Konsep dan Teori Dasar Penilaian
KONSEP DAN TEORI DASAR PROPERTI
&
TEKNIK PENILAIAN PROPERTI
Ir Benny Supriyanto MSc
1
SKEMA PENGGOLONGAN PROPERTI ATAU
HARTA KEKAYAAN SESUAI SIFATNYA
Real Property
(Tanah, Bangunan dan Sarana
Pelengkap)
Tangible Asset
Personal Property
Mesin dan Peralatannya , Fixture
& Furniture, Alat – alat Berat,
Kendaraan Bermotor .
PROPERTY
Intangible Asset
Surat Berharga
Goodwill
Hak Paten
Franchises
Merk Dagang (Trade Mark)
Hak Cipta (Copy Right)
Saham
Investasi
Deposito
2
Penilaian adalah multi disiplin ilmu, artinya seorang penilai harus
menguasai pengetahuan tentang beberapa disiplin ilmu.
Seorang Penilai Properti (Tanah dan Bangunan) harus memahami
tentang:
Hukum Pertanahan .
Hukum Pranata Pembangunan
Teknologi Bangunan
Konstruksi Bangunan
Perancangan Arsitektur
Perencanaan dan Perancangan Kota
Bahan – bahan bangunan .
Ekonomi Bangunan
Manajemen Keuangan
Manajemen Properti
Manajemen Pemasaran .
3
NILAI
PASAR
NILAI
SELAIN
NILAI
PASAR
4
Properti Tidak Khusus
Nilai Pasar
Gedung ini dijual
dengan harga 40
miliar
Saya akan
tawar
gedung ini
Rp. 38 miliar
5
Ilustrasi dari Nilai Pasar sebagai berikut:
High Price
⇒ No Buyer
⇒ Unable to sell
Right Price ⇒ Only one buyer, few interested prospects
⇒ 60 – 90 days to sell
Low Price ⇒ Some prospective buyers and prospects
⇒ 15 – 59 days to sell
Cheap Price ⇒ Heaps of buyers and prospects
⇒ Sells immediately
Right price
⇒
Nilai Pasar
Low Price
⇒
Nilai Jual Paksa
6
Properti Khusus
Nilai Selain Nilai
Pasar . (Biaya
Pengganti
Terdepresiasi )
BISA NGGAK YA
DIJUAL ?
BERAPA YA
NILAINYA ?
7
KONSEP NILAI – BIAYA - HARGA
Definisi Biaya : Sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang
atau jasa , atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau
memproduksi barang atau jasa tersebut . Jika barang atau jasa
sudah diselesaikan , biaya tersebut menjadi fakta historis . Harga
yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya
bagi pembelinya .
Definisi Nilai : Konsep ekonomi yang merujuk kepada harga
yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari
suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli . Nilai bukan
merupakan fakta , tetapi lebih merupakan harga yang sangat
mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu
sesuai dengan definisi tertentu dari Nilai .
8
KONSEP NILAI – BIAYA - HARGA
Definisi Harga : Istilah yang digunakan untuk sejumlah uang
yang diminta , ditawarkan , atau dibayarkan untuk suatu barang
atau jasa . Hubungannya dengan penilaian , harga merupakan
fakta historis , baik yang diumumkan secara terbuka maupun
dirahasiakan . Karena kemampuan finansial , motivasi , atau
kepentingan khusus dari seseorang penjual atau pembeli , harga
yang dibayarkan atas suatu barang atau jasa dapat berhubungan
atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa yang
bersangkutan . Meskipun demikian , harga biasanya merupakan
indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli
tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu
pula .
9
Nilai suatu properti adalah subyektif dan berlainan bagi seseorang,
sebagaimana kehendak manusia yang berbeda-beda dari waktu ke waktu.
Suatu properti akan mempunyai nilai bila properti tersebut mempunyai
kegunaan bagi manusia.
Nilai bukan merupakan fakta, merupakan perkiraan manfaat ekonomis atas
barang dan jasa pada suatu waktu tertentu.
Konsep ekonomi dari Nilai mencerminkan pandangan pasar atas manfaat
ekonomi yang akan diperoleh oleh orang yang memiliki barang / jasa
tersebut.
Konsep Nilai Tanah :
Keuntungan atas penggunaan atau pemanfaatan tanah , semakin tinggi
manfaat makin tinggi nilai tanah .
Keuntungan atas ekstensifikasi penggunaan tanah sesuai dengan
peruntukannya .
Tanah adalah tetap dan jumlahnya terbatas , sehingga pasarnya tidak
sempurna .
Konsep Nilai adalah “ Peranan Lokasi ” , peranan tata kota dan kedekatan
dengan Pusat Kota
10
FAKTOR-FAKTOR PENENTU NILAI
Ada yang berpendapat nilai properti dipengaruhi oleh faktor manfaat,
kelangkaan, keinginan dan daya beli.
Model umum pembentukan nilai properti dalam bentuk fungsi adalah :
V = F (D, V, S, T)
dimana
V = Value (Nilai Pasar)
D = Demand (permintaan)
V = Utility (manfaat)
S = Scarcity (kelangkaan )
T = Transferability ( kemudahan peralihan hak )
11
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI
Pada prinsipnya nilai suatu properti dapat dibentuk,
dipelihara, diubah atau dirusak oleh beberapa faktor yang
ada atau oleh beberapa kekuatan yang ada dalam
masyarakat.
Faktor mempengaruhi nilai
Pengaruh karena kemampuan alam lainnya ( fisik &
lingkungan )
Standar kehidupan sosial
Politik dan peraturan pemerintah
Ekonomi dan perubahannya
12
PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN
“ Prinsip
penilaian adalah prinsip ekonomi dan hukum
yang berlaku dalam penentuan Nilai Properti ”
Beberapa Prinsip Penilaian yang perlu di perhatikan :
1. Prinsip Penggunaan yang Semaksimal Mungkin (Principle of
Highest and Best Use)
Legally Permissable (memenuhi syarat fisik)
Physically Feasible (memenuhi permintaan pasar
menghasilkan positif return).
Maximally Productive (memenuhi hasil maksimal)
13
PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN ………………
2. Prinsip Penawaran dan Permintaan (Principle of Supply and
Demand)
3. Prinsip Pengganti (Principle of Subtitution)
4. Prinsip Keuntungan Yang Diharapkan Properti (Principle of
Anticipation)
5. Prinsip Adanya Perubahan – Perubahan (Principle of Change)
6. Prinsip Kesesuaian (Principle of Conformity)
7. Prinsip Persaingan (Principle of Competition)
8. Prinsip Penambahan dan Pengurangan (Principle of Increasing
and Decreasing Return)
9. Prinsip Kontribusi (Principle of Contribution)
10. Prinsip Keseimbangan (Principle of Balance)
14
Proses Penilaian
Proses penilaian terdiri dari lima langkah dasar yaitu:
1.
2.
3.
4.
5.
Memperjelas Tugas Penilaian.
Mengumpulkan dan menganalisa data.
Penggunaan 3 (tiga) metode/pendekatan.
Rekonsiliasi ketiga pendekatan dan menentukan estimasi Nilai.
Membuat kesimpulan nilai dan laporan penilaian.
Memperjelas Tugas Penilaian meliputi:
•
•
•
•
Identifikasi properti.
Kepemilikan properti yang dinilai.
Tujuan dan tanggal penilaian.
Asumsi-asumsi dan syarat-syarat yang membatasi.
15
Tujuan Penilaian
Jenis Nilai
Tujuan Penilaian :
Penjualan atau Pembelian
Jenis Nilai
Nilai Pasar
Metode Penilaian
Data Tersedia
Menentukan Pendekatan Penilaian :
Pendekatan Pasar
( Market Data Approach )
Pendekatan Biaya
( Cost Approach )
Pendekatan Pendapatan
( Income Approach )
16
Tujuan Penilaian
Jenis Nilai
Tujuan Penilaian :
Penjaminan Hutang
Jenis Nilai
Nilai Pasar & Nilai Jual Paksa
Metode Penilaian
Data Tersedia
Menentukan Pendekatan Penilaian :
Pendekatan Pasar
( Market Data Approach )
Pendekatan Biaya
( Cost Approach )
Pendekatan Pendapatan
( Income Approach )
17
Data yang diperlukan sebelum ke lokasi
•
Sertifikat Tanah
– Sertifikat Hak Guna Bangunan (dicek masa berlaku sertifikat)
– Bila sertifikat lebih dari satu (dicek apakah tanah berdampingan)
– Hubungan pemilik dengan calon debitur (bila untuk tujuan jaminan)
•
Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
– Tahun dibangun.
– Luas dibangun.
– Bila direnovasi/IMB sesudah renovasi.
•
•
•
•
Peruntukan Tanah (bila diperlukan).
Gambar-gambar bangunan.
Foto copy Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.
Gambar situasi bangunan (lay out) terutama untuk pabrik.
18
Data yang harus dikumpulkan saat tinjauan ke
lokasi:
•
Catatan letak tanah yang dapat dengan jelas dipahami oleh
pembaca laporan
•
Bentuk tanah
•
Kontour tanah (bila tanah kosong)
•
Letak tanah sebagai tusuk sate atau tidak, tanah sudut
•
Batas tanah yang dinilai
•
Cek ukuran tanah bila secara fisik meragukan (minimal cek panjang
dan lebar)
•
Pengambilan gambar atau foto properti dan foto data pembanding
19
Informasi lainnya yang diperlukan
•
Akses jalan menuju lokasi
•
Lingkungan disekitarnya
•
Komplek perumahan/perkantoran/kawasan industri yang telah
berkembang dengan baik
•
Kondisi pasar setempat (baik atau buruk)
•
Periksa rencana kota atas daerah sekitarnya
•
Kelebihan dan kekurangan properti yang dinilai
20
&
TEKNIK PENILAIAN PROPERTI
Ir Benny Supriyanto MSc
1
SKEMA PENGGOLONGAN PROPERTI ATAU
HARTA KEKAYAAN SESUAI SIFATNYA
Real Property
(Tanah, Bangunan dan Sarana
Pelengkap)
Tangible Asset
Personal Property
Mesin dan Peralatannya , Fixture
& Furniture, Alat – alat Berat,
Kendaraan Bermotor .
PROPERTY
Intangible Asset
Surat Berharga
Goodwill
Hak Paten
Franchises
Merk Dagang (Trade Mark)
Hak Cipta (Copy Right)
Saham
Investasi
Deposito
2
Penilaian adalah multi disiplin ilmu, artinya seorang penilai harus
menguasai pengetahuan tentang beberapa disiplin ilmu.
Seorang Penilai Properti (Tanah dan Bangunan) harus memahami
tentang:
Hukum Pertanahan .
Hukum Pranata Pembangunan
Teknologi Bangunan
Konstruksi Bangunan
Perancangan Arsitektur
Perencanaan dan Perancangan Kota
Bahan – bahan bangunan .
Ekonomi Bangunan
Manajemen Keuangan
Manajemen Properti
Manajemen Pemasaran .
3
NILAI
PASAR
NILAI
SELAIN
NILAI
PASAR
4
Properti Tidak Khusus
Nilai Pasar
Gedung ini dijual
dengan harga 40
miliar
Saya akan
tawar
gedung ini
Rp. 38 miliar
5
Ilustrasi dari Nilai Pasar sebagai berikut:
High Price
⇒ No Buyer
⇒ Unable to sell
Right Price ⇒ Only one buyer, few interested prospects
⇒ 60 – 90 days to sell
Low Price ⇒ Some prospective buyers and prospects
⇒ 15 – 59 days to sell
Cheap Price ⇒ Heaps of buyers and prospects
⇒ Sells immediately
Right price
⇒
Nilai Pasar
Low Price
⇒
Nilai Jual Paksa
6
Properti Khusus
Nilai Selain Nilai
Pasar . (Biaya
Pengganti
Terdepresiasi )
BISA NGGAK YA
DIJUAL ?
BERAPA YA
NILAINYA ?
7
KONSEP NILAI – BIAYA - HARGA
Definisi Biaya : Sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang
atau jasa , atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau
memproduksi barang atau jasa tersebut . Jika barang atau jasa
sudah diselesaikan , biaya tersebut menjadi fakta historis . Harga
yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya
bagi pembelinya .
Definisi Nilai : Konsep ekonomi yang merujuk kepada harga
yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari
suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli . Nilai bukan
merupakan fakta , tetapi lebih merupakan harga yang sangat
mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu
sesuai dengan definisi tertentu dari Nilai .
8
KONSEP NILAI – BIAYA - HARGA
Definisi Harga : Istilah yang digunakan untuk sejumlah uang
yang diminta , ditawarkan , atau dibayarkan untuk suatu barang
atau jasa . Hubungannya dengan penilaian , harga merupakan
fakta historis , baik yang diumumkan secara terbuka maupun
dirahasiakan . Karena kemampuan finansial , motivasi , atau
kepentingan khusus dari seseorang penjual atau pembeli , harga
yang dibayarkan atas suatu barang atau jasa dapat berhubungan
atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa yang
bersangkutan . Meskipun demikian , harga biasanya merupakan
indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli
tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu
pula .
9
Nilai suatu properti adalah subyektif dan berlainan bagi seseorang,
sebagaimana kehendak manusia yang berbeda-beda dari waktu ke waktu.
Suatu properti akan mempunyai nilai bila properti tersebut mempunyai
kegunaan bagi manusia.
Nilai bukan merupakan fakta, merupakan perkiraan manfaat ekonomis atas
barang dan jasa pada suatu waktu tertentu.
Konsep ekonomi dari Nilai mencerminkan pandangan pasar atas manfaat
ekonomi yang akan diperoleh oleh orang yang memiliki barang / jasa
tersebut.
Konsep Nilai Tanah :
Keuntungan atas penggunaan atau pemanfaatan tanah , semakin tinggi
manfaat makin tinggi nilai tanah .
Keuntungan atas ekstensifikasi penggunaan tanah sesuai dengan
peruntukannya .
Tanah adalah tetap dan jumlahnya terbatas , sehingga pasarnya tidak
sempurna .
Konsep Nilai adalah “ Peranan Lokasi ” , peranan tata kota dan kedekatan
dengan Pusat Kota
10
FAKTOR-FAKTOR PENENTU NILAI
Ada yang berpendapat nilai properti dipengaruhi oleh faktor manfaat,
kelangkaan, keinginan dan daya beli.
Model umum pembentukan nilai properti dalam bentuk fungsi adalah :
V = F (D, V, S, T)
dimana
V = Value (Nilai Pasar)
D = Demand (permintaan)
V = Utility (manfaat)
S = Scarcity (kelangkaan )
T = Transferability ( kemudahan peralihan hak )
11
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI
Pada prinsipnya nilai suatu properti dapat dibentuk,
dipelihara, diubah atau dirusak oleh beberapa faktor yang
ada atau oleh beberapa kekuatan yang ada dalam
masyarakat.
Faktor mempengaruhi nilai
Pengaruh karena kemampuan alam lainnya ( fisik &
lingkungan )
Standar kehidupan sosial
Politik dan peraturan pemerintah
Ekonomi dan perubahannya
12
PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN
“ Prinsip
penilaian adalah prinsip ekonomi dan hukum
yang berlaku dalam penentuan Nilai Properti ”
Beberapa Prinsip Penilaian yang perlu di perhatikan :
1. Prinsip Penggunaan yang Semaksimal Mungkin (Principle of
Highest and Best Use)
Legally Permissable (memenuhi syarat fisik)
Physically Feasible (memenuhi permintaan pasar
menghasilkan positif return).
Maximally Productive (memenuhi hasil maksimal)
13
PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN ………………
2. Prinsip Penawaran dan Permintaan (Principle of Supply and
Demand)
3. Prinsip Pengganti (Principle of Subtitution)
4. Prinsip Keuntungan Yang Diharapkan Properti (Principle of
Anticipation)
5. Prinsip Adanya Perubahan – Perubahan (Principle of Change)
6. Prinsip Kesesuaian (Principle of Conformity)
7. Prinsip Persaingan (Principle of Competition)
8. Prinsip Penambahan dan Pengurangan (Principle of Increasing
and Decreasing Return)
9. Prinsip Kontribusi (Principle of Contribution)
10. Prinsip Keseimbangan (Principle of Balance)
14
Proses Penilaian
Proses penilaian terdiri dari lima langkah dasar yaitu:
1.
2.
3.
4.
5.
Memperjelas Tugas Penilaian.
Mengumpulkan dan menganalisa data.
Penggunaan 3 (tiga) metode/pendekatan.
Rekonsiliasi ketiga pendekatan dan menentukan estimasi Nilai.
Membuat kesimpulan nilai dan laporan penilaian.
Memperjelas Tugas Penilaian meliputi:
•
•
•
•
Identifikasi properti.
Kepemilikan properti yang dinilai.
Tujuan dan tanggal penilaian.
Asumsi-asumsi dan syarat-syarat yang membatasi.
15
Tujuan Penilaian
Jenis Nilai
Tujuan Penilaian :
Penjualan atau Pembelian
Jenis Nilai
Nilai Pasar
Metode Penilaian
Data Tersedia
Menentukan Pendekatan Penilaian :
Pendekatan Pasar
( Market Data Approach )
Pendekatan Biaya
( Cost Approach )
Pendekatan Pendapatan
( Income Approach )
16
Tujuan Penilaian
Jenis Nilai
Tujuan Penilaian :
Penjaminan Hutang
Jenis Nilai
Nilai Pasar & Nilai Jual Paksa
Metode Penilaian
Data Tersedia
Menentukan Pendekatan Penilaian :
Pendekatan Pasar
( Market Data Approach )
Pendekatan Biaya
( Cost Approach )
Pendekatan Pendapatan
( Income Approach )
17
Data yang diperlukan sebelum ke lokasi
•
Sertifikat Tanah
– Sertifikat Hak Guna Bangunan (dicek masa berlaku sertifikat)
– Bila sertifikat lebih dari satu (dicek apakah tanah berdampingan)
– Hubungan pemilik dengan calon debitur (bila untuk tujuan jaminan)
•
Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
– Tahun dibangun.
– Luas dibangun.
– Bila direnovasi/IMB sesudah renovasi.
•
•
•
•
Peruntukan Tanah (bila diperlukan).
Gambar-gambar bangunan.
Foto copy Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.
Gambar situasi bangunan (lay out) terutama untuk pabrik.
18
Data yang harus dikumpulkan saat tinjauan ke
lokasi:
•
Catatan letak tanah yang dapat dengan jelas dipahami oleh
pembaca laporan
•
Bentuk tanah
•
Kontour tanah (bila tanah kosong)
•
Letak tanah sebagai tusuk sate atau tidak, tanah sudut
•
Batas tanah yang dinilai
•
Cek ukuran tanah bila secara fisik meragukan (minimal cek panjang
dan lebar)
•
Pengambilan gambar atau foto properti dan foto data pembanding
19
Informasi lainnya yang diperlukan
•
Akses jalan menuju lokasi
•
Lingkungan disekitarnya
•
Komplek perumahan/perkantoran/kawasan industri yang telah
berkembang dengan baik
•
Kondisi pasar setempat (baik atau buruk)
•
Periksa rencana kota atas daerah sekitarnya
•
Kelebihan dan kekurangan properti yang dinilai
20