Konsep Aset tidak lancar yang dimiliki untuk dijual

  

Tanah & Bangunan: Aset Tetap,

Properti Investasi, atau Aset Tidak

Lancar yang Dimiliki untuk Dijual

  Pertemuan 12

• Tanah, bangunan, peralatan, & “aset

  tetap” lainnya mungkin seringkali

  dianggap sebagai “aset tetap”. Tetapi,

  dalam akuntansi suatu aset yang

  seringkali dianggap “aset

  tetap” belum tentu aset tetap. Suatu

  Wujud fisik (berbentuk bangunan atau

  tanah misalnya) belum tentu secara

  substansi merupakan aset tetap (dalam

  PSAK 16 tentang Aset Tetap). Bangunan,

  misalnya, bisa saja merupakan aset tetap

  atau  properti investasi.

  

Untuk membedakan aset tetap, properti

investasi, dan inventory,

pemahaman definisi masing-masing jenis aset tersebut penting.

• Aset tetap adalah aset berwujud yang

  (a)dimiliki untuk digunakan dalam

  produksi atau penyediaan barang atau jasa, untuk direntalkan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif

  (b)diperkirakan untuk digunakan selama

  lebih dari satu periode (PSAK 16.06)
• Properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau keduanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lesee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau keduanya, dan tidak untuk

  (a) digunakan dalam produksi atau

  penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau

  (b) dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari

  (PSAK 13.05)

• PSAK 58, Aset Tidak Lancar yang

Dimiliki untuk Dijual dan Operasi yang Dihentikan menyatakan bahwa

  

: “Entitas mengklasifikasikan suatu

aset tidak lancar (atau kelompok

lepasan) sebagai dimiliki untuk dijual

jika jumlah tercatatnya akan

dipulihkan terutama melalui

transaksi penjualan daripada melalui

pemakaian berlanjut.”

Aset Tetap VS Properti Investasi

• Berdasarkan definisi tersebut, jelas bahwa aset tidak lancar (misalnya tanah dan bangunan) diklasifikasikan sebagai aset tetap jika digunakan selama lebih dari satu tahun dan digunakan untuk menghasilkan produk atau jasa dalam operasi utama perusahaan.
• Sedangkan properti investasi adalah aset tidak lancar

  (properti) yang dikuasai perusahaan untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau keduanya, tetapi tidak untuk digunakan dalam kegiatan usaha sehari-hari.

• Perhatikan, terdapat kesamaan di dalam definisi aset tetap dan properti investasi, yaitu kata “rental”.

• • Jika perusahaan menyewakan

  (merentalkan) suatu aset tidak lancar, kapan aset tersebut diakui sebagai aset tetap? Kapan diakui sebagai properti investasi?

• • Untuk mengetahui kapan “rental”

  merupakan aktivitas operasi utama dan kapan “rental” bukan merupakan operasi utama, PSAK 13 memberikan panduan untuk membedakannya.

• • PSAK 13 paragraf 6-15 menyediakan panduan

  implisit dalam mengklasifikasikan suatu aset tidak lancar sebagai properti investasi atau aset tetap yang disajikan secara singkat berikut ini:

• • Beberapa hal perlu diperhatikan untuk

  mengklasifikasikan suatu aset tidak lancar sebagai properti investasi atau aset tetap

• • Dalam PSAK 13 paragraf 7 (selanjutnya

  disingkat menjadi PSAK 13.XX, di mana XX merupakan paragraf, jadi contohnya PSAK 13.07) disebutkan bahwa properti investasi menghasilkan arus kas yang sebagian besar tidak bergantung pada aset lain yang dikuasai

• Misalnya, perusahaan multinasional seperti 

  (yang beberapa propertinya antara lain Trans Studio Mall dan Trans Luxury Hotel di Bandung) membeli sebuah bangunan dJika Trans menyiapkan bangunan tersebut secara signifikan dalam rangka agar dapat dioperasionalkan sebagai pusat perbelanjaan yang memadai (dijadikan mall), maka bangunan merupakan aset tetap bukan properti investasi. Tapi jika Trans hanya menyewakan saja bangunan tersebut kepada merchant-merchant untuk berdagang, tanpa menyediakan bangunan tsb dengan fasilitas yang memadai untuk dijadikan pusat perbelanjaan, maka properti tersebut adalah properti investasi.

  Persyaratan ini disebut dengan Independence

  

of Generation of cash flow (atau

disingkat Generation of cash flow).

• • Jadi, secara konseptual, generation of cash flow

  merupakan kriteria untuk menentukan apakah suatu properti digunakan untuk kegiatan operasional atau bukan. Kalau perusahaan

  menyediakan fasilitas yang signifikan agar bangunan dapat digunakan untuk dioperasikan sebagai pusat perbelanjaan maka bangunan tersebut adalah aset tetap  karena dengan fasilitas yang signifikan berarti perusahaan menjalankan usaha pengelolaan pusat perbelanjaan.

• • Tapi kalau fasilitas untuk melengkapi

  bangunan tidak signifikan, berarti bangunan tersebut diibaratkan “bangunan kosong” yang hanya disewakan. Sehingga bangunan diklasifikasi sebagai properti investasi

• Penentuan signifikansi fasilitas atau aset lain yang terdapat di dalam suatu bangunan atau properti tergantung dari judgement profesional (penyusun laporan keuangan).
• Masih dengan contoh bangunan yang digunakan sebagai pusat perbelanjaan. Di dalam pusat perbelanjaan biasanya akan terdapat sarana dan prasarana pendukung, seperti ruangan-ruangan toko, kios, eskalator, lift, toilet, dan lain-lain. Signifikan atau tidaknya fasilitas yang diberikan tergantung dari apakah Trans menyediakan secara signifikan fasilitas pusat perbelanjaan yang diperlukan, misalnya Trans dapat membangun eskalator, lift, toilet, dan ruangan-ruangan untuk toko, tetapi pedagang yang hendak berdagang dengan kios harus menyediakan sendiri kiosnya

• Tapi kalau Trans hanya menyewakan

  bangunan kepada pengelola pusat

  perbelanjaan, dan manajemen pusat

  perbelanjaan yang mengadakan dan

  mengelola seluruh fasilitas pusat

  perbelanjaan, maka bangunan

  diklasifikasikan sebagai properti

  investasi.
• PSAK 13.11 menyatakan bahwa suatu properti diperlakukan sebagai properti investasi jika entitas menyediakan jasa tambahan yang tidak signifikan terhadap penghuni properti yang dimilikinya. Persyaratan ini adalah terkait signifikansi jasa tambahan (Significance of

  ancillary services). Serupa dengan

Generation of cash flow, hanya saja dalam

persyaratan ini, yang diukur signifikansinya adalah “jasa tambahan” yang diberikan perusahaan

• Contoh, misalnya masih dalam kasus pusat perbelanjaan. Jasa yang diberikan perusahaan pengelola pusat perbelanjaan antara lain misalnya jasa customer service, tata ruang bangunan toko, cleaning service, sekuriti, dan

  lain-lain. Kalau Trans menyediakan seluruh jasa

  tersebut, berarti bangunan diklasifikasikan sebagai aset tetap karena diasumsikan Trans menjalankan usaha pengelolaan pusat perbelanjaan menggunakan bangunan tersebut. Tetapi kalau Trans, misalnya, hanya menyediakan jasa customer service dan

  sekuriti maka diasumsikan jasa tambahan yang

  diberikan tidak signifikan sehingga bangunan

• • Dalam definisi properti investasi terdapat “…yang

  dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan)” sehingga mensyaratkan properti investasi dikuasai atau disewa dalam suatu

  kontrak finance lease. Jadi, hanya properti yang

  dibeli atau disewa dalam sewa pendanaan (finance lease) yang boleh diklasifikasikan sebagai properti investasi.

• • Ketiga kriteria pengklasifikasian properti investasi

  harus terpenuhi (properti dapat menghasilkan

  

arus kas secara independen dari aset yang

lain, jasa tambahan yang diberikan tidak signifikan, dan dikuasai atau dilease melalui finance lease) agar suatu properti

dapat diklasifikasikan sebagai properti investasi.

• Kalau salah satu dari ketiga kriteria tersebut tidak terpenuhi, maka bisa jadi properti terkait merupakan aset tetap. Judgement diperlukan untuk menganalisis properti tersebut apakah aset tetap atau properti investasi.
• Satu Properti terdiri dari Aset Tetap dan Properti Investasi • Entitas bisa saja memiliki satu bangunan yang digunakan untuk berbagai kegiatan. Jadi, dalam satu bangunan bisa terdapat aset tetap dan juga properti investasi. Sebagai contoh, sebuah bangunan dibeli oleh yayasan untuk dijadikan universitas. Bangunan tersebut memiliki sepuluh lantai: lantai dasar merupakan foodcourt dan sisanya digunakan untuk sarana perkuliahan. Bagaimana mengklasifikasikan bangunan universitas ini menjadi aset tetap atau

• Bangunan tersebut dapat diklasfikasi menjadi dua jenis aset: aset tetap dan properti investasi jika bagian properti dapat dijual

  atau dilease (finance lease) kepada pihak lain

  maka bagian properti tersebut merupakan properti investasi. Namun jika bagian dari properti tidak dapat dijual atau dilease (finance lease), bagian properti tersebut diklasifikasikan sebagai properti investasi hanya jika bagian tersebut jumlahnya signifikan dibandingkan bagian yang digunakan untuk operasi utama perusahaan.
• Dalam kasus universitas tersebut, karena bagian foodcourt tidak

  signifikan (hanya sebagian dari lantai

  dasar) dibandingkan bagian properti yang digunakan untuk aktivitas perkuliahan (9 lantai), maka keseluruhan bangunan diklasifikasikan sebagai aset tetap.

  

Aset Tetap vs Aset Tidak Lancar yang Dimiliki untuk Dijual

• Aset tidak lancar juga dapat diklasifikasikan sebagai aset tidak lancar yang dimiliki untuk dijual.
• Misalnya, masih melanjutkan kasus Trans, Trans memiliki bangunan yang dijadikan pusat perbelanjaan (diasumsikan bangunan diklasifikasikan sebagai aset tetap). Namun, karena rendahnya penghasilan yang diperoleh dari pengoperasian bangunan tersebut, Trans berencana untuk menjual bangunan itu.  Apakah

  bangunan tersebut diklasifikasikan sebagai aset

  tetap atau aset tidak lancar yang dimiliki untuk

• Untuk menentukan apakah suatu aset diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual, aset tidak lancar harus merupakan aset

  tidak lancar yang jumlah tercatatnya akan dipulihkan terutama melalui transaksi penjualan daripada melalui pemakaian berlanjut (PSAK 58.08)

• • Aset tidak lancar yang nilai tercatatnya akan

  dipulihkan terutama melalui transaksi penjualan adalah aset yang berada dalam

  keadaan dapat dijual dengan syarat-syarat

  yang biasa dan umum diperlukan dalam penjualan aset dan penjualannya harus

Agar penjualan sangat mungkin terjadi, maka:

• manajemen di tingkat yang sesuai harus

  berkomitmen terhadap rencana penjualan aset

  dan memulai program aktif untuk mencari pembeli dan menyelesaikan rencana tersebut
• aset harus dipasarkan secara aktif pada harga yang pantas sesuai dengan nilai wajarnya kini
• penjualan akan dilakukan dalam waktu 1 tahun setelah tanggal klasifikasi

• • tindakan yang diperlukan untuk menyelesaikan

  rencana penjualan aset mengindikasikan bahwa tidak mungkin terjadi perubahan signifikan atau pembatalan atas rencana tersebut (PSAK 58.10)

  

Seluruh kriteria tersebut harus terpenuhi agar aset

dapat diklasifikasikan sebagai aset tdk lancar yang

dimiliki untuk dijual.

• • Tetapi, mungkin Trans tidak dapat menyelesaikan

  penjualan aset dalam 1 tahun (kriteria 3 di atas)

  mungkin karena Trans sedang membangun pusat perbelanjaan baru sehingga bangunan yang akan dijual masih tetap digunakan atau karena kondisi

  pasar yang kurang kondusif sehingga bangunan

  memerlukan waktu lebih lama untuk terjual. Lalu, apakah bangunan tsb tetap dapat diklasifikasikan sbg dimiliki untuk dijual?
• PSAK 58 memberikan panduan implementasi untuk membantu kita menerapkan kriteria- kriteria dalam paragraf 9 dan 10.

• Dalam pedoman ilustrasi, contoh 1 terdapat panduan bilamana entitas menunda penjualan aset hingga entitas menyelesaikan konstruksi bangunan baru. Penundaan waktu pengalihan gedung yang ditentukan oleh entitas (sebagai penjual) menunjukan bahwa gedung tidak tersedia untuk segera dijual. Sehingga bangunan tidak diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual.
• Kemudian, di lain kasus, jika bangunan tidak terjual dalam jangka waktu satu tahun karena kondisi pasar yang memburuk, tetapi Trans secara aktif menawarkan penjualan aset karena tidak menerima penawaran pembelian yang pantas dan sebagai responnya, Trans menurunkan harga penjualan aset untuk menyesuaikan dengan harga pasar, berarti aset dapat diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual karena

• Kriteria-kriteria pengklasifikasian aset tidak lancar yang dimiliki untuk dijual diterapkan sehingga aset disajikan sesuai dengan substansi

  ekonomiknya. Kalau kriteria tsb tdk terpenuhi,

  berarti aset sama saja masih digunakan dalam

  operasi perusahaan (diklasifikasikan sebagai aset tetap) dan tidak dalam keadaan siap untuk dijual.
• Demikian panduan pengklasifikasian aset tidak lancar ke dalam aset tetap, properti investasi, atau aset tidak lancar yang dimiliki untuk dijual. Semoga dapat memberi wawasan yang bermanfaat dalam mengklasifikasikan aset tidak lancar sesuai dengan substansi ekonomiknya

  

Empat aspek terkait standar akuntansi

aset tetap, properti investasi, dan aset

tidak lancar yang dimiliki untuk dijual:

  a) pengakuan (recognition),

  b) pengukuran (measurement),

  c) penyajian (presentation), dan d) pengungkapan (disclosure).

Pengakuan

  

Pengakuan adalah masalah kapan aset

dicatat (diakui) dalam laporan keuangan sebagai aset perusahaan

• Baik aset tetap maupun properti investasi diakui jika kos perolehan dapat diukur dengan andal. Kos perolehan adalah jumlah kas atau setara kas yang dibayarkan atau nilai wajar dari imbalan lain yang diserahkan untuk memperoleh suatu aset … (PSAK 16.06). Jadi, hanya bila kos perolehan dapat diukur dengan andal baru aset tetap dan properti investasi dapat diakui. Kalau nilai wajar aset dapat diukur dengan andal tetapi kos perolehan tidak dapat diukur dengan

  andal, aset tetap atau properti investasi tidak

  dapat diakui (Picker et al, 2012).
• Aset tidak lancar hanya boleh diklasifikasikan sebagai aset tidak lancar yang dimiliki untuk dijual jika aset berada dalam keadaan dapat dijual dengan syarat-syarat yang biasa dan umum diperlukan dalam penjualan aset tersebut dan penjualannya harus sangat mungkin terjadi (PSAK 58.9). Jadi, aset yang diperoleh untuk kemudian dijual kembali dalam waktu 1 tahun setelah akhir periode tidak dapat diakui sebagai aset yang dimiliki untuk dijual kalau PSAK 58.9 tidak terpenuhi. Misalnya, perusahaan memperoleh kendaraan yang akan digunakan hanya selama 3 bulan dan kemudian dijual kembali tidak dapat diakui sebagai dimiliki untuk dijual kalau kriteria dalam PSAK 58 tdk terpenuhi. Panduan penerapan kriteria klasfikasi dimiliki untuk dijual terdapat pada bagian pedoman implementasi PSAK

  Pengukuran Aset tetap: Pengukuran pada saat pengakuan:

• Kos perolehan meliputi:
• harga perolehan, termasuk bea impor dan pajak

  pembelian yang tidak dapat dikreditkan setelah dikurangi

  diskon pembelian dan potongan lain;

• • setiap kos yang dapat diatribusikan secara langsung untuk

  membawa aset ke lokasi dan kondisi yang diinginkan supaya aset tersebut siap digunakan sesuai dengan maksud manajemen;
• estimasi awal kos pembongkaran dan pemindahan aset

  tetap dan restorasi lokasi aset tetap. kewajiban tersebut

  timbul ketika aset tetap diperoleh atau sebagai konsekuensi penggunaan aset tetap selama periode tertentu untuk tujuan selain untuk menghasilkan persediaan. (PSAK 16.16)

• Contoh kos yang dapat diatribusikan secara langsung adalah :
• kos imbalan kerja (sebagaimana didefinisikan dalam PSAK 24: Imbalan Kerja) yang timbul secara langsung dari konstruksi atau perolehan aset tetap;
• kos penyiapan lahan;
• kos penanganan dan penyerahan awal;
• kos perakitan dan instalasi;
• kos pengujian aset apakah aset berfungsi dengan baik, setelah dikurangi hasil neto penjualan setiap produk yang dihasilkan sehubungan dengan pengujian tersebut; dan
• komisi profesional. (PSAK 16.17)

• • Contoh kos yang bukan merupakan kos perolehan

  aset tetap adalah:
• kos pembukaan fasilitas baru;
• kos pengenalan produk atau jasa baru;
• kos penyelenggaraan bisnis di lokasi baru atau kelompok pelanggan baru; dan
• kos administrasi dan overhead umum lain. (PSAK 16.19)
• Bila perusahaan membangun sendiri aset tetapnya dan menggunakan dana yang diperoleh dari pinjaman yang menimbulkan biaya bunga,

  biaya bunga dapat diakui bila memenuhi kriteria

  pengakuan dalam PSAK 26: Biaya Pinjaman

  Pengukuran setelah pengakuan:

• Entitas memilih model biaya di PSAK 16.30 atau model revaluasi di PSAK

  16.31 sebagai kebijakan akuntansinya

  dan menerapkan kebijakan tersebut terhadap seluruh aset tetap dalam kelompok yang sama. ( PSAK 16.29) Jadi, perusahaan memiliki dua alternatif pengukuran setelah pengakuan : model kos historis (biaya) dan model revaluasi.

• Model biaya: setelah pengakuan sebagai aset, aset tetap dicatat pada kos perolehan dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai. (PSAK 16.30)
• Model revaluasi: setelah pengakuan sebagai aset, aset tetap yang nilai wajarnya dapat diukur secara andal dicatat pada jumlah revaluasian, yaitu nilai wajar pada tanggal revaluasi dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai setelah tanggal revaluasi. Revaluasi dilakukan dengan keteraturan yang cukup reguler untuk memastikan bahwa jumlah tercatat tidak berbeda secara material dengan jumlah yang ditentukan dengan menggunakan nilai wajar pada akhir periode pelaporan. (PSAK 16.31)

Properti investasi:

• Pengukuran saat pengakuan:
• Properti investasi pada awalnya diukur sebesar kos perolehan. Kos transaksi termasuk dalam pengukuran awal tersebut. (PSAK 13.20)
• Kos perolehan properti investasi yang dibeli meliputi harga pembelian dan setiap

  pengeluaran yang dapat diatribusikan secara

  langsung. Pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung termasuk,

  misalnya, biaya jasa hukum, pajak penjualan,

  dan kos transaksi lain. (PSAK 13.21)

• Kos perolehan properti investasi tidak termasuk:
• kos perintisan;
• kerugian operasional yang terjadi sebelum

  properti investasi mencapai tingkat hunian

  yang direncanakan; atau

• • pemborosan bahan baku, tenaga kerja, atau

  sumber daya lain yang terjadi selama masa pembangunan atau pengembangan properti. (PSAK 13.22)

Pengukuran setelah pengakuan:

• Perusahaan dapat memilih kebijakan pengukuran properti investasi antara metode nilai wajar atau metode biaya (kos historis). (PSAK 13.29)
• Pada umumnya, properti investasi diukur

  pada nilai wajar kecuali dalam beberapa

  kasus yang jarang terjadi, yaitu di mana perusahaan tidak dapat mengukur nilai wajar properti investasi dengan andal, maka perusahaan menggunakan model

  biaya sama seperti PSAK 16 (Aset tetap).

• Nilai wajar properti investasi merupakan harga pertukaran properti antar pihak- pihak yang memiliki pengetahuan memadai dan berkeinginan dalam suatu transaksi yang wajar. Nilai wajar tidak mencakup estimasi kenaikan atau penurunan harga karena kondisi atau keadaan khusus seperti perjanjian pembiayaan, jual dan sewa balik tidak

  umum, atau konsesi khusus yang diberikan

  oleh pihak yang terkait dengan penjualan. (PSAK 13.38)
• Dalam pengukuran kos perolehan, baik aset tetap maupun properti investasi, terdapat kata “dapat diatribusikan secara langsung”. Dalam IFRS frase ini disebut “directly attributable”. Maksudnya, hanya kos yang benar-benar memiliki keterkaitan langsung dengan perolehan aset yang dapat diakui sebagai kos perolehan aset. Kos yang terkait langsung (misalnya, overhead) tidak dapat diakui sebagai kos perolehan. Contoh overhead: perusahaan menggunakan jasa profesional tata ruang kota untuk menentukan lokasi yang strategis untuk mendirikan 3 lokasi usaha baru. Fee jasa profesional tersebut terkait dengan 3 tanah yang akan dibeli perusahaan. Sehingga fee jasa profesional tersebut merupakan kos overhead yang tidak dapat diatribusikan langsung pada aset sehingga tidak diakui sebagai kos perolehan tanah.

  Aset tidak lancar yang dimiliki untuk dijual

• • Aset tidak lancar yang dimiliki untuk

  dijual awalnya dicatat pada kos

  perolehan lalu pada saat pelaporan

  keuangan diukur pada yang lebih

  rendah di antara jumlah perolehan

  dan nilai wajar setelah dikurangi kos untuk menjual. (PSAK 58.19)

Penyajian

• Aset tetap : disajikan sebagai aset tidak lancar, karena akan digunakan lebih dari 1 tahun setelah akhir periode pelaporan.
• Properti investasi: disajikan sebagai aset tidak lancar,karena akan digunakan lebih dari 1 tahun setelah akhir periode pelaporan.
• Aset tidak lancar yang dimiliki untuk dijual: disajikan sebagai aset lancar, karena akan dijual dalam waktu 1 tahun setelah akhir periode. Pengecualian diterapkan bila aset akan dijual lebih dari 1 tahun (sehingga tetap diklasifikasikan sebagai aset lancar) (Lih. PSAK 58.12 dan lampiran B)

Pengungkapan

Aset tetap:

• • Laporan keuangan mengungkapkan untuk setiap

  kelompok aset tetap:
• dasar pengukuran yang digunakan dalam menentukan jumlah tercatat bruto;
• metode penyusutan yang digunakan;
• umur manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;

• • jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan;

  dan
• rekonsiliasi jumlah tercatat awal dan akhir periode. (PSAK 16.74)

• Jika aset tetap disajikan pada jumlah revaluasian, hal berikut diungkapkan:
• tanggal efektif revaluasi;
• apakah melibatkan penilai independen;
• metode dan asumsi signifikan yang digunakan dalam estimasi nilai wajar;
• penjelasan mengenai nilai wajar aset tetap yang ditentukan secara langsung dengan mengacu pada harga terobservasi dalam pasar aktif atau transaksi pasar terkini yang wajar atau diestimasi menggunakan teknik penilaian lain;
• untuk setiap kelompok aset tetap, jumlah tercatat aset seandainya aset tersebut dicatat dengan model biaya; dan
• surplus revaluasi, yang menunjukkan perubahan selama periode dan setiap pembatasan distribusi kepada pemegang saham

  Properti investasi:

• Entitas mengungkapkan:
• menerapkan model nilai wajar atau model biaya;
• jika menerapkan model nilai wajar , apakah, dan dalam keadaan bagaimana, hak atas properti yang dimiliki dalam

  sewa operasi diklasifikasikan dan dicatat sebagai properti

  investasi;
• jika pengklasifikasian sulit dilakukan, kriteria yang

  digunakan untuk membedakan properti investasi dengan

  properti yang digunakan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari;
• metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai wajar properti investasi, yang mencakup pernyataan apakah penentuan nilai wajar tersebut

  didukung oleh bukti pasar atau lebih banyak berdasarkan

  faktor lain karena sifat properti tersebut dan keterbatasan data pasar yang dapat dibandingkan;

• sejauh mana penentuan nilai wajar properti investasi didasarkan pada penilaian oleh penilai independen memiliki kualifikasi profesional yang telah diakui dan

  relevan serta memiliki pengalaman mutakhir di lokasi dan

  kategori properti investasi yang dinilai.
• jumlah yang diakui dalam laba rugi untuk penghasilan rental dari properti investasi, biaya operasi langsung, perubahan kumulatif nilai wajar.
• keberadaan dan jumlah pembatasan atas kemampuan realisasi dari properti investasi atau atas pengiriman penghasilan dan hasil pelepasan;
• kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau

  mengembangkan atau untuk memperbaiki, memelihara,

  atau meningkatkan properti investasi.
• Untuk masing-masing model pengukuran (biaya dan nilai wajar) terdapat ketentuan pengungkapan tambahan masing-masing yang dapat dilihat dalam PSAK 13 paragraf

• Aset tidak lancar yang dimiliki untuk dijual
• Untuk periode di mana aset tidak lancar (atau kelompok lepasan) telah diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau telah dijual, entitas mengungkapkan informasi berikut ini dalam catatan atas laporan keuangan:
• uraian dari aset tidak lancar (atau kelompok lepasan);
• uraian fakta dan keadaan dari penjualan, atau yang

  mengarah kepada pelepasan yang diharapkan, dan cara

  dan waktu pelepasan;
• keuntungan atau kerugian yang diakui sesuai dengan

  

paragraf 25-27 dan, jika tidak disajikan secara terpisah

dalam laporan laba rugi komprehensif, dijelaskan judul pos dalam laporan laba rugi komprehensif yang di dalamnya terdapat laba atau rugi tersebut;

• jika dapat diterapkan, segmen yang dilaporkan dari aset tidak lancar (atau kelompok lepasan) disajikan sesuai dengan PSAK 5: Segmen Operasi

  Contoh: PT Ciliwung Persada membeli mesin yang diakui sebagai aset tetap pada 1 Januari 2008 pada biaya perolehan Rp 100 juta. Aset ini diestimasi akan mempunyai nilai residu Rp 10 juta dan masa manfaat 10 tahun. Pada tanggal 1 Januari 2011 aset tersebut di klasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual. Nilai wajarnya Rp 60 juta dan di perkirakan akan mengeluarkan biaya ongkos angkut ke tempat pembeli sebesar Rp 2 juta. Pada tanggal 1 Januari 2011, mesin tersebut diklasifikasikan sebagai aset tidak lancar yang dimiliki untuk dijual dan diukur pada mana yang terendah antara nilai tercatat dengan nilai wajar neto.

  Nilai tercatat aset = Rp 100 juta -((Rp 100 juta -Rp 10 juta)x3/10))=Rp 73.000.000 Nilai wajar neto    = Rp 60 juta-Rp 2 juta = Rp 58 juta Nilai yang harus diakui adalah yang lebih rendah, yaitu Rp 58 juta Dengan demikian entitas harus mencatat rugi penurunan nilai untuk menurunkan nilai tercatat ke nilai wajar netonya, yaitu sebesar Rp 73 juta-Rp 58 juta=Rp 15 juta Jurnalnya adalah sebagai berikut : Rugi penurunan nilai   Rp 15.000.000 Mesin                                                  Rp 15.000.000

  Jurnal pengakuan rugi penurunan nilai juga dapat dikreditkan sebagai cadangan penurunan nilai, tidak langsung mengurangi nilai aset. Kemudian entitas juga membuat jurnal reklasifikasi aset sebagai berikut :

  Mesin dimiliki untuk dijual  Rp 58.000.000 Mesin                                                        Rp58.000.000

  Jika diasumsikan nilai wajar neto adalah Rp 75 juta, maka nilai yang lebih rendah adalah nilai tercatat aset sebesar Rp 73 juta. artinya, entitas tidak perlu mengakui rugi penurunan nilai, namun tetap perlu membuat jurnal reklasifikasi ke aset tersedia untuk di jual.

  Masih melanjutkan ilustrasi sebelumnya pada PT Ciliwung Persada, misalnya pada tanggal 31 Januari, akhir periode pelaporan bulanan, nilai wajar neto mesin menjadi Rp 55 juta, maka entitas membuat jurnal penyesuaian pada 31 Januari 2011 sebagai berikut : Rugi penurunan nilai                           Rp 3.000.000 Mesin dimiliki untuk dijual                              Rp 3.000.000 Selanjutnya jika pada 30 Juni 2011, nilai wajar neto aset tersebut mengalami kenaikan menjadi sebesar Rp 57 juta, dan diasumsikan

antara 31 Januari 2011 sampai 30 Juni 2011 tidak terdapat perubahan

nilai, maka PT Ciliwung Persada harus membuat jurnal penyesuaian pada 30 Juni 2011, sebagai berikut : Mesin dimiliki untuk dijual                  Rp 2.000.000 Keuntungan dari pemulihan rugi penurunan nilai      Rp 2.000.000 Entitas dapat mengakui keuntungan dari pemulihan rugi penurunan nilai karena pemulihan tersebut masih belum melampaui akumulasi rugi penurunan nilai yang telah diakui sebelumnya atas nilai aset

Aset Tidak Lancar yang Diukur Menggunakan Model Revaluasi

  Ketika Perusahaan menggunakan

model revaluasi dalam mengukur aset tidak lancar yang kemudian

diklasifikasi sebagai aset dimiliki untuk dijual, maka aset tersebut harus direvaluasi ke nilai wajarnya sesaat sebelum di reklasifikasi. Setelah reklasifikasi, biaya menjual dikurangkan dan diakui sebagai rugi PT ABC mempunyai aset tetap berupa tanah dan mengukur tanahnya menggunakan model ravaluasi. Tanah mempunyai nilai tercatat sebesar Rp 120 juta. Tanah pada 1 Januari 2010 diklasifikasikan sebagai aset tidak lancar dimiliki untuk dijual, dan diketahui nilai wajarnya sebesar Rp 140 juta dan estimasi biaya menjual sebesar Rp 4 juta. Aset tersebut terjual pada 30 Juni 2010 pada harga Rp 134 juta.

  Pada tanggal 1 Januari 2010, tanah tersebuut harus direvaluasi ke nilai wajarnya sebesar Rp 140 juta.

  Keuntungan Rp 20 juta diakui sebagai surplus revaluasi pada pendapatan komprehensif lain. Selanjutnya tanah tersebut diklasifikasikan sebagai aset tidak lancar dimiliki untuk dijual. Kemudian,biaya menjual sebesar Rp 4 juta akan diakui di laba rugi periode berjalan sebagai rugi penurunan nilai sehingga nilai tercatatnya menjadi Rp 136 juta.

  Aset tidak lancar yang dihentikan pengklasifikasiannya sebagai dimiliki untuk dijual, maka selanjutnya harus diukur pada nilai yang lebih rendah antara :

  

PENGHENTIAN PENGAKUAN DAN

PERUBAHAN RENCANA

• Nilai tercatat aset tersebut sebelum aset diklasifikasi sebagai dimiliki untuk dijual, disesuaikan dengan penyusutan , amortisasi atau penilaian kembali yang telah diakui jika tersebut tidak diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual,atau
• Nilai terpulihkan pada saat tangga keputusan untuk tidak dijual

  Misalnya diketahui bahwa nilai terpulihkan aset Rp 57 juta, sama dengan nilai tercatat aset saat ini pada 31 Desember 2011 sebelum penyesuaian adalah Rp 57 juta. Nilai tercatat aset jika tidak diklasifikasikan sebagai aset tersedia dijual dapat dihitung = Rp 100 juta – (Rp 100 juta – Rp 10 juta) x 4/10))= Rp 64 juta. Nilai yang lebih rendah adalah nilai terpulihkan sebesar Rp 57 juta akan digunakan sebagai nilai aset pada 31 Desember 2011. Dengan demikian , tidak ada jurnal penyesuaian atas nilai tercatat yang perlu dibuat pada 31 Desember 2011, kecuali jurnal reklasifikasi sebagai berikut. Mesin                                         Rp 57.000.0000 Mesin dimiliki untuk dijual                           Rp 57.000.000

  Penghentian pengakuan juga dapat terjadi ketika aset tersebut dijual.

  

Pengakuan penjualan aset tidak lancar

yang dimiliki untuk dijual, pada

prinsipnya sama seperti penjualan aset

biasa. Keuntungan/kerugian muncul dari selisih antara nilai tercatat akhir aset tersebut dengan haarga penjualan. Keuntungan/kerugian

  Contoh, PT XYZ telah mereklasifikasikan aset

tetapnya sebagai aset tidak lancar dimiliki untuk

dijual pada 2 Januari 2011. Penjualan terjadi pada tanggal 2 Juli 2011 dengan harga jual Rp 70 juta, nilai tercatat aset tidak lancar dimiliki untuk dijual pada 2 Juli 2011 adalah sebesar Rp 70juta. PT XYZ harus mencatat penjualan tersebut sebagai berikut.

  Kas                             Rp 70.000.000 Aset tidak lancar dimiliki untuk dijual     Rp 57.000.000 Laba penjualan aset

  _{Ilustrasi penyajian aset tidak lancar yang dimiliki untuk dijual pada laporan posisi keunguan adalalah}

PENYAJIAN

                                                                        ₂₀₁₁          

          _{(ribuan rupiah)}

                                                                                      

sebagai berikut.

_{kas                               20.000}                                               

_{Kas dan setara Aset lancar :}                                         2012

_{usaha                                       150.000}                                    

_Piutang   24.000            _{135.000 Aset tidak lancar dimiliki untuk dijual                                          402.000}

Persediaan                                           365.000                            

           

_{lancar :}                                                                                

_{Aset tidak}  56.500                                                      - _{Aset tak                           740.000}

_{tetap                                                      670.000}                     

Aset                     _165.000

berwujud                                             159.000