Pajak Bumi dan Bangunan pdf

TUGAS PERPAJAKAN
“PAJAK BUMI dan BANGUNAN”
Dosen pembimbing Asiyah., SE., MM

Disusun oleh:
Manajemen D.5.1
Nama

NIM

Anik Kristiyana

11121170

Helda Farida

11121167

Ruminah

11121145

PROGRAM STUDI MANAJEMEN

SEKOLAH TINGGI ILMU EKONOMI PELITA BANGSA
TAHUN 2014-2015

KATA PENGANTAR

Puji syukur kami panjatkan kehadirat Allah SWT. Karena hanya atas
berkat-Nya kami dapat menyelesaikan tugas ini untuk memenuhi persyaratan
mata kuliah “Perpajakan” program studi S1 Manajamen Sekolah Tinggi Ilmu
Ekonomi Pelita Bangsa Cikarang.
Tugas ini tidak akan dapat terselesaikan tanpa dukungan dan bantuan
berbagai pihak. Kami mengucapkan terimakasih kepada:
1. Bapak Dr.H.A. Fikri Jahrie., MM selaku ketua Sekolah Tinggi Ilmu
Ekonomi Pelita Bangsa
2. Ibu Neng Asiyah selaku dosen pembimbing yang telah membimbing dan
memberi petunjuk yang sangat berharga sehingga tugas mandiri ini dapat
terselesaikan.
3. Staff Pengajar Administrasi pada Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi Pelita

Bangsa Cikarang, Jawa Barat.
4. Semua pihak yang tidak dapat kami sebutkan satu persatu, yang telah
membantu sehingga tugas ini dapat terwujud.
Kami menyadari bahwa tugas ini masih jauh dari sempurna karena
keterbatasan ilmu pengetahuan yang kami miliki.Untuk itu kami mohon saran dan
kritik yang membangun yang dapat menyempurnakan tugas ini. Semoga makalah
ini dapat menambah wawasan bagi para pembaca

Cikarang, 01 Januari 2015

Penulis

Pajak Bumi dan Bangunan

ii

DAFTAR ISI

Kata Pengantar ....................................................................................................ii
Daftar isi ..............................................................................................................iii

BAB I
PENDAHULUAN
1.1

Latar Belakang Masalah ............................................................................1

1.2

Rumusan Masalah ......................................................................................1

1.3

Tujuan Permasalahan .................................................................................1

BAB II
PEMBAHASAN
2.1

Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan................................................................. 2

2.2

Objek Pajak Bumi dan Bangunan ........................................................................ 2

2.3

Subjek Pajak Bumi dan Bangunan ...................................................................... 6

2.4

Nilai Jual Objek Pajak ......................................................................................... 8

2.5

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak ............................................................ 13

2.6

Tarif Pajak Bumi dan Bangunan ..................................................................... 14

2.7

Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan .............................................................. 14

2.8

Tahun Pajak, Saat dan Tempat yang Menentukan Pajak Terutang ...........15

2.9

Tata Cara Pembayaran dan Penagihan ......................................................16

2.10 Keberatan dan Banding..............................................................................20
2.11 Hak Wajib Pajak Mengajukan Pengurangan .............................................22
2.12 Cara Mengajukan Permohonan..................................................................24
2.13 Keputusan Pengurangan ............................................................................25
2.14 Pejabat........................................................................................................26
2.15 Sanksi.........................................................................................................28

Pajak Bumi dan Bangunan

iii

BAB III
PENUTUP
3.1

Kesimpulan ................................................................................................31

3.2

Saran ..........................................................................................................32

DAFTAR PUSTAKA .........................................................................................33

Pajak Bumi dan Bangunan

iv

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah
Pajak merupakan suatu iuran wajib bagi wajib pajak yang dipungut oleh
pemerintah berdasarkan Undang-undang. Adanya pajak dapat diharapkan
mampu meningkatkan kesejahteraan masyarakat. Pajak ini sifatnya tidak
dapat dirasakan langsung oleh masyarakat. Dalam hubungannya dengan
adanya suatu wilayah dipermukaan bumi dan segala sesuatu yang bernilai
diatasnya, dalam pelaksanaan pemungutan pajak harus memiliki aturan yang
jelas. Peraturan yang berkaitan dengan pajak ini diatur dalam Undangundang No.12 tahun 1985 yang telah diubah dengan adanya undang-undang
No.12 tahun 1994. Dengan adanya peraturan ini diharapkan adanya
pemungutan pajak yang berkaitan dengan bumi dan bangunan dapat
dilakukan sesuai dengan asas-asas yang ada.

1.2 Rumusan Masalah
1. Apa pengertian Pajak Bumi dan Bangunan?
2. Objek pajak apakah yang dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan?
3. Apa saja subjek pajak dan wajib pajak Pajak Bumi dan Bangunan?
4. Bagaimana cara perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan?

1.3 Tujuan Penelitian
1. Mengetahui Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan
2. Mengetahui Objek Pajak Bumi dan Bangunan
3. Mengetahui Subjek Pajak Bumi dan Bangunan
4. Mengetahui cara perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak Bumi dan Bangunan

1

BAB II
PEMBAHASAN

2.1

Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan
Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya.
Permukaan meliputi tanah dan perairan pedalaman (termasuk rawa-rawa,
tambak, perairan) serta laut wilayah Republik Indonesia
Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan

secara tetap pada tanah dan atau perairan.
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak negara yang
dikenakan terhadap bumi dan atau bangunan berdasarkan undang-undang
No.12 tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah
diubah dengan Undang-Undang No.12 tahun 1994. PBB adalah pajak yang
bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan oleh
keadaan objek yaitu bumi atau tanah dan atau bangunan. Sementara itu
keadaan Subjek (siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya
pajak.
Asas Pajak Bumi dan Bangunan:

2.2

1.

Memberikan kemudahan dan kesederhanaan

2.

Adanya kepastian hukum

3.

Mudah dimengerti dan adil

4.

Menghindari pajak berganda

Objek Pajak Bumi dan Bangunan
1. Yang menjadi objek pajak adalah bumi dan atau bangunan
2. Yang dimaksud dengan klasifikasi bumi dan bangunan adalah
pengelompokan bumi dan bangunan menurut nilai jualnya dan
digunakan sebagai pedoman, serta untuk memudahkan penghitungan
pajak yang terutang.

Pajak Bumi dan Bangunan

2

Dalam menentukan klasifikasi bumi/tanah diperhatikan faktor-faktor
sebagai berikut:
a. Letak
b. Peruntukan
c. Pemanfaatan
d. Kondisi lingkungan dan lain-lain.
Dalam menentukan klasifikasi bangunan diperhatikan faktor-faktor
sebagai berikut:
a. Bahan yang digunakan
b. Rekayasa
c. Letak
d. Kondisi lingkungan dan lain-lain.
3. Pengecualian Objek
Objek pajak yang tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan adalah
objek pajak yang:
a. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dan
tidak untuk mencari keuntungan, antara lain:
1) Di bidang ibadah, contoh: masjid, gereja, vihara
2) Di bidang kesehatan, contoh: rumah sakit
3) Di bidang pendidikan, contoh: madrasah, pesantren
4) Di bidang sosial, contoh: panti asuhan
5) Di bidang kebudayaan nasional, contoh: museum, candi.
b. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang
sejenis dengan itu.
c. Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman
nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai desa, dan tanah
negara yang belum dibebani suatu hak.
d. Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas
perlakuan timbal balik.

Pajak Bumi dan Bangunan

3

e. Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional
yang ditentukan oleh Menteri keuangan.
Catatan:

Yang dimaksud dengan tidak dimaksudkan untuk memperoleh
keuntungan adalah bahwa objek pajak itu diusahakan untuk melayani
kepentingan umum, dan nyata-nyata tidak ditujukan untuk mencari
keuntungan. Hal ini dapat diketahui antara lain dari anggaran dasar dan
anggaran rumah tangga dari yayasan/badan yang bergerak dalam
bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan, dan kebudayaan nasional
tersebut. Termasuk pengertian ini adalah hutan wisata milik Negara
sesuai pasal 2 Undang-Undang No.5 Tahun 1967 tentang ketentuanketentuan Pokok Kehutanan.
4. Objek pajak yang digunakan oleh negara untuk penyelenggaraan
pemerintahan, penentuan pengenaan pajaknya diatur lebih lanjut
dengan Peraturan Pemerintah.
Yang dimaksud dengan objek pajak adalah objek pajak yang
dimiliki/dikuasai/digunakan oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah
Daerah dalam menyelenggarakan pemerintahan. Pajak Bumi dan
Bangunan adalah pajak negara yang sebagian besar penerimaannya
merupakan pendapatan daerah yang antara lain dipergunakan untuk
penyediaan fasilitas yang juga dinikmati oleh Pemerintah Pusat dan
Pemerintah Daerah. Oleh sebab itu wajar Pemerintah Pusat juga ikut
membiayai penyediaan fasilitas tersebut melalui pembayaran Pajak
Bumi dan Bangunan.
Mengenai bumi dan atau bangunan milik perseorangan dan atau bukan
yang digunakan oleh negara, kewajiban perpajakannya tergantung
pada perjanjian yang diadakan.
5. Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)
ditetapkan untuk masing-masing Kabupaten/Kota dengan besar

Pajak Bumi dan Bangunan

4

setinggi-tingginya Rp 12.000.000,00 (dua belas juta rupiah) untuk
setiap Wajib Pajak. Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa
Objek Pajak, yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu Objek Pajak
yang nilainya terbesar, sedangkan Objek Pajak lainnya tetap

dikenakan secara penuh tanpa dikurangi NJOPTKP.
Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jendral Pajak atas nama Menteri
Keuangan

menetapkan

besarnya

NJOPTKP

dengan

mempertimbangkan pendapat Gubernur/Bupati/Walikota (Pemerintah
Daerah) setempat.
Untuk lebih jelasnya diberikan contoh berikut ini:
a. Seorang Wajib Pajak mempunyai Objek Pajak berupa bumi dengan
nilai Rp 4.000.000,00 dan besarnya NJOPTKP untuk Objek Pajak
wilayah tersebut adalah Rp 6.000.000,00. Karena NJOP berada
dibawah batas NJOPTKP (Rp 6.000.000,00), maka Objek Pajak
tersebut tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan.
b. Seorang Wajib Pajak mempunyai Objek Pajak berupa bumi dan
bangunan di Desa A dan Desa B dengan nilai sebagai berikut:
Desa A:
NJOP Bumi

Rp 13.000.000,00

NJOP Bangunan

Rp 9.000.000,00

Desa B:
NJOP Bumi

Rp 8.000.000,00

NJOP Bangunan

RP 10.000.000,00

Dan NJOPTKP untuk objek pajak wilayah tersebut adalah Rp
10.000.000,00.
Dengan data tersebut diatas, maka NJOP untuk perhitungan PBBnya sebagai berikut:
Langkah pertama adalah mencari NJOP dari dua desa tersebut
yang mempunyai nilai paling besar, yaitu desa A. Maka NJOP
untuk pertimbangan PBB adalah:
NJOP Bumi

Pajak Bumi dan Bangunan

Rp 13.000.000,00

5

NJOP Bangunan

Rp 9.000.000,00

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB

Rp 22.000.000,00

NJOPTKP

Rp 10.000.000,00

NJOP untuk penghitungan PBB

Rp 12.000.000,00

Kemudian untuk Desa B:
NJOP untuk penghitingan PBB:
NJOP Bumi

Rp 8.000.000,00

NJOP Bangunan

Rp 10.000.000,00

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB

Rp 18.000.000,00

NJOPTKP
NJOP untuk penghitungan PBB

2.3

0,00
Rp 18.000.000,00

Subjek Pajak
1. Yang menjadi subjek pajak adalah orang atau badan yang secara nyata
mempunyai suatu hakk atas bumi, dan atau memperoleh manfaat atas
bumi, dan atau memiliki, menguasai, dan atau memperoleh manfaat atas
bangunan. Dengan demikian tanda pembayaran/pelunasan pajak bukan
merupakan bukti pemilikan hak.
2. Subjek pajak sebagaimana dimaksud dalam no.1 yang dikenakan
kewajiban membayar pajak menjadi wajib pajak
3. Dalam hal atas suatu objek pajak belum jelas diketahui wajib pajaknya,
Direktur Jendral Pajak dapat menetapkan subjek pajak sebagaimana
dimaksud dalam no.1 sebagai wajib pajak.
Hal ini berarti memberikan kewenangan kepada Dirjen Pajak untuk
menentukan subjek wajib pajak, apabila suatu objek pajak belum jelas
wajib pajaknya.
Untuk lebih jelas diberikan contoh berikut ini:
a. Subjek Pajak X memanfaatkan atau menggunakan bumi dan atau
bangunan milik Y bukan karena sesuatu hak berdasarkan undangundang atau bukan karena perjanjian, maka X yang memanfaatkan /

Pajak Bumi dan Bangunan

6

menggunakan bumi dan atau bangunan ditetapkan sebagai wajib
pajak.
b. Suatu Objek Pajak yang masih dalam sengketa pemilikan di
pengadilan, maka orang atau badan

yang memanfaatkan

/

menggunakan Objek Pajak tersebut ditetapkan sebagai Wajib Pajak.
c. Subjek Pajak dalam waktu yang lama berada di luar wilayah letak
Objek Pajak, sedang untuk merawat Objek Pajak tersebut dikuasakan
kepada orang atau badan, maka orang atau badan yang diberi kuasa
dapat ditunjuk sebagai wajib pajak. Penunjukan sebagai Wajib Pajak
oleh Dirjen Pajak bukan merupakan bukti pemilikan hak.
d. Subjek Pajak yang ditetapkan sebagaimana dimaksud dalam point (c)
dapat memberikan keterangan secara tertulis kepada Direktur Jenderal
Pajak bahwa ia bukan Wajib Pajak terhadap Objek Pajak yang
dimaksud.
4. Bila keterangan yang diajukan oleh Wajib Pajak dalam point (d)
disetujui, maka Direktur Jenderal Pajak membatalkan penetapan sebagai
wajib pajak sebagaimana dalam no.3 dalam jangka waktu satu bulan
sejak diterimanya surat keterangan yang dimaksud.
5. Bila keterangan yang diajukan itu tidak disetujui, maka Direktur
Jenderal Pajak mengeluarkan surat keputusan penolakan dengan disertai
alasan-alasannya.
6. Apabila setelah jangka waktu satu bulan sejak tanggal diterimanya
keterangan sebagaimana dalam point (d) Direktur Jenderal Pajak tidak
memberikan keputusan, maka keterangan yang diajukan itu dianggap
disetujui.
Apabila Direktur Jenderal Pajak tidak memberikan keputusan dalam
waktu 1 (satu) bulan sejak tanggal diterimanya keterangan dari Wajib
Pajak, maka ketetapan sebagai Wajib Pajak gugur dengan sendirinya dan
berhak mendapatkan keputusan pencabutan penetapan sebagai Wajib
Pajak.

Pajak Bumi dan Bangunan

7

2.4

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah harga rata-rata yang diperoleh
dari transaksi jual-beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak
terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui
perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan
baru, atau Nilai Jual Objek Pajak pengganti.
1. Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
2. Besarnya Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) ditetapkan setiap tiga tahun
oleh Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak atas nama
Menteri Keuangan dengan mempertimbangkan pendapat Gubernur /
Bupati / Walikota (Pemerintah Daerah) setempat.
3. Dasar penghitungan pajak adalah yang ditetapkan serendah-rendahnya
20% dan setinggi-tingginya 100% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
4. Besarnya persentase ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah dengan
memperhatikan kondisi ekonomi nasional.
Pada dasarnya penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah 3
(tiga) tahun sekali. Namun demikian untuk daerah tertentu yang karena
perkembangan pembangunan mengakibatkan kenaikan NJOP cukup besar,
maka penetapan nilai jual ditetapkan setahun sekali.
Dalam menetapkan nilai jual, Kepala Kantor Wilayah Direktorat
Jenderal Pajak atas nama Menteri Keuangan dengan mempertimbangkan
pendapat Gubernur /Bupati /Walikota (Pemerintah Daerah) setempat serta
memperhatikan asas self assessment. Yang dimaksud (assessment value)
adalah nilai jual yang dipergunakan sebagai dasar penghitungan pajak,
yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya.

Pajak Bumi dan Bangunan

8

Contoh:
1. Nilai Jual suatu objek pajak sebesar Rp 2.000.000,00. Persentase
misalnya 20%, maka besarnya = 20% x Rp 2.000.000,00 = Rp
400.000,00.
2. Nilai Jual suatu objek pajak sebesar Rp 2.000.000.000,00. Persentase
misalnya 40%, maka besarnya 40% x Rp 2.000.000.000,00 = Rp
800.000.000,00.
Untuk perekonomian sekarang ini, terutama untuk tidak terlalu
membebani Wajib Pajak didaerah pedesaan, tetapi dengan tetap
memperhatikan penerimaan, khususnya bagi pemerintah daerah, maka telah
ditetapkan besarnya persentase untuk menentukan besarnya NJKP, yaitu:
1.

Sebesar 40% (empat puluh persen) dari NJOP untuk:
a. Objek Pajak Perkebunan
b. Objek Pajak Kehutanan
c. Objek Pajak lainnya, yang wajib pajaknya perorangan dengan
NJOP atas bumi dan bangunan sama atau lebih besar dari Rp
1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah).

2.

Sebesar 20% (dua puluh persen) dari NJOP untuk:
a. Objek Pajak Pertambangan
b. Objek

Pajak

lainnya

yang

NJOP-nya

kurang

dari

Rp

1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah).
Penentuan besarnya NJOP adalah proses penting mengingat NJOP ini
yang akan menentukan besarnya pajak yang di bayar oleh masyarakat.
Dalam Keputusan Direktur Jenderal No. 16/PJ.6/1998 tanggal 30 Desember
1998 dijelaskan bagaimana menentukan besarnya NJOP untuk setiap sektor
PBB. Dalam Keputusan tersebut diatur sebagai berikut :
1.

NJOP atas Sektor Pedesaan/Perkotaan
Sektor Pedesaan/Perkotaan adalah Obyek PBB yang meliputi kawasan
pertanian, perumahan, perkantoran, pertokoan, industri serta obyek

Pajak Bumi dan Bangunan

9

khusus perkotaan. Besarnya NJOP atas obyek pajak sektor pedesaan/
perkotaan ditentukan sebagai berikut:
a) Obyek Pajak berupa tanah adalah sebesar nilai konversi setiap
Zona Nilai Tanah (ZNT) ke dalam klasifikasi, penggolongan dan
ketentuan nilai jual permukaan bumi (tanah) sebagaimana diatur
dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 523/KMK.04/1998
b) Obyek Pajak berupa bangunan adalah sebesar nilai konversi biaya
pembangunan baru setiap jenis bangunan setelah dikurangi
penyusutan fisik berdasarkan metode penilaian ke dalam
klasifikasi, penggolongan dan ketentuan nilai jual bangunan
sebagaimana diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor
523/KMK.04/1998.
2.

NJOP atas Sektor Perkebunan
Sektor Perkebunan adalah Obyek PBB yang meliputi areal
pengusahaan benih, penanaman baru, perluasan, perubahan jenis
tanaman, keragaman jenis tanaman termasuk sarana penunjangnya.
Besarnya NJOP atas obyek pajak sektor perkebunan ditentukan
sebagai berikut:
a) Areal kebun adalah sebesar NJOP berupa tanah ditambah dengan
Jumlah Investasi Tanaman Perkebunan sesuai dengan Standar
Investasi menurut umur tanaman,
b) Areal emplasemen dan areal lainnya dalam kawasan perkebunan
adalah sebesar NJOP berupa tanah sekitarnya dengan penyesuaian
seperlunya,
c) Obyek Pajak berupa bangunan adalah sebesar nilai konversi biaya
pembangunan baru setiap jenis bangunan setelah dikurangi
penyusutan fisik berdasarkan metode penilaian ke dalam
klasifikasi,

dengan

Keputusan

Menteri

Keuangan

Nomor

523/KMK.04/1998.

Pajak Bumi dan Bangunan

10

3.

NJOP atas Sektor Kehutanan
Sektor Kehutanan adalah Objek PBB yang meliputi areal
pengusahaan hutan dan budi daya hutan. Besarnya NJOP atas objek
pajak sektor kehutanan ditentukan sebagai berikut:
a) Areal hutan adalah sebesar NJOP berupa tanah ditambah dengan
Jumlah Biaya Pembangunan Hutan Tanaman Industri menurut
umur tanaman,
b) Areal emplasemen dan areal lainnya dalam kawasan hutan adalah
sebesar NJOP berupa tanah sekitarnya dengan penyesuaian
seperlunya,
c) Objek Pajak berupa bangunan adalah sebesar nilai konversi biaya
pembangunan baru setiap jenis bangunan setelah dikurangi
penyusutan fisik

berdasarkan metode penilaian ke dalam

klasifikasi, penggolongan dan ketentuan nilai jual bangunan
sebagaimana diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor
523/KMK.04/1998.
4. NJOP atas Sektor Pertambangan
Sektor Pertambangan adalah Obyek PBB yang meliputi areal usaha
penambangan bahan-bahan galian dari semua golongan yaitu bahan
galian strategis, bahan galian vital dan bahan galian lainnya.
5. NJOP atas Sektor Perikanan
Usaha Bidang Perikanan adalah semua usaha perorangan atau
badan

yang

memiliki

ijin

usaha

untuk

menangkap

atau

membudidayakan sumber daya ikan, termasuk semua jenis ikan dan
biota perairan lainnya serta kegiatan menyimpan, mendinginkan atau
mengawetkan ikan untuk tujuan komersial. Besarnya NJOP atas obyek
pajak usaha bidang perikanan laut ditentukan sebagai berikut:
a) Areal penangkapan ikan adalah 10 x hasil bersih ikan dalam satu
tahun sebelum tahun pajak berjalan,
b) Areal pembudidayaan ikan adalah 8 x hasil bersih ikan dalam satu
tahun sebelum tahun pajak berjalan,

Pajak Bumi dan Bangunan

11

c) Areal emplasemen dan areal lainnya adalah sebesar NJOP berupa
tanah sekitarnya dengan penyesuaian seperlunya,
d) Obyek Pajak berupa bangunan adalah sebesar nilai konversi biaya
pembangunan baru setiap jenis bangunan setelah dikurangi
penyusutan fisik

berdasarkan metode penilaian ke dalam

klasifikasi, penggolongan dan ketentuan nilai jual bangunan
sebagaimana diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor
523/KMK.04/1998
Sedangkan besarnya NJOP atas obyek pajak usaha bidang
perikanan laut ditentukan sebagai berikut:
a) Areal pembudidayaan ikan darat adalah sebesar NJOP berupa tanah
di sekitarnya dengan penyesuaian seperlunya ditambah standar
biaya investasi tambak menurut jenisnya,
b) Areal emplasemen dan areal lainnya adalah sebesar NJOP berupa
tanah di sekitarnya dengan penyesuaian seperlunya,
c) Obyek Pajak berupa bangunan adalah sebesar nilai konversi baru
setiap

jenis

bangunan

setelah

dikurangi

penyusutan

fisik

berdasarkan metode penilaian ke dalam klasifikasi, penggolongan
dan ketentuan nilai jual bangunan sebagaimana diatur dengan
Keputusan Menteri Keuangan Nomor 523/KMK.04/1998.
6.

NJOP atas Objek Pajak yang Bersifat Khusus
Obyek Pajak Khusus adalah obyek pajak yang memiliki jenis
konstruksi khusus baik ditinjau dari segi bentuk, material pembentuk
maupun keberadaanya memiliki arti khusus seperti: lapangan golf,
pelabuhan laut, pelabuhan udara, jalan tol, pompa bensin, dan lain-lain.
Besarnya NJOP atas obyek pajak yang bersifat khusus ditentukan
sebagai berikut:
a) Areal tanah adalah sebesar NJOP berupa tanah di sekitarnya
dengan penyesuaian seperlunya,

Pajak Bumi dan Bangunan

12

b) Areal perairan untuk kepentingan pelabuhan, industri, lapangan
golf serta tempat rekreasi adalah sebesar nilai jual yang ditentukan
berdasarkan korelasi garis lurus ke samping dengan klasifikasi
NJOP permukaan bumi berupa tanah sekitarnya,
c) Areal perairan untuk kepentingan PLTA adalah sebesar 10 x (10%
dari Hasil bersih dalam satu tahun sebelum tahun pajak berjalan)
Obyek Pajak berupa bangunan adalah sebesar nilai konversi baru
setiap jenis bangunan setelah dikurangi penyusutan fisik berdasarkan
metode penilaian ke dalam klasifikasi, penggolongan dan ketentuan
nilai jual bangunan sebagaimana diatur dengan Keputusan Menteri

2.5

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)
Pelaksanaan

perhitungan

pengenaan

pajak

PBB

ditentukan berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) setelah dikurangi
dengan NJOP Tidak Kena Pajak sebagaimana diatur dalam Keputusan
Menteri Keuangan R I. Nomor : 201/KMK.04/2000 tentang Penyesuaian
Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Sebagai Dasar
Penghitungan PBB.
Setiap Wajib Pajak diberikan 1 kali Nilai Jual Objek Pajak Tidak
Kena Pajak (NJOPTKP). Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai lebih
dari 1 objek pajak, maka sesuai penjelasan UU PBB, yang diberikan
NJOPTKP hanya salah satu objek pajak yang nilainya terbesar.
Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)
sebagaimana dimaksud dalam keputusan ini ditetapkan setinggitingginyaRp 12.000.000,00 untuk setiap Wajib Pajak. Batasan setinggitingginya Rp 12.000.000,00 mengandung maksud bahwa apabila ada
Daerah

Tingkat

menetapkan
Pajak Bumi dan Bangunan

II

atau

Kabupaten

/

Kota

yang

ingin

NJOPTKPnya disesuaikan dengan kondisi, lingkungan
13

ekonominya, kurang dari Rp 12.000.000,00, misalnya Daerah Bekasi
menetapkan Rp 8.000.000,00, Semarang Rp 6.000.000,00, dan sebagainya
hal ini masih diperkenankan.
Penetapan besarnya NJOPTKP sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan tersebut di atas untuk setiap daerah Kabupaten / Kota, ditetapkan
oleh Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak atas nama Menteri
Keuangan dengan mempertimbangkan pendapat Pemerintah Daerah
setempat. Sedangkan berdasarkan UU No. 28 Tahun 2009 Pasal 77 ayat
(4)

besarnya

NJOPTKP

ditentukan

paling

rendah

adalah

Rp.

10.000.000,00 dan penetapannya dilakukan oleh masing-masing Kepala
Daerah.
2.6

Tarif PBB
Tarif PBB berdasarkan Undang-undang No. 12 tahun 1985 tentang
Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undangundang No.12 tahun 1994 adalah tetap sebesar 0.5%, sedangkan menurut
UU Nomor 28 Tahun 2009 Pasal 80 ayat (1) dan (2) adalah paling tinggi
0.3% yang ditetapkan dengan Peraturan Daerah.

2.7

Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan
Besarnya pajak terutang dihitung dengan cara mengkalikan tarif
pajak dengan NJKP.

Pajak Bumi dan Bangunan = Tarif Pajak x NJKP
= 0,5% x [Persentase NJKP x (NJOP-NJOPTKP)]

Pajak Bumi dan Bangunan

14

Contoh:
Wajib Pajak A mempunyai sebidang tanah dan bangunan yang NJOP-nya
Rp 20.000.000,00 dan NJOPTKP untuk daerah tersebut Rp 12.000.000,00,
maka besarnya pajak yang terutang adalah:
PBB= 0,5% x 20% x (Rp 20.000.000,00 – Rp 12.000.000,00)
= Rp 8.000,00
2.8

Tahun Pajak, Saat, Dan Tempat Yang Menentukan Pajak Terutang
1. Tahun pajak adalah jangka waktu 1 (satu) tahun takwim. Jangka waktu
satu tahun takwim adalah dari 1 Januari sampai dengan 31 Desember.
2. Saat yang menentukan pajak yang terutang adalah menurut keadaan
objek pajak pada tanggal 1 Januari.
Contoh:
a.

Objek pajak pada tanggal 1 Januari 2010 berupa tanah dan
bangunan. Pada tanggal 10 Januari 2010 bangunannya terbakar,
maka pajak yang terutang tetap berdasarkan keadaan objek pajak
pada tanggal 1 januari 2010, yaitu keadaan sebelum bangunan
tersebut terbakar.

b.

Objek pajak pada tanggal 1 Januari 2010 berupa sebidang tanah
tanpa bangunan diatasnya. Pada tanggal 20 Agustus 2010
dilakukan pendataan, ternyata tanah tersebut telah berdiri suatu
bangunan, maka pajak yang terutang untuk tahun 2010 tetap
dikenakan berdasarkan keadaan pada tanggal 1 Januari 2010.
Sedangkan bangunannya baru akan dikenakanpada tahun 2011.

3. Tempat pajak yang terutang:
a.

Untuk daerah Jakarta, di wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

b.

Untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten atau Kota.

Tempat pajak yang terutang untuk Batam, di wilayah Propinsi Riau.

Pajak Bumi dan Bangunan

15

2.9

Tata Cara Pembayaran dan Penagihan
1. Pajak yang terutang berdasarkan SPPT harus dilunasi selambatlambatnya 6 (enam) bulan sejak tanggal diterimanya SPPT oleh wajib
pajak.
Contoh:
Apabila SPPT diterima oleh wajib pajak tanggal 1 April 2010, maka
jatuh tempo pembayarannya adalah tanggal 30 September 2010.
2. Pajak yang terutang berdasarkan SKP harus dilunasi selambatlambatnya 1 (satu) bulan sejak tanggal diterimanya SKP oleh wajib
pajak.
Contoh:
Apabila SKP diterima oleh wajib pajak tanggal 1 Maret 2010, maka
jatuh tempo pengembaliannya adalah tanggal 31 Maret 2010.
3. Pajak yang terutang pada saat jatuh tempo pembayaran tidak dibayar
atau kurang dibayar, dikenakan denda administrasi sebesar 2% (dua
persen) sebulan, yang dihitung dari saat jatuh tempo sampai dengan
hari pembayaran untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh empat)
bulan.
Menurut ketentuan ini, pajak yang terutang pada saat jatuh tempo
tidak atau kurang dibayar, dikenakan denda administrasi 2% (dua
persen) setiap bulan dari jumlah yang tidak atau kurang dibayar
tersebut untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh empat) bulan,
dan bagian dari bulan dihitung penuh 1 (satu) bulan.
Contoh:
SPPT tahun pajak 2010 diterima oleh wajib pajak pada tanggal 1 Maret
2010 dengan pajak yang terutang sebesar Rp 500.000,00. Oleh wajib
pajak baru dibayar pada tanggal 1 September 2010. Maka terhadap
wajib pajak tersebut dikenakan denda administrasi sebesar 2% yakni:
2% x Rp 500.000,00 = Rp 10.000,00.

Pajak Bumi dan Bangunan

16

Pajak yang terutang yang harus dibayar pada tanggal 1 september 2010
adalah:
Pokok pajak + denda administrasi=
Rp 500.000,00 + Rp 10.000,00 = Rp 510.000,00.
Bila wajib pajak tersebut baru membayar utang pajaknya pada tanggal
10 Oktober 2010, maka terhadap wajib pajak tersebut dikenakan denda
2 x 2% dari poko pajak, yakni:
4% x Rp 500.000,00 = Rp 20.000,00.
Pajak yang terutang yang harus dibayar pada tanggal 10 Oktober 2010
adalah:
Pokok pajak + denda administrasi=
Rp 500.000,00 + Rp 20.000,00 = Rp 520.000,00
4. Denda administrasi sebagaimana dimaksud dalam no.3 diatas,
ditambah dengan utang pajak yang belum atau kurang dibayar ditagih
dengan Surat Tagihan Pajak (STP) yang harus dilunasi selambatlambatnya 1 (satu) bulan sejak tanggal diterimanya STP oleh wajib
pajak.
Menurut ketentuan ini denda administrasi dan pokok pajak
seperti dalam no.3 di atas, ditagih dengan menggunakan STP yang
harus dilunasi dalm waktu satu bulan sejak tanggal diterimanya STP
tersebut.
1.

Pajak yang terutang dapat dibayar di Bank, Kantor Pos dan Giro,
dan tempat lain yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan.

2.

Tata cara pembayaran dan penagihan diatur oleh Menteri
keuangan.

3.

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT), surat ketetapan
pajak, dan Surat Tagihan Pajak (STP) merupakan dasar penagihan
pajak.

4.

Jumlah pajak yang terutang berdasarkan STP yang tidak
dibayarkan pada waktunya dapat ditagih dengan surat paksa.

Pajak Bumi dan Bangunan

17

Dalam hal tagihan pajak yang terutang dibayar setelah jatuh
tempo yang telah ditentukan, penagihannya dilakukan dengan surat
paksa yang saat ini berdasarkan UU No.19 tahun 1997 sebagaimana
telah diubah dengan UU No.19 tahun 2000 tentang Penagihan Pajak
dengan Surat Paksa
Dasar penagihan PBB terdiri dari tiga macam yaitu:
1.

Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT)
SPPT adalah surat yang digunakan oleh pemerintah untuk
memberitahukan besarnya pajak yang terhutang kepada Wajib Pajak.
Surat pemberitahuan ini diterbitkan berdasarkan Surat Pemberitahuan
Objek Pajak (SPOP). Pajak yang terhutang harus dilunasi selambatlambatnya 6 bulan sejak tanggal diterimanya SPPT oleh Wajib Pajak.

2. Surat Tagihan Pajak (STP).
STP dapat diterbitkan karena memenuhi beberapa kriteria
sebagai berikut apabila:
a) Wajib Pajak terlambat membayar utang pajaknya seperti tercantum
dalam SPPT, yaitu melampaui batas waktu 6 (enam) bulan sejak
tanggal diterimanya SPPT oleh Wajib Pajak.
b) Wajib Pajak terlambat membayar utang pajaknya seperti tercantum
dalam skp, yaitu melampaui batas waktu 1 (satu) bulan sejak
tanggal diterimanya surat keputusan oleh Wajib Pajak.
c) Wajib Pajak melunasi pajak yang terutang setelah lewat saat jatuh
tempo pembayaran PBB, tetapi denda administrasi tidak dilunasi.
Saat jatuh tempo STP adalah satu bulan sejak diterimanya STP
oleh Wajib Pajak. Konsekuensi jika saat jatuh tempo STP terlampaui
adalah adanya denda administrasi dalam STP. Besarnya denda
administrasi karena Wajib Pajak terlambat membayar pajaknya,
melampaui batas waktu jatuh tempo SPPT adalah sebesar 2% sebulan

Pajak Bumi dan Bangunan

18

yang dihitung dari saat jatuh tempo sampai dengan hari pembayaran
untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh empat) bulan.
3. Surat Ketetapan Pajak (SKP).
SKP dapat diterbitkan karena memenuhi beberapa kriteria
sebagai berikut apabila:
a) Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) yang disampaikan
melewati 30 (tiga puluh) hari setelah diterimanya SPOP oleh Wajib
Pajak

dan

setelah

ditegur

secara

tertulis

ternyata

tidak

dikembalikan oleh Wajib Pajak sebagaimana ditentukan dalam
Surat Teguran.
b) Berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lainnya ternyata
jumlah pajak yang terutang lebih besar dari jumlah pajak
berdasarkan SPOP yang dikembalikan Wajib Pajak.
Pajak yang terutang berdasarkan SKP harus dilunasi selambatlambatnya 1 (satu) bulan sejak tanggal diterimanya SKP oleh Wajib
Pajak. Jadi, bila seorang Wajib Pajak menerima SKP pada tanggal 1
Maret 2009, ia sudah harus melunasi PBB selambat-lambatnya tanggal
31 maret 2009. Tanggal 31 Maret 2009 ini disebut juga tanggal jatuh
tempo SKP.
Jumlah pajak yang terutang dalam SKP yang penerbitannya
disebabkan oleh pengembalian SPOP Lewat 30 (tiga puluh) hari setelah
diterima Wajib Pajak adalah sebesar pokok pajak ditambah dengan
denda administrasi 25% dihitung dari pokok pajak.
Sedangkan jumlah pajak yang terutang dalam SKP yang
penerbitannya disebabkan oleh hasil pemeriksaan atau keterangan
lainnya, adalah selisish pajak yang terutang berdasarkan hasil
pemeriksaan atau keterangan lainnya dengan pajak yang terutang

Pajak Bumi dan Bangunan

19

berdasarkan SPOP ditambah denda administrasinya 25% dari selisih
pajak yang terutang.
2.10 Keberatan dan Banding
1. Keberatan
a. Wajib pajak dapat mengajukan keberatan kepada Direktur Jenderal
Pajak atas:
1) Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)
2) Surat Ketetapan Pajak (SKP)
Keberatan terhadap SPPT dan SKP harus diajukan masing-masing
dalam satu Surat keberatan tersendiri untuk setiap tahun pajak.
b. Wajib pajak dapat mengajukan keberatan atas SPPT dan SKP dalam
hal:
1) Wajib pajak menganggap luas objek bumi dan atau bangunan,
klasifikasi atau Nilai Jual Objek bumi dan atau bangunan yang
tercantum dalam SPPT atau SKP tidak sesuai dengan keadaan
sebenarnya.
2) Terdapat perbedaan penafsiran undang-undang dan peraturan
perundang-undangan antara wajib pajak dengan fiskus.
c. Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia kepada
Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan yang
menerbitkan SPPT atau SKP dengan menyatakan alasan secara jelas.
d. Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak
tanggal diterimanya SPPT atau SKP oleh wajib pajak, kecuali
apabila wajib pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu
tidak dapat dipenuhi karena keadaan di luar kekuasaanya.
Apabila ternyata batas waktu 3 (tiga) bulan tersebut tidak dapat
dipenuhi oleh wajib pajak karena keadaan di luar kekuasaannya
(force major), maka Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan

Pajak Bumi dan Bangunan

20

Bangunan masih dapat mempertimbangkan dan meminta wajib pajak
untuk melengkapi persyaratan tersebut dalam batas waktu tertentu.
e. Tanda terima Surat Keberatan yang diberikan oleh Kantor Pelayanan
Pajak Bumi dan Bangunan atau tanda pengiriman Surat Keberatan
melalui pos tercatat atau sejenisnya merupakan tanda bukti
penerimaan Surat keberatan tersebut bagi kepentingan wajib pajak.
f. Apabila diminta oleh wajib pajak untuk keperluan pengajuan
keberatan, Direktur Jenderal Pajak wajib memberikan secara tertulis
hal-hal yang menjadi dasar pengenaan pajak.
g. Pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban membayar pajak.
h. Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak atau Kepala
Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan dalam jangka waktu
paling lama 12 (dua belas) bulan sejak tanggal keberatan diterima,
harus memberikan keputusan atas keberatan.
i. Sebelum

surat

keputusan

diterbitkan,

wajib

pajak

dapat

menyampaikan alasan tambahan atau penjelasan tertulis.
j. Keputusan Kepala Kantor Wilayah Direktur Jenderal Pajak atau
Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan atas keberatan
dapat berupa:
1) Tidak dapat diterima
2) Menolak
3) Menerima seluruhnya atau sebagian
4) Menambah besarnya jumlah pajak yang terutang.
k. Dalam hal wajib pajak mengajukan keberatan atas ketetapan atas
ketetapaneta sebagaimana dalam surat ketetapan pajak, wajib pajak
yang bersangkutan harus dapat membuktikan ketidakbenaran
ketetapan pajak tersebut.
l. Apabila dalam jangka waktu 12 (dua belas) bula telah lewat dan
Direktur Jenderal Pajak tidak memberi suatu keputusan, maka
keberatan tersebut dianggap diterima.

Pajak Bumi dan Bangunan

21

Ketentuan ini dimaksudkan untuk memberikan kepastian hukum,
bagi wajib pajak yaitu apabila dalam jangka waktu 12 bulan sejak
tanggal diterimanya surat keberatan, Ditjen Pajak tidak memberikan
keputusan atas keberatan yang diajukan berarti keberatan tersebut
diterima.
2. Banding
Wajib Pajak yang tidak atau belum puas terhadap Keputusan atas
penolakan keberatan yang diajukannya, maka dapat mengajukan
banding kepada badan peradilan pajak. Adapun syarat pengajuan
banding adalah sebagai berikut:
a.

Diajukan dalam jangka waktu 3 bulan sejak keputusan atas
keberatan,

b.

Tertulis dalam bahasa Indonesia dengan alasan yang jelas,

c.

Dilampiri surat keputusan atas keberatan.

2.11 Hak Wajib Pajak Mengajukan Pengurangan
Pengurangan atau pemberian keringanan pajak terutang dapat
diberikan kepada Wajib Pajak dalam hal:
1. Wajib Pajak orang pribadi atau badan karena kondisi tertentu objek
pajak yang ada hubungannya dengan subjek pajak dan atau karena
sebab-sebab tertentu lainnya, seperti:
a. Objek

pajak

berupa

lahan

pertanian/perkebunan/perikanan/peternakan yanh hasilnya sangat
terbatas yang dimiliki, dikuasai dan atau dimanfaatkan oleh wajib
pajak orang pribadi
b.

Objek pajak yang dimiliki, dikuasai dan atau dimanfaatkan oleh
wajib pajak orang pribadi yang berpenghasilan rendah yang nilai
jualnya meningkat akibat adanya pembangunan atau perkembangan
lingkungan.

Pajak Bumi dan Bangunan

22

c.

Objek pajak yang dimiliki, dikuasai dan atau dimanfaatkan oleh
wajib pajak orang pribadi yang penghasilannya semata-mata
berasal dari pensiunan, sehingga kewajiban PBB-nya sulit dipenuhi

d.

Objek pajak yang dimiliki, dikuasai dan atau dimanfaatkan oleh
wajib pajak orang pribadi yang berpenghasilan rendah sehingga
kewajiban PBB-nya sulit terpenuhi

e.

Objek pajak yang dimiliki, dikuasai dan atau dimanfaatkan oleh
wajib pajak veteran pejuang kemerdekaan dan veteran pembela
kemerdekaan

f.

Objek pajak yang dimiliki, dikuasai dan atau dimanfaatkan oleh
wajib pajak badan yang mengalami kerugian dan kesulitan
likuiditas yang serius sepanjang tahun, sehingga tidak dapat
memenuhi kewajiban rutin perusahaan.
Besarnya pengurangan yang diperbolehkan adalah setinggi-

tingginya 75%, berdasarkan pertimbangan yang wajar dan objektif
dengan mengingat penghasilan Wajib Pajak dan besar PBB-nya.
2. Wajib Pajak orang pribadi dalam hal objek pajak terkena bencana alam
seperti gempa bumi, banjir, tanah longsor, gunung meletus dan
sebagainya serta sebab-sebab lain yang luar biasa seperti kebakaran,
kekeringan, wabah penyakit dan hama tanaman. Pengurangan atas hal
seperti tersebut dapat diberikan pengurangan sampai dengan 100 % dari
besarnya pajak terutang, berdasarkan pertimbangan yang wajar dan
objektif dengan mengingat persentase kerusakan.
3. Wajib Pajak anggota Veteran pejuang kemerdekaan dan Veteran
pembela

kemerdekaan

termasuk

janda

/dudanya.

Pemberian

pengurangan ditetapkan sebesar 75%, tetapi apabila permohonan
pengurangan

diajukan

oleh

janda/duda

veteran

yang

telah

kawin/menikah lagi, maka besarnya persentase pengurangan yang dapat
diberikan ialah maximal 75% (bisa lebih rendah dari 75%).

Pajak Bumi dan Bangunan

23

2.12 Cara Mengajukan Permohonan
1.

Permohonan pengurangan diajukan secara tertulis dalam Bahasa
Indonesia kepada Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan
Bangunan yang menerbitkan SPPT atau SKP dengan mencantumkan
besarnya persentase pengurangan dimohonkan.

2.

Permohonan pengurangan diajukan selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan
terhitung:
a. Sejak tanggal diterimanya SPPT atau SKP atau
b. Sejak terjadinya bencana alam atau sebab-sebab lain yang luar
biasa.

3.

Permohonan pengurangan pajak terutang dapat diajukan secara
kolektif atau perseorangan.

4.

Permohonan pengurangan pajak terutang secara perseorangan harus
dilampiri:
a. Foto copy SPPT/SKP dari tahun pajak yang diajukan permohonan
b. pengurangan, dan
c. Foto Copy tanda anggotaVeteran, bagi anggota Veteran.

5.

Permohonan pengurangan pajak terutang secara kolektif dapat
diajukan sebelum SPPT diterbitkan, selambat-lambatnya tanggal 10
Januari untuk tahun pajak yang bersangkutan melalui:
a. Pemerintah Daerah setempat, atau
b. Organisasi Legiun Veteran Republik Indonesia, bagi anggota
Veteran.

6.

Permohonan pengurangan pajak terutang untuk wajib pajak badan
harus dilampiri dengan:
a. Foto Copy SPPT/SKP dari tahun pajak yang diajukan permohonan
pengurangannya;
b. Foto Copy SPT PPh tahun pajak terakhir beserta lampirannya; dan
c. Laporan Keuangan

Pajak Bumi dan Bangunan

24

7.

Permohonan pengurangan pajak terutang dalam hal objek pajak yang
terkena bencana alam atau sebab-sebab lain yang luar biasa dilampiri
Surat Keterangan dari Pemerintah Daerah setempat/Instansi terkait.

8.

Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan pengurangan pajak
terutang apabila telah melunasi PBB untuk tahun sebelumnya atas
objek pajak yang sama.

9.

Permohonan dapat disampaikan secara langsung atau dikirim melalui
pos.

10. Tanggal tanda terima Surat Permohonan tersebut diatur sebagai
berikut:
a. Apabila disampaikan secara langsung maka tanggal tanda terima
adalah pada saat surat permohonan tersebut secara lengkap diterima
oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan.
b. Apabila dikirimkan melalui pos atau sarana pengiriman lainnya
maka tanggal tanda terima adalah pada saat surat permohonan
tersebut secara lengkap diterima oleh Kantor Pelayanan Pajak
Bumi dan Bangunan, bukan pada tanggal pengiriman surat
permohonan.

2.13 Keputusan Pengurangan
1. Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak yang membawahi
Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan yang menerbitkan
SPPT dan atau SKP, atas nama Menteri Keuangan memberikan
Keputusan atas permohonan pengurangan pajak terutang yang lebih
dari Rp 500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah).
2. Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan yang menerbitkan
SPPT dan atau SKP, atas nama Menteri Keuangan memberikan
Keputusan atas permohonan pengurangan pajak terutang yang tidak
lebih dari Rp 500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah).
3. Keputusan pengurangan dapat berupa:
a. Mengabulkan seluruhnya.

Pajak Bumi dan Bangunan

25

b. Mengabulkan sebagian.
c. Menolak
4. Keputusan atas permohonan pengurangan pajak harus diterbitkan
selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sejak diterimanya permohonan
pengurangan Wajib Pajak. Jangka waktu sebagaimana tersebut
terhitung sejak:
a. Tanggal tanda terima Surat Permohonan, dalam hal Surat
Permohonan disampaikan secara langsung.
b. Tanggal stempel pos, dalam hal Surat Permohonan dikirimkan
melalui pos (biasa maupun tercatat) atau sarana pengiriman lainnya.
5. Apabila jangka waktu tersebut telah lewat dan Keputusan belum
diterbitkan,

maka

permohonan

pengurangan

pajak

dianggap

dikabulkan.
6. Keputusan pengurangan berlaku untuk tahun pajak yang bersangkutan.

Pengurangan Denda Administrasi:
Atas permintaan Wajib Pajak Dirjen Pajak dapat mengurangkan denda
administrasi karena hal-hal tertentu. Ketentuan ini memberi kesempatan
kepada wajib pajak untuk meminta pengurangan denda administrasi
kepada Direktur Jenderal Pajak. Direktur Jenderal Pajak dapat
mengurangkan sebagian atau seluruhnya denda administrasi tersebut.
2.14 Pejabat
1.

Pejabat yang dalam jabatannya atau tugas pekerjaannya berkaitan
langsung dengan objek pajak adalah:
a. Camat sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah
b. Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah.
c. Pejabat Pembuat Akta Tanah.

2.

Pejabat yang ada hubungannya dengan objek pajak adalah:
a. Kepala Kelurahan atau Kepala Desa.
b. Pejabat Dinas Tata Kota.

Pajak Bumi dan Bangunan

26

c. Pejabat Dinas Pengawasan Bangunan.
d. Pejabat Agraria.
e. Pejabat Balai Harta Peninggalan.
f. Pejabat lain yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan/Direktorat
Jenderal Pajak.
3.

Kewajiban Pejabat:
a. Yang berkaitan langsung dengan objek pajak, wajib:
1) Menyampaikan laporan bulanan mengenai semua mutasi dan
perubahan keadaan objek pajak secara tertulis kepada
Direktorat Jenderal Pajak yang wilayah kerjanya meliputi letak
objek

selambat-lambatnya

tanggal

10

(sepuluh)

bulan

berikutnya.
2) Memberikan keterangan yang diperlukan atas permintaan
Direktorat Jenderal Pajak.
Catatan:
Kewajiban merahasiakan ditiadakan (tidak ada rahasia jabatan
dalam hubungannya dengan PBB). Contoh laporan tertulis tentang
mutasi objek pajak antara lain: jual beli, hibah, dan warisan.
b. Yang berhubungan dengan objek pajak:
Wajib memberikan keterangan yang diperlukan atas permintaan
Direktorat Jenderal Pajak yang berwenang.
Catatan:
Kewajiban merahasiakan ditiadakan (tidak ada rahasia jabatan
dalam hubungan dengan PBB).

Pajak Bumi dan Bangunan

27

2.15 Sanksi
a. Bagi Wajib Pajak:
1) Apabila SPOP tidak disampaikan dan telah ditegur secara tertulis
tidak disampaikan sebagaimana ditentukan dalam Surat Teguran,
ditagih dengan Surat Ketetapan Pajak. Jumlah pajak yang terutang
dalam Surat Ketetapan Pajak adalah pokok pajak ditambah dengan
denda administrasi sebesar 25% (dua puluh liam persen) dihitung
dari pokok pajak.
2) Apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain
ternyata jumlah pajak yang terutang lebih besar dari jumlah pajak
yang dihitung berdasarkan SPOP yang disampaikan oleh wajib
pajak, ditagih dengan Surat Ketetapan pajak. Jumlah pajak yang
terhutang dalam Surat Ketetapan Pajak adalah selisih pajak yang
terhutang berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain
dengan pajak yang terhutang yang dihitung berdasarkan Surat
Pemberitahuan Objek Pajak ditambah denda sebesar 25% (dua
puluh lima persen) dari pajak yang terhutang.
3) Pajak yang terhutang pada saat jatuh tempo pembayaran tidak
dibayar atau kurang dibayar, dikenakan denda administrasi sebesar
2% (dua persen) sebulan, yang dihitung dari saat jatuh tempo
sampai dengan hari pembayaran untuk jangka waktu paling lama
24 (dua puluh empat) bulan.
4) Karena kealpaannya sehingga menimbulkan kerugian pada Negara,
dalam hal:
a) Tidak

mengembalikan/menyampaikan

SPOP

kepada

Direktorat Jenderal Pajak.
b) Menyampaikan SPOP, tetapi isinya tidak benar atau tidak
lengkap dan atau melampirkan keterangan tidak benar.
5) Karena kesengajaannya sehingga menimbulkan kerugian pada
negara, dalam hal:

Pajak Bumi dan Bangunan

28

a) Tidak

mengembalikan/menyampaikan

SPOP

kepada

Direktorat Jenderal Pajak.
b) Menyampaikan SPOP, tetapi isinya tidak benar atau tidak
lengkap dan atau melampirkan keterangan tidak benar.
c) Memperlihatkan surat palsu atau dipalsukan atau dokumen lain
yang palsu atau dipalsukan seolah-olah benar.
d) Tidak memperlihatkan atau tidak meminjamkan surat atau
dokumen lainnya.
e) Tidak menunjukkan data atau tidak menyampaikan keterangan
yang diperlukan.
Untuk sebab kealpaan:
Dipidana dengan pidana kurungan selama-lamanya 6 (enam) bulan
atau denda setinggi-tingginya sebesar 2 (dua) kali pajak yang
terutang.Kealpaan berarti tidak disengaja, lalai, kurang hati-hati
sehingga perbuatan tersebut mengakibatkan kerugian bagi negara.
Untuk Sebab Kesengajaan:
Dipidana dengan pidana kurungan selama-lamanya 2 (dua) tahun
atau denda setinggi-tingginya sebesar 5(lima) kali pajak yang terutang.
Sanksi pidana ini akan dilipatkan dua, apabila seseorang melakukan
lagi tindak pidana di bidang perpajakan sebelum level 1 (satu) tahun,
terhitung sejak selesainya menjalani sebagian atau seluruh pidana
penjara yang dijatuhkan atau sejak dibayarkan denda.
Untuk mencegah terjadinya pengulangan tindak pidana perpajakan,
maka bagi mereka yang melakukan tindak pidana sebelum lewat 1
tahun sejak selesainya menjalani sebagian atau seluruh pidana penjara
yang dijatuhkan atau sejak dibayarnya denda, dikenakan pidana lebih
bera ialah dua kali lipat dari ancaman pidana.

Pajak Bumi dan Bangunan

29

b. Bagi Pejabat:
1) Sanksi Umum
Apabila tidak memenuhi kewajiban seperti yang telah diuraikan di
muka dikenakan sanksi menurut peraturan perundang-undangan
yang berlaku, yaitu antara lain:
Peraturan Pemerintah No. 53 tahun 2010 tentang disiplin
Pegawai Negeri Sipil, Staatsblad 1860 No.3 tentang peraturan
Jabatan Notaris.
2) Sanksi Khusus
Bagi pemegang tugas pekerjaannya berkaitan langsung atau ada
hubungannya dengan objek pajak ataupun pihak lainnya, yang:
a.

Tidak memperlihatkan atau tidak meminjamkan dokumen yang
diperlukan.

b.

Tidak menunjukkan data atau tidak menyampaikan keterangan
yang diperlukan.
Dipidana dengan kurungan selama-lamanya 1 tahun atau denda

setingi-tingginya Rp 2.000.000,00 (dua juta rupiah).
Catatan:
Tindak pidana yang telah diuraikan di muka tidak dapat dituntut
setelah lampau waktu 10 tahun sejak berakhirnya tahun pajak yang
bersangkutan. Penyimpangan terhadap ketentuan pasal 78 KUHP
dimaksudkan untuk menyesuaikan dengan kewajiban menyimpan
dokumen perpajakan yang lamanya 10 (sepuluh) tahun.

Pajak Bumi dan Bangunan

30

BAB III
PENUTUP
3.1

Kesimpulan
a. PBB merupakan pajak yang bersifat kebendaan artinya besarnya pajak
terutang ditentukan oleh keadaan objek,
b. Objek PBB terdiri dari dua hal yaitu bumi yang merupakan permukaan
bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya dan bangunan adalah
konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada
tanah dan/atau perairan,
c. Subjek PBB adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai
suatu hak atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau
memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan,
d. Sebelum objek pajak dikenakan PBB terlebih dahulu harus didaftarkan
menggunakan sarana berupa Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP)
untuk objek berupa tanah dan Lampiran Surat Pemberitahuan Objek
Pajak (LSPOP) jika ada bangunannya,
e. Dasar Pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP),
f. Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)
ditetapkan setinggi-tingginya Rp. 12.000.000,- untuk setiap wajib
pajak, sedangkan berdasarkan UU No. 28 Tahun 2009.
g. Dasar perhitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).
Besarnya NJKP adalah 40% dari NJOP untuk objek P3 serta objek
PBB lainnya apabila NJOP ≥ 1 milyar rupiah dan sebesar 20% dari
NJOP untuk objek PBB Lainnya apabila NJOP < 1 Milyar rupiah.
h. Tarif PBB Undang-undang No.12 tahun 1994 adalah flat sebesar 0.5%,
Perbandingan penerapan PBB antara UU No.12 Tahun 1994 dengan
UU No. 28 Tahun 2009:

Pajak Bumi dan Bangunan

31

No

Parameter

UU No.12 Tahun

UU No.28 Tahun

1994

2009

1.

DPP

NJOP

NJOP

2.

NJOPTKP

Max. Rp 12 Juta

Min. Rp 10 Juta

3.

NJKP

20% dan 40%

Tidak digunakan

4.

Tarif

Sebesar 0,5%

Max. 0,3%
Kepala Daerah

5.

6.

3.2

NJOP PBB Pedesaan dan

Menteri

Perkotaan ditetapkan oleh:

Keuanga