NJOP adalah Nilai Jual Obyek Pajak
NJOP adalah Nilai Jual Obyek Pajak, tentunya besarnya akan dinamis dan sangat tergantung sama
harga jual tanah atau bangunan tersebut. bisa jadi pada waktu dulu karena daerah tersebut masih
terpencil maka NJOPnya rendah karena harga tanah di daerah tersebut juga rendah, kemudian pada
saat di daerah itu berdiri perumahan dan ruko ataupun jalan besar maka NJOPnya pasti akan berubah
dan meningkat. biasanya NJOP daerah tersebut akan mengikuti NJOP yang ada di perumahan baru
tersebut. misalnya kalau dulu pada waktu masih sepi NJOPnya Rp 50.000 per M2 tetapi begitu berdiri
perumahan atau ruko bisa jadi per M2 nya menjadi Rp 600.000 s/d 1.200.000,
UU No 12 Tahun 1985 tentang PBB juga telah mengungkapkan hal ini
BAB V
DASAR PENGENAAN DAN CARA MENGHITUNG PAJAK
Pasal 6
(1) Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Obyek Pajak.
(2) Besarnya Nilai Jual Obyek Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) ditetapkan
setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap
tahun sesuai dengan perkembangan daerahnya.
(3) Dasar penghitungan pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak yang ditetapkan serendah-rendahnya 20%
(dua puluh persen) dan setinggi-tingginya 100% (seratus persen) dari nilai jual obyek pajak.
(4) Besarnya persentase Nilai Jual Kena Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) ditetapkan
dengan Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional.
Penjelasan ayat 2
Ayat (2)
Pada dasarnya penetapan nilai jual obyek pajak adalah 3 (tiga) tahun sekali. Namun demikian untuk
daerah tertentu yang karena perkembangan pembangunan mengakibatkan kenaikan nilai jual obyek
pajak cukup besar, maka penetapan nilai jual ditetapkan setahun sekali. Dalam menetapkan nilai jual,
Menteri Keuangan mendengar pertimbangan Gubernur serta memperhatikan asas self assessment.
Apa sih sebenarnya Nilai Jual Objek Pajak itu (NJOP)? Apakah NJOP itu ditetapkan atau sesuai dengan nilai jual
sebenarnya dari sebuah objek pajak?
Pada dasarnya, yang dijadikan sebagai dasar pengenaan PBB adalah nilai jual sebenarnya dari objek pajak. Tapi,
bagaimana kita tahu nilai jual sebenarnya dari objek pajak, lha wong nyatanya tidak ada penjualan atas objek pajak.
Oleh karena itu, dibutuhkan penilaian atas nilai jual objek pajak yang tercermin dalam NJOP yang ditetapkan oleh
DJP.
Hal ini sesuai dengan pengertian NJOP dalam UU PBB yaitu, "NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari
transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak ada transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui
perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti (Pasal 1 angka 3
UU PBB)."
Dari definisi NJOP pada Pasal 1 angka 3 UU PBB diatas, disebutkan bahwa "NJOP adalah harga rata-rata...".
Kenapa rata-rata, karena NJOP ditetapkan per meter persegi. Misal, sebuah tanah dengan luas 200 meter persegi
dengan nilai jual 100 juta rupiah. Nilai per meter persegi dari masing-masing bagian tanah itu mungkin berbeda.
Tanah yang lebih dekat ke jalan mestinya berharga lebih mahal. Tetapi, hal itu tidak merupakan masalah dalam
penghitungan NJOP karena NJOP adalah harga rata-rata. Sehingga dalam kasus ini, nilai jual rata-rata permeter
persegi dari tanah ini adalah senilai 500 ribu rupiah.
Nah, apakah otomatis NJOP tanah ini sama dengan 500 juta rupiah? Ternyata tidak, untuk memudahkan dalam
penghitungan PBB, sehingga tidak terlalu banyak NJOP yang beragam maka diatur klasifikasi dan besarnya NJOP
sebagai dasar pengenaan PBB. Mengenai klasifikasi ini bisa dilihat di sini.
Dengan berjalannya waktu, maka nilai jual sebuah objek dapat berubah. Mengantisipasi perubahan ini, NJOP
ditetapkan setiap tiga tahun sekali oleh Menteri Keuangan. Namun, untuk daerah tertentu yang karena
perkembangan pembangunan mengakibatkan kenaikan NJOP cukup besar, maka penetapan nilai jual dilakukan
setahun sekali.
harga jual tanah atau bangunan tersebut. bisa jadi pada waktu dulu karena daerah tersebut masih
terpencil maka NJOPnya rendah karena harga tanah di daerah tersebut juga rendah, kemudian pada
saat di daerah itu berdiri perumahan dan ruko ataupun jalan besar maka NJOPnya pasti akan berubah
dan meningkat. biasanya NJOP daerah tersebut akan mengikuti NJOP yang ada di perumahan baru
tersebut. misalnya kalau dulu pada waktu masih sepi NJOPnya Rp 50.000 per M2 tetapi begitu berdiri
perumahan atau ruko bisa jadi per M2 nya menjadi Rp 600.000 s/d 1.200.000,
UU No 12 Tahun 1985 tentang PBB juga telah mengungkapkan hal ini
BAB V
DASAR PENGENAAN DAN CARA MENGHITUNG PAJAK
Pasal 6
(1) Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Obyek Pajak.
(2) Besarnya Nilai Jual Obyek Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) ditetapkan
setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap
tahun sesuai dengan perkembangan daerahnya.
(3) Dasar penghitungan pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak yang ditetapkan serendah-rendahnya 20%
(dua puluh persen) dan setinggi-tingginya 100% (seratus persen) dari nilai jual obyek pajak.
(4) Besarnya persentase Nilai Jual Kena Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) ditetapkan
dengan Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional.
Penjelasan ayat 2
Ayat (2)
Pada dasarnya penetapan nilai jual obyek pajak adalah 3 (tiga) tahun sekali. Namun demikian untuk
daerah tertentu yang karena perkembangan pembangunan mengakibatkan kenaikan nilai jual obyek
pajak cukup besar, maka penetapan nilai jual ditetapkan setahun sekali. Dalam menetapkan nilai jual,
Menteri Keuangan mendengar pertimbangan Gubernur serta memperhatikan asas self assessment.
Apa sih sebenarnya Nilai Jual Objek Pajak itu (NJOP)? Apakah NJOP itu ditetapkan atau sesuai dengan nilai jual
sebenarnya dari sebuah objek pajak?
Pada dasarnya, yang dijadikan sebagai dasar pengenaan PBB adalah nilai jual sebenarnya dari objek pajak. Tapi,
bagaimana kita tahu nilai jual sebenarnya dari objek pajak, lha wong nyatanya tidak ada penjualan atas objek pajak.
Oleh karena itu, dibutuhkan penilaian atas nilai jual objek pajak yang tercermin dalam NJOP yang ditetapkan oleh
DJP.
Hal ini sesuai dengan pengertian NJOP dalam UU PBB yaitu, "NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari
transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak ada transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui
perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti (Pasal 1 angka 3
UU PBB)."
Dari definisi NJOP pada Pasal 1 angka 3 UU PBB diatas, disebutkan bahwa "NJOP adalah harga rata-rata...".
Kenapa rata-rata, karena NJOP ditetapkan per meter persegi. Misal, sebuah tanah dengan luas 200 meter persegi
dengan nilai jual 100 juta rupiah. Nilai per meter persegi dari masing-masing bagian tanah itu mungkin berbeda.
Tanah yang lebih dekat ke jalan mestinya berharga lebih mahal. Tetapi, hal itu tidak merupakan masalah dalam
penghitungan NJOP karena NJOP adalah harga rata-rata. Sehingga dalam kasus ini, nilai jual rata-rata permeter
persegi dari tanah ini adalah senilai 500 ribu rupiah.
Nah, apakah otomatis NJOP tanah ini sama dengan 500 juta rupiah? Ternyata tidak, untuk memudahkan dalam
penghitungan PBB, sehingga tidak terlalu banyak NJOP yang beragam maka diatur klasifikasi dan besarnya NJOP
sebagai dasar pengenaan PBB. Mengenai klasifikasi ini bisa dilihat di sini.
Dengan berjalannya waktu, maka nilai jual sebuah objek dapat berubah. Mengantisipasi perubahan ini, NJOP
ditetapkan setiap tiga tahun sekali oleh Menteri Keuangan. Namun, untuk daerah tertentu yang karena
perkembangan pembangunan mengakibatkan kenaikan NJOP cukup besar, maka penetapan nilai jual dilakukan
setahun sekali.