Analisis Hukum Terhadap Keberadaan Kuasa Mutlak Dalam Perikatan Jual Beli Hak Atas Tanah
ANALISIS HUKUM TERHADAP KEBERADAAN KUASA
MUTLAK DALAM PERIKATAN JUAL BELI HAK ATAS
TANAH
TESIS
Oleh :
AMELIA PRIHARTINI
037011004/MKn
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2005
Amelia Prihartini : Analisis Hukum Terhadap Keberadaan Kuasa Mutlak Dalam Perikatan Jual Beli…, 2005
USU Repository © 2007
ANALISIS HUKUM TERHADAP KEBERADAAN KUASA MUTLAK
D A L A M P E R I K A T A N JUAL BELI HAK ATAS TANAH
Amelia Prihartini*
Syahril Sofyan**
Syafruddin Kalo**
Budiman Ginting**
INTISARI
Salah satu cara untuk menguasai atau memiliki hak atas tanah adalah
melalui proses jual beli.
Perikatan jual beli yang diikuti dengan kuasa mutlak merupakan
perjanjian pendahuluan yang lazim ditemukan dalam praktek Notaris.
Dalam KUHPerdata sendiri sebenarnya tidak pernah mengenal bentuk
perj anj ian ini ak an tetap i p e rjan ji an in i ti mbul d al a m prakt ek p ara Notaris
sebagai salah satu bentuk dari perjanjian tak bernama.
Pada umumnya suatu perikatan jual beli dengan kuasa mutlak
mengandung janji-janji y ang harus dipenuhi terlebih dahulu oleh salah satu p i h a k
atau para pihak sebelum dapat dilakukannya perjanjian pokok yang
merupakan tujuan akhir dari para pihak. Sehingga dengan demikian
perikatan jual beli dengan kuasa mutlak ini dilaksanakan mengawali jual
belinya itu sendiri dihadapan PPAT.
B e r t o l a k d a r i u r a i a n d i a t a s , m a k a p e r u m u s a n ma s a l a h p e n e l i t i a n i n i
adalah bagaimana keberadaan kuasa mutlak dalam perikatan jual beli hak a t a s
tanah bila dihubungkan dengan Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor
14 Tahun 1982 tentang Larang Kuasa Mutlak, faktor apa yang
m e n y e b a b k an k u a s a m u t l a k d a l a m p er i k at a n j u a l b e l i h a k a t a s t a n ah m a s i h
diberlakuk an, b agaimanak ah p erlindungan huku m y ang d apat diberikan bagi
p e m e g a n g h a k a t a s t a n a h y a n g t a n a h n y a d i a l i h k a n b e r d a s a r k a n k u a s a mutlak.
Penelitian ini menggunakan hukum Normatif, dengan cara meneliti
bahan hukum pustaka, dilengkapi dengan pendekatan dan analitis
dilapangan dengan cara wawancara dan menyebarkan questioner kepada
narasumber (sosiologis empiris), yang kemudian fakta-fakta tersebut
dianalisis dan digambarkan sesuai dengan fakta yang ada (deskriptif
analitis).
Dari hasil penelitian tersebut, maka dapat diambil kesimpulan bahwa
Kuasa Mutlak dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli masih sering
digunakan dikalangan masyarakat. Kuasa Mutlak yang seharusnya
digunakan adalah Kuasa Mutlak yang sesuai dengan isi Surat Direktur
Jenderal Agraria Nomor 594/1492/AGR tanggal 31 Maret 1982. Dalam
praktek sering dijumpai Akta Perikatan Jual Beli tidak memakai klausula
*)Mahasiswa Sekolah pasca Sarjana-USU Program Studi Magister Kenotariatan.
**)Dosen Sekolah Pasca Sarjana-USU Program Studi Magister Kenotariatan.
Amelia Prihartini : Analisis Hukum Terhadap Keberadaan Kuasa Mutlak Dalam Perikatan Jual Beli…, 2005
USU Repository © 2007
t i d a k d i c a b u t k e m b a l i , s e h i n g g a m e n g a k i b a t k a n k u a s a t e r s e b u t m e n j a d i tidak
mutlak. Hal tersebut terjadi dikarenakan terdapat perbedaan pendapat a n t a r a
IMDN No. 14/1982 dengan Yurisprudensi MA. Banyaknya kasus-k a s u s y a n g
memerlukan pemakaian kuasa mutlak dalam perjanjian pengikatan jual
beli. Hal tersebut diperuntukan demi kepentingan khususnya pihak
p e m b e l i . K u a s a m u t l a k i n i d i b e r l a k u k a n k e m b a l i disebabkan terdapat
kemacetan dalam pengurusan surat-surat tanah sejak d i k e l u a r k a n n y a I M D N
N o . 1 4 / 1 9 8 2 , s e h i n g g a k e m u d i a n d i k e l u a r k a n k e mb ali SD J A No .
5 9 4 / 1 4 9 2 / A G R u n t u k m e l a n ca r k a n h al t e r s e b u t. T e t a p i didalam praktek Notaris
kerancuan masih terjadi dikarenakan perbedaan persepsi antara IMDN No 14/1982 dan
SDJA No. 594/1492/AGR dengan Y u r i s p r u d e n s i y a n g a d a . P e r l i n d u n g a n h u k u m
u n t u k p i h a k p e n j u a l y a n g tan ahny a dialihk an dengan ku asa mu tlak d iperluk an
ap abila p ihak pemb eli membeli objek/tanah tersebut tidak dengan cara tunai.
Dari kesimpulan tersebut, maka disarankan agar Notaris tidak
begitu saja melayani permintaan para pihak untuk membuat suatu
perjanjian pengikatan jual beli yang disertai dengan kuasa mutlak, dan agar
lebih berhati-hati dalam pemakaian kuasa mutlak sehingga kuasa mutlak
y a n g d i g u n a k a n a d a l a h k u a s a m u t l a k y a n g t e p a t s e s u a i d e n g a n IMDN No.
14/1982 dan SDJA No. 594/1492/AGR. Disarankan pula, agar d i b e r i k a n
penyuluhan untuk para Notaris/PPAT yang lebih akurat mengenai
kuasa mutlak ini oleh pemerintah disebabkan terdapatnya perbedaan
a n t a r a Y u r i s p r u d e n s i d e n g a n I M D N N o . 1 4 / 1 9 8 2 d a n S D J A 594/1492/AGR.
Kata Kunci
- Kuasa Mutlak
- Akta Jual Beli
Amelia Prihartini : Analisis Hukum Terhadap Keberadaan Kuasa Mutlak Dalam Perikatan Jual Beli…, 2005
USU Repository © 2007
A LEGAL ANALYSI OF THE EXISTENCE OF FULL POWERS IN THE LAND RIGHT
TRADING AGREEMENT
Amelia Prihatini*
Syahril Sofyan**
Syafruddin Kalo**
Bidiman Ginting **
ABSTRACT
One of the ways to have control or to possess a land right is through trading process.
According to Article 1457 of the Civil Code, trading is an agreement in which one party
promises to hand a thing and the other promises to pay the price averred. Trading agreement
with full power is a preliminary agreement commonly found in a notary practice even though it
never exists in the Civil Code. In general, a trading agreement with full power include the
promises which must be first kept by one or all of the parties involved before the main
agreement is implemented. Thus, this trading agreement with full powers is made before the PPAT
(Land Act Issuing Officer) prior to the trading itself. The purpose of this study is to examine 1) the
position of full powers in a land right trading if related to the Instruction of the Minister of
Home Affairs No. 14/1982 o the Prohibition of Full Powers, 2) the factor which made the full
powers as the follow up of a preliminary agreement in land right trading can still be put into
effect, and 3) a legal protection that can be given to land right holder whose land (right) is
shifted through the full powers.
This is a normative legal study whose data were collected from literatures on law
found in the library, interviews, and questionnaires distributed to the resource persons then the
facts descriptively analyzed and reported according to the existing fact. The finding of this
study shows that 1) the full powers which should be applied in the trading agreement is the one
stated in the letter of the Directorate General of Agrarian Affairs No. 594/1492/AGR dated March
31, 1982, 2) For the good of buyers, the full powers is reactivated based on the SDJA No.
594/1492/AGR because there has been a stagnation in arranging land documents since the a
issuing of IMDN NO. 14/1982. But, in practice, the different view found in the IMDN No.
14/1982 and the Jurisdiction of Supreme Court makes notary confused to choose the regulation to
be used, 3) the legal protection which can be given to the is notary keeps the power of attorney or
the trading agreement until the buyer pay the price agreed
It is suggested that notary be careful enough and referred to the IMDN No. 14/1982 and
SDJA No. 594/1492/AGR in making an agreement with full powers. The government should
provide notary /PPAT with a further extension on full powers because of the difference
found in IMDN No. 14/1982 and SDJA No. 594/1492/AGR and the Jurisdiction of Supreme
Court.
Key words: Full powers, trading agreement,
* Student, Magister of Notary Study Program,School of Postgraduate Studies, University of
Sumetera Utara.
** Lectures, Maister of Notary Study Program School of Postgraduate Studies, University of
Sumetera Utara.
Amelia Prihartini : Analisis Hukum Terhadap Keberadaan Kuasa Mutlak Dalam Perikatan Jual Beli…, 2005
USU Repository © 2007
MUTLAK DALAM PERIKATAN JUAL BELI HAK ATAS
TANAH
TESIS
Oleh :
AMELIA PRIHARTINI
037011004/MKn
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2005
Amelia Prihartini : Analisis Hukum Terhadap Keberadaan Kuasa Mutlak Dalam Perikatan Jual Beli…, 2005
USU Repository © 2007
ANALISIS HUKUM TERHADAP KEBERADAAN KUASA MUTLAK
D A L A M P E R I K A T A N JUAL BELI HAK ATAS TANAH
Amelia Prihartini*
Syahril Sofyan**
Syafruddin Kalo**
Budiman Ginting**
INTISARI
Salah satu cara untuk menguasai atau memiliki hak atas tanah adalah
melalui proses jual beli.
Perikatan jual beli yang diikuti dengan kuasa mutlak merupakan
perjanjian pendahuluan yang lazim ditemukan dalam praktek Notaris.
Dalam KUHPerdata sendiri sebenarnya tidak pernah mengenal bentuk
perj anj ian ini ak an tetap i p e rjan ji an in i ti mbul d al a m prakt ek p ara Notaris
sebagai salah satu bentuk dari perjanjian tak bernama.
Pada umumnya suatu perikatan jual beli dengan kuasa mutlak
mengandung janji-janji y ang harus dipenuhi terlebih dahulu oleh salah satu p i h a k
atau para pihak sebelum dapat dilakukannya perjanjian pokok yang
merupakan tujuan akhir dari para pihak. Sehingga dengan demikian
perikatan jual beli dengan kuasa mutlak ini dilaksanakan mengawali jual
belinya itu sendiri dihadapan PPAT.
B e r t o l a k d a r i u r a i a n d i a t a s , m a k a p e r u m u s a n ma s a l a h p e n e l i t i a n i n i
adalah bagaimana keberadaan kuasa mutlak dalam perikatan jual beli hak a t a s
tanah bila dihubungkan dengan Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor
14 Tahun 1982 tentang Larang Kuasa Mutlak, faktor apa yang
m e n y e b a b k an k u a s a m u t l a k d a l a m p er i k at a n j u a l b e l i h a k a t a s t a n ah m a s i h
diberlakuk an, b agaimanak ah p erlindungan huku m y ang d apat diberikan bagi
p e m e g a n g h a k a t a s t a n a h y a n g t a n a h n y a d i a l i h k a n b e r d a s a r k a n k u a s a mutlak.
Penelitian ini menggunakan hukum Normatif, dengan cara meneliti
bahan hukum pustaka, dilengkapi dengan pendekatan dan analitis
dilapangan dengan cara wawancara dan menyebarkan questioner kepada
narasumber (sosiologis empiris), yang kemudian fakta-fakta tersebut
dianalisis dan digambarkan sesuai dengan fakta yang ada (deskriptif
analitis).
Dari hasil penelitian tersebut, maka dapat diambil kesimpulan bahwa
Kuasa Mutlak dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli masih sering
digunakan dikalangan masyarakat. Kuasa Mutlak yang seharusnya
digunakan adalah Kuasa Mutlak yang sesuai dengan isi Surat Direktur
Jenderal Agraria Nomor 594/1492/AGR tanggal 31 Maret 1982. Dalam
praktek sering dijumpai Akta Perikatan Jual Beli tidak memakai klausula
*)Mahasiswa Sekolah pasca Sarjana-USU Program Studi Magister Kenotariatan.
**)Dosen Sekolah Pasca Sarjana-USU Program Studi Magister Kenotariatan.
Amelia Prihartini : Analisis Hukum Terhadap Keberadaan Kuasa Mutlak Dalam Perikatan Jual Beli…, 2005
USU Repository © 2007
t i d a k d i c a b u t k e m b a l i , s e h i n g g a m e n g a k i b a t k a n k u a s a t e r s e b u t m e n j a d i tidak
mutlak. Hal tersebut terjadi dikarenakan terdapat perbedaan pendapat a n t a r a
IMDN No. 14/1982 dengan Yurisprudensi MA. Banyaknya kasus-k a s u s y a n g
memerlukan pemakaian kuasa mutlak dalam perjanjian pengikatan jual
beli. Hal tersebut diperuntukan demi kepentingan khususnya pihak
p e m b e l i . K u a s a m u t l a k i n i d i b e r l a k u k a n k e m b a l i disebabkan terdapat
kemacetan dalam pengurusan surat-surat tanah sejak d i k e l u a r k a n n y a I M D N
N o . 1 4 / 1 9 8 2 , s e h i n g g a k e m u d i a n d i k e l u a r k a n k e mb ali SD J A No .
5 9 4 / 1 4 9 2 / A G R u n t u k m e l a n ca r k a n h al t e r s e b u t. T e t a p i didalam praktek Notaris
kerancuan masih terjadi dikarenakan perbedaan persepsi antara IMDN No 14/1982 dan
SDJA No. 594/1492/AGR dengan Y u r i s p r u d e n s i y a n g a d a . P e r l i n d u n g a n h u k u m
u n t u k p i h a k p e n j u a l y a n g tan ahny a dialihk an dengan ku asa mu tlak d iperluk an
ap abila p ihak pemb eli membeli objek/tanah tersebut tidak dengan cara tunai.
Dari kesimpulan tersebut, maka disarankan agar Notaris tidak
begitu saja melayani permintaan para pihak untuk membuat suatu
perjanjian pengikatan jual beli yang disertai dengan kuasa mutlak, dan agar
lebih berhati-hati dalam pemakaian kuasa mutlak sehingga kuasa mutlak
y a n g d i g u n a k a n a d a l a h k u a s a m u t l a k y a n g t e p a t s e s u a i d e n g a n IMDN No.
14/1982 dan SDJA No. 594/1492/AGR. Disarankan pula, agar d i b e r i k a n
penyuluhan untuk para Notaris/PPAT yang lebih akurat mengenai
kuasa mutlak ini oleh pemerintah disebabkan terdapatnya perbedaan
a n t a r a Y u r i s p r u d e n s i d e n g a n I M D N N o . 1 4 / 1 9 8 2 d a n S D J A 594/1492/AGR.
Kata Kunci
- Kuasa Mutlak
- Akta Jual Beli
Amelia Prihartini : Analisis Hukum Terhadap Keberadaan Kuasa Mutlak Dalam Perikatan Jual Beli…, 2005
USU Repository © 2007
A LEGAL ANALYSI OF THE EXISTENCE OF FULL POWERS IN THE LAND RIGHT
TRADING AGREEMENT
Amelia Prihatini*
Syahril Sofyan**
Syafruddin Kalo**
Bidiman Ginting **
ABSTRACT
One of the ways to have control or to possess a land right is through trading process.
According to Article 1457 of the Civil Code, trading is an agreement in which one party
promises to hand a thing and the other promises to pay the price averred. Trading agreement
with full power is a preliminary agreement commonly found in a notary practice even though it
never exists in the Civil Code. In general, a trading agreement with full power include the
promises which must be first kept by one or all of the parties involved before the main
agreement is implemented. Thus, this trading agreement with full powers is made before the PPAT
(Land Act Issuing Officer) prior to the trading itself. The purpose of this study is to examine 1) the
position of full powers in a land right trading if related to the Instruction of the Minister of
Home Affairs No. 14/1982 o the Prohibition of Full Powers, 2) the factor which made the full
powers as the follow up of a preliminary agreement in land right trading can still be put into
effect, and 3) a legal protection that can be given to land right holder whose land (right) is
shifted through the full powers.
This is a normative legal study whose data were collected from literatures on law
found in the library, interviews, and questionnaires distributed to the resource persons then the
facts descriptively analyzed and reported according to the existing fact. The finding of this
study shows that 1) the full powers which should be applied in the trading agreement is the one
stated in the letter of the Directorate General of Agrarian Affairs No. 594/1492/AGR dated March
31, 1982, 2) For the good of buyers, the full powers is reactivated based on the SDJA No.
594/1492/AGR because there has been a stagnation in arranging land documents since the a
issuing of IMDN NO. 14/1982. But, in practice, the different view found in the IMDN No.
14/1982 and the Jurisdiction of Supreme Court makes notary confused to choose the regulation to
be used, 3) the legal protection which can be given to the is notary keeps the power of attorney or
the trading agreement until the buyer pay the price agreed
It is suggested that notary be careful enough and referred to the IMDN No. 14/1982 and
SDJA No. 594/1492/AGR in making an agreement with full powers. The government should
provide notary /PPAT with a further extension on full powers because of the difference
found in IMDN No. 14/1982 and SDJA No. 594/1492/AGR and the Jurisdiction of Supreme
Court.
Key words: Full powers, trading agreement,
* Student, Magister of Notary Study Program,School of Postgraduate Studies, University of
Sumetera Utara.
** Lectures, Maister of Notary Study Program School of Postgraduate Studies, University of
Sumetera Utara.
Amelia Prihartini : Analisis Hukum Terhadap Keberadaan Kuasa Mutlak Dalam Perikatan Jual Beli…, 2005
USU Repository © 2007