BAB II STUDI LITERATUR - Perancangan Shopping Center di Kawasan Transit Oriented Development (TOD) Belawan
BAB II STUDI LITERATUR
BAB II STUDI LITERATUR
2.1. Pengertian dan Penjelasan Singkat Proyek
Proyek “Perancangan Shopping Center di Kawasan Transit Oriented
Developmeny (TOD) Belawan”, yang mempunyai pengertian : : Proses, cara atau perbuatan
Perancangan merancang, mengatur segala sesuatu.
: Suatu kompleks pertokoan/retail yang Shopping Center dapat menampung kebutuhan berbelanja dan berekreasi bagi para pengunjung
: Daerah tertentu yang mempunyai ciri Kawasan tertentu, seperti tempat tinggal, pertokoan, industri, dll. Suatu kawasan mixed-use dimna kita Transit Oriented Development : dapat berjalan kaki dengan radius ±600m (sesuai dengan kondisi keadaaan lingkungan negara TOD) dari pusat pemberhentian transit dan area inti komersial.
: Salah satu dari 21 kecamatan di kota Belawan Medan, Sumatera Utara, Indonesia..
Berdasarkan penelaahan pengertian dari tiap kata-kata pada Judul Proyek tersebut, penulis menetapkan bahwa Perancangan Shopping Center di Kawasan Transit Oriented Development (TOD) di Belawan adalah sebuah konsep perancangan pusat perbelanjaan guna mendukung fungsi transit dan sebagai saran perbelanjaan dan rekreasi bagi pengunjung dan penduduk kawasan TOD Belawan.
2.1.1. Belawan Sebagai Pengembangan Kawasan Transit di Sumatera Utara
Letak Kota Medan sangat strategis karena keberadaannya dekat dengan Pelabuhan Belawan di jalur Selat Malaka yang merupakan pintu gerbang atau pintu masuk wisatawan dan perdagangan barang dan jasa baik perdagangan domestik maupun luar negeri (ekspor-impor). Kota Medan ini mewadahi berbagai fungsi, yaitu sebagai pusat administrasi pemerintahan, pusat industri, pusat jasa pelayanan keuangan, pusat komunikasi, pusat akomodasi kepariwisataan, serta berbagai pusat perdagangan regional dan internasional.
Sarana dan prasarana perhubungan di Kota Medan terdiri dari prasarana perhubungan darat, laut, udara. Transportasi lainnya adalah kereta api. Di samping itu juga telah tersedia prasarana listrik, gas, telekomunikasi, air besih dan Kawasan Industri Medan (KIM).
Dalam konteks rencana struktur ruang Kota Medan perlu disusun rencana sistem pusat-pusat pelayanan yang terdiri Pusat Primer dan Pusat Sekunder. Pusat Sekunder harus terintegrasi dengan Pusat Primer. Pengembangan struktur ruang Kota Medan terkait Belawan dilakukan dengan beberapa pertimbangan antara lain:
1. Mengembangkan kawasan Utara Medan menjadi Kawasan Strategis Kota
(KSK) dengan memperhatikan potensi dan peranan kawasan utara yang memiliki pelayanan regional dan internasional, antara lain: Dengan memperhatikan peran penting Pelabuhan Belawan dalam pergerakan arus barang dari dan ke wilayah Sumatera Utara yang melayani sekitar 84,5 % arus masuk dan 77 % arus keluar Sumatera Utara.
Pelabuhan Belawan merupakan outlet-inlet point utama yang memegang peranan penting dalam sistem perhubungan laut antara Sumatera Utara dengan wilayah lainnya;
Dalam rangka mengembangkan perdagangan dalam skala regional, nasional, dan internasional ditempuh dengan meningkatkan kemampuan Pelabuhan Belawan menjadi pelabuhan Hub Internasional;
2. Berdasarkan arahan kebijakan Kawasan Perkotaan Mebidangro, kawasan utara diarahkan sebagai pengembangan: Pelabuhan penumpang (TOD= transit oriented development), pelabuhan laut peti kemas internasional, kawasan industri, pergudangan dan ekspedisi, Export Processing Zone (EPZ) dan pusat permukiman.
Pusat perdagangan (TOD), pusat pelayanan kawasan industri, kawasan industri
high technology , pusat permukiman industri, perlindungan kawasan dan bangunan
bersejarah, water front city, dan theme park.2.2. Pengertian Shopping Center
Pengertian shopping center atau pusat perbelanjaan secara umum adalah kompleks pertokoan yang dikunju ngi untuk membeli atau melihat dan membandingkan barang-barang dalam memenuhi kebutuhan ekonomi sosial masyarakat serta memberikan kenyamanan dan keamanan berbelanja bagi pengunjung.
Menurut International Council of Shopping Centre (ICSC) – organisasi paling besar dan paling berpengaruh untuk pusat perbelanjaan dunia –definisi pusat perbelanjaan adalah sekelompok usaha ritel dan usaha komersial lainnya yang direncanakan, dikembangkan, dimiliki, dan dikelola sebagai satu properti tunggal. Menurut Nadine Beddington (1982), pusat perbelanjaan adalah suatu komplek pertokoan / perbelanjaan terencana y ang pengelolaanny a ditangani oleh suatu manajemen pusat yang menyewakan atau menjual unit-unit toko yang tersedia untuk pedagang dan mengenai hal-hal tertentu pengawasannya dilakukan oleh manajer yang sepenuhnya bertanggungjawab kepada pusat perbelanjaan tersebut.
Menurut Levy dan Weitz (2004), Pusat perbelanjaan juga dapat didefinisikan sebagai penyewa utama (anchor tenant), luas kotor area yang disewakan (gross leaseable area) dan wilayah bisnis. Sedangkan menurut Urban Land Institute, definisi pusat perbelanjaan adalah sekelompok bangunan komersial dengan arsitektur terpadu yang dibangun pada lokasi yang direncanakan, dikembangkan, dimiliki dan dikelola sebagai sebuah unit operasional (Kowinski, 1985). Istilah
“terpadu, serta direncanakan, dikembangkan, dimiliki, dan dikelola se bagai sebuah unit operasional” merujuk pada cara yang dilakukan manajemen pusat perbelanjaan untuk mengendalikan lingkungan mereka dalam upaya menciptakan dunia yang mereka khayalkan untuk para pengunjung di lingkungan pusat perbelanjaan.
2.2.3. Klasifikasi Shopping Center
Klasifikasi shopping center antara lain :
a. Dilihat dari luas areal pelayanan berdasarkan U.L.I. standar (Shopping Centers, Planning, Development & Administration, Edgar Lion P.Eng)
1) Regional Shopping Centers : Luas areal antara 27.870
- –92.900 m2, terdiri dari 2 atau lebih yang seukuran dengan department store. Skala pelayanan antara 150.000 –400.000 penduduk, terletak pada lokasi yang strategis, tergabung dengan lokasi perkantoran, rekreasi dan seni. 2) Community Shopping Centre : Luas areal antara 9.290 – 23.225 m2, terdiri at as junior departmen store, supermarket dengan jangkauan pelayanan antara 40.000-150.000 penduduk, terletak pada lokasi mendekati pusat-pusat kota (wilayah). 3) Neigbourhood Shopping Centre :
- – 9.290 m2. Jangkauan pelayanan antara 5.000-40.000 penduduk. Unit terbesar berbentuk supermarket, berada pada suatu lingkungan tertentu.
b. Dilihat dari jenis barang yang dijual (Design for Shopping Centers, Nadine Beddington)
1) Demand (permintaan), yaitu yang menjual kebutuhan sehari-hari yang juga merupakan kebutuhan pokok.
2) Semi Demand (setengah permintaan), yaitu yang menjual barang barang untuk kebutuhan tertentu dalam kehidupan sehari-hari.
3) Impuls (barang yang menarik), yaitu yang menjual barang-barang mewah yang menggerakkan hati konsumen pada waktu tertentu untuk membelinya.
4) Drugery, yaitu yang menjual barang-barang higienis seperti sabun, parfum dan lain-lain.
c. Berdasarkan Bauran Jenis Usaha
Berdasarkan bauran jenis usahanya, pusat perbelanjaan dibedakan menjadi : 1) Pusat Perbelanjaan Berorientasi Keluarga Pusat perbelanjaan ini menyediakan semua hal dalam satu atap (all under one
roof family
- –oriented shopping centre), dengan luas bersih area yang disewakan
sekitar 400.000 – 500.000 kaki persegi. Dimana didominasi oleh hy permarket, pusat hiburan, cinema, area bowling dan biliar.
2) Pusat Perbelanjaan Spesialis (Specialist Shopping Centre) Jenis pusat perbelanjaan ini lebih kecil dari pada pusat perbelanjaan berorientasi keluarga dan hanya menawarkan satu jenis perdagangan utama, yang dilengkapi sejumlah toko lain yang mendukung bisnis utama, seperti makanan, minuman dan pelayanan pendukung lainnya.
3) Pusat perbelanjaan gaya hidup (Lifestyle Shopping Centre) Pusat perbelanjaan ini melayani para professional muda yang bekerja di wilayah kota. Dan menawarkan produk tematis yang terkait dengan gaya hidup. Luas area ini sekitar 100.000 – 200.000 kaki persegi.
d. Berdasarkan Kepemilikan
Berdasarkan kepemilikannya, pusat perbelanjaan dibedakan menjadi : 1) Unit Ruang Usaha Dengan Hak Milik Bersusun (Strata Title Lot) Merujuk pada pusat perbelanjaan dengan unit-unit toko y ang dimiliki oleh banyak individu dan setiap pemilik unit individu bebas memperlakukan unit property miliknya sesuai keinginan. Pemilik unit dapat membuka toko ritel, kantor korporasi kecil, atau menyewakan propertinya karena setiap pemilik unit membuat keputusan sendiri berdasarkan kepentingan pribadi mereka. 2) Manajemen Kepemilikan Tunggal (Single Owner-Ship Manajemen) Dimana suatu tim professional di suatu pusat perbelanjaan dilibatkan untuk memaksimalkan hasil investasi dari satu property. Manajeme n pusat perbelanjaan bertugas merencanakan, menetapkan nama, memasarkan, serta mengelola property tersebut.
2.3. Shopping Center Sebagai Fasilitas Publik dalam TOD
Transit-oriented development atau disingkat TOD dapat menjadi salah satu
langkah strategis merancang kota masadepan yang lebih baik, termasuk juga mengurangi kepadatan lalulintas. TOD merupakan pendekatan perencanaan yang terkait dengan area berkepadatan tinggi, dengan pola ruang yang terklaster di sekitar stasiun dan koridor (Preiss & Shapiro, 2002). Indikator keberhasilan sistem TOD di suatu wilayah adalah lebih banyak orang dapat tinggal dan bekerja, pergi bersekolah, berbelanja, dan kegiatan lain dengan berjalan kaki dari dan ke stasiun. Atau dengan kata lain, orang-orang dapat melakukan aktivitas lokal dengan berjalan kaki.
Dalam aplikasinya, sistem TOD tidak bisa berdiri sendirian. TOD perlu ditunjang oleh mixed-use development atau sistem pengembangan berbasis penyampuran fungsi. Mixed-use development merupakan pengembangan produk properti (perkantoran, hotel, tempat tinggal, komersial) yang dikembangkan menjadi satu kesatuan, atau minimal dua produk properti yang dibangun dalam satu kesatuan (Mandala, 2013). Manfaat nyata dari aplikasi
mixed-use development ini adalah pengembangan kota dapat lebih efisien
karena banyak fungsi/produk properti disatukan dalam satu bangunan, kota menjadi lebih compact , dan mobilisasi lebih ‘rapi’ karena tidak terlalu banyak berlalulalang dalam mengakses tempat tertentu.
2.4. Prinsip-Prinsip Hemat Energi Pada Bangunan
Berdasarkan buku Inovasi Model Desain Rusunawa Sederhana Hemat Energi oleh Ir. E.B. Handoko Sutanto, MT, pertimbangan desain bangunan hemat energi secara umum unutk bangunan apartemen dan rumah susun di Indonesia, yaitu:
Merekayasa terbentuknya iklim mikro yang nyaman dengan mendesain
open space dan ruang terbuka hijau –semaksimal mungkin.
tidak kompleks, agar komposisi massa dan bentuk bangunan tidak menghalangi dalam upaya penerimaan energi matahari serta penghawaan alami, mempermudah dan menyederhanakan pengaturan orientasi massa dan desain bidang bukaan pada bangunan dan meminimalisir heat transfer Mengatur orientasi bangunan untuk menghindari panas matahari langsung,
Mendesain konfigurasi massa bangunan dalam komposisi dan bentuk yang
dengan mendesain arah memanjang yaitu massa bangunan dominan ke Utara/Selatan Mengutamakan desain massa yang “ramping”
Mengatur organisasi ruang (mengatur zoning ruangan)
Mengatur agar penghawaan alami dapat berlangsung secara efektif,
pengaturan arah dan dimensi serta perlindungan bukaan dan mengupayakan terjadinya cross ventilation.
Mendesain agar sekat antar ruangan dalam unit tidak rapat sampai plafon, agar aliran udara dan transmisi cahaya antar ruang masih dapat berlangsung dengan baik
Menggunakan atau merekayasa bahan bangunan agar semaksimal mungkin dapat menahan/mereduksi matahari ke dalam ruangan. Berdasarkan prinsip-prinsip desain diatas, pertimbangan desain bangunan untuk menghemat energi pada bangunan pusat perbelanjaan yaitu: Memakai secondary skin pada bangunan untuk menghindari panas berlebih Merancang bangunan yang ramping Menambahkan ruang terbuka hijau yang lapang sebagai salah satu elemen perancangan dalam pusat perbelanjaan Menambahkan skylight di tengah bangunan agar memaksimalkan cahaya yang masuk sehingga meminimalkan penerangan buatan pada bangunan Mengatur agar penghawaan buatan tetap dapat maksimal mengalir dengan adanya koridor yang panjang dan mengalir
2.5. Studi Banding Shopping Center
Pada pembahasan studi banding shopping centre bertujuan untuk menjelaskan perbandingan antara proyek shopping centre yang dibangun di kawasan pelabuhan Belawan dengan shopping centre yang sejenis di kawasan lain. Akan dibahas juga mengenai beberapa poin penting dari shopping centre sebagai hal utama dalam pembangunan. Berikut ini merupakan shopping centre yang berada di kawasan Jakarta dan sekitarnya.
2.5.1. Plaza Indonesia
Plaza Indonesia diresmikan pada awal tahun 1990, terdiri dari empat lantai pertokoan kelas atas dengan luas 38.050 m2. Pusat perbelanjaan ini terletak di Bundaran Hotel Indonesia, tepatnya pada perantara jalan M.H. Thamrin dan jalan Kebon Kacang Raya di kawasn bisnis utama Jakarta.
Plaza Indonesia juga dilengkapi dengan Jakarta, sebuah hotel bintang lima berlantai 28 yang resmi dibuka juga pada awal tahun 1990. Hotel ini memiliki lebih dari 300 kamar dengan desain modern minimalis, restoran-restoran eksklusif, dan fasilitas yang sangat lengkap.Pengembangan Plaza Indonesia Berlanjut ketika dibuka disebelah gedung yang ada dengan membidik pangsa pasar anak muda. Kedua gedung disambung dengan sebuah jembatan yang dikelilingi toko-toko.
Kini, Plaza Indonesia telah dilengkapi dengan gedung perkantoran laza Indonesia dikembangkan oleh PT Global Property Development Tbk (sebelumnya bernama PT Kridaperdana Indahgraha Tbk).
Pada tahun 2009, Plaza Indonesia diperluas dengan 42,325 meter persegi dari luas lantai kotor di 6 tingkat, dengan 24.672 meter persegi lebih banyak ruang. Tiga tingkat pertama perpanjangan ritel yang terhubung ke pusat perbelanjaan yang ada. The 4th ke tingkat 6 berdedikasi untuk "konsep gaya hidup modern" dengan berbagai hiburan dan fasilitas. Perpanjangan ritel memiliki pintu masuk di Jalan M. H Thamrin menyediakan akses dari jalan utama Jakarta, Jalan M. H Thamrin dan Jalan Sudirman. Ekstensi ini juga menyediakan 5 tingkat parkir bawah tanah. Plaza Indonesia rumah merek mewah seperti Hermes, Louis Vuitton, Celine, Chanel, Dior, Gucci, Givenchy, Kenzo, Longchamp, Bottega Veneta, Giuseppe Zanotti, Jimmy Choo, TOD'S, Valentino, Versace, Etro, Fendi, Furla, Balenciaga, Saint Laurent Paris, Lanvin, Marc by Marc Jacobs, Mulberry, MaxMara, Burberry, Stella McCartney, Ermenegildo Zegna, Diane von Furstenberg, Emporio Armani, Giorgio Armani, Victoria Beckham, Aigner, Hugo Boss, Loewe, Brioni, Salvatore Ferragamo, Chrsitian Louboutin , Cartier, BCBG Max Azria, Bvlgari, Tiffany & Co dan Rolex. Kebanyakan mewah dan merek internasional telah meluncurkan toko pertama mereka di Indonesia Plaza Indonesia, dan banyak merek ini penyewa sejak pembukaan pusat perbelanjaan pada tahun 1990.
Gambar 2.1. Plaza IndonesiaSumber : Google
Gambar 2.2. Interior Plaza Indonesia
Sumber : Google
2.5.2. Plaza Semanggi Plaza Semanggi memiliki luas ± 45.034 m2 yang terdiri dari 17 lantai.
Bangunan ini terletak di antara jalan Jedral Sudirman dan jalan Gatot Subroto. Plaza Semanggi memiliki bangunan serba guna dan gedung perkantoran yang melekat yaitu Balai Sarbini dan Gedung Veteran R.I. Untuk menghormati kedua bangunan tersebut, maka konsep eksterior masa bangunan The Plaza Semanggi adalah menyatukan bentuk bangunan lama yang bersejarah dengan bentuk bangunan baru yang modern. Bentuk massanya sendiri merupakan pengembangan dari bentuk gedung Balai Sarbini yang orientasinya mengikuti bentuk jalan yang melengkung. Begitu pula dengan konsep fasadnya, merupakan penggabungan antara gaya arsitektur lama dengan gaya arsitektur modern.
Konsep umum The Plaza Semanggi adalah downtown experience pertemuan dari berbagai budaya, dengan slogan Experience The Downtown Eperience. Konsep downtown ini terwujud dalam perencanaan interior bangunan yang dibagi menjadi 8 Downtown Sensation, yaitu berbagai menu nasional dan internasional (Wide Variety of The World Cuisine), berbagai retail tenant lokal dan mancanegara (Mix n’Match Fashion Boutique), lounge and pool, bioskop 21 dan karaoke (Absolute Entertainment), berbagai peralatan elektronik (Information Technology) and Electronic Center), area bermain anak (Kids Heaven), berbagai perlengkapan rumah (Household Center), klub kebugaran dan kecantikan (Health Beauty and Spa Clubs), dan gedung pertemuan tempat berbagai acara dilaksanakan (Unique Cultural Activities di Balai Sarbini)
Gambar 2.3. Plaza Semanggi
Sumber : Google
Gambar 2.4. Gedung Balai Sarbini
Sumber : Google
2.5.3. Mal Ciputra Jakarta
Mal Ciputra terletak dipersimpangan antara Jl. S. Parman – Jl. Kyai Tapa
- –Jl. Tol Dalam Kota, adalah lokasi yang strategis karena selalu menjadi daerah yang dilewati setiap orang yang akan menuju ke kawasan Jakarta Barat. Dengan luas lahan ± 5 Ha, Mal Ciputra adalah sebuah superblock dengan Mix-used Complex yaitu mal dengan luas ± 80.000 m2 yang terdiri dari 9 lantai dan hotel bintang empat dengan luas ± 30.000 m2 yang terdiri dari 9 lantai. Konsep
Sumber : Google
Berbagai fasilitas tersedia di mal ini yang secara garis besar dapat dibagi menjadi beberapa kelompok. Fasilitas pusat pertokoan berupa retai tenant yang berjumlah 360 unit. Fasilitas khusus berupa area pameran di atrium/centercourt, area bermain anak, ruang ibu dan bayi, tempat penitipan anak, playgroup bekerja sama dengan Sanggar Bobo, ruang serba guna Amadeus, taman bacaan anak dan berbagai kelas khusus seperti kelas musik dan kelas komputer. Fasilitas hiburan berupa Bioskop Citra 21 (4 studio), stringer dan Fun city. Fasilitas sosial berupa kantin murah untuk karyawan. Fasilitas pelengkap berupa ATM center, toilet pengunjung disetiap lantai, pusat informasi, kursi roda, musholla, dan telepon umum. Fasilitas lain yang tidak kalah penting adalah fasilitas parkir yang dibagi menjadi dua jenis yaitu parkir terbuka di sekeliling area bangunan dan parkir tertutup berupa gedung parkir 11 lantai dengan system split level. Kapasitas keduanya dapat dapat menampung ± 1.500 buah mobil dan ± 700 buah sepeda motor serta dapat memenuhi daya tampung pengunjung baik pada hari
- – hari biasa maupun pada akhir pekan dan libur.
Sumber : Google