Studi Pemeliharaan Bangunan Gedung Studi
STUDI PEMELIHARAAN BANGUNAN GEDUNG
(Studi Kasus Gedung Kampus)
Wulfram I. Ervianto
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik ,Universitas Atma Jaya Yogyakarta
Jl. Babarsari No. 44 Yogyakarta 55281
Telp. (0274) 487711 Fax 0274) 487748
ervianto@mail.uajy.ac.id
Abstrak
Berbagai jenis bangunan gedung banyak muncul di kota-kota besar dengan beragam model berikut
kelengkapan fasilitasnya. Tak kalah juga beragam material juga menempel erat menghiasai seluruh sisi
bangunan sehingga nampak indah. Keindahan memang sangat berarti bagi para perancang bangunan,
namun satu hal yang tidak boleh dilupakan yaitu bagaimana merawat bangunan tersebut. Berdasarkan
meningkatnya keragaman bentuk dan jenis material tersebut kiranya penting dipikirkan bagaimanakah
cara merawatnya sehingga setelah habis umur ekonomis bangunan tersebut pemenuhan spesifikasi masih
dapat dicapai. Dalam penelitian ini data diambil dari salah satu bangunan gedung yang difungsikan
untuk kegiatan perkuliahan. Data yang dibutuhkan adalah informasi biaya pemeliharaan setiap tahun
dan program pemeliharaan yang telah berjalan saat ini. Pengolahan data digunakan metoda analisis
deskriptif. Hasil penelitian menunjukkan bahwa biaya yang dibutuhkan setiap tahunnya cukup besar
yaitu 2,70 % dari pengeluaran rutin, dengan prosentasi terbesarnya untuk kegiatan cleaning service
yaitu sebesar 71,23 % dari total biaya pemeliharaan. Sedangkan program pemeliharaan sampai dengan
penelitian ini berakhir belum dipunyai oleh institusi.
Kata kunci : Pemeliharaan; Bangunan Gedung; Fasilitas.
Abstract
Many building with various model were built by contractor in several cities. The aesthetics of building
depend on material types and size. Many aspect influence in process design by architect, how to maintain
a building is one of the important aspect. The objectives of this research is to define maintenance
management program of building construction based on types and size of material in various model of
building. Type of data in this research is cost of building maintenance management per year, Tools to
analyse data are descriptive analysis and frequency distribution. Result of this research indicate that
building maintenance cost is 2,7 % from routine expenses every year. Consume of cleaning service cost
activity is 71,23% from total cost of building maintenance. Commonly, institution do not have building
maintenance management program, the maintenance unit repair if building facilities do not work
properly.
Key Words : Maintenance; Building; Facilities.
1. PENDAHULUAN
Kebutuhan akan bangunan gedung untuk berbagai aktifitas semakin meningkat dari waktu ke waktu. Hal
ini merupakan salah satu indikator bahwa roda perekonomian berputar sejalan dengan meningkatnya
berbagai aktifitas manusia dalam melaksanakan transaksi bisnis. Dari tahun ke tahun selalu bermunculan
bangunan fasilitas yang baru dengan berbagai ragam, bentuk dan ukurannya, dimana estetika dan
kelengkapan fasilitas bangunannya merupakan representasi dari aktifitas orang yang menghuninya.
Gaya dari sebuah bangunan merepresentasikan karakterisitik dari peruntukan bangunan tersebut, misalnya
saja bangunan yang akan difungsikan untuk aktifitas perbankan akan berbeda dengan bangunan yang
dirancang untuk pertokoan, kampus, sekolah, supermarket, gedung pertemuan, hotel dan lain sebagainya.
Seolah-olah kenampakan bangunan dari gaya, material yang digunakan, bentuk massa bangunan sudah
mempunyai ciri tersendiri, yang tentunya juga tergantung pada skala waktu kapan bangunan tersebut
dirancang dan dibangun.
Hal - 1
Proses perancangan dari sebuah bangunan melalui berbagai tahap, diantaranya diawali dari penggalian
keinginan pemilik tentang bentuk bangunan yang dikehendaki, fasilitas yang diperlukan, ukuran
bangunan dan tentunya biaya yang dibutuhkan. Dalam proses perancangan sudah sewajarnya seorang
perencana bangunan atau lebih spesifik seorang arsitek hendaknya mempertimbangkan salah satu aspek
pada tahap pascakonstruksi yaitu aspek pemeliharaan. Layaknya sebuah bangunan yang dihuni setiap
waktu kenyamanan bagi penghuninya merupakan persyaratan yang harus dipenuhi selama bangunan
difungsikan.
Pemeliharaan bangunan secara konsisten sudah menjadi persyaratan yang harus dipenuhi, utamanya bagi
bangunan yang difungsikan secara komersial. Program pemeliharaan sebuah bangunan gedung hendaknya
dipikirkan sejak proses perancangan bangunan tersebut dilaksanakan dan kemudian dijadikan salah satu
aspek pertimbangan dalam merencanakan bangunan secara detil. Secara rasional tingkat kemudahan
pemeliharaan sebuah bangunan secara signifikan akan mempengaruhi besarnya biaya pemeliharaan setiap
tahunnya.
Berdasarkan paparan dalam latar belakang tersebut diatas sudahkah bangunan gedung kampus
mempunyai program pemeliharaan bangunan gedung berikut fasilitasnya?. Seandainya program
pemeliharaan telah dimiliki dan telah berjalan dengan baik maka sepatutnya diketahui berapakah
besarnya biaya yang harus dianggarkan untuk program pemeliharaannya?. Tujuan penelitian ini adalah
untuk mengetahui program pemeliharaan bangunan gedung beserta fasilitasnya yang telah berjalan dan
merumuskan kembali program pemeliharaan yang seharusnya dilakukan, termasuk didalamnya estimasi
perkiraan biaya yang kompetitif.
2. TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Maintenance
Maintenance dalam bahasa inggris diterjemahkan “pemeliharaan”, dalam kamus besar bahasa Indonesia
diartikan “menjaga dan merawat baik-baik”. Dalam beberapa referensi terdapat berbagai macam definisi
maintenance, salah satunya adalah pendapat Chanter (1996) :
“A combination of any action carried out to retain an item in, or restore it to an acceptable condition” .
Dalam definisi tersebut diatas terdapat dua kata kunci yaitu action dan acceptable condition. Action
bukan hanya diartikan sebagai kegiatan fisik yang berhubungan dengan aktifitas pemeliharaan, tetapi juga
menyangkut berbagai aspek diantaranya adalah aspek biaya dan aspek organisasi yang bertanggung
jawab. Acceptable condition adalah persyaratan yang harus dipenuhi agar seluruh fasilitas dapat bekerja
sesuai dengan yang direncanakan. Program manajemen pemeliharaan bangunan pada umumnya
bergantung dari fungsinya, misalnya bangunan rumah tinggal, rumah sakit, sekolah/kampus, dan lain
sebagainya.
2.2. Maintenance Planning
Proses membuat perencanaan pemeliharaan didasarkan kondisi pada umumnya, namun apabila terdapat
bangunan yang spesifik maka program pemeliharaan disesuaikan dengan karakteristik dari bangunan itu
sendiri. Kelengkapan setiap komponen bangunan beserta fasilitasnya sudah seharusnya dijaga dengan
baik agar setiap saat sepanjang bangunan tersebut difungsikan dapat bekerja sesuai dengan persyaratan
operasionalnya. Periode pemeliharaan dari setiap bagian bangunan berbeda satu dengan yang lain
bergantung pada siklus hidupnya.
Perencanaan adalah sebuah proses yang bergantung satu sama lain secara komprehensif. Beberapa hal
yang patut menjadi perhatian dalam pembuatan program pemeliharaan adalah : jumlah kegiatan yang
dapat dipisahkan; skala waktu dari setiap kegiatan; urutan kegiatan; melakukan pencatatan selama
pemeriksaan.
2.3. Life Cycle Cost
Penyediaan sarana berupa bangunan secara fisik dibutuhkan sejumlah biaya minimum yang harus
disediakan oleh pemilik proyek. Jika sarana tersebut berupa bangunan gedung yang difungsikan sebagai
kantor maka dengan sendirinya pihak pemilik harus memberikan fasilitas dan pelayanan yang memadai.
Termasuk didalamnya merancang interior, pendingin udara, membersihkan elemen bangunan secara
teratur, memperbaiki semua kerusakan dan lain sebagainya.
Hal - 2
Biaya yang dikeluarkan untuk memberikan layanan tersebut harus dialokasikan setiap periode waktu, jika
bangunan tersebut milik institusi baik swasta atau pemerintah maka perioda waktu pengalokasian biaya
didasarkan pada tahun anggaran. Bertambahnya umur dari bangunan dengan sendirinya biaya yang
dibutuhkan akan semakin besar, termasuk juga faktor suku bunga (interest rate) juga mempengaruhi
penyediaan biaya pemeliharaan.
Perencanaan penggunaan biaya untuk mewujudkan sebuah bangunan dan memeliharanya selama umur
rencana bangunan disebut cost-in-use atau life-cycle-costing. Untuk mempertimbangkan berbagai
alternatif bangunan beserta biayanya perlu dilakukan analisis dengan suatu metoda untuk menentukan
pilihan yang terbaik. Dalam perencanaan yang baik dibutuhkan pemikiran yang lebih detil guna
mendapatkan pemilihan material yang tepat.
3. DATA PENELITIAN
Data penelitian diperoleh dari bangunan gedung kampus beserta fasilitasnya, yang dapat dikelompokan
menjadi empat yaitu : struktur; arsitektur; mekanikal dan elektrikal; landscape. Tipikal bangunan gedung
kampus yang berbentuk ruang-ruang kelas dilengkapi dengan fasilitas untuk proses belajar mengajar
membutuhkan cara tersendiri dalam menjalankan program perawatan jika dibandingkan dengan bangunan
lainnya seperti hotel, mall, ruang pertemuan atau lainnya. Selain itu, pengguna bangunan juga ikut
mempengaruhi dalam penyusunan program pemeliharaan dikarenakan perilaku tiap orang berbeda-beda.
Pengelolaan pemeliharaan gedung mencangkup beberapa hal : perawatan terhadap fisik bangunan agar
terjaga kualitasnya sesuai dengan spesifikasi sebelumnya; perawatan fasilitas (mekanikal dan elektrikal)
yang dimiliki gedung berfungsi dengan baik dan sesuai dengan umur ekonomi yang telah ditetapkan;
menjaga ketentraman lingkungan kerja dan lingkungan gedung oleh satuan pengaman yang professional;
menyiapkan tenaga untuk berhubungan dengan pengguna ruang sehingga setiap ketidaknyamanan dapat
ditangani dengan cepat; mengelola area perparkiran apabila diperlukan.
3.1. Biaya Pemeliharaan
Layaknya sebuah bangunan fasilitas pada umumnya yang digunakan oleh berbagai pihak untuk
melaksanakan berbagai aktifitasnya, bangunan kampus juga diperlukan pemeliharaan terhadap semua
fasilitasnya. Tujuan utama diadakannya pemeliharaan/perawatan tidak lain adalah agar semua pengguna
bangunan tersebut merasa nyaman dan aman selama menjalankan aktifitasnya.
Secara grafis penggunaan anggaran biaya pemeliharaan dari tahun ke tahun nampak seperti pada gambar
3.1 s/d 3.8. Terlihat jelas bahwa biaya terbesar yang dibutuhkan selama tujuh tahun adalah biaya untuk
kegiatan pembersihan yang dilakukan oleh cleaning service.
Prosentase biaya pemeliharaan
40.00
35.00
Prosentase
30.00
27.05
25.42
21.32
25.00
17.62
16.92
20.00
15.00
10.00
2.91
2.27
2000
2001
2.76
3.41
2.13
2002
2003
2004
5.00
0.00
Tahun Anggaran
% terhadap Biro Administrasi Umum
% terhadap pengeluaran rutin universitas
Gambar 3.1 : Prosentase biaya pemeliharaan
Hal - 3
Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2001
80.00
70.96
70.00
Prosentase
60.00
50.00
40.00
30.00
6.56
5.84
-
2.36
-
0.79
-
1.23
3.93
0.13
1.42
4.72
1.85
0.21
Sound
system
10.00
Saniter
20.00
-
Telepon
Rutin
Plumbing
Penangkal
petir
Listrik
Mebeler
Lift
Genset
Landscape
Fisik gedung
Cat
Cleaning
Kusen dan
Asesoris
Air
Conditioning
-
Gambar 3.2 : Prosentase biaya komponen bangunan
tahun anggaran 2001
Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2002
70.00
59.67
60.00
40.00
30.00
3.32
-
0.55
0.83
2.52
Lift
-
Landscape
4.10
Genset
10.00
4.61
2.76
3.98
0.09
1.30
0.08
Sound
system
16.19
20.00
Saniter
Prosentase
50.00
-
Telepon
Rutin
Plumbing
Penangkal
petir
Listrik
Mebeler
Fisik gedung
Cat
Cleaning
Kusen dan
Asesoris
Air
Conditioning
-
Gambar 3.3 : Prosentase biaya komponen bangunan
tahun anggaran 2002
Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2003
50.00
45.35
45.00
40.00
Prosentase
35.00
28.90
30.00
25.00
20.00
15.00
13.03
-
2.34
-
0.48
0.97
2.44
1.85
0.13
0.70
2.81
0.84
0.16
Sound
system
5.00
Saniter
10.00
-
Telepon
Rutin
Plumbing
Penangkal
petir
Listrik
Mebeler
Lift
Landscape
Genset
Fisik gedung
Cat
Cleaning
Kusen dan
Asesoris
Air
Conditioning
-
Gambar 3.4 : Prosentase biaya komponen bangunan
tahun anggaran 2003
Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2004
80.00
67.48
70.00
50.00
40.00
30.00
1.14
2.58
5.94
2.27
5.00
4.77
-
1.82
0.23
-
Telepon
0.70
Sound
system
1.19
Saniter
1.70
Lift
-
Landscape
5.17
Genset
10.00
Fisik gedung
20.00
Rutin
Plumbing
Penangkal
petir
Listrik
Mebeler
Cat
Cleaning
Kusen dan
Asesoris
-
Air
Conditioning
Prosentase
60.00
Gambar 3.5 : Prosentase biaya komponen bangunan
tahun anggaran 2004
Hal - 4
Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2005
70.00
62.29
60.00
40.00
30.00
20.00
14.14
4.19
0.19
4.86
2.92
1.09
0.48
2.76
1.77
-
0.70
3.27
1.18
0.16
Sound
system
10.00
Saniter
Prosentase
50.00
-
Telepon
Rutin
Plumbing
Penangkal
petir
Listrik
Mebeler
Lift
Genset
Landscape
Fisik gedung
Cat
Cleaning
Kusen dan
Asesoris
Air
Conditioning
-
Gambar 3.6 : Prosentase biaya komponen bangunan
tahun anggaran 2005
Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2006
70.00
63.20
60.00
Prosentase
50.00
40.00
30.00
3.69
-
1.16
3.80
2.84
0.70
2.29
Telepon
1.68
Sound
system
2.11
Saniter
5.55
0.68
Lift
1.23
0.74
Genset
5.63
4.71
Landscape
10.00
Rutin
20.00
Plumbing
Penangkal
petir
Listrik
Mebeler
Fisik gedung
Cat
Cleaning
Kusen dan
Asesoris
Air
Conditioning
-
Gambar 3.7 : Prosentase biaya komponen bangunan
tahun anggaran 2006
Biaya cleaning service
898,800,000.00
582,000,000.00
594,000,000.00
2003
2004
800,400,000.00
540,000,000.00
451,201,740.00
2006
2005
2002
2001
2000
417,629,353.20
TAHUN ANGGARAN
Gambar 3.8 : Pertumbuhan biaya kegiatan
cleaning service
Dalam kondisi seperti dalam gambar 3.9. tersebut diatas sudah semestinya fokus dari program
pemeliharaan bangunan tersebut adalah melakukan efisiensi dalam kegiatan cleaning service.
Hal - 5
PROSENTASI BIAYA PEMELIHARAAN GEDUNG BESERTA FASILITAS
71.23
90.00
70.00
60.00
50.00
0.29
0.38
SOUND
TELPON
4.59
1.94
SANITER
0.08
12.80
1.02
2.31
0.73
GENSET
LANSCAPE
3.02
3.39
10.00
0.16
20.00
6.73
30.00
4.42
40.00
3.56
PROSENTASE
80.00
RUTIN
PLUMBING
PETIR
MEBELER
LIFT
LISTRIK
CLEANING
FISIK GEDUNG
CAT
AC
KUSEN & ASESORIS
-
JENIS FASILITAS
Gambar 3.9 : Prosentase dari rerata anggaran biaya selama
tujuh tahun
3.2. Kerangka Kerja Program Pemeliharaan
Setiap program yang akan dibentuk sebaiknya direncanakan dengan seksama, hal ini dikarenakan semua
program yang akan dijalankan berkaitan dengan anggaran biaya yang dibutuhkan dan ini harus diepakati
oleh pemilik bangunan dan fasilitasnya. Proses penerapan program pemeliharaan mengikuti kerangka
seperti diagram seperti pada gambar 3.10.
Pada tahap awal dari proses penerapan program pemeliharaan adalah kebijakan dari pemilik bangunan
terhadap keinginan untuk memelihara bangunannya agar tercipta rasa nyaman dan aman bagi
penggunanya. Tanpa adanya komitmen dari si pemilik bangunan maka program pemeliharaan tidak akan
berjalan lancar. Tahap selanjutnya yang berkaitan dengan kebijakan adalah menyusun kerangka pikir
tentang program pemeliharaan, rancangan program pemeliharaan dan rancangan strategis program
pemeliharaan. Pada tahap ini terjadi pemilihan konsentrasi yang akan dilaksanakan, tentunya disesuaikan
dengan fokus peruntukan bangunan. Selanjutnya adalah menerapkan seluruh program yang telah
disepakati terhadap bangunan beserta fasilitasnya, termasuk didalamnya adalah pengisian form yang
harus diisi oleh pelaksana program ini.
Melakukan evaluasi dan monitoring terhadap program pemeliharaan harus selalu dilakukan guna
mendapatakan tingkat efektifitas dan efisiensi, dilanjutkan dengan pembuatan laporan akhir yang
nantinya akan diserahkan kepada pemilik bangunan dan fasilitasnya yang berisi tentang performa
bangunan dan fasilitas yang ada pada setiap perioda waktu tertentu.
Kebijakan dan strategi
tentang program
pemeliharaan
Rencana strategis
program pemeliharaan
Implementasi program
pemeliharaan
Kinerja program
pemeliharaan
Laporan akhir
Gambar 3.10 : Program pemeliharaan
Hal - 6
3.3. Organisasi Unit Pemeliharaan
Sudah semestinya jika terdapat sebuah kegiatan tentunya akan diikuti oleh pemebntukan pihak yang akan
bertanggung jawab terhadap jalanya program. Posisioning dari unit pemeliharaan dalam sebuah
organisasi bergantung pada rancangan strategis dari organisasi yang bersangkutan dan tingkat
kepentingan dari bangunan itu sendiri. Berbagai hal yang perlu dipertimbangkan adalah posisioning
organisasi unit pemeliharaan dalam keseluruhan organisasi dan organisasi dalam unit pemeliharaan itu
sendiri. Dalam kasus ini, unit telah terbentuk beserta posisioningnya dalam organisasi secara keseluruhan.
Dengan adanya unit ini maka menjadi tanggung jawab pemilik bangunan untuk mendidik dan melatih
personalnya agar mampu melaksanakan program terpilih secara benar sehingga semua tujuan yang
diinginkan dari pemilik dapat dicapai.
Tabel 3.3. : Jenis dan standar pelayanan
TINGKAT PELAYANAN
PRODUKSI
PRODUK
PEMELIHARAAN PRODUK
OPERASIONAL
STANDAR
Cepat-tanggap atas kebutuhan
Spesifikasi calon
Kemudahan dan keakuratan informasi
Estetika (tinggi badan, berat badan, penampilan)
Keramahan (tutur kata, bahasa, ketulusan)
Kekuatan (kesehatan phisik, rohani)
Kemudahan dan keakuratan informasi
Cepat-tanggap atas keluhan, masalah, usulan, penyelesaian
Komunikasi (frekuensi, kelengkapan laporan)
Kemudahan dan keakuratan informasi
Jumlah Sumber Daya Manusia
Disiplin kerja (kehadiran, ketepatan hadir)
Penyimpangan (fungsi)
Spesifikasi produk (Estetika, Keramahan, Kekuatan)
3.4. Lingkup Kegiatan
Pengelompokan jenis pekerjaan ini berpedoman pada klasifikasi jenis pekerjaan yang didasarkan pada
anggaran biaya tahunan. Ke-enambelas jenis pekerjaan tersebut adalah air conditioning, kusen dan
asesoris, cat, cleaning, fisik gedung, genset, landscape, lift, listrik, mebeler, penangkal petir, plumbing,
rutin, saniter, sound system, telepon.
3.4.1. Air Conditioning
Pada awalnya pemeliharaan seluruh AC diberikan kepada pihak ketiga, namun seiring dengan
meningkatnya jumlah Ac yang terpasang semakin tinggi maka unit pemeliharaan mengambil kebijakan
untuk mengirimkan stafnya mengikuti training tentang perawatan AC. Saat ini program pemeliharaan AC
telah dijadwalkan dengan baik dan secara berkala diperiksa sesuai dengan spesifikasi yang dipersyaratkan
dari pabrik. Berbagai kegiatan yang dilaksanakan pada perawatan AC adalah : penggantian pipa AC,
condensator, freon dan berbagai suku cadang lainnya.
3.4.2. Kusen Dan Asesoris
Pemeliharaan kusen dominasinya adalah perawatan cat penutupnya dan kaca yang melekat pada setiap
kusen. Secara umum perawatan yang dilakukan adalah membersihkan seluruh permukaan kusen dari debu
yang melekat. Adapaun cara yang dilakukan dengan menggunakan lap basah sehingga kotoran yang
menempel erat dapat dibesihkan dengan sempurna. Program waktu pembersihan dilakukan secara berkala
yang dilaksanakan oleh unit cleaning service. Sedangkan untuk asesoris pintu dan jendela yang berupa
slot pinti dan engsel pintu dan jendela dilakukan penggantian manakala terjadinya kerusakan atau tidak
berfungsinya sesoris tersebut dengan baik.
Hal - 7
ATAP
1. Penutup atap
2. Rangka atap
3. Kuda-kuda
4. Gording
5. Usuk/reng
KUSEN JENDELA
1. Kayu kusen
2. Engsel daun jendela
3. Cat
4. Kaca
KUSEN PINTU
1. Kayu kusen
2. Pintu panel
3. Handel pintu
4. Engsel pintu
BANGUNAN
GEDUNG
LANTAI 1/2/3/4
DINDING
1. Bagian dalam
2. Bagian luar
PLAFON
1. Rangka plafon
2. Penutup plafon
3. Cat plafon
STRUKTUR
1. Kolom
2. Plat lantai
3. Konsol/tritisan
KAMAR MANDI
1. Kran
2. Bak air
3. Keramik dinding
4. Pipa
5. Plafon
6. Tempat sabun
7. Floor drain
8. Keramik lantai
ELEKTRIKAL
1. Stop kontak
2. Saklar
3. Lampu TL
4. Kabel/instalasi
ARSITEKTURAL
1. Gorden
2. Dekorasi
3. Lain-lain
Gambar 3.11 : Breakdown komponen bangunan
3.4.3. Cat
Pelapis dinding digunakan cat dengan merk Mowileks, pertimbangan utama penggunaan jenis cata ini
adalah kualitasnya. Jenis cat ini tergolong mahal harganya namun kamampuannya tahan terhadap cuaca
menjadikan cat ini awet. Dalam pemeliharaan cat untuk dinding umumnya hanya dibersihkan dari
kotoran/debu yang menempel. Sedangkan untuk pengecatan ulang dilakukan secara berkala sesuai dengan
program yang telah ditetapkan.
3.4.4. Cleaning
Unit pelaksana kebersihan dilakukan oleh cleaning service yang dikelola oleh koperasi karyawan. Unit ini
bertanggung jawab untuk menjaga kebersihan bangunan dan lingkungan bangunan. Beban kerja dari
karyawan unit ini didasarkan pada shift, sebagian masuk pagi dan sebagian kemudian masuk sore,
penjadwalan secara bergantian.
3.4.5. Fisik Gedung
Fisik gedung yang beupa balok, kolom dan plat praktis tidak ada program pemeliharaannya, mengingat
material yang digunakan adalah dari beton bertulang. Kegiatan umum yang dilaksanakan adalah
Hal - 8
membersihkan dan sekali waktu melihat kondisi komponen tersebut secara visual apakh terjadi kerusakan
yang dapat membahayakan.
3.4.6. Genset
Penggunaan genset dalam bangunan ini ditujukan untuk mengganti sumber daya listrik apabila
perusahaan fasilitas/PLN mengalami gangguan. Sesuai dengan tujuan adanya genset ini, tentunya begitu
listrik yang berasal dari PLN padam maka secepatnya instalasi genset ini harus segera difungsikan
sehingga semua kegiatan yang sedang berjalan tidak terganggu terlalu lama.
Melihat fungsi utama dari instalasi ini, sudah seharusnya tingkat kepastian akan berfungsinya genset
diberikan cukup tinggi. Namun sering terjadi manakala litrik padam gensetpun tidak dapat digunakan
dikarenakan persediaan bahan baker solar tidak tersedia. Kiranya hal ini perlu dibenahi system
pengaturannya agar keberadaan instalasi ini dapat dimanfaatkan secara maksimal.
3.4.7. Landscape
Pekerjaan ini mencakup pembersihan dan pemotongan pohon dan rerumputan yang telah terlalu tebal atau
terlalu tinggi. Hanya saja dengan peralatan manual masih dilakukan pemotongan rumput yang luasannya
cukup luas. Terlihat tidak begitu efisien, karena pekerjaan memotong rumput dilakukan sepanjang waktu.
3.4.8. Lift
Program pemeliharan lfit bekerjasama dengan pihak ke tiga, umumnya pemelihraan lift ini disesuaikan
dengan dengan spesifikasi dari pabrik pembuatnya.
3.4.9. Listrik
Pemeliharaan listrik terdiri dari beberapa kegiatan yaitu : penggantian lampu, penggantian trafo,
penggantian starter, penggantian fitting, MCB, NFB, MCCB, perbaikan instalasi listrik, perbaikan panel
listrik, tambah daya. Guna melaksanakan semua kegiatan tersebut diatas unit pemeliharaan metelah
menyertakan karyawannya untuk belajar tentang kelistrikan, dengan demikian segala permasalahan
kelistrikan yang dapat ditangani sendiri dilakukan oleh karyawan pemeliharaan. Kegiatan terbesar dan
frekwensi yang paling sering adalah penggantian lampu dan penggantian MCB. Perawatan listrik
umumnya dilakukan manakala terdapat ketidaksempurnaan dari system itu sendiri.
3.4.10. Mebeler
Mebel yang berada di kela-kelas secara rutin dicat ulang, hal ini terjadi karena ulah tangan usil para
mahasiswa yang secara iseng mencorat-coret meja dengan menggunakan tip-ex berwarna putih.
Perawatan yang dilakukan secara berkala tidak dilakukan, namun dilakukan perbaikan bila kadar tulisan
sudah terlalu penuh di meja dan kursi. Sangat disayangkan hal ini terjadi di lingkungan pendidikan yang
seharusnya membuat potret orang-orang terdidik yang disiplin.
3.4.11. Penangkal Petir
Instalasi ini sedikit memerlukan perawatan, hanya pada saat tertentu dilakukan pengecekan terhadap
instalasi yang telah terpasang guna memastikan instalasi berjalan engan baik.
3.4.12. Plumbing
Instalasi plumbing sedikit sekali perawatan yang dibutuhkan, lebih banyak melakukan perbaikan
manakala instalasi tersebut tidak berfungsi dengan baik. Instalasi yang sering membutuhkan perbaikan
adalah instalasi air kotor yang berasal dari dapur, instalasi air kotor kotoran, septik tank dan peresapan air
hujan.
3.4.13. Saniter
Perawatan saniter umumnya tidak memerlukan perawatan tetapi penggantian, antara lain : kran air bak
mandi, kran urinal, kran wastafel, selang fleksibel, closet, urinal.
3.4.14. Sound System
Perangkat sound system semula tersedia setiap kelas guna keperluan perkuliahan, namun karena program
pemeliharaan yang kurang baik sebagian dari perangkat yang tersedia tidak berfungsi seperti sediakala.
Kerusakan terjadi pada instalasi ataupun pada speaker yang berda di atas plafon, bahkan ada beberapa
yang hilang dari tempat semula.
Hal - 9
3.4.15. Telepon
Perawatan perangkat ini tidak membutuhkan hal yang khusus, pada umumnya kerusakan terjadi karena
habisnya sumberdaya berupa baterai yang berda di dalam perangkat telpon. Sedangkan instalasi dan lainlain jarang mengalami gangguan. Untuk perawatan berkala tidak dilakukan, petugas akan memperbaiki
bila ada kerusakan.
4. KESIMPULAN
4.1. Kesimpulan
1. Hal utama yang nampak jelas dalam penelitian ini adalah bahwa kampus ini tidak memiliki program
pemeliharaan yang jelas dan terstruktur, yang ada hanya melakukan kegiatan bila telah terjadi
ketidakstabilan sistem atau fasilitas yang melekat pada bangunan.
2. Pada beberapa kegiatan cukup baik dilakukan misalnya tingkat kebersihan pada bangunan fisiknya,
seperti lantai, kusen, dinding, kaca, tetapi kurang mendukung pada instalasi genset, landscape.
3. Tidak adanya data tentang umur pakai dari setiap fasilitas tertentu, misalnya lampu, kran, plumbing,
telepon. Serta data masa lalu tentang penggantian yang telah dilakukan.
4. Khusus untuk kebersihan kamar mandi secara umum sudah cukup baik, tetapi perlu ditingkatkan
kebersihannya dengan menggunakan checklist yang secara periodik ditandatangani oleh petugas
cleaning.
4.2. Saran
1. Mulai dipikirkan program pemeliharaan yang terstruktur dan berkala untuk semua fasilitas yang ada.
2. Disiapkan semua data fasilitas yang berada pada bangunan dan mencatat tanggal penggantian semua
komponennya, sehingga umur dari setiap komponen dapat terdeteksi dengan baik. Data ini dapat
digunakan untuk prediksi biaya akan dibutuhkan pada tahun mendatang.
3. Perlu ditingkatkan aspek manajerial dari unit pemeliharaan, termasuk pelaksana khusus pada fasilitas
yang membutuhkan ketrampilan dan pengetahuan yang cukup
DAFTAR PUSTAKA
1. Ahuja, Project Management, New York, John Wiley & Sons, 1984.
2. Blank,T, Engineering Economy, New York, McGraw-Hill Inc., 1989.
3. Chanter B, Building Maintenance Management, Australia, Blackwell Science, 1996.
4. Halpin D.W.; Woodhead R.W., Construction Management, New York, John Wiley & Sons, Inc.,
1998.
5. Harrison, Advanced Project Management, England, Gower Publishing Company, 1985.
6. Lieberman, Introduction to Operation Research, New York, McGraw-Hill Inc., 1990.
Hal - 10
(Studi Kasus Gedung Kampus)
Wulfram I. Ervianto
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik ,Universitas Atma Jaya Yogyakarta
Jl. Babarsari No. 44 Yogyakarta 55281
Telp. (0274) 487711 Fax 0274) 487748
ervianto@mail.uajy.ac.id
Abstrak
Berbagai jenis bangunan gedung banyak muncul di kota-kota besar dengan beragam model berikut
kelengkapan fasilitasnya. Tak kalah juga beragam material juga menempel erat menghiasai seluruh sisi
bangunan sehingga nampak indah. Keindahan memang sangat berarti bagi para perancang bangunan,
namun satu hal yang tidak boleh dilupakan yaitu bagaimana merawat bangunan tersebut. Berdasarkan
meningkatnya keragaman bentuk dan jenis material tersebut kiranya penting dipikirkan bagaimanakah
cara merawatnya sehingga setelah habis umur ekonomis bangunan tersebut pemenuhan spesifikasi masih
dapat dicapai. Dalam penelitian ini data diambil dari salah satu bangunan gedung yang difungsikan
untuk kegiatan perkuliahan. Data yang dibutuhkan adalah informasi biaya pemeliharaan setiap tahun
dan program pemeliharaan yang telah berjalan saat ini. Pengolahan data digunakan metoda analisis
deskriptif. Hasil penelitian menunjukkan bahwa biaya yang dibutuhkan setiap tahunnya cukup besar
yaitu 2,70 % dari pengeluaran rutin, dengan prosentasi terbesarnya untuk kegiatan cleaning service
yaitu sebesar 71,23 % dari total biaya pemeliharaan. Sedangkan program pemeliharaan sampai dengan
penelitian ini berakhir belum dipunyai oleh institusi.
Kata kunci : Pemeliharaan; Bangunan Gedung; Fasilitas.
Abstract
Many building with various model were built by contractor in several cities. The aesthetics of building
depend on material types and size. Many aspect influence in process design by architect, how to maintain
a building is one of the important aspect. The objectives of this research is to define maintenance
management program of building construction based on types and size of material in various model of
building. Type of data in this research is cost of building maintenance management per year, Tools to
analyse data are descriptive analysis and frequency distribution. Result of this research indicate that
building maintenance cost is 2,7 % from routine expenses every year. Consume of cleaning service cost
activity is 71,23% from total cost of building maintenance. Commonly, institution do not have building
maintenance management program, the maintenance unit repair if building facilities do not work
properly.
Key Words : Maintenance; Building; Facilities.
1. PENDAHULUAN
Kebutuhan akan bangunan gedung untuk berbagai aktifitas semakin meningkat dari waktu ke waktu. Hal
ini merupakan salah satu indikator bahwa roda perekonomian berputar sejalan dengan meningkatnya
berbagai aktifitas manusia dalam melaksanakan transaksi bisnis. Dari tahun ke tahun selalu bermunculan
bangunan fasilitas yang baru dengan berbagai ragam, bentuk dan ukurannya, dimana estetika dan
kelengkapan fasilitas bangunannya merupakan representasi dari aktifitas orang yang menghuninya.
Gaya dari sebuah bangunan merepresentasikan karakterisitik dari peruntukan bangunan tersebut, misalnya
saja bangunan yang akan difungsikan untuk aktifitas perbankan akan berbeda dengan bangunan yang
dirancang untuk pertokoan, kampus, sekolah, supermarket, gedung pertemuan, hotel dan lain sebagainya.
Seolah-olah kenampakan bangunan dari gaya, material yang digunakan, bentuk massa bangunan sudah
mempunyai ciri tersendiri, yang tentunya juga tergantung pada skala waktu kapan bangunan tersebut
dirancang dan dibangun.
Hal - 1
Proses perancangan dari sebuah bangunan melalui berbagai tahap, diantaranya diawali dari penggalian
keinginan pemilik tentang bentuk bangunan yang dikehendaki, fasilitas yang diperlukan, ukuran
bangunan dan tentunya biaya yang dibutuhkan. Dalam proses perancangan sudah sewajarnya seorang
perencana bangunan atau lebih spesifik seorang arsitek hendaknya mempertimbangkan salah satu aspek
pada tahap pascakonstruksi yaitu aspek pemeliharaan. Layaknya sebuah bangunan yang dihuni setiap
waktu kenyamanan bagi penghuninya merupakan persyaratan yang harus dipenuhi selama bangunan
difungsikan.
Pemeliharaan bangunan secara konsisten sudah menjadi persyaratan yang harus dipenuhi, utamanya bagi
bangunan yang difungsikan secara komersial. Program pemeliharaan sebuah bangunan gedung hendaknya
dipikirkan sejak proses perancangan bangunan tersebut dilaksanakan dan kemudian dijadikan salah satu
aspek pertimbangan dalam merencanakan bangunan secara detil. Secara rasional tingkat kemudahan
pemeliharaan sebuah bangunan secara signifikan akan mempengaruhi besarnya biaya pemeliharaan setiap
tahunnya.
Berdasarkan paparan dalam latar belakang tersebut diatas sudahkah bangunan gedung kampus
mempunyai program pemeliharaan bangunan gedung berikut fasilitasnya?. Seandainya program
pemeliharaan telah dimiliki dan telah berjalan dengan baik maka sepatutnya diketahui berapakah
besarnya biaya yang harus dianggarkan untuk program pemeliharaannya?. Tujuan penelitian ini adalah
untuk mengetahui program pemeliharaan bangunan gedung beserta fasilitasnya yang telah berjalan dan
merumuskan kembali program pemeliharaan yang seharusnya dilakukan, termasuk didalamnya estimasi
perkiraan biaya yang kompetitif.
2. TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Maintenance
Maintenance dalam bahasa inggris diterjemahkan “pemeliharaan”, dalam kamus besar bahasa Indonesia
diartikan “menjaga dan merawat baik-baik”. Dalam beberapa referensi terdapat berbagai macam definisi
maintenance, salah satunya adalah pendapat Chanter (1996) :
“A combination of any action carried out to retain an item in, or restore it to an acceptable condition” .
Dalam definisi tersebut diatas terdapat dua kata kunci yaitu action dan acceptable condition. Action
bukan hanya diartikan sebagai kegiatan fisik yang berhubungan dengan aktifitas pemeliharaan, tetapi juga
menyangkut berbagai aspek diantaranya adalah aspek biaya dan aspek organisasi yang bertanggung
jawab. Acceptable condition adalah persyaratan yang harus dipenuhi agar seluruh fasilitas dapat bekerja
sesuai dengan yang direncanakan. Program manajemen pemeliharaan bangunan pada umumnya
bergantung dari fungsinya, misalnya bangunan rumah tinggal, rumah sakit, sekolah/kampus, dan lain
sebagainya.
2.2. Maintenance Planning
Proses membuat perencanaan pemeliharaan didasarkan kondisi pada umumnya, namun apabila terdapat
bangunan yang spesifik maka program pemeliharaan disesuaikan dengan karakteristik dari bangunan itu
sendiri. Kelengkapan setiap komponen bangunan beserta fasilitasnya sudah seharusnya dijaga dengan
baik agar setiap saat sepanjang bangunan tersebut difungsikan dapat bekerja sesuai dengan persyaratan
operasionalnya. Periode pemeliharaan dari setiap bagian bangunan berbeda satu dengan yang lain
bergantung pada siklus hidupnya.
Perencanaan adalah sebuah proses yang bergantung satu sama lain secara komprehensif. Beberapa hal
yang patut menjadi perhatian dalam pembuatan program pemeliharaan adalah : jumlah kegiatan yang
dapat dipisahkan; skala waktu dari setiap kegiatan; urutan kegiatan; melakukan pencatatan selama
pemeriksaan.
2.3. Life Cycle Cost
Penyediaan sarana berupa bangunan secara fisik dibutuhkan sejumlah biaya minimum yang harus
disediakan oleh pemilik proyek. Jika sarana tersebut berupa bangunan gedung yang difungsikan sebagai
kantor maka dengan sendirinya pihak pemilik harus memberikan fasilitas dan pelayanan yang memadai.
Termasuk didalamnya merancang interior, pendingin udara, membersihkan elemen bangunan secara
teratur, memperbaiki semua kerusakan dan lain sebagainya.
Hal - 2
Biaya yang dikeluarkan untuk memberikan layanan tersebut harus dialokasikan setiap periode waktu, jika
bangunan tersebut milik institusi baik swasta atau pemerintah maka perioda waktu pengalokasian biaya
didasarkan pada tahun anggaran. Bertambahnya umur dari bangunan dengan sendirinya biaya yang
dibutuhkan akan semakin besar, termasuk juga faktor suku bunga (interest rate) juga mempengaruhi
penyediaan biaya pemeliharaan.
Perencanaan penggunaan biaya untuk mewujudkan sebuah bangunan dan memeliharanya selama umur
rencana bangunan disebut cost-in-use atau life-cycle-costing. Untuk mempertimbangkan berbagai
alternatif bangunan beserta biayanya perlu dilakukan analisis dengan suatu metoda untuk menentukan
pilihan yang terbaik. Dalam perencanaan yang baik dibutuhkan pemikiran yang lebih detil guna
mendapatkan pemilihan material yang tepat.
3. DATA PENELITIAN
Data penelitian diperoleh dari bangunan gedung kampus beserta fasilitasnya, yang dapat dikelompokan
menjadi empat yaitu : struktur; arsitektur; mekanikal dan elektrikal; landscape. Tipikal bangunan gedung
kampus yang berbentuk ruang-ruang kelas dilengkapi dengan fasilitas untuk proses belajar mengajar
membutuhkan cara tersendiri dalam menjalankan program perawatan jika dibandingkan dengan bangunan
lainnya seperti hotel, mall, ruang pertemuan atau lainnya. Selain itu, pengguna bangunan juga ikut
mempengaruhi dalam penyusunan program pemeliharaan dikarenakan perilaku tiap orang berbeda-beda.
Pengelolaan pemeliharaan gedung mencangkup beberapa hal : perawatan terhadap fisik bangunan agar
terjaga kualitasnya sesuai dengan spesifikasi sebelumnya; perawatan fasilitas (mekanikal dan elektrikal)
yang dimiliki gedung berfungsi dengan baik dan sesuai dengan umur ekonomi yang telah ditetapkan;
menjaga ketentraman lingkungan kerja dan lingkungan gedung oleh satuan pengaman yang professional;
menyiapkan tenaga untuk berhubungan dengan pengguna ruang sehingga setiap ketidaknyamanan dapat
ditangani dengan cepat; mengelola area perparkiran apabila diperlukan.
3.1. Biaya Pemeliharaan
Layaknya sebuah bangunan fasilitas pada umumnya yang digunakan oleh berbagai pihak untuk
melaksanakan berbagai aktifitasnya, bangunan kampus juga diperlukan pemeliharaan terhadap semua
fasilitasnya. Tujuan utama diadakannya pemeliharaan/perawatan tidak lain adalah agar semua pengguna
bangunan tersebut merasa nyaman dan aman selama menjalankan aktifitasnya.
Secara grafis penggunaan anggaran biaya pemeliharaan dari tahun ke tahun nampak seperti pada gambar
3.1 s/d 3.8. Terlihat jelas bahwa biaya terbesar yang dibutuhkan selama tujuh tahun adalah biaya untuk
kegiatan pembersihan yang dilakukan oleh cleaning service.
Prosentase biaya pemeliharaan
40.00
35.00
Prosentase
30.00
27.05
25.42
21.32
25.00
17.62
16.92
20.00
15.00
10.00
2.91
2.27
2000
2001
2.76
3.41
2.13
2002
2003
2004
5.00
0.00
Tahun Anggaran
% terhadap Biro Administrasi Umum
% terhadap pengeluaran rutin universitas
Gambar 3.1 : Prosentase biaya pemeliharaan
Hal - 3
Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2001
80.00
70.96
70.00
Prosentase
60.00
50.00
40.00
30.00
6.56
5.84
-
2.36
-
0.79
-
1.23
3.93
0.13
1.42
4.72
1.85
0.21
Sound
system
10.00
Saniter
20.00
-
Telepon
Rutin
Plumbing
Penangkal
petir
Listrik
Mebeler
Lift
Genset
Landscape
Fisik gedung
Cat
Cleaning
Kusen dan
Asesoris
Air
Conditioning
-
Gambar 3.2 : Prosentase biaya komponen bangunan
tahun anggaran 2001
Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2002
70.00
59.67
60.00
40.00
30.00
3.32
-
0.55
0.83
2.52
Lift
-
Landscape
4.10
Genset
10.00
4.61
2.76
3.98
0.09
1.30
0.08
Sound
system
16.19
20.00
Saniter
Prosentase
50.00
-
Telepon
Rutin
Plumbing
Penangkal
petir
Listrik
Mebeler
Fisik gedung
Cat
Cleaning
Kusen dan
Asesoris
Air
Conditioning
-
Gambar 3.3 : Prosentase biaya komponen bangunan
tahun anggaran 2002
Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2003
50.00
45.35
45.00
40.00
Prosentase
35.00
28.90
30.00
25.00
20.00
15.00
13.03
-
2.34
-
0.48
0.97
2.44
1.85
0.13
0.70
2.81
0.84
0.16
Sound
system
5.00
Saniter
10.00
-
Telepon
Rutin
Plumbing
Penangkal
petir
Listrik
Mebeler
Lift
Landscape
Genset
Fisik gedung
Cat
Cleaning
Kusen dan
Asesoris
Air
Conditioning
-
Gambar 3.4 : Prosentase biaya komponen bangunan
tahun anggaran 2003
Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2004
80.00
67.48
70.00
50.00
40.00
30.00
1.14
2.58
5.94
2.27
5.00
4.77
-
1.82
0.23
-
Telepon
0.70
Sound
system
1.19
Saniter
1.70
Lift
-
Landscape
5.17
Genset
10.00
Fisik gedung
20.00
Rutin
Plumbing
Penangkal
petir
Listrik
Mebeler
Cat
Cleaning
Kusen dan
Asesoris
-
Air
Conditioning
Prosentase
60.00
Gambar 3.5 : Prosentase biaya komponen bangunan
tahun anggaran 2004
Hal - 4
Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2005
70.00
62.29
60.00
40.00
30.00
20.00
14.14
4.19
0.19
4.86
2.92
1.09
0.48
2.76
1.77
-
0.70
3.27
1.18
0.16
Sound
system
10.00
Saniter
Prosentase
50.00
-
Telepon
Rutin
Plumbing
Penangkal
petir
Listrik
Mebeler
Lift
Genset
Landscape
Fisik gedung
Cat
Cleaning
Kusen dan
Asesoris
Air
Conditioning
-
Gambar 3.6 : Prosentase biaya komponen bangunan
tahun anggaran 2005
Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2006
70.00
63.20
60.00
Prosentase
50.00
40.00
30.00
3.69
-
1.16
3.80
2.84
0.70
2.29
Telepon
1.68
Sound
system
2.11
Saniter
5.55
0.68
Lift
1.23
0.74
Genset
5.63
4.71
Landscape
10.00
Rutin
20.00
Plumbing
Penangkal
petir
Listrik
Mebeler
Fisik gedung
Cat
Cleaning
Kusen dan
Asesoris
Air
Conditioning
-
Gambar 3.7 : Prosentase biaya komponen bangunan
tahun anggaran 2006
Biaya cleaning service
898,800,000.00
582,000,000.00
594,000,000.00
2003
2004
800,400,000.00
540,000,000.00
451,201,740.00
2006
2005
2002
2001
2000
417,629,353.20
TAHUN ANGGARAN
Gambar 3.8 : Pertumbuhan biaya kegiatan
cleaning service
Dalam kondisi seperti dalam gambar 3.9. tersebut diatas sudah semestinya fokus dari program
pemeliharaan bangunan tersebut adalah melakukan efisiensi dalam kegiatan cleaning service.
Hal - 5
PROSENTASI BIAYA PEMELIHARAAN GEDUNG BESERTA FASILITAS
71.23
90.00
70.00
60.00
50.00
0.29
0.38
SOUND
TELPON
4.59
1.94
SANITER
0.08
12.80
1.02
2.31
0.73
GENSET
LANSCAPE
3.02
3.39
10.00
0.16
20.00
6.73
30.00
4.42
40.00
3.56
PROSENTASE
80.00
RUTIN
PLUMBING
PETIR
MEBELER
LIFT
LISTRIK
CLEANING
FISIK GEDUNG
CAT
AC
KUSEN & ASESORIS
-
JENIS FASILITAS
Gambar 3.9 : Prosentase dari rerata anggaran biaya selama
tujuh tahun
3.2. Kerangka Kerja Program Pemeliharaan
Setiap program yang akan dibentuk sebaiknya direncanakan dengan seksama, hal ini dikarenakan semua
program yang akan dijalankan berkaitan dengan anggaran biaya yang dibutuhkan dan ini harus diepakati
oleh pemilik bangunan dan fasilitasnya. Proses penerapan program pemeliharaan mengikuti kerangka
seperti diagram seperti pada gambar 3.10.
Pada tahap awal dari proses penerapan program pemeliharaan adalah kebijakan dari pemilik bangunan
terhadap keinginan untuk memelihara bangunannya agar tercipta rasa nyaman dan aman bagi
penggunanya. Tanpa adanya komitmen dari si pemilik bangunan maka program pemeliharaan tidak akan
berjalan lancar. Tahap selanjutnya yang berkaitan dengan kebijakan adalah menyusun kerangka pikir
tentang program pemeliharaan, rancangan program pemeliharaan dan rancangan strategis program
pemeliharaan. Pada tahap ini terjadi pemilihan konsentrasi yang akan dilaksanakan, tentunya disesuaikan
dengan fokus peruntukan bangunan. Selanjutnya adalah menerapkan seluruh program yang telah
disepakati terhadap bangunan beserta fasilitasnya, termasuk didalamnya adalah pengisian form yang
harus diisi oleh pelaksana program ini.
Melakukan evaluasi dan monitoring terhadap program pemeliharaan harus selalu dilakukan guna
mendapatakan tingkat efektifitas dan efisiensi, dilanjutkan dengan pembuatan laporan akhir yang
nantinya akan diserahkan kepada pemilik bangunan dan fasilitasnya yang berisi tentang performa
bangunan dan fasilitas yang ada pada setiap perioda waktu tertentu.
Kebijakan dan strategi
tentang program
pemeliharaan
Rencana strategis
program pemeliharaan
Implementasi program
pemeliharaan
Kinerja program
pemeliharaan
Laporan akhir
Gambar 3.10 : Program pemeliharaan
Hal - 6
3.3. Organisasi Unit Pemeliharaan
Sudah semestinya jika terdapat sebuah kegiatan tentunya akan diikuti oleh pemebntukan pihak yang akan
bertanggung jawab terhadap jalanya program. Posisioning dari unit pemeliharaan dalam sebuah
organisasi bergantung pada rancangan strategis dari organisasi yang bersangkutan dan tingkat
kepentingan dari bangunan itu sendiri. Berbagai hal yang perlu dipertimbangkan adalah posisioning
organisasi unit pemeliharaan dalam keseluruhan organisasi dan organisasi dalam unit pemeliharaan itu
sendiri. Dalam kasus ini, unit telah terbentuk beserta posisioningnya dalam organisasi secara keseluruhan.
Dengan adanya unit ini maka menjadi tanggung jawab pemilik bangunan untuk mendidik dan melatih
personalnya agar mampu melaksanakan program terpilih secara benar sehingga semua tujuan yang
diinginkan dari pemilik dapat dicapai.
Tabel 3.3. : Jenis dan standar pelayanan
TINGKAT PELAYANAN
PRODUKSI
PRODUK
PEMELIHARAAN PRODUK
OPERASIONAL
STANDAR
Cepat-tanggap atas kebutuhan
Spesifikasi calon
Kemudahan dan keakuratan informasi
Estetika (tinggi badan, berat badan, penampilan)
Keramahan (tutur kata, bahasa, ketulusan)
Kekuatan (kesehatan phisik, rohani)
Kemudahan dan keakuratan informasi
Cepat-tanggap atas keluhan, masalah, usulan, penyelesaian
Komunikasi (frekuensi, kelengkapan laporan)
Kemudahan dan keakuratan informasi
Jumlah Sumber Daya Manusia
Disiplin kerja (kehadiran, ketepatan hadir)
Penyimpangan (fungsi)
Spesifikasi produk (Estetika, Keramahan, Kekuatan)
3.4. Lingkup Kegiatan
Pengelompokan jenis pekerjaan ini berpedoman pada klasifikasi jenis pekerjaan yang didasarkan pada
anggaran biaya tahunan. Ke-enambelas jenis pekerjaan tersebut adalah air conditioning, kusen dan
asesoris, cat, cleaning, fisik gedung, genset, landscape, lift, listrik, mebeler, penangkal petir, plumbing,
rutin, saniter, sound system, telepon.
3.4.1. Air Conditioning
Pada awalnya pemeliharaan seluruh AC diberikan kepada pihak ketiga, namun seiring dengan
meningkatnya jumlah Ac yang terpasang semakin tinggi maka unit pemeliharaan mengambil kebijakan
untuk mengirimkan stafnya mengikuti training tentang perawatan AC. Saat ini program pemeliharaan AC
telah dijadwalkan dengan baik dan secara berkala diperiksa sesuai dengan spesifikasi yang dipersyaratkan
dari pabrik. Berbagai kegiatan yang dilaksanakan pada perawatan AC adalah : penggantian pipa AC,
condensator, freon dan berbagai suku cadang lainnya.
3.4.2. Kusen Dan Asesoris
Pemeliharaan kusen dominasinya adalah perawatan cat penutupnya dan kaca yang melekat pada setiap
kusen. Secara umum perawatan yang dilakukan adalah membersihkan seluruh permukaan kusen dari debu
yang melekat. Adapaun cara yang dilakukan dengan menggunakan lap basah sehingga kotoran yang
menempel erat dapat dibesihkan dengan sempurna. Program waktu pembersihan dilakukan secara berkala
yang dilaksanakan oleh unit cleaning service. Sedangkan untuk asesoris pintu dan jendela yang berupa
slot pinti dan engsel pintu dan jendela dilakukan penggantian manakala terjadinya kerusakan atau tidak
berfungsinya sesoris tersebut dengan baik.
Hal - 7
ATAP
1. Penutup atap
2. Rangka atap
3. Kuda-kuda
4. Gording
5. Usuk/reng
KUSEN JENDELA
1. Kayu kusen
2. Engsel daun jendela
3. Cat
4. Kaca
KUSEN PINTU
1. Kayu kusen
2. Pintu panel
3. Handel pintu
4. Engsel pintu
BANGUNAN
GEDUNG
LANTAI 1/2/3/4
DINDING
1. Bagian dalam
2. Bagian luar
PLAFON
1. Rangka plafon
2. Penutup plafon
3. Cat plafon
STRUKTUR
1. Kolom
2. Plat lantai
3. Konsol/tritisan
KAMAR MANDI
1. Kran
2. Bak air
3. Keramik dinding
4. Pipa
5. Plafon
6. Tempat sabun
7. Floor drain
8. Keramik lantai
ELEKTRIKAL
1. Stop kontak
2. Saklar
3. Lampu TL
4. Kabel/instalasi
ARSITEKTURAL
1. Gorden
2. Dekorasi
3. Lain-lain
Gambar 3.11 : Breakdown komponen bangunan
3.4.3. Cat
Pelapis dinding digunakan cat dengan merk Mowileks, pertimbangan utama penggunaan jenis cata ini
adalah kualitasnya. Jenis cat ini tergolong mahal harganya namun kamampuannya tahan terhadap cuaca
menjadikan cat ini awet. Dalam pemeliharaan cat untuk dinding umumnya hanya dibersihkan dari
kotoran/debu yang menempel. Sedangkan untuk pengecatan ulang dilakukan secara berkala sesuai dengan
program yang telah ditetapkan.
3.4.4. Cleaning
Unit pelaksana kebersihan dilakukan oleh cleaning service yang dikelola oleh koperasi karyawan. Unit ini
bertanggung jawab untuk menjaga kebersihan bangunan dan lingkungan bangunan. Beban kerja dari
karyawan unit ini didasarkan pada shift, sebagian masuk pagi dan sebagian kemudian masuk sore,
penjadwalan secara bergantian.
3.4.5. Fisik Gedung
Fisik gedung yang beupa balok, kolom dan plat praktis tidak ada program pemeliharaannya, mengingat
material yang digunakan adalah dari beton bertulang. Kegiatan umum yang dilaksanakan adalah
Hal - 8
membersihkan dan sekali waktu melihat kondisi komponen tersebut secara visual apakh terjadi kerusakan
yang dapat membahayakan.
3.4.6. Genset
Penggunaan genset dalam bangunan ini ditujukan untuk mengganti sumber daya listrik apabila
perusahaan fasilitas/PLN mengalami gangguan. Sesuai dengan tujuan adanya genset ini, tentunya begitu
listrik yang berasal dari PLN padam maka secepatnya instalasi genset ini harus segera difungsikan
sehingga semua kegiatan yang sedang berjalan tidak terganggu terlalu lama.
Melihat fungsi utama dari instalasi ini, sudah seharusnya tingkat kepastian akan berfungsinya genset
diberikan cukup tinggi. Namun sering terjadi manakala litrik padam gensetpun tidak dapat digunakan
dikarenakan persediaan bahan baker solar tidak tersedia. Kiranya hal ini perlu dibenahi system
pengaturannya agar keberadaan instalasi ini dapat dimanfaatkan secara maksimal.
3.4.7. Landscape
Pekerjaan ini mencakup pembersihan dan pemotongan pohon dan rerumputan yang telah terlalu tebal atau
terlalu tinggi. Hanya saja dengan peralatan manual masih dilakukan pemotongan rumput yang luasannya
cukup luas. Terlihat tidak begitu efisien, karena pekerjaan memotong rumput dilakukan sepanjang waktu.
3.4.8. Lift
Program pemeliharan lfit bekerjasama dengan pihak ke tiga, umumnya pemelihraan lift ini disesuaikan
dengan dengan spesifikasi dari pabrik pembuatnya.
3.4.9. Listrik
Pemeliharaan listrik terdiri dari beberapa kegiatan yaitu : penggantian lampu, penggantian trafo,
penggantian starter, penggantian fitting, MCB, NFB, MCCB, perbaikan instalasi listrik, perbaikan panel
listrik, tambah daya. Guna melaksanakan semua kegiatan tersebut diatas unit pemeliharaan metelah
menyertakan karyawannya untuk belajar tentang kelistrikan, dengan demikian segala permasalahan
kelistrikan yang dapat ditangani sendiri dilakukan oleh karyawan pemeliharaan. Kegiatan terbesar dan
frekwensi yang paling sering adalah penggantian lampu dan penggantian MCB. Perawatan listrik
umumnya dilakukan manakala terdapat ketidaksempurnaan dari system itu sendiri.
3.4.10. Mebeler
Mebel yang berada di kela-kelas secara rutin dicat ulang, hal ini terjadi karena ulah tangan usil para
mahasiswa yang secara iseng mencorat-coret meja dengan menggunakan tip-ex berwarna putih.
Perawatan yang dilakukan secara berkala tidak dilakukan, namun dilakukan perbaikan bila kadar tulisan
sudah terlalu penuh di meja dan kursi. Sangat disayangkan hal ini terjadi di lingkungan pendidikan yang
seharusnya membuat potret orang-orang terdidik yang disiplin.
3.4.11. Penangkal Petir
Instalasi ini sedikit memerlukan perawatan, hanya pada saat tertentu dilakukan pengecekan terhadap
instalasi yang telah terpasang guna memastikan instalasi berjalan engan baik.
3.4.12. Plumbing
Instalasi plumbing sedikit sekali perawatan yang dibutuhkan, lebih banyak melakukan perbaikan
manakala instalasi tersebut tidak berfungsi dengan baik. Instalasi yang sering membutuhkan perbaikan
adalah instalasi air kotor yang berasal dari dapur, instalasi air kotor kotoran, septik tank dan peresapan air
hujan.
3.4.13. Saniter
Perawatan saniter umumnya tidak memerlukan perawatan tetapi penggantian, antara lain : kran air bak
mandi, kran urinal, kran wastafel, selang fleksibel, closet, urinal.
3.4.14. Sound System
Perangkat sound system semula tersedia setiap kelas guna keperluan perkuliahan, namun karena program
pemeliharaan yang kurang baik sebagian dari perangkat yang tersedia tidak berfungsi seperti sediakala.
Kerusakan terjadi pada instalasi ataupun pada speaker yang berda di atas plafon, bahkan ada beberapa
yang hilang dari tempat semula.
Hal - 9
3.4.15. Telepon
Perawatan perangkat ini tidak membutuhkan hal yang khusus, pada umumnya kerusakan terjadi karena
habisnya sumberdaya berupa baterai yang berda di dalam perangkat telpon. Sedangkan instalasi dan lainlain jarang mengalami gangguan. Untuk perawatan berkala tidak dilakukan, petugas akan memperbaiki
bila ada kerusakan.
4. KESIMPULAN
4.1. Kesimpulan
1. Hal utama yang nampak jelas dalam penelitian ini adalah bahwa kampus ini tidak memiliki program
pemeliharaan yang jelas dan terstruktur, yang ada hanya melakukan kegiatan bila telah terjadi
ketidakstabilan sistem atau fasilitas yang melekat pada bangunan.
2. Pada beberapa kegiatan cukup baik dilakukan misalnya tingkat kebersihan pada bangunan fisiknya,
seperti lantai, kusen, dinding, kaca, tetapi kurang mendukung pada instalasi genset, landscape.
3. Tidak adanya data tentang umur pakai dari setiap fasilitas tertentu, misalnya lampu, kran, plumbing,
telepon. Serta data masa lalu tentang penggantian yang telah dilakukan.
4. Khusus untuk kebersihan kamar mandi secara umum sudah cukup baik, tetapi perlu ditingkatkan
kebersihannya dengan menggunakan checklist yang secara periodik ditandatangani oleh petugas
cleaning.
4.2. Saran
1. Mulai dipikirkan program pemeliharaan yang terstruktur dan berkala untuk semua fasilitas yang ada.
2. Disiapkan semua data fasilitas yang berada pada bangunan dan mencatat tanggal penggantian semua
komponennya, sehingga umur dari setiap komponen dapat terdeteksi dengan baik. Data ini dapat
digunakan untuk prediksi biaya akan dibutuhkan pada tahun mendatang.
3. Perlu ditingkatkan aspek manajerial dari unit pemeliharaan, termasuk pelaksana khusus pada fasilitas
yang membutuhkan ketrampilan dan pengetahuan yang cukup
DAFTAR PUSTAKA
1. Ahuja, Project Management, New York, John Wiley & Sons, 1984.
2. Blank,T, Engineering Economy, New York, McGraw-Hill Inc., 1989.
3. Chanter B, Building Maintenance Management, Australia, Blackwell Science, 1996.
4. Halpin D.W.; Woodhead R.W., Construction Management, New York, John Wiley & Sons, Inc.,
1998.
5. Harrison, Advanced Project Management, England, Gower Publishing Company, 1985.
6. Lieberman, Introduction to Operation Research, New York, McGraw-Hill Inc., 1990.
Hal - 10