BILA SERTIFIKAT TANAH HILANG
1. BILA SERTIFIKAT TANAH HILANG
Prosedur Mendapatkan Sertifikat Pengganti
Prosedur yang harus dilakukan pemegang hak atas tanah untuk mendapat
sertifikat pengganti adalah dengan melampirkan
dokumen berikut.
1. Surat laporan kehilangan sertifikat dari kepolisian setempat.
2. Fotokopi sertifikat yang hilang.
3. Surat keterangan dari lurah setempat yang menerangkan bahwa memang
benar ada tanah yang tertera dalam fotokopi sertifikat tersebut dan berlokasi di
kelurahan itu.
4. Bukti pengumuman sertifikat hilang dalam surat kabar sebanyak 2 x 2 bulan.
5. Bukti pengumuman sertifikat hilang dalam Lembaran Berita Negara Republik
Indonesia sebanyak 2 x 2 bulan.
6. KTP pemohon yang dilegalisasi.
7. Bukti kewarganegaraan RI yang dilegalisasi.
8. Bukti pembayaran lunas PBB tahun terakhir.
9. Aspek penatagunaan tanah jika terjadi perubahan penggunaan tanah.
Apabila dokumen di atas telah dilengkapi, kantor BPN akan melakukan
peninjauan lokasi dan melakukan pengukuran ulang untuk memastikan bahwa
keadaan tanah tersebut masih seperti yang tertera dalam Buku Tanah dan
fotokopi sertifikat pemohon.
Setelah dilakukan pengukuran, proses penerbitan sertifikat akan dilanjutkan.
Apabila tidak ada pihakpihak yang mengajukan keberatan atau gugatan, maka
sertifikat pengganti akan terbit dalam waktu 3 (bulan) setelah permohonan
diterima secara lengkap.
Status sertifikat tanah yang baru tersebut sama sahnya dengan sertifikat aslinya,
karena dikeluarkan oleh BPN dan dicatatkan dalam buku tanah.
2. PENDAFTARAN TANAH SECARA SPORADIS
Prosedur Pendaftaran Tanah Secara Sporadik (PP 24/1997)
1. Diajukan secara individual atau massal oleh pihak yang berkepentingan [Pasal 13
(4)], yaitu pihak yang berhak atas bidang tanah yang bersangkutan atau kuasanya
Permen Agraria/Kep BPN 3/1997 pihak yang berkepentingan adalah pemegang hak dan
pihak lain yang mempunyai kepentingan atas bidang tanah
2. Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran (Pasal 15 n 16), menjadi dasar pembuaan peta
pendaftaran. Untuk kepentingan ini BPN menyelenggarakan pemasangan, pengukuran,
pemetaan dan pemeliharaan titik2 dasar teknik nasional di setiap kabupaten/kota.
3. Penetapan Batas Bidang-Bidang Tanah (Pasal 17-19)
Dilakukan dengan memperhatikan batas2 bidang tanah yang telah terdaftar dan SU atau GS
yang bersangkutan, jika ada yang tidak sesuai dengan keadaan yang sebenarnya maka
sedapat mungkin disetujui oleh pemegang hak yang berbatasan
Guna penetapan batas2, maka BPN juga membuat berita acara mengenai dilakukannya
pengukuran.
4. Pengukuran dan Pemetaan Bidang Tanah dan Pembuatan Peta Pendaftaran (Pasal 20)
5. Pembuatan Daftar Tanah (Pasal 21)
Bidang tanah yang sudah dipetakan atau diberi nomor pendaftarannya dibukukan dalam
daftar tanah
6. Pembuatan SU (Pasal 22), untuk keperluan pendaftaran haknya
7. Pembuktian Hak Baru (Pasal 23)
HAT baru dengan : penetapan pemberian hak oleh pejabat atau asli akta PPAT
HPL dengan penetapan pemberian HPL oleh pejabat yang berwenang
Tanah Wakaf dengan akta Ikrar Wakaf
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dengan akta pemisahan
HT dengan APHT
8. Pembuktian Hak lama (Pasal 24 n 25)
Berasal dari konversi hak, dibuktikan dengan bukti tertulis, keterangan saksi, jika tidak
tersedia alat pembuktian yabng lengkap dapat dilakukan dengan pernyataan penguasaan
fisik selama 20 th berturut2, dengan syarat :
Penguasaan dilakukan dengan itikad baik secara terbuka dikuatkan oleh kesaksian orang
yang dapat dipercaya (umumnya oleh lurah)
Tidak ada permasalahan dalam hal penguasaan baik sebelum maupun setelah
pengumuman.
9. Pengumuman Hasil Penelitian Yuridis dan Hasil Pengukuran (Pasal 26-27), jika ada
pihak yang berkeberatan, maka disarankan untuk menyelesaikan secara musyawarah, jika
tidak berhasol, maka diselsaikan di pengadilan.
10. Pengesahan Hasil Pengumuman (Pasal 28), disahkan dalam suatu berita acara
sebagai dasar untuk :
Pembukuan HAT dalam buku tanah
Pengakuan HAT
Pemberian HAT
11. Pembukuan Hak (Pasal 29-30)
Pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada surat ukur merupakan bukti bahwa
hak yang bersangkutan beserta pemegang haknya dan bidang tanah yang diuraikan dalam
surat ukur secara hukum telah terdaftar.
Jika ada yang belum lengkap dibuat catatan yang akan dihapus bila, telah dilengkapi
atau dalam jangka waktu 5 th tdk ada pengajuan gugatan ke pengadilan.
Jika ada sengketa, maka akan dibuat catatan, yang akan hapus jika telah ada
kesepakatan damai atau 90 hari setelah terima pemberitahuan tidak diajukan gugatan di
pengadilan.
12. Penerbitan sertifikat (Pasal 31)
Dilakukan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan, jika ada catatan2 maka
penerbitan akan ditangguhkan
Individual di TTD Kkn, Massal di TTD Kepala seksi pengukuran dan pendaftaran tanah an,
Kkan
3. PEJABAT YANG BERWENANG DALAM PEMBERIAN HAK MILIK ATAS
TANAH
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 2 Tahun 2013 tentang Pelimpahan Kewenangan
Pemberian Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah (“Perka BPN 2/2013”)
Hak Milik
Kepala Kantor Pertanahan memberi keputusan mengenai:
pemberian hak milik untuk orang perseorangan atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih
dari 50.000 m2 (lima puluh ribu meter persegi);
pemberian hak milik untuk orang perseorangan atas tanah non pertanian yang luasnya tidak
lebih dari 3.000 m2 (tiga ribu meter persegi);
pemberian hak milik untuk badan hukum keagamaan dan sosial yang telah ditetapkan
berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukkan Badan-Badan
Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik atas Tanah, terhadap tanah non pertanian yang luasnya
tidak lebih dari 50.000 m2(lima puluh ribu meter persegi);
pemberian hak milik atas tanah dalam rangka pelaksanaan program:
1.
2.
3.
4.
5.
transmigrasi;
redistribusi tanah;
konsolidasi tanah;
program yang dibiayai oleh Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (“APBN”)
dan/atau Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (“APBD”); dan
pendaftaran tanah yang bersifat strategis dan massal.
Kepala Kanwil BPN memberi keputusan mengenai:
1.
2.
3.
pemberian hak milik untuk orang perseorangan atas tanah pertanian yang luasnya lebih dari
50.000 m2(lima puluh ribu meter persegi) dan tidak lebih dari luas batas maksimum kepemilikan
tanah pertanian perorangan;
pemberian hak milik untuk orang perseorangan atas tanah non pertanian yang luasnya lebih
dari 3.000 m2(tiga ribu meter persegi) dan tidak lebih dari 10.000 m 2 (sepuluh ribu meter
persegi);
pemberian hak milik untuk badan hukum keagamaan dan sosial yang telah ditetapkan
berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukkan Badan-Badan
Hukum yang dapat mempunyai Hak Milik atas Tanah, terhadap tanah non pertanian yang luasnya
lebih dari 50.000 m2 (lima puluh ribu meter persegi) dan tidak lebih dari 150.000 m 2 (seratus lima
puluh ribu meter persegi).
4. PEJABAT YANG BERWENANG DALAM PEMBERIAN HAK GUNA
BANGUNAN
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 2 Tahun 2013 tentang Pelimpahan Kewenangan
Pemberian Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah (“Perka BPN 2/2013”)
Hak Guna Bangunan
Kepala Kantor Pertanahan memberi keputusan mengenai:
1.
pemberian hak guna bangunan untuk orang perseorangan atas tanah yang luasnya tidak lebih
dari 3.000 m2 (tiga ribu meter persegi);
2.
3.
pemberian hak guna bangunan untuk badan hukum atas tanah yang luasnya tidak lebih dari
20.000 m2(dua puluh ribu meter persegi); dan
pemberian hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan.
Kepala Kanwil BPN memberi keputusan mengenai:
3.
4.
pemberian hak guna bangunan untuk orang perseorangan atas tanah yang luasnya lebih dari
3.000 m2(tiga ribu meter persegi) dan tidak lebih dari 10.000 m 2 (sepuluh ribu meter persegi);
pemberian hak guna bangunan untuk badan hukum atas tanah yang luasnya lebih dari 20.000
m2 (dua puluh ribu meter persegi) dan tidak lebih dari 150.000 m 2 (seratus lima puluh ribu meter
persegi).
5. PENGALIHAN HAK ATAS TANAH
6. Pajak para pihak
Tarif dan Dasar Pengenaan Pajak
1.
Wajib Pajak Orang Pribadi, yayasan atau organisasi sejenis dan Wajib Pajak Badan baik merupakan usaha
pokok maupun diluar usaha pokok yang mengalihkan hak atas tanah dan atau bangunan membayar PPh Final
5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan yaitu nilai tertinggi antara nilai berdasarkan akta pengalihan
hak dengan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) tanah dan atau bangunan, kecuali:
a.
dalam hal pengalihan hak kepada Pemerintah, adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang
bersangkutan;
b.
dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang, adalah nilai menurut risalah lelang.
Dalam hal pengalihan hak kepada Pemerintah, PPh Final 5% dipotong oleh Bendahara Pemerintah atau pejabat
yang berwenang.
NJOP adalah NJOP menurut Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB),
atau dalam hal SPPT belum terbit, adalah NJOP menurut SPPT tahun sebelumnya.
2.
Apabila tanah dan atau bangunan belum terdaftar pada Kantor Pelayanan Pajak, maka NJOP yang dipakai
adalah NJOP menurut surat keterangan yang diterbitkan oleh Kepala Kantor Pelayanan Pajak setempat.
Wajib Pajak yang usaha pokoknya mengalihkan hak atas tanah dan atau bangunan berupa pengalihan hak
atas Rumah sederhana dan Rumah susun sederhana wajib membayar PPh Final 1% (satu persen) dari jumlah
bruto nilai pengalihan, yaitu nilai tertinggi antara nilai berdasarkan akta pengalihan hak dengan Nilai Jual Obyek
Pajak (NJOP) tanah dan atau bangunan.
Prosedur Mendapatkan Sertifikat Pengganti
Prosedur yang harus dilakukan pemegang hak atas tanah untuk mendapat
sertifikat pengganti adalah dengan melampirkan
dokumen berikut.
1. Surat laporan kehilangan sertifikat dari kepolisian setempat.
2. Fotokopi sertifikat yang hilang.
3. Surat keterangan dari lurah setempat yang menerangkan bahwa memang
benar ada tanah yang tertera dalam fotokopi sertifikat tersebut dan berlokasi di
kelurahan itu.
4. Bukti pengumuman sertifikat hilang dalam surat kabar sebanyak 2 x 2 bulan.
5. Bukti pengumuman sertifikat hilang dalam Lembaran Berita Negara Republik
Indonesia sebanyak 2 x 2 bulan.
6. KTP pemohon yang dilegalisasi.
7. Bukti kewarganegaraan RI yang dilegalisasi.
8. Bukti pembayaran lunas PBB tahun terakhir.
9. Aspek penatagunaan tanah jika terjadi perubahan penggunaan tanah.
Apabila dokumen di atas telah dilengkapi, kantor BPN akan melakukan
peninjauan lokasi dan melakukan pengukuran ulang untuk memastikan bahwa
keadaan tanah tersebut masih seperti yang tertera dalam Buku Tanah dan
fotokopi sertifikat pemohon.
Setelah dilakukan pengukuran, proses penerbitan sertifikat akan dilanjutkan.
Apabila tidak ada pihakpihak yang mengajukan keberatan atau gugatan, maka
sertifikat pengganti akan terbit dalam waktu 3 (bulan) setelah permohonan
diterima secara lengkap.
Status sertifikat tanah yang baru tersebut sama sahnya dengan sertifikat aslinya,
karena dikeluarkan oleh BPN dan dicatatkan dalam buku tanah.
2. PENDAFTARAN TANAH SECARA SPORADIS
Prosedur Pendaftaran Tanah Secara Sporadik (PP 24/1997)
1. Diajukan secara individual atau massal oleh pihak yang berkepentingan [Pasal 13
(4)], yaitu pihak yang berhak atas bidang tanah yang bersangkutan atau kuasanya
Permen Agraria/Kep BPN 3/1997 pihak yang berkepentingan adalah pemegang hak dan
pihak lain yang mempunyai kepentingan atas bidang tanah
2. Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran (Pasal 15 n 16), menjadi dasar pembuaan peta
pendaftaran. Untuk kepentingan ini BPN menyelenggarakan pemasangan, pengukuran,
pemetaan dan pemeliharaan titik2 dasar teknik nasional di setiap kabupaten/kota.
3. Penetapan Batas Bidang-Bidang Tanah (Pasal 17-19)
Dilakukan dengan memperhatikan batas2 bidang tanah yang telah terdaftar dan SU atau GS
yang bersangkutan, jika ada yang tidak sesuai dengan keadaan yang sebenarnya maka
sedapat mungkin disetujui oleh pemegang hak yang berbatasan
Guna penetapan batas2, maka BPN juga membuat berita acara mengenai dilakukannya
pengukuran.
4. Pengukuran dan Pemetaan Bidang Tanah dan Pembuatan Peta Pendaftaran (Pasal 20)
5. Pembuatan Daftar Tanah (Pasal 21)
Bidang tanah yang sudah dipetakan atau diberi nomor pendaftarannya dibukukan dalam
daftar tanah
6. Pembuatan SU (Pasal 22), untuk keperluan pendaftaran haknya
7. Pembuktian Hak Baru (Pasal 23)
HAT baru dengan : penetapan pemberian hak oleh pejabat atau asli akta PPAT
HPL dengan penetapan pemberian HPL oleh pejabat yang berwenang
Tanah Wakaf dengan akta Ikrar Wakaf
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dengan akta pemisahan
HT dengan APHT
8. Pembuktian Hak lama (Pasal 24 n 25)
Berasal dari konversi hak, dibuktikan dengan bukti tertulis, keterangan saksi, jika tidak
tersedia alat pembuktian yabng lengkap dapat dilakukan dengan pernyataan penguasaan
fisik selama 20 th berturut2, dengan syarat :
Penguasaan dilakukan dengan itikad baik secara terbuka dikuatkan oleh kesaksian orang
yang dapat dipercaya (umumnya oleh lurah)
Tidak ada permasalahan dalam hal penguasaan baik sebelum maupun setelah
pengumuman.
9. Pengumuman Hasil Penelitian Yuridis dan Hasil Pengukuran (Pasal 26-27), jika ada
pihak yang berkeberatan, maka disarankan untuk menyelesaikan secara musyawarah, jika
tidak berhasol, maka diselsaikan di pengadilan.
10. Pengesahan Hasil Pengumuman (Pasal 28), disahkan dalam suatu berita acara
sebagai dasar untuk :
Pembukuan HAT dalam buku tanah
Pengakuan HAT
Pemberian HAT
11. Pembukuan Hak (Pasal 29-30)
Pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada surat ukur merupakan bukti bahwa
hak yang bersangkutan beserta pemegang haknya dan bidang tanah yang diuraikan dalam
surat ukur secara hukum telah terdaftar.
Jika ada yang belum lengkap dibuat catatan yang akan dihapus bila, telah dilengkapi
atau dalam jangka waktu 5 th tdk ada pengajuan gugatan ke pengadilan.
Jika ada sengketa, maka akan dibuat catatan, yang akan hapus jika telah ada
kesepakatan damai atau 90 hari setelah terima pemberitahuan tidak diajukan gugatan di
pengadilan.
12. Penerbitan sertifikat (Pasal 31)
Dilakukan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan, jika ada catatan2 maka
penerbitan akan ditangguhkan
Individual di TTD Kkn, Massal di TTD Kepala seksi pengukuran dan pendaftaran tanah an,
Kkan
3. PEJABAT YANG BERWENANG DALAM PEMBERIAN HAK MILIK ATAS
TANAH
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 2 Tahun 2013 tentang Pelimpahan Kewenangan
Pemberian Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah (“Perka BPN 2/2013”)
Hak Milik
Kepala Kantor Pertanahan memberi keputusan mengenai:
pemberian hak milik untuk orang perseorangan atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih
dari 50.000 m2 (lima puluh ribu meter persegi);
pemberian hak milik untuk orang perseorangan atas tanah non pertanian yang luasnya tidak
lebih dari 3.000 m2 (tiga ribu meter persegi);
pemberian hak milik untuk badan hukum keagamaan dan sosial yang telah ditetapkan
berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukkan Badan-Badan
Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik atas Tanah, terhadap tanah non pertanian yang luasnya
tidak lebih dari 50.000 m2(lima puluh ribu meter persegi);
pemberian hak milik atas tanah dalam rangka pelaksanaan program:
1.
2.
3.
4.
5.
transmigrasi;
redistribusi tanah;
konsolidasi tanah;
program yang dibiayai oleh Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (“APBN”)
dan/atau Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (“APBD”); dan
pendaftaran tanah yang bersifat strategis dan massal.
Kepala Kanwil BPN memberi keputusan mengenai:
1.
2.
3.
pemberian hak milik untuk orang perseorangan atas tanah pertanian yang luasnya lebih dari
50.000 m2(lima puluh ribu meter persegi) dan tidak lebih dari luas batas maksimum kepemilikan
tanah pertanian perorangan;
pemberian hak milik untuk orang perseorangan atas tanah non pertanian yang luasnya lebih
dari 3.000 m2(tiga ribu meter persegi) dan tidak lebih dari 10.000 m 2 (sepuluh ribu meter
persegi);
pemberian hak milik untuk badan hukum keagamaan dan sosial yang telah ditetapkan
berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukkan Badan-Badan
Hukum yang dapat mempunyai Hak Milik atas Tanah, terhadap tanah non pertanian yang luasnya
lebih dari 50.000 m2 (lima puluh ribu meter persegi) dan tidak lebih dari 150.000 m 2 (seratus lima
puluh ribu meter persegi).
4. PEJABAT YANG BERWENANG DALAM PEMBERIAN HAK GUNA
BANGUNAN
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 2 Tahun 2013 tentang Pelimpahan Kewenangan
Pemberian Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah (“Perka BPN 2/2013”)
Hak Guna Bangunan
Kepala Kantor Pertanahan memberi keputusan mengenai:
1.
pemberian hak guna bangunan untuk orang perseorangan atas tanah yang luasnya tidak lebih
dari 3.000 m2 (tiga ribu meter persegi);
2.
3.
pemberian hak guna bangunan untuk badan hukum atas tanah yang luasnya tidak lebih dari
20.000 m2(dua puluh ribu meter persegi); dan
pemberian hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan.
Kepala Kanwil BPN memberi keputusan mengenai:
3.
4.
pemberian hak guna bangunan untuk orang perseorangan atas tanah yang luasnya lebih dari
3.000 m2(tiga ribu meter persegi) dan tidak lebih dari 10.000 m 2 (sepuluh ribu meter persegi);
pemberian hak guna bangunan untuk badan hukum atas tanah yang luasnya lebih dari 20.000
m2 (dua puluh ribu meter persegi) dan tidak lebih dari 150.000 m 2 (seratus lima puluh ribu meter
persegi).
5. PENGALIHAN HAK ATAS TANAH
6. Pajak para pihak
Tarif dan Dasar Pengenaan Pajak
1.
Wajib Pajak Orang Pribadi, yayasan atau organisasi sejenis dan Wajib Pajak Badan baik merupakan usaha
pokok maupun diluar usaha pokok yang mengalihkan hak atas tanah dan atau bangunan membayar PPh Final
5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan yaitu nilai tertinggi antara nilai berdasarkan akta pengalihan
hak dengan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) tanah dan atau bangunan, kecuali:
a.
dalam hal pengalihan hak kepada Pemerintah, adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang
bersangkutan;
b.
dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang, adalah nilai menurut risalah lelang.
Dalam hal pengalihan hak kepada Pemerintah, PPh Final 5% dipotong oleh Bendahara Pemerintah atau pejabat
yang berwenang.
NJOP adalah NJOP menurut Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB),
atau dalam hal SPPT belum terbit, adalah NJOP menurut SPPT tahun sebelumnya.
2.
Apabila tanah dan atau bangunan belum terdaftar pada Kantor Pelayanan Pajak, maka NJOP yang dipakai
adalah NJOP menurut surat keterangan yang diterbitkan oleh Kepala Kantor Pelayanan Pajak setempat.
Wajib Pajak yang usaha pokoknya mengalihkan hak atas tanah dan atau bangunan berupa pengalihan hak
atas Rumah sederhana dan Rumah susun sederhana wajib membayar PPh Final 1% (satu persen) dari jumlah
bruto nilai pengalihan, yaitu nilai tertinggi antara nilai berdasarkan akta pengalihan hak dengan Nilai Jual Obyek
Pajak (NJOP) tanah dan atau bangunan.