Identifikasi Faktor-Faktor Resiko yang Mempengaruhi Keterlambatan Pelaksanaan Pekerjaan Pada Proyek Pembangunan Gedung di Kota Medan

BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

2.1

PROYEK KONSTRUKSI GEDUNG
Proyek konstruksi merupakan suatu rangkaian kegiatan membuat suatu

bangunan, yang umumnya mencakup pekerjaan pokok dalam bidang teknik sipil
dan teknik arsitektur. Didalam suatu proyek konstruksi terdapat berbagai kegiatan,
kegiatan proyek merupakan suatu kegiatan sementara dan berlangsung dalam
jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber dana tertentu untuk melaksanakan
tugas dengan sasaran yang telah ditetapkan.
Menurut Soeharto (1998), banyak kegiatan dan pihak-pihak yang terlibat
didalam pelaksanan proyek konstruksi menimbulkan banyak permasalahn yang
bersifat kompleks.Kompleksitas proyek tergantung dari:
1. Jumlah macam kegiatan didalam proyek.
2. Macam dan jumlah dan hubungan antar kegiatan (organisasi) didalam
proyek itu sendiri.
3. Macam dan jumlah hubungan antar kegiatan (organisasi) didalam proyek
dengan pihak luar.

Kompleksitas ini tergantung pada besar kecilnya suatu proyek. Proyek
kecil dapat saja bersifat lebih kompleks dari pda proyek dengan ukuran yang lebih
besar. Kompleksitas memerlukan pengaturan dan pengendalian yang sedemikian
rupa sehingga tidak terjadi benturan-benturan dalam pelaksanaan proyek, maka
diperlukan adanya manajemen proyek yang handal dan tangguh untuk
menompang pelaksanaan proyek.

6

Universitas Sumatera Utara

Gambaran proses pekerjaan konstruksi menurut Hillebrandt (1988)
sebagai suatu yang panjang, rumit dan melibatkan banyak pihak. Keberhasilan
proses pekerjaan konstruksi sangat tergantung dari saling keterkaitan antara pihak
yang terlibat dalam proses konstruksi. Dalam proses konstruksi pihak-pihak yang
terlibat dapat dari perorangan / perubahan sebagai pelaku utama, dimana pemilik,
bisa swasta / swasta perorangan / pemerintah dan bertanggung jawab atas
konsepsi proyek, dan pemilik adalah pihak yang paling menentukan. Pemilik
dibantu dari pihak engineering. Untuk pelaksanaan fisik dikerjakan oleh
kontraktor umum atau kontraktor spesiali.

2.2

MANAJEMEN POYEK KONSTRUKSI GEDUNG
Manajemen proyek konstruksi mempunyai karakteristik, unik, melibatkan

banyak sumber daya, dan membutuhkan organisasi. Dalam proses penyelesaian
harus berpegang pada tiga kendala (triple constrain): sesuai spesifikasi yang
ditetapkan, sesuai time schedule dan sesuai biaya yang ditetapkan (Wulfram,
2004) selanjutnya Wulfram mengatakan tujuan dari manajemen proyek adalah
untuk mendapatkan metode atau cara teknis yang paling baik agar dengan
sumber-sumber daya yang terbatas diperoleh hasil maksimal dalam hal ketepatan,
kecepatan, penghematan dan keselamatan kerja secara komperhesif.
Menurut Soeharto (1998), adapun tujuan dari proses manajemen proyek
adalah sebagai berikut :
a. Agar semua rangkaian kegiatan tersebut tepat waktu dalam hal ini tidak
terjadi keterlambatan penyelesaian suatu proyek.
b. Biaya yang sesuai, maksudnya agar tidak ada biaya tambahan lagi diluar
dari perencanaan biaya yang telah direncanaka.

7

Universitas Sumatera Utara

c. Kualitas sesuai dengan persyaratan.
d. Proses kegiatan sesuai persyaratan.

2.3

DEFENISI PROYEK
Sebuah proyek merupakan suatu usaha atau aktivitas yang kompleks,

mempunyai objektif yang spesifik yang harus diselesaikan, terdefinisi dengan
jelas waktu awal dan akhirnya, mempunyai batas dana, menggunakan sumber
daya (manusia, uang, peralatan, dsb.), serta multifungsional dimana anggota
proyek bisa berasal dari departemen yang berbeda. Sebuah proyek juga dapat
diartikan sebagai upaya atau aktivitas yang diorganisasikan untuk mencapai
tujuan, sasaran dan harapan-harapan penting dengan menggunakan anggaran dana
serta sumber daya yang tersedia yang harus diselesaikan dalam jangka waktu
tertentu.
Karakteristik ini yang membedakan proyek dengan aktivitas rutin

operasional. Aktivitas rutin operasional cenderung bersifat terus menerus dan
berulang-ulang sedangkan proyek bersifat temporer dan unik. Dari segi tujuan,
proyek akan berhenti jika tujuan telah tercapai, sedangkan aktivitas operasional
akan terus menyesuaikan tujuannya agar pekerjaan tetap berjalan.
Selain itu proyek selalu melibatkan ilmu pengetahuan dan teknologi.
Senantiasa dibutuhkan pemberdayaan sumber daya yang tersedia, yang
diorganisasikan untuk mencapai tujuan, sasaran dan harapan penting tertentu.
Aktivitas atau kegiatan-kegiatan pada proyek merupakan sebuah mata rantai, yang
dimulai sejak dituangkannya ide, direncanakan, kemudian dilaksanakan, sampai
benar-benar memberikan hasil yang sesuai dengan perencanaan semula. Hingga

8

Universitas Sumatera Utara

pada akhirnya kita akan dapat melihat bahwa pelaksanaan proyek pada umumnya
merupakan rangkaian mekanisme tugas dan kegiatan yang kompleks, membentuk
saling ketergantungan dan secara otomatis mengandung permasalahan tersendiri.
2.3.1 Macam Macam Proyek
Sedangkan dilihat (Soeharto, 1995) dari segi komponen kegiatan utama

maka macam proyek dapat dikelompokkan menjadi:
•

Proyek Engineering-konstruksi komponen kegiatan utama jenis proyek ini
terdiri dari pengkajian kelayakan, desain engineering, pengadaan dan
konstruksi.

•

Proyek Engineering-Manufaktur dimaksukan untuk menghasilkan produk
baru.

•

Proyek penelitian dan pengembangan

•

Proyek pelayanan manajemen
Sedangkan proyek konstruksi sendiri dibedakan lagi atas dua jenis

kelompok bangunan yaitu:


Proyek konstruksi gedung seperti rumah tempat tinggal, villa, pabrik, hotel
dan lain sebagainya.



Proyek bangunan sipil seperti jembatan, bendungan dan infrastruktur
lainnnya.

2.3.2 Unsur Unsur Manajemen Proyek
Menurut Abrar (2010) adapun kegiatan yang meliputi dari unsurunsur
kegiatan manajemen adalah :
1. Perencanaan (planning)

9

Universitas Sumatera Utara

Pada kegiatan ini dilakukan antisipasi tugas dan kondisi yang ada dengan
menetapkan sasaran dan tujuan yang harus dicapai serta menentukan
kebijakan pelaksanaan, program yang akan dilakukan, jadwal waktu
pelaksanaan, prosedur pelaksanaan secara administratif dan operasional
serta alokasi anggaran biaya dan sumber daya.
2. Pengorganisasian (organizing)
Pada kegiatan ini dilakukan identifikasi dan pengelompokan jenis-jenis
pekerjaan, menentukan pendelegasian wewenang dan tanggung jawab
personel serta meletakan dasar bagi hubungan masing-masing unsur
organisasi. Untuk menggerakkan organisasi, pimpinan harus mampu
mengarahkan organisasi dan menjalin komunikasi antar pribadi dalam
hierarki organisasi. Semua ini dibangkitkan melalui tanggung jawab dan
partisipasi semua pihak. Struktur organisasi yang sesuai dengan
kebutuhan proyek dan kerangka penjabaran tugas personel penanggung
jawab yang jelas, serta kemampuan personel yang sesuai keahliannya,
akan diperoleh hasil yang positif bagi organisasi.
3. Pelaksanaan (aktuating)
Kegiatan ini adalah implementasi dari perencanaan yang telah ditetapkan,
dengan melakukan tahapan pekerjaan yang sesungguhnya secara fisik

atau non fisik sehingga prosedur akhir sesuai dengan sasaran dan tujuan
yang telah ditetapkan. Karena kondisi perencanaan sifatnya masih
ramalan dan subjetif serta masih perlu penyempurnaan, dalam tahapan ini
sering terjadi perubahan-perubahan dari rencana yang telah ditetapkan.

10

Universitas Sumatera Utara

4. Pengendalian (controlling)
Kegiatan ini untuk memastikan program dan aturan kerja yang telah
ditetapkan dapat dicapai dengan penyimpanan paling minimal dan hasil
paling memuaskan.
2.3.3 Manajemen Biaya
Manajemen biaya proyek (project cost management) melibatkan semua
proses

yang

diperlukan

dalam

pengelolaan

proyek

untuk

memastikan

penyelesaian proyek sesuai dengan anggaran biaya yang telah disetujui. Hal
utama yang sangat diperhatikan dalam manajemen biaya proyek adalah biaya dari
sumber daya yang diperlukan untuk menyelesaikan proyek, sebagai berikut:
1. Perencanaan sumber daya merupakan proses untuk menentukan sumber
daya dalam bentuk fisik (manusia, peralatan, material) dan jumlahnya
yang diperlukan untuk melaksanakan aktivitas proyek. Proses ini sangat
berkaitan erat dengan proses estimasi biaya.
2. Estimasi biaya adalah proses untuk memperkirakan biaya dari sumber
daya yang dibutuhkan untuk menyelesaikan proyek. Bila proyek

dilaksanakan melalui sebuah kontrak, perlu dibedakan antara perkiraan
biaya dengan nilai kontrak. Estimasi biaya melibatkan perhitungan
kuantitatif dari biaya-biaya yang muncul untuk menyelesaikan proyek.
Sedangkan nilai kontrak merupakan keputusan dari segi bisnis di mana
perkiraan biaya yang didapat dari proses estimasi merupakan salah satu
pertimbangan dari keputusan yang diambil.
3. Penganggaran biaya adalah proses membuat alokasi biaya untuk
masingmasing aktivitas dari keseluruhan biaya yang muncul pada proses

11

Universitas Sumatera Utara

estimasi. Dari proses ini didapatkan cost baseline yang digunakan untuk
menilai kinerja proyek.
4. Pengendalian biaya dilakukan untuk mendeteksi apakah biaya aktual
pelaksanaan proyek menyimpang dari rencana atau tidak. Semua
penyebab penyimpangan biaya harus terdokumentasi dengan baik
sehingga langkahlangkah perbaikan dapat dilakukan.
2.3.4. Manajemen Waktu

Manajemen waktu pada suatu proyek (Project Time Management)
memasukkan semua proses yang dibutuhkan dalam upaya untuk memastikan
waktu penyelesaian proyek (PMI, 2000). Ada lima proses utama dalam
manajemen waktu proyek, yaitu:
1. Pendefinisian Aktivitas merupakan proses identifikasi semua aktivitas
spesifik yang harus dilakukan dalam rangka mencapai seluruh tujuan dan
sasaran proyek (project deliveriables). Dalam proses ini dihasilkan
pengelompokkan semua aktivitas yang menjadi ruang lingkup proyek
dari level tertinggi hingga level yang terkecil atau disebut Work
Breakdown Structure (WBS).
2. Urutan aktivitas proses pengurutan aktivitas melibatkan identifikasi dan
dokumentasi dari hubungan logis yang interaktif. Masing-masing
aktivitas harus diurutkan secara akurat untuk mendukung pengembangan
jadwal sehingga diperoleh jadwal yang realisitis. Dalam proses ini dapat
digunakan alat bantu komputer untuk mempermudah pelaksanaan atau
dilakukan secara manual. Teknik secara manual masih efektif untuk

12

Universitas Sumatera Utara

proyek yang berskala kecil atau di awal tahap proyek yang berskala
besar, yaitu bila tidak diperlukan pendetailan yang rinci.
3. Estimasi durasi aktivitas adalah proses pengambilan informasi yang
berkaitan dengan lingkup proyek dan sumber daya yang diperlukan yang
kemudian dilanjutkan dengan perhitungan estimasi durasi atas semua
aktivitas yang dibutuhkan dalam proyek yang digunakan sebagai input
dalam pengembangan jadwal. Tingkat akurasi estimasi durasi sangat
tergantung dari banyaknya informasi yang tersedia.
4. Pengembangan jadwal berarti menentukan kapan suatu aktivitas dalam
proyek akan dimulai dan kapan harus selesai. Pembuatan jadwal proyek
merupakan proses iterasi dari proses input yang melibatkan estimasi
durasi dan biaya hingga penentuan jadwal proyek.
5. Pengendalian jadwal merupakan proses untuk memastikan apakah kinerja
yang dilakukan sudah sesuai dengan alokasi waktu yang sudah
direncanakan. Hal yang perlu diperhatikan dalam pengendalian jadwal
adalah:
a. Pengaruh dari faktor-faktor yang menyebabkan perubahan jadwal
dan memastikan perubahan yang terjadi disetujui.
b. Menentukan perubahan dari jadwal.
c. Melakukan tindakan

bila pelaksanaan proyek berbeda dari

perencanaan awal proyek.
2.4.

KETERLAMBATAN PROYEK
Menurut Ervianto (2004) terdapat hubungan antara pihak-pihak yang

terlibat dalam suatu proyek, yang pada umumnya dibedakan atas hubungan

13

Universitas Sumatera Utara

fungsional, yaitu pola hubungan yang berkaitan dengan fungsi dari pihak-pihak
tersebut dan juga hubungan kerja formal, yaitu pola hubungan yang berkaitan
dengan kerjasama antara pihak-pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi yang
dikukuhkan dengan suatu dokumen kontrak. Secara fungsional terdapat 3 pihak
yang sangat berperan dalam suatu proyek konstruksi, yaitu pihak pemilik proyek,
pihak konsultan dan pihak kontraktor
Menurut Ervianto (2004) terdapat hubungan antara pihak-pihak yang
terlibat dalam suatu proyek, yang pada umumnya dibedakan atas hubungan
fungsional, yaitu pola hubungan yang berkaitan dengan fungsi dari pihak-pihak
tersebut dan juga hubungan kerja formal, yaitu pola hubungan yang berkaitan
dengan kerjasama antara pihak-pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi yang
dikukuhkan dengan suatu dokumen kontrak. Secara fungsional terdapat 3 pihak
yang sangat berperan dalam suatu proyek konstruksi, yaitu pihak pemilik proyek,
pihak konsultan dan pihak kontraktor.
Keterlambatan proyek dapat dilihat dalam dua hal yaitu aspek yang
terpengaruh dan faktor yang mempengaruhi atau yang menjadi penyebab. Adapun
faktor yang terpengaruh yang menyebabkan proyek terlambat adalah:
•

Keterlambatan terkait material

•

Keterlambatan terkait tenaga kerja

•

Keterlambatan terkait peralatan

•

Perencanaan yang tidak sesuai

•

Lemahnya kontrol waktu proyek

•

Keterlambatan Sub-kontraktor

•

Koordinasi yang lemah

14

Universitas Sumatera Utara

•

Pengawasan yang tidak memadai

•

Metode pelaksanaan yang tidak sesuai

•

Kurangnya personil secara teknikal

•

Komunikasi yang lemah
Ketika proyek konstruksi terlambat, artinya pelaksanaan pekerjaan proyek

tersebut tidak dapat diselesaikan sesuai dengan kontrak. Jika pekerjaan proyek
tidak dapat dilaksanakan sesuai kontrak maka akan ada penambahan waktu.
Apabila setelah penambahan waktu pelaksanaan proyek ini juga tidak selesai
sesuai kontrak yang sudah disepakati, maka akan diberikan waktu tambahan oleh
pihak pemilik (owner) kepada pihak pelaksana untuk menyelesaikan pekerjaan
proyek tersebut. Dengan kata lain bahwa adanya waktu tambahan yang diberikan
oleh pihak pemilik (owner) kepada pihak pelaksana untuk menyelesaikan
pekerjaan proyek, tetapi tidak juga terlaksana, maka kemungkinan akan terjadi
pemutusan kontrak kerja. Tambahan waktu untuk menyelesaikan proyek adalah
solusi penyelesaian.
2.4.1. Faktor-faktor Penyebab Keterlambatan
Berdasarkan 3 jenis utama keterlambatan, maka penyebab keterlambatan
proyek dapat dikelompokan sebagai berikut:
1. Non Excusable Delays.
Penyebab- penyebab yang termasuk dalam jenis keterlambatan ini adalah:
a. Identifikasi, durasi, dan rencana urutan kerja yang tidak lengkap dan
tidak tersusun dengan baik. Identifikasi aktivitas proyek merupakan tahap
awal dari penyusunan jadwal proyek.Identifikasi yang tidak lengkap akan

15

Universitas Sumatera Utara

mempengaruhi durasi proyek secara keseluruhan dan mengganggu urutan
kerja.
b. Ketidak tepatan perencanaan tenaga kerja jumlah tenaga kerja yang
dibutuhkan

dalam

tiap

tahapan

pelaksanaan

proyek

berbeda-

beda,tergantung dari besar dan jenis pekerjaannya. Perencanaan yang
tidak sesuai kebutuhan dilapangan dapat menimbulkan persoalan karena
tenaga kerja adalah sumber daya yang tidak mudah didapat dan mahal
sekali harganya.
c. Kualitas tenaga kerja yang buruk
Kurangnya ketrampilan dan ke ahlian pekerja dapat mengakibatkan
produktivitas tenaga kerja yang dihasilkan rendah sehingga memerlukan
waktu yang lama dalam menyelesaikan proyek.
d. Keterlambatan penyediaan alat/material akibat kelalaian kontraktor.
Salah satu faktor yang mendukung dalam pelaksanaan proyek secara
langsung adalah tersediannya peralatan dan material yang akan
digunakan. Keterlambatan penyedian alat dan material diproyek dapat
dikarenakan

keterlambatan

pengiriman

supplier,

kesulitan

untuk

mendapatkannya, dan kekurangan material itu sendiri. Penyediaaan alat
dan material yang tidak sesuai dengan kebutuhan dan waktu yang
direncanakan, akan membuat produktivitas pekerja menurun karena
banyaknya jam nganggur sehingga menghambat laju pekerjaan.
e. Jenis peralatan yang digunakan tidak sesuai dengan proyek. Peralatan
merupakan salah satu sumber daya yang digunakan secara langsung
didalam pelaksanaan proyek. Perencanaan jenis peralatan harus

16

Universitas Sumatera Utara

disesuaikan dengan karakteristik dan besarnya proyek sehingga tujuan
dari pekerjaan proyek dapat tercapai.
f. Mobilisasi sumber daya yang lambat
Mobilisasi yang dimaksud dalam hal ini adalah pergerakan supplier
kelokasi proyek, antar lokasi dalam proyek, dan dari dalam lokasi proyek
ke luar lokasi proyek. Hal ini sangat dipengaruhi oleh penyediaan jalan
proyek dan waktu pengiriman alat ataupun material.
g. Banyak hasil pekerjaan yang harus diulang/diperbaiki karena cacat/salah
Faktor ini lebih mengarah pada mutu atau kualitas pelaksanaan
pekerjaan, baik secara struktur atau penyelesaian akhir yang dipengaruhi
gambar proyek, penjadwalan proyek, dan kualitas tenaga kerja. Pada
dasarnya semua perbaikan/pengulangan akibat cacat atau salah
memerlukan tambahan waktu
2. Excusable Delays
a. Terjadinya hal- hal yang tak terduga seperti banjir badai, gempa bumi,
tanah longsor, kebakaran, cuaca buruk. Cuaca sangat mempengaruhi
produktivitas pekerja. Cuaca yang buruk menyebabkan turunnya stamina
para pekerja yang berarti menurunnya produktivitas. Produktivitas
pekerja yang rendah dan tidak sesuai yang direncanakan akan
mengakibatkan mundurnya jadwal proyek. Gempa bumi, banjir, tanah
longsor, kebakaran dapat menyebabkan proyek terhenti sementara dan
membutuhkan waktu lebih.
b. Lingkungan sosial politik yang tidak stabil

17

Universitas Sumatera Utara

Aspek sosial politik seperti kerusuhan, perang, keadaan sosial yang buruk
dapat mengakibatkan hambatan dalam pelaksanaan proyek karena
perbaikan pekerjaan akibat kerusakan yang terjadi memerlukan tambahan
waktu yang akan memperpanjang jadwal proyek secara keseluruhan.
c. Respon dari masyarakat sekitar yang tidak mendukung adanya proyek
Respon dari masyarakat sekitar proyek yang berbeda- beda, ada yang
mendukung dan ada pula yang menolak. Dengan adanya respon negatif
dari masyarakat sekitar menyebabkan adanya demo yang berakibat pada
berhentinya kegiatan proyek sesaat yang berarti mundurnya jadwal
pelaksanaan proyek.
3. Compensable Delays
Penyebab-penyebab yang termasuk dalam jenis keterlambatan ini adalah:
a. Penetapan pelaksanaan jadwal proyek yang amat ketat
Jadwal proyek seringkali ditentukan oleh pemilik untuk kepentingan
pemakian yang mendesak. Kesalahan-kesalahan akan timbul karena
adanya tekanan waktu sehingga memerlukan perbaikan-perbaikan.
Akibatnya jadwal

yang telah direncanakan akan berubah dan

memerlukan tambahan waktu.
b. Persetujuan ijin kerja yang lama
Persetujuan ijin kerja merupakan hal yang lazim dalam melaksanakan
suatu aktivitas pekerjaan seperti gambar dan contoh bahan.Proses
persetujuan ijin ini akan menjadi kendala yang bisa memperlambat
proses pelaksanaan pekerjaan apabila untuk mendapatkan ijin tersebut
diperlukan waktu yang cukup lama untuk mengambil keputusan.

18

Universitas Sumatera Utara

c.

Perubahan lingkup pekerjaan/detail konstruksi
Permintaan pemilik untuk mengganti lingkup pekerjaan pada saat proyek
sudah terlaksana akan berakibat pembongkaran ulang dan perubahan
jadwal yang telah dibuat kontraktor. Setiap pembongkaran ulang dalam
pelaksanaan proyek memerlukan tambahan waktu penyelesaian.

d. Sering terjadi penundaan pekerjaan
Kondisi finansial pemilik yang kurang baik dapat berakibat penundaan
atau penghentian pekerjaan proyek yang bersifat sementara, yang secara
langsung berakibat pada mundurnya jadwal proyek.
e. Keterlambatan penyediaan meterial
Dalam pelaksanaan proyek, sering terjadi adanya beberapa material yang
disiapkan oleh pemilik. Masalah akan terjadi apabila pemilik terlambat
menyediakan material kepada kontraktor dari waktu yang telah
dijadwalkan. Proyek tidak dapat dilanjutkan, produktivitas pekerja
rendah karena menganggur, yang mengakibatkan keterlambatan proyek.
f. Dana dari pemilik yang tidak mencukupi dan proyek dapat berhenti dan
mengalami keterlambatan karena dana dari pemilik proyek yang tidak
cukup.
g. Sistem pembayaran pemilik ke kontraktor yang tidak sesuai kontrak.
Pelaksanaan pembangunan proyek konstruksi membutuhkan biaya terus
menerus sepanjang waktu pelaksanaannya, yang menuntut kontraktor
sanggup menyediakan dana secara konsisten agar kelancaran pekerjaan
tetap terjaga. Pembayaran termyn dari pemilik yang tidak sesuai kontrak
dapat merugikan pihak kontraktor karena akan mengacaukan semua

19

Universitas Sumatera Utara

sistim pendanaan proyek tersebut dan menpengaruhi kelancaran
pekerjaan kontraktor.
h. Cara inspeksi/kontrol pekerjaan birokratis oleh pemilik
Cara inspeksi dan kontrol yang terlalu birokratis dapat membuat
kebebasan kontraktor dalam bekerja menjadi lebih terbatas. Keterbatasan
inilah yang pada akhirnya akan menyebabkan pelaksanaan pekerjaan
berjalan dengan lambat
2.4.2. Dampak Keterlambatan Proyek Konstruksi
Menurut Lewis dan Atherley (1996), keterlambatan proyek seringkali
menjadi sumber perselisihan dan tuntutan antara pemilik (Owner) dan kontraktor,
sehingga akan menjadi sangat mahal nilainya baik ditinjau dari sisi kontraktor
maupun owner. Keterlambatan pelaksanaan pada proyek juga memberikan
dampak berupa kerugian bagi semua pihak yang terlibat dalam proyek tersebut.
Adapun dampak kerugian yang dapat dialami oleh pihak yang terlibat didalam
pelaksanaan proyek konstruksi adalah sebagai berikut :
a. Pihak Kontraktor
Keterlambatan penyelesaian proyek mengakibatkan naiknya overhead
yaitu biaya yang dikeluarkan oleh perusahaan karena bertambahnya
waktu pelaksanaan. Overhead meliputi biaya untuk perusahaan secara
keseluruhan, terlepas ada atau tidaknya kontrak yang sedang ditangani.
b. Pihak Konsultan
Konsultan akan mengalami kerugian waktu serta akan terlambat dalam
mengerjakan proyek yang lainnya, jika pelaksanaan proyek mengalami
keterlambatan penyelesaian.

20

Universitas Sumatera Utara

c. Pihak Owner / Pemilik
Keterlambatan pelaksanaan proyek berarti kehilangan penghasilan dari
hasil proyek yang seharusnya dapat digunakan dan terjadi permasalahan
pada investasi tersebut. Jika proyek jalan toll Medan-Kualanamu terjadi
keterlambatan dalam penggunaan fasilitas dan pengoprasian tersebut dan
akan merugikan nilai investasi yang di targetkan.
2.4.3. Pembuktian Keterlambatan Proyek
Adanya permasalahan keterlambatan pelaksanaan proyek yang terjadi, maka
dapat menyebabkan perubahan pelaksanaan penyelesaian progress yang sudah
dijadwalkan. Meningkatnya biaya dan kemungkinan putusnya kontrak (contract
termination) (Arditi & Pattanakitchamrron dalam Wei, 2010). Oleh karena itu
diperlukan pembuktian keterlambatan proyek sesuai kriteria penilaian terhadap
kondisi keterlambatan pekerjaan, karena hal ini berhubungan dengan faktor-faktor
apa penyebab keterlambatan proyek. Seperti diketahui bahwa pada saat progress
pekerjaan dinyatakan kritis. Maka, menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
Nomor: 07/PRT/M/2011 pasal 39.1 bahwa apabila penyedia terlambat
melaksanakan pekerjaan sesuai jadwal maka PPK harus memberikan peringatan
secara tertulis atau dikenakan ketentuan tentang kontrak kritis. Pada pasal kritis
39.2 apabila:
a. Dalam periode I rencana fisik pelaksanaan 0% - 70% dari kontrak,
realisasi fisik pelaksanaan terlambat lebih besar 10% dari rencana.
b. Dalam periode II rencana fisik pelaksanaan 70% - 100% dari kontrak,
realisasi fisik pelaksanaan terlambat lebih besar 5% dari rencana.

21

Universitas Sumatera Utara

c. Rencana fisik pelaksanaan 70% - 100% dari kontrak, realisasi fisik
pelaksanaan terlambat kurang dari 5% dari rencana dan akan melampaui
tahun anggaran berjalan.
Kondisi

keterlambatan

pekerjaan

berdasarkan

Permen

PU

No.43/PRT/M/2007. Langkah selanjutnya adalah:
1. Berita acara dengan program kerja yang telah disepakati sebagai uji coba
I. Kontraktor melakukan uji coba I untuk dievaluasi.
2. Dan bila uji coba I gagal, maka diingkatkan dengan SCM tahap II dan
dibuat berita cara dengan program kerja yang telah disepakati sebagai uji
coba II.
3. Namun, jika uji coba II gagal, maka ditingkatkan dengan SCM tahap III
dan dibuat berita acara dengan program kerja yang telah disepakati
sebagai uji coba III.
4. Pada akhirnya bila uji coba III gagal, maka akan dilakukan putus kontrak
(contract termination by employer).
Proses contract termination harus sesuai dengan Dokumen Kontrak
(General Conditions pasal 15) antara lain, harus ada Surat Pemberitahuan (notice)
dengan waktu yang telah ditentukan.
Dijelaskan urutan Permen PU No. 43/PRT/M/2007 menurut PusjatanBalitbang PU bahwa perlu adanya pembuktian keterlambatan proyek. Untuk itu
diadakan pertemuan dalam hal terjadinya keterlambatan progress pisik oleh
penyedia jasa berdasarkan jadwal kontrak (Contract schedule). Dalam hal
terjadinya keterlambatan progress fisik oleh penyedia jasa, maka harus diikuti
dalam pengambilan keputusan yakni:

22

Universitas Sumatera Utara

a.

Jika terjadinya keterlambatan progress fisik antara 5%
─ 10 %, maka
rapat pembuktian keterlambatan akan diadakan antara Direksi
Pekerjaan, Direksi Teknis (SE/supervision engineer ) dan penyedia jasa.

b.

Jika terjadinya keterlambatan progress fisik antara 10%─ 15%, maka
rapat pembuktian keterlambatan akan dilaksanakan antara Pejabat
Eselon II pada pemerintah pusat atau daerah yang memiliki
kewenangan pembinaan jalan, Direksi Pekerjaan, Direksi Teknis, dan
Penyedia Jasa.

c.

Jika terjadinya keterlambatan progres fisik pada periode I (rencana fisik
0% ─ 70 %) lebih besar dari 15% dan pada periode II ( rencana fisik
70% ─ 100%) lebih dari 10% mengacu pada syarat -syarat umum
kontrak pasal 33 (kontrak kritis).

d.

Selanjutnya kegiatan rapat pembuktian keterlambatan harus dibuat
dalam

Berita

Acara

Rapat

pembuktian

keterlambatan

yang

ditandatangani oleh pimpinan dari masing-masing pihak sebagai catatan
untuk membuat persetujuan atas tindakan yang akan dilakukan
berikutnya.
Dengan diketahuinya faktor penyebab keterlambatan proyek maka akan
dapat ditentukan langkah selanjutnya jenis keterlambatan proyek.

23

Universitas Sumatera Utara

Tabel 2.1 Kriteria Keterlambatan Proyek
Kriteria Keterlambatan
Keterangan
Wajar
Terlambat Kritis
0% ─ 7% >7% ─
>10% Apabila sampai dengan
0% ─ 4% 10%
> 5% Rapat Pembuktian Ketiga,
> 4% ─ 5%
Kontraktor gagal, maka
dapat diusulkan:
1. Kesepakatan tiga pihak,
atau
2. Putus Kontrak
(Termination)
III
70% ─ 100%
< 5%
Melampaui tahun anggaran
Diserahkan Diserahkan pada PPK
Komposisi Tim Show
pada PPK
Cause Meeting
Sumber: Permen PU No. 43/PRT/M/2007
Proyek
Periode
I
II

Rencana
Fisik
0% ─ 70%
70% ─ 100%

Dengan adanya Permen PU No. 43/PRT/M/2007 menurut PusjatanBalitbang PU, maka setiap proyek yang mengalami kriteria penilaian terhadap
kondisi keterlambatan penyelesaian proyek akan mengacu pada Permen PU No.
43/PRT/M/2007.
2.5

KONSEP PERENCANAAN KONSTRUKSI
Rencana

pembanguna

konstruksi

yang

baik

adalah

dasar

untuk

mengembangkan anggaran, jadwal dan mutu pekerjaan. Selain itu penggunaan
subkontraktor dalam perncanaan teknis konstruksi perlu keputusan organisas.
Sedangkan langkah-langkah perencanaan yang perlu dilakukan setelah datadata yang terkumpul dan cukup lengkap dari berbagai aspek yang dianggap perlu.
Antara lain melakukan kajian terhadap gambar rencana spesifikasi teknis proyek
yang ada, jika nantinya tidak sesuai kondisi pelaksanaan dapat disempurnakan
dengan melakukan konfirmasi ke konsultan perencana. Kemudian melakukan
perhitungan yang lebih teliti terhadap volume pekerjaan, kebutuhan material,

24

Universitas Sumatera Utara

peralatan serta tenaga kerja yang digunakan. Dan dilanjutkan menyusun anggaran
biaya pelaksanaan yang rinci yang disesuaikan dengan alokasi sumber daya yang
dibutuhkan dan dana yang tersedia.
Kemudian memilih jenis teknilogi dan peralatan yang sesuai dengan
kebutuhan. Dan perumusan rincian kegiatan dengan jadwal yang akurat dan
terpadu. Serta melakukan persiapan aspek administratif, pengadaan serta
pengorganisasian

pihak-pihak

yang

telibat,

penyusunan

program

kerja,

perencanaan pengelolaan resiko, perencanaan kesehatan dan keselamtan kerja
serta pelaksanaan sistem informasi manjemen.
Menurut (Asiyanto,2005). Berdasarkan kontrak konstruksi dan dokumen
gambar dan spesifikasi teknis yang ada, maka harus disusun suatu perencanaan
pelaksanaan agar sasaran yang ingin dicapai dapat direalisasikan. Keberhasilan
proyek konstruksi sangat ditentukan oleh perencanaan konstruksi baik dalam
pengelolaan dan pelaksanna proyek konstruksi. Ini mencakup
a. Pemilihan teknologi.
b. Definisi tugas pekerjaan.
c. Estimasi sumber daya yang diperlukan.
d. Durasi untuk tugas individu.
e. Identifikasi dari setiap interaksi diantara berbagai tugas pekerjaan.
2.5.1. Timbulnya Ide Proyek
Ada bermacam-macam cara munculnya ide proyek. Menurut (Santosa,
Budi, 2009) antara lain:
1. Dari klien datang langsung ke konsultan/kontraktor

25

Universitas Sumatera Utara

Proyek yang berasal dari klien yang ditawarkan ke suatu konsultan atau
kontraktor, dimana sudah jelas macam pekerjaan yang harus ditangani.
Dalam kondisi seperti ini biasanya tidak ada proses tender sehingga tidak
ada suasana kompetitif dalam perebutan proyek. Hal ini terjadi jika
terdapat hubungan baik antara pemberi dan penerima proyek. Banyak
sekali proyek seperti ini, khususnya untuk proyek yang nilainya relatif
kecil. Contoh, suatu perusahaan swasta meminta konsultan manajemen
untuk membuat suatu corporate plan.
2. Karena ada tawaran dana
Ada proyek yang muncul karena adanya tawaran dana dari instasi atau
lembaga tertentu. Dengan adanya tawaran itu kita bisa menyusun proposal
proyek. Di dalam lembaga pendidikan sering ada tawaran dana penelitian
untuk topik tertentu dengan alokasi dana tertentu. Dengan adanya ini suatu
tim atau perseorangan mengajukan proposal penelitian. Jika proposal ini
disetujui, maka terciptalah sebuah proyek penelitian.
3. Lewat proses lelang
Dalam hal ini ide proyek muncul karena adanya tawaran lelang. Di sini
suatu konsultan atau kontraktor harus berkompetisi untuk memenangkan
tender/lelang. Proses yang harus dilalui biasanya lebih rumit dan panjang.
Keprofesionalan suatu perusahaan bisa teruji di sini. Jika tender dilakukan
secara fair maka hanya perusahaan yang profesional di bidangnya yang
kemungkinan besar bisa memenangkan persaingan dan dipilih sebagai
pelaksana proyek. Proyek-proyek pemerintah untuk pembangunan jalan,

26

Universitas Sumatera Utara

irigasi, fasilitas publik yang lain dan pengadaan alat biasanya masuk
dalam kategori ini.
4. Dari dalam perusahaan sendiri
Ide proyek berasal dari dalam perusahaan sendiri dengan sumber dana dari
perusahaan dan dikerjakan sendiri oleh perusahaan. Proyek-proyek
perbaikan proses, fasilitas ataupun manajemen produksi suatu perusahaan
manufaktur atau riset dan pengembangan masuk dalam kategori ini.
Misalkan suatu perusahaan membuat suatu tim untuk mendesain suatu
statiscal process control lalu diterapkan di salah satu lini produksi.
Munculnya ide berasal dari dalam dan dikelola oleh orang-orang dari
dalam perusahaan sendiri.
5. Melalui penawaran
Jika suatu perusahaan atau konsultan tidak mendapatkan pekerjaan, maka
sangat mungkin perusahaan tersebut akan menawarkan produk/jasa atau
solusi dari suatu persoalan kepada perusahaan atau individu yang potensial
memerlukannya. Dari situ mungkin calon kustumer akan tertarik untuk
membeli produk atau solusi yang ditawarkan, di sini pekerjaan proyek bisa
muncul karena keaktifan pihak konsultan. Sebagai contoh, suatu konsultan
bisa melakukan presentasi ke suatu perusahaan mengenai pekerjaan apa
saja yang bisa dikerjakan oleh konsultan ini untuk meningkatkan kinerja
perusahaan yang didatanginya. Misalkan pekerjaan pembuatan sistem
informasi manajemen.

27

Universitas Sumatera Utara

3.5.2. Keberhasilan Manajemen Proyek
Manajemen proyek dianggap sukses jika bisa mencapai tujuan yang
diinginkan dengan memenuhi syarat berikut:
•

Dalam waktu yang dialokasikan

•

Dalam biaya yang dianggarkan

•

Pada performansi atau spesifikasi yang ditentukan

•

Diterima customer

•

Dengan perubahan lingkup pekerjaan minimun yang disetujui

•

Tanpa mengganggu aliran pekerjaan utama organisasi

•

Tanpa merubah budaya (positif) perusahaan

3.5.3. Ukuran Proyek
Proyek bisa dilihat dari sumber daya yang dibutuhkan, biayanya dan waktu
yang diperlukan untuk menyelesaikannya. Hal-hal ini digunakan sebagai kriteria
ukuran proyek. Sehingga ukuran proyek bisa dilihat dari
•

Jumlah kegiatan

•

Besarnya biaya

•

Jumlah tenaga kerja

•

Waktu yang diperlukan

Sedangkan tingkat kompleksitasnya suatu proyek ditandai dengan:
•

Jumlah kegiatan dan hubungan antar kegiatan

•

Jenis dan jumlah hubungan antar kelompok/organisasi dalam proyek

•

Jenis dan jumlah hubungan antar kelompok didalam organisasi dan
pihak luar

•

Tingkat kesulitan

28

Universitas Sumatera Utara

Suatu proyek bisa berukuran besar dengan jumlah kegiatan banyak, tenaga
kerja besar namun tingkat kesulitannya sedang. Pembangunan kompleks
perumahan dengan model rumah baru mungkin bisa mewakili situasi ini.
3.5.4. Stakeholder Proyek
Stakeholder suatu proyek adalah pihak-pihak, individu ataupun organisasi
yang secara aktif terlibat dalam proyek atau yang mempunyai interest yang
terpengaruh, baik positif maupun negatif atas terlaksananya proyek. Mereka
mempunyai pengaruh terhadap proyek dan hasilnya.
Pihak-pihak tersebut antara lain:
1. Manajer proyek, individu yang bertanggung jawab atas manajemen suatu
proyek
2. Pelaksana proyek, organisasi yang pegawainya paling terlibat secara
langsung dalam pengerjaan proyek
3. Customer atau user, pihak individu maupun organisasi yang akan
menggunakan hasil dari proyek
4. Anggota tim proyek, tim yang melaksanakan pekerjaan proyek
5. Sponsor, individu atau kelompok dalam atau eksternal organisasi yang
memberi dukungan dana tunai atau sejenisnya untuk proyek (Santosa,
Budi, 2009)
3.6. SIKLUS PROYEK
Siklus pada proyek konstruksi ialah tahap-tahapan yang saling berhubungan
mulai awal kegiatan proyek sampai akhir kegiatan proyek. Mengingat suatu
proyek bersifat unik, maka akan selalu dijumpai masalah ketidakpastian.

29

Universitas Sumatera Utara

Dalam pelaksanaannya suatu proyek biasanya dilaksanakan dalam beberapa
tahap yaitu antara lain :
3.6.1. Tahap Konsepsi
Secara umun tahap konsepsi ini bisa dibagi menjadi dua bagian yaitu:
1. Inisiasi Proyek
Inisiasi adalah titik di mana suatu ide tentang proyek lahir. Banyak user
tahu ada masalah tetapi sulit untuk mengemukakannya. Perlu dilakukan
pengklarifikasian

terhadap

masalah

kemudian

mempertimbangkan

solusinya.
Sebaiknya masalah diformulasikan dalam suatu pernyataan yang jelas, lalu
tujuan penyelesaian masalah itu ditentukan dan dicari alternatif solusi
yang mungkin.
2. Kelayakan proyek
Kelayakan

adalah

proses

investigasi

terhadap

masalah

dan

mengembangkan solusi secara lebih detail apakah penyelesaian masalah
itu cukup menguntungkan secara ekonomis dan bermartabat.
3.6.2. Tahap Perencanaan
1. Proposal proyek
Kontraktor perlu mengeluarkan sejumlah biaya dan waktu untuk
menyiapkan proposal. Maka penyiapan proposal perlu ditangani oleh
manajemen puncak. Pembuatan proposal adalah pekerjaan penting yang
harus dilakukan sebelum suatu proyek didapatkan. Secara ringkas proposal
proyek harus mengandung beberapa pokok isi sebagai berikut:
2. Surat pengantar

30

Universitas Sumatera Utara

Ini termasuk bagian penting dari proposal, karena harus bisa meyakinkan
user bahwa proposalnya perlu dipertimbangkan.
3. Ringkasan eksekutif
Berisi deskripsi singkat proyek, tujuan, kebutuhan secara keseluruhan,
hambatan dan area masalah.
4. Bagian teknik
5. Menunjukan

lingkup

proyek,

pendekatan

yang digunakan

untuk

menyelesaikan masalah dalam proyek dan pekerjaan-pekerjaan yang ada.
6. Manfaat/keuntungan yang akan diperoleh
7. Jadwal Berisi kapan jadwal hasil proyek bisa diserahkan
8. Bagian keuangan
Penjelasan mengenai biaya langsung, biaya tidak langsung sesuai beban
tenaga kerja dan bahan yang digunakan
9. Bagian legal
10. Kualifikasi manajemen
Tahap perencanaan dalam siklus hidup proyek akan meliputi kegiatan
penyiapan rencana proyek secara detail dan penentuan spesifikasi proyek secara
rinci. Isi rencana proyek biasanya terdiri dari:
1. Jadwal pekerjaan
2. Anggaran dan sistem pengendalian biaya
3. Work breakdown structure secara rinci
4. Bagian-bagian yang beresiko tinggi dan cukup sulit dan rencana tentang
pengatasan kemungkinan-kemungkinan yang akan muncul
5. Rencana sumber daya manusia dan pemakaian sumber daya lain

31

Universitas Sumatera Utara

6. Rencana pengujian hasil proyek
7. Rencana dokumentasi
8. Rencana peninjauan pekerjaan
9. Rencana pelaksanaan hasil proyek
3.6.3. Tahap Eksekusi
Yang tercakup dalam tahap ini adalah pekerjaan-pekerjaan seperti: desain
pengembangan, pengadaan konstruksi/produksi, pelaksanaan. Tergantung pada
jenis proyek
3.6.4. Tahap Operasi
Jadi hanya proyek dengan hasil akhir berupa produk fisik yang mempunyai
tahap ini. Bisa juga keterlibatan kontraktor masih berlangsung dalam rangka
evaluasi sistem atau produk yang dibuat dan pemeliharaannya. (Sentosa, Budi,
2009)
3.6.5. Pihak-Pihak Yang Terlibat Pembangunan Konstruksi Gedung
Di dalam proses pembangunan konstruksi gedung (Abrar Husen, 2010) ada
pihak-pihak yang terkait dan kebutuhan akan masing-masing pihak dalam suatu
proyek dapat direalisasikan dalam suatu usaha bersama untuk pencapaian sasaran
dan tujuan, perlu dilakukan identifikasi terhadap organisasi atau individu
(stakeholder), baik dari internal maupun eksternal, yang akan berperan
mempengaruhi proyek dan harus diantisipasi selama proyek berlangsung. Untuk
proyek konstruksi dapat diuraikan sebagai berikut:
1. Pemilik proyek: seseorang atau perusahaan yang mempunyai dana,
memberikan tugas kepada seseorang atau perusahaan yang memiliki

32

Universitas Sumatera Utara

keahlian dan pengalaman dalam melaksanakan pekerjaan agar hasil
proyek sesuai sasaran dan tujuan yang ditetapakan.
2.

Konsultan seseorang atau perusahaan yang ditunjuk oleh pemilik yang
memiliki keahlian dan pengalaman membangun proyek konstruksi yang
terdiri atas:
•

Konsultan perencana: seseorang atau perusahaan yang memiliki
keahlian dan pengalaman dalam merencanakan proyek konstruksi,
seperti halnya perencana arsitektur, perencana struktur dan lain
sebagainya.

•

Konsultan pengawas: perusahaan yang memiliki keahlian dan
pengalaman dalam pengawasan proyek

•

Konsultan manajemen konstruksi: perusahaan yang mewakili
pemilik dalam pengelolaan proyek, sejak awal hingga akhir proyek.

3.

Kontraktor: perusahaan yang dipilih dan disetujui untuk melaksanakan
pekerjaan konstruksi yang direncanakan sesuai dengan keinginan
pemilik proyek dan bertanggung jawab penuh terhadap pembangunan
fisik proyek. Biasanya penentuan kontraktor dilakukan melalui
lelang/tender atau dapat juga melalui penunjukan langsung dengan
negosiasi penawaran harga

4. Subkontraktor: pihak yang ditunjuk oleh kontraktor dan disetujui oleh
pemilik untuk mengerjakan sebagian pekerjaan kontraktor pada bagian
fisik proyek yang memiliki keahlian khusus.

33

Universitas Sumatera Utara

5.

Pemasok (supplier): pihak yang ditunjuk oleh kontraktor untuk
memasok material yang memiliki kualifikasi yang diinginkan oleh
pemilik.

3.6.6. Pengolahan data menggunakan SPSS
SPSS (Statistical Program for Social Science) merupakan program
yangberguna untuk menganalisis data statistik. SPSS dapat digunakan untuk
hampir seluruh file data dan sekaligus membuat laporan dalam bentuk tabulasi,
grafik, dan plot untuk berbagai distribusi maupun statistik deskriptif.SPSS
memiliki beberapa konsep dasar, yaitu :
•

Variabel

•

Skala pengukuran

•

Hipotesis

•

Tingkat signifikansi / probabilitas (significance level)

•

Tingkat kepercayaan (Confindence Level)

•

Interval Kepercayaan (Confidence Interval) / Margin of Error

•

Derajat kebebasan (degree of freedom)

•

Pengertian data / kasus

•

Pengertian nilai kritis / nilai tabel sebagai pembanding dalam pengujian
hipotesis

•

Pengertian nilai observasi
Konsep dasar ini untuk melandasi dalam penggunaan program SPSS

sebagai pengolahan data untuk mendapatkan nilai keakuratan data statistik.
3.7. FAKTOR RESIKO

34

Universitas Sumatera Utara

Factor risiko yang melekat pada proyek konstruksi adalah ketidakpastian
(uncertainty). Ketidakpastian sendiri dapat dibedakan antara lain. Ketidakpastian
Risiko yang terkait dengan keadaan adanya ketidakpastian dan tingkat
ketidakpastiannya terukur secara kuantitatif, apabila kita dapat memperoleh
informasi. Selanjutja Ketidakpastian yang diartikan dengan keadaan dimana ada
beberapa kemungkinan kejadian yang akan menyebabkan hasil yang berbeda,
Tetapi tingkat kemungkinan atau probabilitas kejadiannya tidak diketahui secara
kuantitatif. Bramantyo(2008).
Menurut PMBOK (Project ManajemenInstitute Body of Knowledge)(1996),
Definisimanajemen risiko adalah merupakan prosesformal dimana faktor-faktor
risiko secara sistematis diidentifikasi, dianalisis, respon, dan dikendalikan.
Merupakan suatu metode pengelolaan sistematis yang formal yang berkonsentrasi
pada mengidentifikasi dan mengendalikan area atau kejadian-kejadian yang
berpotensi untuk menyebabkan terjadinya perubahan yang tidak diinginkan. Di
dalam konteks suatu proyek, merupakan suatu seni dan iptek dalam
mengidentifikasi, menganalisis, dan merespon terhadap faktorfaktor risiko yang
ada selama pelaksanaan suatu proyek.
Enam tahapan dalam manajemen risiko
a. Perencanaan Manajemen Risiko
b. Identifikasi Risiko
c. Analisa Risiko Kualitatif
d. Analisa Risiko Kuantitatif
e. Perencanaan Respon Risiko
f. Kontrol dan Monitoring Risiko

35

Universitas Sumatera Utara

Adapun tujuan tujuan dari manajemen risiko adalah untuk meningkatkan
kinerja proyek dari awal sampai selesai dengan melakukan identifikasi, evaluasi,
dan kontrol yang berhubungan dengan risiko proyek.
2.7.1. Definisi Manajemen Resiko
Resiko proyek (project risk) adalah suatu peristiwa (event) atau kondisi
yang tidak pasti (uncertaint), jika terjadi mempunyai pengaruh positif maupun
negatif pada tujuan proyek. Suatu risiko mempunyai penyebab, dan jika terjadi,
membawa konsekuensi atau impak.
Tujuan manajemen resiko adalah mencegah atau meminimalisasi pengaruh
yang tidak baik akibat kejadian yang tidak terduga melalui menghindari resiko
atau mempersiapkan rencana kontingensi yang berkaitan dengan resiko tersebut.
Probabilitas tinggi

Probabilitas
Kerugian

Risiko tinggi

Risiko menengah

Risiko kecil

Ukuran impak

Impak besar

Gambar 2.1. Klasifikasi risiko berdasarkan kemungkinan dan impaknya
(sumber: Budi Santosa)

36

Universitas Sumatera Utara

2.7.2. Teknik Mengidentifikasi Resiko
• Brainstorming
Pendekatan yang sering dipakai untuk identifikasi resiko adalah
brainstorming dalam suatu workshop kelompok
• Interviewing
Melakukan interview dengan para stakeholder dari proyek
• Delphi Technique
Mendengar masukan dari para pakar yang relevan dengan proyek
• Checklist
Usaha-usaha untuk menyederhanakan identifikasi resiko-resiko dan
meminimalkan permintaan dari mereka yang melaksanakan tugas ini sering
mengarah pada penggunaan checklist resiko standar dari proyek sebelumnya atau
yang diketahui akan timbul dalam suatu konteks khusus.
2.7.3. Aspek Permasalahan Dalam Kurun Waktu Pelaksanaan Proyek
Pembangunan Gedung
1. Keterlambatan proyek konstruksi
Keterlambatan proyek konstruksi adalah tidak selesainya pekerjaan yang
telah disepakati dalam dokumen kontrak pelaksanaan. Keterlambatan
proyek konstruksi mengakibatkan bertambahnya waktu pelaksanaan
penyelesaian proyek yang telah direncanakan. Penyelesaian pekerjaan
yang tidak tepat waktu tersebut merupakan kurangnya tingkat produktifitas
yang mana akan mengakibatkan bertambahnya biaya konstruksi.
2. Dampak keterlambatan proyek konstruksi

37

Universitas Sumatera Utara

•

Pihak kontraktor
Keterlambatan penyelesaian proyek mengakibatkan naiknya overhead,
karena bertambahnya waktu pelaksanaan.

•

Pihak konsultan
Konsultan akan mengalami kerugian waktu, serta mengalami
keterlambatan dalam mengerjakan proyek lainnya.

•

Pihak owner
Apabila pemiliknya adalah pemerintah, untuk fasilitas umun maka
pelayanan ini akann merugikan masyarakat, apabila pihak pemilik dari
swasta semisal pembangunan gedung, maka akan tentu pembangunan
gedung tidak akan dapat digunakan sebagaimana mestinya dari waktu
yang direncanakan.

2.7.4. Manfaat Manajemen Risiko
Manfaat yang diperoleh dengan menerapkan manajemen resiko antara lain
berguna untuk mengambil keputusan dalam menangani masalah-masalah yang
rumit.
–

Memudahkan estimasi biaya.

–

Memberikan pendapat dan intuisi dalam pembuatan keputusan yang
dihasilkan dalam cara yang benar.

–

Memungkinkan bagi para pembuat keputusan untuk menghadapi resiko
dan ketidakpastian dalam keadaan yang nyata.

–

Memungkinkan bagi para pembuat keputusan untuk memutuskan berapa
banyak informasi yang dibutuhkan dalam menyelesaikan masalah.

38

Universitas Sumatera Utara

–

Meningkatkan pendekatan sistematis dan logika untuk membuat
keputusan.

–

Menyediakan pedoman untuk membantu perumusan masalah.

–

Memungkinkan analisa yang cermat dari pilihan-pilihan alternatif.
Menurut Darmawi, (2005, p. 11)

Manfaat manajemen risiko yang diberikanterhadap perusahaan dapat dibagi
dalam 5 (lima) kategori utama yaitu :
a. Manajemen risiko mungkin dapat mencegah perusahaan dari kegagalan.
b. Manajemen risiko menunjang secara langsung peningkatan laba.
c. Manajemen risiko dapat memberikan laba secara tidak langsung.
d. Adanya ketenangan pikiran bagi manajer yang disebabkan oleh adanya
perlindungan terhadap risiko murni, merupakan harta non material bagi
perusahaan itu.
e. Manajemen risiko melindungi perusahaan dari risiko murni, dan karena
kreditur pelanggan dan pemasok lebih menyukai perusahaan yang
dilindungi maka secara tidak langsung menolong meningkatkan public
image.
Manfaat manajemen risiko dalam perusahaan sangat jelas, maka secara
implisit sudah terkandung didalamnya satu atau lebih sasaran yang akan dicapai
manajemen risiko antara lain sebagai berikut ini (Darmawi, 2005, p. 13).
a. Survival
b. Kedamaian pikiran
c. Memperkecil biaya
d. Menstabilkan pendapatan perusahaan

39

Universitas Sumatera Utara

e. Memperkecil atau meniadakan gangguan operasi perusahaan
f. Melanjutkan pertumbuhan perusahaan
g. Merumuskan tanggung jawab social perusahaan terhadap karyawan dan
masyarakat.

2.7.5. Analisa Resiko Dalam Pelaksanaan Proyek Pembangunan Gedung
Kontek dari proyek konstruksi adalah mestrukturisasi berbagai variabel
risiko yang didapat dari data-data proyek ataupun hasil gagasan bersama tim
proyek.
Pada langkah ini, hal pertama yang dilakukan adalah evaluasi tingkat
penting risiko (risk importance), caranya dengan menilai seluruh variabel resiko
bedasarkan scoring dan pembobotan. Perhatikan tabel
Tabel 2.2. Identifikasi Tingkat Penting Resiko (sumber: Abrar Husen)
No
Resiko desain dan kontruksi

Tingkat

Penting

Resiko

Sangat

Tinggi

sedang

rendah

tinggi
X1

Desain

X

X2

Pemb.lahan

X3

Keter.proyek

X

X4

Mutu tidak sesuai

X

X5

Kont.dihentikan

X

X6

Foerce majeure

X

X

Dari studi literatur untuk mengetahui dampak resiko pada keterlambatan
pembangunan gedung yang mana dari faktor – faktor yang menyebabkan
keterlambatan proyek pembangunan gedung adalah sebagai berikut:

40

Universitas Sumatera Utara

Tabel 2.3. variabel – variabel penyebab keterlambatan proyek pembangunan
gedung
No

Faktor

Penyebab Keterlambatan

Keterlambatan
1

Faktor

lingkup

kontrak

dan  Perencanaan (gambar/spesifikasi) yang salah

/dokumen

atau tidak lengkap
 Perubahan lingkup pekerjaan pada waktu

pekerjaan(contract
document)

pelaksanaan
 Keterlambatan

pemilik

dalam

membuat

keputusan
 Adanya banyak (sering) pekerjaan tambahan
 Adanya permintaan perubahan atas pekerjaan
yang telah selesai
 Ketidaksepahaman antara pembuatan gambar
kerja antara perencana dan kontraktor
2

Faktor

perencanaan  Tidak lengkapnya identifikasi jenis pekerjaan

dan

penjadwalan  Rencana urutan kerja yang tidak tersusun

(planing
scheduling)

and

dengan baik / terpadu
 Penentuan durasi waktu kerja yang tidak
seksama
 Rencana kerja pemilik yang sering berubahubah

3

Faktor

 Pengalaman manajer lapangan

manajerial(managerial)  Komunikasi

antara

wakil

owner

dan

41

Universitas Sumatera Utara

kontraktor
 Komunikasi antara perencana dan kontraktor
4

Faktor

 Intensitas curah hujan

situasi(environment)

 Foktor sosial dan budaya
 Terjadinya

hal-hal

tak

kebakaran,

banjir,

cuaca

terduga

seperti

amat

buruk,

badai/angin ribut, gempa bumi dan tanah
longsor
5

Faktor
(material)

bahan  Keterlambatan pengiriman barang
 Kekurangan bahan konstruksi
 Kualitas bahan yang kurang baik
 Kerusakan bahan di tempat penyimpanan
 Perubahan material pada bentuk, fungsi dan
spesifikasi
 Kelangkaan karena kekhususan
 Ketidaktepatan waktu pemesanan

6

Faktor
(equipment)

peralatan  Keterlambatan

pengiriman/penyediaan

peralatan
 Kerusakan peralatan
 Ketersediaan peralatan yang memadai/sesuai
kebutuhan
 Produktifitas peralatan
 Kemampuan mandor atau operator yang
kurang dalam mengoperasikan peralatan

42

Universitas Sumatera Utara

7

Faktor

tenaga

kerja  Keahlian tenaga kerja
 Kedisiplinan tenaga kerja

(labors)

 Motifasi kerja tenaga kerja
 Jumlah pekerja yang kurang memadai/sesuai
dengan aktifitas pekerjaan yang ada
 Nasionalisme tenaga kerja
 Penggantian tenaga kerja baru
 Komunikasi antara tenaga kerja dan kepala
tukang/mandor
8

Faktor

keuangan  Tidak adanya uang intensif untuk kontraktor,

(financing)

apabila waktu penyelesaian lebih cepat dari
jadwal
 Harga material
 Kesulitan pendanaan di kontraktor
 Kesulitan pembayaran oleh pemilik

9

Faktor

perubahan  Terjadi perubahan desain oleh owner
 Kesalahan desain yang dibuat oleh perencana

(change)

 Kesalahan dalam penyelidikan tanah
10

Faktor

karakteristik

tempat

(site

characteristic)

 Keadaan permukaan dan dibawah permukaan
tanah
 Penglihatan

atau

tanggapan

lingkungan

sekitar
 Karakteristik fisik bangunan sekitar lokasi
proyek

43

Universitas Sumatera Utara

 Tempat penyimpanan bahan/material
 Akses ke l