SKRIPSI STUDI PELAKSANAAN PERUBAHAN HAK MILIK ATAS TANAH STUDI PELAKSANAAN PERUBAHAN HAK MILIK ATAS TANAH MENJADI HAK GUNA BANGUNAN DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN KARANGANYAR.

SKRIPSI
STUDI PELAKSANAAN PERUBAHAN HAK MILIK ATAS TANAH
MENJADI HAK GUNA BANGUNAN DI KANTOR PERTANAHAN
KABUPATEN KARANGANYAR

Disusun dan Diajukan Untuk Melengkapi Tugas dan Syarat Guna Mencapai
Derajat Sarjana Hukum Dalam Ilmu Hukum Pada Fakultas Hukum
Universitas Muhammadiyah Surakarta.

Oleh :
YENIK FATMAWATI
C 100 060 099

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA
2011

HALAMAN PERSETUJUAN

Skripsi Ini Disetujui Untuk Dipertahankan Dihadapan Dewan Penguji Skripsi
Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta

Pembimbing I

Pembimbing II

(Suparto, SH)

(Darsono, SH)

ii

HALAMAN PENGESAHAN

Skripsi ini telah diterima dan disahkan oleh Dewan Penguji Skripsi
Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta

Hari

: Selasa

Tanggal

: 15 Maret 2011

Dewan Penguji
Ketua

: Suparto, SH.

(…………………….)

Sekretaris

: Darsono, SH.

(……………….……)

Anggota

: Muh. Sandjojo, SH.,M.Hum.

(…………………… )

Mengetahui
Dekan Fakultas Hukum
Universitas Muhammadiyah Surakarta

(Muhammad Iksan S.H.,M.H)

iii

MOTTO

Jadikanlah sabar dan shalat sebagai penolongmu. dan Sesungguhnya yang
demikian itu sungguh berat, kecuali bagi orang-orang yang khusyu’’.
(QS. Al Baqarah : 45)

iv

PERSEMBAHAN

Karya ini ku persembahkan untuk:
1. Kedua Orang Tua ku Terhormat.
2. Keluargaku Tercinta.
3. Seluruh Saudara-saudaraku Tersayang
dimanapun Kalian berada.
4. Almamater Fakultas Hukum Universitas
Muhammadiyah Surakarta.

v

KATA PENGANTAR

Assalamu’alaikum Wr. Wb.
Dengan mengucapkan puji syukur alhamdulillah ke hadirat Allah S.W.T
yang telah memberikan limpahan karunia dan rahmat-Nya, sehingga penulis
dapat

menyelesaikan

penyusunan

skripsi

ini

dengan

judul

“STUDI

PELAKSANAAN PERUBAHAN HAK MILIK ATAS TANAH MENJADI HAK
GUNA

BANGUNAN

DI

KANTOR

PERTANAHAN

KABUPATEN

KARANGANYAR” dan juga tak lupa saya panjatkan shalawat dan salam
kepada junjungan Nabi Muhammad S.A.W sebagai Nabi pembawa ajaran
agama Islam yang hakiki, dengan segala ajaran Islam yang diajarkannya sehingga
penulis berhasil menyelesaikan skripsi ini dengan penuh kesabaran dan
ketekunan.
Dalam kesempatan ini dengan tulus, penulis menghaturkan banyak terima
kasih kepada:
1. Allah SWT atas Karunia dan nikmat serta limpahan Rahmat-Nya
sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini.
2. Nabi Muhammad SAW yang telah menunjukan cahaya kebenaran kepada
umat manusia dan pemberi syafaat di hari akhir.
3. Bapak Muhammad Iksan, SH. M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Muhammadiyah Surakarta.

vi

4. Bapak Suparto, SH. selaku Pembimbing I yang telah banyak memberikan
masukan dan kesabaran dalam membimbing penulis.
5. Bapak Darsono, SH. selaku Pembimbing II yang telah berkenan menyediakan
waktunya untuk memberikan saran dan masukan di tengah-tengah kesibukan
yang dijalani.
6. Seluruh dosen Fakultas Hukum UMS, terima kasih untuk ilmunya dan semoga
ilmu yang bapak/ibu berikan bermanfaat bagi saya, mohon maaf apabila ada
perilaku yang tidak sopan/tidak berkenan di hati bapak/ibu, kami
mengharapkan ridhomu sebagai seorang guru.
7. Bapak Witarno, SH. Kepala Sub Bagian Tata Usaha Badan Pertanahan
Nasional Kabupaten Karanganyar yang telah memberikan ijin dan banyak
membantu penulis selama mengadakan penelitian.
8. Ayahku Tercinta H. Sutrisno dan ibuku Hj. Noor Khasanah yang tak kenal
lelah

dalam

memberikan

kasih

sayang,

mendoakan,

membimbing,

mengarahkan dan selalu memberikan Motivasi Penulis agar Penulis menjadi
Manusia yang berguna kelak.
9. Kakak-kakaku Luluk khoiriyah, Arif Faisol, Yuni Rahmawati, Terima Kasih
atas kesabarannya dalam member nasihat serta bimbingan. Dan maaf bila telah
banyak membuat kesalahan.
10. Kakak iparku Ananta Sujatmiko, Murwani Sinta Wati, dan calon kakak iparku
Banian Dony Kadhafie. Terima kasih telah banyak memberikan semangat agar
bisa menyelesaikan penulisan skripsi ini.
11. Teman-temanku Ais, Ayuk, Vita, Santi, Mitha, Vivi, Nita, B3x, Febrianto,
Griwo dan seluruh teman-teman seperjuangan angkatan 2006 Fakultas
Hukum UMS yg tidak bisa penulis sebutkan satu persatu. Trimakasih sudah
vii

memberi semangat dan kebersamaan baik suka maupun duka. “Satu teman
rasanya kurang tapi satu musuh terlalu banyak.......“

12. Semua pihak yang telah memberikan bantuan doa dan motivasi sehingga
penulis berhasil menyelesaikan studi di Fakultas Hukum Universitas
Muhammadiyah Surakarta.
Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih banyak terdapat kekurangan
dan jauh dari kesempurnaan maka dari itu saran dan kritik sangat penulis
harapkan. Dan penulis berharap semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi
penulisan skripsi selanjutnya khususnya yang berkaitan dengan Hukum Agraria

Wassalamualaikum Wr. Wb.

Surakarta, April 2011

Yenik Fatmawati

viii

DAFTAR ISI

Halaman
HALAMAN JUDUL ..........................................................................................

i

HALAMAN PERSETUJUAN ...........................................................................

ii

HALAMAN PENGESAHAN ............................................................................ iii
HALAMAN MOTTO ........................................................................................ iv
HALAMAN PERSEMBAHAN ........................................................................

v

KATA PENGANTAR ....................................................................................... vi
DAFTAR ISI ...................................................................................................... ix
ABSTRAKSI ..................................................................................................... xii

BAB

I PENDAHULUAN .............................................................................

1

A. Latar Belakang Masalah .............................................................

1

B. Rumusan Masalah ...................................................................... 12
C. Tujuan Penelitian ........................................................................ 12
D. Manfaat Penelitain ...................................................................... 13
E. Metode Penelitian ....................................................................... 14
F. Sistematika Skripsi ..................................................................... 18
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ...................................................................... 21
A. Tinjauan Umum Mengenai Hak Milik Atas Tanah .................... 21
1. Dasar Hukum Hak Milik Atas tanah ................................... 21
2. Pengertian Hak Milik Atas Tanah ........................................ 22
3. Subyek Hak Milik Atas Tanah ............................................. 23
4. Terjadinya Hak Milik Atas Tanah ........................................ 26
ix

5. Hapusnya Hak Milik Atas Tanah ......................................... 28
B. Tinjauan Umum Mengenai Hak Guna Bangunan (HGB) .......... 31
1. Pengertian Hak Guna Bangunan (HGB) .............................. 31
2. Subyek Hak Guna Bangunan (HGB) ................................... 32
3. Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna
Bangunan (HGB) ................................................................. 33
4. Kewajiban dan Hak Pemegang Hak Guna Bangunan
(HGB) ................................................................................... 34
5. Pembebanan Hak Guna Bangunan (HGB) ........................... 35
6. Hapusnya Hak Guna Bangunan (HGB) ............................... 36
C. Tinjauan Umum Mengenai Perubahan Hak Atas Tanah ............ 38
1. Pengertian Perubahan Hak ................................................... 38
2. Perubahan Mengenai Haknya .............................................. 38
3. Perubahan Mengenai Yang Mempunyai Hak ...................... 39
4. Perubahan Mengenai Tanahnya ........................................... 40
D. Tinjauan Umum Tentang Pendaftaran Tanah ............................ 41
1. Dasar Hukum Pendaftaran Tanah ........................................ 41
2. Pengertian Pendaftaran Tanah .............................................. 42
3. Tujuan Pendaftaran Tanah ................................................... 43
4. Asas Pendaftaran Tanah ....................................................... 46
5. Sistem Pendaftaran Tanah .................................................... 47
6. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah ........................................... 53
BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN .................................. 57

x

A. Gambaran Umum Lokasi Penelitian .......................................... 57
B. Hasil Penelitian .......................................................................... 62
1. Pelaksanaan Perubahan Hak Milik Atas Tanah Menjadi
Hak

Guna

Bangunan

Pada

Kantor

Pertanahan

Kabupaten Karanganyar ....................................................... 62
2. Hambatan-hambatan Dalam Pelaksanaan Perubahan
Hak Milik Atas Tanah Menjadi Hak Guna Bangunan
Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karanganyar ............... 71
C. Pembahasan Hasil Penelitian ..................................................... 73
1. Pelaksanaan Perubahan Hak Milik Atas Tanah Menjadi
Hak

Guna

Bangunan

Pada

Kantor

Pertanahan

Kabupaten Karanganyar ....................................................... 73
2. Hambatan-hambatan Dalam Pelaksanaan Perubahan
Hak Milik Atas Tanah Menjadi Hak Guna Bangunan
Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karanganyar ............... 76
BAB IV

PENUTUP ........................................................................................ 78

A. Kesimpulan ...................................................................................... 78
B. Saran ................................................................................................. 79
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN

xi

ABSTRAKSI
YENIK FATMAWATI: C 100 060 099. STUDI PELAKSANAAN
PERUBAHAN HAK MILIK ATAS TANAH MENJADI HAK GUNA
BANGUNAN DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN KARANGANYAR
Penelitian ini mempunyai tujuan untuk mengetahui bagaimana pelaksanaan
perubahan hak milik atas tanah menjadi hak guna bangunan pada Kantor
Pertanahan Kabupaten Karanganyar. Untuk mengetahui hambatan-hambatan yang
terjadi dalam pelaksanaan perubahan hak milik atas tanah menjadi hak guna
bangunan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karanganyar.
Metode yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah penelitian
deskriptif, lokasi penelitian ini dilaksanakan di Kantor Pertanahan Kabupaten
Karanganyar. Jenis data yang digunakan berupa data primer yang diperoleh
melalui wawancara. Data sekunder berupa studi kepustakaan dan Undang-Undang
yang berkaitan dengan permasalahan penelitian. Teknik analisis data
menggunakan analisis data model interaktif yaitu bahwa reduksi data, penyajian
data, dan penarikan kesimpulan.
Berdasarkan uraian dan pembahasan yang telah dikemukakan, maka dapat
disimpulkan : 1) Proses perubahan hak milik menjadi hak guna bangunan di
Badan Pertanahan nasional Kabupaten Karanganyar dilaksanakan melalui tahaptahap yaitu : proses project proposal dan constatering rapport, proses risalah
aspek tata guna tanah, proses surat ukur, proses sidang panitia, proses rekomendasi
bupati, proses penerbitan sertipikat hak guna bangunan dimana tahap-tahap
tersebut saling terkait dan melibatkan banyak pihak oleh karena itu membutuhkan
jangka waktu yang lama dalam pengurusannya. 2) Kendala yang dihadapi dalam
perubahan status Hak Milik atas tanah menjadi Hak Guna Bangunan yaitu : a)
Waktu pengurusan. Dalam prakteknya proses pengurusan Peningkatan hak ini bisa
mencapai 3 bulan bahkan untuk Hak Guna Bangunan yang telah habis masa
berlakunya bisa mencapai 6 bulan. b) Biaya yang diperlukan berbanding lurus
dengan luas tanah, semakin luas tanah maka semakin besar pula biayanya. c)
Kurangnya Informasi. Masih kurangnya informasi yang disosialisasikan oleh
Pemerintah dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional tentang prosedur perubahan
status Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan, sehingga banyak masyarakat
dalam mengajukan permohonan belum mengetahui ketentuan persyaratan yang
diperlukan dalam proses perubahan status hak milik menjadi hak guna bangunan.
d) Proses birokrasi yang berbelit-belit. Proses perubahan status yang melewati
bagian-bagian yang berwenang di BPN yaitu Sie.HAT dan Sie P&PT masih
dirasakan berbelit-belit bila dilihat dari jangka waktu pentelesaian yang ditentukan
yaitu 20 hari dengan waktu yang dibutuhkan dalam prakteknya bisa mencapai
berbulan-bulan

xii