hak-hak atas tanah yaitu hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak rnemungut hasil hutan dan hak-
hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-haknya atas air dan ruang angkasa yaitu
hak guna air, hak pemeliharaan dan penangkapan ikan dan hak guna ruang angkasa.
2. Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli
Peralihan hak atas tanah adalah perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah yang dilakukan dengan sengaja supaya hak tersebut terlepas dari
pemegangnya semula dan menjadi hak pihak lain.
31
Dengan berlakunya UUPA, peralihan hak atas tanah dapat dilakukan melalui jual beli, penukaran,
penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat, dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik.
Menurut Pasal 37 ayat 1 PP 241997, peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah,
pemasukan data perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika
dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Dalam tesis ini akan difokuskan pada peralihan hak atas tanah melalui jual beli. Pembuktian bahwa hak atas tanah tersebut dialihkan, maka harus
31
K. Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Tanah, Jakarta: Ghlmia Indonesia, 1977, hlm 15-18
dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT yaitu Akta Jual Beli yang kemudian akan dijadikan dasar pendaftaran perubahan
data pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 95 ayat 1 huruf a PermenagKepala BPN 31997. Akta Jual Beli yang dibuat dihadapan
PPAT tersebut bertujuan untuk memberikan kepastian hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah pembeli tanah.
32
3. Syarat-Syarat Jual Beli Tanah a Syarat materiil
Syarat-syarat materiil sangat menentukan akan sahnya jual beli tanah tersebut, antara lain sebagai berikut:
1 Penjual adalah orang yang berhak atas tanah yang akan dijualnya. a Harus jelas calon penjual; ia harus berhak menjual tanah yang
hendak dijualnya; dalam hal ini tentunya si pemegang yang sah dari hak atas tanah itu yang disebut pemilik.
b Dalam hal penjual sudah berkeluarga, dan ada persekutuan harta, maka suami istri harus hadir dan bertindak sebagai penjual;
seandainya suami atau istri tidak dapat hadir maka harus dibuat surat bukti secara tertulis dan sah yang menyatakan bahwa suami
atau istri menyetujui menjual tanah. c Jual beli tanah yang dilakukan oleh yang tidak berhak
mengakibatkan jual beli tersebut batal demi hukum. Artinya sejak
32
Saleh Adiwinata, pengertian hukum adat menurut UUPA, cet. 2, Bandung: Alumni, 1980. hlm. 21-30.
semula hukum tidak pernah menganggap terjadi jual beli. Dalam hal demikian kepentingan pembeli sangat dirugikan,
karena pembeli telah membayar harga tanah, sedangkan hak atas tanahnya tidak pernah beralih kepadanya. Walaupun penjual masih
menguasai tanah itu, namun sewaktu-waktu orang yang berhak atas tanah tersebut dapat menuntut melalui pengadilan.
2 Pembeli adalah orang yang berhak untuk mempunyai hak atas tanah yang dibelinya.
Hal ini tergantung pada subyek hukum dan obyek hukumnya. Subyek hukum adalah status hukum orang yang akan membelinya,
sedangkan obyek hukum adalah hak apa yang ada pada tanahnya. Misalnya menurut Pasal 21
UUPA yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah hanya warga Negara Indonesia Tunggal dan badan-badan
hukum yang ditetapkan oleh pemerintah. Bila hal ini dilanggar, maka jual beli batal demi hukum dan tanah jatuh kepada Negara, dengan
ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang diterima oleh pemilik tidak
dapat dituntut kembali. 3 Tanah yang bersangkutan boleh diperjual belikan atau tidak dalam
sengketa. Menurut UUPA, hak-hak atas tanah yang dapat dijadikan obyek peralihan hak adalah:
a Hak Milik
Hak milik merupakan hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Demikian pula setiap
peralihannya Hak Milik, hapusnya dan pembebanannya dengan hak lain harus didaftarkan.
b Hak Guna Usaha. Hak Guna Usaha merupakan hak untuk mengusahakan tanah
yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu 25 tahun, untuk perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. Demikian
juga setiap peralihan Hak Guna Usaha dan penghapusan hak tersebut juga harus didaftarkan.
c Hak Guna Bangunan Hak Guna Bangunan merupakan hak untuk mendirikan dan
mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dalam jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat
diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun. Demikian juga setiap peralihan Hak Guna Bangunan dan
penghapusan hak tersebut juga harus didaftarkan sebagai bukti yang kuat mengenai sahnya peralihan hak tersebut.
d Hak pakai Hak Pakai merupakan hak untuk menggunakan dan atau
memungut hasil dan tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain. Terhadap tanah yang langsung
dikuasai oleh Negara haknya dapat dialihkan pada pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang, sedangkan hak pakai atas
tanah hak milik dapat beralih pada pihak lain jika dimungkinkan dalam perjanjiannya.
Jika syarat materiil ini tidak dipenuhi, atau dikatakan penjual bukan merupakan orang yang berhak atas tanah yang dijualnya atau pembeli
tidak memenuhi syarat untuk menjadi pemilik hak atas tanah menurut undang-undang atau tanah yang diperjual belikan sedang dalam
sengketa atau merupakan tanah yang tidak boleh diperjual belikan, maka jual beli tanah tersebut tidak sah.
b Syarat Formil
Setelah semua persyaratan materiil tersebut terpenuhi, PPAT akan membuat akta.
1 Pembuatan akta tersebut harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan jual beli atau kuasa yang sah dari penjual dan pembeli dan
disaksikan sekurang-kurangnya oleh 2 dua orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi.
2 Akta dibuat dalam bentuk asli dalam dua lembar, yaitu lembar pertama sebanyak 1 satu rangkap disimpan oleh PPAT yang bersangkutan
dan lembar kedua disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran dan kepada pihak-pihak yang berkepentingan
dapat diberikan salinannya.
3 Setelah akta tersebut dibuat, selambat-lambatnya 7 tujuh hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib
menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar dan PPAT
wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta tersebut kepada para pihak yang bersangkutan.
BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A. Kasus Posisi 1. Latar Belakang Kasus
Pada tanggal 9 Pebruari 1990, Penggugat membeli dari turut Tergugat I berupa 2 dua bidang tanah kosong terletak di Kelurahan Kembangan,
Kecamatan Kembangan masing-masing sebagaimana diuraikan dalam Sertipikat buku Tanah sebagai berikut :
a. Hak Milik
No.3429 yang
terletak di
Kelurahan Kembangan
sekarangKelurahan Kembangan Selatan, Kecamatan Kembangan, Jakarta Barat,atas nama Wen Chie Siang seluas 1.155 M2 seribu
seratus lima puluh limameter persegi, gambar situasi No.27621990, tanggal 24 Juli 1990, dan tanah ini adalah tanah bekas milik adat C
No.3029 Persil 118.D.I, tertulis atas nama H. Burhan bin Sainin, asalnya dari C.1699 Persil No.118.D.I tertulis atas nama Salamah bin Kecil, tanah
tersebut berdiri di atas bekas EIG, No.5651, yang dibeli Penggugat berdasarkan akta pengikatan jual beli No.37, surat kuasa No.38 dan akta
jual beli No.024Kembangan1994 yang masing-masing akta tersebut dibuat dihadapan NotarisPPAT Ny. Siti Marjami Soepangat, SH. in casu
turut Tergugat IV dengan batas-batas sebagai berikut : Utara
: Tanah H. Mansyur 62
Timur : Tanah Sahid Idris, Sahad
Selatan : Tanah H. Burhan Barat
: Tanah Ibu Sani b. Hak Milik No.3428 yang terletak di Kelurahan Kembangan sekarang
Kelurahan Kembangan Selatan, Kecamatan Kembangan, Jakarta Barat, seluas 1.032 M2 seribu tiga puluh dua meter persegi atas nama Wen
Chie Siang, Gambar situasi No.27631990 tanggal 24 Juli 1990 dan tanah ini adalah tanah bekas milik adat C. No.3029 Persil 118 D.I, tertulis atas
nama H. Burhan bin Saimin, asalnya dari C.1699 Persil No.118.D.I tertulis atas nama Salamah bin Kecil Tanah tersebut berdiri di atas bekas EIG,
No.5651, yang dibeli Penggugat berdasarkan akta pengikatan jual beli No.37, surat kuasa No.38 dan akta jual beli No.025Kembangan1994
yang masing- masing akta tersebut dibuat dihadapan NotarisPPAT Ny. Siti Marjami Soepangat, SH. in casu turut Tergugat IV dengan batas-
batas sebagai berikut: Utara
: Tanah H. Burhan Timur
: Tanah Suaeb, Hanafi, Saali Selatan : Tanah Rizal
Barat : Tanah Ibu Sani
c. Kemudian pada tanggal 25 Oktober 1991 Penggugat membeli lagi dari turut Tergugat II sebidang tanah Hak Milik No.6 yang terletak di Kelurahan
Kembangan sekarang
Kelurahan Kembangan
Selatan, Kec.
Kembangan Jakarta Barat seluas 526 M2 lima ratus dua puluh enam meter persegi gambar situasi No. 60511992, tanggal 24 September
1992, dan tanah hak milik No.6Kembangan yang dibeli Penggugat berdasarkan akta jual beli No.661HMKMBJB1991 yang dibuat
dihadapan CamatPPAT Kembangan turut Tergugat VI dengan batas- batas sebagai berikut:
Utara : Tanah H. Burhan
Timur : Tanah Welda
Selatan : Tanah Mariza Barat
: Tanah Rizal Sejak Penggugat membeli tanah-tanah tersebut di atas yaitu sejak tahun
1990 sampai sekarang tanah-tanah tersebut dimiliki dan dikuasai olehPenggugat tanpa ada gangguan dari pihak-pihak manapun juga.
Pada akhir bulan Agustus 2002 saat Penggugat datang ke lokasi untuk melihat tanah Penggugat, ternyata dilokasi tanah milik Penggugat telah
dipagari dengan tembok permanen oleh orang yang tidak dikenal oleh Penggugat dan setelah diselidiki, pemagaran tanpa hak dan melawan hukum
tersebut dilakukan oleh Tergugat I atas perbuatan sendiri ataupun sebagai kuasa untuk dan atas nama Tergugat II, Tergugat III, Tergugat IV dan
Tergugat V. Penggugat adalah pembeli sah yang beritikad baik dan sudah
menguasai tanah-tanah tersebut di atas sejak tahun 1990 sampai sekarang
12 tahun, oleh karenanya maka hak-hak hukum Penggugat harus dilindungi oleh ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
Berdasarkan ketentuan hukum yang berlaku yaitu Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah Pasal 32 ayat 2 sebagai berikut : Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum
yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu
tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 lima tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan
secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan
mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.
2. Pertimbangan Hukum Hakim
Alasan-alasan yang dijadikan dasar pengajuan Kasasi oleh Pemohon Wen Chie Siang tersebut tidak dapat dibenarkan oleh karena Pengadilan
Tinggi tidak salah menerapkan hukum lagi pula mengenai penilaian hasil pembuktian yang bersifat penghargaan tentang suatu kenyataan, hal mana
tidakdapat dipertimbangkan dalam pemeriksaan pada tingkat kasasi, karena pemeriksaan
dalam tingkat
kasasi hanya
berkenaan dengan
ketidakwenanganatau melampaui batas wewenang, atau salah menerapkan atau melanggar hukum yang berlaku, atau lalai memenuhi syarat-syarat yang
diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan yang mengancam kelalaian itu dengan batalnya putusan yang bersangkutan, sebagaimana yang
dimaksud dalam Pasal 30 Undang-Undang Mahkamah Agung No.14 tahun 1985 jo Undang-undang No.5tahun 2004.
Berdasarkan pertimbangan diatas, lagi pula ternyata bahwa putusan judex facti dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum danatau
undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi : Wen Chie Siang tersebut harus ditolak dan oleh karena permohonan
kasasi dari Pemohon Kasasi ditolak, maka Pemohon Kasasi dihukum membayar biaya perkara dalamtingkat kasasi.
3. Amar Putusan
