ANALISA HARGA JUAL RUMAH PADA PERUMAHAN BHUMI CERMAI APSARI GRESIK.
0
TUGAS AKHIR
ANALISA INVESTASI RUMAH TINGGAL
PADA PERUMAHANAN BHUMI CERMA I APSARI
GRESIK
OLEH :
DIGNA EKA PUTRA
0653010023
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
UNIVERSITAS PEMBANGUNAN NASIONAL “VETERAN
J AWA TIMUR
2011
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
1
KATA PENGANTAR
Assalamualaikum Wr.Wb.
Dengan mengucapkan puji syukur Alhamdulillah kami ucapkan kehadirat
Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan hidayah-NYA, Sehingga saya dapat
menyelesaikan tugas akhir deengan judul “ ANALISA HARGA JUAL RUMAH
TINGGAL PADA PERUMAHAN BHUMI CERMAI APSARI GRESIK”. Adapun
tugas akhir ini merupakan suatu syarat bagi mahasiswa dalam menempuh jenjang
sarjana Strata 1 (S-1) di Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan UPN “Veteran” Jawa
Timur.
Dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini penulis berusaha semaksimal mungkin
menerapkan ilmu yang penulis dapatkan di bangku perkuliahan dan buku–buku
literatur yang sesuai dengan judul Tugas Akhir ini. Disamping ini penulis juga
menerapkan petunjuk-petunjuk yang diberikan oleh dosen pembimbing. Namun
sebagai manusia biasa dengan keterbatasan yang ada pada penulis menyadari bahwa
Tugas Akhir ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu segala saran dan kritik
yang bersifat membangun dari setiap pembaca akan penulis terima demi
kesempurnaan Tugas Akhir ini.
Dengan tersusunnya Tugas Akhir ini penulis tidak lupa mengucapkan terima
kasih sebanyak-banyaknya kepada semua pihak yang telah memberikan bimbingan,
dorongan, semangat, arahan serta berbagai macam bantuan baik berupa moral
maupun spritual, terutama kepada :
1.
Ibu Ir.Naniek Ratni Jar.,M.Kes, selaku Dekan Fakultas Teknik Sipil dan
Perencanaan Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
2
2.
Bapak Ibnu Sholichin,ST,MT, selaku Kepala Program Studi Teknik Sipil
Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur.
3.
N Dita P Putra , ST.,MT, selaku dosen pembimbing utama Tugas Akhir yang
telah berkenan memberikan bimbingan, waktu dan dorongan moril selama
pengerjaan Tugas Akhir sampai selesai.
4.
Dra.Anna Rumintang, MT , selaku dosen pembimbing pendamping Tugas Akhir
yang telah berkenan memberikan bimbingan, waktu dan dorongan moril selama
pengerjaan Tugas Akhir sampai selesai.
5.
Ibu Ir. Siti Zainab., MT, yang telah membantu penulis dalam menyelesaikan
Tugas Akhir ini.
6.
Segenap dosen dan staff Program Studi Teknik Sipil UPN “Veteran” Jawa
Timur.
7.
Para tim penguji yang telah membantu penulis sehingga penulis dapat
menyelesaikan Tugas Akhir ini dengan lebih baik.
8.
Bapak tersayang, Ibu tersayang,yang telah banyak memberikan dukungan lahir
dan batin, material, spritual, dan moral sehingga penulis dapat menyelesaikan
Tugas Akhir ini dengan lebih baik.
9.
Fathur Rizqy, malelow, Ramzie S, Iqbal, Kurnia Cahya, dan teman-temanku
yang tidak bisa saya sebutkan satu per satu,trimakasih atas bantuan dan
kekompakannya selama ini.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
3
10. Segenap keluarga besar Teknik Sipil UPN “Veteran” Jatim dan teman-teman
Teknik Sipil khususnya angkatan 2007 dan 2008 terima kasih atas dorongan dan
semangatnya yang bermanfaat sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas
Akhir ini.
Surabaya, 8 Mei 2012
Penulis
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
4
ABSTRAK
ANALISA HARGA J UAL RUMAH PADA PERUMAHAN
BHUMI CERMAI APSARI GRESIK
Oleh
:
DIGNA EKA PUTRA
NPM : 0653010023
Pertumbuhan penduduk di daerah Surabaya dan sekitarnya sangatlah
meningkat, permintaan atas kebutuhan rumah tinggal juga ikut meningkat.
Sehingga terjadi persaingan di bisnis perumahan atau biasa disebut bisnis Real
Estate. Maka di perulukan penelitian tentang analisa harga jual rumah pada
perumahan tersebut. Penelitian tentang harga jual tersebut bertujuan untuk
mengetahui berapa harga pokok penjualan dan untuk mengetahui berapa break
event point atau nilai titik impas yang terjadi, agar para infestor yakin untuk
menginfestasikan uang mereka kepada perumahan tersebut. Penelitian ini juga
bermanfaat untuk pihak perusahaan agar dapat melaporkan laporan laba rugi
secara wajar. Metode investasi yang digunakan dalam penelitian tersebut
adalah metode Net Present Value (NPV) atau Internal Rate of Retrun (IRR).
Data yang diperlukan agar dapat melakukan analisa ini adalah jenis data
sekunder, yang berupa Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang diperoleh dari
PT. Bhumi Kartika Griya Persada. Objek analisa dalam penelitian ini adalah
perumahan Bhumi Cermai Apsari, yang berlokasi di kecamatan Cerme,
Kabupaten Gresik.
Dari hasil analisa dan evaluasi perhitungan harga pokok penjualan
perumahan Bhumi Cermai Apsari Gresik dengan tingkat inflasi 10%
pertahunnya, dapat diketahui bahwa harga jual pada tipe 30 tahun 2010 =
Rp.112.377.312, tahun 2011 = Rp. 123.615.061,
tahun 2012 = Rp.
135.976.465, tahun 2013= Rp. 149.573.054, tahun 2014 = Rp. 164.535.085,
sedangkan pada tipe 36 tahun 2010 = Rp.122.263.254, tahun 2011 = Rp.
134.489.599, tahun 2012 = Rp. 147.938.449, tahun 2013 = Rp. 162.731.156,
tahun 2014 = Rp. 179.009.407, sedangkan pada tipe 45 tahun 2012 =
Rp.189.127.165, tahun 2014 = Rp. 228.848.830, dan proyek ini dikatakan
layak karena dalam analisa arus kas sekitar 1,91 tahun proyek ini sudah
mengalami positife(+) atau keuntungan, dari penjualan ditahun ke 2, dan
sebelum 6 tahun dari rencana proyek yang direncanakan, proyek ini sudah
mengalami keuntungan.
Kata Kunci : Real estate, Harga Pokok Penjualan, Break Even Point
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
5
DAFTAR ISI
ABTRAK…………………………………………………………………….i
DAFTAR ISI…………………………………………………………………ii
BAB I PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang.....................................................................................1
1.2. Rumusan Masalah.. .............................................................................2
1.3. Tujuan Penelitian .. ............................................................................2
1.4. Batasan Permasalahan .........................................................................3
1.5. Lokasi ………………………………………………………………….3
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Pengertian Real Estate .... ...................................................................4
2.1.1. Klasifikasi Real Estae................................................................5
2.2. Pengertian studi kelayakan proyek......................................................6
2.2.1 Tujuan Dilaksanakan Studi Kelayakan Proyek………………...8
2.3. Investasi ............. ................................................................................9
2.3.1 Manfaat Investasi.......................................................................9
2.3.2 Metode Evaluasi Investasi........................................................10
2.3.3 Investasi Perumahan.................................................................11
2.4. Tanah Untuk Perumahan ………………………..............................12
2.5. Analisa Titik Impas (Break Event Point)...........................................12
2.6. Analisa Sensitivitas……....................................................................13
2.7. Pengertian HargaPokok…………………………………………….......13
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
6
2.7.1 Harga Pokok Pengembangan Tananh (HPPT)……………….......14
2.7.2. Harga Pokok Pengembangan Bangunan (HPPB)…………….......15
2.7.3. Penentuan Harga Jual produk………………………………….....17
BAB III METODOLOGI PENELITIAN
3.1. Alur Penelitian ......... ........................................................................18
3.2. Definisi Penelitian .............................................................................19
3.3. Sumber Data ......................................................................................20
3.4. Metode Pengumpulan dan Pengolahan Data…………………………. .20
3.5. Teknis Analisis……………………………………………………….....21
3.6. Bagan Alur Penelitian...…………………………………………………22
BAB IV ANALISA DATA
4.1. Perhitungan Harga Pokok Penjualan...................................................23
4.1.1 Perhitungan Harga Pokok Tanah....................................................23
4.1.2. Evaluasi Harga Pokok Tanah....................................................24
4.2 Perhitungan Biaya Konstruksi / Pembangunan......................................27
4.2.1 Perhitungan Biaya Konstruksi...................................................27
4.3 Biaya Operasional.............................................................................34
4.3.1. Perhitungan Biaya Sarana dan Prasarana....................................35
4.3.2. Perhitungan Biaya Operasional.................................................42
4.3.3. Perhitungan Harga Pokok Penjualan..........................................45
4.4. Analisa Investasi...........................................................................63
4.4.1 Investasi Berdasarkan Rencana Awal..........................................63
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
7
4.4.2. Perhitungan Aliran Arus Kas....................................................63
4.5 Analisa Sensitifitas........................................................................70
BAB V KESIMPULAN
5.1. Kesimpulan..................................................................................74
LAMPIRAN…………………………………………………………………… 75
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
8
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Faktor meningkatnya perkembangan ekonomi masyarakat maka semakin
meningkat pula permintaan akan rumah tinggal. Seiirimg perkembangan jaman
rumah tidak hanya sebagai tempat berlindung, tetapi juga menjadi status sosial
seseorang. Keinginan memiliki rumah tinggal tentunya akan dibarengi dengan
berbagai macam permintaan lainnya. Baik dari segi lokasi, arsitektur, serta fasilitas
penunjang lain.
Salah satu masalah untuk dapat mengelolah suatu perusahaan real estate
dengan sebaik mungkin adalah masalah perhitungan harga pokok penjualan rumah
dan menentukan nilai titik inpas yang tepat. Kecermatan dan ketepatan dalam
perhitungan harga pokok penjualan rumah sangat berpengaruh terhadap penyajian
laba kotor dan persediaan. Oleh karena itu perhitungan harga pokok penjualan rumah
merupakan salah satu bagian yang penting bagi perusahaan dalam kaitannya dengan
penyajian informasi keuangan dalam menaksir potensi perusahaan dalam
menghasilkan laba dan memberikan informasi yang dapat dipercaya mengenai
perubahan dalam rangka memperoleh laba. Dengan perhitungan harga pokok
penjualan rumah pertipe atas pemakaian bahan baku, upah langsung, biaya tak
langsung, maka diharapkan laba kotor yang tersajikan menjadi wajar. Sehingga suatu
perusahaan dapat menentukan nilai titik impas secara cermat dan mengetahui
menguntungkan atau tidak suatu proyek, tidak bisa dipandang hanya dari aspek
finansial perusahaan, tetapi juga dari aspek yang lebih luas, seperti ekonomi negara
1
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
9
dan sosial. Pentingnya investasi dan apa yang dimaksud dengan investasi yang
merupakan penanaman sumber daya untuk mendapatkan hasil dimasa yang akan
datang kita definisikan terlebih dahulu(Suwarsono Muhammad 2000).
Dalam kesempatan ini yang merupakan objek penelitian adalah PT. BHUMI
KARTIKA GRIYA PERSADA yang bergerak dalam bidang pengembang
perumahan dan permukiman yang berlokasi di Kecamatan Cerme, Kabupaten Gresik.
Penulis mengambil topik harga penjualan rumah dan nilai titik impas hanya untuk
perumahan Bhumi Cermai Apsari.
1.2 Per umusan Masalah
Dari penjelasan latar belakang masalah diatas maka dapat dirumuskan
permasalahan pokok dalam penelitian ini yaitu :
1.
Berapakah kelayakan harga jual pada perumahan Bhumi Cermai Apsari ?
2.
Berapakah nilai NPV,IRR pada pengembangan
perumahan Bhumi Cermai
Apsari ?
3.
Berapa tahun payback periode ke pengembang ?
1.3 Tujuan Penelitian
Tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
1.
Untuk mengetahui kelayakan harga jual pada perumahan Bhumi Cermai Apsari
2.
Untuk mengetahui nilai NPV,IRR pada pengembangan perumahan Bhumi
Cermai Apsari.
3.
Untuk mengetahui tahun payback periode ke pengembang.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
10
1.4 Batasan Masalah
Dalam melakukan penelitian pada penyusunan tugas akhir ini perlu untuk
membatasi permasalahan-permasalahan yang ada, mengingat keterbatasan waktu
dalam melakukan penelitian ini.
Batasan masalah pada penelitian ini adalah :
1.
Tempat penelitian yaitu PT. BHUMMI KARTIKA GRIYA PERSADA yaitu
pada perumahan Bhummi Cermai Apsari.
2.
Tidak memperhatikan pada tingkat perubahan ekonomi yang terjadi pada saat
penelitian.
3.
Hanya pada analisa keuangan, harga dan value.
4.
Penelitian hanya meliputi type 30, type 36, type 45.
5.
Hanya memperhatikan inflasi.
6.
Tanpa diasumsikan loan dan equity
7.
Tanpa tinjauan pajak pada cash flow
1.5 Lokasi
Lokasi proyek dalam penelitian ini terletak di Cerme Gresik. Kecamatan
Cerme, kabupaten Gresik. Lokasi ini berbatasan dengan :
Utara
: Perkampungan warga
Selatan : Jl. Benjeng - Cerme
Timur : Lapangan
Barat
: Perkampungan warga
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
11
BAB II
TINJ AUAN PUSTAKA
2.1 Penger tian Real Estate
Real estate adalah hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa
saja yang ada didalamnya. Istilah “Real Estate” berasal dari istilah “tenure”, yang
muncul di inggris pada masa pemerintah raja-raja dan kaum bangsawan inggris yang
menguasai tanah penduduk sekitar. Pada perkembangannya istilah ini kemudian
berubah menjadi “real property” atau lebih dikenal sebagai “real estate” di
Amerika. Usaha real estat, pada dasarnya adalah uasaha yang berhubungan dengan
soal-soal tanah, termasuk segala kegiatan yang dilakukan didalamnya.(Yudhohusodo,
1991:159).
Seperti telah dijelaskan diatas, bahwa ‘real estat’, adalah tanah, dan segala
sesuatu yang terdapat diatasnya, yang dapat diolah dan dimanfaatkan. dengan aturanaturan tertentu. Di Indonesia, orang sering mengartikan ‘real estat’ dalam bentuk
bangunan yang mewah, megah, dan hanya dimiliki oleh golongan menengah keatas.
Peng-artian ini sebenarnya keliru, karena pada dasarnya, sepetak tanahpun adalah
sebuah real estat. Kekeliruan pengartian tersebut disebabkan karena istilah dan
penamaan ‘Real Estat’ lebih sering digunakan oleh kalangan pengembang
perumahan di Indonesia, terhadap model dan jenis rumah dari golongan mewah.
Hal inilah yang menyebabkan munculnya konotasi bahwa ‘real estat’ harus selalu
berarti bangunan mewah. Peng-istilahan kata-kata ‘real estat’ terhadap model
bangunan mewah ini memang bertujuan untuk meningkatkan imej, citra dari
bangunan atau kompleks perumahan tersebut. Akan tetapi, kembali kepada asal
4
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
12
katanya, istilah real estat ini semestinya berlaku untuk segala jenis kepemilikan
tanah, dan berbagai macam bentuk benda yang ada diatasnya.
Selain definisi diatas, ada beberapa definisi lain seperti real (dapat diartikan
nyata ), realty (dapat diartikan tanah), realtor/realist(orang yang melakukan kegiatan
jual beli tanah dalam arti luas) dan estate (dapat diartikan sebagai warisan), tapi
dalam kamus teknis diartikan sebagai tingkat kepentingan dalam tanah.
3.1.1 Klasifikasi Real Estate
Real Estate dapat dibeda-bedakan berdasarkan fungsi dan tujuannya, real
estate dibagi menjadi empat golongan atau kategori yaitu
:
1. Komer sil
Real Estate berjenis komersil memiliki kemampuan untuk menghasilkan arus
kas dan semua aspek komersilnya. Contoh
§
Perkantoran (Office building )
§
Pusat Perbelanjaan (shopping center)
§
Penginapan (hotel and resort)
§
Rumah – toko (shophouse)
:
2. Per umahan
Real Estate jenis ini memiliki tujuan utama untuk dihuni. Dalam
kenyataannya banyak diketemukan sebagai kegiatan atau sarana komersil. Namun
karena kebutuhan akan tempat hunian lebih bersifat primer, maka jenis ini tidak
digolongkan kedalam jenis komersil. Contoh :
§
Rumah / Komplek Perumahan (residential estate)
§
Rumah Susun ( condominium )
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
13
3.
Industr i
Real estate dalam kategori ini memiliki fungsi sebagai tempat produksi atau
perakitan barang-barang, baik melalui peralatan dramatic maupun manual dengan
melibatkan tenaga kerja. Contoh :
§
Kawasan Industri (Industrial estate)
§
Bangunan pabrik siap pakai ( standard factory buildings )
§
Gudang ( warehouse )
4.
Fasilitas Umum
Biasanya jenis ini dipergunakan untuk kepentingan umum dan khalayak
ramai kendati saat ini mulai mengarah menjadi komersial yang diperuntukan bagi
anggotanya saja. Contoh :
§
Sekolah dan Universitas (school and universitas)
§
Tempat Beribadah ( religious places)
§
Sarana Olahraga ( sport club)
§
Rumah sakit ( hospital)
§
Tempat rekreasi (recreation places)
2.2 Penger tian Studi Kelayakan Pr oyek
Studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek
dilaksanakan dengan berhasil.pengertian keberhasilan ini mungkin bisa ditaksirkan
agak berbeda-beda. Ada yang menaksirkan dalam artian yang lebih terbatas, ada juga
yang mengartikan yang lebih luas. Artian yang lebih terbatas, terutama dipergunakan
untuk pihak swasta yang lebih berminat tentang manfaat ekonomis suatu investasi.
Sedangkan
dari
pihak
pemerintah
atau
lembaga
non
profit,
pengertian
menguntungkan bisa dalam arti yang lebih relatif. Mungkin dipertimbangankan
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
14
sebagai faktor seperti manfaat bagi masyarakat yang bisa berwujud penyerapan
tenaga kerja, pemanfaatan sumber daya yang melimpah di tempat tersebut, dan
sebagainya. Bisa juga dikaitkan dengan penghematan devisa ataupun penambahan
devisa yang diperlukan oleh pemerintah.
Proyek yang diteliti bisa berbentuk proyek raksasa, sampai dengan proyek
sederhana, tentu saja semakin besar proyek yang akan dijalankan, semakin luas
dampak yang terjadi. Dampak ini bisa dampak ekonomis, bisa juga bersifat sosial.
Karena itu ada yang melengkapi studi kelayakan ini dengan analisa manfaat dan
pengorbanan (cost and benefit analysis) termasuk didalam semua manfaat dan
pengorbanan sosial (social cost and social benefit). Dengan demikian, pada
umumnya suatu studi kelayakan proyek akan menyangkut tiga aspek, yaitu :
1.
Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi proyek itu sendiri sering juga
disebut
sebagai manfaat finansial. Yang berarti apakah proyek itu dipandang cukup
menguntungkan apabila dibandingkan dengan resiko proyek tersebut.
2.
Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi negara tempat proyek itu diaksanakan
(sering disebut juga manfaat ekonomi nasional) yang menunjukan manfaat
proyek tersebut bagi ekonomi makro suatu negara.
3.
Manfaat sosial proyek tersebut bagi masyarakat sekitar proyek tersebut, ini
merupakan studi yang relatif paling sulit untuk dilakukan.
Semakin sederhana proyek yang akan dilaksanakan, semakin sederhana pula
lingkup penelitian yang akan dilakukan. Bahkan banyak proyek-proyek investasi
yang mungkin tidak pernah dilakukan studi kelayakan secara formal, tetapi ternyata
kemudian terbukti berjalan dengan baik pula.(Suad Hasan 2000).
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
15
2.2.1 Tujuan Dilakukan Studi Kelayakan
Disebutkan bahwa proyek investasi umumnya memerlukan dan yang cukup
besar dan mempengaruhi perusahaan dalam jangka panjang, karena perlu dilakukan
studi yang berhati-hati agar jangan sampai proyek tersebut, setelah terlanjur
menginfestasikan dana yang sangat besar, ternyata proyek tersebut tidak
menguntungkan, kalau proyek tersebut berasal dari pihak swasta, maka sering kali
proyek ini diberhentikan dan dijual. Tetapi kalau sponsornya pihak pemerintah maka
sering terjadi pemerintah akan mengusahakan agar proyek tersebut tetap bisa
berjalan, meskipun dengan berbagai bantuan, proteksi, subsidi dan sebagainya yang
sebenarnya tidak sehat dipandang dari ekonomi makro.
Banyak sebab yang mengakibatkan suatu proyek ternyata kemudian menjadi
tidak menguntungkan (gagal), sebab itu bisa terwujud karena kesalahan perencana,
kesalahan dalam menafsir pasar yang tersedia, kesalahan dalam memperkirakan
teknologi yang tetap dipakai, kesalahan memperkirakan kontinyuitas bahan baku,
kesalahan dalam memperkirakan kebutuhan tenaga kerja dengan tersedianya tenaga
kerja yang ada, sebab lain bisa berasal dari pelaksanaan proyeknyang tidak
terkendalikan, akibatnya biaya-biaya proyek menjadi membengkak penyelesaian
proyek-proyek menjadi tertunda dan sebagainya.
Untuk itulah studi tentang kelayakan (minimal) ekonomis suatu proyek
menjadi sangat penting. Semakin besar skala investasi semakin penting studi ini.
Bahkan untuk proyek-proyek yang besar, sering kali studi ini dilakukan dua tahap
yaitu tahap pendahuluan dan tahap keseluruhan. Apabila dari studi pendahuluan
tersebut sudah menampakan gejala-gejala yang tidak menguntungkan, maka studi
keseluruhan mungkin tidak perlu dilakukan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
16
Dengan ringkas kita bisa mengatakan, bahwa tujuan dilakukan studi
kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu
besar untuk kegiatan yang tidak menguntungkan. Tentu saja studi kelayakan ini akan
memakan biaya, tetapi biaya tersebut relatif kecil apabila dibandingkan dengan
resiko kegagalan suatu proyek yang menyangkut investasi dalam jumlah besar(Suad
husnan 2000).
2.3 Investasi
Investasi mempunyai beberapa definisi, berikut adalah definisi dari investasi :
A.
Kegiatan yang dilangsungkan dengan memanfaatkan kas pada masa sekarang
ini, dengan tujuan untuk menghasilkan barang di masa yang akan datang. (James
C Van Horn 1981)
B. Aktivitas yang berkaitan dengan usaha penarikan sumber-sumber untuk dipakai
mengadakan barang. Dari modal tersebut akan dihasilkan aliran produk. (Fitz
Gerald 1978)
C. Suatu Aktiva yang digunakan perusahaan untuk pertumbuhan kekayaan melalui
distribusi hasil investasi (seperti bunga, royalti, deviden dan uang sewa). Untuk
apresiasi nilai investasi atau manfaat yang diproleh melalui hubungan
perdagangan. (Standart Akuntasi Keuangann PSAK No 13).
2.3.1 Manfaat Investasi
Banyak manfaat yang bisa diperoleh dari investasi. Diantaranya adalah
penyerapan tenaga kerja, peningkatan output yang dihasilkan, penghematan devisa
ataupun penambahan devisa, dan lain sebagainya. Yang jelas, kalau kegiatan
investasi meningkat, maka kegiatan ekonomi pun ikut terpacu pula. Tentu saja
apabila kegiatan investasi ini merupakan investasi yang sehat, arti sebenarnya secara
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
17
ekonomis
menguntungkan.
Bukan
kegiatan
investasi
yang
nampaknya
“menguntungkan”, tetapi sebenarnya mendapatkan berbagai fasilitas, sehingga tidak
sehat bagi perekonomian Negara tersebut.
2.3.2 Metode Evaluasi Investasi
1. Net Present Value (NPV)
Metode Net Present Value (NPV) didefinisikan sebagai metode dimana
Net Cash Flow di masa depan didiskontokan menjadi nilai sekarang menggunakan
suku bunga tertentu (biaya modal) dikurangi biaya investasi awal dengan perumusan
sebagai berikut :
Net present value = Present value of benefit – Present value of cost.
Proyek dinyatakan Gol NPV > 0, dan jika NPV = 0. Jika NPV < 0 berarti proyek
ditolak, artinya ada penggunaan lain dari modal yang lebih menguntungkan.
2. Internal Rate of Return (IRR)
IRR didefinisikan sebagai tingkat suku bunga yang dihasilkan oleh suatu
investasi pada saat nilai sekarang dari net cash flow di masa depan sama dengan
biaya investasi awal atau IRR adalah discount rate yang membuat NPV investasi
sama dengan nol. Beberapa bentuk persamaan untuk mencari IRR:
•
Present value of benefit – Present value of cost = 0
•
Present value of benefit / Present value of cost = 1
•
Net present value = 0
Present value of cost = present value of benefit
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
18
3. Benefit Cost Ratio (BCR)
Apabila telah kita peroleh NPV positif, langkah selanjutnya adalah
membandingkan total gross benefit discounted (B) selama umur ekonomis proyek
tersebut, dengan total cost discounted (C) selama umur ekonomis proyek tersebut.
2.3.3 Investasi Per umahan
Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian
dan sarana pembinaan keluarga. (UU No. 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan
Pemukiman)
Rumah
merupakan
suatu
bangunan,
tempat
manusia
tinggal
dan
melangsungkan kehidupannya. Disamping itu, rumah juga merupakan tempat
berlangsungnya proses sosialisasi pada saat seorang individu diperkenalkan kepada
norma dan adat kebiasaan yang berlaku didalam suatu masyarakat. (Sarwono dalam
Budihardjo, 1998 : 148)
Investasi perumahan diperlukan biaya untuk pengembangan lahan/tanah yang
ada menjadi suatu lingkungan perumahan/hunian yang siap jual. Biaya ini antara lain
digunakan untuk mempersiapkan lahan, membangun prasarana, membangun rumah
dan sebagainya.
Biaya-biaya tersebut biasanya dibagi atas dua kelompok, yakni: kelompok
biaya untuk pengembangan lahan/tanah yang akan menentukan harga jual tanah dan
biaya pengembangan rumah/bangunan yang akan menentukan harga jual bangunan
(Toto Avianto, 1998).
Harga jual tanah dan harga jual bangunan merupakan komponen utama dalam
menentukan harga jual produk, disamping komponen biaya akta notaris dan
komponen biaya pajak.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
19
2.4 Tanah Untuk Per umahan
Pertumbuhan penduduk di wilayah perkotaan sangatlah pesat, maka
kebutuhan akan perumahan dengan segala sarana dan prasrananya juga meningkat.
Hal ini dengan sendirinya akan mempunyai konsekuensi kepada kebutuhan tanah
untuk perumahan lebih besar. Banyak negara dihadapkan pada berbagai kendala
dalam pengadaan tanah untuk perumahan. Selain karena kian langka dan mahalnya
harga tanah, juga terbatasnya kemampuan pemerintah dalam pengelolaan dan
pengendalian pertanahan, sehingga setiap negara punya ukuran yang berbsda dalam
kebutuhan tanah untuk perumahan. Kriteria kebutuhan tanah (luas kapling) dalam
perwujudan hunian berimbang adalah :
•
Rumah Sederhana : 54 -200 m2
•
Rumah Menengah : 200 – 600 m2
•
Rumah Mewah
: 600 – 2000 m2
Masalah pertanahan merupakan masalah-masalah yang kompleks, rumit dan
sensitif yang banyak dihadapi banyak negara. Permasalahan akan terus timbul
manakala perundangan dan pemerintahan yang berkuasa tidak mengakomodir
tuntutan dan harapan masyarakat yang terus berkembang. (Budi Santoso 2000)
2.5 Analisa Titik Impas (Break Event Point)
Analisa titik impas atau Break Even Point adalah titik yang menunjukan
dimana penjualan sama dengan biaya, sehingga perusahaan tidak mendapatkan laba
ataupun mengalami kerugian. Apabila perusahaan atau kontraktor bekerja dalam luas
produksi yang lebih kecil daripada volume pada saat titik impas, maka perusahaan /
kontraktor tersebut akan mengalami kerugian. Sebaliknya apabila luas produksi
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
20
perusahaan / kontraktor tersebut lebih besar dari pada volume pada saat titik impas,
mkaa akan mendapatkan laba (Sri Murtini 2003).
Secara umum analisa titik impas dapat memberikan informasi bagaimanakah
pola hubungan antara volume penjualan, biaya dan laba yang akan diperoleh pada
tingkat tertentu.
2.6 Analisa Sensitivitas
Analisis sensitifitas bertujuan untuk melihat apa yang akan terjadi dengan
hasil analisis proyek jika ada sesuatu kesalahan atau perubahan dalam dasar-dasar
perhitungan biaya atau benefit. (Ferguson 1975) Dalam analisis sensitivitas setiap
kemungkinan itu harus dicoba yang berarti bahwa tiap kali harus diadakan analisa
kembali. Ini perlu sekali, karena analisa proyek didasarkan pada proyeksi-proyeksi
yang mengandung banyak ketidakpastian tentang apa-apa yang akan terjadi diwaktu
yang akan datang.
2.7 Pengertian Harga Pokok
Harga pokok banyak didefinisikan oleh beberapa ahli, berikut adalah definisidefinisi atau pengertian harga pokok menurut ahli :
Menurut Ir. Betrianis ,Msi (2006) mendefinisikan harga pokok adalah biayabiaya yang dikeluarkan untuk barang-barang yang terjual.
Menurut Suwardjono (1985) Harga pokok adalah harga yang disepakati untuk
barang dan jasa yang diterbitkan atau surat-surat dalam transaksi antara dua pihak
yang berbeda.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
21
Menurut Mulyadi (1983) Harga pokok adalah pengorbanan sumber ekonomis
yang diukur dalam satuan uang, yang terjadiuntuk memperoleh aktiva atau secara
langsung untuk memperoleh penghasilan.
Pengertian-pengrtian tersebut dapat diambil kesimpulan bahwa harga pokok
adalah penjumlahan semua unsur biaya yang membentuk produk sampai produk
tersebut siap untuk dijual, yang termasuk harga pokok penjualan adalah bahan
mentah, upah langsung dan biaya overhead pada neraca, barang yang belum terjual
disimpan sebagai persediaan barang dagangan yang harga pokoknya ditunjukan
sebagai aktiva. Bila barang itu dijual, maka harga pokoknya menjadi beban dalam
bentuk harga pokok penjualan. Jadi harga pokok penjualan merupakan biaya yang
melekat pada produk.
2.7.1 Harga Pokok Pengembangan Tanah (HPPT)
HPPT adalah harga dasar yang dipakai untuk menghitung komponen harga
jual tanah dari produk perumahan. HPPT diperoleh dari seluruh biaya yang
dikeluarkan untuk mengembangkan suatu lahan kosong menjadi lahan siap bangun,
dibagi dengan lahan yang dapat dijual (kavling efektif).
Seluruh Biaya Pengembangan Lahan
HPPT =
Kavling Efektif
Kavling efektif dapat dihitung dari gambar site-plan (rancana tapak) yang
resmi. Apabila ternyata belum ada site-plan yang telah disetujui oleh pihak Pemda,
maka kavling efektif dihitung 40% dari luas tanah yang dikembangkan.
HPPT yang diperoleh ini masih merupakan harga dasar per meter persegi
tanah kavling, sehingga untuk penentuan harga jual produk, HPPT anatar lain :
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
22
1.
Pengadaan lahan/tanah, merupakan biaya untuk mendapatkan lahan/tanah dan
pembebasan tanah maupun kerja sama dengan pemilik.
2.
Perizinan, merupakan biaya untuk mendapatkan perizinan pengembangan tanah
perizinan yang diperlukan antara lain, izin prinsip, izin lokasi, SIPPT, advis
planning/site planning, IMB global dan sertifikat.
3.
Pematangan tanah, merupakan biaya yang diperlukan guna pematangan tanah,
dari tanah mentah menjadi tanah siap bangun yang meliputi biaya cut dan fill.
4.
Sarana dan prasarana, merupakan biaya yang diperlukan guna pembuatan seperti
jalan utama, jalan masuk, jalan lingkungan, saluran utama/linkungan, goronggorong, jembatan, taman dan sebagainya.
5.
Utilitas, merupakan biaya yang diperlukan guna pemasangan saluran listrik dan
penerangan jalan umum (PJU), saluran air bersih, saluran telpon dan sebagainya.
6.
Fasos dan fasum, merupakan biaya yang diperlukan guna pembangunan sarana
olah raga, sarana pendidikan, masjid, gereja, pasar, dan sebagainya.
7.
Biaya marketing, merupakan biaya yang diperlukan guna pemasaran dan
promosi dari suatu produk.
8.
Biaya kantor, merupakan biaya overhead dari perusahaan yang harus
diperhitungkan.
2.7.2
Harga Pokok Perkembangan Bangunan (HPPB)
HPPB adalah dasar yang dipakai untuk menghitung komponen harga jual
bangunan dari produk perumahan. HPPB diperoleh dari seluruh biaya yang
dikeluarkan untuk membangun rumah beserta perizinannya, dibagi dengan luas
bangunan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
23
Seluruh Biaya Pembangunan Rumah
HPPB =
Luas Bangunan
Komponen biaya dari HPPB antara lain:
1. pembangunan rumah, merupakan biaya pelaksanaan rumah dari tipe yang
direncanakan untuk dijual.
2. Pemecahan IMB, merupakan biaya pemecahan Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
dari tiap kavling yang ada.
3. Daya listrik, merupakan biaya pemasangan daya listrik untuk masing-masing
rumah.
4. Telpon dan air bersih, merupakan biaya penyambungan dari telpon dan air bersih
untuk masing-masing rumah, bila fasilitas tersebut dapat dimungkinkan untuk
lokasi yang ada.
5. Taman rumah, merupakan biaya dari kelengkapan produk rumah, meskipun
fasilitas ini tidak mutlak.
Perhitungan HPPB ini didasarkan atas tipe rumah yang ada sehingga ada
kemungkinan terjadinya HPPB yang berlainan dalam satu lokasi. Apabila terjadi
demikian, maka penentuan HPPB yang dipakai sebagai dasar pertimbangan harga
jual adalah:
a.
Untuk perumahan menengah kebawah (RS/RSS) dipakai HPPB yang tertinggi.
b.
Untuk perumahan menengah keatas (mewah) semua HPPB yang ada dipakai,
mengingat bahwa masing-masing tipe rumah harganya dapat berlainan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
24
2.7.3
Penentuan Harga J ual Pr oduk
Dalam menentukan harga jual perumahan, maka komponen yang berperan
adalah harga tanah dan harga bangunan, sehingga harga jual produk rumah
diperhitungkan seperti sebagai berikut:
Harga Jual
= Harga tanah + Harga bangunan + Biaya administrasi + Pajak
Dimana komponen harga yang terkait meliputi:
Harga tanah
= HPPT + keuntungan
Harga bangunan
= HPPB + keuntungan
Biaya administrasi
= biaya notaris dll.
Komponrn pajak
= PPn, PPh, dll.
Untuk harga jual produk perumahan mewah yang didapatkan ini masih harus
diperhitungkan dengan harga jual produk sejenis yang ada di likngkungan lokasi
sebagai kompetitor/pesaing.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
25
BAB III
METODOLOGI PENELITIAN
3.1 Alur Penelitian
Metodologi penelitian berisi tahapan aktifitas yang dilakukan dalam
melakukan penelitian mulai dari tahap awal sampai selesai. Penelitian adalah suatu
rangkaian proses yang berurutan dan saling terkait atau saling berhubungan satu
sama lain secara sistematis. Tahapan penelitian dapat dikelompokkan sepeti dibawah
ini:
1.
Pendahulaun
Terdiri dari latar belakang, perumusan masalah, tujuan penelitian dan studi
literatur maupun studi lapangan. Studi literatur dilakukan guna mencari konsep
dan teori yang mendukukng pengembilan keputusan suatu penelitian. Studi
lapangan dilakukan guna mendapatkan informasi yang berkaitan langsung pada
obyek penelitian.
2.
Pengumpulan Data
Pengumpulan dan seleksi data baik berupa data primer atau hasil analisa
langsung dilapangan maupun data sekunder atau data yang didapatkan dari
instansi yang terkait. Data yang diperoleh harus disesuaikan dengan studi
literatur yang ada sehingga faktor-faktor yang ada dapat mendukung suatu
pengambilan keputusan penelitian dan harus memenuhi syarat validasi.
18
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
26
3.
Pengolahan Data
Pengolahan data dilakukan dengan mengidentifikasi dan memverifikasi data
yang terkait dengan wilayah serta melakukan peninjauan terhadap karakteristik
fisik obyek studi.
4.
Analisa dan Perhitungan
Perhitungan analisa investasi guna mengetahui kelayakan harga pokok penjualan
terhadap harga penjualansesuai dengan harga pasar.
5.
Kesimpulan dan Saran
Kesimpulan merangkum seluruh hasil penelitian yang telah dilakukan dan
diberikan pula suatu saran dan rekomendasi terhadap hasil penelitian guna
pengembangan lebih lanjut.
3.2 Defeinisi Penelitian
Penelitian merupakan proses untuk mengetahui hal tertentu dan berkembang
menjadi gagasan , teori, konsep, pemilihan metode yang sesuai. Sebagai hasil
akhirnya adalah gagasan dan teori baru sehingga merupakan suatu proses yang tidak
berhenti. Hal yang sangat penting bagi penelitian adalah adanya minat untuk
mengetahui masalah sosial tertentu. Minat tersebut dapat timbul dan berkembang
karena ransangan bacaan, diskusi, seminar, pengamatan, atau gabungan dari
kesemuanya.
Metodologi penelitian adalah cara untuk melakukan sesuatu dengan
menggunakan pikiran secara seksama untuk mencari, mencatat, merumuskan dan
menganalisa hingga mencapai tujuan. Dalam melakukan suatu penelitian dapat
menggunakan berbagai metode dan rancangan penelitian serta berbabagai alternatif
yangn mungkin digunakan. (Abdurrahman 2003)
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
27
Fokus penulis melakukan penalitian mengenai pengalokasian biaya
pemakaian tanah, biaya konstruksi dan biaya prasarana sebagai pembebanan harga
pokok penjualan dan perhitungan nilai titik impas (Break Even Point) pada
perumahan Bhumi Cermai Apsari Gresik.
Penelitian mengenai perhitungan harga pokok penjualan merupakan nilai titik
impas pada perusahaan Real estat telah banyak dilakukan oleh peneliti terdahulu.
Sehingga dapat dikatakan bahwa penelitian ini merupakan penelitian pengulangan
(replikasi), yang membedakan hanya objek penelitiannya saja.
3.3 Sumber Data
Data yang digunakan oleh penulis dalam melakukan penelitian ini adalah data
Skunder, yaitu merupakan data yang diperoleh langsung dari prusahaan yang
bersangkutan. Jenis data yang diperoleh adalah data kualitatif yaitu dari hasil
wawancara kepada bapak Harsono selaku perwakilan dari PT. BHUMMI KARTIKA
GRIYA PERSADA, berupa penjelasan atau keterangan-keterangan baik yang tertulis
maupun lisan. Sedangkan data kuantitatif yang diperoleh yaitu berupa data terukur
dari pembiayaan pemakaian tanah, pembiayaan bangunan dan pembiayaan prasarana.
3.4 Metode Pengumpulan dan Pengolahan Data
1.
Survei
Metode ini penulis lakukan dengan cara
mendatangi perusahaan yang
merupakan objek penelitian dengan tujuan untuk mengetahui dan mendapatkan
gambaran mengenai perusahaan secara umum dan khusus yang dapat digunakan
sebagai masukan dalam penulisan skripsi ini.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
28
2.
Studi Kepustakaan
Metode ini dilakukan dengan cara mempelajari dan mengumpulkan literatur-
literatur yang berisi konsep dasar dan teori-teori yang berhubungan dengan masalah
yang akan dibahas untuk dijadikan landasan teori.
3.5 Teknis Analisis
Berdasarkan data-data yang diperoleh penulis, analisa yang dilakukan penulis
dengan langkah-langkah sebagai berikut :
1.
Mengumpulkan data-data Sekunder dari perumahan Bhummi Cermai Apsari
Gresik, PT. Bhummi Kartika Griya Persada.
2.
Memeriksa unsur-unsur biaya yang membebankan pada perhitungan harga
pokok produksi perumahan Bhummi Cermai Apsari Gresik.
3.
Menentukan perhitungan harga pokok penjualan (HPP) yang wajar.
4.
Menentukan nilai titik impas pada perumahan Bhummi Cermai Apsari Gresik.
5.
Setelah itu dapat menentukan laba/rugi dari PT. Bhummi Kartika Griya Persada
tersebut.
6.
Menganalisis dan menyimpulkan serta memberikan saran-saran yang diperlukan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
29
3.6 Bagan Alur Penelitian
MULAI
STUDI PUSTAKA
PENGUMPULAN DATA
Data Sekunder :
1. Block Plan
2. Denah per tipe
3. RAB
ANALISA INVESTASI
Biaya
pengadaan
Tanah
mentah
Biaya
Pengembangan
lahan:
*By. pematangan
lahan
* Cut and fill
Biaya
Sarana
dan Prasarana:
* Pek. Paving
* Pek. Persiapan
* Pek. jaringan
Biaya
Perijinan:
* IMB
* Notaris
Biaya
Konstruksi:
Pek. Type
30,Type
36, Type
45
Biaya Konversi thd unit rumah
Harga Pokok Penjualan
Analisa Sensitivitas : BCR, NPV, IRR
Break Event Point
Kesimpulan dan Saran
SELESAI
Gambar 3.6 Flowchar t
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Biaya
Operasional :
-Gaji
Kariawan
-Transport
-Biaya sarana
dan Prasarana
30
BAB IV
ANALISA DATA
4.1. Per hitungan Harga Pokok Penjualan
Perusahaan atau pengembang disala, menentukan harga pokok produksinya
menggunakan metode full costing. Biaya-biaya yang ada didalam produksi antara
lain adalah biaya pengadaan lahan, biaya pembangunan/konstruksi dan biaya-biaya
oprasional pengembang.
Saat ini lahan yang telah dibebaskan adalah lebih kurang 160.858 m2.
Pembangunan ini dibagi untuk 3 jenis tipe perumahan yaitu perumahan tipe 30, tipe
36, dan tipe 45. Untuk tipe 30 sebanyak 797 unit, untuk tipe 36 sebanyak 235
unit,dan untuk tipe 45 sebanyak 135 unit.pemnbangunan perumahan ini dilaksanakan
secara bertahap untuk setiap tahunnya. Pematangan tanah keseluruhan lahan
dilakukan pada tahun 2009 dan pembangunan pertama dilakukan pada tahun 2010
dan berakhir pada tahun 2014.
Berdasarkan hasil penelitian dilapangan didapatkan informasi mengenai
kebijaksanaan cara perhitungan harga pokok penjualan sebagai berikut :
4.1.1 Perhitungan Harga Pokok Tanah
Pemakaian tanah dihitung dari luas tanah yang diperuntukan untuk
perumahan ditambah dengan beban tanah yang dipakai untuk fasilitas umum, seperti
jalan dan fasilitas umum lainnya.
Perhitungan harga pokok tanah dihitung berdasarkan harga pasar tanah
mentah ditambah dengan harga satuan pematangan tanah serta biaya perijinan dan
biaya overhead lainnya. Harga pengadaan tanah sesuai dengan biaya perolehannya
dapat dilihat pada tabel 4.1. sebesar Rp 285.000,-/m2 dan biaya pematangan tanah
sebesar Rp 7250,-/m2 (2008).
23
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
31
Tabel 4.1 Harga Perolehan Tanah dan Pematangan Tanah Tahun 2008
Keterangan
Harga/m2
Pengadaan tanah
Rp 285.000
Pematangan Tanah
Rp 7.250
4.1.2. Evaluasi Harga Pokok Tanah
Pada harga pokok tanah, penulis memberikan tambahan nilai harga pokok
tanah dengan menambahkan realisasi biaya inflasi yang terjadi selama tahun 2009 ke
harga pokok tanah. Tingkat inflasi yang dipakai selama tahun pembangunan oleh
penulis sebesar 10% pertahun. Inflasi yang terjadi akan meningkat nilai dari harga
pokok tanah yang telah dibuat oleh pengembang. (Lihat Tabel 4.1).
Compound amount factor
Compound interest factor : 10%
Rumus = (1 + i)n
Dimana :
•
i = inflasi 10%
•
n = tahun ke
Tahun ke 1 : 1,1000
Tahun ke 2 : 1,2100
Tahun ke 3 : 1,3310
Tahun ke 4 : 1,4641
Tahun ke 5 : 1,6105
Tahun ke 6 : 1,7716
•
Harga/m2 pengadaan lahan th. 2009
= Harga/m2 pengadaan lahan th 2008 x Compound amount factor
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
32
= Rp 285.000 x 1,1000
= Rp 313.500
•
Harga/m2 pematangan tanah th 2009
= Harga/m2 pematangan tanah th 2008 x Compound amount factor
= Rp. 7.250 x 1,1000
= Rp. 7.975
Tabel 4.2. Evaluasi Harga Pokok Tanah Tahun 2009
Inflasi 10% pertahun
Harga perolehan
Luas m2
Harga/m2
Pengadaan Lahan
160.868
313.500
Rp.50.432.118.000
Pematangan Lahan
160.868
7.975
Rp.1.282.922.300
Keterangan
%
tanah
Notaris dan Perijinan
5
Rp.2.521.605.900
Overhead
5
Rp.2.521.605.900
Total
Rp.56.758.252.100
Harga Pokok
•
Harga Pokok/m2 th 2009
= Harga Perolehan tanah Total : Luas Pengadaan Tanah
= Rp.56.758.252.100 : 160.868
= Rp. 352.825
•
Harga pokok Tanah tahun 2010
= Harga pokok th 2009 x Compound amound factor
= Rp. 352.825 x 1,1000
= Rp. 388.107
•
Harga/m2
Harga pokok Tanah tahun 2011
= Harga pokok tanah th 2009 x Compound amound factor
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Rp.352.825
33
= Rp. 352.825 x 1,2100
= Rp. 426.918
•
Harga pokok Tanah tahun 2012
= Harga pokok tanah th 2009 x Compound amound factor
= Rp. 352.825 x 1,331
= Rp. 469.610
•
Harga pokok tanah tahun 2013
= Harga pokok tanah th 2009 x Compound amound factor
= Rp. 352.825 x 1,4641
= Rp. 516.571
•
Harga pokok tanah tahun 2014
= Harga pokok tanah th 2009 x Compound amound factor
= Rp. 352.825 x 1,6105
= Rp. 568.224
4.2 Per hitungan Biaya Konstruksi / Pembangunan
Biaya konstruksi / pembangunan dihitung berdasarkan jumlah biaya
konstruksi bangunan
yang direalisasikan untuk tiap unit perumahan. Biaya
konstruksi bangunan dihitung berdasarkan jenis-jenis pekerjaan yang dilakukan
dalam pembangunan tersebut. Biaya konstruksi bangunan tersebut dapat dilihat pada
rencana anggaran yang dibuat oleh pengembang pada tahun 2009 (Tabel 4.3)
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
34
Tabel 4.3 Rencana anggaran biaya Konstruksi (2009)
Biaya Konstruksi / m2
Biaya
Type
Konstuksi /m2
Keterangan
Unit Pembangunan
30
36
45
797
235
135
Bangunan Dalam Pelaksanaan
1 Lantai
Rp. 980.000
Rp. 1.350.000
Rp.1.675.000
Rp.1.335.000
4.2.1 Perhitungan Biaya Konstruksi
Pada biaya konstruksi penulis memberikan tambahan nilai biaya konstruksi
dengan menambahkam inflasi yang terjadi selama tahun 2009 kebiaya konstruksi.
Tingkat inflasi yang digunakan penulis adalah 10% pertahun. Penambahan nilai
akibat inflasi pada biaya konstruksi dihitung selama masa pekerjaan konstruksi.
Perhitungan evaluasi dapat dilihat pada tabel 4.4 – 4.8.
(Lihat tabel 4.3).
Compound amount factor
Compound interest factor : 10%
Rumus = (1 + i)n
Dimana :
•
i = inflasi 10%
•
n = tahun ke
Tahun ke 1 : 1,1000
Tahun ke 2 : 1,2100
Tahun ke 3 : 1,3310
Tahun ke 4 : 1,4641
Tahun ke 5 : 1,6105
Tahun ke 6 : 1,7716
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
28
Tabel 4.4. Evaluasi biaya konstr uksi tahun 2010
Inflasi 10%
Biaya Konstruksi/m2
Keterangan
Unit Pembangunan
Rp. 1.497.870
Bangunan dalam
pelaksanaan termasuk (IMB
1% dan jasa perancangan
1%)perlantai
1 lantai
Type
Total
Total biaya
30
36
unit
142
18
160
Rp. 6.380.926.200
Rp. 970.619.760
TOTAL
Rp. 7.351.545.960
Rp. 7.351.545.960
Biaya Konstruksi /m2 tahun 2010 = (Biaya konstruksi/m2 tahun 2009 x CAF) + IMB 1% (biaya konstruksi thn 2009 x CAF) + jasa perancangan 1%( Biy. Konstuksi x CAF)
Untuk 1 lantai
= (Rp.1.335.000 x 1,100) + 1% (Rp.1.335.000 x 1,100) + 1% (Rp.1.335.000 x 1,100)
= Rp. 1.497.870
Biaya pembangunan type 30
Sebanyak 142 unit
= Biaya konstruksi/m2 th 2010 x luas lantai x jumlah unit
= Rp. 1.497.870 x 30 x142
= Rp. 6.380.926.200
Biaya pembangunan type 36
Sebanyak 18 unit
= Biaya konstruksi/m2 th 2010 x luas lantai x jumlah unit
= Rp. 1.497.870 x 36 x 18
= Rp. 970.619.760
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
29
Tabel 4.5. Evaluasi biaya konstr uksi tahun 2011
Inflasi 10%
Biaya Konstruksi/m2
Keterangan
Unit Pembangunan
Bangunan dalam
pelaksanaan termasuk (IMB
1% dan jasa perancangan
1%)perlantai
TOTAL
Rp. 1.647.657
1 lantai
Type
Total
Total biaya
30
36
unit
153
23
176
Rp. 7.562.745.630
Rp. 1.364.259.996
Rp. 8.927.005.625
Rp. 8.927.005.625
Biaya Konstruksi /m2 tahun 2011 = (Biaya konstruksi/m2 tahun 2009 x CAF) + IMB 1% (biaya konstruksi thn 2009 x CAF) + jasa perancangan 1%( Biy. Konstuksi x CAF)
Untuk 1 lantai
= (Rp. 1.335.000 x 1,2100) + 1% (Rp. 1.335.000 x 1,2100) + 1% (Rp. 1.335.000 x 1,2100)
= Rp. 1.647.657
Biaya pembangunan type 30
Sebanyak 153 unit
= Biaya konstruksi/m2 th 2011 x luas lantai x jumlah unit
= Rp. 1.647.657 x 30 x153
= Rp. 7.562.745.630
Biaya pembangunan type 36
Sebanyak 23 unit
= Biaya konstruksi/m2 th 2011 x luas lantai x jumlah unit
= Rp. 1.647.657 x 36 x 23
= Rp. 1.364.259.996
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
30
T
TUGAS AKHIR
ANALISA INVESTASI RUMAH TINGGAL
PADA PERUMAHANAN BHUMI CERMA I APSARI
GRESIK
OLEH :
DIGNA EKA PUTRA
0653010023
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
UNIVERSITAS PEMBANGUNAN NASIONAL “VETERAN
J AWA TIMUR
2011
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
1
KATA PENGANTAR
Assalamualaikum Wr.Wb.
Dengan mengucapkan puji syukur Alhamdulillah kami ucapkan kehadirat
Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan hidayah-NYA, Sehingga saya dapat
menyelesaikan tugas akhir deengan judul “ ANALISA HARGA JUAL RUMAH
TINGGAL PADA PERUMAHAN BHUMI CERMAI APSARI GRESIK”. Adapun
tugas akhir ini merupakan suatu syarat bagi mahasiswa dalam menempuh jenjang
sarjana Strata 1 (S-1) di Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan UPN “Veteran” Jawa
Timur.
Dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini penulis berusaha semaksimal mungkin
menerapkan ilmu yang penulis dapatkan di bangku perkuliahan dan buku–buku
literatur yang sesuai dengan judul Tugas Akhir ini. Disamping ini penulis juga
menerapkan petunjuk-petunjuk yang diberikan oleh dosen pembimbing. Namun
sebagai manusia biasa dengan keterbatasan yang ada pada penulis menyadari bahwa
Tugas Akhir ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu segala saran dan kritik
yang bersifat membangun dari setiap pembaca akan penulis terima demi
kesempurnaan Tugas Akhir ini.
Dengan tersusunnya Tugas Akhir ini penulis tidak lupa mengucapkan terima
kasih sebanyak-banyaknya kepada semua pihak yang telah memberikan bimbingan,
dorongan, semangat, arahan serta berbagai macam bantuan baik berupa moral
maupun spritual, terutama kepada :
1.
Ibu Ir.Naniek Ratni Jar.,M.Kes, selaku Dekan Fakultas Teknik Sipil dan
Perencanaan Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
2
2.
Bapak Ibnu Sholichin,ST,MT, selaku Kepala Program Studi Teknik Sipil
Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur.
3.
N Dita P Putra , ST.,MT, selaku dosen pembimbing utama Tugas Akhir yang
telah berkenan memberikan bimbingan, waktu dan dorongan moril selama
pengerjaan Tugas Akhir sampai selesai.
4.
Dra.Anna Rumintang, MT , selaku dosen pembimbing pendamping Tugas Akhir
yang telah berkenan memberikan bimbingan, waktu dan dorongan moril selama
pengerjaan Tugas Akhir sampai selesai.
5.
Ibu Ir. Siti Zainab., MT, yang telah membantu penulis dalam menyelesaikan
Tugas Akhir ini.
6.
Segenap dosen dan staff Program Studi Teknik Sipil UPN “Veteran” Jawa
Timur.
7.
Para tim penguji yang telah membantu penulis sehingga penulis dapat
menyelesaikan Tugas Akhir ini dengan lebih baik.
8.
Bapak tersayang, Ibu tersayang,yang telah banyak memberikan dukungan lahir
dan batin, material, spritual, dan moral sehingga penulis dapat menyelesaikan
Tugas Akhir ini dengan lebih baik.
9.
Fathur Rizqy, malelow, Ramzie S, Iqbal, Kurnia Cahya, dan teman-temanku
yang tidak bisa saya sebutkan satu per satu,trimakasih atas bantuan dan
kekompakannya selama ini.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
3
10. Segenap keluarga besar Teknik Sipil UPN “Veteran” Jatim dan teman-teman
Teknik Sipil khususnya angkatan 2007 dan 2008 terima kasih atas dorongan dan
semangatnya yang bermanfaat sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas
Akhir ini.
Surabaya, 8 Mei 2012
Penulis
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
4
ABSTRAK
ANALISA HARGA J UAL RUMAH PADA PERUMAHAN
BHUMI CERMAI APSARI GRESIK
Oleh
:
DIGNA EKA PUTRA
NPM : 0653010023
Pertumbuhan penduduk di daerah Surabaya dan sekitarnya sangatlah
meningkat, permintaan atas kebutuhan rumah tinggal juga ikut meningkat.
Sehingga terjadi persaingan di bisnis perumahan atau biasa disebut bisnis Real
Estate. Maka di perulukan penelitian tentang analisa harga jual rumah pada
perumahan tersebut. Penelitian tentang harga jual tersebut bertujuan untuk
mengetahui berapa harga pokok penjualan dan untuk mengetahui berapa break
event point atau nilai titik impas yang terjadi, agar para infestor yakin untuk
menginfestasikan uang mereka kepada perumahan tersebut. Penelitian ini juga
bermanfaat untuk pihak perusahaan agar dapat melaporkan laporan laba rugi
secara wajar. Metode investasi yang digunakan dalam penelitian tersebut
adalah metode Net Present Value (NPV) atau Internal Rate of Retrun (IRR).
Data yang diperlukan agar dapat melakukan analisa ini adalah jenis data
sekunder, yang berupa Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang diperoleh dari
PT. Bhumi Kartika Griya Persada. Objek analisa dalam penelitian ini adalah
perumahan Bhumi Cermai Apsari, yang berlokasi di kecamatan Cerme,
Kabupaten Gresik.
Dari hasil analisa dan evaluasi perhitungan harga pokok penjualan
perumahan Bhumi Cermai Apsari Gresik dengan tingkat inflasi 10%
pertahunnya, dapat diketahui bahwa harga jual pada tipe 30 tahun 2010 =
Rp.112.377.312, tahun 2011 = Rp. 123.615.061,
tahun 2012 = Rp.
135.976.465, tahun 2013= Rp. 149.573.054, tahun 2014 = Rp. 164.535.085,
sedangkan pada tipe 36 tahun 2010 = Rp.122.263.254, tahun 2011 = Rp.
134.489.599, tahun 2012 = Rp. 147.938.449, tahun 2013 = Rp. 162.731.156,
tahun 2014 = Rp. 179.009.407, sedangkan pada tipe 45 tahun 2012 =
Rp.189.127.165, tahun 2014 = Rp. 228.848.830, dan proyek ini dikatakan
layak karena dalam analisa arus kas sekitar 1,91 tahun proyek ini sudah
mengalami positife(+) atau keuntungan, dari penjualan ditahun ke 2, dan
sebelum 6 tahun dari rencana proyek yang direncanakan, proyek ini sudah
mengalami keuntungan.
Kata Kunci : Real estate, Harga Pokok Penjualan, Break Even Point
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
5
DAFTAR ISI
ABTRAK…………………………………………………………………….i
DAFTAR ISI…………………………………………………………………ii
BAB I PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang.....................................................................................1
1.2. Rumusan Masalah.. .............................................................................2
1.3. Tujuan Penelitian .. ............................................................................2
1.4. Batasan Permasalahan .........................................................................3
1.5. Lokasi ………………………………………………………………….3
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Pengertian Real Estate .... ...................................................................4
2.1.1. Klasifikasi Real Estae................................................................5
2.2. Pengertian studi kelayakan proyek......................................................6
2.2.1 Tujuan Dilaksanakan Studi Kelayakan Proyek………………...8
2.3. Investasi ............. ................................................................................9
2.3.1 Manfaat Investasi.......................................................................9
2.3.2 Metode Evaluasi Investasi........................................................10
2.3.3 Investasi Perumahan.................................................................11
2.4. Tanah Untuk Perumahan ………………………..............................12
2.5. Analisa Titik Impas (Break Event Point)...........................................12
2.6. Analisa Sensitivitas……....................................................................13
2.7. Pengertian HargaPokok…………………………………………….......13
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
6
2.7.1 Harga Pokok Pengembangan Tananh (HPPT)……………….......14
2.7.2. Harga Pokok Pengembangan Bangunan (HPPB)…………….......15
2.7.3. Penentuan Harga Jual produk………………………………….....17
BAB III METODOLOGI PENELITIAN
3.1. Alur Penelitian ......... ........................................................................18
3.2. Definisi Penelitian .............................................................................19
3.3. Sumber Data ......................................................................................20
3.4. Metode Pengumpulan dan Pengolahan Data…………………………. .20
3.5. Teknis Analisis……………………………………………………….....21
3.6. Bagan Alur Penelitian...…………………………………………………22
BAB IV ANALISA DATA
4.1. Perhitungan Harga Pokok Penjualan...................................................23
4.1.1 Perhitungan Harga Pokok Tanah....................................................23
4.1.2. Evaluasi Harga Pokok Tanah....................................................24
4.2 Perhitungan Biaya Konstruksi / Pembangunan......................................27
4.2.1 Perhitungan Biaya Konstruksi...................................................27
4.3 Biaya Operasional.............................................................................34
4.3.1. Perhitungan Biaya Sarana dan Prasarana....................................35
4.3.2. Perhitungan Biaya Operasional.................................................42
4.3.3. Perhitungan Harga Pokok Penjualan..........................................45
4.4. Analisa Investasi...........................................................................63
4.4.1 Investasi Berdasarkan Rencana Awal..........................................63
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
7
4.4.2. Perhitungan Aliran Arus Kas....................................................63
4.5 Analisa Sensitifitas........................................................................70
BAB V KESIMPULAN
5.1. Kesimpulan..................................................................................74
LAMPIRAN…………………………………………………………………… 75
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
8
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Faktor meningkatnya perkembangan ekonomi masyarakat maka semakin
meningkat pula permintaan akan rumah tinggal. Seiirimg perkembangan jaman
rumah tidak hanya sebagai tempat berlindung, tetapi juga menjadi status sosial
seseorang. Keinginan memiliki rumah tinggal tentunya akan dibarengi dengan
berbagai macam permintaan lainnya. Baik dari segi lokasi, arsitektur, serta fasilitas
penunjang lain.
Salah satu masalah untuk dapat mengelolah suatu perusahaan real estate
dengan sebaik mungkin adalah masalah perhitungan harga pokok penjualan rumah
dan menentukan nilai titik inpas yang tepat. Kecermatan dan ketepatan dalam
perhitungan harga pokok penjualan rumah sangat berpengaruh terhadap penyajian
laba kotor dan persediaan. Oleh karena itu perhitungan harga pokok penjualan rumah
merupakan salah satu bagian yang penting bagi perusahaan dalam kaitannya dengan
penyajian informasi keuangan dalam menaksir potensi perusahaan dalam
menghasilkan laba dan memberikan informasi yang dapat dipercaya mengenai
perubahan dalam rangka memperoleh laba. Dengan perhitungan harga pokok
penjualan rumah pertipe atas pemakaian bahan baku, upah langsung, biaya tak
langsung, maka diharapkan laba kotor yang tersajikan menjadi wajar. Sehingga suatu
perusahaan dapat menentukan nilai titik impas secara cermat dan mengetahui
menguntungkan atau tidak suatu proyek, tidak bisa dipandang hanya dari aspek
finansial perusahaan, tetapi juga dari aspek yang lebih luas, seperti ekonomi negara
1
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
9
dan sosial. Pentingnya investasi dan apa yang dimaksud dengan investasi yang
merupakan penanaman sumber daya untuk mendapatkan hasil dimasa yang akan
datang kita definisikan terlebih dahulu(Suwarsono Muhammad 2000).
Dalam kesempatan ini yang merupakan objek penelitian adalah PT. BHUMI
KARTIKA GRIYA PERSADA yang bergerak dalam bidang pengembang
perumahan dan permukiman yang berlokasi di Kecamatan Cerme, Kabupaten Gresik.
Penulis mengambil topik harga penjualan rumah dan nilai titik impas hanya untuk
perumahan Bhumi Cermai Apsari.
1.2 Per umusan Masalah
Dari penjelasan latar belakang masalah diatas maka dapat dirumuskan
permasalahan pokok dalam penelitian ini yaitu :
1.
Berapakah kelayakan harga jual pada perumahan Bhumi Cermai Apsari ?
2.
Berapakah nilai NPV,IRR pada pengembangan
perumahan Bhumi Cermai
Apsari ?
3.
Berapa tahun payback periode ke pengembang ?
1.3 Tujuan Penelitian
Tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
1.
Untuk mengetahui kelayakan harga jual pada perumahan Bhumi Cermai Apsari
2.
Untuk mengetahui nilai NPV,IRR pada pengembangan perumahan Bhumi
Cermai Apsari.
3.
Untuk mengetahui tahun payback periode ke pengembang.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
10
1.4 Batasan Masalah
Dalam melakukan penelitian pada penyusunan tugas akhir ini perlu untuk
membatasi permasalahan-permasalahan yang ada, mengingat keterbatasan waktu
dalam melakukan penelitian ini.
Batasan masalah pada penelitian ini adalah :
1.
Tempat penelitian yaitu PT. BHUMMI KARTIKA GRIYA PERSADA yaitu
pada perumahan Bhummi Cermai Apsari.
2.
Tidak memperhatikan pada tingkat perubahan ekonomi yang terjadi pada saat
penelitian.
3.
Hanya pada analisa keuangan, harga dan value.
4.
Penelitian hanya meliputi type 30, type 36, type 45.
5.
Hanya memperhatikan inflasi.
6.
Tanpa diasumsikan loan dan equity
7.
Tanpa tinjauan pajak pada cash flow
1.5 Lokasi
Lokasi proyek dalam penelitian ini terletak di Cerme Gresik. Kecamatan
Cerme, kabupaten Gresik. Lokasi ini berbatasan dengan :
Utara
: Perkampungan warga
Selatan : Jl. Benjeng - Cerme
Timur : Lapangan
Barat
: Perkampungan warga
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
11
BAB II
TINJ AUAN PUSTAKA
2.1 Penger tian Real Estate
Real estate adalah hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa
saja yang ada didalamnya. Istilah “Real Estate” berasal dari istilah “tenure”, yang
muncul di inggris pada masa pemerintah raja-raja dan kaum bangsawan inggris yang
menguasai tanah penduduk sekitar. Pada perkembangannya istilah ini kemudian
berubah menjadi “real property” atau lebih dikenal sebagai “real estate” di
Amerika. Usaha real estat, pada dasarnya adalah uasaha yang berhubungan dengan
soal-soal tanah, termasuk segala kegiatan yang dilakukan didalamnya.(Yudhohusodo,
1991:159).
Seperti telah dijelaskan diatas, bahwa ‘real estat’, adalah tanah, dan segala
sesuatu yang terdapat diatasnya, yang dapat diolah dan dimanfaatkan. dengan aturanaturan tertentu. Di Indonesia, orang sering mengartikan ‘real estat’ dalam bentuk
bangunan yang mewah, megah, dan hanya dimiliki oleh golongan menengah keatas.
Peng-artian ini sebenarnya keliru, karena pada dasarnya, sepetak tanahpun adalah
sebuah real estat. Kekeliruan pengartian tersebut disebabkan karena istilah dan
penamaan ‘Real Estat’ lebih sering digunakan oleh kalangan pengembang
perumahan di Indonesia, terhadap model dan jenis rumah dari golongan mewah.
Hal inilah yang menyebabkan munculnya konotasi bahwa ‘real estat’ harus selalu
berarti bangunan mewah. Peng-istilahan kata-kata ‘real estat’ terhadap model
bangunan mewah ini memang bertujuan untuk meningkatkan imej, citra dari
bangunan atau kompleks perumahan tersebut. Akan tetapi, kembali kepada asal
4
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
12
katanya, istilah real estat ini semestinya berlaku untuk segala jenis kepemilikan
tanah, dan berbagai macam bentuk benda yang ada diatasnya.
Selain definisi diatas, ada beberapa definisi lain seperti real (dapat diartikan
nyata ), realty (dapat diartikan tanah), realtor/realist(orang yang melakukan kegiatan
jual beli tanah dalam arti luas) dan estate (dapat diartikan sebagai warisan), tapi
dalam kamus teknis diartikan sebagai tingkat kepentingan dalam tanah.
3.1.1 Klasifikasi Real Estate
Real Estate dapat dibeda-bedakan berdasarkan fungsi dan tujuannya, real
estate dibagi menjadi empat golongan atau kategori yaitu
:
1. Komer sil
Real Estate berjenis komersil memiliki kemampuan untuk menghasilkan arus
kas dan semua aspek komersilnya. Contoh
§
Perkantoran (Office building )
§
Pusat Perbelanjaan (shopping center)
§
Penginapan (hotel and resort)
§
Rumah – toko (shophouse)
:
2. Per umahan
Real Estate jenis ini memiliki tujuan utama untuk dihuni. Dalam
kenyataannya banyak diketemukan sebagai kegiatan atau sarana komersil. Namun
karena kebutuhan akan tempat hunian lebih bersifat primer, maka jenis ini tidak
digolongkan kedalam jenis komersil. Contoh :
§
Rumah / Komplek Perumahan (residential estate)
§
Rumah Susun ( condominium )
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
13
3.
Industr i
Real estate dalam kategori ini memiliki fungsi sebagai tempat produksi atau
perakitan barang-barang, baik melalui peralatan dramatic maupun manual dengan
melibatkan tenaga kerja. Contoh :
§
Kawasan Industri (Industrial estate)
§
Bangunan pabrik siap pakai ( standard factory buildings )
§
Gudang ( warehouse )
4.
Fasilitas Umum
Biasanya jenis ini dipergunakan untuk kepentingan umum dan khalayak
ramai kendati saat ini mulai mengarah menjadi komersial yang diperuntukan bagi
anggotanya saja. Contoh :
§
Sekolah dan Universitas (school and universitas)
§
Tempat Beribadah ( religious places)
§
Sarana Olahraga ( sport club)
§
Rumah sakit ( hospital)
§
Tempat rekreasi (recreation places)
2.2 Penger tian Studi Kelayakan Pr oyek
Studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek
dilaksanakan dengan berhasil.pengertian keberhasilan ini mungkin bisa ditaksirkan
agak berbeda-beda. Ada yang menaksirkan dalam artian yang lebih terbatas, ada juga
yang mengartikan yang lebih luas. Artian yang lebih terbatas, terutama dipergunakan
untuk pihak swasta yang lebih berminat tentang manfaat ekonomis suatu investasi.
Sedangkan
dari
pihak
pemerintah
atau
lembaga
non
profit,
pengertian
menguntungkan bisa dalam arti yang lebih relatif. Mungkin dipertimbangankan
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
14
sebagai faktor seperti manfaat bagi masyarakat yang bisa berwujud penyerapan
tenaga kerja, pemanfaatan sumber daya yang melimpah di tempat tersebut, dan
sebagainya. Bisa juga dikaitkan dengan penghematan devisa ataupun penambahan
devisa yang diperlukan oleh pemerintah.
Proyek yang diteliti bisa berbentuk proyek raksasa, sampai dengan proyek
sederhana, tentu saja semakin besar proyek yang akan dijalankan, semakin luas
dampak yang terjadi. Dampak ini bisa dampak ekonomis, bisa juga bersifat sosial.
Karena itu ada yang melengkapi studi kelayakan ini dengan analisa manfaat dan
pengorbanan (cost and benefit analysis) termasuk didalam semua manfaat dan
pengorbanan sosial (social cost and social benefit). Dengan demikian, pada
umumnya suatu studi kelayakan proyek akan menyangkut tiga aspek, yaitu :
1.
Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi proyek itu sendiri sering juga
disebut
sebagai manfaat finansial. Yang berarti apakah proyek itu dipandang cukup
menguntungkan apabila dibandingkan dengan resiko proyek tersebut.
2.
Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi negara tempat proyek itu diaksanakan
(sering disebut juga manfaat ekonomi nasional) yang menunjukan manfaat
proyek tersebut bagi ekonomi makro suatu negara.
3.
Manfaat sosial proyek tersebut bagi masyarakat sekitar proyek tersebut, ini
merupakan studi yang relatif paling sulit untuk dilakukan.
Semakin sederhana proyek yang akan dilaksanakan, semakin sederhana pula
lingkup penelitian yang akan dilakukan. Bahkan banyak proyek-proyek investasi
yang mungkin tidak pernah dilakukan studi kelayakan secara formal, tetapi ternyata
kemudian terbukti berjalan dengan baik pula.(Suad Hasan 2000).
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
15
2.2.1 Tujuan Dilakukan Studi Kelayakan
Disebutkan bahwa proyek investasi umumnya memerlukan dan yang cukup
besar dan mempengaruhi perusahaan dalam jangka panjang, karena perlu dilakukan
studi yang berhati-hati agar jangan sampai proyek tersebut, setelah terlanjur
menginfestasikan dana yang sangat besar, ternyata proyek tersebut tidak
menguntungkan, kalau proyek tersebut berasal dari pihak swasta, maka sering kali
proyek ini diberhentikan dan dijual. Tetapi kalau sponsornya pihak pemerintah maka
sering terjadi pemerintah akan mengusahakan agar proyek tersebut tetap bisa
berjalan, meskipun dengan berbagai bantuan, proteksi, subsidi dan sebagainya yang
sebenarnya tidak sehat dipandang dari ekonomi makro.
Banyak sebab yang mengakibatkan suatu proyek ternyata kemudian menjadi
tidak menguntungkan (gagal), sebab itu bisa terwujud karena kesalahan perencana,
kesalahan dalam menafsir pasar yang tersedia, kesalahan dalam memperkirakan
teknologi yang tetap dipakai, kesalahan memperkirakan kontinyuitas bahan baku,
kesalahan dalam memperkirakan kebutuhan tenaga kerja dengan tersedianya tenaga
kerja yang ada, sebab lain bisa berasal dari pelaksanaan proyeknyang tidak
terkendalikan, akibatnya biaya-biaya proyek menjadi membengkak penyelesaian
proyek-proyek menjadi tertunda dan sebagainya.
Untuk itulah studi tentang kelayakan (minimal) ekonomis suatu proyek
menjadi sangat penting. Semakin besar skala investasi semakin penting studi ini.
Bahkan untuk proyek-proyek yang besar, sering kali studi ini dilakukan dua tahap
yaitu tahap pendahuluan dan tahap keseluruhan. Apabila dari studi pendahuluan
tersebut sudah menampakan gejala-gejala yang tidak menguntungkan, maka studi
keseluruhan mungkin tidak perlu dilakukan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
16
Dengan ringkas kita bisa mengatakan, bahwa tujuan dilakukan studi
kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu
besar untuk kegiatan yang tidak menguntungkan. Tentu saja studi kelayakan ini akan
memakan biaya, tetapi biaya tersebut relatif kecil apabila dibandingkan dengan
resiko kegagalan suatu proyek yang menyangkut investasi dalam jumlah besar(Suad
husnan 2000).
2.3 Investasi
Investasi mempunyai beberapa definisi, berikut adalah definisi dari investasi :
A.
Kegiatan yang dilangsungkan dengan memanfaatkan kas pada masa sekarang
ini, dengan tujuan untuk menghasilkan barang di masa yang akan datang. (James
C Van Horn 1981)
B. Aktivitas yang berkaitan dengan usaha penarikan sumber-sumber untuk dipakai
mengadakan barang. Dari modal tersebut akan dihasilkan aliran produk. (Fitz
Gerald 1978)
C. Suatu Aktiva yang digunakan perusahaan untuk pertumbuhan kekayaan melalui
distribusi hasil investasi (seperti bunga, royalti, deviden dan uang sewa). Untuk
apresiasi nilai investasi atau manfaat yang diproleh melalui hubungan
perdagangan. (Standart Akuntasi Keuangann PSAK No 13).
2.3.1 Manfaat Investasi
Banyak manfaat yang bisa diperoleh dari investasi. Diantaranya adalah
penyerapan tenaga kerja, peningkatan output yang dihasilkan, penghematan devisa
ataupun penambahan devisa, dan lain sebagainya. Yang jelas, kalau kegiatan
investasi meningkat, maka kegiatan ekonomi pun ikut terpacu pula. Tentu saja
apabila kegiatan investasi ini merupakan investasi yang sehat, arti sebenarnya secara
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
17
ekonomis
menguntungkan.
Bukan
kegiatan
investasi
yang
nampaknya
“menguntungkan”, tetapi sebenarnya mendapatkan berbagai fasilitas, sehingga tidak
sehat bagi perekonomian Negara tersebut.
2.3.2 Metode Evaluasi Investasi
1. Net Present Value (NPV)
Metode Net Present Value (NPV) didefinisikan sebagai metode dimana
Net Cash Flow di masa depan didiskontokan menjadi nilai sekarang menggunakan
suku bunga tertentu (biaya modal) dikurangi biaya investasi awal dengan perumusan
sebagai berikut :
Net present value = Present value of benefit – Present value of cost.
Proyek dinyatakan Gol NPV > 0, dan jika NPV = 0. Jika NPV < 0 berarti proyek
ditolak, artinya ada penggunaan lain dari modal yang lebih menguntungkan.
2. Internal Rate of Return (IRR)
IRR didefinisikan sebagai tingkat suku bunga yang dihasilkan oleh suatu
investasi pada saat nilai sekarang dari net cash flow di masa depan sama dengan
biaya investasi awal atau IRR adalah discount rate yang membuat NPV investasi
sama dengan nol. Beberapa bentuk persamaan untuk mencari IRR:
•
Present value of benefit – Present value of cost = 0
•
Present value of benefit / Present value of cost = 1
•
Net present value = 0
Present value of cost = present value of benefit
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
18
3. Benefit Cost Ratio (BCR)
Apabila telah kita peroleh NPV positif, langkah selanjutnya adalah
membandingkan total gross benefit discounted (B) selama umur ekonomis proyek
tersebut, dengan total cost discounted (C) selama umur ekonomis proyek tersebut.
2.3.3 Investasi Per umahan
Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian
dan sarana pembinaan keluarga. (UU No. 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan
Pemukiman)
Rumah
merupakan
suatu
bangunan,
tempat
manusia
tinggal
dan
melangsungkan kehidupannya. Disamping itu, rumah juga merupakan tempat
berlangsungnya proses sosialisasi pada saat seorang individu diperkenalkan kepada
norma dan adat kebiasaan yang berlaku didalam suatu masyarakat. (Sarwono dalam
Budihardjo, 1998 : 148)
Investasi perumahan diperlukan biaya untuk pengembangan lahan/tanah yang
ada menjadi suatu lingkungan perumahan/hunian yang siap jual. Biaya ini antara lain
digunakan untuk mempersiapkan lahan, membangun prasarana, membangun rumah
dan sebagainya.
Biaya-biaya tersebut biasanya dibagi atas dua kelompok, yakni: kelompok
biaya untuk pengembangan lahan/tanah yang akan menentukan harga jual tanah dan
biaya pengembangan rumah/bangunan yang akan menentukan harga jual bangunan
(Toto Avianto, 1998).
Harga jual tanah dan harga jual bangunan merupakan komponen utama dalam
menentukan harga jual produk, disamping komponen biaya akta notaris dan
komponen biaya pajak.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
19
2.4 Tanah Untuk Per umahan
Pertumbuhan penduduk di wilayah perkotaan sangatlah pesat, maka
kebutuhan akan perumahan dengan segala sarana dan prasrananya juga meningkat.
Hal ini dengan sendirinya akan mempunyai konsekuensi kepada kebutuhan tanah
untuk perumahan lebih besar. Banyak negara dihadapkan pada berbagai kendala
dalam pengadaan tanah untuk perumahan. Selain karena kian langka dan mahalnya
harga tanah, juga terbatasnya kemampuan pemerintah dalam pengelolaan dan
pengendalian pertanahan, sehingga setiap negara punya ukuran yang berbsda dalam
kebutuhan tanah untuk perumahan. Kriteria kebutuhan tanah (luas kapling) dalam
perwujudan hunian berimbang adalah :
•
Rumah Sederhana : 54 -200 m2
•
Rumah Menengah : 200 – 600 m2
•
Rumah Mewah
: 600 – 2000 m2
Masalah pertanahan merupakan masalah-masalah yang kompleks, rumit dan
sensitif yang banyak dihadapi banyak negara. Permasalahan akan terus timbul
manakala perundangan dan pemerintahan yang berkuasa tidak mengakomodir
tuntutan dan harapan masyarakat yang terus berkembang. (Budi Santoso 2000)
2.5 Analisa Titik Impas (Break Event Point)
Analisa titik impas atau Break Even Point adalah titik yang menunjukan
dimana penjualan sama dengan biaya, sehingga perusahaan tidak mendapatkan laba
ataupun mengalami kerugian. Apabila perusahaan atau kontraktor bekerja dalam luas
produksi yang lebih kecil daripada volume pada saat titik impas, maka perusahaan /
kontraktor tersebut akan mengalami kerugian. Sebaliknya apabila luas produksi
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
20
perusahaan / kontraktor tersebut lebih besar dari pada volume pada saat titik impas,
mkaa akan mendapatkan laba (Sri Murtini 2003).
Secara umum analisa titik impas dapat memberikan informasi bagaimanakah
pola hubungan antara volume penjualan, biaya dan laba yang akan diperoleh pada
tingkat tertentu.
2.6 Analisa Sensitivitas
Analisis sensitifitas bertujuan untuk melihat apa yang akan terjadi dengan
hasil analisis proyek jika ada sesuatu kesalahan atau perubahan dalam dasar-dasar
perhitungan biaya atau benefit. (Ferguson 1975) Dalam analisis sensitivitas setiap
kemungkinan itu harus dicoba yang berarti bahwa tiap kali harus diadakan analisa
kembali. Ini perlu sekali, karena analisa proyek didasarkan pada proyeksi-proyeksi
yang mengandung banyak ketidakpastian tentang apa-apa yang akan terjadi diwaktu
yang akan datang.
2.7 Pengertian Harga Pokok
Harga pokok banyak didefinisikan oleh beberapa ahli, berikut adalah definisidefinisi atau pengertian harga pokok menurut ahli :
Menurut Ir. Betrianis ,Msi (2006) mendefinisikan harga pokok adalah biayabiaya yang dikeluarkan untuk barang-barang yang terjual.
Menurut Suwardjono (1985) Harga pokok adalah harga yang disepakati untuk
barang dan jasa yang diterbitkan atau surat-surat dalam transaksi antara dua pihak
yang berbeda.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
21
Menurut Mulyadi (1983) Harga pokok adalah pengorbanan sumber ekonomis
yang diukur dalam satuan uang, yang terjadiuntuk memperoleh aktiva atau secara
langsung untuk memperoleh penghasilan.
Pengertian-pengrtian tersebut dapat diambil kesimpulan bahwa harga pokok
adalah penjumlahan semua unsur biaya yang membentuk produk sampai produk
tersebut siap untuk dijual, yang termasuk harga pokok penjualan adalah bahan
mentah, upah langsung dan biaya overhead pada neraca, barang yang belum terjual
disimpan sebagai persediaan barang dagangan yang harga pokoknya ditunjukan
sebagai aktiva. Bila barang itu dijual, maka harga pokoknya menjadi beban dalam
bentuk harga pokok penjualan. Jadi harga pokok penjualan merupakan biaya yang
melekat pada produk.
2.7.1 Harga Pokok Pengembangan Tanah (HPPT)
HPPT adalah harga dasar yang dipakai untuk menghitung komponen harga
jual tanah dari produk perumahan. HPPT diperoleh dari seluruh biaya yang
dikeluarkan untuk mengembangkan suatu lahan kosong menjadi lahan siap bangun,
dibagi dengan lahan yang dapat dijual (kavling efektif).
Seluruh Biaya Pengembangan Lahan
HPPT =
Kavling Efektif
Kavling efektif dapat dihitung dari gambar site-plan (rancana tapak) yang
resmi. Apabila ternyata belum ada site-plan yang telah disetujui oleh pihak Pemda,
maka kavling efektif dihitung 40% dari luas tanah yang dikembangkan.
HPPT yang diperoleh ini masih merupakan harga dasar per meter persegi
tanah kavling, sehingga untuk penentuan harga jual produk, HPPT anatar lain :
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
22
1.
Pengadaan lahan/tanah, merupakan biaya untuk mendapatkan lahan/tanah dan
pembebasan tanah maupun kerja sama dengan pemilik.
2.
Perizinan, merupakan biaya untuk mendapatkan perizinan pengembangan tanah
perizinan yang diperlukan antara lain, izin prinsip, izin lokasi, SIPPT, advis
planning/site planning, IMB global dan sertifikat.
3.
Pematangan tanah, merupakan biaya yang diperlukan guna pematangan tanah,
dari tanah mentah menjadi tanah siap bangun yang meliputi biaya cut dan fill.
4.
Sarana dan prasarana, merupakan biaya yang diperlukan guna pembuatan seperti
jalan utama, jalan masuk, jalan lingkungan, saluran utama/linkungan, goronggorong, jembatan, taman dan sebagainya.
5.
Utilitas, merupakan biaya yang diperlukan guna pemasangan saluran listrik dan
penerangan jalan umum (PJU), saluran air bersih, saluran telpon dan sebagainya.
6.
Fasos dan fasum, merupakan biaya yang diperlukan guna pembangunan sarana
olah raga, sarana pendidikan, masjid, gereja, pasar, dan sebagainya.
7.
Biaya marketing, merupakan biaya yang diperlukan guna pemasaran dan
promosi dari suatu produk.
8.
Biaya kantor, merupakan biaya overhead dari perusahaan yang harus
diperhitungkan.
2.7.2
Harga Pokok Perkembangan Bangunan (HPPB)
HPPB adalah dasar yang dipakai untuk menghitung komponen harga jual
bangunan dari produk perumahan. HPPB diperoleh dari seluruh biaya yang
dikeluarkan untuk membangun rumah beserta perizinannya, dibagi dengan luas
bangunan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
23
Seluruh Biaya Pembangunan Rumah
HPPB =
Luas Bangunan
Komponen biaya dari HPPB antara lain:
1. pembangunan rumah, merupakan biaya pelaksanaan rumah dari tipe yang
direncanakan untuk dijual.
2. Pemecahan IMB, merupakan biaya pemecahan Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
dari tiap kavling yang ada.
3. Daya listrik, merupakan biaya pemasangan daya listrik untuk masing-masing
rumah.
4. Telpon dan air bersih, merupakan biaya penyambungan dari telpon dan air bersih
untuk masing-masing rumah, bila fasilitas tersebut dapat dimungkinkan untuk
lokasi yang ada.
5. Taman rumah, merupakan biaya dari kelengkapan produk rumah, meskipun
fasilitas ini tidak mutlak.
Perhitungan HPPB ini didasarkan atas tipe rumah yang ada sehingga ada
kemungkinan terjadinya HPPB yang berlainan dalam satu lokasi. Apabila terjadi
demikian, maka penentuan HPPB yang dipakai sebagai dasar pertimbangan harga
jual adalah:
a.
Untuk perumahan menengah kebawah (RS/RSS) dipakai HPPB yang tertinggi.
b.
Untuk perumahan menengah keatas (mewah) semua HPPB yang ada dipakai,
mengingat bahwa masing-masing tipe rumah harganya dapat berlainan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
24
2.7.3
Penentuan Harga J ual Pr oduk
Dalam menentukan harga jual perumahan, maka komponen yang berperan
adalah harga tanah dan harga bangunan, sehingga harga jual produk rumah
diperhitungkan seperti sebagai berikut:
Harga Jual
= Harga tanah + Harga bangunan + Biaya administrasi + Pajak
Dimana komponen harga yang terkait meliputi:
Harga tanah
= HPPT + keuntungan
Harga bangunan
= HPPB + keuntungan
Biaya administrasi
= biaya notaris dll.
Komponrn pajak
= PPn, PPh, dll.
Untuk harga jual produk perumahan mewah yang didapatkan ini masih harus
diperhitungkan dengan harga jual produk sejenis yang ada di likngkungan lokasi
sebagai kompetitor/pesaing.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
25
BAB III
METODOLOGI PENELITIAN
3.1 Alur Penelitian
Metodologi penelitian berisi tahapan aktifitas yang dilakukan dalam
melakukan penelitian mulai dari tahap awal sampai selesai. Penelitian adalah suatu
rangkaian proses yang berurutan dan saling terkait atau saling berhubungan satu
sama lain secara sistematis. Tahapan penelitian dapat dikelompokkan sepeti dibawah
ini:
1.
Pendahulaun
Terdiri dari latar belakang, perumusan masalah, tujuan penelitian dan studi
literatur maupun studi lapangan. Studi literatur dilakukan guna mencari konsep
dan teori yang mendukukng pengembilan keputusan suatu penelitian. Studi
lapangan dilakukan guna mendapatkan informasi yang berkaitan langsung pada
obyek penelitian.
2.
Pengumpulan Data
Pengumpulan dan seleksi data baik berupa data primer atau hasil analisa
langsung dilapangan maupun data sekunder atau data yang didapatkan dari
instansi yang terkait. Data yang diperoleh harus disesuaikan dengan studi
literatur yang ada sehingga faktor-faktor yang ada dapat mendukung suatu
pengambilan keputusan penelitian dan harus memenuhi syarat validasi.
18
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
26
3.
Pengolahan Data
Pengolahan data dilakukan dengan mengidentifikasi dan memverifikasi data
yang terkait dengan wilayah serta melakukan peninjauan terhadap karakteristik
fisik obyek studi.
4.
Analisa dan Perhitungan
Perhitungan analisa investasi guna mengetahui kelayakan harga pokok penjualan
terhadap harga penjualansesuai dengan harga pasar.
5.
Kesimpulan dan Saran
Kesimpulan merangkum seluruh hasil penelitian yang telah dilakukan dan
diberikan pula suatu saran dan rekomendasi terhadap hasil penelitian guna
pengembangan lebih lanjut.
3.2 Defeinisi Penelitian
Penelitian merupakan proses untuk mengetahui hal tertentu dan berkembang
menjadi gagasan , teori, konsep, pemilihan metode yang sesuai. Sebagai hasil
akhirnya adalah gagasan dan teori baru sehingga merupakan suatu proses yang tidak
berhenti. Hal yang sangat penting bagi penelitian adalah adanya minat untuk
mengetahui masalah sosial tertentu. Minat tersebut dapat timbul dan berkembang
karena ransangan bacaan, diskusi, seminar, pengamatan, atau gabungan dari
kesemuanya.
Metodologi penelitian adalah cara untuk melakukan sesuatu dengan
menggunakan pikiran secara seksama untuk mencari, mencatat, merumuskan dan
menganalisa hingga mencapai tujuan. Dalam melakukan suatu penelitian dapat
menggunakan berbagai metode dan rancangan penelitian serta berbabagai alternatif
yangn mungkin digunakan. (Abdurrahman 2003)
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
27
Fokus penulis melakukan penalitian mengenai pengalokasian biaya
pemakaian tanah, biaya konstruksi dan biaya prasarana sebagai pembebanan harga
pokok penjualan dan perhitungan nilai titik impas (Break Even Point) pada
perumahan Bhumi Cermai Apsari Gresik.
Penelitian mengenai perhitungan harga pokok penjualan merupakan nilai titik
impas pada perusahaan Real estat telah banyak dilakukan oleh peneliti terdahulu.
Sehingga dapat dikatakan bahwa penelitian ini merupakan penelitian pengulangan
(replikasi), yang membedakan hanya objek penelitiannya saja.
3.3 Sumber Data
Data yang digunakan oleh penulis dalam melakukan penelitian ini adalah data
Skunder, yaitu merupakan data yang diperoleh langsung dari prusahaan yang
bersangkutan. Jenis data yang diperoleh adalah data kualitatif yaitu dari hasil
wawancara kepada bapak Harsono selaku perwakilan dari PT. BHUMMI KARTIKA
GRIYA PERSADA, berupa penjelasan atau keterangan-keterangan baik yang tertulis
maupun lisan. Sedangkan data kuantitatif yang diperoleh yaitu berupa data terukur
dari pembiayaan pemakaian tanah, pembiayaan bangunan dan pembiayaan prasarana.
3.4 Metode Pengumpulan dan Pengolahan Data
1.
Survei
Metode ini penulis lakukan dengan cara
mendatangi perusahaan yang
merupakan objek penelitian dengan tujuan untuk mengetahui dan mendapatkan
gambaran mengenai perusahaan secara umum dan khusus yang dapat digunakan
sebagai masukan dalam penulisan skripsi ini.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
28
2.
Studi Kepustakaan
Metode ini dilakukan dengan cara mempelajari dan mengumpulkan literatur-
literatur yang berisi konsep dasar dan teori-teori yang berhubungan dengan masalah
yang akan dibahas untuk dijadikan landasan teori.
3.5 Teknis Analisis
Berdasarkan data-data yang diperoleh penulis, analisa yang dilakukan penulis
dengan langkah-langkah sebagai berikut :
1.
Mengumpulkan data-data Sekunder dari perumahan Bhummi Cermai Apsari
Gresik, PT. Bhummi Kartika Griya Persada.
2.
Memeriksa unsur-unsur biaya yang membebankan pada perhitungan harga
pokok produksi perumahan Bhummi Cermai Apsari Gresik.
3.
Menentukan perhitungan harga pokok penjualan (HPP) yang wajar.
4.
Menentukan nilai titik impas pada perumahan Bhummi Cermai Apsari Gresik.
5.
Setelah itu dapat menentukan laba/rugi dari PT. Bhummi Kartika Griya Persada
tersebut.
6.
Menganalisis dan menyimpulkan serta memberikan saran-saran yang diperlukan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
29
3.6 Bagan Alur Penelitian
MULAI
STUDI PUSTAKA
PENGUMPULAN DATA
Data Sekunder :
1. Block Plan
2. Denah per tipe
3. RAB
ANALISA INVESTASI
Biaya
pengadaan
Tanah
mentah
Biaya
Pengembangan
lahan:
*By. pematangan
lahan
* Cut and fill
Biaya
Sarana
dan Prasarana:
* Pek. Paving
* Pek. Persiapan
* Pek. jaringan
Biaya
Perijinan:
* IMB
* Notaris
Biaya
Konstruksi:
Pek. Type
30,Type
36, Type
45
Biaya Konversi thd unit rumah
Harga Pokok Penjualan
Analisa Sensitivitas : BCR, NPV, IRR
Break Event Point
Kesimpulan dan Saran
SELESAI
Gambar 3.6 Flowchar t
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Biaya
Operasional :
-Gaji
Kariawan
-Transport
-Biaya sarana
dan Prasarana
30
BAB IV
ANALISA DATA
4.1. Per hitungan Harga Pokok Penjualan
Perusahaan atau pengembang disala, menentukan harga pokok produksinya
menggunakan metode full costing. Biaya-biaya yang ada didalam produksi antara
lain adalah biaya pengadaan lahan, biaya pembangunan/konstruksi dan biaya-biaya
oprasional pengembang.
Saat ini lahan yang telah dibebaskan adalah lebih kurang 160.858 m2.
Pembangunan ini dibagi untuk 3 jenis tipe perumahan yaitu perumahan tipe 30, tipe
36, dan tipe 45. Untuk tipe 30 sebanyak 797 unit, untuk tipe 36 sebanyak 235
unit,dan untuk tipe 45 sebanyak 135 unit.pemnbangunan perumahan ini dilaksanakan
secara bertahap untuk setiap tahunnya. Pematangan tanah keseluruhan lahan
dilakukan pada tahun 2009 dan pembangunan pertama dilakukan pada tahun 2010
dan berakhir pada tahun 2014.
Berdasarkan hasil penelitian dilapangan didapatkan informasi mengenai
kebijaksanaan cara perhitungan harga pokok penjualan sebagai berikut :
4.1.1 Perhitungan Harga Pokok Tanah
Pemakaian tanah dihitung dari luas tanah yang diperuntukan untuk
perumahan ditambah dengan beban tanah yang dipakai untuk fasilitas umum, seperti
jalan dan fasilitas umum lainnya.
Perhitungan harga pokok tanah dihitung berdasarkan harga pasar tanah
mentah ditambah dengan harga satuan pematangan tanah serta biaya perijinan dan
biaya overhead lainnya. Harga pengadaan tanah sesuai dengan biaya perolehannya
dapat dilihat pada tabel 4.1. sebesar Rp 285.000,-/m2 dan biaya pematangan tanah
sebesar Rp 7250,-/m2 (2008).
23
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
31
Tabel 4.1 Harga Perolehan Tanah dan Pematangan Tanah Tahun 2008
Keterangan
Harga/m2
Pengadaan tanah
Rp 285.000
Pematangan Tanah
Rp 7.250
4.1.2. Evaluasi Harga Pokok Tanah
Pada harga pokok tanah, penulis memberikan tambahan nilai harga pokok
tanah dengan menambahkan realisasi biaya inflasi yang terjadi selama tahun 2009 ke
harga pokok tanah. Tingkat inflasi yang dipakai selama tahun pembangunan oleh
penulis sebesar 10% pertahun. Inflasi yang terjadi akan meningkat nilai dari harga
pokok tanah yang telah dibuat oleh pengembang. (Lihat Tabel 4.1).
Compound amount factor
Compound interest factor : 10%
Rumus = (1 + i)n
Dimana :
•
i = inflasi 10%
•
n = tahun ke
Tahun ke 1 : 1,1000
Tahun ke 2 : 1,2100
Tahun ke 3 : 1,3310
Tahun ke 4 : 1,4641
Tahun ke 5 : 1,6105
Tahun ke 6 : 1,7716
•
Harga/m2 pengadaan lahan th. 2009
= Harga/m2 pengadaan lahan th 2008 x Compound amount factor
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
32
= Rp 285.000 x 1,1000
= Rp 313.500
•
Harga/m2 pematangan tanah th 2009
= Harga/m2 pematangan tanah th 2008 x Compound amount factor
= Rp. 7.250 x 1,1000
= Rp. 7.975
Tabel 4.2. Evaluasi Harga Pokok Tanah Tahun 2009
Inflasi 10% pertahun
Harga perolehan
Luas m2
Harga/m2
Pengadaan Lahan
160.868
313.500
Rp.50.432.118.000
Pematangan Lahan
160.868
7.975
Rp.1.282.922.300
Keterangan
%
tanah
Notaris dan Perijinan
5
Rp.2.521.605.900
Overhead
5
Rp.2.521.605.900
Total
Rp.56.758.252.100
Harga Pokok
•
Harga Pokok/m2 th 2009
= Harga Perolehan tanah Total : Luas Pengadaan Tanah
= Rp.56.758.252.100 : 160.868
= Rp. 352.825
•
Harga pokok Tanah tahun 2010
= Harga pokok th 2009 x Compound amound factor
= Rp. 352.825 x 1,1000
= Rp. 388.107
•
Harga/m2
Harga pokok Tanah tahun 2011
= Harga pokok tanah th 2009 x Compound amound factor
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Rp.352.825
33
= Rp. 352.825 x 1,2100
= Rp. 426.918
•
Harga pokok Tanah tahun 2012
= Harga pokok tanah th 2009 x Compound amound factor
= Rp. 352.825 x 1,331
= Rp. 469.610
•
Harga pokok tanah tahun 2013
= Harga pokok tanah th 2009 x Compound amound factor
= Rp. 352.825 x 1,4641
= Rp. 516.571
•
Harga pokok tanah tahun 2014
= Harga pokok tanah th 2009 x Compound amound factor
= Rp. 352.825 x 1,6105
= Rp. 568.224
4.2 Per hitungan Biaya Konstruksi / Pembangunan
Biaya konstruksi / pembangunan dihitung berdasarkan jumlah biaya
konstruksi bangunan
yang direalisasikan untuk tiap unit perumahan. Biaya
konstruksi bangunan dihitung berdasarkan jenis-jenis pekerjaan yang dilakukan
dalam pembangunan tersebut. Biaya konstruksi bangunan tersebut dapat dilihat pada
rencana anggaran yang dibuat oleh pengembang pada tahun 2009 (Tabel 4.3)
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
34
Tabel 4.3 Rencana anggaran biaya Konstruksi (2009)
Biaya Konstruksi / m2
Biaya
Type
Konstuksi /m2
Keterangan
Unit Pembangunan
30
36
45
797
235
135
Bangunan Dalam Pelaksanaan
1 Lantai
Rp. 980.000
Rp. 1.350.000
Rp.1.675.000
Rp.1.335.000
4.2.1 Perhitungan Biaya Konstruksi
Pada biaya konstruksi penulis memberikan tambahan nilai biaya konstruksi
dengan menambahkam inflasi yang terjadi selama tahun 2009 kebiaya konstruksi.
Tingkat inflasi yang digunakan penulis adalah 10% pertahun. Penambahan nilai
akibat inflasi pada biaya konstruksi dihitung selama masa pekerjaan konstruksi.
Perhitungan evaluasi dapat dilihat pada tabel 4.4 – 4.8.
(Lihat tabel 4.3).
Compound amount factor
Compound interest factor : 10%
Rumus = (1 + i)n
Dimana :
•
i = inflasi 10%
•
n = tahun ke
Tahun ke 1 : 1,1000
Tahun ke 2 : 1,2100
Tahun ke 3 : 1,3310
Tahun ke 4 : 1,4641
Tahun ke 5 : 1,6105
Tahun ke 6 : 1,7716
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
28
Tabel 4.4. Evaluasi biaya konstr uksi tahun 2010
Inflasi 10%
Biaya Konstruksi/m2
Keterangan
Unit Pembangunan
Rp. 1.497.870
Bangunan dalam
pelaksanaan termasuk (IMB
1% dan jasa perancangan
1%)perlantai
1 lantai
Type
Total
Total biaya
30
36
unit
142
18
160
Rp. 6.380.926.200
Rp. 970.619.760
TOTAL
Rp. 7.351.545.960
Rp. 7.351.545.960
Biaya Konstruksi /m2 tahun 2010 = (Biaya konstruksi/m2 tahun 2009 x CAF) + IMB 1% (biaya konstruksi thn 2009 x CAF) + jasa perancangan 1%( Biy. Konstuksi x CAF)
Untuk 1 lantai
= (Rp.1.335.000 x 1,100) + 1% (Rp.1.335.000 x 1,100) + 1% (Rp.1.335.000 x 1,100)
= Rp. 1.497.870
Biaya pembangunan type 30
Sebanyak 142 unit
= Biaya konstruksi/m2 th 2010 x luas lantai x jumlah unit
= Rp. 1.497.870 x 30 x142
= Rp. 6.380.926.200
Biaya pembangunan type 36
Sebanyak 18 unit
= Biaya konstruksi/m2 th 2010 x luas lantai x jumlah unit
= Rp. 1.497.870 x 36 x 18
= Rp. 970.619.760
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
29
Tabel 4.5. Evaluasi biaya konstr uksi tahun 2011
Inflasi 10%
Biaya Konstruksi/m2
Keterangan
Unit Pembangunan
Bangunan dalam
pelaksanaan termasuk (IMB
1% dan jasa perancangan
1%)perlantai
TOTAL
Rp. 1.647.657
1 lantai
Type
Total
Total biaya
30
36
unit
153
23
176
Rp. 7.562.745.630
Rp. 1.364.259.996
Rp. 8.927.005.625
Rp. 8.927.005.625
Biaya Konstruksi /m2 tahun 2011 = (Biaya konstruksi/m2 tahun 2009 x CAF) + IMB 1% (biaya konstruksi thn 2009 x CAF) + jasa perancangan 1%( Biy. Konstuksi x CAF)
Untuk 1 lantai
= (Rp. 1.335.000 x 1,2100) + 1% (Rp. 1.335.000 x 1,2100) + 1% (Rp. 1.335.000 x 1,2100)
= Rp. 1.647.657
Biaya pembangunan type 30
Sebanyak 153 unit
= Biaya konstruksi/m2 th 2011 x luas lantai x jumlah unit
= Rp. 1.647.657 x 30 x153
= Rp. 7.562.745.630
Biaya pembangunan type 36
Sebanyak 23 unit
= Biaya konstruksi/m2 th 2011 x luas lantai x jumlah unit
= Rp. 1.647.657 x 36 x 23
= Rp. 1.364.259.996
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
30
T