Studi Analisis Manajemen Pemeliharaan Gedung Pasar.
ix
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN
% = Persen
AC = Air Conditioner
BMC = Building Maintenance Comitee BPR = Bank Perkreditan Rakyat BS = British Standard
DATI 2 = Daerah Tingkat Dua KAMTIB = Keamanan dan Ketertiban Kwh = Kilo Watt per Hour m2 = Meter persegi MCK = Mandi Cuci Kakus
No. = Nomor
OPSIH = Operasi Bersih PEMDA = Pemerintah Daerah PKL = Pedagang Kaki Lima PT = Perseroan Terbatas
(2)
x
DAFTAR GAMBAR
Halaman Gambar 2.1 Hubungan Antara Operasi dan Pemeliharaan………17 Gambar 2.2 Hubungan Antara Tipe Pemeliharaan………23 Gambar 3.1 Struktur Organisasi Pasar Kosambi………45
(3)
xi
DAFTAR TABEL
Halaman Tabel 3.1 Penggunaan Area Lokasi Pasar Kosambi ...……...………...43 Tabel 4.1 Prioritas Pekerjaan Pemeliharaan………..………..53 Tabel 4.2 Penjadwalan Kegiatan Pemeliharaan Pasar Kosambi……….54 Tabel 4.3 Proses Manajemen Pemeliharaan Gedung Pasar Kosambi………….69
(4)
xii
DAFTAR LAMPIRAN
Halaman
Lampiran 1 Struktur Organisasi Pemeliharaan Pasar Kosambi………...……77
Lampiran 2 Contoh Form Pemeliharaan Rutin………...…...…78
Lampiran 3 Contoh Form Work Order………..……79
(5)
2
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1Latar Belakang Masalah
Mengikuti jalannya waktu, pertumbuhan gedung – gedung tinggi di Indonesia menunjukkan peningkatan yang cukup pesat. Peningkatan jumlah bangunan ini seiring dengan peningkatan jumlah dan kebutuhan penduduk, dimana gedung – gedung ini dibangun dengan tujuan untuk memenuhi segala kebutuhan penduduk, seperti ruang perkantoran, tempat tinggal, dan pusat perbelanjaan.
Membangun lebih mudah daripada memelihara, jadi tidaklah mengherankan bila bangunan yang baru selesai akan tampak megah, namun setelah 2 atau 3 tahun berikutnya keadaannya akan jauh berbeda. Salah satu penyebabnya adalah
(6)
3 keterbatasan dana yang dialokasikan untuk pemeliharaan, termasuk di dalamnya rencana renovasi gedung yang tidak dianggarkan pada perencanaan awal. Faktor lain adalah karena kurangnya kesadaran para pemilik gedung akan pentingnya kegiatan pemeliharaan (maintanance) dalam manjaga investasinya, dalam hal ini gedung, agar mencapai usia fisik sesuai rencana serta memberikan nilai lebih terutama menyangkut kualitas gedung, fleksibilitas, keamanan, dan kenyamanan sesuai kebutuhan pemakai.
Kegiatan pemeliharaan dan perbaikan biasanya hanya dilakukan apabila telah terjadi masalah pada gedung tersebut.
1.2Permasalahan
Pada kenyataannya pemeliharaan sering dianggap kurang penting sehingga pelaksanaannya baru dimulai setelah dirasa perlu. Hal ini mengakibatkan bangunan tidak dapat beroperasi secara maksimal.
1.3Tujuan Penulisan
Menganalisis manajemen pemeliharaan gedung pasar dengan membahas tentang organisasi pemeliharaan, jenis pemeliharaan, kegiatan pemeliharaan, dan waktu pelaksanaan.
1.4Metodologi Penulisan
Menitikberatkan pada semua aspek yang terkait pada manajemen pemeliharaan (maintenance management) gedung pasar . Pembahasan meliputi aspek organisasi pemeliharaan, pelaksanaan pemeliharaan (jenis, metoda,
(7)
4 pengerjaan, dan waktu pelaksanaan). Bahan utama diperoleh berdasarkan hasil survey dan pengamatan di lokasi dan data manajemen pemeliharaan yang didapat dari pihak pengelola gedung pasar , khususnya bagian pemeliharaan. Bahan pendukung diperoleh dari literature dan referensi lain yang berkaitan dan mendukung penulisan.
1.5Ruang Lingkup Pembahasan
Pembahasan dalam penulisan ini akan dibatasi pada hal – hal berikut ini : 1. Pembahasan dikhususkan pada studi kasus gedung Pasar Kosambi yang
baru direnovasi.
2. Pembahasan lebih dititikberatkan pada proses dan kegiatan manajemen pemeliharaannya dibandingkan komponen – komponen dan kegiatan ataupun metoda pelaksanaan pekerjaan pemeliharaannya.
3. Komponen yang ditinjau berupa komponen – komponen yang menimbulkan biaya pemeliharaan tinggi.
4. Penentuan jenis pemeliharaan, metoda pelaksanaan, dan waktu pemeliharaan dilakukan berdasarkan perkiraan pada perencanaan awal dengan melihat dari karakteristik masing – masing komponen.
5. Kemungkinan akan terjadinya jenis kegiatan pemeliharaan tambahan diasumsikan dapat diperkirakan pada awal proses pemeliharaan bangunan.
(8)
5 Untuk memberikan gambaran umum tentang pembahasan yang akan dilakukan maka penulisan tugas akhir ini akan dibagi menjadi beberapa bab sebagai berikut :
Bab 1
Berisi latar belakang, permasalahan, tujuan penulisan, metodologi penulisan, ruang lingkup pembahasan, dan sistematika pembahasan.
Bab 2
Berisi tentang pengertian dari kegiatan pemeliharaan, dan organisasi pemeliharaan, yang didapat dari referensi buku.
Bab 3
Berisi tentang kondisi yang ada dalam manajemen pemeliharaan gedung pasar kosambi.
Bab 4
Berisi tentang analisis manajemen pemeliharaan gedung pasar kosambi. Bab 5
Berisi tentang kesimpulan dan saran – saran yang dapat meningkatkan kinerja pemeliharaan dari gedung pasar.
(9)
74
BAB 5
KESIMPULAN DAN SARAN
5.1 Kesimpulan
1. Gedung Pasar Kosambi, membutuhkan suatu tingkat pemeliharaan yang tinggi agar performa gedung Pasar Kosambi dapat diperbaiki sehingga dapat menarik banyak konsumen untuk berbelanja di Pasar Kosambi. 2. Dana yang dialokasikan untuk kegiatan pemeliharaan telah dianggarkan
oleh pengurus Dinas Pasar pusat, tetapi dalam pelaksanaannya dana yang dikeluarkan hanya sedikit yang dipakai untuk kegiatan pemeliharaan Pasar Kosambi.
3. Rencana kegiatan pemeliharaan gedung Pasar Kosambi menggunakan metode predictive – preventive – corrective maintenance dimana kegiatan
(10)
75 pemeliharaan yang dilakukan secara terus menerus dan berkesinambungan. Tetapi pada kenyataannya pemeliharaan gedung Pasar Kosambi tidak berjalan dengan baik dikarenakan kurangnya koordinasi antara pihak pengelola pemeliharaan saat ini yaitu Dinas Pasar dengan pihak pengelola sebelumnya yaitu PT Tirtobumi Adyatunggal.
Kurangnya pemeliharaan di dalam area gedung Pasar Kosambi dapat dilihat dari banyaknya sampah yang terdapat di area pelataran parkir, pecahnya keramik – keramik di dalam gedung Pasar Kosambi, dan lain – lain.
4. Tipe pemeliharaan yang dilakukan oleh pihak pemeliharaan saat ini adalah pemeliharaan rutin mencakup didalamnya pemeliharaan preventif dan pemeliharaan korektif. Sejauh ini pemeliharaan yang dilakukan hanya sebatas pemeliharaan pada kebersihan area gedung Pasar Kosambi dengan dilakukannya OPSIH ( Operasi Bersih) yang dilaksanakan setiap hari Selasa dan Jumat pukul 08.00 – 10.00 wib yang diawasi oleh KAMTIB dan kepala Dinas Pasar Kosambi.
5. Dapat dilihat bahwa pada organisasi Pasar Kosambi tidak terlihat adanya batasan antara wewenang dan tanggung jawab antara pihak – pihak yang terlibat dalam masalah pemeliharaan gedung. Selain itu, tanpa adanya pembagian tugas yang jelas dan koordinasi yang baik diantaranya seringkali menyebabkan penundaan pekerjaan yang akan menyebabkan kerusakan dan biaya yang makin besar dikemudian hari.
(11)
76 5.2 Saran
1. Kegiatan pemeliharaan gedung Pasar Kosambi seharusnya sudah mulai dipikirkan sejak tahap pembuatan desain gedung dikarenakan kegiatan pemeliharaan ini adalah hal yang utama yang menentukan kelangsungan sebuah gedung untuk memberikan performa terbaiknya.
2. Penjadwalan dibuat dengan maksud memberi ketepatan waktu untuk pekerjaan yang dikerjakan. Jadwal kerja ini sebaiknya dibuat secara lengkap dan jelas, dan direvisi terus menerus untuk periode waktu berikutnya berdasarkan data dan pengalaman serta sejarah pemeliharaan sampai diperoleh standar yang dapat diterima.
3. Pelatihan kerja perlu dimasukkan ke dalam program kerja pemeliharaan Pasar Kosambi, agar SDM yang berkualitas dan terampil dapat tercipta. 4. Ada baiknya jika tipe pemeliharaan darurat, rehabilitasi, dan pemeliharaan
sistem kontrak dimasukkan ke dalam kegiatan pemeliharaan Pasar Kosambi agar pihak pengelola Pasar Kosambi tidak kewalahan dalam melakukan kegiatan pemeliharaannya sendiri dan memberikan kesempatan kepada pihak yang lebih paham dan ahli tentang pemeliharaan suatu komponen yang dianggap sulit.
5. Penyusunan sistem work order harus semaksimal mungkin, karena sistem work order mempunyai pengaruh yang cukup besar dalam kegiatan pemeliharaan karena berfungsi untuk memberikan data tertulis tentang pemeliharaan yang telah dilakukan dan sebagai alat pengontrol keberhasilan kegiatan pemeliharaan.
(1)
keterbatasan dana yang dialokasikan untuk pemeliharaan, termasuk di dalamnya rencana renovasi gedung yang tidak dianggarkan pada perencanaan awal. Faktor lain adalah karena kurangnya kesadaran para pemilik gedung akan pentingnya kegiatan pemeliharaan (maintanance) dalam manjaga investasinya, dalam hal ini gedung, agar mencapai usia fisik sesuai rencana serta memberikan nilai lebih terutama menyangkut kualitas gedung, fleksibilitas, keamanan, dan kenyamanan sesuai kebutuhan pemakai.
Kegiatan pemeliharaan dan perbaikan biasanya hanya dilakukan apabila telah terjadi masalah pada gedung tersebut.
1.2Permasalahan
Pada kenyataannya pemeliharaan sering dianggap kurang penting sehingga pelaksanaannya baru dimulai setelah dirasa perlu. Hal ini mengakibatkan bangunan tidak dapat beroperasi secara maksimal.
1.3Tujuan Penulisan
Menganalisis manajemen pemeliharaan gedung pasar dengan membahas tentang organisasi pemeliharaan, jenis pemeliharaan, kegiatan pemeliharaan, dan waktu pelaksanaan.
1.4Metodologi Penulisan
Menitikberatkan pada semua aspek yang terkait pada manajemen pemeliharaan (maintenance management) gedung pasar . Pembahasan meliputi aspek organisasi pemeliharaan, pelaksanaan pemeliharaan (jenis, metoda,
(2)
pengerjaan, dan waktu pelaksanaan). Bahan utama diperoleh berdasarkan hasil survey dan pengamatan di lokasi dan data manajemen pemeliharaan yang didapat dari pihak pengelola gedung pasar , khususnya bagian pemeliharaan. Bahan pendukung diperoleh dari literature dan referensi lain yang berkaitan dan mendukung penulisan.
1.5Ruang Lingkup Pembahasan
Pembahasan dalam penulisan ini akan dibatasi pada hal – hal berikut ini : 1. Pembahasan dikhususkan pada studi kasus gedung Pasar Kosambi yang
baru direnovasi.
2. Pembahasan lebih dititikberatkan pada proses dan kegiatan manajemen pemeliharaannya dibandingkan komponen – komponen dan kegiatan ataupun metoda pelaksanaan pekerjaan pemeliharaannya.
3. Komponen yang ditinjau berupa komponen – komponen yang menimbulkan biaya pemeliharaan tinggi.
4. Penentuan jenis pemeliharaan, metoda pelaksanaan, dan waktu pemeliharaan dilakukan berdasarkan perkiraan pada perencanaan awal dengan melihat dari karakteristik masing – masing komponen.
5. Kemungkinan akan terjadinya jenis kegiatan pemeliharaan tambahan diasumsikan dapat diperkirakan pada awal proses pemeliharaan bangunan.
(3)
Untuk memberikan gambaran umum tentang pembahasan yang akan dilakukan maka penulisan tugas akhir ini akan dibagi menjadi beberapa bab sebagai berikut :
Bab 1
Berisi latar belakang, permasalahan, tujuan penulisan, metodologi penulisan, ruang lingkup pembahasan, dan sistematika pembahasan.
Bab 2
Berisi tentang pengertian dari kegiatan pemeliharaan, dan organisasi pemeliharaan, yang didapat dari referensi buku.
Bab 3
Berisi tentang kondisi yang ada dalam manajemen pemeliharaan gedung pasar kosambi.
Bab 4
Berisi tentang analisis manajemen pemeliharaan gedung pasar kosambi. Bab 5
Berisi tentang kesimpulan dan saran – saran yang dapat meningkatkan kinerja pemeliharaan dari gedung pasar.
(4)
BAB 5
KESIMPULAN DAN SARAN
5.1 Kesimpulan
1. Gedung Pasar Kosambi, membutuhkan suatu tingkat pemeliharaan yang tinggi agar performa gedung Pasar Kosambi dapat diperbaiki sehingga dapat menarik banyak konsumen untuk berbelanja di Pasar Kosambi. 2. Dana yang dialokasikan untuk kegiatan pemeliharaan telah dianggarkan
oleh pengurus Dinas Pasar pusat, tetapi dalam pelaksanaannya dana yang dikeluarkan hanya sedikit yang dipakai untuk kegiatan pemeliharaan Pasar Kosambi.
3. Rencana kegiatan pemeliharaan gedung Pasar Kosambi menggunakan metode predictive – preventive – corrective maintenance dimana kegiatan
(5)
pemeliharaan yang dilakukan secara terus menerus dan berkesinambungan. Tetapi pada kenyataannya pemeliharaan gedung Pasar Kosambi tidak berjalan dengan baik dikarenakan kurangnya koordinasi antara pihak pengelola pemeliharaan saat ini yaitu Dinas Pasar dengan pihak pengelola sebelumnya yaitu PT Tirtobumi Adyatunggal.
Kurangnya pemeliharaan di dalam area gedung Pasar Kosambi dapat dilihat dari banyaknya sampah yang terdapat di area pelataran parkir, pecahnya keramik – keramik di dalam gedung Pasar Kosambi, dan lain – lain.
4. Tipe pemeliharaan yang dilakukan oleh pihak pemeliharaan saat ini adalah pemeliharaan rutin mencakup didalamnya pemeliharaan preventif dan pemeliharaan korektif. Sejauh ini pemeliharaan yang dilakukan hanya sebatas pemeliharaan pada kebersihan area gedung Pasar Kosambi dengan dilakukannya OPSIH ( Operasi Bersih) yang dilaksanakan setiap hari Selasa dan Jumat pukul 08.00 – 10.00 wib yang diawasi oleh KAMTIB dan kepala Dinas Pasar Kosambi.
5. Dapat dilihat bahwa pada organisasi Pasar Kosambi tidak terlihat adanya batasan antara wewenang dan tanggung jawab antara pihak – pihak yang terlibat dalam masalah pemeliharaan gedung. Selain itu, tanpa adanya pembagian tugas yang jelas dan koordinasi yang baik diantaranya seringkali menyebabkan penundaan pekerjaan yang akan menyebabkan kerusakan dan biaya yang makin besar dikemudian hari.
(6)
5.2 Saran
1. Kegiatan pemeliharaan gedung Pasar Kosambi seharusnya sudah mulai dipikirkan sejak tahap pembuatan desain gedung dikarenakan kegiatan pemeliharaan ini adalah hal yang utama yang menentukan kelangsungan sebuah gedung untuk memberikan performa terbaiknya.
2. Penjadwalan dibuat dengan maksud memberi ketepatan waktu untuk pekerjaan yang dikerjakan. Jadwal kerja ini sebaiknya dibuat secara lengkap dan jelas, dan direvisi terus menerus untuk periode waktu berikutnya berdasarkan data dan pengalaman serta sejarah pemeliharaan sampai diperoleh standar yang dapat diterima.
3. Pelatihan kerja perlu dimasukkan ke dalam program kerja pemeliharaan Pasar Kosambi, agar SDM yang berkualitas dan terampil dapat tercipta. 4. Ada baiknya jika tipe pemeliharaan darurat, rehabilitasi, dan pemeliharaan
sistem kontrak dimasukkan ke dalam kegiatan pemeliharaan Pasar Kosambi agar pihak pengelola Pasar Kosambi tidak kewalahan dalam melakukan kegiatan pemeliharaannya sendiri dan memberikan kesempatan kepada pihak yang lebih paham dan ahli tentang pemeliharaan suatu komponen yang dianggap sulit.
5. Penyusunan sistem work order harus semaksimal mungkin, karena sistem work order mempunyai pengaruh yang cukup besar dalam kegiatan pemeliharaan karena berfungsi untuk memberikan data tertulis tentang pemeliharaan yang telah dilakukan dan sebagai alat pengontrol keberhasilan kegiatan pemeliharaan.