PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI PPJB

PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL – BELI (PPJB)
Pada hari ini
tanggal
bulan
tahun
di.......... telah dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli TANAH dan BANGUNAN
di........................, oleh dan antara :

1. Nama

: ………………………………….................................................

Alamat KTP : ………………………………………………………………….
No. KTP
: ………………………………………………………………….
Selanjutnya disebut “PIHAK PERTAMA”.
2. Nama

: ………………………………….................................................

Alamat KTP : ………………………………………………………………….

No. KTP
: ………………………………………………………………….
Selanjutnya disebut “PIHAK KEDUA”.
-

Para pihak terlebih dahulu menerangkan :
Bahwa Pihak Pertama bermaksud menjual sebagaimana Pihak Kedua bermaksud membeli objek
Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini, sebagaimana yang akan diuraikan pada pasal 1 ayat 2 lebih
lanjut dalam Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini.
Bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut di atas, dengan ini para pihak telah sepakat satu sama
lain untuk mengadakan Perjanjian Pengikatan Jual – Beli sesuai dengan syarat – syarat dan
kondisi – kondisi yang ditentukan dalam pasal – pasal di bawah ini.
Pasal 1
OBYEK PERJANJIAN

1.

Pihak Pertama dengan ini berjanji dan mengikatkan diri sekarang dan untuk kemudian pada
waktunya menjual dan menyerahkan kepada Pihak Kedua sebagaimana Pihak Kedua dengan ini
berjanji dan mengikatkan dirinya sekarang dan untuk kemudian pada waktunya membeli dan

menerima penyerahan dari Pihak Pertama atas objek Perjanjian Pengikatan Jual – Beli
sebagaimana yang disebutkan pada ayat 2 pasal ini.
2.
Pihak Pertama dan Pihak Kedua sepakat satu sama lain bahwa yang menjadi objek Perjanjian
Pengikatan Jual – Beli ini adalah :
 Jenis Properti
: ....................................................................
 Alamat
: ....................................................................
 Luas Tanah
: ....................................................................






Luas Bangunan
: ....................................................................
Jenis Sertifikat

: ....................................................................
Nomor Sertifikat
: ……………………………………………
Sertifikat tersebut atas nama : ....................................................................
Yang terletak di Kelurahan
..............................................................................,Kecamatan
………………………………… sebagaimana tergambar pada copy Gambar Situasi terlampir
yang merupakan suatu kesatuan yang tidak terpisahkan dari Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini.
3. PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat satu sama lain bahwa apabila luas tanah
yang dicantumkan dalam Pasal 1 ayat 2, berbeda dengan luas tanah yang ditentukan dalam
Sertifikat Tanah yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten ……………., yang mana
kelebihan/kekurangan luas tersebut melebihi dari 1% (satu persen), maka para pihak sepakat satu
sama lain untuk mengadakan perhitungan atas kelebihan/ kekurangan dari 1% (satu persen)
tersebut dengan harga Rp. ………………….,- per meter persegi.

Pasal 2
HARGA TANAH DAN BANGUNAN
1.
2.
3.

4.
5.

Harga objek Perjanjian Pengikatan Jual – Beli sesuai yang diuraikan pada pasal 1 ayat 2 di atas,
disepakati oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua sebesar Rp..................................
Pembayaran harga di atas akan dilakukan oleh Pihak Kedua paling lambat dalam jangka
waktu ........ bulan terhitung sejak Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini ditandatangani.
Pihak Pertama dan Pihak Kedua menyetujui bahwa Pihak Kedua akan menanggung seluruh
pajak penjualan dari Pihak Pertama sebesar 5% (lima persen) dari harga sebagaimana tertera
dalam Pasal 2 ayat 1 di atas, dan Pihak Kedua juga akan menanggung pajak yang memang
dibebankan kepada pembeli (Pihak Kedua) atas perolehan objek Perjanjian Pengikatan Jual –
Beli ini.
Jumlah harga tersebut tidak meliputi biaya Balik Nama ke atas nama PIHAK KEDUA, sehingga
biaya tersebut menjadi tanggungan sepenuhnya PIHAK KEDUA.
Pihak Pertama dan Pihak Kedua menyetujui bahwa seiring dengan ditanggungnya pajak
penjualan dari Pihak Pertama oleh Pihak Kedua sesuai dengan pasal 2 ayat 3 di atas, maka
pembayaran uang muka sebesar Rp. .............., akan dilakukan setelah Perjanjian Pengikatan Jual
– Beli ini ditandatangani.

PASAL 3
JANGKA WAKTU
- Perjanjian ini berlaku sejak ditandatanganinya surat perjanjian ini dan berakhir sejak
ditandatanganinya akta jual beli.
- Perjanjian ini dapat diperpanjang sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak.

Pasal 4
CARA PEMBAYARAN
1.
PIHAK KEDUA menyetujui serta mengikatkan diri untuk membayar jumlah harga
TANAH dan BANGUNAN sesuai dengan Pasal 2 Perjanjian ini dengan cara-cara sebagai
berikut :
No.
1
2
3
4

Tahap
01

02
03
04

Tanggal

Jumlah
Rp............
Rp............,Rp............,Rp............,-

2.
Apabila PIHAK KEDUA lalai untuk membayar angsuran jumlah harga TANAH dan
BANGUNAN sesuai dengan waktu yang telah ditentukan dalam ketentuan Pasal 3 ayat 1, maka
PIHAK KEDUA dikenakan denda keterlambatan sebesar 2 0/00 (dua permil) untuk setiap hari
keterlambatan.dari jumlah angsuran yang telah jatuh tempo.
3.
Apabila PIHAK KEDUA lalai untuk membayar angsuran jumlah harga TANAH dan
BANGUNAN, denda-denda dan biaya-biaya lain yang terhutang selama 1 (satu) bulan maka
PIHAK PERTAMA berhak membatalkan Perjanjian ini secara sepihak.
4.

Sesuai dengan pasal 3 ayat 2 diatas maka PIHAK PERTAMA akan memberikan SURAT
PEMBERITAHUAN (SOMASI) kepada PIHAK KEDUA sesuai dengan alamat surat menyurat
yang terlampir dalam perjanjian ini sebanyak 3 (tiga) kali terhitung sejak hari ke 7 (tujuh), ke 14
(empatbelas) dan ke 21 (duapuluh satu) terhitung sejak hari keterlambatan pembayaran PIHAK
KEDUA.
5.
SURAT PEMBERITAHUAN (SOMASI) yang diberikan PIHAK PERTAMA kepada
PIHAK KEDUA merupakan itikad baik PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA, sehingga
apabila PIHAK KEDUA tetap lalai melakukan pembayaran angsuran hingga 1 (satu) bulan,
maka PIHAK PERTAMA berhak membatalkan Perjanjian ini secara sepihak sesuai dengan pasal
3 ayat 3 tersebut diatas
6.
SURAT PEMBERITAHUAN (SOMASI) yang dimaksud dalam pasal 3 ayat 4
diatas,akan dikirimkan oleh PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA melalui kantor
pos,sehingga bukti resi pengiriman SURAT PEMBERITAHUAN (SOMASI) akan menjadi bukti
bahwa PIHAK KEDUA telah menerima SURAT PEMBERITAHUAN (SOMASI) dari PIHAK
PERTAMA.
7.
PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat satu sama lain bahwa untuk sahnya
pembayaran jumlah harga TANAH dan BANGUNAN yang dilakukan oleh PIHAK KEDUA

kepada PIHAK PERTAMA harus mengikuti tatacara sebagai berikut :
i.
Pembayaran dengan uang tunai harus dilakukan pada kasir dan berdasarkan pembayaran
tersebut, PIHAK KEDUA akan menerima kuitansi yang dikeluarkan oleh pegawai PIHAK
PERTAMA yang berwenang untuk itu
ii.
Pembayaran dengan cek/giro bilyet/kliring/transfer ditujukan ke rekening bank PIHAK
PERTAMA dan apabila pembayaran dilakukan dengan transfer, harus mencantumkan nama

PIHAK KEDUA, keterangan mengenai pembayaran serta mengirimkan fotokopi nota
kliring/transfer kepada PIHAK PERTAMA dan pembayaran tersebut dianggap telah diterima
oleh PIHAK PERTAMA jika uang yang dikliring/ditransfer telah masuk ke dalam rekening
PIHAK PERTAMA. Selanjutnya PIHAK PERTAMA akan menerbitkan kuitansi untuk itu.
iii.
Nomor Rekening PIHAK PERTAMA adalah .......................
5.
Cara pembayaran oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA yang menyimpang
dari cara-cara yang dimaksud Pasal 3 ayat 4, bukan merupakan suatu pembayaran yang sah dan
oleh karenanya segala kerugian PIHAK KEDUA yang diakibatkan oleh hal ini menjadi resiko
dan tanggung jawab PIHAK KEDUA sepenuhnya dan membebaskan PIHAK PERTAMA dari

tuntutan hukum manapun juga.
6.
Apabila PIHAK KEDUA memilih cara pembayaran dengan Kredit Pemilikan Rumah
(KPR) melalui salah satu bank yang ditunjuk oleh PIHAK KEDUA dan disetujui oleh PIHAK
PERTAMA, maka PIHAK KEDUA wajib membayar uang muka dari jumlah harga TANAH dan
BANGUNAN kepada PIHAK PERTAMA terlebih dahulu dan selanjutnya melunasi sisa dari
jumlah harga TANAH dan BANGUNAN kepada PIHAK PERTAMA dengan KPR yang
diperoleh PIHAK KEDUA dari Bank pemberi kredit sesuai dengan waktu yang disetujui oleh
pihak Bank. Selanjutnya PIHAK KEDUA wajib membayar angsuran KPR-nya tiap bulan ke
Bank pemberi kredit sesuai dengan ketentuan /persyaratan yang ditetapkan oleh Bank pemberi
kredit.
7.
PIHAK KEDUA wajib menandatangani Perjanjian KPR dengan Bank selambat-lambatnya
15 (limabelas) hari terhitung sejak tanggal pelunasan uang muka sebagaimana yang ditetapkan
dalam Pasal 3 ayat 1 Perjanjian ini.
8.
Dalam hal terjadi penolakan atas permohonan KPR tersebut dari Bank atau PIHAK
KEDUA tidak menandatangani Perjanjian KPR sebagaimana ditetapkan dalam Pasal 3 ayat 7,
maka berlaku ketentuan pembayaran sebagaimana tersebut dalam Pasal 3 ayai 1 Perjanjian ini.

Pasal 5
AKTA JUAL BELI
1.
2.
3.

Penandatanganan Akte Jual – Beli di hadapan Notaris / Pejabat Pembuat Akte Tanah dilakukan
pada saat Pihak Kedua melunasi seluruh pembayaran objek Perjanjian Pengikatan Jual – Beli
yang telah ditetapkan dalam pasal 2 ayat 1 dalam Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini.
Biaya – biaya yang timbul atas pembuatan Akte Jual – Beli tersebut dalam pasal 1 di atas
merupakan beban dan tanggungan PIHAK KEDUA.
Bila setelah lewatnya waktu .......... bulan seperti tersebut dalam pasal 2 ayat 2 dan pasal 2 ayat 3
Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini dimana Pihak Kedua tidak dapat memenuhi kewajibannya
atas pembayaran yang harus dilakukan, maka Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini batal dengan
sendirinya.

Pasal 6
JAMINAN PIHAK PERTAMA

Pihak Pertama menjamin Pihak Kedua bahwa objek Perjanjian Pengikatan Jual – Beli

yang diperjual – belikan adalah benar milik Pihak Pertama atau Pihak Pertama memiliki kuasa
yang sah dan legal untuk menjual objek Perjanjian Pengikatan Jual – Beli, sehingga dengan
demikian membebaskan Pihak Kedua dari tuntutan pihak lain yang menyatakan mempunyai hak
atau turut hak atas objek Perjanjian Pengikatan Jual – Beli tersebut.
Pasal 7
JAMINAN PIHAK KEDUA
1.
Dalam hal PIHAK KEDUA memperoleh fasilitas KPR dari Bank, maka PIHAK KEDUA
berjanji dan mengikat diri kepada PIHAK PERTAMA untuk nantinya apabila diminta oleh
PIHAK PERTAMA atau bank pemberi KPR, membuat dan menandatangani Akta Pengakuan
Hutang, Akta Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dan/ Kuasa untuk Menjual kepada Bank.
2.
Selama PIHAK KEDUA belum menyelesaikan seluruh kewajiban berdasarkan Perjanjian
ini, PIHAK KEDUA tidak berhak dan berjanji tidak akan :
a.
Mengalihkan atau memindahtangankan haknya atas TANAH dan BANGUNAN kepada
pihak lain kecuali dengan persetujuan PIHAK PERTAMA.
b.
Menjaminkan/mempertanggungkan TANAH dan BANGUNAN dalam bentuk dan dengan
cara apapun kepada pihak lain, kecuali untuk kepentingan pinjaman kepada Bank, untuk mana
bank yang bersangkutan wajib melunasi jumlah harga TANAH dan BANGUNAN kepada
PIHAK PERTAMA.
c.
Menyewakan atau memberikan kesempatan untuk menghuni / menempati /
mempergunakan TANAH dan BANGUNAN kepada pihak lain, kecuali atas ijin tertulis yang
khusus dibuat untuk itu dari PIHAK PERTAMA.
d.
Mengadakan perubahan dan atau penambahan atas BANGUNAN tanpa ijin tertulis dari
PIHAK PERTAMA.

Pasal 8
PEMBATALAN PERJANJIAN
1.
PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat satu sama lain bahwa Perjanjian ini
menjadi batal apabila terjadi hal-hal sebagai berikut :
a.
Dalam hal PIHAK KEDUA tidak memenuhi kewajiban untuk membayar jumlah harga
TANAH dan BANGUNAN, maka dengan lewatnya waktu saja telah membuktikan kelalaian
PIHAK KEDUA.
b.
Dalam hal PIHAK KEDUA melampaui jangka waktu 1 (satu) bulan untuk melaksanakan
pembayaran yang telah jatuh tempo.
c.
Dalam hal PIHAK KEDUA melakukan pelanggaran terhadap salah satu atau seluruh
ketentuan pasal-pasal Perjanjian ini.

d.
Dalam hal PIHAK KEDUA atas kehendaknya mengundurkan diri atau membatalkan
Perjanjian ini karena sebab atau alasan apapun juga.
e.
Dalam hal PIHAK KEDUA dinyatakan pailit, ditaruh di bawah pengampuan atau karena
apapun juga tidak berhak lagi mengurus dan menguasai harta kekayaannya.
f.
Seluruh atau salah satu kegiatan PIHAK KEDUA dibubarkan dan atau kekayaan PIHAK
KEDUA disita, diambil alih atau dikenakan tindakan lain oleh Pengadilan dan atau instansi
pemerintah lainnya dan PIHAK KEDUA tidak mampu mengambil tindakan-tindakan untuk
mengamankan kepentingan PIHAK PERTAMA dalam waktu 14 (empat belas) hari kalender
terhitung sejak adanya pembubaran, penyitaan, pengambilalihan atau pengenaan tindakan lain
oleh pengadilan atau instansi pemerintah lainnya tersebut di atas.
g.
PIHAK KEDUA meninggal dunia dan dalam jangka waktu 1 (satu) bulan sejak saat
meninggalnya PIHAK KEDUA, para ahli warisnya tidak mematuhi kewajiban sebagaimana
ditentukan dalam Pasal 3 ayat 3 Perjanjian ini dimana dengan lewatnya waktu 1 (satu) bulan saja
sudah merupakan bukti yang cukup akan ketidaksanggupan para ahli waris PIHAK KEDUA
untuk meneruskan angsuran sesuai perjanjian.
2.
PIHAK PERTAMA berhak dan diberi kuasa oleh PIHAK KEDUA untuk memutuskan
Perjanjian ini karena hal-hal yang disebutkan di atas dan dalam rangka melaksanakan haknya
untuk memutuskan Perjanjian ini, cukup dengan mengirimkan pemberitahuan secara tertulis dari
PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA dan untuk keperluan pelaksanaan hak tersebut
PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA dengan ini secara tegas mengesampingkan ketentuanketentuan yang diatur dalam Pasal 1266 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPer).
3.
PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat satu sama lain bahwa dalam hal
Perjanjian ini menjadi batal, maka akan berlaku ketentuan-ketentuan sebagai berikut :
a.
TANAH dan BANGUNAN tetap merupakan hak milik PIHAK PERTAMA sepenuhnya
dan oleh karenanya dalam hal TANAH dan BANGUNAN telah diserahkan oleh PIHAK
PERTAMA kepada PIHAK KEDUA, maka PIHAK KEDUA berkewajiban untuk
menyerahkannya dalam keadaan kosong dan terpelihara baik kepada PIHAK PERTAMA
selambat-lambatnya dalam waktu 14 (empat belas) hari terhitung sejak hari dan tanggal
Perjanjian ini menjadi batal.
b.
Dalam hal PIHAK KEDUA telah melakukan pembayaran uang pemesanan, uang muka dan
angsuran pembayaran dari jumlah harga TANAH dan BANGUNAN, maka uang tersebut
sepenuhnya akan menjadi hak PIHAK PERTAMA.
4.
PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat bahwa apabila jangka waktu 14 (empat
belas) hari yang ditentukan Pasal 6 ayat 3 butir a terlampaui dan PIHAK KEDUA belum juga
melaksanakan pengembalian TANAH dan BANGUNAN, maka dengan lewatnya waktu saja
merupakan bukti yang cukup akan kelalaian PIHAK KEDUA sehingga dengan ini PIHAK
KEDUA secara tegas memberi kuasa sepenuhnya yang tidak dapat dicabut kembali dan tidak
akan berakhir karena sebab apapun juga kepada PIHAK PERTAMA untuk secara langsung
mengosongkan sendiri TANAH dan BANGUNAN tersebut, bilamana perlu dengan bantuan
pihak yang berwajib dan kemudian menguasai kembali TANAH dan BANGUNAN tersebut.
Sehubungan dengan kuasa dan pengosongan tersebut, PIHAK KEDUA dengan ini mengabaikan
Pasal 1813, 1814, 1816 KUH Per. Selanjutnya apabila dalam pelaksanaan pengosongan tersebut
ada barang-barang milik PIHAK KEDUA dan/atau pihak lain yang diijinkan oleh PIHAK
KEDUA menempati BANGUNAN tersebut, maka barang-barang itu akan diletakkan di tempat
lain yang ditentukan oleh PIHAK PERTAMA dengan ketentuan bahwa segala resiko dan biaya

yang timbul sebagai akibat dari pengosongan dan pemindahan dari barang-barang tersebut
menjadi tanggung jawab dan harus dipikul oleh PIHAK KEDUA.

Pasal 9
TUNTUTAN HUKUM
1.

2.

Apabila Pihak Pertama secara sepihak membatalkan transaksi sebelum berakhirnya masa
Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini, maka Pihak Pertama menyadari bahwa hal ini melanggar
Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini, dan untuk itu Pihak Pertama menyadari akan timbulnya
tuntutan hukum atas pelanggaran tersebut.
Apabila Pihak Kedua secara sepihak membatalkan transaksi sebelum berakhirnya masa
Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini, maka Pihak Kedua menyadari bahwa hal ini melanggar
Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini, dan untuk itu Pihak Kedua menyadari akan timbulnya
tuntutan hukum atas pelanggaran tersebut.
Pasal 10
FORCE MAJEUR
1.
Apabila pada kemudian hari terjadi force majeur atau perubahan kebijakan fiscal
dan/atau moneter dari pemerintah Republik Indonesia dan/atau terjadi suatu keadaan yang
menyebabkan kenaikan harga bahan-bahan bangunan, maka PIHAK KEDUA wajib dan
mengikat diri seluruh jumlah sisa pembayaran yang masih menjadi kewajiban PIHAK KEDUA
kepada PIHAK PERTAMA disesuaikan dengan adanya perubahan tersebut yang akan ditetapkan
dan diberitahukan secara tertulis oleh PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA. Jumlah
mana harus dibayar lunas oleh PIHAK KEDUA sepenuhnya.
2.
Yang dimaksud dengan force majeur adalah hal – hal yang terjadi diluar kekuasaan
PIHAK PERTAMA termasuk akan tetapi tidak terbatas pada : gempa bumi, banjir atau bencana
alam lainnya, pemogokan, huru hara yang dilakukan oleh pihak ketiga baik perorangan maupun
massa, stock barang kosong/langka, perubahan kebijakan fiscal dan/atau moneter dari
pemerintah Republik Indonesia, perubahan perencanaan tata kota oleh Pemda.
Pasal 11
KETENTUAN TAMBAHAN
1.
Apabila terjadi perselisihan, perbedaan pendapat maupun sengketa yang timbul
sehubungan dengan atau sebagai akibat dari Perjanjian ini, maka para pihak akan menyelesaikan
secara musyawarah.
2.
PIHAK PERTAMA berhak untuk mengalihkan segala hak yang diperolehnya berdasarkan
Perjanjian ini kepada pihak lain, termasuk akan tetapi tidak terbatas pada Bank yang ditunjuk
oleh PIHAK PERTAMA.

3.
Dalam hal terjadi perubahan, pengurangan dan penambahan atas isi Perjanjian ini, maka
para pihak akan merundingkannya secara musyawarah dan mufakat serta hasilnya akan
dituangkan ke dalam suatu Perjanjian Tambahan yang merupakan bagian yang tidak dapat
dipisahkan dari Perjanjian ini.
4.
Perjanjian ini dibuat dan ditandatangani oleh kedua belah pihak dalam keadaan sehat
jasmani maupun rohani tanpa ada unsur paksaan atau tekanan dari pihak manapun juga dan
karenanya Perjanjian ini mengikat kedua belah pihak.

Pasal 12
DOMISILI HUKUM
Mengenai Perjanjian ini dengan segala akibat dan pelaksanaannya para pihak memilih tempat
kediaman hukum yang tetap dan tidak berubah di Kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri
……….…
Pasal 13
PEMBERITAHUAN
1.
Setiap pemberitahuan kepada para pihak dalam Perjanjian ini disampaikan secara
tertulis melalui jasa kurir atau jasa pos atau teleks atau faksimili yang ditujukan ke alamat :
* PIHAK PERTAMA
:
* PIHAK KEDUA
:
Atau ke alamat atau nomor teleks atau faksimili yang lain yang telah diberitahukan secara tertulis
dahulu oleh para pihak.
Segala akibat yang timbul karena perubahan alamat yang tidak diberitahukan kepada pihak
lainnya, sepenuhnya menjadi resiko dan tanggungan pihak yang merubah alamat yang
bersangkutan.
2.
Setiap pemberitahuan dianggap telah diterima:
a.
pada tanggal tanda-terima surat pemberitahuan ditandatangani oleh penerima di alamat
tersebut ;
b.
pada 3 (tiga) hari kalender sejak diposkannya surat pemberitahuan ;
c.
pada tanggal dikirimnya teleks atau faksimili yang dikonfirmasi dengan kode jawab atau
tanda telah dikirim.
Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini dibuat rangkap 2 (dua), masing – masing bermeterai
cukup dan mempunyai kekuatan hukum yang sama.

Jakarta, 20 Januari 2014
Pihak Pertama

Pihak Kedua

…………..
Saksi – saksi :
1. _______________________
2. _______________________

……………..