Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimil

  

Rumah Susun

Di INDONESIA

UU NO. 20 TAHUN

  

2011

  

Rumah Susun

Rumah susun adalah bangunan gedung

bertingkat yang dibangun dalam suatu

lingkungan yang terbagi dalam bagian-

bagian yang distrukturkan secara

fungsional, baik dalam arah horizontal

maupun vertikal dan merupakan

satuan-satuan yang masing-masing

dapat dimiliki dan digunakan secara

terpisah, terutama untuk tempat

hunian yang dilengkapi dengan bagian

TUJUAN PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN

Pasal 3 Penyelenggaraan rumah susun bertujuan untuk:

  

a. menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan

terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya;

  

b. meningkatkan efsiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang

dan tanah, serta menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan;

c. mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan

permukiman kumuh;

TUJUAN PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN

  

d. mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi,

seimbang, efsien, dan produktif;

e. memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang

kehidupan penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR;

f. memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang

pembangunan rumah susun;

g. menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak

dan terjangkau, terutama bagi MBR dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu sistem

tata kelola perumahan dan permukiman yang terpadu; dan

h. memberikan kepastian hukum dalam penyediaan,

kepenghunian, pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun.

  

Satuan Rumah Susun

Satuan rumah susun yang selanjutnya disebut

sarusun adalah unit rumah susun yang tujuan Bagian-bersama

Bagian bersama adalah bagian rumah

susun yang dimiliki secara tidak

terpisah untuk pemakaian bersama

dalam kesatuan fungsi dengan satuan- satuan rumah susun.

  

Contoh: Pondasi, kolom, balok,

dinding, tangga, lift, selasar,

jaringan listrik, dsb

  Benda Bersama Benda bersama adalah benda yang bukan

merupakan bagian rumah susun melainkan

  

Tanah Bersama

Tanah bersama adalah sebidang tanah

hak atau tanah sewa untuk bangunan

yang digunakan atas dasar hak

bersama secara tidak terpisah yang di

atasnya berdiri rumah susun dan

ditetapkan batasnya dalam

persyaratan izin mendirikan bangunan

  

Macam Rumah Susun

Menurut UU No. 20 Tahun 2011

• • Rumah susun umum adalah rumah susun

  yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

• • Rumah susun khusus adalah rumah susun

  yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus.

• • Rumah susun negara adalah rumah susun

  yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang

  

Dalam sistem Rumah Susun terdapat 2 elemen

pokok dalam sistem pemilikannya, yaitu:

i. Pemilikan yang bersifat perorangan yang

dapat dinikmati secara terpisah;

ii. Pemilikan bersama yang tidak dapat

dimiliki secara perorangan tetapi dimiliki bersama dan dinikmati bersama

  

Nilai Perbandingan

Proporsional

  Pasal 1 angka 13 Nilai perbandingan proporsional yang selanjutnya

disebut NPP adalah angka yang menunjukkan

perbandingan antara sarusun terhadap hak atas

bagian bersama, benda bersama, dan tanah

bersama yang dihitung berdasarkan nilai sarusun

yang bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah

susun secara keseluruhan pada waktu pelaku

pembangunan pertama kali memperhitungkan

biaya pembangunannya secara keseluruhan

untuk menentukan harga jualnya

  Nilai Perbandingan Proporsional Pengertian : Pasal 1 ayat (7) PP No. 4 Tahun 1988

Hubungan antara satuan-satuan rumah susun

dengan benda bersama, bagian bersama dan

tanah bersama, dapat dilihat pada Nilai

Perbandingan Proporsional. Angka inilah yang

menunjukkan seberapa besarnya hak dan

kewajiban dari seorang pemegang Hak Milik Atas

Satuan Rumah Susun terhadap hak-hak

bersamanya.

Nilai Perbandingan Proporsional ini dapat dihitung

berdasarkan luas bangunan atau nilai rumah susun

secara keseluruhan pada saat pertama kali

memperhitungkan biaya pembangunan secara

  Pertelaan

Agar kita bisa melihat keseluruhan sistem rumah susun

dari segi hak dan kewajiban dari pemegang hak atas

satuan rumah susun tersebut, maka Penyelenggara

Pembangunan harus menampilkannya dalam apa yang

dinamakan Pertelaan, yang berisi uraian dalam bentuk

tulisan dan gambar yang memperjelas batas-batas

masing-masing satuan rumah susun, baik batas-batas

horisontal maupun vertikal, bagian bersamanya, benda-

benda bersamanya dan tanah bersamanya serta uraian

nilai perbandingan proporsional masing-masing satuan

rumah susunnya.

  

Pertelaan ini harus disahkan oleh Bupati/Walikota, kecuali

di Daerah Khusus Ibukota Jakarta disahkan oleh Gubernur

Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

Pertelaan ini mempunyai arti penting dalam sistem rumah

  Akta Pemisahan

  Adalah tanda bukti pemisahan rumah susun atas satuan satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama dengan pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar, uraian dan batas batasnya dalam arah vertikal dan horizontal yang mengandung nilai perbandingan proporsional.

  Pasal 25 UURS jo Pasal 39 PP No. 4 Tahun 1988 mewajibkan penyelenggara rumah susun untuk mengadakan pemisahan rumah susun atas satuan-satuan rumah susun yang meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama dalam pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar, uraian dan batas- batasnya.

  Pemisahan tersebut dilakukan dengan akta yang bentuk dan isinya ditetapkan dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tatacara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun.

  Akta ini harus disahkan oleh Bupati/Walikota kecuali untuk DKI Jakarta oleh Gubernur dan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat dengan melampirkan sertipikat hak atas tanah, izin layak huni, izin mendirikan bangunan dan warkah-

  

Sertifkat Laik Fungsi

  Pasal 39

(1) Pelaku pembangunan wajib mengajukan

permohonan sertifkat laik fungsi kepada bupati/walikota setelah menyelesaikan seluruh atau sebagian pembangunan rumah susun sepanjang tidak bertentangan dengan IMB.

  

(2) Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, permohonan

sertifkat laik fungsi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diajukan kepada Gubernur.

(3) Pemerintah daerah menerbitkan sertifkat laik

fungsi setelah melakukan pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan rumah susun sesuai dengan

  Izin Layak Huni

Sistem rumah susun memerlukan persyaratan khusus

dalam masalah keselamatan para penghuninya,

sehingga dipersyaratkan pula bahwa setelah selesainya

pembangunan rumah susun harus ada Izin Layak Huni

lebih dahulu sebelum diterbitkan sertipikatnya atau

sebelum diperjualbelikan.

  

Izin Layak Huni akan dikeluarkan bilamana pelaksanaan

pembangunan rumah susun dari segi arsitektur,

konstruksi, instalasi dan perlengkapan bangunan lainnya

telah benar-benar sesuai dengan ketentuan dan

persyaratan yang ditentukan dalam

  IMB yang

bersangkutan (Penjelasan Pasal 35 PP No. 4 Tahun 1988).

  

Izin Layak Huni merupakan salah satu syarat untuk

penerbitan sertipikat hak milik atas satuan rumah susun

yang bersangkutan.

  Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun (PPPSRS) Para pemilik sarusun diwajibkan membentuk Perhimpunan Pemilik dan Penghuni (PPPSRS).

  PPPSRS yang diberi kedudukan sebagai badan hukum ini berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama, dan penghunian Selain bertugas mengelola dan memelihara rumah susun beserta lingkungannya, perhimpunan penghuni juga bertugas mengatur tata tertib penghuniannya, sehingga dapat diwujudkan ketertiban, ketentraman dan keserasian dalam lingkungan rumah susun yang bersangkutan.

  

Hak atas Tanah

untuk Pembangunan Rumah Susun

Pasal 17 Rumah susun dapat dibangun di atas tanah:

  a. hak milik;

  b. hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan c. hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan.

  Pasal 22 ayat (3) Dalam hal pembangunan rumah susun dilakukan di atas tanah

hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 17 huruf c, pelaku

pembangunan wajib menyelesaikan status hak guna bangunan

atau hak pakai di atas hak pengelolaan sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan sebelum menjual

sarusun yang bersangkutan

  Pasal 18 Selain dibangun di atas tanah

sebagaimana dimaksud dalam Pasal

17, rumah susun umum dan/atau

rumah susun khusus dapat dibangun

dengan:

  

a. pemanfaatan barang milik

negara/daerah berupa tanah; atau b. pendayagunaan tanah wakaf

  

Hak atas tanah bersama sangat

menentukan dapat tidaknya seseorang

memiliki Hak Milik atas Satuan Rumah

Susun

Apabila seseorang/badan hukum yang

karena hukum tidak boleh mempunyai

hak atas tanah dengan Hak Milik atau

Hak Guna Bangunan, maka UURS juga

menetapkan bahwa orang/badan

hukum tersebut juga tidak dapat

memiliki Hak Milik atas Satuan Rumah

PERSYARATAN PEMBANGUNAN

  

(1) Pembangunan rumah susun dilakukan

melalui perencanaan teknis, pelaksanaan, dan pengawasan teknis.

(2) Perencanaan teknis, pelaksanaan, dan

pengawasan teknis sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang–undangan.

  Pasal 24 Persyaratan pembangunan rumah susun meliputi: a. persyaratan administratif;

  b. persyaratan teknis; dan c. persyaratan ekologis.

TANDA BUKTI KEPEMILIKAN

  (1) Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM sarusun.

  (2) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan bagi setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. (3) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas: a. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; b. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan c. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.

  (4) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan

  (1) Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa, diterbitkan SKBG sarusun. (2) SKBG sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas: a. salinan buku bangunan gedung;

  b. salinan surat perjanjian sewa atas tanah;

  c. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan d. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan. (3) SKBG sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung. (4) SKBG sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat

RUMAH SUSUN SBG. JAMINAN HUTANG

  Pasal 12 UU No. 16/1985 (1) Rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan atau kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang

dengan :

  a. dibebani hipotik, jika tanahnya

tanah

hak milik atau hak guna bangunan; b. dibebani fdusia, jika tanahnya

tanah

hak pakai atas tanah Negara.

  (2) Hipotik atau fdusia dapat juga dibebankan atas tanah sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) beserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang Pasal 13 UU No. 16/1985 (HMSRS-SBG JAMINAN HUTANG) Hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat (3) dapat dijadikan jaminan hutang dengan : a)Dibebani hipotik, jika tanahnya tanah Hak

  Milik atau Hak Guna Bangunan; b)dibebani fdusia, jika tanahnya tanah Hak

  

Roya Parsial

  

Pasal 2 UUHT: Hak Tanggungan mempunyai sifat

tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan

dalam APHT.

Ada lembaga baru dalam UU Rumah Susun yang

memungkinkan penjualan satuan rumah susun

dengan menggunakan Kredit Pemilikan Satuan

Rumah Susun, walaupun Rumah Susun itu sendiri

sedang dijaminkan untuk kredit konstruksi.

Dengan dilakukannya pelunasan, maka satuan

rumah susun yang harganya telah dilunasi dan

telah digunakan untuk membayar angsuran

tersebut, terbebas dari HT yang semula

  

Apabila Hak Tanggungan hapus karena

sebab-sebab tertentu maka perlu ada

penghapusan Hak Tanggungan (roya).

Dengan berlakunya UU Rumah Susun

dimungkinkan dilakukan penghapusan

Hak Tanggungan sebagian (Roya

Parsial) dengan syarat harus

diperjanjikan terlebih dahulu dalam

Akta Pemberian Hak Tanggungan

(APHT)

  Roya Parsial Vertikal-Pada Sistem Rumah Susun NPP1-HT1 NPP1 HMSRS1- HMSRS-A

  HGB DEV AN. DEVELOPER NPP2-HT2 NPP2

  HMSRS2- HMSRS-B DEV NPPn-HTn

  NPP-n HMSRS -Z HMSRS n- DEV

  HT-KREDIT KONSTRUKSI AKTA PEMISAHAN JUAL BELI

  (AKTA PPAT) KREDIT KONSTRUKSI

  BELI HARD CASH Roya Parsial Vertikal-Pada Sistem Rumah Susun HGB AN. DEVELOPER

  NPP1-HT1 HMSRS1-DEV

  NPP2-HT2 HMSRS2-DEV

  NPPn-HTn HMSRS n-DEV

  NPP1-HT1 HMSRS-A NPP2-HT2

  HMSRS-B

  NPPn-HTn HMSRS -Z

  KREDIT KONSTRUKSI AKTA PEMISAHAN

  JUAL BELI (AKTA PPAT)

  HAK TANGGUNGAN

  HMSRS-A HMSRS-B

HMSRS -Z

  PEMBEBANAN HT-KPA PEMBELIAN FASILITAS KPA PELUNASAN KPA

  HT-KREDIT KONSTRUKSI

  1 Pencadangan

  Pengajuan Hak/ Sertipikat HGB a.n.

  6 Ijin Layak Huni

  11 Pendaftaran peralihan HMSRS a.n. Pembeli

  Sertifikat HMSRS a.n. Pembeli

  Perhimpunan Penghuni

  9 Jual Beli HMSRS (Akta PPAT)

  HMSRS a.n. Developer

  7 Akta Pemisahan dibuat Developer disahkan Pemda

  Pengesahan Pertelaan

  Developer 5a

  4a

  Tanah/ Ijin Lokasi

  Permohonan Hak atasTanah dan Sertipikat

  

3a

  Membangun

  5 Selesai

  Bangunan

  4 Ijin Mendirikan

  Pembangunan Rusun

  

3

Perencanaan

  Tanah

  2 Pembebasan