BAB 2 LANDASAN TEORI
Bab ini membahas tentang teori penunjang serta penelitian sebelumnya yang berhubungan dengan penerapan
evolving fuzzy neural network
dalam melakukan prediksi.
2.1. Kredit Pemilikan Rumah
Kredit Pemilikan Rumah KPR merupakan kredit yang digunakan untuk membeli rumah atau untuk kebutuhan konsumtif lainnya dengan jaminan atau agunan berupa
rumah. Proses sederhana dari transaksi KPR yaitu pembelian rumah melalui bank, dimana rumah tersebut dibayarkan oleh bank sepenuhnya, lalu nasabah mencicil ke
pembayaran dana ke bank beserta bunganya. Setiap bank memiliki tingkat persentase bunga KPR yang berbeda beda,
termasuk pada tingkatan jangka waktu pembayaran juga akan mempengaruhi persentase bunga KPR. Semakin besar jangka waktu pembayaran yang diambil, akan
semakin besar pula tingkat persentase bunga yang harus dibayarkan oleh nasabah. Misalkan jika KPR memiliki tenor 20 tahun, maka nasabah harus melunasi semua
dana pinjamannya pada tahun ke 20 dari tanggal kredit perumahan tersebut diambil. Suku bunga KPR merupakan suku bunga yang efektif atau menurun. Dimana
perkalian bunga pinjaman berdasarkan pada sisa jumlah pinjaman pokok pada setiap bulan dan jumlah pinjaman pokok akan berkurang dari angsuran bulanan yang
dibayarkan. Suku bunga KPR maupun KPA di Indonesia memiliki 2 periode yaitu : 1.
Periode suku bunga tetap
fix
Pada periode ini suku bunga KPR akan tetap dan pada umumnya terdapat pilihan jangka waktu tetap dari 1 sampai 5 tahun.
Universitas Sumatera Utara
2. Periode suku bunga mengambang
floating
Setelah periode suku bunga tetap telah habis jangka waktunya, sisa dari jangka waktu periode selanjutnya suku bunga akan berubah-ubah atau
floating
sesuai dengan peraturan dan regulasi dari bank atau penyedia kredit tersebut. Setiap kredit yang dipinjam oleh nasabah akan memerlukan uang muka atau
down payment
DP. Uang muka atau
down payment
adalah sejumlah uang yang dibayarkan pada awal transaksi rumah atau transaksi KPR dengan bank. Ini
disebabkan karena jumlah kredit KPR yang dipinjamkan oleh bank plafon pinjaman tidak akan pernah berjumlah 100 dari harga rumah yang diajukan. Tingkap DP
biasanya berjumlah minimal 20 dari total harga rumah yang diajukan. Misalkan harga rumah yang diajukan sebesar Rp.100.000.000, maka DP yang harus dibayarkan
adalah Rp.20.000.000. Tiap bank memiliki tingkat suku bunga dasar kreditnya tersendiri, tergantung
pada tipe-tipe atau peruntukan dari kredit tersebut. Tabel 2.1 menunjukkan tingkat suku bunga dasar kredit pada beberapa bank yang ada di Indonesia yang dikutip dari
data Bank Indonesia. Tabel 2.1
Prime Lending
Nama Bank Suku Bunga Dasar Kredit
Kredit Kredit Kredit
Konsumsi Korporasi Ritel KPR Non KPR
BANK MANDIRI 10.00
12.00 10.75 12.00 BANK RAKYAT INDONESIA
9.75 11.50 10.00 12.00
BANK CENTRAL ASIA 9.00
10.50 9.50 8.18 BANK NEGARA INDONESIA
10.00 11.60 10.65 12.00
BANK CIMB NIAGA 10.30
10.90 10.80 10.70 BANK DANAMON INDONESIA
10.60 12.60 12.00 12.49
PANIN BANK 10.37
10.37 10.87 10.87 BANK PERMATA
10.25 10.25 11.50 10.25
BANK INTERNASIONAL INDONESIA 10.09
10.53 10.02 10.27 BANK TABUNGAN NEGARA
10.00 10.25 10.45 11.00
BANK OCBC NISP 9.50
10.50 11.50 11.50 HSBC
8.75 8.75
8.50 CITIBANK
8.25 8.25
11.50 BANK JABAR BANTEN
8.50 10.53
7.65 10.17
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.1 Prime Lending Lanjutan
BANK UOB INDONESIA 9.06
10.71 9.27 - BANK BUKOPIN
10.40 12.58 12.20 12.40
BANK MEGA 11.25
17.25 12.50 12.50 BANK OF TOKYO-MITSUBISHI
7.11 BANK TABUNGAN PENSIUNAN
NASIONAL 17.43
18.07 STANDARD CHARTERED BANK
8.52 8.90
8.35 BANK DBS INDONESIA
9.22 9.98
BANK KALTIM 9.79
9.79 9.79 9.79
BANK JATIM 8.65
10.37 8.65 10.37 ANZ PANIN BANK
7.66 8.36
8.40 8.40 BANK JATENG
6.84 7.29
6.69 11.27 BANK DKI
9.75 11.35 10.30 10.90
BANK MIZUHO INDONESIA 5.43
BANK EKONOMI RAHARJA 10.20
10.20 10.20 BANK SUMITOMO MITSUI INDONESIA
6.39 BANK ARTHA GRAHA
8.71 9.21
8.71 10.21 BANK ICBC INDONESIA
9.00 10.50 9.00 11.50
BANK SUMUT 8.14
8.93 8.71 12.55
BANK RIAU KEPRI 7.06
7.27 7.04 8.67
DEUTSCHE BANK 8.40
BANK SINARMAS 9.79
9.79 9.79
BANK PAPUA 9.62
10.29 10.78 12.23 BANK SUMSEL BABEL
11.48 11.65 13.76 11.35
BANK COMMONWEALTH 10.00
10.50 11.50 12.50 BANK NAGARI
10.09 11.09 12.09 11.59
BANK MAYAPADA INTERNASIONAL 10.34
10.93 10.30 11.36 RABOBANK
10.50 11.25 11.25 12.00
BANK MUTIARA 10.51
11.00 10.90 11.80 BPD ACEH
11.78 11.78 12.28 12.28
BANK OF CHINA 8.82
8.82 BPD BALI
8.17 8.80
8.07 9.66 PT BANK VICTORIA INTERNATIONAL
10.50 10.96 9.68 11.03
PT BANK RESONA PERDANIA 7.12
PT.BPD SULAWESI SELATAN DAN BARAT
12.69 14.52 11.66 16.62
JP. MORGAN BANK 6.10
Universitas Sumatera Utara
2.1.1 Penilaian Terhadap Harga Rumah Dalam Kredit Pemilikan Rumah
Penilaian telah diterima secara luas dan menjadi rujukan di sektor keuangan maupun sektor lainnya, baik untuk tujuan pelaporan keuangan, pemenuhan persyaratan
perundangan atau tujuan penjaminan hutang, dan aktifitas transaksi lainnya Hamid, 2013. Penilaian juga dibutuhkan dalam transaksi KPR untuk dapat mengetahui nilai
terkini dari rumah yang diajukan nasabah. Seluruh aktifitas penilaian yang dilakukan oleh para pelaku penilai
public valuer
harus mengikuti
standart
penilaian Indonesia yang tercakup dalam Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia
SPI KEPI 2013. Seluruh aturan dan tahapan dalam penilaian harus dijalankan sesuai aturan yang berlaku baik oleh pemberi tugas maupun penilai.
Dalam proses pengajuan kredit pemilikan rumah ke pihak bank, nasabah akan diperiksa terlebih dahulu oleh bank, jika kriteria nasabah telah sesuai
standart
dan seluruh persyaratan telah terpenuhi, maka proses selanjutnya adalah penilaian
terhadap rumah yang diajukan oleh nasabah. Penilaian dilakukan oleh para penilai publik
public valuer
yang akan dipilih oleh pihak bank untuk menilai rumah yang diajukan. Penilai adalah seseorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan dan
pengalaman dalam melakukan kegiatan praktek penilaian untuk mendapatkan nilai ekonomis sesuai dengan bidang keahlian yang dimiliki.
Aspek-aspek yang dinilai secara umum yaitu luas dari tanah dan bangunan, komposisi bangunan, batas izin pembangunan, keadaan lingkungan, daerah posisi
rumah serta fasilitas-fasilitas yang ada pada rumah tersebut. Dimana hasil penilaian adalah berupa nilai pasar dari rumah tersebut dalam bentuk nilai dokumen dan nilai
fisik. Nilai dokumen berupa nilai pasar dari rumah berdasarkan batas batas izin membangun dari Izin Mendirikan Bangunan IMB dari rumah tersebut, sedangkan
nilai fisik berupa nilai pasar dari rumah tersebut berdasarkan survey keadaan sebenarnya dari rumah tersebut terlepas dari batas-batas pada IMB bangunan. Jika
keadaan fisik dari bangunan melanggar batas-batas dari yang telah ditetapkan pada dokumen Izin Mendirikan Bangunan, maka hal tersebut dapat menjadi faktor
pengurang dari nilai rumah yang dapat menyebabkan turunnya nilai pasar dari rumah tersebut.
Universitas Sumatera Utara
2.1.2 Penilai Publik
Penilai publik
public valuer
seluruhnya diatur oleh Kode Etik Penilai Indonesia KEPI agar penilai dalam menjalankan tugasnya selalu mematuhi etik dan
kompetensi, agar hasil pekerjaan penilaian dapat dipertanggungjawabkan kepada pemberi tugas, masyarakat dan profesi penilai Hamid, 2013. Indonesia memiliki
peraturan perundang-undangan yang meregulasi dan memberikan izin penilai untuk melakukan penilaian sesuai dengan klasifikasinya. Aturan perilaku khusus bagi penilai
yang melakukan penilaian di luar lingkup Standart Penilaian Indonesia SPI, diperlukan control dan prosedur yang sesuai agar memastikan independensi dan
obyektivitas dalam proses penilaian, sehingga hasilnya tidak menyimpang. Bilamana suatu tujuan penilaian membutuhkan penilai yang memiliki kriteria tertentu,
persyaratannya tidak boleh menyimpang dari Standar Penilaian Indonesia SPI. Ada 2 tipe penilai
valuer
yang sesuai
standart
aturan Bank Indonesia, diizinkan untuk melakukan investigasi dan survey lapangan untuk memberikan
penilaian suatu aset atau properti yaitu :
1. Internal Valuer
Internal Valuer
adalah para pelaku penilai yang merupakan perkerja pada pihak bank yang biasanya bertugas dalam menilai aset-aset milik bank ataupun
perhitungan nilai aset dari nasabah yang melakukan permintaan terhadap perhitungan tingkat kekayaan harta yang dimilikinya yang biasanya terlepas
dari nilai hutang seperti kredit, dan sebagainya.
2. External Valuer
External Valuer
adalah para pelaku penilai yang tidak terikat oleh pihak bank namun dalam pekerjaan maupun pelaksanaan tugasnya bekerja sama dengan
pihak bank. Para penilai external valuer diberi penugasan oleh seorang nasabah yang melalui pihak bank untuk menilai suatu aset dengan tujuan untuk
mendapatkan dana pinjaman ataupun pembelian suatu properti melalui kredit, misalkan dalam Kredit Pemilikan Rumah KPR. Para penilai
External Valuer
bekerja pada suatu perusahaan Kantor Jasa Penilai Publik KJPP yang dipimpin oleh seorang penilai bersertifikasi.
Universitas Sumatera Utara
Kantor Jasa Penilai Publik KJPP adalah badan usaha yang telah mendapat izin usaha dari menteri keuangan sebagai wadah bagi penilai public dalam
menjalankan usaha di bidang penilaian dan jasa-jasa lainnya Hamid, 2013. Usaha di bidang penilaian meliputi bidang jasa penilaian properti sederhana, bidang jasa
penilaian properti dan bidang jasa penilaian bisnis. Jasa-jasa lainnya yang terkait dengan penilaian antara lain :
1. Konsultasi pengembangan properti
2. Desain sistem informasi aset
3. Manajemen properti
4. Studi kelayakan usaha
5. Jasa agen properti
6. Pengawasan pembiayaan proyek
7. Studi penentuan sisa umur ekonomi
8. Studi penggunaan tertinggi dan terbaik
highest and best use
9. Penasihat keuangan
2.1.3 Teori-Teori Pendekatan Pada Penilaian
Dalam konsep dan prinsip umum penilaian terdapat kerangka konseptual penilaian yang mencakup pembahasan konsep property yang diartikan sama dengan aset atau
liability
, nilai, pasar, faktor spesifik entitas, unit penilaian, dasar nilai, nilai pasar, prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik
Highest and best use
- HBU, asumsi pendekatan penilaian dan berbagai konsep penting lainnya. Pemahaman mengenai hal-
hal seperti ini adalah sangat penting untuk memahami penilaian dan penerapannya di dalam
standart
penilaian khususnya penilaian properti Hamid, 2013. Dalam melakukan penilaian terhadap suatu objek, terdapat 3 teknik penilaian
yang disebut teknik pendekatan yaitu pendekatan data pasar
market data approach
, pendekatan pendapatan
income approach
dan pendekatan biaya
cost approach
. Teori dan penerapan dari teknik pendekatan inilah yang menjadi dasar bagi seorang
penilai dalam melakukan penilaian, asumsi serta
adjustment
dalam menentukan nilai suatu objek. Tabel 2.2 menunjukkan teknik pendekatan yang digunakan di Amerika,
Australia dan Indonesia.
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.2 Pendekatan Penilaian Heryanto, 2006
Amerika Australia
Indonesia
1. Market Data Approach 1. Market data approach :
Market Continuum, Simple Comparison, Detailed
Analysis.
1. Pendekatan Data Ppasar
2. Cost Approach : Quantity Survey, Index,
Unit in Place 2. Cost Approach
2. Pendekatan Biaya : Metode Kalkulasi, Biaya,
dan Metode DRC
3. Income Approach : Direct Capitalization,
DCF, Land Development, Residual TechniqueLand,
Building, Property 3. Hypothetical
Development Approach
3. Pendekatan Pendapatan : Metode Kapitalisasi
Langsung Metode Arus Kas Terdiskonto
4. Computer Based Technique : Cash Flow
Method, Regression Simple and Multi
Regression Analysis
Pendekatan data pasar
market data approach
merupakan pendekatan yang paling utama karena dalam pendekatan ini opini nilai didapat langsung dari data pasar
property yang sebanding dengan property yang dinilai. Pendekatan data pasar adalah metode penilaian suatu properti yang diperoleh dengan membandingkan property
yang dinilai terhadap properti lain yang sebanding yang ditransaksikan di pasar terbuka Taslim, 2013. Dalam pendekatan ini, penentuan nilai properti berdasarkan
pembanding atas analisis transaksi, penawaran, dan permintaan properti sejenis yang berada di sekitar lokasi dengan memperhatikan faktor perbandingan antara lokasi,
jenis dokumen kepemilikan, kondisi pembiayaan, kondisi transaksi, karakteristik fisik properti, karakteristik ekonomi dan penggunaan. Proses-proses pendekatan data pasar
yaitu : 1.
Pengumpulan Data 2.
Verifikasi dan Analisa Data
Universitas Sumatera Utara
3. Penyesuaian
Adjustment
4. Rekonsiliasi dan Kesimpulan Nilai
Pada pendekatan pendapatan
Income Approach
, nilai properti dihitung berdasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan bersih yang wajar atau sesuai pasar
yang diharapkan dapat dihasilkan oleh property tersebut sepanjang umur ekonomis yang masih tersisa. Pendekatan ini digunakan untuk menilai suatu properti yang dapat
menghasilkan pendapatan karena sewa. Pendekatan ini digunakan terutama apabila properti yang kita nilai dapat menghasilkan pendapatan karena sewa terus-menerus.
Selain itu properti tersebut dianggap menghasilkan pendapatan tetap Hilal, 2014. Apabila suatu property dianggap pendapatannya tidak tetap, sedangkan
pendapatan karena sewa dapat dihasilkan secara terus-menerus maka dapat digunakan rumus arus kas yang terdiskonto. Sesuai dengan rumus awal
Discounted Cash Flow
DCF sebagai dasar penjabaran rumus pendekatan pendapatan
Income Approach
. Apabila property yang akan dinilai ini tidak disewakan, kita dapat mengambil data
sewa dari perbandingan sewa properti yang sejenis di lokasi properti tersebut dinilai atau data sewa di lokasi yang sejenis.
Dasar dari penilaian menggunakan pendekatan pendapatan adalah dengan nilai kapitalisasi atau kapitalisasi pendapatan
income capitalization
. Nilai pasar dari suatu property kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk
mendatangkan pendapatan. Metode ini juga dikenal sebagai metode kapitalisasi, karena pendapatan bersih yang dihasilkan oleh suatu property dikapitalisasi menjadi
nilai melalui hitungan matematis yang disebut dengan kapitalisasi. Rumus utama dari pendekatan income yaitu :
I = R x V 2.1
Keterangan : I = Pendapatan bersih dari properti per tahun Rp
R = Tingkat Kapitalisasi
Capitalization Rate
V = Nilai Pasar Properti Rp
Pada pendekatan biaya
Cost Approach
, penilaian dilakukan dengan langkah- langkah penilaian berikut Hamid, 2014 yaitu :
1. Menilai tanah seolah-olah dalam keadaan tanah kosong.
Universitas Sumatera Utara
2. Menilai bangunan dengan menghitung biaya reproduksi baru bangunan, hitung
besarnya penyusutan, lalu tentukan nilai pasar bangunan. 3.
Menentukan nilai properti.
Biaya reproduksi baru merupakan jumlah uang untuk memproduksi atau mengganti baru suatu aktiva, berdasarkan harga setempat pada saat penilaian
dilakukan. Biaya reproduksi baru terbagi dua yaitu biaya langsung dan tidak langsung. Biaya langsung terdiri dari biaya izin, material, upah tenaga kerja, biaya kontraktor
dan konsultan teknik. Sedangkan biaya tidak langsung terdiri dari asuransi, bea masuk atau pajak, biaya konsultan, dan biaya bunga selama masa konstruksi.
Terdapat 4 teknik dalam cara-cara menghitung biaya reproduksi baru atau penggantian baru, yaitu :
1. Survey Kuantitas
2. Unit Terpasang
Unit in Place.
3. Meter Persegi
4. Index
2.2 Teknik Peramalan
