Analisis Akad Murabahah Dalam Produk Pembiayaan Hunian Syariah (Persepektif Hukum Perpajakan dan Perlindungan Konsumen)

ANALISIS AKAD MURABAHAH
DALAM PRODUK PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH
(PERSPEKTIF HUKUM PERPAJAKAN DAN PERLINDUNGAN KONSUMEN)
SKRIPSI
Diajukan Kepada Fakultas Syariah dan Hukum
Untuk Memenuhi Syarat-syarat Mencapai Gelar
Sarjana Ekonomi Syariah (S.E.Sy.)

Oleh:
DEWI RIKA KOESNAINI
NIM. 1111046100071

KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH
PROGRAM STUDI MUAMALAT (EKONOMI ISLAM)
FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM
UIN SYARIF HIDAYATULLAH
J A K A R T A
1436 H / 2015 M

KATA PENGANTAR
Puji syukur kehadirat Ilahi Robbi yang telah melimpahkan segala rahmat-Nya,

sehingga penulis dapat menyelesaikan kewajiban studinya. Shalawat teriring salam
semoga tercurahkan kepada pembawa amanah, tauladan umat, Nabi Muhammad
SAW., para keluarga, sahabat dan orang-orang yang tercerahkan untuk membumikan
hukum-hukumnya.
Penulisan skripsi ini tidak akan terselesaikan tanpa banyak tangan yang terulur
memberikan bantuan. Ucapan rasa hormat dan terima kasih atas segala kepedulian
mereka yang telah memberikan bantuan, baik berupa sapaan moril, kritik, masukan,
dorongan semangat, dukungan finansial maupun sumbangan pemikiran dalam
penulisan skripsi ini. Oleh karena itu, penulis secara khusus mengucapkan terima
kasih kepada:
1.

Bapak Dr. Asep Saepudin Jahar, MA. selaku Dekan Fakultas Syariah dan
Hukum Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta.

2.

Bapak A.M. Hasan Ali, MA. dan Bapak H. Abdurrauf, Lc., MA., selaku ketua
dan sekretaris Pogram Studi Muamalat (Hukum Ekonomi Islam)

3.

Bapak H. Ah. Azharuddin Lathif, MA., MH., selaku dosen pembimbing
skripsi yang telah banyak membantu meluangkan waktu, pikiran dan tenaga
serta kesabarannya untuk memberikan bimbingan, pengarahan dan nasihat
kepada penulis dalam menyelesaikan skripsi ini.

4.

Bapak Prof. Dr. H. Fathurrahman Djamil, MA. dan Bapak H. Muh. Fudhail
Rahman, Lc., MA., selaku dosen penguji sidang munaqasah penulis yang
telah banyak memberikan saran dan pandangan yang luas untuk melengkapi
isi karya tulis ini.

5.

Seluruh dosen serta civitas akademika Fakultas Syariah dan Hukum
Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta yang telah
mendidik dan memberikan ilmunya kepada penulis.

v

6.

Segenap pimpinan dan karyawan Perpustakaan Fakultas Syariah dan Hukum,
serta

Perpustakaan Umum

Universitas

Islam

Negeri

(UIN)

Syarif

Hidayatullah Jakarta.

7.

Bapak Yayat Taryadi dan Ibu Thania Febriani selaku Consumer Bussiness
Division dari Bank Muamalat Indonesia, serta pimpinan dan karyawan
Perpustakaan Muamalat Institute yang telah mengijinkan penulis melakukan
penelitian dan membantu dalam memperoleh data.

8.

Kedua orang tua penulis, yaitu Bapak Kusnadi, S.E. dan Ibu Evi Susnaini,
selaku motivasi terbesar bagi penulis untuk secepatnya menyelesaikan skripsi
ini. Setiap pesan dan nasihat yang disampaikan selalu memberikan inspirasi
serta motivasi bagi penulis dalam melewati setiap langkah kehidupan ini.
Tidak lupa juga, adik-adik penulis yang merupakan anugerah terindah yang
telah Allah SWT berikan, yaitu Muhammad Ilham dan Anindia Khairunnisa
Kusnadi.

9.

Sahabat-sahabat penulis yang selalu mendukung penulis secara moril dan

memotivasi penulis untuk segera menyelesaikan skripsi ini, yaitu Erna
Setiawati, Fachriatun Halimatussa’diyah, Amrina Rosyada, Sundari Rahayu,
Siti Amaniatus Soleha, Vivi Anggraeni, dan Futuh Ihsan Salsabil.

10.

Kru Information Technology (IT Division) Bank Muamalat Indonesia Kantor
Pusat, yaitu Ibu Eva Nurfauziah, Bapak Sahri, Bapak Muhammad Yusuf
Sopian dan yang lain yang tidak dapat disebutkan semua. Mereka yang sudah
memberikan banyak ilmu dan pengalaman yang menarik selama 3 bulan
penulis melakukan praktek magang di Kantor Pusat Bank Muamalat
Indonesia.

11.

Teman-teman seperjuangan di Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif
Hidayatullah Jakarta, khususnya mahasiswa/i Perbankan Syariah angkatan
2011 yang telah membantu dan memberikan motivasi dalam skripsi ini.
Terima kasih atas semua kenangan yang tidak terlupakan, semoga silaturahim
kita dapat tetap terjalin sampai kapanpun.

vi

Akhirnya kepada semua pihak yang telah membantu selesainya skripsi ini,
penulis ucapkan terima kasih sebesar-besarnya. Semoga Allah SWT mencatatnya
sebagai amal dan membalasnya dengan yang lebih baik. Selain itu, penulis akui
bahwa skripsi ini masih jauh dari kesempurnaan. Oleh karena itu, besar harapan
penulis munculnya saran untuk menunjang kesempurnaan atas skripsi ini di waktu
mendatang. Semoga skripsi ini dapat memberikan manfaat bagi semua kalangan.
Aamiin.

Jakarta,

Juli 2015

Dewi Rika Koesnaini

vii

ABSTRAK

DEWI RIKA KOESNAINI, NIM 1111046100071, Analisis Akad
Murabahah Dalam Produk Pembiayaan Hunian Syariah Pada Perbankan Syariah,
Strata Satu (S1), Konsentrasi Perbankan Syariah, Program studi Muamalat, Fakultas
Syariah dan Hukum, UIN Syarif Hidayatullah Jakarta 2015.
Penelitian ini dilakukan pada dua bank syariah, yaitu Bank Muamalat
Indonesia dan Bank Syariah Mandiri dengan tujuan untuk menganalisis penerapan
pajak pertambahan nilai sebelum dan setelah pemberlakuan Undang-Undang terbaru
dan melihat konsistensi perbankan syariah dalam membuat klausul baku pembiayaan
murabahah dalam perspektif perlindungan konsumen. Adanya penelitian ini akan
membantu bank syariah dalam mengevaluasi kinerja dalam perspektif hukum positif
yang telah diterbitkan dan diberlakukan pemerintah.
Penelitian ini menggunakan metode penelitian kualitatif dengan
pendekatan deskriptif. Teknik pengumpulan data dilakukan dengan penelitian
lapangan (wawancara dan studi dokumentasi). Alat analisis data yang digunakan
adalah analisis komponensial.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa adanya penerapan pajak berganda
sebelum diberlakukannya Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009. Undang-Undang
tersebut berlaku mulai tanggal 1 April 2010 yang menyatakan penghapusan pajak
berganda atas pembiayaan murabahah. Namun tanggal 28 Desember 2010
diberlakukannya Peraturan Menteri Keuangan Nomor 251/PMK.011/2010 yang

memberlakukan penghapusan pajak pertambahan nilai atas pembiayaan murabahah.
Selain itu, dilihat dari perspektif hukum mengenai perlindungan konsumen pada
penerapan klausula baku perjanjian pembiayaan, terdapat beberapa perlindungan
konsumen yang tercantum didalamnya seperti terpenuhinya hak nasabah dalam
memilih obyek pembiayaan yang diinginkan. Disamping terpenuhinya beberapa
klausula baku perjanjian pembiayaan murabahah, terdapat pula beberapa klausula
baku yang melanggar peraturan perlindungan konsumen. Pelanggaran-pelanggaran
tersebut meliputi adanya klausula tambahan yang dibuat secara sepihak oleh bank
syariah.
:Pembiayaan murabahah, hunian syariah, pajak pertambahan nilai,
perlindungan konsumen
Pembimbing : H. Ah. Azharuddin Lathif, MA., MH.
Kata kunci

viii

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL .......................................................................................... i
HALAMAN PENGESAHAN SKRIPSI ............................................................ ii

HALAMAN PNGESAHAN PANITIA UJIAN ................................................. iii
LEMBAR PERNYATAAN ............................................................................... iv
KATA PENGANTAR ........................................................................................ v
ABSTRAK.......................................................................................................... viii
DAFTAR ISI ...................................................................................................... ix
DAFTAR TABEL .............................................................................................. xii
DAFTAR GAMBAR .......................................................................................... xiii
BAB I

PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah .......................................................... 1
B. Identifikasi, Pembatasan dan Perumusan Masalah ................... 8
C. Tujuan dan Manfaat Penelitian ................................................ 10
D. Review Studi Terdahulu .......................................................... 12
E. Metode Penelitian ................................................................... 16
F. Sistematika Penulisan.............................................................. 20

ix

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA
A. Murabahah
1. Konsep Murabahah ........................................................... 23
2. Landasan Hukum Murabahah ............................................ 25
3. Ketentuan Umum Murabahah ............................................ 26
4. Mekanisme Murabahah ..................................................... 30
B. Perspektif Hukum Positif Terkait Murabahah
1. Undang-Undang Republik Indonesia
Tentang Perpajakan ........................................................... 33
2. Undang-Undang Republik Indonesia
Tentang Perlindungan Konsumen ...................................... 39

BAB III

PRAKTEK MURABAHAH DALAM PRODUK PEMBIAYAAN
HUNIAN SYARIAH
A. Konsep Praktek Murabahah Kontemporer ............................... 52
B. Prosedur Murabahah Dalam Produk Pembiayaan
Hunian Syariah ....................................................................... 57

BAB IV

ANALISIS AKAD MURABAHAH
A. Analisis

Akad

Murabahah

Berdasarkan

Undang-Undang

Perpajakan
1. Awal Permasalahan Pajak Pertambahan Nilai
Pada Bank Syariah ............................................................ 64
2. Penerapan Pajak Pertambahan Nilai Setelah Diberlakukan
x

Undang-Undang omor 42 Tahun 2009 ............................... 69
3. Penerapan Pajak Pertambahan Nilai Setelah Diberlakukan
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 251/PMK.011/2010 .. 74
B. Analisis

Akad

Murabahah

Berdasarkan

Undang-Undang

Perlindungan Konsumen
1. Kontrak Pembiayaan Murabahah ...................................... 79
2. Bentuk Perlindungan Konsumen Yang Diterapkan
Berdasarkan Akta Perjanjian Pembiayaan .......................... 88
3. Bentuk Pelanggaran Terhadap Undang-Undang
Perlindungan Konsumen ................................................... 94
BAB V

PENUTUP
A. Kesimpulan ............................................................................. 100
B. Saran....................................................................................... 102

DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................... 104
LAMPIRAN .......................................................................................................

xi

DAFTAR TABEL

Tabel 1.1.

Perbanding Studi Terdahulu .......................................................... 12

xii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1. Skema Murabahah Klasik .............................................................. 32
Gambar 3.1. Alur Murabahah Sesuai Kaidah Fiqih Muamalah .......................... 54
Gambar 3.2. Alur Murabahah Penyerahan Dari Supplier Kepada Nasabah ........ 55
Gambar 3.3. Alur al-Wakalah wal Murabahah ................................................... 57
Gambar 4.1. Skema Penyaluran Pembiayaan Murabahah Di Bank Syariah ....... 80

xiii

BAB I
PENDAHULUAN
A.

Latar Belakang
Dalam ilmu ekonomi, manusia harus dapat memenuhi segala
kebutuhannya. Kebutuhan adalah perasaan kekurangan yang berasal dari
dalam diri manusia terhadap benda atau jasa yang dapat memberikan
kepuasan kepada manusia itu sendiri1. Kebutuhan yang mutlak dipenuhi
manusia biasanya dikenal dengan kebutuhan primer. Kebutuhan primer
dimaksudkan apabila kebutuhan ini tidak dapat terpenuhi, maka manusia akan
mengalami kesulitan dalam hidupnya. Kebutuhan primer yang selayaknya
dipenuhi diantaranya, pakaian (sandang), makanan dan minuman (pangan),
dan tempat tinggal (papan).
Pakaian (sandang) merupakan salah satu kebutuhan pokok yang lazim
dipenuhi. Manusia membutuhkan pakaian untuk melindungi dan penutup
dirinya. Kebutuhan pokok selanjutnya adalah makanan dan minuman
(pangan). Kebutuhan pangan merupakan kebutuhan yang paling utama bagi
semua makhluk hidup, baik hewan maupun manusia. Makanan dan minuman
yang dicerna oleh tubuh makhluk hidup akan menghasilkan energi untuk
bertahan hidup.

1

Sukwiaty, dkk., Ekonomi SMA Kelas X (Jakarta: Yudhistira, 2009), h.2.

1

Kebutuhan primer yang terakhir adalah tempat tinggal (papan).
Kebutuhan papan ini pada awalnya ditujukan untuk melindungi manusia dari
sinar matahari dan serangan hewan buas. Namun dengan semakin
berkembangnya jaman, tujuan terpenuhinya kebutuhan tempat tinggal berubah
sesuai dengan tingkat perekonomian masyarakat saat ini.
Seiring dengan semakin pesat pertumbuhan penduduk di Indonesia
saat ini, sehingga menimbulkan banyaknya permintaan akan kebutuhan
tempat tinggal yang layak. Menurut Badan Pusat Statistik (BPS), kebutuhan
rumah di Indonesia mencapai 31 juta unit 2. Melihat peluang peningkatan
permintaan akan tempat tinggal yang layak huni ini, maka sektor perbankan
mencoba untuk memfasilitasi masyarakat yang ingin memiliki tempat tinggal
yang layak huni. Fasilitas perbankan ini biasa dikenal dengan sebutan Kredit
Pemilikan Rumah (selanjutnya disebut KPR).
Berdasarkan sifatnya, KPR tergolong dalam jenis kredit konsumsi,
yaitu kredit jangka pendek atau jangka panjang yang diberikan kepada debitur
untuk membiayai barang-barang kebutuhan atau konsumsi dalam skala
kebutuhan rumah tangga yang pelunasannya dari penghasilan bulanan
nasabah debitur yang bersangkutan3.

Meutia Febrina Anugrah, “Kebutuhan Rumah di Indonesia Membeludak 31 Juta Unit”,
artikel
diakses
pada
3
Oktober
2014
dari
http://economy.okezone.com/read/2014/09/02/471/1033216/kebutuhan-rumah-di-indonesiamembeludak-31-juta-unit.
3
Hermansyah, S.H., M.Hum., Ed., Hukum Perbankan Nasional Indonesia, cet.VI
(Jakarta: Kencana, 2001), h.61.
2

2

Dalam Undang-Undang perbankan telah dijabarkan mengenai
pengertian lembaga keuangan bank secara otentik yang berbunyi sebagai
berikut4:
“Bank sebagai badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat
dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat
dalam bentuk kredit dan/atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka
meningkatkan taraf hidup rakyat banyak5”.
Dalam pengertian tersebut, tersirat makna dari fungsi bank, yaitu sebagai
intermediary. Fungsi tersebut meliputi menghimpun dan menyalurkan dana
masyarakat serta memberikan jasa-jasa lainnya dalam lalu lintas pembayaran.
Fungsi bank sebagai lembaga intermediary jelas terlihat pada
penyaluran dana dalam bentuk pembiayaan, baik pembiayaan modal usaha
maupun pembiayaan yang bersifat konsumtif termasuk KPR didalamnya.
Di Indonesia memiliki 2 jenis bank umum, yaitu bank umum
konvensional dan bank umum syariah. Pembiayaan KPR bukan hanya
terdapat pada bank konvensional saja, melainkan terdapat pula pada bank
syariah. Meskipun untuk tujuan yang sama, yaitu kepemilikan rumah, namun
pada kenyataannya diantara kedua jenis bank tersebut memiliki aplikasi
praktek yang sangat bertolakbelakang.

4

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan
Syariah Pasal 1 Angka 2.
5
Undang-Undang Republik Indonesia No.10 Tahun 1998 Tentang Perubahan Atas
Undang-Undang No.7 Tahun 1992 Tentang Perbankan.

3

Di Indonesia jumlah Bank Umum Syariah (BUS) mencapai 12 unit,
Unit Usaha Syariah (UUS) mencapai 22 unit, dan Bank Perkreditan Rakyat
Syariah (BPRS) mencapai 163 unit 6. Lembaga keuangan bank syariah yang
terdapat di Indonesia, rata-rata melakukan penyaluran pembiayaan KPR
menggunakan prinsip jual-beli (al-bai’), yaitu dengan menggunakan akad
murabahah.
Berdasarkan Peraturan Bank Indonesia Nomor 7/46/PBI/2005 tentang
Akad Penghimpunan dan Penyaluran Dana Bagi Bank Yang Melaksanakan
Usaha Berdasarkan Prinsip Syariah, murabahah adalah jual beli barang
sebesar harga pokok barang ditambah dengan margin keuntungan yang
disepakati7.
Karakteristik murabahah adalah si penjual harus memberitahu pembeli
tentang harga pembelian barang dan menyatakan jumlah keuntungan yang
ditambahkan pada biaya tersebut 8. Biaya-biaya tersebut dapat berupa biaya
langsung maupun biaya tidak langsung yang berkaitan dengan pekerjaan
ataupun hal-hal yang berguna dalam mendapatkan barang yang diinginkan
nasabah.

Yosi Winosa, “OJK Dorong Penambahan Bank Umum Syariah” artikel diakses pada 8
Oktober 2014 dari http://www.beritasatu.com/ekonomi/215856-ojk-dorong-penambahan-bank-umumsyariah.html.
7
Peraturan Bank Indonesia Nomor 7/46/PBI/2005 tentang Akad Penghimpunan dan
Penyaluran Dana Bagi Bank Yang Melaksanakan Usaha Berdasarkan Prinsip Syariah.
8
Ibnu Rusyd, “Bidayatul Mujtahid wa Nihayatul Muqtashid” dalam Adiwarman A.
Karim, “Bank Islam (Analisis Fiqih dan Keuangan)” (Jakarta: Rajagrafindo Persada, 2013), h.113.
6

4

Sesuai dengan kaidah fiqh muamalah yang tertuang dalam fatwa
Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia (DSN MUI) dikatakan
bahwa bank membeli barang yang diperlukan nasabah atas nama bank dan
bank kemudian menjual barang tersebut kepada nasabah (pemesan) dengan
harga jual senilai harga beli ditambah keuntungannya9. Dalam kaitan ini bank
harus memberitahu secara jujur harga pokok barang kepada nasabah berikut
biaya yang diperlukan sendiri, dan pembelian ini harus sah dan bebas riba.
Pernyataan yang sama dijelaskan pula dalam Peraturan Bank Indonesia
Nomor 7/46/PBI/2005 tentang Akad Penghimpunan dan Penyaluran Dana
Bagi Bank Yang Melaksanakan Kegiatan Usaha Berdasarkan Prinsip Syariah.
Jadi singkatnya, transaksi yang menggunakan prinsip jual-beli
murabahah mengharuskan bank memiliki (secara prinsip) barang yang
diinginkan ataupun barang yang dipesan oleh nasabah yang mengajukan
pembiayaan. Setelah itu, bank akan menjualnya kepada nasabah peminjam
dengan pembayaran tangguh maupun pembayaran tunai pada waktu yang
telah disepakati bersama.
Namun dalam praktiknya di lembaga keuangan syariah, terutama
perbankan syariah, terdapat beberapa modifikasi yang dilakukan pihak bank
syariah dalam melakukan penyaluran pembiayaan murabahah dalam
pemenuhan produk pembiayaan hunian syariah dan terkadang terkesan
mengabaikan peraturan dan fatwa yang telah ditetapkan sebelumnya. Dengan
9

Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 04/DSN-MUI/IV/2000 Tentang Murabahah

5

menerapkan beberapa model modifikasi pembiayaan murabahah ini juga
berpengaruh terhadap bentuk kontrak/akta perjanjian yang menjadi UndangUndang dalam melakukan pembiayaan murabahah.
Pada umumnya, kontrak yang akan mengikat perjanjian pembiayaan
biasanya disusun secara sepihak oleh pihak bank syariah. Sehingga nasabah
hanya

menerima

hasil

akhir

dari

bentuk

kontrak

tersebut

dan

menandatanganinya tanpa ada perundingan terlebih dahulu mengenai isi
kontrak tersebut. Isi kontrak tersebut biasanya menjabarkan mengenai
kewajiban yang harus dilaksanakan oleh pihak nasabah debitur tanpa
menjelaskan mengenai hak yang didapatkannya. Hal ini dapat bertentangan
dengan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan
Konsumen. Dalam Undang-Undang ini lebih membatasi dan mengatur para
pelaku usaha atau dalam konteks pembiayaan adalah pihak yang menyediakan
dana.
Selain itu, dalam kontrak perjanjian pembiayaan murabahah tidak
diatur mengenai perpajakan yang dimiliki oleh barang atau jasa yang menjadi
objek perjanjian. Dalam pembiayaan hunian syariah, barang yang menjadi
objek perjanjian adalah rumah. Rumah memiliki konsep perpajakan seperti
pajak bumi dan bangunan (PBB), pajak bea perolehan hak atas tanah dan
bangunan (BPHTB), dan pajak pertambahan nilai (PPN). Ketiga komponen
pajak tersebut erat kaitannya dalam hal jual-beli properti (rumah). Namun
biasanya

dalam

kontrak

perjanjian
6

pembiayaan

murabahah

yang

memfasilitasi pembiayaan hunian syariah, ketiga komponen perpajakan
tersebut tidak dibahas secara terperinci. Sehingga permasalahan perpajakan
atas suatu barang yang dijadikan objek perjanjian kurang diperhatikan dalam
pelaksanaan penyaluran pembiayaan murabahah yang dipraktikan dalam
lembaga keuangan syariah.
Selain mengenai perpajakan, dalam kontrak pembiayaan terkadang
sering

ditemukan

berbagai

pelanggaran

terhadap

Undang-Undang

Perlindungan Konsumen (UUPK). Seperti yang ditemukan dalam skripsi
Abdul Hafid Nur. Hasil yang ditemukan mengungkapkan terdapat 13 poin
kesalahan ataupun pelanggaran terhadap Undang-Undang Perlindungan
Konsumen (UUPK) yang dilakukan oleh pihak bank syariah dalam pembuatan
kontrak pembiayaan10. Namun dalam konteks ini, penelitian yang dilakukan
oleh Abdul Hafid Nur terbatas pada kontrak pembiayaan musyarakah, dan
bukan mengenai kontrak pembiayaan murabahah.
Untuk itulah, penulis bermaksud untuk mengidentifikasi berbagai jenis
modifikasi akad murabahah yang diterapkan oleh perbankan syariah di
Indonesia dalam penyaluran pembiayaan hunian syariah dan
perundang-udangan

perpajakan

dan

perlindungan

konsumen

peranan
dalam

penyaluran pembiayaan hunian syariah. Judul penelitian yang dilakukan

10

Abdul Hafid Nur, Aplikasi Kontrak Musyarakah Di Bank Syariah X Ditinjau Dari UU
No.8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, (Fakultas Syariah dan Hukum, UIN Syarif
Hidayatullah Jakarta, 2010) h. 83

7

adalah “Analisis Akad Murabahah dalam Produk Pembiayaan Hunian
Syariah (Perspektif Hukum Perpajakan dan Perlindungan Konsumen)”.

B.

Identifikasi, Pembatasan dan Perumusan Masalah
1.

Identifikasi Masalah
Seiring semakin pesatnya perkembangan perbankan syariah di
Indonesia, maka berpengaruh juga terhadap perkembangan produkproduk yang ditawarkan kepada nasabah. Berdasarkan beberapa
produk yang berkembang dalam industri perbankan syariah, terdapat
produk murabahah yang eksistensinya lebih unggul dari produkproduk lainnya.
Sebagai perbankan syariah yang pertama didirikan di Indonesia,
Bank Muamalat sangat berpengaruh terhadap eksistensi produk yang
menggunakan akad murabahah. Selain skema yang tidak mempersulit
nasabah, ketetapan dalam penentuan margin keuntungan yang
diperoleh pihak bank syariah menjadi alasan utama berkembangnya
produk yang menggunakan akad murabahah ini.
Produk-produk
murabahah

yang

diantaranya

pada

umumnya

pembiayaan

pembiayaan pengadaan rumah.

menggunakan

kendaraan

Biasanya

bermotor

produk-produk

akad
dan
yang

menggunakan akad murabahah adalah pembiayaan yang bersifat
konsumtif. Pembiayaan konsumtif sangat berpengaruh pada tingkat

8

pengembalian kembali oleh nasabah sehingga tingkat kredit macet
pada produk ini lebih rendah jika dibandingkan dengan produk
lainnya.
Pada pembiayaan hunian, akad yang ditawarkan tidak hanya
murabahah saja, melainkan terdapat akad lainnya. Disamping itu,
penggunaan akad murabahah masih sering digunakan meskipun pada
akhir-akhir ini akad yang bersifat partnership (kerjasama) hampir
mengalahkan eksistensi akad murabahah selama ini. Dibalik
eksistensinya akad murabahah inilah akan dilihat mengenai penerapan
pada perbankan syariah telah sesuai dengan peraturan-peraturan yang
membatasinya atau belum sesuai dengannya.

2.

Pembatasan dan Perumusan Masalah
Dalam penulisan karya tulis ini, agar tidak keluar dan mencapai
fokus yang diharapkan, maka penulis perlu membatasi lingkup
penulisan yang akan dibahas. Ruang lingkup penelitian hanya dibatasi
pada Bank Muamalat dan Bank Syariah Mandiri. Selain itu objek
penelitian yang digunakan hanya sebatas produk pembiayaan hunian
syariah dengan menggunakan akad murabahah.
Proses perumusan masalah merupakan tahapan paling penting
dalam sebuah proses penelitian. Sehingga permasalahan yang menjadi
pokok bahasan menjadi lebih jelas dan terfokus. Adapun secara
9

spesifik perumusan masalah yang akan dikaji dalam karya tulis ini
adalah sebagai berikut:
1.

Bagaimana awal permasalahan Pajak Pertambahan Nilai atas
produk pembiayaan murabahah pada perbankan syariah?

2.

Bagaimana pemberlakuan Pajak Pertambahan Nilai atas produk
pembiayaan murabahah setelah diberlakukannya Undang-Undang
Nomor 42 Tahun 2009?

3.

Bagaimana penerapan Undang-Undang dan Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan terkait Perlindungan Konsumen dalam konteks
kontrak pembiayaan murabahah pada perbankan syariah?

C.

Tujuan dan Manfaat Penelitian
Berdasarkan perumusan masalah yang telah dirumuskan sebelumnya,
maka ada beberapa tujuan yang ingin dicapai dari hasil penelitian ini,
diantaranya:
1.

Mengidentifikasi dan menganalisis permulaan terjadinya konflik
pertentangan pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas produk
pembiayaan murabahah pada perbankan syariah.

2.

Mengidentifikasi, menjelaskan dan menganalisis pemberlakuan Pajak
Pertambahan Nilai atas produk pembiayaan murabahah setelah
diberlakukannya Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai terbaru.

10

3.

Mengidentifikasi dan menganalisis penerapan Undang-Undang dan
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan terkait perlindungan konsumen
dalam konteks kontrak pembiayaan murabahah pada perbankan
syariah.

Sedangkan manfaat dari hasil penelitian ini dapat dilihat dari beberapa aspek,
diantaranya:
a.

Bagi peneliti
Diharapkan dapat menambah wawasan dan pengetahuan mengenai
berbagai jenis akad murabahah dalam

keterkaitannya dengan

perundang-undangan di Indonesia.
b.

Bagi pihak perbankan syariah
Diharapkan hasil penelitian ini dapat dijadikan acuan evaluasi terhadap
penerapan aplikasi akad murabahah dalam produk pembiayaan hunian
syariah yang diterapkan pada masing-masing bank syariah.

c.

Bagi akademisi
Diharapkan penelitian ini dapat memberikan wawasan dan bahan
untuk

pengembangan

dan

penelitian

tentang

penerpan

akad

murabahah yang digunakan dalam produk pembiayaan hunian syariah.
d.

Bagi masyarakat
Diharapkan

penelitian

ini

dapat

menambah

khasanah

ilmu

pengetahuan dan pemahaman mengenai akad murabahah yang

11

digunakan dalam produk pembiayaan, khususnya produk pembiayaan
hunian syariah.

D.

Review Studi Terdahulu
Berdasarkan telaah yang telah dilakukan, terdapat beberapa jurnal
maupun skripsi yang berkaitan tentang akad-akad yang digunakan dalam
produk pembiayaan hunian syariah ini. Adapun hasil studi review terdahulu
yang dijadikan acuan dalam penelitian ini diantaranya:
Tabel 1.1
Perbandingan Studi Terdahulu

Aspek
Studi Terdahulu 1
Perbandingan
Judul/Penulis Analisis Pajak
Pertambahan Nilai
Bagi Produk
Perbankan Syariah
Murabahah.
Penulis: Stevani
Citra Arihta
(Akuntansi, Fakultas
Ekonomi, Trisakti
School of
management)

Studi Terdahulu 2

Studi Terdahulu 3

Skripsi Penulis

Aplikasi Kontrak
Musyarakah Di
Bank Syariah X
Ditinjau Dari UU
No.8 Tahun 1999
Tentang
Perlindungan
Konsumen.
Penulis: Abdul
Hafid Nur
(Perbankan Syariah
Fakultas Syariah
dan Hukum UIN
Jakarta)

Studi Komparasi
Penggunaan Akad
Murabahah, Ijarah
Muntahiya
Bittamlik, dan
Musyarakah
Mutanaqisah
Dalam Pembiayaan
KPR di Bank
Syariah. Penulis:
Prasetyo Wardoyo
(Perbankan Syariah
Fakultas Syariah
dan Hukum UIN
Jakarta)

Analisis Akad
Murabahah Dalam
Produk Pembiayaan
Hunian Syariah Pada
Perbankan Syariah
di Indonesia

12

Pendekatan
Teori

Fokus

Metode
Penulisan

Hakikat penerapan
pajak pertambahan
nilai dalam
pembiayaan
murabahah
berdasarkan UndangUndang Pajak
Pertambahan Nilai
dan Pajak Penjualan
Barang Mewah (UU
PPN dan PPnBM)
Skripsi ini fokus
pada praktek
pemberlakuan Pajak
Pertambahan Nilai
dalam akad
murabahah yang
berlaku pada
perbankan syariah
Skripsi ini
menggunakan
metode kualitatif
dengan pendekatan
deskriptif analisis

Hakikat penerapan
kontrak
musyarakah
berdasarkan
Undang-Undang
Perlindungan
Konsumen
(UUPK)

Hakikat
murabahah, IMBT
dan musyarakah
mutanaqisah
berdasarkan fatwa
DSN dan peraturan
Bank Indonesia

Hakikat
murabahahberdasark
an Undang-Undang,
fatwa DSN dan
peraturan Bank
Indonesia

Skripsi ini fokus
pada bentuk
kontrak dan
ketidaksesuaian isi
kontrak
musyarakah
berdasarkan UU
Perlindungan
Konsumen
Skripsi ini
menggunakan
metode kualitatif
dengan pendekatan
konsep, perundangundangan dan
pedekatan kasus

Skripsi ini fokus
pada perbandingan
karakteristik, risiko
dan keunggulan
akad-akad
kontemporer yang
berlaku pada bank
syariah di
Indonesia
Skripsi ini
menggunakan
metode kualitatif
dengan pendekatan
deskriptif

Skripsi ini fokus
pada isi kontrak
murabahah yang
mengacu pada
kesesuaian UU
perpajakan, UU
perlindungan
konsumen dan
KUHP
Skripsi ini
menggunakan
metode kualitatif
dengan pendekatan
deskriptif

13

Hasil
Penelitian

PPN atas
pembiayaan
murabahah
dikenakan lebih
disebabkan karena
pengenaan pajak
tersebut secara tidak
langsung dan
dialihkan kepada
pembeli terakhir.
Sehingga dapat
dikatakan bahwa
pengenaan PPN atas
pembiayaan
murabahah
merupakan salah satu
pajak atas konsumsi
dan pihak Direktorat
Jenderal Pajak tetap
ingin menarik pajak
tersebut.

Kontrak
musyarakah belum
memenuhi
ketentuan UU
Perlindungan
Konsumen
dikarenakan
terdapat banyak
pelanggaran yang
dilakukan oleh
pihak bank syariah

Perbedaan
karakteristik lebih
terletak pada
prinsip. Risiko
pada bank lebih
pada wanprestasi
yang dilakukan
nasabah.
Antisipasinya
dengan
menetapkan uang
muka & jaminan.
Akad murabahah
unggul dengan
cicilan tetap dan
mekanisme mudah,
IMBT serta
musyarakah
mutanaqisah
dengan margin
lebih rendah dan
jangka panjang.

Setelah
dikeluarkannya
Peraturan Menteri
Keuangan Nomor
251/PMK.011/2010,
PPN atas
pembiayaan
murabahah di
perbankan syariah
telah dihapuskan.
Jika dilihat
berdasarkan sisi
perlindungan
hukum, pemerintah
mengeluarkan
peraturan-peraturan
yang juga mencakup
aturan klausula
baku. Namun pihak
bank syariah masih
terdapat pelanggaran
atas peraturanperaturan tersebut.

Sumber: diolah dari data sekunder
Berdasarkan beberapa skripsi diatas, terdapat perbedaan permasalahan
yang akan dibahas pada penelitian ini. Pada penelitian ini, penulis melengkapi
serta menggabungkan permasalahan terkait pembiayaan murabahah dalam
produk hunian syariah berdasarkan Undang-Undang dan Peraturan lainnya
mengenai Pajak Pertambahan Nilai dan Perlindungan Konsumen.
Permasalahan tersebut jelas berbeda dengan studi terdahulu yang
dibahas oleh Stevani Citra Arihta dan Prasetyo Wardoyo. Dalam penelitian
Stevani, penelitian tersebut menjelaskan praktek pembiayaan murabahah dari
awal pertentangan antara pihak Direktorat Jenderal Pajak dan pihak Bank
14

Indonesia, selain itu penelitian tersebut masih mengacu pada perundangundangan pajak sebelum revisi, yaitu Undang-Undang Nomor 18 Tahun 2000.
Sedangkan pada penelitian yang dilakukan oleh Prasetyo Wardoyo, penelitian
tersebut mengidentifikasi berbagai jenis akad-akad kontemporer yang
berkembang saat ini dan membandingkannya berdasarkan karakteristik, risiko
dan keunggulannya.
Sedangkan dalam penelitian yang dilakukan oleh Abdul Hafid Nur
hampir menyerupai dengan penelitian ini. Namun akad yang diteliti berbeda.
Akad yang digunakan oleh Abdul Hafid Nur adalah musyarakah, sedangkan
dalam penelitian ini menggunakan objek akad murabahah. Selain itu, dalam
penelitian yang dilakukan Abdul Hafid Nur menggunakan tinjauan pustaka
berlandaskan Undang-Undang Perlindungan Konsumen saja. Sedangkan
tinjauan pustaka yang digunakan dalam penelitian ini berupa Undang-Undang
Pajak

Pertambahan

Nilai,

Undang-Undang

Perlindungan

Konsumen,

Peraturan Otoritas Jasa Keuangan terkait dengan perlindungan konsumen.
Sampai disini jelaslah bahwa permasalahan penelitian yang akan dilakukan ini
lebih mengembangkan pada permasalahan penelitian-penelitian terdahulu.

15

E. Metode Penelitian
1.

Jenis dan Pendekatan Penelitian
Berdasarkan rumusan masalah dan tujuan penelitian, maka jenis
penelitian ini dapat dikategorikan ke dalam jenis penelitian kualitatif
dengan menggunakan beberapa pendekatan deskriptif, yaitu pendekatan
konsep, perundang-undangan (statue approach) dan pendekatan kasus.
Penelitian kualitatif adalah prosedur penelitian yang menghasilkan
data deskriptif, ucapan atau tulisan yang perilaku yang dapat diamati dari
orang-orang (subyek) itu sendiri11. Sedangkan pendekatan deskriptif
adalah penelitian yang menggambarkan data informasi yang berdasarkan
pada fakta yang diperoleh di lapangan12.
Pendekatan konsep dilakukan untuk melihat kesesuaian konsep
dengan aplikasi yang berlaku di perbankan syariah. Sedangkan
perundang-undangan dilakukan untuk mengungkap konsep kontrak dalam
sistem hukum di Indonesia. Untuk tujuan tersebut akan dikaji beberapa
peraturan perundang-undangan terkait diantaranya, undang-undang
perpajakan dan undang-undang perlindungan konsumen. Terakhir,
pendekatan kasus dilakukan untuk melihat pelanggaran klausula kontrak

11

Robert Bogdan dan Steven J. Taylor, Pengantar Metode Penelitian Kualitatif ,
Penerjemah Arief Furchan (Surabaya : Usana Offset Printing, 1992) Cet. Ke-1, hal.21-22.
12
Suharsimi Arikunto, Manajemen Penelitian, Cet. Ke-2, (Jakarta : PT Renika Cipta,
1993), Hal.309.

16

dengan konsep atau teori dan perundang-undangan di lembaga perbankan
syariah.
Mengingat luasnya cakupan lembaga keuangan syariah, maka
dalam penelitian ini lembaga keuangan syariah yang menjadi objek kajian
akan dibatasi hanya pada lembaga keuangan perbankan syariah. Lembaga
keuangan perbankan syariah dipilih berdasarkan pertimbangan bahwa
praktik kontrak di lembaga keuangan tersebut terdapat banyak melakukan
pelanggaran terhadap perundang-undangan terkait.
2.

Sumber Data
Sumber data dalam penelitian ini terbagi menjadi dua, yaitu sebagai
berikut:
a.

Data Primer
Adalah data yang diperoleh dari hasil wawancara pihak yang
bersangkutan, yakni Bank Muamalat Indonesia. Dalam hal ini
peneliti

mengajukan pertanyaan atau berkomunikasi

secara

langsung dengan pihak-pihak terkait pada produk pembiayaan
hunian syariah.
b.

Data Sekunder
Data sekunder merupakan data yang diperoleh dari literaturliteratur kepustakaan yang berkaitan dengan materi yang akan

17

dibahas13, baik berupa buku-buku, jurnal, surat kabar, fatwa Dewan
Syariah Nasional (DSN), Peraturan Bank Indonesia (PBI), kontrak
pembiayaan, keterangan-keterangan lain terkait produk pembiayaan
hunian syariah dari brosur/katalog di website bank yang menjadi
sumber penelitian.
3.

Objek Penelitian
Objek penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah akad
yang pada umumnya digunakan dalam produk pembiayaan terkait hunian
syariah atau biasa dikenal dengan KPR syariah di perbankan syariah,
yaitu akad murabahah.

4.

Teknik Pengumpulan Data
Sesuai

dengan

permasalahan

yang

diangkat,

maka

dalam

pengumpulan data penulis melakukan penelitian melalui:
a.

Studi Dokumentasi
Studi

dokumentasi

adalah

melakukan

penelusuran

kepustakaan dan menelaahnya 14. Studi dokumentasi dilakukan
untuk mencapai pemahaman yang komprehensif tentang konsepkonsep yang akan dikaji. Pengumpulan data ini dilakukan dengan
membaca, mempelajari dan menelaah data yang didapat secara

Hendry, “Metode Pengumpulan Data”, Artikel ini diakses pada 17 Desember 2014
dari http://teorionline.wordpress.com/service/metode-pengumpulan-data.
14
Masri Singarimbun dan Sofwan Effendi, Metode Penelitian Survai, (Jakarta : LPES,
1989) h.192.
13

18

seksama,

selanjutnya

dari

proses

analisa

tersebut

peneliti

mengambil kesimpulan dari masalah yang bersifat umum kepada
masalah yang bersifat khusus.
b.

Studi Lapangan
Studi lapangan adalah pengumpulan data secara langsung ke
lapangan dengan menggunakan teknik pengumpulan data melalui
observasi dan wawancara15. Adapun dalam penelitian ini cukup
dilakukan wawancara secara mendalam kepada narasumber yang
cakap dan kompeten mengenai bidang penyaluran pembiayaan,
khususnya pembiayaan hunian syariah.

Tipe wawancara yang

dilakukan adalah wawancara tidak berstruktur, yaitu wawancara
yang dilakukan dengan tidak dibatasi oleh waktu dan daftar urutan
pertanyaan, namun tetap berpegang pada permasalahan yang sesuai
dengan tujuan wawancara 16. Sifat wawancara yang dilakukan
adalah wawancara terbuka, artinya wawancara yang subjeknya
mengetahui bahwa sedang diwawancarai dan mengetahui maksud
dan tujuan wawancara tersebut.

15

2014
dari
penelitian.html.

Agung, “Penjelasan Studi Lapangan Penelitian”, Artikel diakses pada 17 Desember
http://teori-ilmupemerintahan.blogspot.com/2011/06/penjelasan-studi-lapangan-

Prastna, “Jenis-jenis Wawancara”, Artikel ini diakses pada 17 Desember 2014 dari
http://prastna.wordpress.com/tag/jenis-jenis-wawancara.
16

19

5.

Teknik Analisis Data
Data hasil penelitian yang telah dikumpulkan sepenuhnya dianalisis
secara kualitatif.
komponensial.

Analisis data yang digunakan adalah analisis

Tujuan

dari

teknik

analisis

komponensial

ialah

menganalisis unsur-unsur yang memiliki hubungan yang kontras antara
satu dengan lainnya dalam domain-domain yang telah ditentukan untuk
dianalisis secara rinci17. Selain itu teknik penulisan laporan penelitian ini
berpedoman pada “Pedoman Penulisan Skripsi Tahun 2012”yang
diterbitkan oleh Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah
Jakarta.

F. Sistematika Penulisan
Penulisan skripsi ini terdiri dari 5 (lima) bab yang dibahas satu persatu
secara sistematis sehingga masalah yang terdapat di dalamnya menjadi jelas.
Sistematika penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut.
BAB I

PENDAHULUAN
Pada bab ini diuraikan mengenai latar belakang penelitian,
identifikasi, pembatasan dan perumusan masalah, tujuan dan
manfaat penelitian, review studi terdahulu, metode penelitian
dan sistematika penulisan.

17

Burhan Bungin, Analisis Data Penelitian Kualitatif, (Jakarta : PT Raja Grafindo
Persada, 2007) h.95-96.

20

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA
Pada bab ini penulis menguraikan tinjauan umum mengenai
akad murabahah yang digunakan dalam produk pembiayaan
hunian syariah di Indonesia dan penjelasan umum mengenai
perundang-undangan perpajakan dan perlindungan konsumen.
Pada bab 2 ini terdiri dari 2 (dua) subbab, diantaranya subbab
pertama

menguraikan

konsep

murabahah,

meliputi

pengertian, landasan hukum, ketentuan-ketentuan umum akad
murabahah, dan mekanisme akad murabahah menurut fiqih
muamalat klasik. Dan subbab terakhir menguraikan konsep
perundang-undangan perpajakan dan perlindungan konsumen.
BAB III

GAMBARAN UMUM OBJEK PENELITIAN
Pada bab ini penulis akan menguraikan mengenai praktik
murabahah pada perbankan syariah. Bab ini terdiri dari 3
(tiga) subbab, yaitu subbab pertama membahas tentang model
modifikasi penyaluran pembiayaan di perbankan syariah.
Subbab kedua membahas mengenai prosedur pembiayaan
pada perbankan syariah. dan subbab terakhir membahas
mengenai isi kontrak perjanjian pembiayaan murabahah.

BAB IV

ANALISIS
Pada bab ini penulis akan menjelaskan mengenai hasil
penelitian yang telah dilakukan. Pada bab ini juga terdiri atas
21

2 (dua) subbab. Subbab pertama menjelaskan mengenai
pemberlakuan Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
penerapan

pembiayaan

murabahah.

Subbab

dalam
kedua

menjelaskan mengenai penerapan perlindungan konsumen
dalam pembiayaan murabahah.
BAB V

PENUTUP
Pada bab ini memberikan penutup berupa kesimpulan dan
saran atas penelitian yang telah dilakukan oleh penulis.
Kesimpulan ini berisi hasil dari penelitian yang mengacu pada
perumusan masalah yang telah ditetapkan sejak awal.
Sedangkan saran ditujukan untuk memberikan masukan
terhadap produk pembiayaan hunian syariah ke depannya.

22

BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

A.

Murabahah
1.

Konsep Murabahah
Secara etimologi, murabahah berasal dari kata ribh yang berarti
keuntungan18. Sedangkan dalam pengertian terminologis, murabahah
adalah jual beli barang seharga barang tersebut ditambah keuntungan
yang disepakati antara penjual dengan pembeli. Berdasarkan fatwa
DSN No. 04/DSN-MUI/IV/2000, murabahah adalah menjual suatu
barang dengan menegaskan harga belinya kepada pembeli dan pembeli
membayarnya dengan harga yang lebih sebagai laba 19. Sedangkan
berdasarkan Peraturan Bank Indonesia No. 7/46/PBI/2005 dijelaskan
bahwa murabahah merupakan jual beli barang sebesar harga pokok
barang ditambah dengan margin keuntungan yang disepakati20.
Dalam teknis perbankan, murabahah adalah akad jual-beli antara
bank selaku penyedia barang (penjual) dengan nasabah yang memesan
untuk membeli barang. Dalam teknis ini, bank memperoleh

Abdullah al-Muslih & Shalah ash;shawi, “Fikih Ekonomi Keuangan Islam” dalam
Skripsi Nur Alfi Syahr, “Perbandingan Pembiayaan KPR Muamalat iB Dengan Akad Murabahah dan
Musyarakah Mutanaqisah Pada Bank Muamalat Indonesia” (Fakultas Syariah dan Hukum UIN
Jakarta, 2013) h.19.
19
Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 4/DSN-MUI/IV/2000 tentang Murabahah
20
Peraturan Bank Indonesia No. 7/46/PBI/2005 Tanggal 14 November 2005 tentang
Akad Penghimpunan dan Penyaluran Dana bagi Bank yang Menyalurkan Kegiatan Usaha Berdasarkan
Prinsip Syariah.
18

23

keuntungan jual-beli yang disepakati bersama21. Selain itu, secara
teknis, praktek akad murabahah dalam perbankan dicirikan dengan
adanya penyerahan barang di awal akad dan pembayaran kemudian
(muajjal), baik dalam bentuk angsuran maupun dalam bentuk lump
sum (sekaligus)22. Jadi dapat disimpulkan bahwa murabahah adalah
akad jual-beli barang dengan menyatakan harga perolehan dan
keuntungan (margin) yang disepakati oleh penjual dan pembeli 23.
Akad murabahah merupakan salah satu bentuk natural certainty
contracts, karena dalam murabahah ditentukan berapa required rate of
profit-nya (keuntungan yang ingin diperoleh).
Dengan kata

lain,

praktek

murabahah

dalam perbankan

mengharuskan pihak bank syariah membeli terlebih dahulu rumah
yang ingin dijadikan sebagai objek pembiayaan kepada nasabah dan
secara prinsip rumah tersebut adalah milik pihak bank syariah, setelah
itu terjadilah transaksi jual-beli antara pihak bank syariah dengan
nasabah peminjam (debitur), dimana pihak bank harus menyertakan
harga perolehan pembelian rumah tersebut dari developer dan adanya
kesepakatan keuntungan yang akan diperoleh dari pembiayaan yang
dilakukan. Akad murabahah terjadi pada saat nasabah mengutarakan
Zainul Arifin, “Dasar-Dasar Manajemen Bank Syariah”, (Jakarta: Azkia Publisher,
Cet.7, 2009) h.28.
22
Adiwarman A. Karim, “Bank Islam Analisis Fiqih dan Keuangan”, (Jakarta: PT
Rajagrafindo Persada, Cet.9, 2013) h.115.
23
Ibid, h.113.
21

24

maksud

mengajukan

pembiayaan

kepada

bank

syariah

dan

menunjukkan rumah yang akan dijadikan objek pembiayaan tersebut.
2.

Landasan Hukum Murabahah
Dasar hukum murabahah mengikuti apa yang menjadi dasar
hukum dari transaksi jual-beli. Hal ini dikarenakan murabahah
merupakan akad yang digunakan dalam transaksi jual-beli. Landasan
hukum akad murabahah terdapat dalam Alqur’an, Hadits, fatwa
Dewan Syariah Nasional, dan peraturan Bank Indonesia.
a.

Alqur’an
Firman Allah SWT dalam surat An-Nisa ayat 2924:

Artinya: “Hai orang-orang yang beriman,janganlah kalian saling
memakan (mengambil) harta sesamamu dengan jalan bathil,
kecuali dengan jalan perniagaan yang berlaku dengan sukarela di
antaramu, dan janganlah kamu membunuh dirimu. Sesungguhnya
Allah Maha Penyayang kepadamu”. (Q.S. An-Nisa : 29)

24

Alqur’an

25

b.

Hadits25

Artinya: “Nabi bersabda, ada tiga hal yang mengandung berkah:
jual beli tidak secara tunai, muqharadhah (mudharabah), dan
mencampur gandum dengan jewawut untuk keperluan rumah
tangga, bukan untuk dijual”. (HR. Ibn Majah dari Shuhaib)
3.

Ketentuan Umum Murabahah
Ketentuan tentang murabahah sebagaimana telah dijelaskan dalam
Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 04/DSN-MUI/IV/2000,
yaitu26:
a.

Ketentuan Umum Murabahah dalam Bank Syari’ah:
1)

Bank dan nasabah harus melakukan akad murabahah yang
bebas riba.

2)

Barang yang diperjualbelikan tidak diharamkan oleh syari’ah
Islam.

3)

Bank membiayai sebagian atau seluruh harga pembelian
barang yang telah disepakati kualifikasinya.

25

Fatwa Dewan Syariah Nomor 04/DSN-MUI/IV/2000 Tentang Murabahah
Ahmad Kamil dan M. Fauzan, Kitab Undang-Undang Hukum Perbankan dan
Ekonomi Syariah (Jakarta : Kencana, 2007) h.302-305.
26

26

4)

Bank membeli barang yang diperlukan nasabah atas nama
bank sendiri, dan pembelian ini harus sah dan bebas riba.

5)

Bank harus menyampaikan semua hal yang berkaitan dengan
pembelian, misalnya jika pembelian dilakukan secara utang.

6)

Bank kemudian menjual barang tersebut kepada nasabah
(pemesan) dengan harga jual senilai harga beli plus
keuntungannya. Dalam kaitan ini Bank harus memberitahu
secara jujur harga pokok barang kepada nasabah berikut biaya
yang diperlukan.

7)

Nasabah membayar harga barang yang telah disepakati
tersebut pada jangka waktu tertentu yang telah disepakati.

8)

Untuk mencegah terjadinya penyalahgunaan atau kerusakan
akad tersebut, pihak bank dapat mengadakan perjanjian
khusus dengan nasabah.

9)

Jika bank hendak mewakilkan kepada nasabah untuk membeli
barang dari pihak ketiga, akad jual beli murabahah harus
dilakukan setelah barang, secara prinsip, menjadi milik bank.

b.

Ketentuan Murabahah kepada Nasabah:
1) Nasabah mengajukan permohonan dan janji pembelian suatu
barang atau aset kepada bank.

27

2) Jika bank menerima permohonan tersebut, ia harus membeli
terlebih dahulu aset yang dipesannya secara sah dengan
pedagang.
3) Bank kemudian menawarkan aset tersebut kepada nasabah
dan nasabah harus menerima (membeli)-nya sesuai dengan
janji yang telah disepakatinya, karena secara hukum janji
tersebut mengikat; kemudian kedua belah pihak harus
membuat kontrak jual beli.
4) Dalam jual beli ini bank dibolehkan meminta nasabah untuk
membayar uang muka saat menandatangani kesepakatan awal
pemesanan.
5) Jika nasabah kemudian menolak membeli barang tersebut,
biaya riil bank harus dibayar dari uang muka tersebut.
6) Jika nilai uang muka kurang dari kerugian yang harus
ditanggung oleh bank, bank dapat meminta kembali sisa
kerugiannya kepada nasabah.
7) Jika uang muka memakai kontrak ‘urbun sebagai alternatif
dari uang muka, maka
a)

Jika nasabah memutuskan untuk membeli barang
tersebut, ia tinggal membayar sisa harga.

b) Jika nasabah batal membeli, uang muka menjadi milik
bank maksimal sebesar kerugian yang ditanggung oleh
28

bank akibat pembatalan tersebut; dan jika uang muka
tidak

mencukupi,

nasabah

wajib

melunasi

kekurangannya.
c.

Jaminan dalam Murabahah:
1) Jaminan dalam murabahah dibolehkan, agar nasabah serius
dengan pesanannya.
2) Bank dapat meminta nasabah untuk menyediakan jaminan
yang dapat dipegang.

d.

Utang dalam Murabahah:
1) Secara prinsip, penyelesaian utang nasabah dalam transaksi
murabahah tidak ada kaitannya dengan transaksi lain yang
dilakukan nasabah dengan pihak ketiga atas barang tersebut.
Jika nasabah menjual kembali barang tersebut dengan
keuntungan atau kerugian, ia tetap berkewajiban untuk
menyelesaikan utangnya kepada bank.
2) Jika nasabah menjual barang tersebut sebelum masa angsuran
berakhir, ia tidak wajib segera melunasi seluruh angsurannya.
3) Jika penjualan barang tersebut menyebabkan kerugian,
nasabah

tetap

harus

menyelesaikan

utangnya

sesuai

kesepakatan awal. Ia tidak boleh memperlambat pembayaran
angsuran atau meminta kerugian itu diperhitungkan.

29

e.

Penundaan Pembayaran dalam Murabahah:
1) Nasabah yang memiliki kemampuan tidak dibenarkan
menunda penyelesaian utangnya.
2) Jika nasabah menunda-nunda pembayaran dengan sengaja,
atau jika salah satu pihak tidak menunaikan kewajibannya,
maka penyelesaiannya dilakukan melalui Badan Arbitrasi
Syari’ah

setelah

tidak

tercapai

kesepakatan

melalui

musyawarah.
f.

Bangkrut dalam Murabahah:
Jika nasabah telah dinyatakan pailit dan gagal menyelesaikan
utangnya, bank harus menunda tagihan utang sampai ia menjadi
sanggup kembali, atau berdasarkan kesepakatan.

4.

Mekanisme Murabahah
Kriteria atau persyaratan yang harus dipenuhi dalam menerapkan
akad murabahah dijelaskan dalam Peraturan Bank Indonesia Nomor
7/46/PBI/2005 tentang Akad Penghimpunan dan Penyaluran Dana
Bagi Bank Yang Melaksanakan Kegiatan Usaha Berdasarkan Prinsip
Syariah. hal ini tercantum dalam bagian kedua paragraf kedua pasal 9,
diantaranya:
a.

Bank menyediakan dana pembiayaan berdasarkan perjanjian jual
beli barang.

30

b.

Jangka waktu pembayaran harga barang oleh nasabah kepada
Bank ditentukan berdasarkan kesepakatan Bank dan nasabah;

c.

Bank dapat membiayai sebagian atau seluruh harga pembelian
barang yang telah disepakati kualifikasinya;

d.

Dalam hal Bank mewakilkan kepada nasabah (wakalah) untuk
membeli barang, maka Akad Murabahah harus dilakukan setelah
barang secara prinsip menjadi milik Bank;

e.

Bank dapat meminta nasabah untuk membayar uang muka atau
urbun saat menandatangani kesepakatan awal pemesanan barang
oleh nasabah;

f.

Bank dapat meminta nasabah untuk menyediakan agunan
tambahan selain barang yang dibiayai Bank;

g.

Kesepakatan marjin harus ditentukan satu kali pada awal Akad
dan tidak berubah selama periode Akad;

h.

Angsuran pembiayaan selama periode Akad harus dilakukan
secara
proporsional.

Berdasarkan kriteria-kriteria yang telah ditetapkan oleh Bank
Indonesia, maka dapat digambarkan skema transaksi murabahah
adalah sebagai berikut.

31

Gambar 2.1
Skema Murabahah Klasik

Sumber: Jurnal al-Ahkam Vol.227

Keterangan:
1) Nasabah mengajukan pembiayaan ke pihak bank dengan
menyertakan persyaratan pembiayaan. Setelah berkas persyaratan
lengkap, dilakukan negosiasi mengenai objek pembiayaan.
2) Bank membeli objek barang pembiayaan yang diinginkan nasabah
kepada supplier (developer) secara tunai dan objek tersebut secara
prinsip menjadi milik bank.
3) Setelah objek pembelian dimiliki oleh bank, bank menjual kembali
objek pembiayaan kepada nasabah yang mengajukan di awal. Jika
27

Ah. Azharuddin Lathif, Konsep dan Aplikasi Akad Murabahah Pada Perbankan
Syariah di Indonesia, (Jurnal Al-Ahkam Vol.XII No.2; Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif
Hidayatullah Jakarta, 2012) h.74.

32

objek tersebut sesuai dengan keinginan nasabah, maka diadakan
akad murabahah antara bank dan nasabah. Dalam akad ini,
nasabah juga bisa memberikan uang muka (urbun).
4) Nasabah akan membayarkan angsuran/cicilan berupa pokok
pinjaman ditambah margin keuntungan yang telah disepakati pada
saat akad murabahah dilaksanakan. Secara periodik, nasabah akan
mengangsur cicilannya sampai pada tanggal jatuh tempo.

B.

Persepektif Hukum Positif Terkait Murabahah
1.

Peraturan-Peraturan Terkait Pajak Pertambahan Nilai
Pajak Pertambahan Nilai pertama kali dikenal sebagai Pajak
Penjualan yang pemungutannya berdasarkan Undang-Undang Darurat
nomor 19 tahun 1951 dan ditetapkan sebagai Undang-Undang nomor
35 tahun 195328. Sejak 1 April 1985 istilah Pajak Penjualan telah
diganti dengan istilah Pajak Pertambahan Nilai yang pemung