SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH SEBAGAI JAMINAN KEPASTIAN HUKUM HAK ATAS TANAH
SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH SEBAGAI JAMINAN
KEPASTIAN HUKUM HAK ATAS TANAH
SkripsiDiajukan Untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Meraih Gelar Sarjana Hukum (SH) Jurusan Ilmu Hukum
Pad Fakultas Syariah dan Hukum (UIN) Alauddin Makassar
Oleh:
RARA EKAWATY RAHMAN NIM. 10400114175
FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM
JURUSAN ILMU HUKUM
UNIVERSITAS ISLAM NEGERI ALAUDDIN
MAKASSAR
2018
KATA PENGANTAR
Puji Syukur penyusun panjatkan ke hadirat Allah SWT, yang telah memberikan taufik dan hidayah-Nya kepada penyusun, sehingga proses penyusunan skripsi ini yang berjudul “ Tinjauan Yuridis Terhadap Penerbitan Sertifikat Sebagai Jaminan Kepastian Hukum Hak Atas Tanah Pada Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota Makassar” dapat diselesaikan dengan baik.
Salawat dan salam semoga dilimpahkan kepada Nabi Muhammad SAW sebagai rahmatan li al-alaimin yang telah membawa umat manusia dari kesesatan kepada kehidupan yang selalu mendapat sinar ilahi.
Saya sangat menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari kata kesempurnaan karena keterbatasan yang saya miliki, tapi karena dukungan dan bimbingan serta doa dari orang-orang sekeliling saya akhirnya dapat menyelesaikan skripsi ini.
Rasa terima kasih dan penghargaan yang sebesar-besarnya saya berikan kepada :
1. Prof. Dr. H. Musafir Pababari, M.Si selaku Rektor Universitas Islam Negeri Alauddin Makassar.
2. Prof. Dr. Darusalam Syamsuddin, M.Ag selaku Dekan Fakultas Syari’ah dan Hukum Universitas Islam Negeri Alauddin Makassar.
3. Ibu Istiqamah S.H., M.H selaku ketua Jurusan Ilmu Hukum dan Bapak Rahman Syamsuddin S.H., M.H selaku Sekretaris Jurusan Ilmu Hukum dan sekaligus selaku Penguji I yang telah siap memberikan nasehat, saran dan perbaikan dalam perampungan penulisan skripsi ini
4. Ibu Erlina S.H., M.H dan Bapak Ashar Sinilele S.H., M.H selaku pembimbing yang senantiasa membimbing ananda dalam proses penulisan skripsi ini.
5. Bapak Ashabul Kahfi S.Ag., M.H selaku penguji II yang telah siap memberikan nasehat, saran dan perbaikan dalam perampungan penulisan skripsi ini.
6. Kepala Badan Pertanahan Nasional Kota Makassar yang telah memberikan kesempatan kepada penyusun untuk melakukan penelitian.
7. Seluruh Dosen Jurusan Ilmu Hukum Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Alauddin Makassar, terima kasih untuk seluruh didikan, bantuan dan ilmu yang telah diberikan kepada penyusun.
8. Kepada Ayahanda Drs. Abd. Rahman dan Ibu Ratnawati Bantang yang telah memberikan dukungan dan kasih sayang yang luar biasa besarnya kepada penyusun.
9. Om Bawon Sukaryono , Tante Jum Samsiah dan Dato Sarappa Dg. Tarang yang telah banyak membantu penyusun menyelesaikan skripsi ini.
10. Keluarga besar Ilmu Hukum D Angkatan 2014, saudara-saudara seperjuangan, Terima kasih untuk kalian semua.
11. Keluarga besar Independent Law Student (ILS), yang telah memberi banyak pelajaran dan pengalaman.
12. Keluarga KKN Angkatan 57 Desa Bonto Matene, Kecamatan Sinoa, Kabupaten Bantaeng yang telah memberikan dukungan dalam penyelesaian Skripsi ini
13. Buat sahabat ku Mutmainna, Indah Utami terima kasih banyak untuk selalu mendukung dan membantu penyusun bersemangat untuk menyelesaikan skripsi ini. Untuk kesempurnaan skripsi ini, penyusun mengharapkan kritik dan saran yang membangun dari semua pihak, semoga skripsi ini kedepannya dapat bermanfaat untuk semua orang.
Makassar, 19 Mei 2018 Penyusun, Rara Ekawaty Rahman
DAFTAR ISI
JUDULC. Fokus Penelitian dan Deskripsi Fokus...................................................8
1. Pengertian Akta..............................................................................22
B. Tinjauan Umum Tentang Akta.............................................................22
4. Mekanisme dan Prasyarat Pendaftaran Tanah..............................18
3. Dokumen Permohonan Hak Atas Tanah.......................................17
2. Hak Atas Tanah.............................................................................13
1. Pengertian Tanah...........................................................................11
BAB II TINJAUAN TEORITIS....................................................................11
A. Tinjauan Umum Tentang Tanah..........................................................11E. Tujuan dan Kegunaan Penelitian.........................................................10
D. Kajian Pustaka........................................................................................9
B. Rumusan masalah...................................................................................8
.....................................................................................................................i
A. Latar Belakang.......................................................................................1
...............................................................................1
BAB I PENDAHULUAN
............................................................................................................vii
ABSTRAK
...........................................................................................................v
DAFTAR ISI
...........................................................................................iii
PERNYATAAN KEASLIAN SKRIPSI..............................................................ii
KATA PENGANTAR2. Jenis Akta.......................................................................................24
3. Kekuatan Hukum Akta...................................................................27
BAB III METODE PENELITIAN....................................................................36
A. Jenis dan Lokasi Penelitian.................................................................36 B. Pendekatan Penelitian.........................................................................36 C. Sumber Data........................................................................................37 D. Metode Pengumpulan Data.................................................................37 E. Instrumen Penelitian............................................................................38 F. Tekhnik Pengolahan Dan Analisa Data..............................................38BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN................................39
A. Tinjauan Umum dan Lokasi Penelitian...............................................391. Gambaran Umum Kota Makassar..................................................39
2. Gambaran Umum Kantor Kantor Pertanahan Kota Makassar.......42
B. Proses Penetapan Hak Atas Tanah......................................................47
C. Pengaruh Akurasi Data Terhadap Penerbitan sertifikat Hak Atas Tanah sebagai Akta Otentik................................................................66
BAB V PENUTUP..........................................................................................73
A. Kesimpulan..........................................................................................73 B. Implikasi Penelitian.............................................................................74DAFTAR PUSTAKA......................................................................................76-78
LAMPIRAN
ABSTRAK
Nama : Rara Ekawaty Rahman Nim : 10400114175Judul : Tinjauan Yuridis Terhadap Penerbitan Sertifikat Sebagai
Jaminan Kepastian Hukum Hak Atas Tanah Pada KantorBadan Pertanahan Nasional Kota Makassar
Pokok masalah penelitian ini adalah kurangya keakuratan data pada penerbitan sertifikat tanah yangdalam artian untuk mencapai hasil yang di tuju sangat minim karena jumlah pemohon sertfikat di banding denga penyelesaian sertifikat atau penerbitan sertifikat sangat rendah sedangkat jumalah pemohon mencapai angka yang sangat fantastis atau melunjak yang berarti banyak pemohon yang sudah lama menunggu untuk diterbitkan sertifikatnya atau tanda buktu hak atas tanah yang merupakan hal yang sangat penting untuk dimiliki, selain untuk memberikan jaminan kepastian hukum kepada pemangku hak juga untuk menghindari akan terjadinya suatu konflik atau sengketa pertanahan. Beberapa sub masalah atau pertanyaan penelitian, yaitu : 1). Bagaimana proses penetapan hak atas tanah? 2). Bagaimana pengaruh akurasi data terhadap sertifikat tanah sebagai data akta otentik?
Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah yuridis empiris atau yuridis-sosiologis. Adapun sumber data penelitian bersumber dari bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder. Penelitian ini tergolong penelitian dengan jenis data kualitatif yaitu dengan mengelola data primer yang bersumber dari Pegawai/Staf Badan Pertanahan Kota Makassar.
Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa 1). Pemohon Datang ke Kantor Badan Pertanahan Nasional Kemudian ke loket Pelayanan, untuk penerimaan dan pemeriksaan dokumen permohonan hingga penerbitan Sertifikat dan sertifikat di berikan kepada pemohon. 2).Pengaruh akurasi data terhadap sertifikat sebagai data akta otentik yakni sebagai jaminan kepastian hukum untuk pemangku hak dan keakurasian data memilik peran yang berpengaruh karena dapat mengamankan pemangku hak jika terjadi sengketa pertanahan atau terjadinya sertifikat ganda.
Implikasi penelitian yaitu. 1) Seluruh Pegawai/ Staff din Indonesia terkhusus pegawai Pertanahan Nasional di Kota Makassar lebih memerhatikan satu sama lain dalam layanan pemohon untuk dibuatkan sertifikat atau meningkatkan peranannya dalam memberikan pelayanan tanpa adanya diskriminatif.2) masyarakat jika ingin mendaftarkan tanah untuk dibuatkan sertifikat harus memerhatikan persyaratan yang ditentukan oleh Kantor pertanahan dan selalu bersikap jujur dalam mengakui kepemilikan sebidang tanah. Dan Pegawai Kantor Pertanahan juga harus mengikuti SOP Perkaban Nomor 1 Tahun 2010. Dalam artian beberapa jumlah pemohon yang masuk, sertifikat yang diterbitkan juga sama jumlahnya dengan jumlah pemohon yang masuk pada tahun yang sama. Agar masyarakat merasa dapat pelayanan yang adil tanpa harus menunggu lama untuk mendapat kepastian hukum sebagai pemangku hak.
BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah Bagi bangsa Indonesia, tanah adalah karunia Sang Pencipta yang
merupakan salah satu sumber utama kelangsungan hidup dan penghidupan seluruh rakyat.Bangsa Indonesia berfalsafah bahwa tanah dipergunakan untuk sebesar- besarnya kemakmuran rakyat dan dibagi secaraadil dan merata. Maka dari itu di sini diperlukan peran dari masyarakat untuk ikut serta atau berpartisipasi dalam mensukseskan pembangunan Nasional. Dimana diketahui tujuan Nasional tercantum didalam pembukaan Undang-Undang Dasar1945 alinea ke empat, yang berbunyi melindungi segenap bangsa Indonesia, memajukan kesejahteraan umum, mencerdaskan kehidupan bangsa, dan ikut melaksanakan ketertiban dunia yang berdasarkan kemerdekaan, perdamaian abadi dan keadilan sosial.
Untuk mencapai tujuan Nasional yang diinginkan tentu perlu adanya sebuah kebijakan Nasional termasuk di bidang pertanahan. Tanah merupakan komoditas pemenuhan kebutuhan hidup yang harus dimiliki agar hidup lebih sejahtera. Secara psikologis manusia, terutama sebuah keluarga sejahtera, tidak akan merasa tenang sebelum memiliki sendiri tanah dan bangunan rumah sebagai tempat bernaung.
Tanah mempunyai fungsi yang sangat penting bagi kehidupan manusia, hak-hak atas kepemilikan tanah pun diatur oleh konstitusi pasal 33 ayat 3 (UUD 1945) pengaturan terhadap atas tanah menggunakan istilah Agraria yang mempunyai cakupan yang lebih luas yaitu bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya di kuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebear- besarnya kemakmuran rakyat. Dari ketentuan ini dapat disimpulkan bahwa pemanfaatan bumi, air, dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya bertujuan untuk sebesar-besarnya kemakmuran Rakyat. Konstitusi yang mengatur pertanahan secara khusus seperti hak-hak atas kepemilikan tanah yaitu diatur di Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau yang sering dikenal dengan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).
UUPA memuat dasar-dasar pemerataan distribusi kepemilikan tanah (Land
reform), dan adapun tujuan diundangkanya UUPA adalah untuk memberikan
jaminan kepastian hukum. Tujuan tersebut dapat terwujud melalui dua upaya,
1
yaitu:
1. Tersedianya perangkat hukum yang tertulis, lengkap dan jelas yang dilaksanakan secara konsisten sesuai dengan jiwa dan ketentuan- ketentuannya.
2. Penyelenggraan pendaftran tanah yang memungkinkan bagi pemegang hak atas tanah untuk dengan mudah membuktikan hak atas tanah yang dikuasainya, dan bagi pihak yang berkepentingan, seperti calon pembeli dan calon kreditur, untuk memperoleh keterangan yang diperlukan, serta bagi Pemerintah untuk melaksanakan kebijaksanaan pertanahan. ` Dalam UUPA, asas hak menguasai negara atas tanah itu diatur dan diturunkan ke macam-macam hakatas tanah yang diberikan kepada orang maupun 1 Elza Syarif, Menuntaskan Sengketa Tanah Melalui Pengadilan Khusus Pertanahan, badan hukum. Negara memberikan beberapa macam hakatas tanah kepada perorangan atau badan hukum dengan maksud agar si pemegang hak mengelolah tanah sesuai hak tersebut sejauh tidak bertentangan dengan batas-batas yang di tetapkan negara. Pemegang hak juga berkewajiban untuk mendaftarkan hakatas tanah itu dalam rangka menunjang kepastian hukum. UUPA serta aturan-aturan pelaksanaannya memberikan perwujudan jaminan kepastian hukum terhadap hakatas tanah merupakan sarana penting dalam membangun dan mewujudkan kepastian hukum dan penataan kembali penggunaan, penguasaan dan pemilikan tanah.
Ketetapan MPR RI Nomor IX/MPR/2001 tentang Pembaharuan Agraria dan Pengelolaan Sumber Daya Alam menegaskan urgensi Pembaharuan agraria, yang mencakup proses berkesinambungan yang berkenan dengan penataan kembali penguasaan, penelitian penggunaan dan pemanfaatan sumber daya agraria untuk mencapai kepastian dan perlindungan hukum serta keadilan dan kemakmuran bagi seluruh rakyat Indonesia. Berdasarkan hak menguasai negara yang diatur dalam pasal 2 ayat 1 UUPA dan peaksanaanya peraturan Menteri Agraria No 9 Tahun 1965 tentang pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan atas Tanah Negara dan ketentuan-ketentuan Buku II KUHPerdata sepanjang terkait perkara tanah. Maka hakatas tanah Barat yang diatur dalam Buku II KUHPerdata
2 pun tidak berlaku lagi dan harus dikonversi .
Tujuan untuk memberikan jaminan kepastian hukum tersebut termuat dalam pasal 19 ayat (1) UUPA yang berbunyi: 2 Elza Syarif. Persertifikatan Tanah Bekas Hak Eigendom, (Jakarta; Kepustakaan Populer
“untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan
pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan yang
diatur dengan Peraturan Pemerintah.Di Indonesia sertifikat hakatas tanah berlaku sebagai alat bukti yang kuat, seperti halnya telah dijelaskan dalam pasal 19 ayat 2 dan huruf c UUPA dan pasal 32 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Mengenai kekuatan berlakunya sertifikat sangat penting karena pertama, sertifikat memberikan kepastian hukum kepemilikan hak sehingga dapat mencegah sengketa tanah.
Kedua, dengan kepemilikan sertifikat, pemilik tanah dapat melakukan perbuatan
hukum apa saja sepanjang tidak bertentangan dengan undang-undang yang berlaku, ketertiban umum, dan kesusilaan. Selain itu sertifikat pun memiliki nilai ekonomi yang tinggi apabila dijadikan investasi masa depan.
Dari ketentuan tersebut dipahami bahwa yang berlaku di Indonesiayang salah satunya yakni penyelenggaraan pendaftaran tanah yang dimana ditujukan untuk menciptakan sebuah kepastian hukum yang di dalamnya dimaksud hak atas tanah. Penyelenggaraan pendaftaran tanah yang sudah di atur sesuai dengan ketentuan Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria dalam pasal 19 Jo Peraturan Pemerintah Nomor10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah yang telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menjadi sebuah tanggung jawab pemerintah untuk melakukan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Indonesia. Pendaftaran tanah
3 mempunyai tujuan:. 3
1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumahsusun dan hak-hak yang terdaftaragar mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapatmemperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan- satuan rumah susun yang terdaftar
3. Untuk terselenggaranya tertib admnistrasi.
Dengan demikian apa yang telah dijelaskan dalam peraturan diatas, maka tujuan pendaftaran tanah tersebut tidak hanya mengenai kepastian hukum melainkan juga untuk perlindungan hukum bagi rakyat dalam konteks mendukung pembangunan yang berkelanjutan tanpa mengabaikan prinsip kelestarian lingkungan. Tentu kepastian dan perlindungan saling berkaitan satu sama lainnya dengan kedudukan sertifikat sebagai bukti hak atas tanah itu sendiri, jika kelak mendapatkan permasalahan atau klaim dari pihak ketiga. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Pada Pasal 32 menyatakan “ sertifikat sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data yuridis tersebut yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam
4 surut ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan”.
4 Peraturan pemerintah No.24 Tahun 1997tentang Pendaftaran Tanah mengatur bahwa pendaftaran Tanah mengatur bahwa pendaftaraan tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukaan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar, menegnai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. Salah satu dari tujuan dari pendaftran tanah adalah memberikan kepastian hukum ha katas tanah yang dimiliki. Kepastian hukum hakatas tanah dapat diperoleh pemegang hakatas tanah dengan cara melakukan pendaftaran tanah. Sasaran dari kepastian hukum hakatas tanah adalah memberikan perlindungan hukum kepada pemegang hakatas tanah (siapa pemiliknya, ada/tidak beban diatasnya) dan kepastian mengenai obyeknya, yaitu letaknya, batas-batasnya dan luasnya serta ada atau tidaknya bangunan, tanaman
5 diatasnya.
Pendaftaran tanah akan membawa akibat diberikannya surat tanda bukti hakatas tanah yang umum disebut sertifikat tanah kepada pihak yang bersangkutan dan berlaku sebagai pembuktian yang kuat terhadap Hakatas tanah yang dipegangnya itu. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor24 Tahun 1997 tentang Pendaftran tanah, ketentuan pasal 32 ayat 2. “ dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan secara sah atas nama orang atau badan hukum yang 5 Bachtiar Effendi, 1995.Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan-peraturan memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara sah nyata menguasainya, maka tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 tahun sejak diterbitkannya sertifikat.
Dari ketentuan penjelasan diatas dapat kita ketahui bahwa sertifikat tanah mempunyai arti dan peranan penting bagi pemegang yang bersangkutan, juga berfungsi sebagai alat bukti hakatas tanah. Dengan kata lain pemilik tanah yang mempunyai alat bukti kuat dengan status jelas akan dijamin kepastian hukumnya, sehingga akan lebih mudah untuk membuktikan bahwa tanah tersebut adalah miliknya.
Akan tetapi meskipun sudah diatur dalam pasal UUPA dan PP No.24 tahun 1997 berdasarkan penjelasan di atas bahwa untuk menjamin kepastian hukum pemilikan tanah, tanah tersebut harus di daftarkan.
Namun demikian maraknya persoalan pendaftaran tanah tidak semata-mata hanya dari segi banyaknya saja dengan mengabaikan karakteristik berupa jaminan kepastian hukum dan fungsinya sebagai alat bukti lagi khususnya pemegangnya. Karena persoalan hukum mengenai sertifikat ini adalah adanya sertifikat ganda, asli tapi sebenarnya palsu ataupun palsu yang tentu merugikan pihak-pihak yang mempunyai hubungan hukum atau akan melakukan perbuatan hukum dengan tanah tersebut, seperti ada salah seorang warga di jalan landak baru Makassar yang memiliki sertifikat hak milik pada tahun 2006 dan kemudian tanah itu juga dimiliki oleh orang lain dengan sertifikat hak milik tahun 2016 bagaimana menjamin kepastian hukum hak atas tanah seseorang sebagai pemegang hak, untuk dapat diterbitkannya sertifikat tersebut.
Untuk mengetahui bagaimana hal ini bisa terjadi mengapa dalam satu tanah memiliki 2 pemegang hak dengan terbitnya sertifikat yang tahun jauh berbeda dan berdasarkan uraian latar belakang di atas, maka penulis meneliti tentang.
“Sertifikat Hak Atas Tanah Sebagai Jaminan Kepastian Hukum Hak Atas
Tanah” B. Rumusan MasalahBerdasarkan uraian latar belakang di atas maka yang menjadi permasalahan dalam penelitian ini adalah :
1. Bagaimanaproses penetapan hak atas tanah pada kantor Badan Pertanahan Nasional Kota Makassar?
2. Bagaimana pengaruh akurasi data terhadap sertifikat tanah sebagai akta otentik?
C. Fokus Penelitian dan Deskripsi Fokus
Berdasarkan latar belakang diatas maka tercapailah pointer fokus penelitian yaitu tentang proses penetapan hak atas tanah serta pentingya pengaruh akurasi data tergadap sertifikat sebagai data akta otentik.
Untuk lebih memudahkan pembaca dalam memahami fokus penelitian kedepannya, terlebih dahulu penulis mendeskripsikan fokus penelitian sebagai berikut
Sertifikat hak atas tanah berlaku sebagai alat bukti yang kuat, seperti halnya telah dijelaskan dalam pasal 19 ayat 2 dan huruf c Undang-Undang Pokok Agraria dan pasal 32 ayat 1 peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 , untuk mendapat hak(sertifikat) sebagai pemangku hak tentu pemohon mengikuti persyaratan yang telah diatur oleh Kantor Pertanahan Kota Makassar.
Dan pentingnya pengaruh keakuratan data terhadap sertifikat tanah menggunakan akta otentik tentu untuk mendapat jaminan kepastian hukum yang telah dibuat dihadapan pejabat yang berwenang atau Notaris.
D. Kajian Pustaka
Kajian pustaka berisi tentang uraian sistematis mengenai hasil-hasil penelitian yang pernah dilakukan sebelumnya oleh peneliti terlebih dahulu yang mempunyai keterkaitan dengan penelitian yang akan dilaukan maupun dari beberapa buku yang di mana di dalamnya terdapat pandangan dari beberapa ahli:
1. Jurnal milik Juosfiel Sadpri Pansasariang yang berjudul proses dan syarat untuk memperoleh hak milik atas tanah di Indonesia.dalam jurnal ini terdapat pembahasan mengenai proses penetapan hak atas tanah yang dimana juga membahas bagian dari skripsi penulis.
2. Urip Santoso dalam bukunya yang berjudul Hukum Agraria. Membahas keseluruhan hukum agraria itu sendiri dan menjelaskan mengenai keseluruhan aturan aturan tentang PP No 24 Tahun 1997 menjelaskan bahwa pendaftaran tanah merupakan suatu hal yang sangat penting yang kaitannya dengan penerbitan sertifikat atau penguasaan sebagai pemangku hak.
3. Skripsi Denny Andreas Sutuppo yang berjudul kekuatan sertifikat hak atas tanah dikaitkan dengan kepastian hukum dalam pendaftran tanah. Dalam skripsi tersebut membahas mengenai sertifikat sebagai data akta otentik.
E. Tujuan Penelitian dan Kegunaan Penelitian
1. Tujuan Penelitian
Adapun Tujuan penelitian dalam skripsi ini adalah sebagai berikut :
a. Untukmengetahui proses penetapan hak atas tanah Pada Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota Makassar.
b. Untuk mengetahui akurasi data terhadap sertifikat tanah sebagai data otentik
2. Kegunaan Penelitian
Adapun kegunaan penelitian ini adalah sebagai berikut:
a. sebagai kajian dan acuan untuk mengembangkan wawasan terutama tentang Hukum Tanah khusunya tentang penerbitan sertifikat sebagai jaminan kepastian hukum hak atas tanah.
b. Sebagai bahan informasi bagi masyarakat, akademisi dan kalangan birokrat pemerintahan yang berkaitan dengan hukum Tanah.
BAB II TINJAUAN TEORITIS A. Tinjauan Umum Tentang Tanah
1. Pengertian Tanah
Pengertian tanah, dalam kamus besar bahasa Indonesia (KBBI) disebutkan mengenai tanah yaitu permukaan bumi atau keadaan bumi atau
1
bahan-bahan dari bumi atau dasar, sawah, lahan. Selain itu dijelaskan bahwa tanah juga mencangkup aspek kultural, politis, hukum, pemilikan, hak dan juga makna spiritual seperti halnya tanah adat dan tanah suci.
Tanah juga dihubungkan dengan negeri kelahiran, setiap warga negara Indonesia, menyebut Indonesia sebagai “Tanah Air atau Ibu Pertiwi”. Dua kata tersebut mengandung makna ekologis yang luas. Istilah di atas yang mempunyai maksud diberikan kepada politis kebangsaan, juga berdimensi lingkungan.
Istilah tanah dalam pasal 2 ialah Permukaan Bumi. Makna dari permukaan bumi sebagai bagian dari tanah yang dapat di haki oleh orang atau badan hukum. Oleh karena itu, hak-hak yang timbul di atas hak atas permukaan bumi (hak atas tanah) termasuk di dalmnya bangunan atau benda- 1 2 Trisno Wuyono, Kamus Lengkap Bahasa Indonesia Praktis, (Surabaya; Arloka) Urip Santoso, Hukum Agraria, (Jakarta; kencana Prenada Media Group 2012). Hlm 10 benda yang terdapat di atas tanah yang merupakan suatu dari persoalan Hukum. Kemudian persoalan hukum yang dimaksud dalam hal ini adalah persoalan yang berkaitan dengan dianutnya asa-asas yang berkaitan dengan hubungan antara tanah dengan tanaman dan bangunan yang terdapat
2 diatasnya.
Tanah sebagai media tumbuhan alami untuk segala macam tumbuhan dan tanaman diatas permukaan bumi yang terdiiri dari bahan-bahan organic
3 dan mineral.
Menurut Boedi Harsono, dalam hukum Tanah dipakai dalam arti yuridis sebagai suatu batasan resmi oleh UUPA sebagaimana dalam pasal 4 bahwa hak menguasai dari Negara ditentukan adanya macam-macam ha katas permukaan bumi yang disebut tanah. Dengan demikian tanah dalam pengertian yuridis dapat
4 diartikan sebagai permukaan bumi.
Menurut Jhon Salindeho, Tanah adalah suatu benda yang bernilai
5 ekonomis menurut pandangan Bangsa Indonesia.
Dari beberapa pengertian Tanah diatas penulis dapat menyimpulkan bahwa Tanah adalah benda yang memiliki nilai ekonomis yang sangat tinggi sehingga sudah menjadi suatu kewajiban setiap orang untuk memiliki dan memilihara
3 Tim Penyusun Kamus PS, Kamus Pertanian Umum cetakan 1, (Jakarta; Penebar Swadaya 2013). Hlm 3 4 Boedi Harsono, Menuju Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional.Perkembangan
Pemikiran dan hasilnya sampai menjelang kelahiran UUPA, (Jakarta; Universitas Trisakti 2007).
Hlm 3 5 Julius Sembiring, Tanah Negara Edisi revisi, (Jakarta; Prenadamedia Group 2016). Hlm benda yang bernilai ekonomis tersebut guna bermanfaat bagi pelaksanaan suatu pembangunan.
2. Hak Atas Tanah
Hak atas Tanah diatur dalam pasal 4 ayat (1) UUPA, yaitu “ Atas dasar hak menguasai Negara atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut Tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum.” Hak atas permukaan bumijuga disebut hak atas tanah yang bersumber dari hak menguasai Negara atas tanah. Hak atas tanah diberikan kepada dan dipunyai oleh orang- orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain, serta badan hukum.
Hak atas tanah adalah hak yang memberi wewenang kepada pemegang haknya untuk menggunakan dan/atau mengambil manfaatdari tanah yang dihakinya. Perkataan “menggunakan” mengandung pengertian bahwa hak atas tanah untuk kepentingan mendirikan bangunan (non-pertanian), sedangkan perkataan “mengambil manfaat” mengandung pengertian bahwa bahwa hak atas tanh untuk kepentingan bukan mendirikan bangunan, misalnya untuk kepentingan pertanian, perikanan, peternakan dan perkebunan. “ kewenangan dalam hak atas tanah disebutkan dalam pasal 4 ayat (2) UUPA yaitu menggunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-undang ini
6 dan peraturan hukum lain yang lebih tinggi.
Negara sebagai organisasi kekeuasaan seluruh rakyat pada tingkatan tertinggi menguasai tanah, yang dikenal dengan sebutan hak menguasai Negara atas tanah. Wewenang hak menguasai Negara atas tanah disebutkan dalam pasal 2 ayat (2) UUPA, yaitu: a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan, dan pemeliharaan bumi,air dan ruang angkasa.
b. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa.
c. Menentukan daan menngatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.
Bersumber dari hak menguasai Negara atas tanah melahirkan hak atas tanah. Hal ini disebutkan dalam pasal 4 ayat (1) UUPA, yaitu; “atas dasar hak menguasai Negara atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukuaan bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum.” Negara atas dasar hak menguasai berwenang menentukan bermacam-macam hak atas permukaan bumi atau ha katas tanah, yang dapat diberikan kepaada dan dipunyai oleh orang perorang warga Negara Indonesia, orang asing yang berkedudukan di Indonesia,
6 Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-Hak Atas Tanah, (Jakarta;
badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Hak atas tanah yang disebutkan dalam pasal 4 ayat (1) UUPA. Pasal 16 ayat (1) UUPA menetapkan macam hak atas tanah yaitu: a. Hak Milik
b. Hak Guna Usaha
c. Hak Guna Bangunan
d. Hak Pakai
e. Hak Sewa Untuk Bangunan
f. Hak Membuka Tanah
g. Hak Memungut Hasil Hutan Macam hak atas yang bersifat sementara ditetapkan dalam pasal 53 ayat
(1) UUPA, yaitu:
a. Hak Gadai
b. Hak Usaha Bagi Hasil
c. Hak Menumpang
d. Hak Sewa Tanag Pertanian Sri Hajati menyatakab bahwa jenis hak atas tanah berdasarkan pasal 16 dan pasal 53 dibedakan menjadi tiga kelompok yaitu ;
1) Hak atas tanah yang bersifat tetap
Hak atas tanah yang bersifat tetap adalah hak atas tanah yang akan tetap ada selama UUPA masih berlaku atau selama UUPA belum diganti dengan undang-undang yang baru. Macam hak atas tanah ini adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak sewa untuk bangunan, Hak membuka Tanag dan Hak memungut hasil hutan.
2) Hak atas tanah yang akan ditetapkan dengan undang-undang
Hak atas tanah yang akan ditetapkan dengan undang-undang adalah hak atas tanah baru yang akan ditetapkan dengan undang-undang. Macam hak atas tanah ini belum ada
3) Hak atas tanah yang bersifat sementara
Hak atas tanah yang bersifat sementara adalah hak atas tanah yang berlaku untuk sementara waktu dalam waktu yang singkat akan dihapuskan karena mengandung sifat-sifat pemerasan dan bertentangan dengan jiwa UUPA. Macam ha katas tanah ini adalah Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang
7 dan Hak Sewa Tanah Pertanian.
UUPA dalam menentukan macam hak atas tanah bersifat terbuka, artinya UUPA masih membuka peluang adanya penambahan hak atas tanah baru selain yang ditentukan oleh Pasal 16 ayat (1) UUPA. Hal ini dapat dilihat pada pasal 16 ayat (1) huruf h UUPA yang menyatakan bahwa hak-hak lain yang akan ditetapkan dengan undang-undang macam hak atas tanah yang bersifat tetap sebagaimana disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a sampai dengan huruf g UUPA ditentukan secara limitatif. Demikian pula dengan hak atas tanah yang bersifat sementara sebagaimana disebutkan dalam pasal 53 ayat (1) UUPA 7 Sri Hajati, Restrukturisasi Hak Atas Tanah Dalam Rangka Pembaharuan Hukum
Agraria Nasional, (Surabaya; Universitas Airlangga,2005). Hlm 9 ditentukan secara limitatif. Namun dalam pasal 16 ayat (1) huruf h UUPA memberi peluang akan lahir hak atas tanah baru yang sudah mengantisipasi bahwa suatu saat jelak lahir hak atas tanah baru seiring dengan perkembangan masyarakat dan pembangunan. Berkaitan dengan lahirnya hak atas tanah baru yang tidak dapat dimasukkan kedalam hak atas tanah yang bersifat tetap maupun hak atas yang bersifat sementara, Eman Ramelan menyatakan bahwa pembentuk UUPA menyadari bahwa dalam perkembangannya nanti akan sangat dimungkinkan timbulnya hak atas tanah yang baru sebagai konsekuensi dari adanya perkembangan masyarakat, hanya saja pengaturannya harus dalam
8 bentuk undang-undang.
3. Dokumen, Permohonan Pendaftaran Hak Atas Tanah
Sebagaimana yang telah diatur dalam peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2010 tetang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan pada lampiran II Bagian I no.2 hurua a.1 “bahwa permohonan pendaftaran ha katas tanah pertama kali berupa Sertifikat Hak Milik (SHM )dapat dilakukukan dengan mengajukan permohonan kepada Kantor Pertanahan setempat dengan memenuhi persyaratan sebagai berikut;
a. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas matrai cukup b. Surat kuasa apabila dikuasakan
8 Eman Ramelan, Hak Pengelolaan setelah berlakunya peraturan Menteri Negara
agrarian/kepala badan Pertanahan Nasional no 9 tahun 1999, (Surabaya ; Universitas airlangga,2000). Hlm 194 c. Fotocopy identitas (KTP, KK) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan ,yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket; d. Asli bukti perolehan tanah/alas hak
e. Asli surat-surat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah (rumah gol III) atau rumah yang dibeli dari pemerintah f. Foto copy SPPT PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket,penyerahan bukti SBB(BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak); g. Melampirkan bukti SPP/PPh sesuai dengan ketentuan.
9 4. Mekanisme & Prasayarat Pendaftaran Tanah.
Menurut PP No.24/1997 Tentang Pendaftaran Tanah
a. Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah atau Peraturan pemerintah ini.
b. Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftraan tanah yang belum didaftar di wilayah suatu desa/ kelurahan. 9 Elza Syarief, Pensertifikatan Tanah Bekas Hak Eigendom, (Jakarta; Kepustakaan
Populer Gramedia) hlm. 117 c. Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal.
d. Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftran tanah untuk menyusaikan data fisik dan yuridis dalam peta pendaftran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi : 1) Pengumpulan dan pengolahan data fisik 2) Pembuktian hak dan pembukuannya.
3) Penerbitan sertifikat 4) Penyajian data fisik dan data yuridis 5) Penyimpanan daftar umum dan dokumen.
Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh menteri. Dalam hal suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftran tanah secara sistematik sebagaimana dimaksud pada ayat (2), pendaftarannya dilaksanakan melalui pendaftran tanah secara sporadic sedangkan pendaftran tanah secara sporadic dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan.
Pemeliharaan data tanah (maintenance) merupakan suatu kegiatan pendaftaran tanah untuk menyusuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian. Kegiatan pemeliharaan data tanah meliputi: pendaftran peralihan dan pembebanan hak serta pendaftran perubahan data pendaftaran tanah lainnya.
Data fisik : keterangan mengenai letak, batas dan satuan rumah susun yang
didaftar , termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan diatasnya.
Data Yuridis : keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan
rumah susun yang didaftar, pemegang haknya, dan pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.
Prosedur pendaftaran tanah secara sestematik (PP 24/1997)
a) Adanya rencana kerja (pasal13 (2)) Dilaksanakan di wilayah –wilayah yang ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria.
b) Pembentukan Panitia Ajudikasi (pasal 8)
c) Pembuatan Peta dasar Pendaftaran (pasal 15-16) Pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran diikatkan dengan 2 titik dasar teknik nasional sebagai kerangka dasarnya. Peta Dasar pendaftaran menjadi dasar untuk pembuatan peta pendaftaran.
d) Penetapan batas bidang-bidang tanah Diupayakan penetapan batas-batas berdasarkan kesepakatan para pihak yang berkepentingan. Penempatan tanda-tanda batas termasuk pemeliharaannya dilakukan oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
Jika surat ukur/gambar situasi tidak sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, maka Panitia Ajudikasi berdasarkan penunjukan batas oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dengan sedapat mungkin disetujui oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
Persetujuan batas-batas bidang tanah dituangkan dalam berita acara yang di tanda tangani oleh mereka yang memberikan persetujuan.
Jika tidak ada kesepakatan diantara mereka, maka sementara dilakukan berdasarkan batas-batas yang menurut kenyataanya merupakan batas-batas bidang tanah yang bersangkutan.
e) Pembuatan peta dasar pendaftaran (pasal 20)
f) Pembuatan daftar tanah (pasal 21)
g) Pembuatan surat ukur (pasal 22)
h) Pengumpulan dan penelitian data yuridis (pasal 24-25) Berasal dari konversi hak dibuktikan dengan tertulis, keterangan saksi, jika tidak tersedia alat pembuktian yang lengkap dapat dilakukan dengan pernyataan penguasaan fisik selama 20 tahun berturut-turut dengan syarat:
- penguasaan dilakukan dengan itikad baik secara terbuka dikuatkan oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya (umumnya oleh lurah)
- tidak ada permasalahn dalam hal pengusaan baik sebelum maupun setelah pengumuman.
i). pengumuman hasil penelitian data yuridis dan hasil pengukuran (pasal 26-27) dilakukan 30 hari. j). pengesahan hasil pengumuman.
Jika setelah berakhirnya jangka waktu pengumuman masih ada kekurangan data fisikdan/data yuridis atau masih ada keberatan yang belum diselesaikan, maka pengesahan dilakukan dengan catatan. Pengesahan dilakukan dalam suat berita acara sebagai dasar untuk :
- pembukuan Hak Atas Tanah buku tanah
- pengakuan Hak Atas Tanah - Pemberian Hak Atas Tanah k). pembukuan Hak dilakukan dalam buku tanah
Didasarkan pada alat bukti hak lama dan berita acara pengesahan pengumuman data fisik dan data yuridis l). penelitian sertifikat
Diterbitkan oleh Kantor Pertanahan di Tanda Tangan oleh Panitia
10 Ajudikasi atas nama Kkan.
B. Tinjauan umum Tentang Akta
1. Pengertian Akta
Menurut pasal 1868 KUH Perdata disebutkan : “suatu akta autentik ialah yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang-undang oleh atau dihadapan Pejabat Umum yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat”
Mengenai akta Autentik juga diatur dalam pasal 165 HIR, yang bunyinya sama dengan pasal 285 Rbg, yang berbunyi: “ Akta autentik adalah suatu akta yang dibuat oleh dihadapan pejabat yang diberi wewenang untuk itu, merupakan 10 Aartje Tehupeiory, Pentingnya Pendaftaran Tanah di Indonesia, (Jakarta; penebar bukti yang lengkap antara para pihak dan para ahli warisnya dari mereka yang mendapat hak dari padanya tentang yang tercantum di dalamnya dan bahkan sebagai pemberitahuan itu berhubungan langsung dengan perihal akta itu
Istilah akta berasal dari kata Belanda yaitu akte. Dalam mengartikan akta ini ada dua pendapat. Pertama mengartikan akta sebagai surat dan kedua mengartikan akta sebagai perbuatan hukum. Beberapa sarjana yang menganutpendapat pertama mengartikan akta sebagai surat antara lain mengartikan akta yairu “surat yang ditandatangani, diperbuat untuk dipahami sebagai bukti dan dipergunakan oleh orang untuk keperluan siapa surat itu
11 dibuat.
Menurut G.H.S Lumban Tobing, S.H apabila suatu akta hendak memperoleh stempel otensitas, hal mana terdapat pada akta notaris, maka menurut ketentuan dalam pasal 1868 KUH Perdata, akta yang bersangkutan harus memiliki persyaratan-persyaratan berikut: akta itu harus dibuat “oleh”
12 (door) atau “di hadapan” (tenoverstaan) seorang pejabat umum.
Menurut R. Subekti kata acta merupakan bentuk jamak dari kata actum yang merupakan bahasa Latin yang mempunyai arti perbuatan-
13
perbuatan. Selain pengertian akta sebagi surat memang sengaja diperbuat sebagai alat bukti ada juga yang menyatakan bahwa perkataan akta yang dimaksud tersebut bukanlah surat melainkan suatu perbuatan. 11 Jurnal Nelliana, pernyataan pembatalan akta jual beli, (Palembang; Universitas
Sriwijaya 2015) 12 Victor. M. situmorang dan Cormentyna Sitanggang, Grosse Akta, (Jakarta; Rineka Cipta) hlm. 29 13
Ada dua unsur yang harus dipenuhi agar tulisan memperoleh kualifikasi sebagai akta yaitu:
- tulisan itu harus ditandatangani dan
- tulisan itu diperbuat dengan tujuan untuk dipergunakan menjadi alat bukti