Analisis Yuridis Pelaksanaan Alih Fungsi Aset Pemerintah Melalui Program Build Operate And Transfer (BOT) Antara Pemerintah Kota Tebing Tinggi Dengan PT. Inti Griya Prima Sakti

ANALISIS YURIDIS PELAKSANAAN ALIH FUNGSI ASET
PEMERINTAH MELALUI PROGRAM BUILD OPERATE AND
TRANSFER (BOT) ANTARA PEMERINTAH KOTA TEBING
TINGGI DENGAN PT. INTI GRIYA PRIMA SAKTI

TESIS

Oleh

EARLY WULANDARI SILONDAE
117011028/M.Kn

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2013

Universitas Sumatera Utara

ANALISIS YURIDIS PELAKSANAAN ALIH FUNGSI ASET
PEMERINTAH MELALUI PROGRAM BUILD OPERATE AND

TRANSFER (BOT) ANTARA PEMERINTAH KOTA TEBING
TINGGI DENGAN PT. INTI GRIYA PRIMA SAKTI

TESIS

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara

Oleh

EARLY WULANDARI SILONDAE
117011028/M.Kn

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2013

Universitas Sumatera Utara

Judul Tesis

Nama Mahasiswa
Nomor Pokok
Program Studi

: ANALISIS YURIDIS PELAKSANAAN ALIH
FUNGSI
ASET
PEMERINTAH
MELALUI
PROGRAM STUDI BUILD OPERATE AND
TRANSFER (BOT) ANTARA PEMERINTAH
KOTA TEBING TINGGI DENGAN PT. INTI
GRIYA PRIMA SAKTI
: EARLY WULANDARI SILONDAE
: 117011028
: Kenotariatan

Menyetujui
Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Pembimbing

Pembimbing

(Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum) (Prof. Dr. Suhaidi, SH, MH)

Ketua Program Studi,

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Dekan,

(Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)

Tanggal lulus : 28 Agustus 2013

Universitas Sumatera Utara

Telah diuji pada
Tanggal : 28 Agustus 2013

PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua

: Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN

Anggota

: 1. Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum
2. Prof. Dr. Suhaidi, SH, MH
3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
4. Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn

Universitas Sumatera Utara

SURAT PERNYATAAN

Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama

: EARLY WULANDARI SILONDAE

Nim

: 117011028

Program Studi

: Magister Kenotariatan FH USU

Judul Tesis

: ANALISIS YURIDIS PELAKSANAAN ALIH FUNGSI
ASET PEMERINTAH MELALUI PROGRAM STUDI
BUILD OPERATE AND TRANSFER (BOT) ANTARA

PEMERINTAH KOTA TEBING TINGGI DENGAN PT.
INTI GRIYA PRIMA SAKTI

Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.

Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.

Medan,
Yang membuat Pernyataan

Nama : EARLY WULANDARI SILONDAE
Nim : 117011028

Universitas Sumatera Utara

ABSTRAK

Perjanjian Bangun Guna Serah (Build Operate Transfer/ BOT Agreement)
adalah perbuatan dengan mana pemerintah mengikatkan diri dengan pihak lain dalam
hal pemanfaatan tanah milik pemerintah oleh pihak lain tersebut dengan mendirikan
bangunan dan/atau sarana, berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak
lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati, untuk selanjutnya
tanah beserta bangunan dan/atau sarana, berikut fasilitasnya, diserahkan kembali
kepada Pengelola Barang setelah berakhirnya jangka waktu. Perjanjian Bangun Guna
Serah termasuk dalam jenis perjanjian tidak bernama (onbenoemde overeenkomst).
Penelitian yang digunakan dalam penelitian ini bersifat deskriptif analisis dengan
sumber data primer dan data sekunder. Dalam menjawab rumusan permasalahan yang
ada, kerangka teori yang digunakan sebagai pisau analisis dalam penelitian ini adalah
teori kepastian hukum. Teknik pengumpulan data yang dilakukan adalah Studi
Kepustakaan (Library Research) dan wawancara. Semua data yang diperoleh,
dianalisis dengan menggunakan metode analisis kualitatif. Dasar hukum utama yang
melandasi pelaksanaan Bangun Guna Serah (Build Operate Transfer/ BOT)
Department Store Ramayana Kota Tebing Tinggi adalah Peraturan Pemerintah
Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/ Daerah dan
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 17 Tahun 2007 tanggal 21 Maret 2007

tentang Pedoman Teknis Pengelolaan Barang Milik Daerah. Perjanjian Kerjasama
antara Pemerintah Kota Tebing Tinggi dengan PT Inti Griya Prima Sakti Nomor
644.1/2296/Bapp/2008 dan No. 037/IGPS-SMG/TTG/III/08 ditandatangani pada
tanggal 5 Maret 2008 dengan objek tanah eks Terminal Bus Tebing Tinggi yang
dikenal dengan Pondok Sri Padang (PSP) Jl. Jenderal Sudirman seluas ± 8.535 m2
untuk jangka waktu 25 (dua puluh lima) tahun. Terdapat 2 (dua) jenis kendala
pelaksanaan Bangun Guna Serah (Build Operate Transfer/ BOT) a quo yaitu kendala
yuridis dan kendala praktis. Seluruh kendala tersebut pada akhirnya dapat diatasi oleh
Pemerintah Kota Tebing Tinggi sehingga bangunan hasil kerjasama Bangun Guna
Serah (BOT) yaitu pusat perbelanjaan Ramayana Tebing Tinggi saat ini telah dapat
dinikmati oleh masyarakat Kota Tebing Tinggi.

Kata kunci: Perjanjian Bangun Guna Serah, Build Operate Transfer, Pengelolaan
Barang Milik Daerah Pemko Tebing Tinggi, PT. Inti Griya Prima Sakti

i

Universitas Sumatera Utara

ABSTRACT

Build Operate Transfer Agreement is an action in which the government
commits itself to other parties in using government’s land by other parties by
constructing building and/or facilities and then exploited at a certain time which has
been agreed, and then the land and buildings, as well as other facilities are handed
over again to the Property Manager after the duration is over. Build Operate
Transfer (BOT) Agreement is a kind of unanimous agreement (onbenoemde
overeenkomst). The research used descriptive analytic approach with the source of
primary and secondary data. In answering the formulation of the problems, the
researcher used theoretical framework as the means of analysis; that is, the theory of
legal certainty. The data were gathered by conducting library research and
interviews and analyzed by using qualitative analysis method. The main legal basis
for the implementation of Build Operate Transfer (BOT) of Ramayana Department
Store, Tebing Tinggi is Government Regulation No. 6/2006 on the Management of
State’s/Region’s Owned Property and the Decree of Minister of Internal Affairs No.
17/2007 on March 21, 2007 on the Technical Guidance for the Management of
Regional Government Property. Mutual agreement between Tebing Tinggi City
Administration and PT. IntiGriya Prima Sakti No. 644.I/2296/Bapp/2008 and No.
037/IGPS-SMG/TTG/III/08 were signed on March 5, 2008 with the object of the land
ex-Bus Terminal, Tebing Tinggi which was known as Pondok Sri Padang (PSP) Jalan

Jendral Sudirman in the area of ± 8,535 square meters for the period of 25 years.
There were two obstacles in implementing Build Operate Transfer (BOT) a quo:
judicial and practical obstacles. However, all obstacles could be solved by Tebing
Tinggi City Administration so that Build Operate Transfer: Ramayana Department
Store, Tebing Tinggi can be used by all people at Tebing Tinggi.

Keywords: Build Operate Transfer Agreement, Management of Property Owned by
Tebing Tinggi City Administration, PT. Inti Griya Prima Sakti

ii

Universitas Sumatera Utara

KATA PENGANTAR

Puji syukur dipanjatkan sampaikan kehadirat Allah SWT karena hanya
dengan berkat dan karunia-Nya penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini
dengan judul “ANALISIS YURIDIS PELAKSANAAN ALIH FUNGSI ASET
PEMERINTAH MELALUI PROGRAM BUILD OPERATE AND TRANSFER
(BOT) ANTARA PEMERINTAH KOTA TEBING TINGGI DENGAN PT. INTI

GRIYA PRIMA SAKTI”. Penulisan tesis ini merupakan salah satu persyaratan untuk
memperoleh gelar Magister Kenotariatan (M.Kn.) Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara.
Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan
dorongan moril berupa masukan dan saran, sehingga penulisan tesis dapat
diselesaikan tepat pada waktunya. Oleh sebab itu, ucapan terima kasih yang
mendalam penulis sampaikan secara khusus kepada yang terhormat dan amat
terpelajar Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, Bapak Prof. Dr.
Syafruddin Kalo, SH, M.Hum dan Bapak Prof. Dr. Suhaidi, SH, MH, selaku
Komisi Pembimbing yang telah dengan tulus ikhlas memberikan bimbingan dan
arahan kepada penulis untuk kesempurnaan penulisan tesis ini.
Kemudian juga, semua pihak yang telah berkenan memberi masukan dan
arahan yang konstruktif dalam penulisan tesis ini sejak tahap kolokium, seminar hasil
sampai pada tahap ujian tertutup sehingga penulisan tesis ini menjadi lebih sempurna
dan terarah.
Selanjutnya ucapan terima kasih penulis yang sebesar-besarnya kepada :
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K) selaku
Rektor Universitas Sumatera Utara atas kesempatan dan fasilitas yang
diberikan dalam menyelesaikan pendidikan di Fakultas Hukum, Program
Studi Magister Fakultas Hukum Kenotariatan Universitas Sumatera Utara.

iii

Universitas Sumatera Utara

2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan
kepada Penulis dalam menyelesaikan pendidikan ini.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program
Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara,
yang telah memberikan dorongan kepada Penulis untuk segera menyelesaikan
penulisan tesis ini.
4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang
telah memberikan dorongan kepada Penulis untuk segera menyelesaikan
penulisan tesis ini.
5. Bapak dan Ibu Dosen Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara,
yang telah memberikan bimbingan dan arahan serta ilmu yang sangat
bermanfaat selama Penulis mengikuti proses kegiatan belajar mengajar di
bangku kuliah.
6. Seluruh Staf/Pegawai di Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara, yang telah banyak memberikan bantuan kepada Penulis
selama menjalani pendidikan.
7. Rekan-rekan Mahasiswa dan Mahasiswi di Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara, khususnya angkatan Reguler kelas B
tahun 2011 yang telah banyak memberikan motivasi kepada Penulis dalam
menyelesaikan tesis ini.
8. Motivator terbesar dalam hidup Penulis yang selalu memberikan cinta, kasih
sayang, dukungan dan doa yang tak putus-putusnya Kedua orang tua serta
Saudara-saudariku yang telah memberikan semangat dan doa kepada Penulis.
Teristimewa penulis mengucapkan terima kasih yang mendalam kepada
dr.Muhamad Fahmi Hidayat yang selama ini telah menjadi inspirasi dan memberikan
semangat sehingga menjadi motivasi warna tersendiri dalam kehidupan dan juga

iv

Universitas Sumatera Utara

dalam penyelesaian tesis pada di Program Studi Magister Kenotariatan (M.Kn.)
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Penulis menyadari sepenuhnya tulisan ini masih jauh dari sempurna, namun
besar harapan penulis kiranya tesis ini dapat memberikan manfaat kepada semua
pihak, terutama para pemerhati hukum perdata pada umumnya dan ilmu kenotariaan
pada khususnya. Demikian pula atas bantuan dan kebaikan yang telah diberikan
kepada penulis mendapat balasan yang setimpal dari Allah SWT, agar selalu
dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rezeki yang melimpah kepada
kita semua. Amien Ya Rabbal ‘Alamin

Medan,

Agustus 2013
Penulis,

Early Wulandari Silondae

v

Universitas Sumatera Utara

RIWAYAT HIDUP
I.

DATA PRIBADI
Nama

: Early Wulandari Silondae

Tempat/Tanggal Lahir

: Ujung Pandang, 11 Agustus 1986

Jenis Kelamin

: Perempuan

Agama

: Islam

Status

: Menikah

Alamat

: Jln. Suka Makmur No.7 Medan

Telepon/Hp

: 081280302789

II. KELUARGA
Nama Ayah

: Drs.H.Herry Hermansyah Silondae

Nama Ibu

: Hj. Eva Ensimerda Pringgayudha

III. PENDIDIKAN FORMAL
SD Negeri 1 Kendari

tahun 1992-1997

SD Negeri Pasar Lama 1 Banjarmasin

tahun 1997-1998

SMP Negeri 2 Banjarmasin

tahun 1998-2001

SMA NEGERI 1 Banjarmasin

tahun 2001-2004

S-1 Fakultas Hukum Universitas Trisakti Jakarta

tahun 2004-2008

S-2 Program Studi Magister Kenotariatan FH-USU

tahun 2011-2013

vi

Universitas Sumatera Utara

DAFTAR ISI

Halaman
ABSTRAK ..........................................................................................................

i

ABSTRACT .........................................................................................................

ii

KATA PENGANTAR ........................................................................................

iii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP ..........................................................................

vi

DAFTAR ISI ....................................................................................................... vii
DAFTAR ISTILAH ...........................................................................................

ix

DAFTAR SINGKATAN ....................................................................................

xi

BAB I

PENDAHULUAN .........................................................................

1

A. Latar Belakang .........................................................................

1

B. Perumusan Masalah ................................................................. 13
C. Tujuan Penelitian ..................................................................... 14
D. Manfaat Penelitian ................................................................... 15
E. Keaslian Penelitian .................................................................. 16
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ................................................. 17
1.

Kerangka Teori ................................................................. 17

2.

Konsepsi ........................................................................... 21

G. Metode Penelitian .................................................................... 25

BAB II

1.

Jenis Penelitian ................................................................. 25

2.

Sumber Data ..................................................................... 27

3.

Teknik Pengumpulan Data ............................................... 28

4.

Analisis Data ..................................................................... 29

DASAR HUKUM PENYUSUNAN PERJANJIAN BANGUN
GUNA
SERAH
(BOT
AGREEMENT)
ANTARA
PEMERINTAH KOTA TEBING TINGGI DENGAN PT.
INTI GRIYA PRIMA SAKTI ..................................................... 30

vii

Universitas Sumatera Utara

A. Sejarah Perkembangan Dan Pengaturan Dasar Hukum
Bangun Guna Serah (Build Operate Transfer/ Bot) di
Indonesia................................................................................... 30
B. Kedudukan Perjanjian Bangun Guna Serah (Build Operate
Transfer/ BOT) dalam Hukum Perdata Indonesia ................... 44
BAB III

KENDALA PELAKSANAAN ALIH FUNGSI ASET
PEMERINTAH MELALUI PROGRAM BANGUN GUNA
SERAH (BUILD OPERATE TRANSFER/ BOT) ANTARA
PEMERINTAH KOTA TEBING TINGGI DENGAN PT.
INTI GRIYA PRIMA SAKTI ...................................................... 80
A. Pelaksanaan Alih Fungsi Aset Pemerintah Melalui Program
Bangun Guna Serah (Build Operate Transfer/Bot) Antara
Pemerintah Kota Tebing Tinggi Dengan PT. Inti Griya Prima
Sakti .......................................................................................... 80
B. Kendala- Kendala Dalam Pelaksanaan Program Bangun
Guna Serah (Build Operate Trasfer/ BOT) antara Pemerintah
Kota Tebing Tinggi dengan PT. Inti Griya Prima Sakti ........... 99

BAB IV

PEMECAHAN
MASALAH
(SOLUSI)
DALAM
PELAKSANAAN ALIH FUNGSI ASSET PEMERINTAH
MELALUI PROGRAM BANGUN GUNA SERAH (BUILD
OPERATE TRANSFER/ BOT) ANTARA PEMERINTAH
KOTA TEBING TINGGI DENGAN PT. INTI GRIYA
PRIMA SAKTI .............................................................................. 112
A. Terhadap Kendala Yuridis ....................................................... 113
B. Terhadap Kendala Praktis......................................................... 115

BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN...................................................... 120
A. KESIMPULAN ........................................................................ 120
B. SARAN .................................................................................... 121

DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................... 122
LAMPIRAN

viii

Universitas Sumatera Utara

DAFTAR ISTILAH
Acceptances
Agrarian (Inggeris)

:
:

Penerimaan
Tanah untuk pertanian

Amandemen
Benoemd
Benoemde Overeenkomsten
Bilateral Contract

:
:
:
:

Bonos mores, treu und glauben

:

Chattel atau res
Commodatum

:
:

Perubahan
Perjanjian khusus
Perjanjian yang mempunyai nama tertentu
Kontrak timbal balik
Aturan yang melarang klausul yang mengandung tindakan curang,
melanggar kepentingan umum, dan ketidakpatutan di dalam esensi
kontrak
Kekuatan mengikat kontrak pada barang
Meminjamkan barang untuk dipakai;

Contra proferentem rule

:

Syarat kontrak yang diajukan oleh salah satu pihak tidak jelas maka
penafsiran yang berlawanan dengan pihak tersebut harus didahulukan

Contract verbis

:

Unsur mengikatnya kontrak digantungkan pada kata-kata (verbis)
yang diucapkannya

Contracts re
Decision maker
Depositum
Duress
Emptio venditio
Escused

:
:
:
:
:
:

Kekuatan mengikatnya kontrak pada tahap pertama disebut
Pembuat keputusan
Menyerahkan barang untuk dijaga
Paksaan
Kontrak jual beli
Dapat dimaafkan

Expensilatio

:

Suatu bentuk pemberitahuan yang dicatat dalam buku kreditor yang
atas dasar catatan itu debitor terikat untuk membayar;

Fair dealing
Flow of reasoning/logic
Force majeur
Formal contract
Good faith
Gross disparity

:
:
:
:
:
:

Transaksi jujur
Alur penalaran atau logika
Keadaan memaksa
Kontrak formal
Iktikad baik
Perbedaan besar

Haftung

:

Pertanggungjawaban pemenuhan kewajiban tanpa memperhatikan
siapa debitornya

Hardship
Hoofdelijk atau solidair
Illegality
Incapacity
Informal contract

:
:
:
:
:

Kesulitan
Perikatan tanggung-menanggung
Ketidakabsahan
Ketidakmampuan
Kontrak informal

ix

Universitas Sumatera Utara

Kodifikasi

:

Penyatuan

Living law

:

Locatio conductio

:

Mandatory rules

:

Tuntutan kebutuhan masyarakat
Kontrak yang membolehkan penggunaan atau penyewaan barang atau
jasa
Aturan memaksa

Mandatum

:

Suatu mandat pelayanan yang dilakukan untuk orang lain (misalnya
keagenan)

Misrepresentation
Mistake
Mutuum

:
:
:

Informasi bohong
Kesalahan
Meminjamkan barang untuk dimakan

Nonexcused
Offer
Onbenoemd
Onbenoemde overeenkomst

:
:
:
:

Tidak dapat dimaafkan
Penawaran
Perjanjian umum
Perjanjian yang mempunyai tidak mempunyai nama tertentu

Onrematigedaad
Oppresive term
Opschortende voorwarde

:
:
:

Perbuatan melawan hukum
Menghilangkan syarat-syarat yang menekan
Mempertangguhkan

Pacta sunt servanda

:

Perjanjian berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang
membuatnya

Pignus
Return on investment
Saneer

:
:
:

Schuld

:

Societas
Stakeholder
Strafbeding
Synographae atau chirograpahae
Tijdsbepaling
Uncertainty
Unconscionablebargains
Undueinfluence
Unifikasi
Unilateral contract
Value
Win-win solution
Zaakwaarneming
Zakelijk

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

Menyerahkan barang sebagai jaminan pelaksanaan kewajiban.
Investasi uang selalu sebanding dengan risiko dan tingkat
Saring
Tanggung jawab hukum atas pelaksanaan prestasi tersebut oleh
debitor
Kontrak kerja sama
Pemangku kepentingan
Perikatan dengan penetapan hukuman
Kewajiban yang ditulis secara khusus
Perikatan yang digantungkan pada suatu ketetapan waktu
Ketidakpastian
Posisi tawar yang berat sebelah
Penyalahgunaan keadaan
Penyeragaman
Kontrak sepihak
Nilai-nilai
Solusi yang memberikan keuntungan kepada para pihak
Melaksanakan tugas tanpa kuasa
Perjanjian kebendaan

x

Universitas Sumatera Utara

DAFTAR SINGKATAN
BOO
BGS
BOOT
BOT
BTO
BUMN
DPRD
HPL
IMB
KDB
Kimpraswil
KLB
KSO

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

LP3HET

:

MoU
PMA
PMDN
RUTRWK
RWP
SIUP

:
:
:
:
:
:

Build Own and Operate
Bangun Guna Serah
Build, Own, Operate and Transfer
Build Operate and Transfer
Build Transfer Operate
Badan Usaha Milik Negara
Dewan Perwakilan Rakyat Daerah
Hak Pengelolaan
Izin Mendirikan Bangunan
Koefisien Dasar Bangunan
Pemukiman dan Prasarana Wilayah
Koefisien Luas Bangunan
Kerjasama Operasi
Lembaga Penelitian, Pengkajian, Pengembangan Hukum,
Ekonomi dan Teknologi
Memorandum Of Understanding
Penanaman Modal Asing
Penanaman Modal Dalam Negeri
Rencana Umum Tata Ruang Wilayah/ Kota
Royal World Plaza
Surat Izin Usaha Perdagangan

xi

Universitas Sumatera Utara