Analisis Dampak Guncangan Makroekonomi Internasional Dan Domestik Terhadap Indeks Harga Subsektor Properti Indonesia
ANALISIS DAMPAK GUNCANGAN MAKROEKONOMI
INTERNASIONAL DAN DOMESTIK TERHADAP INDEKS
HARGA SUBSEKTOR PROPERTI INDONESIA
CARLA SHEILA WULANDARI
DEPARTEMEN ILMU EKONOMI
FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
BOGOR
2015
PERNYATAAN MENGENAI SKRIPSI DAN SUMBER
INFORMASI SERTA PELIMPAHAN HAK CIPTA*
Dengan ini saya menyatakan bahwa skripsi berjudul “Analisis Dampak
Guncangan Makroekonomi Internasional dan Domestik Terhadap Indeks Harga
Subsektor Properti Indonesia” adalah benar karya saya dengan arahan dari komisi
pembimbing dan belum diajukan dalam bentuk apa pun kepada perguruan tinggi
mana pun. Sumber informasi yang berasal atau dikutip dari karya yang diterbitkan
maupun tidak diterbitkan dari penulis lain telah disebutkan dalam teks dan
dicantumkan dalam Daftar Pustaka di bagian akhir skripsi ini.
Dengan ini saya melimpahkan hak cipta dari karya tulis saya kepada Institut
Pertanian Bogor.
Bogor, Mei 2015
Carla Sheila Wulandari
NIM H14110001
ABSTRAK
CARLA SHEILA WULANDARI. Analisis Dampak Guncangan Makroekonomi
Internasional dan Domestik Terhadap Indeks Harga Subsektor Properti Indonesia.
Dibimbing oleh NOER AZAM ACHSANI.
Indonesia berada pada urutan pertama dengan kota Jakarta sebagai lokasi
investasi properti paling menarik di Asia Pasifik di tahun 2013. Adanya investasi
properti yang menarik di Indonesia menyebabkan permintaan properti meningkat
sehingga menyebabkan kenaikan pada harga properti. Kenaikan harga properti yang
terus menerus ini dapat memicu terjadinya bubble properti. Adanya guncangan
pada variabel makroekonomi internasional domestik seperti harga minyak dunia,
federal fund rate, pertumbuhan ekonomi, inflasi, suku bunga, jumlah uang beredar
dan nilai tukar juga berdampak pada harga properti. Dampak guncangan variabel
makroekonomi terhadap harga subsektor properti bereda-beda. Oleh karena itu,
diperlukan penelitian yang mendalam mengenai dampak variabel makroekonomi
terhadap harga subsektor properti di Indonesia. Metode yang digunakan dalam
penelitian ini adalah Vector Error Corection Model (VECM). Hasil penelitian
menunjukkan variabel makroekonomi berpengaruh signifikan hampir pada semua
indeks harga subsektor properti. Respon indeks harga properti terhadap variabel
makroekonomi berbeda-beda. Variance decomposition menunjukkan bahwa inflasi
dan suku bunga memiliki kontribusi yang besar pada guncangan indeks harga
subsektor properti.
Kata kunci: Indonesia, VECM, Makroekonomi, Indeks Harga Subsektor Properti
ABSTRACT
CARLA SHEILA WULANDARI. Impact Analysis of International and Domestic
Macroeconomic Shocks on Subsector Property Price Index Indonesia. Supervised
by NOER AZAM ACHSANI.
Indonesia was ranked first by the city as a most attractive property investment
location in Asia Pacific in 2013. The existence of attractive investment properties
in Indonesia led to increasing demand property that cause property price rise. The
increasing property prices which continuously can trigger Property Bubble.
International and domestic macroeconomic shocks as world oil prices, the federal
funds rate, economic growth, inflation, interest rates, money supply and the
exchange rate also affect the property price. The impact of macroeconomic shocks
on the property price index is different in each subsector. Therefore, this research
about the impact of macroeconomic shoks on the subsector property price index
Indonesia The method used in the study is Vector Error Correction Model (VECM).
The results show a significant effect of macroeconomic variables in almost all
subsectors property price index. Property price index response to macroeconomic
shocks is different in each subsector. Variance Decomposition showed that inflation
and interest rates have a major contribution to the subsector property price index.
Keywords: Indonesia, VECM, Macroeconomics, Sub-Property Price Index
ANALISIS DAMPAK GUNCANGAN MAKROEKONOMI
INTERNASIONAL DAN DOMESTIK TERHADAP INDEKS
HARGA SUBSEKTOR PROPERTI INDONESIA
CARLA SHEILA WULANDARI
Skripsi
sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar
Sarjana Ekonomi
pada
Departemen Ilmu Ekonomi
DEPARTEMEN ILMU EKONOMI
FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
BOGOR
2015
PRAKATA
Puji dan syukur penulis panjatkan kepada Allah subhanahu wa ta’ala atas
segala karunia-Nya sehingga skripsi ini berhasil diselesaikan. Judul yang dipilih
dalam penelitian ini adalah “Analisis Dampak Guncangan Makroekonomi
Internasional dan Domestik Terhadap Indeks Harga Subsektor Properti Indonesia”.
Penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada
keluarga penulis yaitu Bapak Mismar Sahri, Ibu Nalini Candra, dan adik-adik dari
penulis yaitu Karen Shelly Anjani, Chika Sheren Piranti dan Rifat Alqodr Gupta
atas doa, motivasi dan dukungan secara moril dan materil kepada penulis dalam
menyelesaikan skripsi ini. Penulis juga ingin mengucapkan terima kasih kepada :
1. Prof. Noer Azam Achsani, Ph.D selaku pembimbing yang telah
meluangkan waktunya untuk memberikan arahan dan ilmu serta motivasi
selama proses penyusunan akhir skripsi ini.
2. Dr. Syamsul Hidayat Pasaribu, SE., M.Si selaku penguji utama dan Dr.
Eka Puspitawati, S.P, M.Si selaku penguji dari komisi pendidikan atas
saran dan masukan yang sangat bermanfaat dalam penyempurnaan skripsi
ini.
3. Para dosen, staf dan civitas akademik Departemen Ilmu Ekonomi yang
memberikan ilmu dan dukungan kepada penulis selama menjalankan
studi di Departemen Ilmu Ekonomi.
4. Rekan-rekan sebimbingan, kakak Ganady, Ferry, Riana dan Roziana yang
selalu memberikan bantuan, nasehat dan motivasi kepada penulis.
5. Temen-teman satu perjuangan dari SMA, Alias, Anita, Reni, Maria dan
Rio yang selalu ada dalam suka dan duka serta temen-temen dari tanah
rantau IKAMUSI (Ikatan Mahasiswa Bumi Sriwijaya) 2011 atas
dukungannya.
6. Sahabat-sahabat penulis Azka, Yulya, Danar, Try, Diah, Alfi, Ening,
Revi, Ari, Iis, Sella, Dian, Ririn dan Anne.
7. Mbak Indri dari Departemen Sektor Rill Bank Indonesia yang telah
membantu penulis dalam memperoleh data.
8. Teman-teman dari Khontrakan Khodijah, Dewan Hexagonal, Generasi
Baru Indonesia 2014, IGTF Klaten 2013, Grup Komik Si KECE dan Ilmu
Ekonomi 48 yang tidak dapat disebutkan satu persatu.
Semoga skripsi ini bermanfaat.
Bogor, Mei 2015
Carla Sheila Wulandari
DAFTAR ISI
DAFTAR TABEL
ix
DAFTAR GAMBAR
ix
DAFTAR LAMPIRAN
ix
PENDAHULUAN
1
Latar Belakang
1
Perumusan Masalah
3
Tujuan
3
Manfaat Penelitian
3
Ruang Lingkup Penelitian
4
TINJAUAN PUSTAKA
4
Penelitian Terdahulu
4
Kerangka Pemikiran
7
Hipotesis Penelitian
9
METODELOGI PENELITIAN
9
Jenis dan Sumber Data
9
Metode Analisis dan Pengolahan Data
10
HASIL DAN PEMBAHASAN
13
Analisis Eksploratif Data
13
Data Generating Proses
15
Hasil Estimasi Model Penelitian
17
Impulse Response Function
24
Forecast Error Variance Decomposition
30
SIMPULAN DAN SARAN
35
Simpulan
35
Saran
35
DAFTAR PUSTAKA
36
LAMPIRAN
39
RIWAYAT HIDUP
121
DAFTAR TABEL
1 Variabel-variabel yang digunakan dalam penelitian
2 Hasil estimasi VECM jangka panjang indeks harga jual properti
residensial
3 Hasil estimasi VECM jangka panjang indeks harga jual properti
komersil
4 Hasil estimasi VECM jangka panjang indeks harga sewa properti
komersil
5 Ringkasan respon indeks harga subsektor properti terhadap guncangan
makroekonomi
10
18
20
23
25
DAFTAR GAMBAR
1 Kerangka pemikiran
2 Pergerakan variabel independen yang digunakan dalam penelitian
tahun 2002-2014
3 Pergerakan indeks harga properti residensial dan indeks harga properti
komersil tahun 2002-2014 (2002=100)
4 Respon indeks harga jual properti residensial semua tipe terhadap
guncangan makroekonomi
5 Respon indeks harga jual kantor terhadap guncangan makroekonomi
6 Respon indeks harga sewa properti komersil terhadap guncangan
makroekonomi
7 Variance decomposition indeks harga jual properti residensial semua
tipe
8 Variance decomposition indeks harga jual kantor
9 Variance decomposition indeks harga sewa kantor
8
14
15
26
28
29
31
32
34
DAFTAR LAMPIRAN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Hasil uji stasioneritas variabel makroekonomi
40
Hasil uji stasioneritas indeks harga subsektor properti di level
40
Hasil uji stasioneritas indeks harga subsektor properti di first difference 41
Hasil uji lag optimum berdasarkan kriteria Schwarz Criterion (SC)
41
Hasil uji stabilitas VAR
42
Hasil uji kointegrasi
46
Hasil estimasi VECM
53
Hasil impulse response function
99
Hasil forecast error variance decomposition
104
PENDAHULUAN
Latar Belakang
Properti sebagai salah satu investasi dalam bentuk aset fisik merupakan
kepemilikan sebidang tanah serta bangunan yang berdiri di atasnya termaksud
sarana dan prasarana yang ada di dalamnya. Secara empiris, properti memiliki
hubungan terhadap perekonomian suatu negara. Dimana permintaan pasar akan
properti yang tinggi dan adanya spekulasi menyebabkan harga properti naik dengan
cepat. Jika harga properti terus dibiarkan naik dengan cepat maka hal ini akan
memicu terjadinya bubble property. Bubble property adalah suatu kondisi dimana
terjadi kenaikan harga-harga properti secara tidak wajar yang pada suatu titik
tertentu mencapai klimaks dari kenaikan harga kemudian harga properti jatuh
menyebabkan properti menjadi tidak berharga. Jatuhnya harga properti ini pada
gilirannya akan menimbulkan resesi dalam perekonomian nasional.
Secara empiris, bubble properti dialami oleh negara Jepang di tahun 1990,
Cina di tahun 2005 dan Amerika Serikat di tahun 2008 telah menyebabkan resesi
yang lama di ketiga negara tersebut. Hal ini disebabkan karena properti kurang
liquid dibandingkan aset lain. Untuk bubble property di Jepang, dimulai dari
longgarnya kebijakan moneter oleh Bank of Japan, kemudahan dalam memperoleh
kredit, meningkatnya jumlah uang yang beredar, deregulasi keuangan dan
perspektif yang berlebihan tentang perekonomian memunculkan spekulasi yang
agresif di tahun 1980. Harga real estate naik tiga kali lipat selama sepuluh tahun
dan mencapai puncaknya pada tahun 1989. Dari tahun 1989 sampai 1993, harga
real estate di Jepang turun hampir lima puluh persen (Wood 1992). Peristiwa ini
memperlambat laju pertumbuhan perekonomian Jepang. Di Amerika Serikat,
bubble property dimulai dari adanya suku bunga yang rendah. Rendahnya suku
bunga menyebabkan investasi menjadi lebih menarik terutama dibidang properti.
Adanya kebijakan yang beresiko untuk menarik konsumen berupa kredit
perumahan tanpa uang muka atau uang muka yang rendah memicu masyarakat dan
spekulan banyak membeli properti. Sehingga harga properti berangsur naik.
Namun, di tahun 2004, bank sentral Amerika Serikat yakni The FED menaikan suku
bunga acuannya. Naiknya suku bunga acuan diikuti dengan kenaikan suku bunga
kredit. Kenaikan suku bunga kredit berakibat meningkatkan kredit gagal bayar
terutama kredit properti. Meningkatnya kredit gagal bayar properti ini memicu
terjadinya krisis subprime mortgage di Amerika Serikat pada tahun 2008.
Kemudian, naiknya suku bunga kredit juga menyebabkan terjadinya bubble
property berupa penurunan harga properti yang signifikan seiring dengan kredit
macet properti yang meningkat (Bianco 2008).
Pertumbuhan properti di Indonesia tumbuh dengan pesat. Menurut Schreiben
(2013), Indonesia mengalami akselerasi industri properti yang tinggi, disaat negara
maju mengalami kelambatan di sektor industri properti. Bahkan hasil riset Urban
Land Institue (2013), Indonesia berada pada urutan pertama dengan kota Jakarta
sebagai lokasi investasi properti paling menarik di Asia Pasifik di tahun 2013.
Padahal di tahun sebelumnya pada 2012 Indonesia menempati urutan ketujuh.
Pertumbuhan properti di Indonesia terjadi pada properti residensial dan properti
komersil seperti apartemen, ritel (pusat perbelanjaan), lahan industri, perkantoran
2
dan hotel. Hal ini terlihat dari banyaknya properti residensial dan properti komersil
yang dibangun di beberapa daerah di Indonesia selain Jabodebek (Jakarta, Bogor,
Depok, dan Bekasi) seperti Banten, Bandung, Batam, Makassar, Palembang dan
Bali (Maharso 2013).
Kebutuhan masyarakat Indonesia akan properti yang masih sangat tinggi serta
anggapan properti sebagai salah satu bentuk investasi yang menjanjikan inilah yang
mendorong sektor properti tumbuh dengan pesat. Masih terdapat 20.5% dari 251
juta penduduk di Indonesia yang masih belum memiliki rumah (Faisal 2014).
Adanya perubahan gaya hidup pada masyarakat Indonesia yang mulai menerima
apartemen sebagai rumah tinggal juga menjadi salah satu faktor penyebab properti
jenis apartemen tumbuh dengan pesat. Selain itu, adanya Masyarakat Ekonomi
ASEAN (MAE) di tahun 2015 juga menyebabkan permintaan properti komersil
seperti perkantoran, lahan industri dan ritel (pusat perbelanjaan) juga ikut tumbuh.
Kondisi-kondisi inilah yang menyebabkan para pengembang properti sangat gencar
dalam menawarkan properti (Faisal 2014).
Adanya kebijakan penaikan harga bahan bakar minyak (BBM) oleh
pemerintah Indonesia pada tahun 2014 dan terdepresiasinya nilai tukar rupiah
mencapai Rp 13.000 per dollar AS, menyebabkan harga properti naik. Selain itu
kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI rate) menjadi indikasi akan
meningkatnya biaya untuk konstruksi dan biaya pinjaman yang lebih tinggi.
Sehingga pengembang properti menaikan harga jual properti untuk mengimbangi
kerugian akibat dari meningkatnya biaya untuk konstruksi dan biaya pinjaman.
Adanya kenaikan harga properti ini akan menyebabkan inflasi terhadap harga aset
yang pada gilirannya menyebabkan pertumbuhan ekonomi Indonesia menjadi
lambat.
Penelitian tentang hubungan makroekonomi terhadap indeks harga properti
sudah banyak dilakukan. Namun, kajian tentang makroekonomi terhadap subsektor
harga properti masih sangat jarang dilakukan. Shiratsuka (2003), Fengyun (2014),
Lastrapes (2002), Meidani, Zabihi, dan Ashena (2011), Kenny (1998), Sari, Ewing,
dan Aydin (2007), Gabriel (2010) menganalisis tentang makroekonomi dengan
harga properti secara umum. Sedangkan, Gabriel (2010), Freese dan Berlemann
(2012), Worthington dan West (2006), Bjornland dan Jacobsen (2008), Ncube dan
Ndou (2011) telah menganalisis hubungan makroekonomi dengan harga secara
spesifik seperti harga properti residensial yang dibagi menjadi beberapa subsektor
berdasarkan tipe rumah yakni tipe kecil, menengah, besar dan semua ukuran. Ada
juga yang membagi harga properti menjadi beberapa sektor seperti harga rumah,
harga kantor, harga ritel, harga lahan industri dan harga apartemen. Penelitian
hubungan makrokekonomi terhadap harga properti secara spesifik masih jarang
dilakukan di Indonesia. Oleh karena itu, penelitian ini memfokuskan pada
hubungan variabel makroekonomi terhadap indeks harga subsektor properti di
Indonesia. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya selain dari
periode waktu, peneliti memasukkan variabel makroekonomi internasional seperti
harga minyak dunia dan suku bunga luar negeri dalam variabel yang ditelili. Selain
itu jenis harga properti yang diteliti bervariasi berdasarkan subsektor properti
residensial dan subsektor properti komersil.
3
Perumusan Masalah
Indonesia merupakan salah satu negara terbuka kecil (small open economy),
dimana perekonomian dalam negeri dipengaruhi oleh perekonomian dunia. Adanya
guncangan makroekonomi internasional seperti harga minyak dunia akan
berpengaruh terhadap harga barang domestik termaksud harga properti. Selain itu
adanya kebijakan suku bunga luar negeri seperti kebijakan federal funds rate oleh
bank sentral Amerika Serikat akan direspon oleh Bank Indonesia melalui kebijakan
suku bunga acuan (BI rate). Kebijakan suku bunga acuan ini akan direspon oleh
perubahan suku bunga kredit termaksud suku bunga kredit properti. Penetapan
kebijakan suku bunga ini akan berpengaruh terhadap harga properti dan daya beli
masyarakat terhadap properti. Adanya guncangan makroekonomi domestik juga
berpengaruh terhadap harga properti Indonesia. Dimana pertumbuhan ekonomi
yang lambat di tahun 2014 juga menyebabkan investasi di bidang properti tumbuh
dengan lambat. Hal ini terlihat dari melambatnya pertumbuhan penjualan properti
di semua subsektor properti yakni properti residensial dan properti komersil (Bank
Indonesia 2014). Melambatnya transaksi penjualan properti pada gilirannya
menyebabkan pertumbuhan harga property menjadi lambat. Respon dari subsektor
properti terhadap guncangan makroekonomi baik internasional maupun domestik
tentunya berbeda-beda.
Oleh karena itu, berdasarkan diskripsi di atas, maka permasalah yang akan
dibahas dalam penelitian ini adalah :
1. Faktor-faktor makroekonomi apa saja yang berpengaruh terhadap indeks
harga subsektor properti di Indonesia serta kontribusinya?
2. Bagaimana respon indeks harga subsektor properti di Indonesia terhadap
guncangan makroekonomi internasional dan domestik ?
Tujuan
Berdasarkan latar belakang dan perumusan masalah, maka tujuan penelitian
ini adalah :
1. Menganalisis faktor-faktor makroekonomi yang berpengaruh terhadap
indeks harga subsektor properti di Indonesia dan kontribusinya.
2. Menganalisis respon indeks harga subsektor properti di Indonesia terhadap
guncangan makroekonomi internasional dan domestik.
Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat dan memberikan masukan kepada
pemerintah, masyarakat, pengembang properti serta lembaga terkait lainnya
mengenai faktor makroekonomi yang mempengaruhi dan respon harga dari masingmasing subsektor properti terhadap guncangan makroekonomi. Selain itu penelitian
ini memberikan sumbangan yang berarti bagi perkembangan ilmu pengetahuan
serta dapat dijadikan bahan referensi untuk penelitian lebih lanjut.
4
Ruang Lingkup Penelitian
Ruang lingkup penelitian ini dimaksudkan untuk membatasi permasalahan
dalam melakukan analisis. Batasan penelitian ini yaitu negara yang diteliti hanya
negara Indonesia. Subsektor harga properti yang diteliti yakni subsektor properti
residensial dan subsektor properti komersil. Subsektor harga properti residensial itu
sendiri terdiri dari beberapa tipe yakni harga properti residensial tipe kecil, harga
properti residensial tipe menengah, harga properti residensial tipe besar dan harga
properti tipe semua ukuran. Sedangkan subsektor harga properti komersil terbagi
menjadi harga sewa dan harga jual. Untuk harga sewa terdiri dari harga sewa
perkantoran, harga sewa ritel (pusat perbelanjaan), harga sewa hotel, harga sewa
apartemen dan harga sewa lahan industri. Sedangkan untuk harga jual terdiri dari
harga jual perkantoran, harga jual kondominium dan harga jual lahan industri.
Selain itu, penelitian ini dibatasi pada analisis faktor-faktor makroekonomi yang
mempengaruhi harga di tiap subsektor properti dan bagaimana kontribusi faktor
makroekonomi tersebut terhadap harga subsektor properti serta bagaimana respon
harga subsektor properti tersebut terhadap guncangan makroekonomi baik dari
dalam maupun luar negeri.
TINJAUAN PUSTAKA
Penelitian Terdahulu
Huang dan Lee (2009) menganalisis hubungan antara pertumbuhan harga
minyak dunia dan return REIT (Real Estate Investment Trusts) dengan ARJI model
dan GARCH(1,1). Hasil penelitian menunjukkan bahwa terdapat hubungan positif
antara pertumbuhan harga minyak dunia dengan return REIT. Pengaruh harga
minyak lebih besar dari faktor-faktor lain seperti suku bunga baik dalam jangka
panjang maupun jangka pendek terhadap return REIT. Hal ini berarti bahwa harga
minyak dunia memiliki peran penting dalam return REIT. Suku bunga memiliki
pengaruh yang signifikan dengan pola hubungan negatif terhadap return REIT.
Penelitian yang sama oleh Ha Le (2015) di Malaysia dengan SVAR (Structural
Vector Autoregression) dengan hasil bahwa harga minyak dan serikat pekerja
sangat berpengaruh positif terhadap fluktuasi harga rumah. Inflasi berpengaruh
positif terhadap harga rumah. Hal ini dikarenakan inflasi yang tinggi menyebabkan
biaya konstruksi, harga tanah, upah tenaga kerja meningkat sehingga harga rumah
meningkat. Namun, Herzbrun dan Rasmussen (2015) menemukan hasil penelitian
yang berbeda dengan dua penelitian sebelumnya. Herzbrun dan Rasmussen
menemukan bahwa guncangan harga minyak dunia berpengaruh negatif terhadap
harga real estate di USA. Hal ini disebabkan karena turunnya harga minyak dunia
menyebabkan pendapatan rill rumah tangga menjadi naik sehingga konsumsi
menjadi meningkat dan harga properti menjadi naik.
Shiratsuka (2003) menganalisis fluktuasi harga aset dalam stabilitas keuangan
dan makroekonomi di Jepang tahun 1980 saat terjadi bubble harga aset. Analisis
oleh Shiratsuka ini dilakukan dengan pengamatan kualitatif dimana hasil penelitian
menunjukkan bahwa bubble harga aset di Jepang ditandai oleh adanya euphoria
5
optimisme yang berlebihan dalam fundamental ekonomi di masa depan. Penelitian
lanjutan dilakukan oleh Fengyun (2014) dengan membandingkan efek dinamis dari
jumlah uang beredar terhadap harga real estate di Jepang dan Cina sebelum dan
sesudah bubble dengan generlized VAR. Hasil penelitian menunjukkan bahwa
jumlah uang beredar berpengaruh positif terhadap harga tanah di Jepang. Dimana
Jumlah uang beredar memiliki dampak yang yang besar terhadap harga tanah di
Jepang sebelum dan ketika periode bubble. Hasil yang sama juga ditemukan di Cina
dimana jumlah uang beredar juga berpengaruh positif terhadap harga real estate.
Penelitian oleh Lastrapes (2002) juga menunjukkan hasil yang sama terhadap
hubungan positif antara harga rumah dan jumlah uang beredar.
Meidani, Zabihi, dan Ashena (2011) menganalisis interaksi antara output,
inflasi dan harga rumah di Iran dengan granger kausalitas Toda Yamato. Hasil
penelitian menunjukkan bahwa GDP dan inflasi mempengaruhi harga rumah dan
terdapat hubungan timbal balik antara harga rumah dan GDP. Tingginya inflasi di
Iran menyebabkan harga rumah meningkat akibat meningkatnya permintaan rumah
menyebabkan inflasi menjadi lebih tinggi. Penelitian yang sama juga dilakukan
oleh Demary (2009) di sepuluh negara OECD (Organisation for Economic Cooperation and Development) dengan panel cointegrasi. Hasil analisis impulse
response dalam penelitian menunjukan bahwa kebijakan moneter memiliki
pengaruh yang rendah terhadap harga rumah di sepuluh negara tersebut. Suku
bunga memiliki pengaruh 12 sampai 24 persen terhadap harga rumah. Guncangan
terhadap output berpengaruh sangat besar di sembilan dari sepuluh negara OECD.
Konsumsi rumah tangga berpengaruh positif terhadap harga rumah. Hal ini berarti
jika konsumsi rumah tangga meningkat maka harga perumahan akan naik.
Hubungan positif indeks harga konsumen sebagai proksi inflasi terhadap
indeks harga properti ditemukan dalam penelitian Apergis (2003) di Yunani dengan
ECVAR (Error Correction Vector Autoregressive). Sedangkan suku bunga
pinjaman berpengaruh negatif terhadap indeks harga properti residensial. Penelitian
yang sama juga dilakukan oleh Kenny (1998) menganalisis pasar perumahan dan
makroekonomi di Irlandia dengan VECM (Vector Error Corection Model). Namun,
kenaikan pada pendapatan menyebabkan permintaan rumah menjadi meningkat.
Kemudian dalam jangka panjang permintaan rumah memiliki respon negatif. Suku
bunga berpengaruh positif terhadap harga rumah jika dilihat dari sisi penawaran.
Namun, kenaikan suku bunga dalam jangka panjang berdampak negatif terhadap
permintaan rumah terhadap harga rumah. Terdapat kesamaan hasil pengaruh suku
bunga yang dilakukan oleh Kenny (1998) dalam penelitian Liang dan Cao (2006)
di China dengan ARDL (Autoregressive Distibuted Lag). Dimana suku bunga rill
dan kredit bank berpengaruh signifikan terhadap harga properti dengan suku bunga
jangka pendek dan kredit bank berpengaruh positif terhadap harga properti
sedangkan untuk suku bunga jangka panjang berpengaruh negatif terhadap harga
properti. Pengaruh positif oleh suku bunga jangka pendek terhadap harga properti
ini disebabkan karena dari sisi penawaran, kenaikan suku bunga menyebabkan
biaya untuk konstruksi menjadi naik sehingga harga properti menjadi naik.
Sedangkan dalam jangka panjang, kenaikan suku bunga menyebabkan daya beli
masyarakat menjadi turun sehingga harga properti menjadi turun. Kemudian
terdapat hubungan kausalitas baik jangka pendek maupun jangka panjang antara
suku bunga rill jangka panjang dan kredit bank terhadap harga properti.
6
Sari, Ewing, dan Aydin (2007) juga melakukan penelitian yang sama tentang
makroekonomi dan pasar perumahan di Turki dengan VAR (Vector
Autoregressive). Hasil penelitian menunjukkan bahwa suku bunga, GDP dan inflasi
berpengaruh signifikan terhadap pasar perumahan. Berdasarkan hasil analisis
variance decomposition ketiga variabel terssebut memiliki pengaruh yang besar
terhadap pasar perumahan dibandingkan variabel jumlah uang beredar. Hasil
penelitian oleh Mikhed dan Zemcik (2009) menunjukkan bahwa di Amerika Serikat
terdapat hubungan negatif antara harga rumah dengan konsumsi dan GDP. Follain
(1981) menunjukkan bahwa inflasi berpengaruh negatif terhadap permintaan dan
investasi perumahan. Panagiotidis daan Printzis (2015) dengan VECM, hasil
penelitian menunjukkan bahwa indeks produksi industri, indeks harga konsumen,
dan suku bunga kredit rumah berpengaruh positif terhadap harga rumah di Yunani.
Gabriel (2010) menganalisis dampak indikator makroekonomi terhadap sewa
industri di Amerika Tengah dan Eropa dengan OLS (Ordinary Least Square). Hasil
penelitian menunjukkan bahwa alasan penyewa menyewa industry yakni untuk
maksimisasi keuntungan dan mengambil keuntungan pajak akibat adanya
penanguhan pajak laba kotor. Suku bunga dan pengangguran berpengaruh negatif
terhadap harga sewa sedangkan GDP berpengaruh positif terhadap harga sewa.
Freese dan Berlemann (2012) menganalisis hubungan kebijakan moneter
terhadap harga di tiap subsegmen real easte di Swiss dengan VAR. Hasil
penelitiannya menunjukkan guncangan kebijakan moneter melalui suku bunga
berpengaruh positif terhadap harga rumah, harga kondominium dan harga sewa
apartemen di Swiss sedangkan harga lahan industri dan harga perkantoran tidak
terpengaruh jika terjadi guncangan terhadap suku bunga. Penelitian yang sama juga
dilakukan oleh Worthington dan West (2006) tentang resiko makroekonomi
terhadap harga properti komersil, harga saham properti dan property trust di
Australia dengan GARCH-M. Harga properti komersil yang dianalisis adalah retail,
kantor dan lahan industri. Hasil penelitian menunjukkan bahwa makroekonomi
(inflasi, suku bunga jangka pendek dan index produksi industri) berpengaruh positif
dan signifikan terhadap tingkat pengembalian properti komersil.
Bjornland dan Jacobsen (2008) menganalisis peran harga rumah dalam
mekanisme kebijakan moneter di Amerika Serikat dengan SVAR. Hasil penelitian
menunjukkan bahwa suku bunga dan harga rumah memiliki hubungan yang negatif.
Jika terjadi kenaikan suku bunga maka akan menurunkan harga rumah. Turunnya
harga rumah akan berdampak negatif terhadap output dan inflasi di Amerika
Serikat. Bjornland dan Jacobsen di tahun 2010 juga melakukan penelitian yang
sama pada negara small open economy yakni Swedia, Norwegia dan United
Kingdom dengan SVAR. Hasil penelitian menunjukkan bahwa pola hubungan suku
bunga, harga rumah, inflasi dan GDP memiliki kesamaan dengan hasil penelitian
sebelumnya di Amerika Serikat.
Ncube dan Ndou (2011) menganalisis hubungan antara kebijakan moneter,
harga rumah dan consumer spending di Afrika Selatan dengan SVAR. Harga rumah
yang diteliti dibagi menjadi 4 tipe yakni semua tipe, tipe besar, tipe sedang dan tipe
kecil. Hasil penelitian menunjukkan bahwa suku bunga memiliki hubungan negatif
terhadap pengeluaran konsumsi rumah tangga. Hal ini berarti kenaikan suku bunga
menyebabkan konsumsi rumah tangga menjadi turun karena menurunnya daya beli
masyarakat. Harga rumah juga memiliki hubungan positif terhadap konsumsi
rumah tangga. Hubungan positif ini berarti bahwa penurunan harga rumah
7
menyebabkan konsumsi rumah tangga menjadi turun. Kontribusi penurunan harga
rumah terhadap konsumsi rumah tangga secara berurutan dari kontribusi terbesar
sampai kontribusi terkecil yakni dimulai dari harga tipe rumah di semua ukuran,
tipe besar, tipe sedang dan tipe kecil.
Raghavan dan Dungey (2014) meneliti efektivitas kebijakan moneter harga
aset di ASEAN-5 dengan SVECM (Structural Vector Error Correction Model).
Hasil penelitian menjukkan bahwa kebijakan moneter terhadap harga aset masih
belum efektif. Padahal harga aset memiliki hubungan yang erat terhadap
perekonomian. Dimana kenaikan harga aset yang tidak terkontrol dapat
menyebabkan bubble price yang dapat mengakibatkan resesi bagi perekonomian
suatu negara.
Tsai, Chen dan Chiang (2014) meneliti tentang asimetris terhadap harga
dalam real estate spot dan forward market di Taiwan dengan metode ARCH untuk
Volatilitas Indek harga rumah dan metode GJR-GARCH untuk menangkap dampak
asimetris positif dan guncangan negatif terhadap tingkat pengembalian volatilitas
harga rumah. Hasil penelitian menunjukkan bahwa penurunan harga rumah,
membuat individu menghadapi pilihan untuk tetap tinggal di rumah tersebut atau
menyewakan rumah tersebut untuk meminimalisir kerugian dari harga jual akibat
dari kekakuan harga rumah. Di pasar perumahan, jika harga rumah mengalami
penurunan harga maka rumah tersebut tidak dapat di konsumsi karena harga rumah
tersebut menjadi tidak berharga.
Kerangka Pemikiran
Skema alur berpikir pada Gambar 1 dimulai dari adanya guncangan variabel
makroekonomi internasional seperti guncangan harga minyak dunia dan guncangan
suku bunga luar negeri. Guncangan suku bunga luar negeri ini berupa kebijakan
bank sentral Amerika Serikat berupa kebijakan pada federal fund rate. Adanya
guncangan variabel makroekonomi internasional ini berpengaruh terhadap
perekonomian Indonesia yang merupakan negara terbuka kecil (small open
economy). Pengaruh guncangan variabel makroekonomi internasional terhadap
Indonesia membuat variabel makroekonomi domestik Indonesia terguncang seperti
pertumbuhan ekonomi, inflasi, jumlah uang beredar, suku bunga dan nilai tukar
rupiah terhadap dollar Amerika Serikat. Guncangan variabel makroekonomi
domestik ini kemudian akan berpengaruh terhadap investasi termaksud investasi
properti. Guncangan pada investasi properti ini pada giliranya akan berpengaruh
terhadap harga di subsektor properti.
Respon harga di setiap subsektor properti terhadap guncangan makroekonomi
tentunya berbeda-beda. Oleh karena itu, perlu dianalisis bagaimana respon harga
properti di setiap subsektor terhadap guncangan makroekonomi dan faktor-faktor
makroekonomi apa saja yang mempengaruhi harga di subsektor properti dan berapa
besar kontribusi variabel makroekonomi tersebut terhadap harga properti di setiap
subsektor. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode VECM
karena terdapat hubungan kointegrasi pada variabel yang tidak stasioner di level.
Impulse response dan variance decomposition dalam metode ini digunakan untuk
melihat bagaimana respon dari harga di subsektor properti terhadap guncangan
8
makroekonomi serta seberapa besar pengaruh acak dari guncangan variabel
tertentu.
Harga Minyak
Dunia
Guncangan Variabel
Makroekonomi Internasional
Guncangan Variabel
Makroekonomi Domestik
Indonesia
Kebijakan Bank
Central AS melalui
Federal Fund Rate
Makroekonomi Domestik (Pertumbuhan
Ekonomi, Inflasi, Suku Bunga, Jumlah Uang
Beredar, Nilai Tukar)
Harga Jual Properti
Residensial
Harga Jual Properti
Komersil
Harga Sewa Properti
Komersil
Kecil
Kantor
Kantor
Menengah
Kondominium
Ritel
Besar
Lahan Industri
Apartemen
Hotel
Semua Tipe
Lahan
Industri
VECM
Uji Stasionaritas
Uji Lag Optimum
Uji Kointegrasi
Hasil Estimasi Model
SVEM
Impulse Response dan
Variance
Decomposition
Analisis faktor-faktor Makroekonomi
yang mempengaruhi harga di
subsektor properti
Respon subsektor harga properti
terhadap guncangan struktural
makroekonomi
Rekomendasi kebijakan
Gambar 1 Kerangka pemikiran
9
Hipotesis Penelitian
Adapun hipotesis dalam penelitian ini adalah :
1. Harga minyak dunia berpengaruh positif terhadap harga properti di
Indonesia.
2. Kebijakan bank sentral Amerika Serikat melalui federal fund rate
berpengaruh negatif terhadap harga properti di Indonesia.
3. Pertumbuhan ekonomi berpengaruh positif terhadap harga properti di
Indonesia.
4. Inflasi berpengaruh positif terhadap harga properti di Indonesia.
5. Jumlah uang beredar berpengaruh positif terhadap harga properti di
Indonesia.
6. Suku bunga antar bank berpengaruh negatif terhadap harga properti di
Indonesia.
7. Nilai tukar rupiah (Rp) terhadap dollar Amerika Serikat (USD)
berpengaruh positif terhadap harga properti di Indonesia.
METODE PENELITIAN
Jenis dan Sumber Data
Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder yang
diperoleh dari Bank Indonesia, International Financial Statistic yang diakses
melalui International Monetary Fund (IMF), The FED, dan Energy Information
Administration.
Data yang digunakan dikategorikan menjadi variabel internasional dan
variabel domestik. Variabel internasional terdiri dari West Texas Intermediate Spot
Price sebagai proksi dari harga minyak dunia dan the federal funds rate sebagai
proksi dari suku bunga luar negeri. Untuk variabel domestik yakni inflasi,
pertumbuhan ekonomi, nilai tukar rupiah terhadap dollar, broad money (M2) dan
suku bunga PUAB (Pasar Uang Antar Bank) sebagai proksi dari suku bunga
domestik dan harga properti di setiap subsektor yang berupa harga indeks.
Data time series yang digunakan adalah data bulanan dengan rentang waktu
dari bulan pertama tahun 2002 sampai dengan bulan kedua belas tahun 2014. Semua
data ditransformasikan dalam bentuk logaritma kecuali data suku bunga PUAB,
federal fund rate, pertumbuhan ekonomi dan inflasi. Untuk data yang berbentuk
indeks menggunakan tahun dasar 2002 untuk data indeks harga properti. Untuk
indeks harga properti residensial, perhitungan indeks dengan pemberian bobot kota
yang didasarkan pada hasil survei biaya hidup tahun 2007 oleh Badan Pusat
Statistik (BPS). Sedangkan indeks harga properti komersil perhitungan indeks tidak
dengan pemberian bobot. Indeks harga properti residensial merupakan indeks harga
rata-rata gabungan di 16 kota termaksud Jabodetabek. Sedangkan indeks harga
properti komersil hanya mencangkup wilayah Jabodebek.
10
Tabel 1 Variabel-variabel yang digunakan dalam penelitian
Variabel
Harga minyak dunia
Federal fund rate
Pertumbuhan ekonomi
Inflasi
MMR
M2
ER
Indeks harga properti
Keterangan
West texas intermediate spot
Suku bunga international
Persentasi kenaikan GDP
Persentasi kenaikan IHK
Suku bunga pasar uang
Jumlah uang beredar
Nilai tukar
Harga properti (2002=100)
Satuan
USD/Barrel
Persen
Persen
Persen
Persen
Miliyar Rp
Rp/USD
Indeks
Sumber
EIA
FED
BI
BI
IFS
BI
IFS
BI
Metode Analisis dan Pengolahan Data
Pengolahan data dalam penelitian ini menggunakan software yakni
Microsoft Office Excel 2013 dan E-Views 6. Metode Analisis yang digunakan
dalam penelitian ini adalah Vector Error Corection Model karena terdapat
hubungan kointegrasi pada variabel yang tidak stasioner di level.
Interpolasi Data
Data kuartalan seperti data pertumbuhan ekonomi dan indeks harga subsektor
properti diubah menjadi data bulanan menggunakan interpolasi data dengan metode
qubic spline. Qubic spline adalah metode interpolasi berupa fungsi polinom
berderajat tiga (cubic) yang menghubungkan dua titik data yang bersebelahan.
Interpolasi data kuartalan menjadi data bulanan dengan menggunakan program
Eviews 6.1.
Fungsi polinom berderajat tiga :
=
+
+
+
3.1
Adapun cara interpolasi secara matematis yakni :
Jika terdapat titik-titik ( , ), ( ,
dapat dinyatakan sebagai S(x) =
dimana k = 1,2,..,(n-1), dengan :
=
�+1
�−�� 3
��+1 −��
Dimana
�
= � �+1
−
−�
=
�+1
��
�
��+1 −��
−
+
�+1
��+1 −��
��+1 −��
��+1 −� 3
��+1 −��
+
),…, ( ,
, untuk
+
−
) dengan
≤ ≤
<
+ ,
+
+
INTERNASIONAL DAN DOMESTIK TERHADAP INDEKS
HARGA SUBSEKTOR PROPERTI INDONESIA
CARLA SHEILA WULANDARI
DEPARTEMEN ILMU EKONOMI
FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
BOGOR
2015
PERNYATAAN MENGENAI SKRIPSI DAN SUMBER
INFORMASI SERTA PELIMPAHAN HAK CIPTA*
Dengan ini saya menyatakan bahwa skripsi berjudul “Analisis Dampak
Guncangan Makroekonomi Internasional dan Domestik Terhadap Indeks Harga
Subsektor Properti Indonesia” adalah benar karya saya dengan arahan dari komisi
pembimbing dan belum diajukan dalam bentuk apa pun kepada perguruan tinggi
mana pun. Sumber informasi yang berasal atau dikutip dari karya yang diterbitkan
maupun tidak diterbitkan dari penulis lain telah disebutkan dalam teks dan
dicantumkan dalam Daftar Pustaka di bagian akhir skripsi ini.
Dengan ini saya melimpahkan hak cipta dari karya tulis saya kepada Institut
Pertanian Bogor.
Bogor, Mei 2015
Carla Sheila Wulandari
NIM H14110001
ABSTRAK
CARLA SHEILA WULANDARI. Analisis Dampak Guncangan Makroekonomi
Internasional dan Domestik Terhadap Indeks Harga Subsektor Properti Indonesia.
Dibimbing oleh NOER AZAM ACHSANI.
Indonesia berada pada urutan pertama dengan kota Jakarta sebagai lokasi
investasi properti paling menarik di Asia Pasifik di tahun 2013. Adanya investasi
properti yang menarik di Indonesia menyebabkan permintaan properti meningkat
sehingga menyebabkan kenaikan pada harga properti. Kenaikan harga properti yang
terus menerus ini dapat memicu terjadinya bubble properti. Adanya guncangan
pada variabel makroekonomi internasional domestik seperti harga minyak dunia,
federal fund rate, pertumbuhan ekonomi, inflasi, suku bunga, jumlah uang beredar
dan nilai tukar juga berdampak pada harga properti. Dampak guncangan variabel
makroekonomi terhadap harga subsektor properti bereda-beda. Oleh karena itu,
diperlukan penelitian yang mendalam mengenai dampak variabel makroekonomi
terhadap harga subsektor properti di Indonesia. Metode yang digunakan dalam
penelitian ini adalah Vector Error Corection Model (VECM). Hasil penelitian
menunjukkan variabel makroekonomi berpengaruh signifikan hampir pada semua
indeks harga subsektor properti. Respon indeks harga properti terhadap variabel
makroekonomi berbeda-beda. Variance decomposition menunjukkan bahwa inflasi
dan suku bunga memiliki kontribusi yang besar pada guncangan indeks harga
subsektor properti.
Kata kunci: Indonesia, VECM, Makroekonomi, Indeks Harga Subsektor Properti
ABSTRACT
CARLA SHEILA WULANDARI. Impact Analysis of International and Domestic
Macroeconomic Shocks on Subsector Property Price Index Indonesia. Supervised
by NOER AZAM ACHSANI.
Indonesia was ranked first by the city as a most attractive property investment
location in Asia Pacific in 2013. The existence of attractive investment properties
in Indonesia led to increasing demand property that cause property price rise. The
increasing property prices which continuously can trigger Property Bubble.
International and domestic macroeconomic shocks as world oil prices, the federal
funds rate, economic growth, inflation, interest rates, money supply and the
exchange rate also affect the property price. The impact of macroeconomic shocks
on the property price index is different in each subsector. Therefore, this research
about the impact of macroeconomic shoks on the subsector property price index
Indonesia The method used in the study is Vector Error Correction Model (VECM).
The results show a significant effect of macroeconomic variables in almost all
subsectors property price index. Property price index response to macroeconomic
shocks is different in each subsector. Variance Decomposition showed that inflation
and interest rates have a major contribution to the subsector property price index.
Keywords: Indonesia, VECM, Macroeconomics, Sub-Property Price Index
ANALISIS DAMPAK GUNCANGAN MAKROEKONOMI
INTERNASIONAL DAN DOMESTIK TERHADAP INDEKS
HARGA SUBSEKTOR PROPERTI INDONESIA
CARLA SHEILA WULANDARI
Skripsi
sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar
Sarjana Ekonomi
pada
Departemen Ilmu Ekonomi
DEPARTEMEN ILMU EKONOMI
FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
BOGOR
2015
PRAKATA
Puji dan syukur penulis panjatkan kepada Allah subhanahu wa ta’ala atas
segala karunia-Nya sehingga skripsi ini berhasil diselesaikan. Judul yang dipilih
dalam penelitian ini adalah “Analisis Dampak Guncangan Makroekonomi
Internasional dan Domestik Terhadap Indeks Harga Subsektor Properti Indonesia”.
Penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada
keluarga penulis yaitu Bapak Mismar Sahri, Ibu Nalini Candra, dan adik-adik dari
penulis yaitu Karen Shelly Anjani, Chika Sheren Piranti dan Rifat Alqodr Gupta
atas doa, motivasi dan dukungan secara moril dan materil kepada penulis dalam
menyelesaikan skripsi ini. Penulis juga ingin mengucapkan terima kasih kepada :
1. Prof. Noer Azam Achsani, Ph.D selaku pembimbing yang telah
meluangkan waktunya untuk memberikan arahan dan ilmu serta motivasi
selama proses penyusunan akhir skripsi ini.
2. Dr. Syamsul Hidayat Pasaribu, SE., M.Si selaku penguji utama dan Dr.
Eka Puspitawati, S.P, M.Si selaku penguji dari komisi pendidikan atas
saran dan masukan yang sangat bermanfaat dalam penyempurnaan skripsi
ini.
3. Para dosen, staf dan civitas akademik Departemen Ilmu Ekonomi yang
memberikan ilmu dan dukungan kepada penulis selama menjalankan
studi di Departemen Ilmu Ekonomi.
4. Rekan-rekan sebimbingan, kakak Ganady, Ferry, Riana dan Roziana yang
selalu memberikan bantuan, nasehat dan motivasi kepada penulis.
5. Temen-teman satu perjuangan dari SMA, Alias, Anita, Reni, Maria dan
Rio yang selalu ada dalam suka dan duka serta temen-temen dari tanah
rantau IKAMUSI (Ikatan Mahasiswa Bumi Sriwijaya) 2011 atas
dukungannya.
6. Sahabat-sahabat penulis Azka, Yulya, Danar, Try, Diah, Alfi, Ening,
Revi, Ari, Iis, Sella, Dian, Ririn dan Anne.
7. Mbak Indri dari Departemen Sektor Rill Bank Indonesia yang telah
membantu penulis dalam memperoleh data.
8. Teman-teman dari Khontrakan Khodijah, Dewan Hexagonal, Generasi
Baru Indonesia 2014, IGTF Klaten 2013, Grup Komik Si KECE dan Ilmu
Ekonomi 48 yang tidak dapat disebutkan satu persatu.
Semoga skripsi ini bermanfaat.
Bogor, Mei 2015
Carla Sheila Wulandari
DAFTAR ISI
DAFTAR TABEL
ix
DAFTAR GAMBAR
ix
DAFTAR LAMPIRAN
ix
PENDAHULUAN
1
Latar Belakang
1
Perumusan Masalah
3
Tujuan
3
Manfaat Penelitian
3
Ruang Lingkup Penelitian
4
TINJAUAN PUSTAKA
4
Penelitian Terdahulu
4
Kerangka Pemikiran
7
Hipotesis Penelitian
9
METODELOGI PENELITIAN
9
Jenis dan Sumber Data
9
Metode Analisis dan Pengolahan Data
10
HASIL DAN PEMBAHASAN
13
Analisis Eksploratif Data
13
Data Generating Proses
15
Hasil Estimasi Model Penelitian
17
Impulse Response Function
24
Forecast Error Variance Decomposition
30
SIMPULAN DAN SARAN
35
Simpulan
35
Saran
35
DAFTAR PUSTAKA
36
LAMPIRAN
39
RIWAYAT HIDUP
121
DAFTAR TABEL
1 Variabel-variabel yang digunakan dalam penelitian
2 Hasil estimasi VECM jangka panjang indeks harga jual properti
residensial
3 Hasil estimasi VECM jangka panjang indeks harga jual properti
komersil
4 Hasil estimasi VECM jangka panjang indeks harga sewa properti
komersil
5 Ringkasan respon indeks harga subsektor properti terhadap guncangan
makroekonomi
10
18
20
23
25
DAFTAR GAMBAR
1 Kerangka pemikiran
2 Pergerakan variabel independen yang digunakan dalam penelitian
tahun 2002-2014
3 Pergerakan indeks harga properti residensial dan indeks harga properti
komersil tahun 2002-2014 (2002=100)
4 Respon indeks harga jual properti residensial semua tipe terhadap
guncangan makroekonomi
5 Respon indeks harga jual kantor terhadap guncangan makroekonomi
6 Respon indeks harga sewa properti komersil terhadap guncangan
makroekonomi
7 Variance decomposition indeks harga jual properti residensial semua
tipe
8 Variance decomposition indeks harga jual kantor
9 Variance decomposition indeks harga sewa kantor
8
14
15
26
28
29
31
32
34
DAFTAR LAMPIRAN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Hasil uji stasioneritas variabel makroekonomi
40
Hasil uji stasioneritas indeks harga subsektor properti di level
40
Hasil uji stasioneritas indeks harga subsektor properti di first difference 41
Hasil uji lag optimum berdasarkan kriteria Schwarz Criterion (SC)
41
Hasil uji stabilitas VAR
42
Hasil uji kointegrasi
46
Hasil estimasi VECM
53
Hasil impulse response function
99
Hasil forecast error variance decomposition
104
PENDAHULUAN
Latar Belakang
Properti sebagai salah satu investasi dalam bentuk aset fisik merupakan
kepemilikan sebidang tanah serta bangunan yang berdiri di atasnya termaksud
sarana dan prasarana yang ada di dalamnya. Secara empiris, properti memiliki
hubungan terhadap perekonomian suatu negara. Dimana permintaan pasar akan
properti yang tinggi dan adanya spekulasi menyebabkan harga properti naik dengan
cepat. Jika harga properti terus dibiarkan naik dengan cepat maka hal ini akan
memicu terjadinya bubble property. Bubble property adalah suatu kondisi dimana
terjadi kenaikan harga-harga properti secara tidak wajar yang pada suatu titik
tertentu mencapai klimaks dari kenaikan harga kemudian harga properti jatuh
menyebabkan properti menjadi tidak berharga. Jatuhnya harga properti ini pada
gilirannya akan menimbulkan resesi dalam perekonomian nasional.
Secara empiris, bubble properti dialami oleh negara Jepang di tahun 1990,
Cina di tahun 2005 dan Amerika Serikat di tahun 2008 telah menyebabkan resesi
yang lama di ketiga negara tersebut. Hal ini disebabkan karena properti kurang
liquid dibandingkan aset lain. Untuk bubble property di Jepang, dimulai dari
longgarnya kebijakan moneter oleh Bank of Japan, kemudahan dalam memperoleh
kredit, meningkatnya jumlah uang yang beredar, deregulasi keuangan dan
perspektif yang berlebihan tentang perekonomian memunculkan spekulasi yang
agresif di tahun 1980. Harga real estate naik tiga kali lipat selama sepuluh tahun
dan mencapai puncaknya pada tahun 1989. Dari tahun 1989 sampai 1993, harga
real estate di Jepang turun hampir lima puluh persen (Wood 1992). Peristiwa ini
memperlambat laju pertumbuhan perekonomian Jepang. Di Amerika Serikat,
bubble property dimulai dari adanya suku bunga yang rendah. Rendahnya suku
bunga menyebabkan investasi menjadi lebih menarik terutama dibidang properti.
Adanya kebijakan yang beresiko untuk menarik konsumen berupa kredit
perumahan tanpa uang muka atau uang muka yang rendah memicu masyarakat dan
spekulan banyak membeli properti. Sehingga harga properti berangsur naik.
Namun, di tahun 2004, bank sentral Amerika Serikat yakni The FED menaikan suku
bunga acuannya. Naiknya suku bunga acuan diikuti dengan kenaikan suku bunga
kredit. Kenaikan suku bunga kredit berakibat meningkatkan kredit gagal bayar
terutama kredit properti. Meningkatnya kredit gagal bayar properti ini memicu
terjadinya krisis subprime mortgage di Amerika Serikat pada tahun 2008.
Kemudian, naiknya suku bunga kredit juga menyebabkan terjadinya bubble
property berupa penurunan harga properti yang signifikan seiring dengan kredit
macet properti yang meningkat (Bianco 2008).
Pertumbuhan properti di Indonesia tumbuh dengan pesat. Menurut Schreiben
(2013), Indonesia mengalami akselerasi industri properti yang tinggi, disaat negara
maju mengalami kelambatan di sektor industri properti. Bahkan hasil riset Urban
Land Institue (2013), Indonesia berada pada urutan pertama dengan kota Jakarta
sebagai lokasi investasi properti paling menarik di Asia Pasifik di tahun 2013.
Padahal di tahun sebelumnya pada 2012 Indonesia menempati urutan ketujuh.
Pertumbuhan properti di Indonesia terjadi pada properti residensial dan properti
komersil seperti apartemen, ritel (pusat perbelanjaan), lahan industri, perkantoran
2
dan hotel. Hal ini terlihat dari banyaknya properti residensial dan properti komersil
yang dibangun di beberapa daerah di Indonesia selain Jabodebek (Jakarta, Bogor,
Depok, dan Bekasi) seperti Banten, Bandung, Batam, Makassar, Palembang dan
Bali (Maharso 2013).
Kebutuhan masyarakat Indonesia akan properti yang masih sangat tinggi serta
anggapan properti sebagai salah satu bentuk investasi yang menjanjikan inilah yang
mendorong sektor properti tumbuh dengan pesat. Masih terdapat 20.5% dari 251
juta penduduk di Indonesia yang masih belum memiliki rumah (Faisal 2014).
Adanya perubahan gaya hidup pada masyarakat Indonesia yang mulai menerima
apartemen sebagai rumah tinggal juga menjadi salah satu faktor penyebab properti
jenis apartemen tumbuh dengan pesat. Selain itu, adanya Masyarakat Ekonomi
ASEAN (MAE) di tahun 2015 juga menyebabkan permintaan properti komersil
seperti perkantoran, lahan industri dan ritel (pusat perbelanjaan) juga ikut tumbuh.
Kondisi-kondisi inilah yang menyebabkan para pengembang properti sangat gencar
dalam menawarkan properti (Faisal 2014).
Adanya kebijakan penaikan harga bahan bakar minyak (BBM) oleh
pemerintah Indonesia pada tahun 2014 dan terdepresiasinya nilai tukar rupiah
mencapai Rp 13.000 per dollar AS, menyebabkan harga properti naik. Selain itu
kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI rate) menjadi indikasi akan
meningkatnya biaya untuk konstruksi dan biaya pinjaman yang lebih tinggi.
Sehingga pengembang properti menaikan harga jual properti untuk mengimbangi
kerugian akibat dari meningkatnya biaya untuk konstruksi dan biaya pinjaman.
Adanya kenaikan harga properti ini akan menyebabkan inflasi terhadap harga aset
yang pada gilirannya menyebabkan pertumbuhan ekonomi Indonesia menjadi
lambat.
Penelitian tentang hubungan makroekonomi terhadap indeks harga properti
sudah banyak dilakukan. Namun, kajian tentang makroekonomi terhadap subsektor
harga properti masih sangat jarang dilakukan. Shiratsuka (2003), Fengyun (2014),
Lastrapes (2002), Meidani, Zabihi, dan Ashena (2011), Kenny (1998), Sari, Ewing,
dan Aydin (2007), Gabriel (2010) menganalisis tentang makroekonomi dengan
harga properti secara umum. Sedangkan, Gabriel (2010), Freese dan Berlemann
(2012), Worthington dan West (2006), Bjornland dan Jacobsen (2008), Ncube dan
Ndou (2011) telah menganalisis hubungan makroekonomi dengan harga secara
spesifik seperti harga properti residensial yang dibagi menjadi beberapa subsektor
berdasarkan tipe rumah yakni tipe kecil, menengah, besar dan semua ukuran. Ada
juga yang membagi harga properti menjadi beberapa sektor seperti harga rumah,
harga kantor, harga ritel, harga lahan industri dan harga apartemen. Penelitian
hubungan makrokekonomi terhadap harga properti secara spesifik masih jarang
dilakukan di Indonesia. Oleh karena itu, penelitian ini memfokuskan pada
hubungan variabel makroekonomi terhadap indeks harga subsektor properti di
Indonesia. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya selain dari
periode waktu, peneliti memasukkan variabel makroekonomi internasional seperti
harga minyak dunia dan suku bunga luar negeri dalam variabel yang ditelili. Selain
itu jenis harga properti yang diteliti bervariasi berdasarkan subsektor properti
residensial dan subsektor properti komersil.
3
Perumusan Masalah
Indonesia merupakan salah satu negara terbuka kecil (small open economy),
dimana perekonomian dalam negeri dipengaruhi oleh perekonomian dunia. Adanya
guncangan makroekonomi internasional seperti harga minyak dunia akan
berpengaruh terhadap harga barang domestik termaksud harga properti. Selain itu
adanya kebijakan suku bunga luar negeri seperti kebijakan federal funds rate oleh
bank sentral Amerika Serikat akan direspon oleh Bank Indonesia melalui kebijakan
suku bunga acuan (BI rate). Kebijakan suku bunga acuan ini akan direspon oleh
perubahan suku bunga kredit termaksud suku bunga kredit properti. Penetapan
kebijakan suku bunga ini akan berpengaruh terhadap harga properti dan daya beli
masyarakat terhadap properti. Adanya guncangan makroekonomi domestik juga
berpengaruh terhadap harga properti Indonesia. Dimana pertumbuhan ekonomi
yang lambat di tahun 2014 juga menyebabkan investasi di bidang properti tumbuh
dengan lambat. Hal ini terlihat dari melambatnya pertumbuhan penjualan properti
di semua subsektor properti yakni properti residensial dan properti komersil (Bank
Indonesia 2014). Melambatnya transaksi penjualan properti pada gilirannya
menyebabkan pertumbuhan harga property menjadi lambat. Respon dari subsektor
properti terhadap guncangan makroekonomi baik internasional maupun domestik
tentunya berbeda-beda.
Oleh karena itu, berdasarkan diskripsi di atas, maka permasalah yang akan
dibahas dalam penelitian ini adalah :
1. Faktor-faktor makroekonomi apa saja yang berpengaruh terhadap indeks
harga subsektor properti di Indonesia serta kontribusinya?
2. Bagaimana respon indeks harga subsektor properti di Indonesia terhadap
guncangan makroekonomi internasional dan domestik ?
Tujuan
Berdasarkan latar belakang dan perumusan masalah, maka tujuan penelitian
ini adalah :
1. Menganalisis faktor-faktor makroekonomi yang berpengaruh terhadap
indeks harga subsektor properti di Indonesia dan kontribusinya.
2. Menganalisis respon indeks harga subsektor properti di Indonesia terhadap
guncangan makroekonomi internasional dan domestik.
Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat dan memberikan masukan kepada
pemerintah, masyarakat, pengembang properti serta lembaga terkait lainnya
mengenai faktor makroekonomi yang mempengaruhi dan respon harga dari masingmasing subsektor properti terhadap guncangan makroekonomi. Selain itu penelitian
ini memberikan sumbangan yang berarti bagi perkembangan ilmu pengetahuan
serta dapat dijadikan bahan referensi untuk penelitian lebih lanjut.
4
Ruang Lingkup Penelitian
Ruang lingkup penelitian ini dimaksudkan untuk membatasi permasalahan
dalam melakukan analisis. Batasan penelitian ini yaitu negara yang diteliti hanya
negara Indonesia. Subsektor harga properti yang diteliti yakni subsektor properti
residensial dan subsektor properti komersil. Subsektor harga properti residensial itu
sendiri terdiri dari beberapa tipe yakni harga properti residensial tipe kecil, harga
properti residensial tipe menengah, harga properti residensial tipe besar dan harga
properti tipe semua ukuran. Sedangkan subsektor harga properti komersil terbagi
menjadi harga sewa dan harga jual. Untuk harga sewa terdiri dari harga sewa
perkantoran, harga sewa ritel (pusat perbelanjaan), harga sewa hotel, harga sewa
apartemen dan harga sewa lahan industri. Sedangkan untuk harga jual terdiri dari
harga jual perkantoran, harga jual kondominium dan harga jual lahan industri.
Selain itu, penelitian ini dibatasi pada analisis faktor-faktor makroekonomi yang
mempengaruhi harga di tiap subsektor properti dan bagaimana kontribusi faktor
makroekonomi tersebut terhadap harga subsektor properti serta bagaimana respon
harga subsektor properti tersebut terhadap guncangan makroekonomi baik dari
dalam maupun luar negeri.
TINJAUAN PUSTAKA
Penelitian Terdahulu
Huang dan Lee (2009) menganalisis hubungan antara pertumbuhan harga
minyak dunia dan return REIT (Real Estate Investment Trusts) dengan ARJI model
dan GARCH(1,1). Hasil penelitian menunjukkan bahwa terdapat hubungan positif
antara pertumbuhan harga minyak dunia dengan return REIT. Pengaruh harga
minyak lebih besar dari faktor-faktor lain seperti suku bunga baik dalam jangka
panjang maupun jangka pendek terhadap return REIT. Hal ini berarti bahwa harga
minyak dunia memiliki peran penting dalam return REIT. Suku bunga memiliki
pengaruh yang signifikan dengan pola hubungan negatif terhadap return REIT.
Penelitian yang sama oleh Ha Le (2015) di Malaysia dengan SVAR (Structural
Vector Autoregression) dengan hasil bahwa harga minyak dan serikat pekerja
sangat berpengaruh positif terhadap fluktuasi harga rumah. Inflasi berpengaruh
positif terhadap harga rumah. Hal ini dikarenakan inflasi yang tinggi menyebabkan
biaya konstruksi, harga tanah, upah tenaga kerja meningkat sehingga harga rumah
meningkat. Namun, Herzbrun dan Rasmussen (2015) menemukan hasil penelitian
yang berbeda dengan dua penelitian sebelumnya. Herzbrun dan Rasmussen
menemukan bahwa guncangan harga minyak dunia berpengaruh negatif terhadap
harga real estate di USA. Hal ini disebabkan karena turunnya harga minyak dunia
menyebabkan pendapatan rill rumah tangga menjadi naik sehingga konsumsi
menjadi meningkat dan harga properti menjadi naik.
Shiratsuka (2003) menganalisis fluktuasi harga aset dalam stabilitas keuangan
dan makroekonomi di Jepang tahun 1980 saat terjadi bubble harga aset. Analisis
oleh Shiratsuka ini dilakukan dengan pengamatan kualitatif dimana hasil penelitian
menunjukkan bahwa bubble harga aset di Jepang ditandai oleh adanya euphoria
5
optimisme yang berlebihan dalam fundamental ekonomi di masa depan. Penelitian
lanjutan dilakukan oleh Fengyun (2014) dengan membandingkan efek dinamis dari
jumlah uang beredar terhadap harga real estate di Jepang dan Cina sebelum dan
sesudah bubble dengan generlized VAR. Hasil penelitian menunjukkan bahwa
jumlah uang beredar berpengaruh positif terhadap harga tanah di Jepang. Dimana
Jumlah uang beredar memiliki dampak yang yang besar terhadap harga tanah di
Jepang sebelum dan ketika periode bubble. Hasil yang sama juga ditemukan di Cina
dimana jumlah uang beredar juga berpengaruh positif terhadap harga real estate.
Penelitian oleh Lastrapes (2002) juga menunjukkan hasil yang sama terhadap
hubungan positif antara harga rumah dan jumlah uang beredar.
Meidani, Zabihi, dan Ashena (2011) menganalisis interaksi antara output,
inflasi dan harga rumah di Iran dengan granger kausalitas Toda Yamato. Hasil
penelitian menunjukkan bahwa GDP dan inflasi mempengaruhi harga rumah dan
terdapat hubungan timbal balik antara harga rumah dan GDP. Tingginya inflasi di
Iran menyebabkan harga rumah meningkat akibat meningkatnya permintaan rumah
menyebabkan inflasi menjadi lebih tinggi. Penelitian yang sama juga dilakukan
oleh Demary (2009) di sepuluh negara OECD (Organisation for Economic Cooperation and Development) dengan panel cointegrasi. Hasil analisis impulse
response dalam penelitian menunjukan bahwa kebijakan moneter memiliki
pengaruh yang rendah terhadap harga rumah di sepuluh negara tersebut. Suku
bunga memiliki pengaruh 12 sampai 24 persen terhadap harga rumah. Guncangan
terhadap output berpengaruh sangat besar di sembilan dari sepuluh negara OECD.
Konsumsi rumah tangga berpengaruh positif terhadap harga rumah. Hal ini berarti
jika konsumsi rumah tangga meningkat maka harga perumahan akan naik.
Hubungan positif indeks harga konsumen sebagai proksi inflasi terhadap
indeks harga properti ditemukan dalam penelitian Apergis (2003) di Yunani dengan
ECVAR (Error Correction Vector Autoregressive). Sedangkan suku bunga
pinjaman berpengaruh negatif terhadap indeks harga properti residensial. Penelitian
yang sama juga dilakukan oleh Kenny (1998) menganalisis pasar perumahan dan
makroekonomi di Irlandia dengan VECM (Vector Error Corection Model). Namun,
kenaikan pada pendapatan menyebabkan permintaan rumah menjadi meningkat.
Kemudian dalam jangka panjang permintaan rumah memiliki respon negatif. Suku
bunga berpengaruh positif terhadap harga rumah jika dilihat dari sisi penawaran.
Namun, kenaikan suku bunga dalam jangka panjang berdampak negatif terhadap
permintaan rumah terhadap harga rumah. Terdapat kesamaan hasil pengaruh suku
bunga yang dilakukan oleh Kenny (1998) dalam penelitian Liang dan Cao (2006)
di China dengan ARDL (Autoregressive Distibuted Lag). Dimana suku bunga rill
dan kredit bank berpengaruh signifikan terhadap harga properti dengan suku bunga
jangka pendek dan kredit bank berpengaruh positif terhadap harga properti
sedangkan untuk suku bunga jangka panjang berpengaruh negatif terhadap harga
properti. Pengaruh positif oleh suku bunga jangka pendek terhadap harga properti
ini disebabkan karena dari sisi penawaran, kenaikan suku bunga menyebabkan
biaya untuk konstruksi menjadi naik sehingga harga properti menjadi naik.
Sedangkan dalam jangka panjang, kenaikan suku bunga menyebabkan daya beli
masyarakat menjadi turun sehingga harga properti menjadi turun. Kemudian
terdapat hubungan kausalitas baik jangka pendek maupun jangka panjang antara
suku bunga rill jangka panjang dan kredit bank terhadap harga properti.
6
Sari, Ewing, dan Aydin (2007) juga melakukan penelitian yang sama tentang
makroekonomi dan pasar perumahan di Turki dengan VAR (Vector
Autoregressive). Hasil penelitian menunjukkan bahwa suku bunga, GDP dan inflasi
berpengaruh signifikan terhadap pasar perumahan. Berdasarkan hasil analisis
variance decomposition ketiga variabel terssebut memiliki pengaruh yang besar
terhadap pasar perumahan dibandingkan variabel jumlah uang beredar. Hasil
penelitian oleh Mikhed dan Zemcik (2009) menunjukkan bahwa di Amerika Serikat
terdapat hubungan negatif antara harga rumah dengan konsumsi dan GDP. Follain
(1981) menunjukkan bahwa inflasi berpengaruh negatif terhadap permintaan dan
investasi perumahan. Panagiotidis daan Printzis (2015) dengan VECM, hasil
penelitian menunjukkan bahwa indeks produksi industri, indeks harga konsumen,
dan suku bunga kredit rumah berpengaruh positif terhadap harga rumah di Yunani.
Gabriel (2010) menganalisis dampak indikator makroekonomi terhadap sewa
industri di Amerika Tengah dan Eropa dengan OLS (Ordinary Least Square). Hasil
penelitian menunjukkan bahwa alasan penyewa menyewa industry yakni untuk
maksimisasi keuntungan dan mengambil keuntungan pajak akibat adanya
penanguhan pajak laba kotor. Suku bunga dan pengangguran berpengaruh negatif
terhadap harga sewa sedangkan GDP berpengaruh positif terhadap harga sewa.
Freese dan Berlemann (2012) menganalisis hubungan kebijakan moneter
terhadap harga di tiap subsegmen real easte di Swiss dengan VAR. Hasil
penelitiannya menunjukkan guncangan kebijakan moneter melalui suku bunga
berpengaruh positif terhadap harga rumah, harga kondominium dan harga sewa
apartemen di Swiss sedangkan harga lahan industri dan harga perkantoran tidak
terpengaruh jika terjadi guncangan terhadap suku bunga. Penelitian yang sama juga
dilakukan oleh Worthington dan West (2006) tentang resiko makroekonomi
terhadap harga properti komersil, harga saham properti dan property trust di
Australia dengan GARCH-M. Harga properti komersil yang dianalisis adalah retail,
kantor dan lahan industri. Hasil penelitian menunjukkan bahwa makroekonomi
(inflasi, suku bunga jangka pendek dan index produksi industri) berpengaruh positif
dan signifikan terhadap tingkat pengembalian properti komersil.
Bjornland dan Jacobsen (2008) menganalisis peran harga rumah dalam
mekanisme kebijakan moneter di Amerika Serikat dengan SVAR. Hasil penelitian
menunjukkan bahwa suku bunga dan harga rumah memiliki hubungan yang negatif.
Jika terjadi kenaikan suku bunga maka akan menurunkan harga rumah. Turunnya
harga rumah akan berdampak negatif terhadap output dan inflasi di Amerika
Serikat. Bjornland dan Jacobsen di tahun 2010 juga melakukan penelitian yang
sama pada negara small open economy yakni Swedia, Norwegia dan United
Kingdom dengan SVAR. Hasil penelitian menunjukkan bahwa pola hubungan suku
bunga, harga rumah, inflasi dan GDP memiliki kesamaan dengan hasil penelitian
sebelumnya di Amerika Serikat.
Ncube dan Ndou (2011) menganalisis hubungan antara kebijakan moneter,
harga rumah dan consumer spending di Afrika Selatan dengan SVAR. Harga rumah
yang diteliti dibagi menjadi 4 tipe yakni semua tipe, tipe besar, tipe sedang dan tipe
kecil. Hasil penelitian menunjukkan bahwa suku bunga memiliki hubungan negatif
terhadap pengeluaran konsumsi rumah tangga. Hal ini berarti kenaikan suku bunga
menyebabkan konsumsi rumah tangga menjadi turun karena menurunnya daya beli
masyarakat. Harga rumah juga memiliki hubungan positif terhadap konsumsi
rumah tangga. Hubungan positif ini berarti bahwa penurunan harga rumah
7
menyebabkan konsumsi rumah tangga menjadi turun. Kontribusi penurunan harga
rumah terhadap konsumsi rumah tangga secara berurutan dari kontribusi terbesar
sampai kontribusi terkecil yakni dimulai dari harga tipe rumah di semua ukuran,
tipe besar, tipe sedang dan tipe kecil.
Raghavan dan Dungey (2014) meneliti efektivitas kebijakan moneter harga
aset di ASEAN-5 dengan SVECM (Structural Vector Error Correction Model).
Hasil penelitian menjukkan bahwa kebijakan moneter terhadap harga aset masih
belum efektif. Padahal harga aset memiliki hubungan yang erat terhadap
perekonomian. Dimana kenaikan harga aset yang tidak terkontrol dapat
menyebabkan bubble price yang dapat mengakibatkan resesi bagi perekonomian
suatu negara.
Tsai, Chen dan Chiang (2014) meneliti tentang asimetris terhadap harga
dalam real estate spot dan forward market di Taiwan dengan metode ARCH untuk
Volatilitas Indek harga rumah dan metode GJR-GARCH untuk menangkap dampak
asimetris positif dan guncangan negatif terhadap tingkat pengembalian volatilitas
harga rumah. Hasil penelitian menunjukkan bahwa penurunan harga rumah,
membuat individu menghadapi pilihan untuk tetap tinggal di rumah tersebut atau
menyewakan rumah tersebut untuk meminimalisir kerugian dari harga jual akibat
dari kekakuan harga rumah. Di pasar perumahan, jika harga rumah mengalami
penurunan harga maka rumah tersebut tidak dapat di konsumsi karena harga rumah
tersebut menjadi tidak berharga.
Kerangka Pemikiran
Skema alur berpikir pada Gambar 1 dimulai dari adanya guncangan variabel
makroekonomi internasional seperti guncangan harga minyak dunia dan guncangan
suku bunga luar negeri. Guncangan suku bunga luar negeri ini berupa kebijakan
bank sentral Amerika Serikat berupa kebijakan pada federal fund rate. Adanya
guncangan variabel makroekonomi internasional ini berpengaruh terhadap
perekonomian Indonesia yang merupakan negara terbuka kecil (small open
economy). Pengaruh guncangan variabel makroekonomi internasional terhadap
Indonesia membuat variabel makroekonomi domestik Indonesia terguncang seperti
pertumbuhan ekonomi, inflasi, jumlah uang beredar, suku bunga dan nilai tukar
rupiah terhadap dollar Amerika Serikat. Guncangan variabel makroekonomi
domestik ini kemudian akan berpengaruh terhadap investasi termaksud investasi
properti. Guncangan pada investasi properti ini pada giliranya akan berpengaruh
terhadap harga di subsektor properti.
Respon harga di setiap subsektor properti terhadap guncangan makroekonomi
tentunya berbeda-beda. Oleh karena itu, perlu dianalisis bagaimana respon harga
properti di setiap subsektor terhadap guncangan makroekonomi dan faktor-faktor
makroekonomi apa saja yang mempengaruhi harga di subsektor properti dan berapa
besar kontribusi variabel makroekonomi tersebut terhadap harga properti di setiap
subsektor. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode VECM
karena terdapat hubungan kointegrasi pada variabel yang tidak stasioner di level.
Impulse response dan variance decomposition dalam metode ini digunakan untuk
melihat bagaimana respon dari harga di subsektor properti terhadap guncangan
8
makroekonomi serta seberapa besar pengaruh acak dari guncangan variabel
tertentu.
Harga Minyak
Dunia
Guncangan Variabel
Makroekonomi Internasional
Guncangan Variabel
Makroekonomi Domestik
Indonesia
Kebijakan Bank
Central AS melalui
Federal Fund Rate
Makroekonomi Domestik (Pertumbuhan
Ekonomi, Inflasi, Suku Bunga, Jumlah Uang
Beredar, Nilai Tukar)
Harga Jual Properti
Residensial
Harga Jual Properti
Komersil
Harga Sewa Properti
Komersil
Kecil
Kantor
Kantor
Menengah
Kondominium
Ritel
Besar
Lahan Industri
Apartemen
Hotel
Semua Tipe
Lahan
Industri
VECM
Uji Stasionaritas
Uji Lag Optimum
Uji Kointegrasi
Hasil Estimasi Model
SVEM
Impulse Response dan
Variance
Decomposition
Analisis faktor-faktor Makroekonomi
yang mempengaruhi harga di
subsektor properti
Respon subsektor harga properti
terhadap guncangan struktural
makroekonomi
Rekomendasi kebijakan
Gambar 1 Kerangka pemikiran
9
Hipotesis Penelitian
Adapun hipotesis dalam penelitian ini adalah :
1. Harga minyak dunia berpengaruh positif terhadap harga properti di
Indonesia.
2. Kebijakan bank sentral Amerika Serikat melalui federal fund rate
berpengaruh negatif terhadap harga properti di Indonesia.
3. Pertumbuhan ekonomi berpengaruh positif terhadap harga properti di
Indonesia.
4. Inflasi berpengaruh positif terhadap harga properti di Indonesia.
5. Jumlah uang beredar berpengaruh positif terhadap harga properti di
Indonesia.
6. Suku bunga antar bank berpengaruh negatif terhadap harga properti di
Indonesia.
7. Nilai tukar rupiah (Rp) terhadap dollar Amerika Serikat (USD)
berpengaruh positif terhadap harga properti di Indonesia.
METODE PENELITIAN
Jenis dan Sumber Data
Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder yang
diperoleh dari Bank Indonesia, International Financial Statistic yang diakses
melalui International Monetary Fund (IMF), The FED, dan Energy Information
Administration.
Data yang digunakan dikategorikan menjadi variabel internasional dan
variabel domestik. Variabel internasional terdiri dari West Texas Intermediate Spot
Price sebagai proksi dari harga minyak dunia dan the federal funds rate sebagai
proksi dari suku bunga luar negeri. Untuk variabel domestik yakni inflasi,
pertumbuhan ekonomi, nilai tukar rupiah terhadap dollar, broad money (M2) dan
suku bunga PUAB (Pasar Uang Antar Bank) sebagai proksi dari suku bunga
domestik dan harga properti di setiap subsektor yang berupa harga indeks.
Data time series yang digunakan adalah data bulanan dengan rentang waktu
dari bulan pertama tahun 2002 sampai dengan bulan kedua belas tahun 2014. Semua
data ditransformasikan dalam bentuk logaritma kecuali data suku bunga PUAB,
federal fund rate, pertumbuhan ekonomi dan inflasi. Untuk data yang berbentuk
indeks menggunakan tahun dasar 2002 untuk data indeks harga properti. Untuk
indeks harga properti residensial, perhitungan indeks dengan pemberian bobot kota
yang didasarkan pada hasil survei biaya hidup tahun 2007 oleh Badan Pusat
Statistik (BPS). Sedangkan indeks harga properti komersil perhitungan indeks tidak
dengan pemberian bobot. Indeks harga properti residensial merupakan indeks harga
rata-rata gabungan di 16 kota termaksud Jabodetabek. Sedangkan indeks harga
properti komersil hanya mencangkup wilayah Jabodebek.
10
Tabel 1 Variabel-variabel yang digunakan dalam penelitian
Variabel
Harga minyak dunia
Federal fund rate
Pertumbuhan ekonomi
Inflasi
MMR
M2
ER
Indeks harga properti
Keterangan
West texas intermediate spot
Suku bunga international
Persentasi kenaikan GDP
Persentasi kenaikan IHK
Suku bunga pasar uang
Jumlah uang beredar
Nilai tukar
Harga properti (2002=100)
Satuan
USD/Barrel
Persen
Persen
Persen
Persen
Miliyar Rp
Rp/USD
Indeks
Sumber
EIA
FED
BI
BI
IFS
BI
IFS
BI
Metode Analisis dan Pengolahan Data
Pengolahan data dalam penelitian ini menggunakan software yakni
Microsoft Office Excel 2013 dan E-Views 6. Metode Analisis yang digunakan
dalam penelitian ini adalah Vector Error Corection Model karena terdapat
hubungan kointegrasi pada variabel yang tidak stasioner di level.
Interpolasi Data
Data kuartalan seperti data pertumbuhan ekonomi dan indeks harga subsektor
properti diubah menjadi data bulanan menggunakan interpolasi data dengan metode
qubic spline. Qubic spline adalah metode interpolasi berupa fungsi polinom
berderajat tiga (cubic) yang menghubungkan dua titik data yang bersebelahan.
Interpolasi data kuartalan menjadi data bulanan dengan menggunakan program
Eviews 6.1.
Fungsi polinom berderajat tiga :
=
+
+
+
3.1
Adapun cara interpolasi secara matematis yakni :
Jika terdapat titik-titik ( , ), ( ,
dapat dinyatakan sebagai S(x) =
dimana k = 1,2,..,(n-1), dengan :
=
�+1
�−�� 3
��+1 −��
Dimana
�
= � �+1
−
−�
=
�+1
��
�
��+1 −��
−
+
�+1
��+1 −��
��+1 −��
��+1 −� 3
��+1 −��
+
),…, ( ,
, untuk
+
−
) dengan
≤ ≤
<
+ ,
+
+