Balik Nama Hak Sewa Tanah Kotamadya Surabaya Terhadap Status Kepemilikan Atas Bangunan - Ubaya Repository
BALII(IIAMAHAKSETTA
SURABAYA
IAIIAHKtlTAMAlIYA
ATAS
STAIUS
IGPEMITIIMil
TERHADAP
BA]IGUIIAII
ABSTRAKSKRIPSI
OIEH
THOMAS BUNAWAN
NRP
2890078
Nf RM
89. 7. OA4.12921.47953
FAKUTTAS HUKUM UNIVERSITASSURABAYA
SURABAYA
1994
Surabaya,
Oktober
1994
Mahasiswa yang bersangkutan
Thomas Bunawan
Mengetahui
Itas l-[rkum
tlaniel Djoko Tarl iman, S.H.,l,l.S.
saulina sinurat' s.H-,l"l.s'
ABSTRAKSI
Pada saat
pertumbuhan perekonomian Indonesia
ini
semakin maju dengan pesatnya terutama
perda-
da]am hal
g a n g a n . P a r a p i h a k y a n g h e n d a k m e ' la k u k a n p e r d a g a n g a n d a memerlukan modal
lam memenuhi kebutuhan hidup sehari-hari
y a n g d a p a t d i p e r o l e h m e ' l a lu i
'leh
dari
bank atau modal yang di pero-
perseorangan di'lakukan dengan cara persetu j uan
yang telah
d'isepakati.
perjanjian
pinjam meminjam uang. Ha] ini
Persetujuan
ketentuan
Undang-Undang yaitu
bu-nyinya
sebagai berikut:
itu
pasal
dikenal
dengan
diperoleh
dari
1754 KUH Perdata yang
Pinjam meminjam ialah
persetu-
juan dengan mana pihak yang satu memberikan kepada pihak
yang'lain
suatu
jum'lah tertentu
barang-barang yang meng-
habis karena pemakaian, dengan syarat
bahwa pihak bela-
k a n g a n ' i n i a k a n m e n g e m b a il k a n s e j u m l a h y a n g s a m a d a r i
macamdan keadaan yang sama pula.
pemenuhanprestasi
Untuk meniamin terlaksananya
b e r u p a p e n g e m b a li a n u a n g p i n j a m a n ,
lik
uang) menentukan dalam perjanjian
pakati
o'leh debitur
nan rumah di
suai
pihak kreditur
jaminan yang dise-
(peminjam uang) berupa sebuah bangu-
atas tanah persewaan Kotamadya Surabaya se-
dengan surat
l'lotaris.
(pemi-
pengakuan hutang yang dibuat
Bentuk jaminan adalah fiducia.
di
Pada hal
hadapan
rumah
bergerak.
adalah benda tidak
hanya berlaku
benda bergerak
Seperti
diketahui
fiducia
berdasarkan adanya yurispru-
hgung RI No. 372K/Sip/197O tanggal
d e n s i l " , l a h k a m aA
tember 1971 yang di
milik
1 Sep-
"Penyerahan hak
dalamnya ditentukan
sebagai jaminan kepercayaan (fiducia)
panjang mengenai barang-barang bergerak".
hanya sah seSeperti
halnya
dengan gadai yang benda jaminannya harus diserahkan
berada di
ditur
benda jaminan tetap
berbeda dengan fiducia,
da kreditur,
tangan debitur,
sedangkan yang diserahkan
mengakibatkan surat-suratnya
Demikian pula kasus di
diserahkan
bawah ini.
pada B dengan jaminan fiducia
oleh debitur
kepada kreditur.
A meminjamkan uang ke-
sebuah rumah di
sewa Kotamadya Surabaya ter'lampir
dengan kesepakatan para pihak
(l
dan B) tentang
batas akhir
yaran hutang B kepada A. Namun kemudian terjadi
si han antara
Sepe-
pembaperseli-
k e d u a b e ' l a h p i h a k m e n g e n a i j u m la h u a n g a n g -
suran dan kepemilikan
tidak
atas tanah
dalam akte notaris.
ngembalian uang pinjaman ditentukan
tur)
kre-
adalah surat-suratnya.
Rumah yang di jaminkan secara fiducia
suai
kepa-
jaminan secara fiducia.
A (kredi-
merasa menerima uang angsuran sebagaimana
pengakuan B (debitur).
menggugat debitur
Dengan demikian maka kreditur
untuk melunasi
hutangnya sesuai batas
waktu pembayaran uang yang te'lah diper jan j i kan. Sementara
itu
rumah yang ditempati
Oleh karena itu
untuk dijual.
rumah dan tanah dilakukan
telah
mohon agar atas
kreditur
penyitaan
maka surat-surat
kejad'ian itu
te'lah di iklankan
o]eh debitur
Dengan
konservatior.
yang ada pada kreditur
nama tanpa sepengetahuan debitur.
dibalik
Berdasarkan uraian
tersebut
di
atas,
maka permasa-
lahan yang hendak saya kemukakan ada'lah: Apakah dengan
nama hak sewa atas tanah di
dibalik
Kotamadya Surabaya
dapat mengakibatkan perubahan status
kepada kreditur
debitur
juan pr.aktis.
satu syarat
tas
dicapai,
debitur
untuk memenuhi dua tujuan
yaitu
guna mencapai gelar
tujuan
Untuk memenuhi salah
Sarjana Hukum dari
yang berkaitan
atas bangunan mi I i k debi tur
wanprestasi.
akademis dan tu-
Surabaya. Tujuan praktis
Untuk mengetahui hal-hal
kredi tur
ini
Tujuan akademis yaitu:
Hukum Universitas
bangunan
?
Penyusunan skripsi
pokok yang ingin
kepemilikan
Fakul-
yaitu:
dengan hak-hak
a p a b i 1a t e r n y a t a
Dengan tersusunnya
skripsi
ini
di-
harapkan dapat digunakan sebagai tambahan perbendaharaan
kepustakaan Fakultas
Hukum Universitas
Surabaya.
Metode pendekatan yang say.a gunakan dalam pembahasan permasalahan dal am skri psi
yuridis
normatif
yaitu
ketentuan-ketentuan
i ni
ada'lah pendekatan
pendekatan yang bertolak
dari
hukum yang ada hubungannya dengan
pokok permasal ahan yang hendak di bahas yai tu
f i tab U-n-
dang-undang HukumPerdata
Perdata),
(selanjutnya
Undang-undang Pokok Agraria
disingkat
dan Yurisprudensi
yang ada hubungannya dengan permasalahan ini.
dipergunakan pendekatan yuridis
katan yang berto'lal< dari
sosiologis
membaca, mempelajari,
mengklasifikasi
akan dapat diperoleh
itu
pende-
kepusta-
dengan studi
serta
mengidentifikasi
maupun skunder.
Dari
yang be-
k'lasifikasi
gambaran data yang ada kaitannya
dengan permasalahan yang akan dikaji.
dengan menggunakanmetode deduktif
hal
yaitu
semua sumber data sekunder baik
rupa bahan hukum primer
lak dari
Selain
kebi asaan-kebi asaan masyarakat
Pengumpulan data dilakukan
kaan, yaitu
KUH
yang bersifat
Data yang diolah
yang maksudnya berto-
umumke hal
yang bersifat
k h u s u s , y a i t u d ' i t e r a p k a n u n t u k m e m p e r o le h j a w a b a n a t a s
masa'lah yang dibahas dalam skripsj
ini.
Selanjutnya
di-
a n a l i s i s d e n g a n m e n g g u n a k a n m e t o d e k u a ' li t a t i f , y a i t u
suatu metode yang berdasarkan atas pemikiran
tun dan runtut
dengan menelaah sistematika
undang-undangan yang berlaku,
peraturan
mencarj data dibagi
Persiapan
Analisis
yang digunakan untuk
: Desember 1993
1994
per-
a n a ' li s t i s .
da'lam beberapa fase ya'itu:
P e n g u m p ua
l n Data : Ju'li
run-
m e m b a h a sm a s a ' l a h n y a y a n g
m e n g h a s i ' lk a n u r a j a n y a n g b e r s i f a t d e s k r i p t i f
Jadwal waktu penelitian
logis,
Juni
1994.
Agustus 1994.
: September 1994 - Oktober 1994
Dajam kasus perkara
mengenai surat
Notaris
perdata
No.661/Pdt.G/PN.Sby.
pengakuan hutang yang dibuat
te'lah jelas
dikatakan
di
hadapan
bahwa per jan j ian piniam-
meminjam dengan jam'inan sebuah rumah di
atas tanah sewa
Kotamadya Surabaya sehingga keputusan MA RI No.372R/Sip/
1970 tidak
menjadi
dapat dibenarkan
jelas,
apa yang
p e r t i m b a n g a n M a h k a m a hA g u n g m e n g a n g g a p t i d a k
perianjian
dan juga tidak
penyerahan hak tersebut
tanah yang di
status
karena tidak
hanya sah sepanjang mengenai
Da'lam kasus ini
pembagian barang
bergerak yang diatur
da]am KUH Perda-
barang-barang bergerak.
bergerak dan tidak
jelas
bangunan itu.
atasnya berdiri
Mengenai jaminan fiducia
sah
t a t i dak ber'l aku karena da] am UUPAyang mengenai t anah
dan benda di
atasnya sudah diatur
azas horizonta]
dengan menggunakan
yang juga dikena'l dalam HukumAdat.
O]eh
k a r e n a i t u m e m u n g k ni l < a n d i p ' i n d a h n y a b a n g u n a n - b a n g u n a n
atau tanaman-tanaman yang tertancap
terpisah
dari
tanahnya,
di
atasnya secara
sebab HukumAgraria
mengacu pada
HukumAdat.
Dalam HukumAdat t'idak dikenal
azas per'lekatan,
karena menurut UUPApasa'l 5 bagi tanah berl aku Hukum
Adat,
dari
hal mana rumah dapat diperjual-belikan
tanah (pemisahan horizontal)
M a h k a m a ha g u n g t a n g g a l
terpisah
berdasarkan putusan
25-5-1983 No. ZZ39K/Sip/ 1982.
O]eh karena itu
logis
jika
sekarang memungkinkan menja-
m i n k a n r u m a h , / b a n g u n a nt e r s e b u t
terlepas
Hal ini
UUPAyang menentukan
cocok dengan ketentuan
bahwa oi'ang dapat mendirikan
dari
bangunan di
tanahnya.
atas tanah hak
sewa.
Jadi
dapat disjmpulkan
September 1971 yang di
ngertian-pengertian
rut
buku II
dari
putusan MA. tanggal
1
dalamnya masih dipergunakan pe-
benda bergerak/tidak
KUH Perdata yang telah
bergerak menu-
dicabut
dengan berla-
k u n y a U U P Am e n g e n a i t a n a h .
Berdasarkan azas horizonta'l
ydng dianut
UUPA, maka bangunan dan tanahnya terpisah,
ngunan mempunyai nilai
sendiri
sehingga dapat dijaminkan
terpisah
da'lam
artinya
dari
ba-
tanahnya,
dan dijua] . putusan MA tang-
g a ] 1 3 O k t o b e r 1 9 7 3 N o . 6 8 9 K / S i p / 19 7 3 y a n g t e l a h m e n guat kan putusan Pengadi'lan Ti nggi Pal embang tangga'l 3
Maret 1973 No. 114/1972 PT.Pdt dan putusan pengadilan
Negerinya yang menyatakan : Penyerahan barang tidak
bergerak dapat saja
dilakukan
persetu j uan sepert i
yang dimaksud o'leh kedua bel ah
piha[
SURABAYA
IAIIAHKtlTAMAlIYA
ATAS
STAIUS
IGPEMITIIMil
TERHADAP
BA]IGUIIAII
ABSTRAKSKRIPSI
OIEH
THOMAS BUNAWAN
NRP
2890078
Nf RM
89. 7. OA4.12921.47953
FAKUTTAS HUKUM UNIVERSITASSURABAYA
SURABAYA
1994
Surabaya,
Oktober
1994
Mahasiswa yang bersangkutan
Thomas Bunawan
Mengetahui
Itas l-[rkum
tlaniel Djoko Tarl iman, S.H.,l,l.S.
saulina sinurat' s.H-,l"l.s'
ABSTRAKSI
Pada saat
pertumbuhan perekonomian Indonesia
ini
semakin maju dengan pesatnya terutama
perda-
da]am hal
g a n g a n . P a r a p i h a k y a n g h e n d a k m e ' la k u k a n p e r d a g a n g a n d a memerlukan modal
lam memenuhi kebutuhan hidup sehari-hari
y a n g d a p a t d i p e r o l e h m e ' l a lu i
'leh
dari
bank atau modal yang di pero-
perseorangan di'lakukan dengan cara persetu j uan
yang telah
d'isepakati.
perjanjian
pinjam meminjam uang. Ha] ini
Persetujuan
ketentuan
Undang-Undang yaitu
bu-nyinya
sebagai berikut:
itu
pasal
dikenal
dengan
diperoleh
dari
1754 KUH Perdata yang
Pinjam meminjam ialah
persetu-
juan dengan mana pihak yang satu memberikan kepada pihak
yang'lain
suatu
jum'lah tertentu
barang-barang yang meng-
habis karena pemakaian, dengan syarat
bahwa pihak bela-
k a n g a n ' i n i a k a n m e n g e m b a il k a n s e j u m l a h y a n g s a m a d a r i
macamdan keadaan yang sama pula.
pemenuhanprestasi
Untuk meniamin terlaksananya
b e r u p a p e n g e m b a li a n u a n g p i n j a m a n ,
lik
uang) menentukan dalam perjanjian
pakati
o'leh debitur
nan rumah di
suai
pihak kreditur
jaminan yang dise-
(peminjam uang) berupa sebuah bangu-
atas tanah persewaan Kotamadya Surabaya se-
dengan surat
l'lotaris.
(pemi-
pengakuan hutang yang dibuat
Bentuk jaminan adalah fiducia.
di
Pada hal
hadapan
rumah
bergerak.
adalah benda tidak
hanya berlaku
benda bergerak
Seperti
diketahui
fiducia
berdasarkan adanya yurispru-
hgung RI No. 372K/Sip/197O tanggal
d e n s i l " , l a h k a m aA
tember 1971 yang di
milik
1 Sep-
"Penyerahan hak
dalamnya ditentukan
sebagai jaminan kepercayaan (fiducia)
panjang mengenai barang-barang bergerak".
hanya sah seSeperti
halnya
dengan gadai yang benda jaminannya harus diserahkan
berada di
ditur
benda jaminan tetap
berbeda dengan fiducia,
da kreditur,
tangan debitur,
sedangkan yang diserahkan
mengakibatkan surat-suratnya
Demikian pula kasus di
diserahkan
bawah ini.
pada B dengan jaminan fiducia
oleh debitur
kepada kreditur.
A meminjamkan uang ke-
sebuah rumah di
sewa Kotamadya Surabaya ter'lampir
dengan kesepakatan para pihak
(l
dan B) tentang
batas akhir
yaran hutang B kepada A. Namun kemudian terjadi
si han antara
Sepe-
pembaperseli-
k e d u a b e ' l a h p i h a k m e n g e n a i j u m la h u a n g a n g -
suran dan kepemilikan
tidak
atas tanah
dalam akte notaris.
ngembalian uang pinjaman ditentukan
tur)
kre-
adalah surat-suratnya.
Rumah yang di jaminkan secara fiducia
suai
kepa-
jaminan secara fiducia.
A (kredi-
merasa menerima uang angsuran sebagaimana
pengakuan B (debitur).
menggugat debitur
Dengan demikian maka kreditur
untuk melunasi
hutangnya sesuai batas
waktu pembayaran uang yang te'lah diper jan j i kan. Sementara
itu
rumah yang ditempati
Oleh karena itu
untuk dijual.
rumah dan tanah dilakukan
telah
mohon agar atas
kreditur
penyitaan
maka surat-surat
kejad'ian itu
te'lah di iklankan
o]eh debitur
Dengan
konservatior.
yang ada pada kreditur
nama tanpa sepengetahuan debitur.
dibalik
Berdasarkan uraian
tersebut
di
atas,
maka permasa-
lahan yang hendak saya kemukakan ada'lah: Apakah dengan
nama hak sewa atas tanah di
dibalik
Kotamadya Surabaya
dapat mengakibatkan perubahan status
kepada kreditur
debitur
juan pr.aktis.
satu syarat
tas
dicapai,
debitur
untuk memenuhi dua tujuan
yaitu
guna mencapai gelar
tujuan
Untuk memenuhi salah
Sarjana Hukum dari
yang berkaitan
atas bangunan mi I i k debi tur
wanprestasi.
akademis dan tu-
Surabaya. Tujuan praktis
Untuk mengetahui hal-hal
kredi tur
ini
Tujuan akademis yaitu:
Hukum Universitas
bangunan
?
Penyusunan skripsi
pokok yang ingin
kepemilikan
Fakul-
yaitu:
dengan hak-hak
a p a b i 1a t e r n y a t a
Dengan tersusunnya
skripsi
ini
di-
harapkan dapat digunakan sebagai tambahan perbendaharaan
kepustakaan Fakultas
Hukum Universitas
Surabaya.
Metode pendekatan yang say.a gunakan dalam pembahasan permasalahan dal am skri psi
yuridis
normatif
yaitu
ketentuan-ketentuan
i ni
ada'lah pendekatan
pendekatan yang bertolak
dari
hukum yang ada hubungannya dengan
pokok permasal ahan yang hendak di bahas yai tu
f i tab U-n-
dang-undang HukumPerdata
Perdata),
(selanjutnya
Undang-undang Pokok Agraria
disingkat
dan Yurisprudensi
yang ada hubungannya dengan permasalahan ini.
dipergunakan pendekatan yuridis
katan yang berto'lal< dari
sosiologis
membaca, mempelajari,
mengklasifikasi
akan dapat diperoleh
itu
pende-
kepusta-
dengan studi
serta
mengidentifikasi
maupun skunder.
Dari
yang be-
k'lasifikasi
gambaran data yang ada kaitannya
dengan permasalahan yang akan dikaji.
dengan menggunakanmetode deduktif
hal
yaitu
semua sumber data sekunder baik
rupa bahan hukum primer
lak dari
Selain
kebi asaan-kebi asaan masyarakat
Pengumpulan data dilakukan
kaan, yaitu
KUH
yang bersifat
Data yang diolah
yang maksudnya berto-
umumke hal
yang bersifat
k h u s u s , y a i t u d ' i t e r a p k a n u n t u k m e m p e r o le h j a w a b a n a t a s
masa'lah yang dibahas dalam skripsj
ini.
Selanjutnya
di-
a n a l i s i s d e n g a n m e n g g u n a k a n m e t o d e k u a ' li t a t i f , y a i t u
suatu metode yang berdasarkan atas pemikiran
tun dan runtut
dengan menelaah sistematika
undang-undangan yang berlaku,
peraturan
mencarj data dibagi
Persiapan
Analisis
yang digunakan untuk
: Desember 1993
1994
per-
a n a ' li s t i s .
da'lam beberapa fase ya'itu:
P e n g u m p ua
l n Data : Ju'li
run-
m e m b a h a sm a s a ' l a h n y a y a n g
m e n g h a s i ' lk a n u r a j a n y a n g b e r s i f a t d e s k r i p t i f
Jadwal waktu penelitian
logis,
Juni
1994.
Agustus 1994.
: September 1994 - Oktober 1994
Dajam kasus perkara
mengenai surat
Notaris
perdata
No.661/Pdt.G/PN.Sby.
pengakuan hutang yang dibuat
te'lah jelas
dikatakan
di
hadapan
bahwa per jan j ian piniam-
meminjam dengan jam'inan sebuah rumah di
atas tanah sewa
Kotamadya Surabaya sehingga keputusan MA RI No.372R/Sip/
1970 tidak
menjadi
dapat dibenarkan
jelas,
apa yang
p e r t i m b a n g a n M a h k a m a hA g u n g m e n g a n g g a p t i d a k
perianjian
dan juga tidak
penyerahan hak tersebut
tanah yang di
status
karena tidak
hanya sah sepanjang mengenai
Da'lam kasus ini
pembagian barang
bergerak yang diatur
da]am KUH Perda-
barang-barang bergerak.
bergerak dan tidak
jelas
bangunan itu.
atasnya berdiri
Mengenai jaminan fiducia
sah
t a t i dak ber'l aku karena da] am UUPAyang mengenai t anah
dan benda di
atasnya sudah diatur
azas horizonta]
dengan menggunakan
yang juga dikena'l dalam HukumAdat.
O]eh
k a r e n a i t u m e m u n g k ni l < a n d i p ' i n d a h n y a b a n g u n a n - b a n g u n a n
atau tanaman-tanaman yang tertancap
terpisah
dari
tanahnya,
di
atasnya secara
sebab HukumAgraria
mengacu pada
HukumAdat.
Dalam HukumAdat t'idak dikenal
azas per'lekatan,
karena menurut UUPApasa'l 5 bagi tanah berl aku Hukum
Adat,
dari
hal mana rumah dapat diperjual-belikan
tanah (pemisahan horizontal)
M a h k a m a ha g u n g t a n g g a l
terpisah
berdasarkan putusan
25-5-1983 No. ZZ39K/Sip/ 1982.
O]eh karena itu
logis
jika
sekarang memungkinkan menja-
m i n k a n r u m a h , / b a n g u n a nt e r s e b u t
terlepas
Hal ini
UUPAyang menentukan
cocok dengan ketentuan
bahwa oi'ang dapat mendirikan
dari
bangunan di
tanahnya.
atas tanah hak
sewa.
Jadi
dapat disjmpulkan
September 1971 yang di
ngertian-pengertian
rut
buku II
dari
putusan MA. tanggal
1
dalamnya masih dipergunakan pe-
benda bergerak/tidak
KUH Perdata yang telah
bergerak menu-
dicabut
dengan berla-
k u n y a U U P Am e n g e n a i t a n a h .
Berdasarkan azas horizonta'l
ydng dianut
UUPA, maka bangunan dan tanahnya terpisah,
ngunan mempunyai nilai
sendiri
sehingga dapat dijaminkan
terpisah
da'lam
artinya
dari
ba-
tanahnya,
dan dijua] . putusan MA tang-
g a ] 1 3 O k t o b e r 1 9 7 3 N o . 6 8 9 K / S i p / 19 7 3 y a n g t e l a h m e n guat kan putusan Pengadi'lan Ti nggi Pal embang tangga'l 3
Maret 1973 No. 114/1972 PT.Pdt dan putusan pengadilan
Negerinya yang menyatakan : Penyerahan barang tidak
bergerak dapat saja
dilakukan
persetu j uan sepert i
yang dimaksud o'leh kedua bel ah
piha[