Identifikasi Makro dan Mikro ekonomi

Market Area, Neighborhood &
District
(Identifikasi Makro dan Mikro
Lingkungan)

UMUM :
Faktor Sosial, Ekonomi, Kebijakan Pemerintah
dan
Lingkungan
memberikan
pengaruh
terhadap nilai properti dalam suatu wilayah
dimana properti itu berada.
Oleh karena itu, untuk kepentingan analisis,
penilai harus dapat menggambarkan batas-batas
dari area yang terpengaruh. Walaupun batas
fisik dari suatu wilayah dapat digambarkan,
batas-batas yang dimaksud adalah faktor-faktor
yang mempengaruhi nilai properti.

DEFINISI :

Neighborhood;
Suatu wilayah dengan penggunaan lahan yang
saling melengkapi, yang saling berhubungan
diantara penghuni, bangunan atau kegiatan
bisnis
District;
Kareteristik pasar atas salah satu penggunaan
lahan secara khusus. Seperti, kawasan
apartment, kawasan industri, kawasan komersial
dan kawasan pertanian

DEFINISI :
Market Area;
Properti yang terletak pada suatu wilayah
geografis (wilayah tertentu) yang memiliki
orientasi untuk memenuhi perhatian dari
pelaku pasar.
Dalam pemahaman lebih luas, pada suatu
area (wilayah) dimana properti berada,
wilayah tersebut dapat memiliki beraneka

ragam penggunaan lahan

MARKET AREA :
Market area memiliki pemahaman yang lebih luas dari
Neighborhood atau District untuk beberapa alasan :
 Pemahaman market area, dapat menghindari
kesalahpahaman dan implikasi negatip dari terminalogi
lainnya
 Market area dapat masuk dalam pemahaman
neighborhood, district atau kombinasi keduanya

MARKET AREA (samb.) :

Lingkungan secara umum dapat dibatasai atas
dasar peruntukan suatu wilayah (zoning), batas
administrassi
suatu
wilayah,
seperti
batas

kabupaten, kecamatan dan kelurahan/desa.
Secara alami, batasan suatu lingkungan juga dapat
dibatasi, oleh keberadaan jalan, saluran air,
tumbuhan/tanaman, tofografi, bentuk tanah, jalan
raya , jalan tol, sungai, danau, gunung, bukit dan
kampung.

Penilai harus mengantisipasi adanya perubahan
secara signifikan terhadap batas-batas wilayah
yang
disebabkan
kebijakan
pemerintah
(perubahan
zoning)
maupun
tejadinya
perubahan peruntukan secara alami (tumbuhnya
pemukiman
liar

berkembangnya
suatu
kehidupan sosial masyarakat yang tidak
direncanakan)

CHANGE and TRANSITION
Change (Perubahan);
Hasil dari efek atau sesuatu yang memiliki hubungan
terhadap pengaruh nilai properti
Transition (transisi);
Perubahan penggunaan tanah/lahan dalam suatu market
area, neighborhood dan district. Seperti peruntukan lahan
pertanian
berubah
menjadi
lahan
perumahan,
peruntukan perumahan berubah menjadi peruntukan
industri

LIFE CYCLE OF MARKET AREA
1. Pertumbuhan

(Growth)

–

periode

selama

pasar

memberikan keuntungan kepada publik dan senantiasa
tetap diterima. Pad siklus ini, suatu wilayah terus tumbuh
dan berkembang sejalan dengan permintaan pasar
2. Stabil (Stability) – pada periode

dimana kondisi dalam

keadaan seimbang permintaan dan penawaran dari sutu
kebutuhan
mencukupi

pada

suatu

wilayah

pada

posisi

saling

SIKLUS HIDUP (Samb)
3. Menurun (Decline) – periode pada masa permintaan dan
kebutuhan menurun. Penurunan ini juga dapat disebabkan
factor-faktor fisik dari lingkungan setempat, apakah dilihat

100

dari

kualitas
90

bangunan,

fasilitas

dan

sarananya,

80

70
keterbatasan lahan
dan lingkungan sekitar yang tidak

60

50
50
mengikuti perkembangan wilayah
yang
telah
maju
40
40
30

4. Revitalisasi (tumbuh kembali) – periode tumbuh kembali,
dibangun kembali, dimorderenisir dan permintaan naik.

LIFE CYCLE (Samb)

Hal yg Berpengaruh Thd Nilai
Hal-hal yang mempengaruhi nilai adalah sesuatu yang sangat
penting

dalam analisis lingkungan berdasarkan pasar.

Terdapat 4 (empat) karakteristik yang mempengaruhi nilai,
terdiri dari;



kekuatan sosial,



kekuatan ekonomi,



kebijakan pemerintah dan



lingkungan.

PENGARUH SOSIAL :
Kepadatan penduduk
Kategori pekerja dan skilnya
Tingkat umur penghuni
Ukuran Rumah Tinggal
Status pekerja (termasuk tenaga kerja
musiman dan
pengangguran)
Tingkat kejadian kriminalitas
Tingkat kebersihan
Kualitas dan ketersediaan fasilitas pendidikan, rumah sakit,
tempat rekreasi, pusat budaya dan pelayanan komersial

PENGARUH EKONOMI :
Tingkat pendapatan masyarakat sekitar
Pendapatan perkapita
Pemerataan pendapatan bagi penghuni
Tingkat hunian pemilik properti

Level dan trend nilai properti
Tingkat kekosongan untuk beberapa jenis properti
Jumlah pembangunan dan konstruksi

PENGARUH KEBIJAKAN
PEMERINTAH :
Pajak properti
Peruntukan khusus
Peruntukan dan advis planning
Kualitas pelayanan publik seperti, pemadam kebakaran,
rumah sakit, sekolah dan kantor pemerintahan yang
berhubungan dengan pelayanan
Ketentuan dan Peraturan menyangkut lingkungan

PENGARUH LINGKUNGAN :
Pola penggunaan lahan
Ukuran dan bentuk lot
Vegetasi dan keadaan permukaan
Ketidakunggulan lingkungan hidup
Pola dan lebar jalan
Kepadatan dan struktur ruang terbuka
Perawatan dan pemeliharaan properti
Ketersediaan dan kualitas dari fasilitas
Gangguan dan larangan (pembuangan sampah, polusi dan suara)
Akses terhadap transportasi publik ke fasiltas pendidikan ke
taman dan fasilitas rekreasi ke rumah ibadah dan ke tempat
bekerja
Kemungkinan terjadinya banjir
Perubahan peruntukan
Perubahan pola dan arah lalu lintas
Karakteristik iklim mikro
Pembuangan limbah

KAWASAN :
Kawasan Perumahan
Sederhana

dapat

meliputi

perumahan

kawasan
sederhana,

perumahan mewah yang memiliki
beberapa

fasilitas

penunjang

seperti club house, hospital dan
lain-lain
Kawasan Komersial

meliputi lingkungan perkantoran,
lingkungan
kawasan

pertokoan
niaga

dan
terpadu

(CBD/Central Business Districts)

City

KAWASAN :
Kawasan Industri

meliputi kawasan industri ringan,
industri

berat

dan

campuran

industri dan pergudangan
Kawasan Pertanian dan kawasan pertanian lebih mengarah
Perkebunan

kepada komoditi tanaman pangan,
palawija dan hortikultura. Kawasan
perkebunan

lebih

mengarah

kepada budidaya tanaman
dan

lebih

keterkaitan

luas

serta

fungsi

lainnya yang terkait.

keras

memiliki
kawasan