HUKUM STRATA TITLE DI NEW SOUTH WALES

Pada tahun 1787, pengadilan Inggris membuat keputusan yang secara jelas menetapkan prinsip pembagian tanah

Tingkat atas sebuah gedung beserta ruang udara yang terdapat di dalamnya dapat dipisahkan dari tanah tempat berdirinya gedung yang bersangkutan dengan cara transfer (pemindahtanganan) dan dapat diperlakukan sebagai real property. Artinya, tingkat atas sebuah gedung yang bertingkat dapat

3 Sebagai sebuah konsep hukum, tanah adalah wilayah ruang geometrik tiga dimensi yang posisinya didefinisikan lewat titik-titik alamiah atau titik-titik imajiner yang letaknya ditentukan dengan mengacu

4 Dalam hukum Australia terdapat sebuah

prinsip latin yang jika diterjemahkan

menjadi sebagai berikut: “Orang yang

memiliki tanah, memilikinya dari langit di

atas hingga pusat bumi di bawah” ( cuius est

solumeius est usque ad coelum)

5 Arti prinsip tersebut menyangkut kepemilikan permukaan bumi dan segala sesuatu yang terletak di atasnya hingga ruang angkasa dan segala sesuatu yang terletak di bawahnya hingga pusat bumi.

6 Doktrin-doktrin yang terdapat dalam the English common law

(hukum kebiasaan Inggris) merupakan dasar bagi konsep strata

title. Namun, meskipun doktrin yang jelas ini dikenal oleh the

common law, para ahli hukum pada mulanya enggan memakainya

untuk tujuan pembagian gedung bertingkat secara horizontal

karena dua alasan berikut:

1. Ketidakpastian mengenai hak ( title) atas bagian ruang udara

jika gedung yang bersangkutan hancur atau dirobohkan

2. Adanya masalah-masalah kompleks yang timbul karena fakta

bahwa tingkat-tingkat yang lebih atas memerlukan dukungan

7 Tenancy in common

Dalam sistem tersebut, beberapa orang memiliki bagian ( share) atas tanah yang di atasnya dibangun sebuah gedung yang kemudian mereka tempati ₁ sebagai tenants in common. Besarnya bagian proporsional yang dimiliki masing-masing pemilik

₁

8 Ada dua jenis kepemilikan bersama dalam hukum Anglo-Australia, yaitu

tenancy in common dan joint tenant. Dalam tenancy in common, masing-

masing pemilik dianggap memiliki kepentingan tersendiri atas tanah yang

bersangkutan. Bagian yang dimilikinya atas tanah ini memang tidak terpisah

atau berdiri sendiri dalam arti fisik, melainkan merupakan sebuah porsi

tertentu dari semua hak yang secara bersama-sama membentuk kepemilikan

atas keseluruhan yang ada. Bagian tidak terbagi ini boleh diperlakukan oleh

seorang tenant in common sekehendak hatinya–dijual atau dijadikan

mortgage– dan, pada saat pemiliknya meninggal dunia, akan jatuh ke tangan

ahli waris orang tersebut. Bagian yang dimiliki oleh masing-masing tenant in

common bisa sama besar atau tidak sama besar. Sebaliknya, para joint tenant

Home Unit Company

Sebelum diperkenalkannya strata title, bentuk paling populer dari kepemilikan gedung bertingkat di New South Wales ialah pemilikan saham di sebuah home unit company. Bentuk kepemilikan semacam ini disebut sebagai company title.

Tanah dan gedung yang bersangkutan dimiliki oleh sebuah perusahaan yang didirikan khusus untuk maksud tersebut. Anggaran dasar perusahaan ini memberikan kepada masing-masing pemilik saham sebuah hak eksklusif untuk menempati sebuah bagian

2 ciri mengenai home unit company:

1. Anggaran dasar semua perusahaan semacam ini mengandung pembatasan mengenai hak memindahtangankan saham dalam perusahaan.

2. Anggaran dasar perusahaan semacam itu juga mengandung sebuah ketentuan yang melarang disewakannya bagian mana saja dari gedung yang

Satuan hak ( title unit) yang diperoleh dari

perusahaan semacam itu seringkali lebih

murah dari strata title.

Peraturan perundang-undangan pertama di

New South Wales yang memperkenalkan

konsep strata title yang mengatur

kepemilikan dan pengelolaan gedung

bertingkat adalah the Conveyancing Salah satu alasan sistem strata title menjadi populer ialah bahwa sebuah bidang strata title dapat dipindahtangankan dengan bebas dan dapat diterima sebagai jaminan oleh bank.

Alasan lainnya ialah bahwa sistem tersebut memungkinkan dikembangkannya berbagai jenis gedung bertingkat termasuk gedung apartemen (rumah susun)

UU strata title tersebut merupakan

mekanisme untuk melakukan pembagian

horizontal terhadap ruang udara yang

terletak di atas permukaan sebidang tanah

maupun terhadap ruang yang terletak di

Prosedur mengenai pembagian horizontal ini adalah menyerahkan kepada the Land Titles Office sebuah denah mengenai pembagian horizontal tanah yang bersangkutan untuk didaftar oleh kantor tersebut.

Denah tersebut mencakup hal-hal sebagai berikut:

1. Sebuah denah lokasi ( location plan) yang memperlihatkan

batas-batas bidang tanah yang bersangkutan dan bangunan- bangunan apa saja yang berdiri di tanah tersebut.

Pendaftaran Adalah pendaftaran denah tersebut yang mengefektifkan pembagian ruang udara yang terletak di atas tanah yang bersangkutan. Sertifikat hak atas bidang-bidang tanah yang dibagi-bagi ini harus diserahkan kepada the Land Dengan didaftarnya denah strata ( strata plan) ybs., diterbitkan folio register (semacam buku tanah) dan sertifikat hak untuk tiap lot. Demikian juga, diterbitkan satu sertifikat dan dibuat satu folio register untuk properti bersama ( common property) ybs. Pemilik tanah yang dibagi-bagi itu didaftar sebagai pemilik masing-masing apartemen, sedangkan “ The body corporate – Strata Plan (nomor)” didaftar

Dengan didaftarkannya denah strata ( strata plan) yang bersangkutan, berdirilah secara

otomatis badan hukum khusus yang disebut

“ the body corporate”, yang didaftar sebagai

pemilik properti bersama yang bersangkutan.

Kepemilikan suatu apartemen mencakup

kepemilikan atas bagian proporsional dari

properti bersama.

Common property (properti bersama) didefinisikan sebagai bagian dari sebuah

bidang (persil) tanah, yaitu bagian dari

keseluruhan bidang tanah dalam skema

strata yang bersangkutan, yang tidak

termasuk dalam apartemen mana saja.

Bagian proporsional yang dimiliki oleh

masing-masing pemilik apartemen atas

properti bersama ditentukan sesuai dengan

uraian yang merupakan bagian dari denah

lokasi ( location plan). Uraian ini disebut

sebagai unit entitlement.

Unit entitlement dipakai untuk menentukan hal-hal penting seperti misalnya:

1. Nilai masing-masing apartemen (untuk tujuan perhitungan pajak pemerintah daerah)

2. Proporsi biaya yang harus dibayar untuk tujuan

Sebuah apartemen didefinisikan sebagai

ruang geometrik tiga dimensi yang batas-

batas vertikal dan horizontalnya dinyatakan

dalam denah lantai ( floor plan) yang

bersangkutan.

Utility apartment adalah sebuah apartemen

yang dirancang bukan untuk dihuni manusia

melainkan untuk dipakai sebagai tempat

penyimpanan kendaraan bermotor atau

Sebuah strata plan (denah strata) hanya dapat didaftar atas tanah hak Torrens (Torrens title land). Denah semacam itu tidak dapat didaftar atas tanah sistem lama ( old system land), yaitu tanah dalam sistem negatif.

Peralihan apartemen dan menjadikan

apartemen sebagai jaminan hutang

Sebuah apartemen dapat dialihkan atau dijadikan jaminan hutang seperti bidang tanah biasa (meskipun properti bersama yang bersangkutan tidak dapat dialihkan atau dijadikan jaminan hutang).

Tidak ada yang membatasi kepemilikan apartemen sehubungan dengan kewarganegaraan atau domisili si pemilik. Orang atau perusahaan boleh membeli apartemen walaupun orang ybs bukan warga negara Australia atau walaupun perusahaan ybs bukan perusahaan yang didirikan berdasarkan hukum

The body corporate secara umum bertanggung

jawab mengendalikan, mengelola dan menyelenggarakan properti bersama untuk manfaat para pemilik. Secara khusus, the body corporate harus memelihara serta merawat properti bersama secara baik.

The body corporate mempunyai wewenang untuk memasuki apartemen dengan tujuan melaksanakan pekerjaan tertentu. Khususnya, jika seorang pemilik apartemen gagal melaksanakan pekerjaan tertentu atas apartemennya sesuai dengan yang telah ditetapkan oleh yang berwajib, maka the body corporate boleh memasuki apartemen ini untuk

Salah satu tugas penting lain dari the body corporate adalah menyimpan sebuah daftar yang

disebut sebagai strata roll. Strata roll adalah daftar yang berisi nama dan alamat para pemilik apartemen.

Untuk melindungi para pembeli pertama strata title, UU Strata Titles tahun 1973 memperkenalkan konsep “periode awal”. Selama periode awal, pemilik pertama dan the body corporate dilarang melaksanakan wewenang-wewenang tertentu; hak voting pemilik pertama pun dibatasi.

Selama periode awal ini the body corporate tidak boleh mengkonversikan apartemen menjadi properti bersama, mengorbankan properti bersama untuk pelebaran jalan atau untuk dipakai sebagai tempat umum, mengubah anggaran rumah tangga

Beberapa wewenang tertentu dari the body corporate dapat dilaksanakan oleh the body corporate pada rapat umum, dan wewenang- wewenang lainnya dapat dilaksanakan oleh apa yang disebut sebagai council of the body corporate. UU Strata Titles tahun 1973 memberi wewenang kepada the body corporate untuk menunjukkan seorang agen pengelola, yang harus diberi lisensi (izin) untuk melakukan tugas-tugas pengelolaannya.

UU Strata Titles mempunyai sebuah uraian yang merinci aturan-aturan tertentu; yang disebut sebagai by-laws (anggaran rumah tangga), yang mengatur peraturan mengenai skema strata. ART diselenggarakan oleh the body corporate.

ART skema strata bersifat mengikat

terhadap para pemilik apartemen dan the

body corporate maupun terhadap para penyewa dan penghuni. Di samping kewajiban untuk mematuhi ART, para pemilik, penyewa, dan penghuni juga mempunyai kewajiban-kewajiban sebagai berikut:

untuk tidak mengganggu penyangga ( support) atau pelindung ( shelter) yang diberikan oleh apartemennya kepada apartemen lainnya Untuk tidak mengganggu penyediaan pelayanan-pelayanan umum seperti misalnya air, gas atau listrik

The body corporate harus mengasuransikan gedung yang bersangkutan terhadap kerusakan

Bilamana gedung yang bersangkutan mengalami kerusakan, uang yang diperoleh dari polis asuransi harus dipakai oleh the body corporate untuk UU Strata Titles mempunyai sistem tiga lapis untuk menyelesaikan sengketa. Lapisan pertama ialah komisaris statuter ( statutory commissioner), yang disebut sebagai the Strata Titles

Commissioner. Lapis kedua ialah dewan statuter

yang disebut sebagai the Strata Titles Board.

Strata Titles Commissioner diberi kuasa oleh

peraturan perundang-undangan untuk memerintahkan penyelesaian sengketa / pengaduan mengenai dilaksanakannya atau tidak dilaksanakannya sebuah kekuasaan, wewenang, kewajiban, atau tugas tertentu yang dinyatakan dalam UU Strata Titles.

The Strata Titles Board terbentuk oleh hakim

pengadilan lokal. Di samping wewenang menyelesaikan permasalahan yang diserahkan kepadanya oleh Komisaris, Dewan tersebut juga mempunyai jurisdiksi atas hal-hal tertentu.

Dewan tersebut juga mempunyai wewenang untuk menyatakan keputusan atau rapat yang diadakan

The Supreme Court mempunyai jurisdiksi

eksklusif atas sengketa-sengketa mengenai kepemilikan, dan sengketa-sengketa semacam itu tidak boleh ditangani oleh komisaris atau dewan. Banding atas keputusan komisaris atau dewan mengenai masalah-masalah hukum dapat diajukan

Sebuah denah strata yang sudah didaftar bukan tidak dapat diubah. Ada ketentuan perundang- undangan mengenai pembagian lebih lanjut apartemen dan properti bersama dan mengenai penggabungan beberapa apartemen menjadi satu apartemen. Ketentuan semacam itu dimaksudkan

Pembangunan bertahap (staged development)

adalah pembangunan sejumlah gedung secara

tidak bersamaan pada satu bidang (persil)

tanah. Artinya, gedung yang satu dibangun

terlebih dahulu, baru kemudian dibangun satu

gedung lainnya atau lebih.

Sebuah denah strata title dapat berisi ketentuan mengenai pembangian lebih lanjut. Sebuah apartemen yang dibangun untuk dikembangkan lebih lanjut harus disebutkan sebagai development apartment pada denah lokasi yang ada pada denah

Rincian mengenai pembagian lebih lanjut harus diuraikan dalam sebuah dokumen yang disebut sebagai development statement (rincian pengembangan). Rincian pengembangan ini juga harus didaftarkan di the Land Titles Office bersama-sama dengan denah strata yang Perkembangan paling akhir dalam UU Strata Titles di New South Wales adalah disahkannya sebuah amandemn terhadap UU tersebut pada tahun 1992. Amandemen ini memungkinkan diciptakannya lebih dari satu denah strata untuk gedung yang sama atau diterapkannya sebuah denah strata pada sebagian saja, bukan keseluruhan, dari gedung yang bersangkutan. Amandemen tersebut diperlukan

Ada dua cara untuk membubarkan sebuah skema strata.

1. Si pemilik atau para pemilik mengajukan permohonan kepada the Land Titles Office, yang mempunyai wewenang berdasarkan UU Strata Titles untuk mengeluarkan perintah administratif mengenai pembubaran skema strata. Prosedur ini hanya boleh

Aspek-aspek yang penting dari pembubaran skema strata ialah aspek-aspek yang mempunyai dampak atas kepemilikan tanah dan gedung yang bersangkutan serta pembubaran the body corporate setelah dikeluarkannya perintah pembubaran skema

Mengenai masalah kepemilikan, UU Strata Titles mempunyai ketentuan sebagai berikut: pada saat sebuah skema strata dibubarkan, tanah ybs (termasuk gedung, apartemen-apartemen dan properti bersama) menjadi milik semua pemilik sebagai tenants in common yang bagian-bagiannya proporsional (sebanding) dengan unit entitlement

Setelah mencatat pembubaran skema strata yang bersangkutan dalam register (daftar), maka the Land Titles Office membatalkan daftar masing- masing apartemen dan daftar properti bersama yang dulunya dibuat ketika denah strata ybs didaftarkan. Kemudian the Land Titles Office Jika salah satu apartemen atau lebih dijadikan jaminan hutang sedangkan hutangnya belum dibayar lunas tetapi si penerima jaminan setuju atas pembubaran skema strata ybs, maka jaminan hutang ybs diteruskan sebagai beban atas bagian ybs. Jaminan hutang tersebut akan dicatat di daftar tanah yang baru

Sebelum sebuah skema strata dibubarkan, perlu dipastikan terlebih dahulu bahwa seluruh hutang the body corporate telah dibayar lunas,, bahwa tidak ada kepentingan-kepentingan tak terdaftar yang mempengaruhi tanah ybs, dan bahwa the body corporate telah setuju dengan

Strata NSW

Strata scheme defined

A strata scheme is a legally recognised arrangement

whereby a building and the land upon which it is

erected is subdivided into lots or lots and common

property, the lots (or units as they are commonly

called) having separate title, the transfer of which is

Strata NSW

A strata subdivision is similar in many respects to a land

subdivision. A parcel of land when subdivided results in the

creation of a number of lots or building blocks with separate

owners. Ownership of the common areas such as roads and

parks is vested in the local government council which also

assumes responsibility for their control and maintenance. On

the other hand, a building when subdivided into strata results in

the creation of a number of lots or units with separate owners.

Ownership of the common areas such as hallways and gardens

is vested in a body corporate created as a consequence of the

HUKUM STRATA TITLE DI NEW SOUTH WALES