manage, Leasehold, Specific Economy Area Sei Mangke, PT.
Perkebunan Nusantara III (Persero)

4

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur penulis ucapkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena atas
karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini sebagai salah satu
persyaratan untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera

Utara Medan. Dalam memenuhi tugas inilah penulis menyusun dan memilih judul : “
Analisis Yuridis

Perubahan Hak Atas Tanah Dari Status Hak Guna Usaha

Menjadi Hak Pengelolaan Pada Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei
PT.Perkebunan Nusantara III (Persero).”Penulis menyadari bahwa masih banyak
terdapat kekurangan didalam penulisan tesis ini, untuk itu dengan hati terbuka
menerima saran dan kritik dari semua pihak, agar dapat menjadi pedoman dimasa yang
akan datang.
Dalam penulisan dan penyusunan tesis ini, penulis mendapat bimbingan dan
pengarahan serta saran-saran dari berbagai pihak. Oleh karena itu pada kesempatan ini
penulis mengucapkan terimakasih dan penghargaan yang tidak ternilai harganya secara
khusus kepada Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN selaku Ketua
Komisi Pembimbing dan Ibu T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum., serta
Bapak Dr. Mahmul Siregar, SH, MHum., masing-masing selaku anggota komisi
pembimbing yang banyak memberi masukan dan bimbingan kepada penulis selama
dalam penulisan tesis ini dan kepada Bapak Dr. Dedi Harianto, SH, M.Hum., dan
Bapak Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn selaku dosen penguji yang telah banyak
memberikan kritikan, saran serta masukan dalam penulisan tesis ini.

Selanjutnya ucapan terima kasih yang tak terhingga penulis sampaikan kepada:
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K). selaku
Rektor Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung SH. M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara Medan.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN selaku Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara Medan.

5

4. Ibu T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum., selaku Sekretaris Program Studi
Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara Medan.
5. Bapak-Bapak dan Ibu-Ibu Guru Besar dan Staf Pengajar dan juga para karyawan
Biro Administrasi pada Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera
Utara Medan.
6. PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) khusus nya kepada Manager Kawasan
Industri Sei Mangkei, Bapak IR. Deny Mulyawan, MM serta selaku Assiten
Komersil Bapak Nico Demus Marpaung, SE yang telah banyak membantu selama
penelitian tesis ini berlangsung, terima kasih telah memberikan kesempatan untuk
saya dapat melakukan penelitian pada Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei.

Pada kesempatan ini penulis juga mengucapkan terima kasih kepada kedua
orang tua penulis yakni H. Abdul Halim dan HJ. Fetrina Susanti Miraza yang selalu
mendoakan penulis, selalu memberikan dukungan dan mendampingi penulis, terima
kasih atas kasih sayang yang tak terhingga kepada penulis, sehingga penulis dapat
menyelesaikan pendidikan Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara.
Terima kasih saya ucapkan kepada kakak serta suami Shabrina Masvira, SE dan
Muhammad Ichsan SH, dan adik saya Shani Anugrah Syukria yang telah banyak
memberikan bantuan dan dukungan selama saya menyelesaikan pendidikan Program
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara ini.
Terima kasih kepada teman- teman saya Lira Apriana Sari Nst SH, Yuke Dwi
Hidayati SH M.Hum, Hujjatul Marwiyah SH M.Kn, Astri Silalahi SH M.Kn, Nindya
Sari Usman SH M.Kn, Dea Rizka SH, Fella Eldyah SH, Sere Beatrix Eugine SH,
Amelia Angriany SH, dan teman- teman satu angkatan lainnya yang namanya tidak
dapat penulis sebut satu persatu yang telah memberikan dukungan kepada penulis,
memberikan masukan kepada penulis, memberikan kritik dan saran kepada penulis
sampai penulis dapat menyelesaikan pendidikan Program Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Penulis berharap semoga bantuan dan kebaikan yang telah diberikan kepada
penulis, mendapat balasan yang setimpal dari Tuhan Yang Maha Esa, agar selalu

6

dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rezeki yang melimpah. Akhirnya,
semoga tesis ini dapat berguna bagi diri penulis dan juga bagi semua pihak khususnya
yang berkaitan dengan bidang Kenotariatan.

Medan, Januari 2015

(SHEILA ARISTYANI)

7

DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I.

IDENTITAS PRIBADI

Nama

: Sheila Aristyani

Tempat dan Tanggal Lahir

: Medan, 07 Desember 1989

Alamat

: Jalan Sutrisno gang cempaka No 320 B
Medan

Jenis Kelamin

: Perempuan

Umur

: 25 Tahun

Kewarganegaraan

: Indonesia

Agama

: Islam

Nama Bapak

: H. Abdul Halim

Nama Ibu

: Hj. Fetrina Susanti Miraza

II.

PENDIDIKAN

Sekolah Dasar

: 1996-2001 Sekolah Dasar Swasta Harapan I
Medan

Sekolah Menengah Pertama

: 2001-2004 Sekolah Menengah Pertama Swasta
Harapan I Medan

Sekolah Menengah Atas

: 2004-2007 Sekolah Menengah Atas Negeri 1
Medan

Universitas

: 2007-2011 Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara

8

DAFTAR ISI
ABSTRAKSI ..........................................................................................

i

ABSTRACT ...........................................................................................

ii

KATA PENGANTAR ............................................................................

iii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP ..............................................................

vi

DAFTAR ISI .........................................................................................

vii

DAFTAR ISTILAH ...............................................................................

x

DAFTAR SINGKATAN .......................................................................

xi

BAB I: PENDAHULUAN
A. Latar Belakang .................................................................................

1

B. Perumusan Masalah .........................................................................

12

C. Tujuan Penelitian .............................................................................

12

D. Manfaat Penelitian ...........................................................................

13

E. Keaslian Penelitian ..........................................................................

13

F. Kerangka Teori Dan Konsepsi
1. Kerangka teori ..........................................................................

15

2. Konsepsi ...................................................................................

18

G. Metode Penelitian .............................................................................

20

1. Jenis Penelitian dan Sifat Penelitian ..........................................

20

2. Objek Penelitian Dan Lokasi Penelitian ....................................

21

3. Sumber Data Penelitian .............................................................

22

9

4. Teknik Pengumpulan Data ........................................................

23

5. Analisis Data .............................................................................

24

BAB II: PROSES PERUBAHAN HAK ATAS TANAH
PADA KAWASAN SEI MANGKEI PT.PERKEBUNAN
NUSANTARA III
A. Landasan Hukum Hak Guna Usaha ..........................................

26

1. Terjadinya Hak Guna Usaha.............................................

26

2. Hapusnya Hak Guna usaha ...............................................

36

3. Peralihan Hak Guna Usaha ...............................................

39

B. landasan Hukum Hak Pengelolaan .........................................

41

1. Terjadinya Hak Pengelolaan ..............................................

41

2. Eksistensi Pihak Ketiga Memperoleh Hak Di Atas
Bagian Hak Pengelolaan ....................................................

49

C. Perubahan Hak Atas Tanah Pada Kawasan Sei
Mangkei PT.Perkebunan Nusantara III ..................................

54

1. Profile PT. Perkebunan Nusantara III ................................

54

2. Proses Perubahan Hak Atas Tanah Pada Kawasan
Ekonomi Khusus Sei Mangkei...........................................

59

3. Riwayat dan Dasar Hukum Hak Pengelolaan pada
Kawasan Sei Mangkei........................................................

69

10

4. Analisis perubahan hak atas tanah PT. Perkebunan
Nusantara III (Persero) pada Kawasan Ekonomi
Khusus Sei Mangkei ..........................................................
BAB

III:

KENDALA

YANG

86

DIHADAPI

PT.PERKEBUNAN NUSANTARA III DALAM PROSES
PERUBAHAN STATUS HAK ATAS TANAH PADA
KAWASAN INDUSTRI SEI MANGKEI
A. Kendala Yang Dihadapi PT.Perkebunan Nusantara III
Dalam Proses Perubahan Status Hak Atas Tanah Pada
Kawasan Industri Sei Mangkei ...............................................
B. Upaya-upaya

yang

dilakukan

93

PT.Perkebunan

Nusantara III Dalam Mengatasi Kendala Yang
Dihadapi pada Proses Perubahan Status Hak Atas
Tanah Pada Kawasan Industri Sei Mangkei ...........................

107

BAB IV: KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan .............................................................................

117

B. Saran ......................................................................................

120

DAFTAR PUSTAKA .........................................................................

122

11

DAFTAR ISTILAH

Benchmark

: Tolak Ukur

Beheersrecht

: Hak Penguasaan

Crude Palm Oil (CPO)

: Minyak Mentah Kelapa Sawit

Financial

: Keuangan

Holding company

: Induk Usaha

Library research

: Studi Kepustakaan

Landerform

: Perombakan Tanah

Memory of understanding (mou)

: Surat Perjanjian Antara Kedua Belah
Pihak

Palm Kernel Oil (PKO)

: Minyak inti sawit

Palm Kernel (PK)

: Inti sawit

Rechtskadaster

:Pendaftaran tanah bertujuan menjamin
kepastian hukum dan kepastian

haknya

Shelter base transceiver station system

12

telekomunikasi seluler

: Perangkat dalam suatu jaringan
telekomunikasi

berbentuk

sebuah tower

Traceability

: Penelusuran Asal Usul

Text books

: Buku-Buku Teks

seluler

yang

13

DAFTAR SINGKATAN
BUMN: Badan Usaha Milik Negara
BUMD: Badan Usaha Milik Daerah
BKPRD:Badan Koordinasi Penataan Ruang Daerah
BPHTB:Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
BPN: Badan Pertanahan Nasional
Bappeda:Badan Perencanaan Pembangunan Daerah
BKPM:Badan Koordinasi Penanaman Modal
HGU: Hak Guna Usaha
HPL: Hak Pengelolaan
KP3EI:Komite Percepatan dan Perluasan Pembangunan Ekonomi Indonesia 2011-2025
KEK:Kawasan Ekonomi Khusus
MP3EI : Masterplan Percepatan dan Perluasan Pembangunan Ekonomi Indonesia
PTPN: PT. Perkebunan Nusantara
Persero: Perusahaan Perseroan
P2WAS:Unit Pusat Pelatihan Wisata Agro Sei Karang
PERDA:Peraturan daerah
RTRW: Rencana Tata Ruang Wilayah
RPJP: Rencana Pembangunan Jangka Panjang,
RPJM: Rencana Pembangunan Jangka Menengah
RKP:Rencana Kerja Pemerintah
RTRWN:Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional

14

RUPS:Rapat Umum Pemegang Saham
RAN-GRK: Rencana Aksi Nasional Gas Rumah Kaca
SKPH:Surat Keputusan Pemberian Hak
UUPA: Undang-Undang Pokok Agraria
UUD: Undang-Undang Dasar