Kepastian Hukum Gereja Sebagai Penerima
UNIVERSITAS INDONESIA
KEPASTIAN HUKUM GEREJA SEBAGAI PENERIMA
HIBAH HAK ATAS TANAH YANG PERUNTUKANNYA
BUKAN SEBAGAI RUMAH IBADAH
SKRIPSI
MUTIARA HAFIDZAH
1206209053
FAKULTAS HUKUM
PROGRAM STUDI ILMU HUKUM
PEMINATAN HUKUM ADMINISTRASI NEGARA SUB AGRARIA
DEPOK
JANUARI 2016
UNIVERSITAS INDONESIA
KEPASTIAN HUKUM GEREJA SEBAGAI PENERIMA
HIBAH HAK ATAS TANAH YANG PERUNTUKANNYA
BUKAN SEBAGAI RUMAH IBADAH
SKRIPSI
Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar sarjana
MUTIARA HAFIDZAH
1206209053
FAKULTAS HUKUM
PROGRAM STUDI ILMU HUKUM
PEMINATAN HUKUM ADMINISTRASI NEGARA SUB AGRARIA
DEPOK
JANUARI 2016
KATA PENGANTAR
Puji syukur saya panjatkan kepada Allah SWT atas berkat dan rahmat-Nya, saya
dapat menyelesaikan skripsi ini. Penulisan skripsi ini dilakukan dalam rangka
memenuhi salah satu syarat untuk mencapai gelar Sarjana Hukum pada Fakultas
Hukum Universitas Indonesia. Saya menyadari pula sepenuhnya bahwa skripsi ini
dapat tersusun dengan bantuan dan bimbingan dari berbagai pihak. Pada
kesempatan ini perkenankan saya mengucapkan terima kasih kepada:
(1) Ibu Hendriani Parwitasari, S.H. M.Kn, selaku dosen pembimbing yang telah
menyediakan waktu, tenaga dan pikiran untuk mengarahkan saya dalam
penyusunan skripsi ini;
(2) Semua pihak-pihak terkait dari Gereja Kristen Indonesia Kebayoran Baru,
Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor, Badan Perizinan Terpadu Kabupaten
Bogor yang telah membantu;
(3) Mama, Papa, Adikku Bunga Shabrina, Bude Rini beserta keluargaku yang
lain yang selalu memberikan semangat, doa dan kasih sayang;
(4) Pacarku, Arga Aulia Rahman Ramli, yang selalu mengingatkan, membantu
serta memberikan semangat dalam hal apapun;
(5) Sahabat-sahabatku di FHUI, Cassandra Nadia Arviani, Devitari, Shastri
Ratimanjari, dan Dea Yufiana yang telah menjadi kawan belajar
menyenangkan dan rumah keduaku di kampus;
(6) Teman seperjuanganku “geng agra”, Dwi Handayani, Avie Sekar, Henson
Mulianto, dan Jason Tigris, yang telah berjuang bersama-sama menghadapi
halangan dan rintangan perkuliahan di FHUI;
(7) Sahabatku Ditya, Chika, Ajeng, Hilda, dan Resty, yang telah mendukung dan
memberikan semangat meraih mimpiku dari SMA;
(8) Teman-teman “Botak Squad”, Avinta, Putri, Kartika, Ellyah, Dhea, dan Raka
yang telah menceriakan masa-masa kelam 3 SMA dan getirnya bimbel
dengan Pak “Boy”;
iv
Akhir kata, semoga Allah SWT berkenan membalas segala kebaikan semua pihak
yang telah membantu. Semoga skripsi ini membawa manfaat bagi pengembangan
ilmu.
Depok, 14 Januari 2016
Penulis
Mutiara Hafidzah
v
ABSTRAK
Nama
Program Studi
Judul
: Mutiara Hafidzah
: Ilmu Hukum
: Kepastian Hukum Gereja Sebagai Penerima Hibah Hak
Atas Tanah Yang Peruntukannya Bukan Sebagai Rumah
Ibadah
Dalam kehidupan sehari-hari, gereja seringkali mendapatkan hibah dari
pemeluknya berupa hak atas tanah dan peruntukannya masih belum ditentukan.
Sehingga, pendaftaran atas peralihan hak melalui hibah sering menghadapi
berbagai kendala. Tujuan penelitian ini adalah untuk mengkaji kepastian hukum
gereja sebagai penerima hibah hak atas tanah yang peruntukannya bukan sebagai
rumah ibadah. Penelitian ini menggunakan metode penelitian normatif. Hasil
penelitian menyarankan bahwa peruntukan tanah hibah harus telah ditentukan
terlebih dahulu dan perlu dibentuk pengaturan mengenai Izin Peruntukan
Penggunaan Tanah agar dapat diterapkan asas transparansi khususnya mengenai
persyaratan administratif.
Kata kunci:
Hibah, gereja, rumah ibadah.
ABSTRACT
Name
Study Program
Title
: Mutiara Hafidzah
: Law
: Legal Certainty of Church As Grantee Of The Rights Of
Lands Which Is Not Used For Place Of Worship
In daily life, church often gets grant the rights of land from their adherents and its
use has not been determined. Thus, the registration the rights of land from grant
often deal with various obstacles. The purpose of this research is analyzing legal
certainty of church as grantee of the rights of lands which is not used for place of
worship. This research is normative research. The researcher suggests that the use
of rights of land from grant should be determined and to create the regulation of
Land Use Permit in order to transparency principle could be implemented
especially administration requirements.
Key words:
Grant, church, place of worship.
vii
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ............................................................................................ i
LEMBAR PERYATAAN ORISINALITAS ............................................................. ii
LEMBAR PENGESAHAN .................................................................................... iii
KATA PENGANTAR ........................................................................................... iv
LEMBAR PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA ILMIAH ..................................... vi
ABSTRAK .......................................................................................................... vii
DAFTAR ISI ..................................................................................................... viii
DAFTAR LAMPIRAN .......................................................................................... xi
BAB I PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang ............................................................................................ 1
1.2. Pokok Permasalahan ................................................................................... 6
1.3. Tujuan Penelitian ........................................................................................ 7
1.4. Kerangka Konsep ....................................................................................... 7
1.5. Metode Penelitian ...................................................................................... 8
1.6. Kegunaan Teoritis dan Praktis .................................................................... 9
1.7. Sistematika Penulisan................................................................................ 10
BAB II TINJAUAN UMUM HAK-HAK ATAS TANAH YANG DAPAT
DIMILIKI OLEH GEREJA
2.1. Tinjauan Umum Tentang Hak-Hak Atas Tanah ......................................... 13
2.1.1. Hak Atas Tanah Primer ................................................................. 15
A. Hak Milik .................................................................................... 15
B. Hak Guna Usaha .......................................................................... 17
C. Hak Guna Bangunan .................................................................... 19
D. Hak Pakai ................................................................................... 21
2.1.2. Hak Atas Tanah Sekunder .............................................................. 23
A. Hak Guna Bangunan .................................................................... 24
B. Hak Pakai .................................................................................... 24
C. Hak Sewa ..................................................................................... 24
viii
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
D. Hak Gadai.................................................................................... 26
E. Hak Usaha Bagi Hasil ................................................................. 27
F. Hak Menumpang ......................................................................... 28
2.2. Tinjauan Umum Gereja Sebagai Pemegang Hak Atas Tanah ........................ 29
2.2.1. Gereja Sebagai Pemegang Hak Atas Tanah ..................................... 30
2.2.2. Dasar Hukum Gereja Sebagai Pemegang Hak Atas Tanah .............. 32
BAB III PERALIHAN HAK ATAS TANAH MELALUI HIBAH HAK
ATAS TANAH YANG DILAKUKAN OLEH GEREJA YANG TANAHNYA
BUKAN DIPERUNTUKAN SEBAGAI RUMAH IBADAH
3.1. Konsep Peralihan Hak Atas Tanah .............................................................. 41
3.1.1. Pendaftaran Tanah Dalam Peralihan Hak .......................................... 43
3.1.2. Macam-Macam Peralihan Hak.......................................................... 46
3.1.3. Syarat-Syarat Peralihan Hak Melalui Hibah ...................................... 48
a. Syarat Materiil ........................................................................... 48
b. Syarat Formill ............................................................................ 49
3.2. Prosedur Peralihan Hak Melalui Hibah Yang Peruntukannya Sebagai Rumah
Ibadah ...................................................................................................... 51
A. Ketentuan Materiil .............................................................................. 51
1. Subyek Hibah ................................................................................ 51
2. Obyek Hibah ................................................................................. 52
B. Ketentuan Formil ................................................................................ 52
1. Sebelum Pembuatan Akta Hibah ................................................... 52
2. Pada Saat Pembuatan Akta Hibah .................................................. 54
3. Sebelum Pendaftaran ..................................................................... 55
A. Persyaratan Pendirian Rumah Ibadah ...................................... 55
B. Perizinan ................................................................................. 56
4. Pendaftaran ................................................................................... 66
3.3. Prosedur Peralihan Hak Melalui Hibah Yang Peruntukannya Bukan Sebagai
Rumah Ibadah ...................................................................................................... 70
A. Ketentuan Materiil .............................................................................. 70
1. Subyek Hibah ................................................................................ 70
ix
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
2. Obyek Hibah ................................................................................. 71
B. Ketentuan Formil ........................................................................................... 71
BAB IV ANALISIS KEPASTIAN HUKUM GEREJA SEBAGAI
PENERIMA HIBAH HAK ATAS TANAH YANG PERUNTUKANNYA
BUKAN SEBAGAI RUMAH IBADAH
4.1. Kasus Posisi Peralihan Hak Yang Dilakukan Oleh Gereja .......................... 72
4.1.1. Peralihan Hak Melalui Hibah Yang Dilakukan Gereja Yang
Peruntukannya Bukan Sebagai Rumah Ibadah.................................. 72
4.1.2. Peralihan Hak Melalui Jual Yang Dilakukan Gereja Yang
Peruntukannya Bukan Sebagai Rumah Ibadah.................................. 73
4.2. Peralihan Hak Melalui Hibah Kepada Gereja Yang Peruntukannya Belum
Ditentukan Selain Sebagai Rumah Ibadah................................................... 73
4.3. Kepastian Hukum Gereja Sebagai Penerima Hibah Hak Atas Tanah Yang
Peruntukannya Bukan Sebagai Rumah Ibadah ................................................. 80
4.4. Solusi Penyelesaian Agar Gereja Dapat Menguasai Hak Atas Tanah
Yang Diperoleh Dari Hibah Yang Peruntukannya Bukan Sebagai
Rumah Ibadah ....................................................................................................... 89
BAB V PENUTUP
5.1. Kesimpulan ................................................................................................. 91
5.2. Saran ........................................................................................................... 92
DAFTAR PUSTAKA ....................................................................................... 93
LAMPIRAN ..................................................................................................... 98
x
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
DAFTAR LAMPIRAN
Tata Dasar Gereja ..................................................................................................
Surat Penunjukan Badan Keagamaan Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas
Tanah.....................................................................................................................
Sertipikat HGB Kecamatan Gunung Sindur ...........................................................
Akta Hibah ............................................................................................................
Sertipikat HGB Kecamatan Gunung Geulis............................................................
Akta Jual Beli ........................................................................................................
Bukti Bebas Pembayaran SSP dan BPHTB Hibah .................................................
Peraturan Daerah Nomor 37 Tahun 2014 ...............................................................
xi
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
BAB I
PENDAHULUAN
1.1.
Latar Belakang
Hak asasi manusia adalah seperangkat hak yang melekat pada hakikat dan
keberadaan manusia sebagai makhluk Tuhan Yang Maha Esa dan merupakan
anugerah-Nya yang wajib dihormati, dijunjung tinggi dan dilindungi oleh negara,
hukum, pemerintah dan setiap orang demi kehormatan serta perlindungan harkat
dan martabat manusia.1 Bentuk dari hak-hak asasi manusia yang diatur dalam
Deklarasi Umum Hak Asasi Manusia adalah hak untuk hidup, hak menentukan
nasib sendiri, hak menyampaikan pendapat, persamaan didepan hukum, hak
beragama dan berkeyakinan, hak memperoleh pendidikan, hak bagi pekerja serta
hak untuk penghidupan yang layak.2 Sebagai salah satu bentuk dari hak asasi
manusia, jaminan atas kebebasan beragama telah dikonstruksikan melalui
instrumen hukum internasional maupun instrumen hukum nasional.
Pengaturan mengenai kebebasan beragama dalam instrumen hukum
internasional diatur dalam Deklarasi Universal Hak Asasi Manusia yang
menyatakan bahwa:
Setiap orang berhak atas kebebasan pikiran, hati nurani dan agama; dalam
hal ini termasuk kebebasan berganti agama atau kepercayaan, dengan kebebasan
1
Indonesia I, Undang-Undang Nomor 39 Tahun 1999 tentang Undang-Undang Hak
Asasi Manusia. LN No. 165 Tahun 1999. TLN No. 3886, pasal 1 ayat (1).
2
Equitas,
“Hak
Asasi
Manusia
(HAM)”
https://equitas.org/wpcontent/uploads/2011/12/modul-2-hal-1-38.pdf diakses pada 18 September 2015 Pukul 19.00
WIB.
1
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
2
untuk menyatakan agama atau kepercayaan dengan cara mengajarkannya,
melakukannya, beribadat dan mentaatinya, baik sendiri maupun bersama-sama
dengan orang lain, di muka umum maupun sendiri.
Selain itu, Indonesia telah melakukan ratifikasi terhadap suatu kovenan
internasional melalui Undang-undang Nomor 12 Tahun 2005 tentang Pengesahan
International Covenant On Civil And Political Rights (Kovenan Internasional
Tentang Hak-Hak Sipil Dan Politik). Dalam kovenan tersebut, kebebasan
beragama diatur dalam pasal 18 yang menyebutkan bahwa:
Setiap orang berhak atas kebebasan berpikir, keyakinan dan beragama.
Hak ini mencakup kebebasan untuk menetapkan agama atau kepercayaan atas
pilihannya sendiri, dan kebebasan, baik secara sendiri maupun bersama-sama
dengan orang lain, baik di tempat umum atau tertutup, untuk menjalankan agama
dan kepercayaannya dalam kegiatan ibadah, pentaatan, pengamalan, dan
pengajaran.
Sebagai konsekuensi dilakukannya ratifikasi terhadap kovenan tersebut,
maka Indonesia terikat untuk menjamin hak setiap orang atas kebebasan berfikir,
berkeyakinan dan beragama, serta perlindungan atas hak-hak tersebut, hak untuk
memiliki pendapat tanpa campur tangan pihak lain dan hak atas kebebasan untuk
menyatakan pendapat persamaan kedudukan semua orang di depan hukum dan
hak semua orang atas perlindungan hukum yang sama tanpa diskriminasi dan
tindakan untuk melindungi golongan etnis, agama atau bahasa minoritas yang
mungkin ada di negara pihak.
Dalam instrumen hukum nasional, hak kebebasan beragama diatur dalam
konstitusi dan peraturan perundang-undangan lainnya. Konstitusi sebagai hukum
tertinggi memberikan pedoman kebebasan beragama dalam tiga pasal sekaligus.
Pertama, dalam Pasal 28E ayat (1) UUD 1945 yang menyatakan:
Setiap orang bebas memeluk agama dan beribadat menurut agamanya,
memilih
pendidikan
dan
pengajaran,
memilih
pekerjaan,
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
memilih
UNIVERSITAS INDONESIA
3
kewarganegaraan,
memilih
tempat
tinggal
di
wilayah
negara
dan
meninggalkannya, serta berhak kembali.
Kedua, adalah dalam Pasal 28I ayat (1) UUD 1945 yang menyatakan:
Hak untuk hidup, hak untuk tidak disiksa, hak kemerdekaan pikiran dan
hati nurani, hak beragama, hak untuk tidak diperbudak, hak untuk diakui sebagai
pribadi di hadapan hukum, dan hak untuk tidak dituntut atas dasar hukum yang
berlaku surut, adalah hak asasi manusia yang tidak dapat dikurangi dalam keadaan
apa pun.
Ketiga adalah Pasal 29 ayat (2) UUD 1945 yang menyatakan:
“negara menjamin kemerdekaan tiap-tiap penduduk untuk memeluk
agamanya masing-masing dan beribadat menurut agama dan kepercayaannya
itu.”
Dalam Undang-Undang Nomor 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi
Manusia diatur juga mengenai kebebasan beragama yaitu dalam Pasal 22:
Setiap orang bebas memeluk agamanya masing-masing dan untuk
beribadat menurut agamanya dan kepercayaannya itu. Negara menjamin
kemerdekaan setiap orang untuk memeluk agamanya masing-masing dan untuk
beribadat menurut agamanya dan kepercayaannya itu.
Dari adanya pengaturan kebebasan beragama dalam instrumen hukum
internasional dan nasional maka telah disepakati oleh masyarakat dunia bahwa
hak kebebasan beragama sebagai hak individu yang melekat secara langsung,
yang wajib dihormati, dijunjung tinggi dan dilindungi oleh negara, pemerintah,
dan setiap orang demi kehormatan serta perlindungan harkat dan martabat
manusia. Sebagai konsekuensi dari adanya kebebasan beragama, Indonesia
memberikan pengakuan terhadap enam agama resmi.3 Enam agama tersebut
adalah Islam, Kristen Protestan, Katolik, Budha, Hindu dan Konghucu. Dalam
menjalankan kebebasan beragama bagi para penganutnya, negara memberi
3
Indonesia II, Penetapan Presiden Republik Indonesia Nomor 1/Pnps Tahun 1965
tentang Pencegahan Penyalahgunaan Dan/Atau Penodaan Agama. LN No. 3 Tahun 1965, TLN
No. 2726, pasal 1.
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
4
keleluasaan kepada para penganut masing-masing agama untuk mendirikan
rumah-rumah ibadah.
Untuk mendirikan rumah-rumah ibadah tersebut, negara memberikan hak
atas tanah berupa hak milik atas tanah melalui badan keagamaan sebagaimana
diatur dalam Pasal 49 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang UndangUndang Pokok Agraria (untuk selanjutnya disebut sebagai UUPA) yang
menyebutkan bahwa:
Hak milik tanah badan-badan keagamaan dan sosial sepanjang
dipergunakan untuk usaha dalam bidang keagamaan dan sosial diakui dan
dilindungi. Badan-badan tersebut dijamin pula akan memperoleh tanah yang
cukup untuk bangunan dan usahanya dalam bidang keagamaan dan sosial.
Sebagaimana diamanatkan dalam Pasal 21 ayat (2) UUPA, lahirlah
Peraturan Pemerintah No. 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan
Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah. Dalam Pasal 4 PP No.
38 Tahun 1963, badan-badan keagamaan dan sosial dapat mempunyai hak milik
atas tanah yang dipergunakan untuk keperluan-keperluan yang langsung
berhubungan dengan usaha keagamaan dan sosial. Mengenai keperluan
keagamaan bagi gereja diatur lebih lanjut dalam Keputusan Direktur Jenderal
Agraria dan Transmigrasi Nomor 1/Dd-AT/Agr/67 tentang Penunjukan BadanBadan Gereja Roma Katolik sebagai Badan Hukum dan Keputusan Direktur
Jenderal Agraria dan Transmigrasi Nomor SK.22/HK/1969 tentang Penunjukan
Badan Gereja Protestan di Indonesia Bahagian Barat sebagai Badan Hukum yang
dapat mempunyai tanah dengan hak milik.
Dalam
keputusan-keputusan
tersebut
ditegaskan bahwa
mengenai
keperluan keagamaan yang dapat diberikan hak milik atas tanah adalah jika
diperuntukan untuk gereja, pastoran (rumah pastor), biara, kapel, sekolah agama
beserta asramanya dan tempat khalwat, masing-masing beserta halamannya bagi
gereja katolik dan bagi gereja protestan jika diperuntukan untuk gereja, sekolahan
agama beserta asramanya, dan rumah dominei masing-masing beserta
halamannya. Sedangkan pengaturan mengenai pendirian rumah-rumah ibadah
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
5
diatur lebih lanjut dalam Peraturan Bersama Menteri Agama Dan Menteri Dalam
Negeri Nomor 8 dan Nomor 9 Tahun 2006 tentang Pedoman Pelaksanaan Tugas
Kepala Daerah/Wakil Kepala Daerah Dalam Pemeliharaan Kerukunan Umat
Beragama, Pemberdayaan Forum Kerukunan Umat Beragama, dan Pendirian
Rumah Ibadat.
Disamping keperluan agama yang disebutkan dalam kedua keputusan
tersebut, gereja dapat memiliki sarana-sarana penunjang lainnya yang tidak
diperuntukan langsung untuk rumah ibadah seperti rumah retreat, panti asuhan4
atau panti werdha/jompo5. Sehingga untuk membangun sarana penunjang
tersebut, hak atas tanah yang diperbolehkan adalah hak atas tanah selain hak
milik.6 Adanya kedudukan gereja sebagai pemegang hak atas tanah menunjukan
bahwa gereja adalah subyek hukum. Dalam hal ini gereja merupakan badan
hukum yaitu badan-badan atau perkumpulan-perkumpulan yang memiliki hak dan
dapat melakukan perbuatan hukum seperti seorang manusia.7 Dalam kehidupan
sehari-hari, gereja seringkali menerima bantuan atau sumbangan yang dapat
berupa hibah tanah dari para pemeluknya. Hibah hak atas tanah termasuk kedalam
peralihan hak sehingga memiliki persyaratan sama halnya dengan jual beli. Untuk
melakukan peralihan hak atas tanah melalui hibah, harus terpenuhi beberapa
persyaratan yaitu tanah yang dialihkan berstatus tanah hak, pihak yang
memerlukan tanah memenuhi syarat sebagai pemegang hak dan pemilik hak atas
tanah bersedia mengalihkannya.8
Dalam kesempatan ini penulis tertarik untuk membahas mengenai gereja
sebagai salah satu badan keagamaan yang dapat menjadi pemegang hak atas
tanah. Untuk menjadi pemegang hak atas tanah harus diperhatikan terlebih dahulu
4
Gereja Kristen Indonesia Jemaat Kota Modern, “Parapattan, Panti Asuhan Terbaik 2011
yang Mengutamakan Tuhan” http://www.gkikotamodern.org/artikel/umum/5/parapattan,-pantiasuhan-terbaik-2011-yang-mengutamakan-tuhan/123 diakses pada 18 September 2015 Pukul
19.30 WIB.
5
Panti Werda Kristen Hana, “Profil” http://www.pwkhana.com/ diakses pada 18
September 2015 Pukul 19.30 WIB.
6
Indonesia III, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, Undang-Undang Pokok Agraria.
LN No. 104 Tahun 1960. TLN No. 2043, Pasal 49.
7
R. Soebekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, (Jakarta:Intermasa, 2003), hlm. 21.
8
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang
Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jilid 1. (Jakarta: Penerbit Djambatan, 2007), hlm. 344.
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
6
peruntukan dari tanah tersebut apakah untuk keperluan keagamaan atau tidak.
Dalam permasalahan yang diambil oleh penulis, jemaat memberikan hibah berupa
tanah kepada gereja. Tanah yang dihibahkan tersebut belum ditentukan
pemanfaatan tanahnya dan rencananya tidak akan dijadikan untuk pembangunan
rumah ibadah. Dikarenakan tanah-tanah yang diberikan oleh jemaatnya berupa
hak milik, maka sebelum dilakukan peralihan hak perlu dilakukan terlebih dahulu
proses penurunan hak. Dalam prakteknya, peralihan hak atas tanah dari jemaat
kepada gereja yang belum ditentukan pemanfaatannya banyak menemui kendala.
Oleh karena itu, penulis tertarik untuk meneliti hal-hal yang menjadi kendala tidak
tercapainya peralihan hak atas tanah tersebut kepada pihak gereja sebagai badan
keagamaan.
1.2.
Pokok Permasalahan
Berdasarkan hal-hal yang telah dijabarkan sebelumnya di latar belakang,
maka muncul pertanyaan-pertanyaan yang menjadi pokok permasalahan dari
penelitian ini, yaitu :
1. Bagaimana peralihan hak melalui hibah kepada gereja jika tanahnya
belum ditentukan pemanfaatannya khususnya selain untuk rumah ibadah?
2. Bagaimana kepastian hukum gereja sebagai penerima hibah hak atas
tanah yang peruntukannya bukan sebagai rumah ibadah tersebut?
1.3.
Tujuan Penelitian
Penelitian ini secara umum memiliki tujuan untuk mengkaji kepastian
hukum gereja sebagai penerima hibah hak atas tanah yang tanahnya bukan
diperuntukan sebagai rumah ibadah dikaitkan dengan peraturan perundangundangan terkait.
Sedangkan secara khusus, penelitian ini memiliki tujuan untuk:
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
7
a. Menguraikan sebab mengapa tidak dapat dilakukannya peralihan hak
melalui
hibah
kepada
gereja
yang
tanahnya
belum
ditentukan
peruntukannya.
b. Menganalisa apakah telah tercapai kepastian hukum dalam prosedur
peralihan hak kepada gereja sebagai badan keagamaan yang tanahnya
bukan diperuntukkan sebagai rumah ibadah.
1.4.
Kerangka Konsep
Untuk menghindari terjadinya kesalahpahaman dalam memahami hal-hal
yang dibahas di dalam penelitian ini, maka dibawah ini akan ditetapkan definisi
yang diambil dari peraturan perundang-undangan, kamus, dan juga pendapat para
ahli. Berikut definisi dari istilah-istilah yang akan sering digunakan:
1. Gereja adalah kumpulan umat yang beriman kepada Yesus Kristus atau
paguyuban umat beriman kepada Yesus Kristus9.
2. Badan hukum adalah badan-badan atau perkumpulan-perkumpulan yang
memiliki hak dan melakukan perbuatan hukum seperti seorang manusia.
Badan-badan atau perkumpulan-perkumpulan itu mempunyai kekayaan
sendiri, ikut serta dalam lalu lintas hukum dengan perantara pengurusnya,
dapat digugat, dan dapat juga menggugat di muka hakim10.
3. Hak atas tanah adalah macam-macam hak atas tanah yang berasal dari hak
menguasai negara yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orangorang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta
badan-badan hukum11.
4. Peralihan hak adalah adalah perbuatan hukum yang tujuannya untuk
memindahkan hak atas tanah kepada pihak lain (penerima hak).
5. Hibah adalah suatu persetujuan dengan mana seorang penghibah
menyerahkan suatu barang secara cuma-cuma, tanpa dapat menariknya
9
Victorianus, M.H. Randa Puang, Tinjauan Yuridis Gereja Sebagai Badan Hukum
Mempunyai Hak Milik Atas Tanah, Cet. Pertama, (Jakarta: Sofmedia, 2012), hlm 5.
10
R. Soebekti, Loc.cit.
11
Indonesia III, Op. Cit., Pasal 4 ayat (1).
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
8
kembali untuk kepentingan seseorang yang menerima penyerahan barang
itu12.
6. Kepastian hukum dimaknai dalam empat hal mendasar yaitu pertama
bahwa hukum itu positif, artinya bahwa hukum positif adalah perundangundangan. Kedua bahwa didasarkan pada fakta. Ketiga, bahwa fakta harus
dirumuskan dengan cara yang jelas sehingga menghindari kekeliruan
dalam pemaknaan disamping mudah dilaksanakan. Keempat, hukum
positif tidak boleh mudah diubah13.
1.5.
Metode Penelitian
Jenis penelitian yang akan dilakukan oleh penulis adalah penelitian
normatif yaitu penelitian yang menarik asas-asas hukum penting untuk melakukan
penafsiran peraturan perundang-undangan dan penelitian yang menganalisa
peristiwa hukum secara kronologis dan melihat hubungannya dengan gejala sosial
yang ada. Dalam hal ini penulis menganalisa peristiwa hukum yang terjadi
terhadap pemberian hibah hak atas tanah kepada gereja yang peruntukannya
belum ditentukan selain sebagai rumah ibadah.
Tipologi yang digunakan dalam penelitian ini adalah adalah penelitian
deskriptif-analitis. Penelitian ini menggambarkan persyaratan-persyaratan agar
gereja dapat menjadi penerima hibah tanah yang bukan diperuntukan sebagai
rumah ibadah dan menganalisa apakah sudah ada kepastian hukum dalam
peralihan hak melalui hibah yang bukan diperuntukan sebagai rumah ibadah
kepada gereja dilihat dari peraturan perundang-undangan terkait.
Bentuk penelitian yang digunakan penulis adalah penelitian hukum normatif
sehingga membutuhkan data primer dan data sekunder. Data primer adalah data
yang harus diperoleh peneliti melalui penelitian langsung terhadap faktor-faktor
yang menjadi latar belakang penelitiannya. Data primer yang digunakan dalam
12
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata [Burgerlijk Wetboek]. Diterjemahkan oleh
Subekti dan R. Tjitrosudibio, (Jakarta : Pradnya Paramita, 2008), pasal 1644.
13
Gustav Radbruch yang dikutip dalam M. Sulaeman Jaluli, Kepastian Hukum Gadai
Tanah Dalam Islam, (Yogyakarta: Deepublish, 2015), hlm. 51.
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
9
penelitian ini adalah keterangan berbagai pihak seperti pihak pengurus gereja,
pihak Kementrian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional RI, pihak
Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor serta pihak Badan Perizinan Terpadu
Kabupaten Bogor. Pada pengumpulan data sekunder, penulis menggunakan
metode studi kepustakaan. Studi kepustakaan (bibliography study) merupakan
pengkajian informasi tertulis mengenai hukum yang berasal dari berbagai sumber
dan dipublikasikan secara luas. Informasi tertulis tersebut lazim disebut sebagai
bahan hukum (law material). Dalam penelitian ini, penulis menggunakan bahan
hukum primer yaitu peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan hibah
hak atas tanah kepada gereja yaitu
1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960;
2. Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2009;
3. Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963;
4. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997;
5. Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997;
6. Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 2 Tahun 1999;
7. Peraturan Daerah Kabupaten Bogor Nomor 19 Tahun 2000;
8. Peraturan Daerah Kabupaten Bogor Nomor 7 Tahun 2008;
9. Peraturan Daerah Kabupaten Bogor Nomor 19 Tahun 2008;
10. Peraturan Bupati Kabupaten Bogor Nomor 37 Tahun 2014.
Untuk bahan hukum sekunder, penulis menggunakan literature, jurnal, tesis,
dan disertasi. Sedangkan untuk bahan hukum tersier penulis menggunakan
internet. Kemudian, data-data yang diperoleh akan dianalisis dan dikaji secara
kualitatif oleh penulis.
1.6.
Kegunaan Teoritis dan Praktis
Dengan dilakukannya penelitian ini, secara teoritis diharapkan akan
berguna bagi pemahaman mengenai permasalahan-permasalahan di dunia
pertanahan di Indonesia khususnya terhadap permasalahan-permasalahan hibah
hak atas tanah kepada badan keagamaan. Sehingga di kemudian hari, penelitian
ini diharapkan dapat menggambarkan keadaan yang ada pada permasalahan
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
10
tersebut yang kemudian dapat dijadikan suatu bahan penelitian. Sedangkan secara
praktis, hasil dari penelitian ini diharapkan akan dapat digunakan sebagai suatu
acuan oleh pihak-pihak yang berkaitan demi memecahkan permasalahanpermasalahan yang berkaitan dengan topik penelitian ini dan juga dipergunakan
untuk menjadi bahan pertimbangan pengambilan keputusan di bidang pertanahan.
1.7.
Sistematika Penulisan
Adapun Kerangka penulisan skripsi ini adalah:
BAB I
PENDAHULUAN
Dalam Bab ini penulis akan menguraikan tentang latar belakang,
pokok permasalahan, tujuan penelitian, kerangka konsep, metode
penelitian, kegunaan teoritis dan praktis serta sistematika penulisan.
Pada Bab ini akan dikemukakan apa yang melatarbelakangi penulis
untuk melakukan penelitian tentang peralihan hak melalui hibah
kepada gereja jika belum ditentukan pemanfaatannya selain untuk
rumah ibadah dan kepastian hukum gereja sebagai penerima hibah hak
atas tanah yang peruntukannya bukan sebagai rumah ibadah.
BAB II
TINJAUAN HUKUM HAK-HAK ATAS TANAH YANG DAPAT
DIMILIKI OLEH GEREJA
Dalam Bab ini penulis akan menguraikan tentang hak atas tanah,
gereja sebagai pemegang hak atas tanah, dan dasar hukum gereja
sebagai pemegang hak atas tanah.
BAB III
PERALIHAN HAK ATAS TANAH MELALUI HIBAH HAK
ATAS TANAH YANG DILAKUKAN OLEH GEREJA YANG
TANAHNYA BUKAN DIPERUNTUKAN SEBAGAI RUMAH
IBADAH
Dalam bab ini penulis akan menguraikan mengenai peralihan hak atas
tanah, pendaftaran tanah dalam peralihan hak, macam-macam
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
11
peralihan, persyaratan peralihan hak atas tanah, prosedur hibah,
persyaratan dan prosedur hibah yang dilakukan oleh gereja yang
tanahnya diperuntukan sebagai rumah ibadah dan jika tanahnya tidak
diperuntukan sebagai rumah ibadah.
BAB IV
ANALISIS
PENERIMA
KEPASTIAN
HIBAH
HUKUM
HAK
GEREJA
ATAS
TANAH
SEBAGAI
YANG
PERUNTUKKANNYA BUKAN SEBAGAI RUMAH IBADAH
Dalam bab ini penulis akan membandingkan dua kasus peralihan hak
yang berbeda yaitu jual beli dan hibah yang dilakukan oleh gereja,
meninjau penyebab tidak dapat dilakukan proses peralihan hak
melalui hibah kepada gereja jika belum ditentukan peruntukannya
khususnya selain untuk rumah ibadah, meninjau kepastian hukum
terhadap peralihan hak melalui hibah yang tanahnya bukan
diperuntukan sebagai rumah ibadah dengan regulasi pelaksanaan
Undang-Undang Pokok Agraria, Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997, Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963, Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, Peraturan Menteri Negara Agraria
Nomor 3 Tahun 1997, Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 2
Tahun 1999, Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2009, Peraturan
Daerah Kabupaten Bogor Nomor 19 Tahun 2000, Peraturan Daerah
Kabupaten Bogor Nomor 7 Tahun 2008, Peraturan Daerah Kabupaten
Bogor Nomor 19 Tahun 2008, Peraturan Bupati Kabupaten Bogor
Nomor 37 Tahun 2014 serta peraturan pelaksana lainnya di Indonesia
serta menggali bagaimana gereja dapat menguasai hak atas tanah yang
diperoleh dari hibah yang peruntukannya bukan sebagai rumah
ibadah.
BAB V
PENUTUP
BAB V ini merupakan kesimpulan dari pembahasan yang telah
dibahas pada bab sebelumnya. Bab ini juga akan memuat saran-saran
bagi permasalahan peralihan hak melalui hibah kepada gereja jika
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
12
belum ditentukan peruntukannya khususnya selain untuk rumah
ibadah.
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
BAB II
TINJAUAN UMUM HAK-HAK ATAS TANAH YANG DAPAT DIMILIKI
OLEH GEREJA
2.1.
Tinjauan Umum Tentang Hak-Hak Atas Tanah
Tanah adalah permukaan bumi yang dalam penggunaannya meliputi
sebagian tubuh bumi yang ada dibawahnya dan sebagian dari ruang yang ada
diatasnya, sedangkan hak atas tanah adalah hak atas sebagian tertentu permukaan
bumi, yang berbatas dan berdimensi dua dengan ukuran panjang dan lebar.14
Dikarenakan hak atas tanah hanyalah hak atas suatu permukaan bumi maka hak
tersebut tidak meliputi pengambilan kekayaan alam yang terkandung di dalam
tubuh bumi, air dan ruang angkasa.15
Hak atas tanah mengandung kewenangan dan kewajiban bagi pemegang
haknya untuk memakai dalam arti menguasai, menggunakan dan mengambil
manfaat dari satu bidang tanah tertentu yang dihaki. Pemakaiannya mengandung
kewajiban untuk memelihara kelestarian, kemampuannya dan mencegah
kerusakannya, sesuai tujuan pemberian dan isi haknya serta peruntukan tanahnya
yang ditetapkan dalam rencana tata ruang wilayah daerah yang bersangkutan.
Menurut Soedikno Mertokusumo, wewenang yang dimiliki pemegang hak atas
tanah terhadap tanah dibagi menjadi dua, yaitu:16
1) Wewenang Umum
Wewenang yang bersifat umum yaitu pemegang hak atas tanah
mempunyai wewenang untuk menggunakan tanahnya, termasuk juga
14
Harsono, Op.Cit., hlm. 18.
Ibid., hlm. 19.
16
Soedikno Mertokusumo, Hukum dan Politik Agraria, (Universitas Terbuka, Karunika,
Jakarta, 1988 h. 4.45 yang dikutip dari Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-Hak Atas Tanah,
cet. 4, (Jakarta: Prenada Media Group, 2008), hlm. 88.
15
13
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
14
tubuh bumi, air dan ruang yang ada diatasnya sekadar diperlukan untuk
kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanahnya
itu dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan-peraturan hukum
lainnya yang lebih tinggi.
2) Wewenang Khusus
Wewenang yang bersifat khusus yaitu pemegang hak atas tanah
mempunyai wewenang untuk menggunakan tanahnya sesuai dengan
macam hak atas tanahnya, seperti wewenang pada tanah hak milik
adalah dapat untuk kepentingan pertanian dan/atau mendirikan
bangunan, wewenang pada tanah Hak Guna Bangunan adalah
menggunakan tanah hanya untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan diatasnya atau wewenang pada Hak Guna Usaha adalah
menggunakan tanahnya hanya untuk kepentingan perusahaan di bidang
pertanian, perikanan peternakan atau perkebunan.
Berdasarkan hierarkis macam-macam hak penguasaan atas tanah yang dikenal
dalam hukum tanah nasional,17 diadakan pengelompokan hak-hak atas tanah yang
terdiri dari:
1. Hak atas tanah primer adalah hak atas tanah yang diberikan oleh
negara;
2. Hak atas tanah sekunder adalah hak atas tanah yang bersumber pada
hak pihak lain.
17
Dalam Hukum Tata Nasional ada bermacam-macam hak penguasaan atas tanah yang
disusun dalam jenjang hierarki sebagai berikut:
1. Hak bangsa Indonesia
2. Hak Menguasai dari Negara
3. Hak Ulayat
4. Hak-Hak Individual:
a. Hak-hak atas tanah
- Primer: Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang
diberikan oleh negara;
- Sekunder: Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh pemilik
tanah, Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang, Hak sewa dan
lain-lainnya.
b. Wakaf
c. Hak jaminan atas tanah
dikutip dari Harsono, Op. Cit., hlm. 264.
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
15
2.1.1.
Hak Atas Tanah Primer
Hak atas tanah primer merupakan hak atas tanah yang bersumber pada
Hak Bangsa Indonesia yang diberikan oleh Negara sebagai organisasi kekuasaan
seluruh rakyat. Hak atas tanah primer terdiri dari hak milik, hak guna usaha, hak
guna bangunan, dan hak pakai yang diberikan oleh negara.
A. Hak Milik
Hak milik atas tanah adalah hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh yang
dapat dipunyai orang dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6 UUPA. Makna
terkuat dan terpenuh bukan berarti hak yang mutlak atau hak yang tidak dapat
diganggu gugat, tetapi hanya sebagai pembeda dengan hak-hak yang lainnya.
Maksud sifat terkuat dari hak milik adalah hak atas tanah yang tidak mudah hapus
dan musnah serta mudah dipertahankan terhadap hak kepada pihak lain,
sedangkan terpenuh maksudnya kewenangan pemengang hak milik itu penuh
dengan dibatasi oleh ketentuan Pasal 6 UUPA yaitu fungsi sosial. Maksud dari
sifat turun temurun adalah jangka waktu yang tidak terbatas dan dialihkan karena
perbuatan hukum atau peristiwa hukum. Hak milik merupakan hak atas tanah
sehingga tidak meliputi pemilikan kekayaan alam yang terkandung didalam tubuh
bumi dan didalamnya.
Berdasarkan Pasal 9 UUPA Jo. Pasal 21 UUPA, subyek yang dapat
menjadi
pemegang
hak
milik
atas
tanah,
hanya
perorangan
yang
berkewarganegaraan Indonesia tunggal saja. Sedangkan untuk badan hukum,
hanya yang dikecualikan saja yang dapat menjadi pemegang hak milik atas tanah
berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 sebagaimana
diamanatkan dalam Pasal 21 ayat (2) UUPA, yaitu:
a. Bank-bank yang didirikan oleh Negara;
b. Perkumpulan koperasi pertanian;
c. Badan-badan keagamaan; dan
d. Badan-badan sosial.
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
16
Berdasarkan Pasal 22 UUPA, Hak milik dapat terjadi dengan cara-cara
sebagai berikut:
1. Menurut hukum adat;
Hak milik atas tanah terjadi dengan jalan pembukaan tanah18 atau
terjadi karena timbulnya lidah tanah (aanslibbing). Yang dimaksud
dengan pembukaan tanah adalah yang dilakukan secara bersama-sama
dengan masyarakat hukum adat yang dipimpin oleh ketua adat melalui
tiga sistem penggarapan, yaitu matok sirah matok galeng, matok sirah
gilir galeng dan sistem bluburan. Sedangkan lidah tanah adalah
pertumbuhan tanah di tepi sungai, danau atau laut, tanah yang tumbuh
dianggap menjadi kepunyaan orang yang memiliki tanah yang
berbatasan karena pertumbuhan tersebut sedikit banyak terjadi karena
usahanya19. Lidah tanah biasanya muncul karena berbeloknya arus
sungai atau tanah yang timbul di pinggir pantai, dan terjadi dari
lumpur, lalu lumpur tersebut mengeras dan akhirnya menjadi tanah.
2. Penetapan pemerintah menurut cara-cara dan syarat-syarat yang
ditetapkan oleh peraturan pemerintah; dan
Hak milik atas tanah pada cara ini berasal dari tanah negara yang
dilakukan dengan cara permohonan pemberian hak milik atas tanah
oleh pemohon dengan memenuhi prosedur dan persyaratan yang telah
ditetapkan. Apabila semua persyaratan telah dipenuhi, maka Badan
Pertanahan Nasional (BPN) akan menerbitkan Surat Keputusan
Pemberian Hak (SKPH). Kemudian SKPH ini wajib didaftarkan oleh
pemohon kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota untuk dicatat
dalam buku tanah dan diterbitkan Sertipikat Hak Milik atas tanah.
3. Ketentuan Undang-Undang.
Hak milik atas tanah yang terjadi karena undang-undang diatur dalam
Pasal I, Pasal II, dan Pasal VII ayat (1) Ketentuan-ketentuan Konversi
UUPA. Yang dimaksud dengan konversi adalah perubahan hak atas
18
19
Indonesia III, Op.Cit., Penjelasan Pasal 22.
Santoso, Op.Cit.,, hlm 94.
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
17
tanah sehubungan dengan berlakunya UUPA. Hak-hak atas tanah yang
ada sebelum berlakunya UUPA diubah menjadi hak atas tanah yang
ditetapkan dalam UUPA.20
Mengenai jangka waktunya, hak milik memiliki jangka waktu tidak
terbatas dikarenakan memiliki sifat turun temurun dan dapat beralih. Sehingga,
hak milik tidak akan berlangsung selama hidup pemiliknya, tetapi akan
dilanjutkan oleh ahli warisnya. Berdasarkan Pasal 27 UUPA, hapusnya hak milik
dapat terjadi karena beberapa hal, yaitu:
a. Jika tanahnya jatuh kepada Negara, disebabkan karena:
1. Pencabutan hak berdasarkan pasal 18 UUPA;
2. Penyerahan secara sukarela oleh pemiliknya;
3. Ditelantarkan; dan
4. Karena ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 UUPA yaitu hak
milik jatuh kepada Warga Negara Asing karena peristiwa hukum
dan perbuatan hukum.
b. Tanahnya musnah.
B. Hak Guna Usaha
Hak guna usaha (untuk selanjutnya disebut sebagai HGU) adalah hak
untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka
waktu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2921, guna perusahaan pertanian,
perikanan atau peternakan.22 HGU tidak diperuntukan sebagai tanah bangunan,
20
Effendi Perangin, Hukum Agraria di Indonesia Suatu Telaah dari Sudut Pandangan
Praktisi Hukum, (Jakarta: Rajawali, 1989) hlm. 145 Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-Hak
Atas Tanah, cet. 4, (Jakarta: Prenada Media Group, 2008), hlm. 96.
21
Pasal 29
(1) Hak guna usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun;
(2) Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak
guna usaha untuk jangka waktu paling lama 35 tahun;
(3) Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu
yang dimaksud dalam ayat 1 dan 2 pasal ini dapat diperpanjang dengan waktu paling
lama 25 tahun.
dikutip dari Indonesia III. Op. Cit., pasal 29.
22
Indonesia III, Ibid., pasal 28.
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
18
sehingga wewenang subyeknya lebih terbatas dibandingkan dengan hak milik atas
tanah. Hak ini adalah hak yang khusus untuk mengusahakan tanah yang bukan
miliknya sendiri guna perusahaan pertanian, perikanan dan peternakan. Bedanya
dengan hak pakai adalah HGU diberikan untuk keperluan diatas dan tanah yang
luasnya paling sedikit 5 lima hektar.23
Berdasarkan Pasal 30 UUPA Jo. Pasal 2 PP Nomor 40 Tahun 1996,
subyek yang dapat menjadi pemegang HGU adalah Warga Negara Indonesia dan
badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia. Mengenai jangka waktu, HGU untuk tanaman muda diberikan untuk
waktu paling lama adalah 25 tahun, sedangkan untuk untuk tanaman keras yang
memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan dengan jangka waktu paling
lama 35 tahun serta HGU tersebut dapat diperpanjang selama 25 tahun.24 Setelah
perpanjangan waktu habis, maka HGU dapat diperbaharui dengan mengajukan
permohonan hak baru.25 Berdasarkan Pasal 17 PP Nomor 40 Tahun 1996, HGU
dapat hapus karena beberapa hal, yaitu:
a.
Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputsan
pemberian atau perpanjangannya;
b.
Dibatalkannya hak oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka
waktunya berakhir karena:
1) Tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau
dilanggarnya ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12,
Pasal 13 dan/atau Pasal 14;
2) Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;
c.
Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya, sebelum jangka
waktu berakhir;
d.
Dicabut untuk kepentingan umum berdasarkan Undang-Undang Nomor
20 Tahun 1961;
23
Indonesia IV. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah. LN No. 58 Tahun 1996 TLN No.3643 Pasal 5.
24
Indonesia III, Op.Cit., pasal 29.
25
Indonesia IV, Op.Cit., pasal 8 ayat (2).
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
19
e.
Ditelantarkan;
f.
Tanahnya musnah; dan
g.
Ketentuan Pasal 3 ayat (2) yaitu tanah HGU yang dipunyai pihak yang
tidak memenuhi syarat subyek atau pemegang haknya dan dalam jangka
waktu yang ditentukan tidak segera dialihkan atau dilepaskan.
C. Hak Guna Bangunan
Berdasarkan Pasal 35 UUPA, Hak guna bangunan (untuk selanjutnya
disebut sebagai HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunanbangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Jadi dapat dilihat bahwa
wewenang subyek HGB adalah terbatas untuk menggunakannya sebagai tanah
bangunan. Subyek yang dapat menjadi pemegang HGB adalah Warga Negara
Indonesia dan Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia.26 HGB sebagai hak atas tanah primer diberikan diatas
tanah negara dan diatas tanah hak pengelolaan.
HGB yang diberikan diatas tanah negara diperoleh melalui mekanisme
permohonan hak, yaitu dengan diterbitkan Surat Keterangan Pemberian Hak
(SKPH) oleh pejabat yang berwenang dan HGB tersebut lahir setelah
dilakukannya pendaftaran. Sedangkan HGB yang diberikan diatas tanah hak
pengelolaan terjadi karena perjanjian yang dilakukan dengan pemegang hak
pengelolaan. HGB tersebut terbit setelah didaftarkannya keputusan pemberian hak
atas usul pemegang hak pengelolaan yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan
Nasional. Berdasarkan Pasal 22 dan Pasal 23 PP Nomor 40 Tahun 1996, hak guna
bangunan ini terjadi sejak keputusan pemberian hak didaftarkan kepada Kepala
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota untuk dicatat, setelah itu akan diterbitkan
sertipikat hak guna bangunan.
Perbedaan antara HGB diatas tanah negara dengan HGB diatas tanah hak
pengelolaan dititikberatkan pada adanya perjanjian yang dilakukan oleh
26
Indonesia III, Op.Cit., pasal 36.
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
20
pemegang HGB dengan pemegang hak pengelolaan. Sehingga mengenai
pengajuan, perpanjangan atau pembaharuan haknya perlu dilakukan atas usul
pemegang hak pengelolaan melalui perjanjian. Mengenai hal-hal umum seperti
subyek HGB, kewenangan pemegang HGB hingga jangka waktu pemberian
HGB, pengaturan antara keduanya adalah sama.
Mengenai jangka waktu HGB, diberikan dengan waktu paling lama 30
tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun.27 Setelah berakhir jangka waktu dan
perpanjangannya, pemegang hak dapat melakukan pembaharuan hak dengan
mengajukan permohonan baru.28 Berdasarkan Pasal 35 PP No. 40 Tahun 1996,
HGB dapat hapus karena beberapa hal, yaitu:
a. Berakhirnya
jangka
waktunya
sebagaimana
ditetapkan
dalam
keputusan pemberian atau perpanjangannya;
b. Dibatalkannya hak oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak
Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktu berakhir
karena:
1) Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau
dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 30, Pasal 31 dan Pasal 32, atau
2) Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang
tetap
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya, sebelum jangka waktu berakhir;
d. Dicabut untuk kepentingan umum berdasarkan Undang-Undang
Nomor 20 Tahun 1961;
e. Ditelantarkan;
f. Tanahnya musnah; dan
g. Ketentuan Pasal 20 ayat (2) yaitu tanah HGB yang dipunyai pihak
yang tidak memenuhi syarat subyek atau pemegang haknya dan dalam
27
28
Indonesia IV. Ibid., pasal 25 ayat (1).
Indonesia IV. Ibid., pasal 25 ayat (1).
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
21
jangka waktu yang telah ditentukan tidak segera dialihkan atau
dilepaskan.
D. Hak Pakai
Hak pakai (untuk selanjutnya disebut sebagai HP) adalah hak
menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang
ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan
perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal
tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang ini.29 Penggunaan
kata “menggunakan” dalam HP digunakan untun kepentingan mendirikan
bangunan, sedangkan penggunaan kata “memungut hasil” menunjukan bahwa HP
digunakan untuk kepentingan selain mendirikan bangunan seperti pertanian,
perikanan, peternakan dan perkebunan.30
Hak pakai sebagai hak atas tanah primer terdiri dari HP yang diberikan
diatas tanah negara dan HP yang diberikan diatas tanah hak pengelolaan. HP yang
diberikan diatas tanah negara diperoleh melalui mekanisme permohonan hak,
yaitu dengan diterbitkan Surat Keterangan Pemberian Hak (SKPH) oleh pejabat
yang berwenang dan HP tersebut lahir setelah dilakukannya pendaftaran.
Sedangkan HP yang diberikan diatas tanah hak pengelolaan terjadi karena
perjanjian yang dilakukan dengan pemegang hak pengelolaan. Dalam hal ini HP
diberikan dengan keputusan pemberian hak berdasarkan usul pemegang Hak
Pengelolaan.31 Hak pakai ini terjadi sejak keputusan pemberian hak pakai
didaftarkan kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Keduanya memiliki
pengaturan y
KEPASTIAN HUKUM GEREJA SEBAGAI PENERIMA
HIBAH HAK ATAS TANAH YANG PERUNTUKANNYA
BUKAN SEBAGAI RUMAH IBADAH
SKRIPSI
MUTIARA HAFIDZAH
1206209053
FAKULTAS HUKUM
PROGRAM STUDI ILMU HUKUM
PEMINATAN HUKUM ADMINISTRASI NEGARA SUB AGRARIA
DEPOK
JANUARI 2016
UNIVERSITAS INDONESIA
KEPASTIAN HUKUM GEREJA SEBAGAI PENERIMA
HIBAH HAK ATAS TANAH YANG PERUNTUKANNYA
BUKAN SEBAGAI RUMAH IBADAH
SKRIPSI
Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar sarjana
MUTIARA HAFIDZAH
1206209053
FAKULTAS HUKUM
PROGRAM STUDI ILMU HUKUM
PEMINATAN HUKUM ADMINISTRASI NEGARA SUB AGRARIA
DEPOK
JANUARI 2016
KATA PENGANTAR
Puji syukur saya panjatkan kepada Allah SWT atas berkat dan rahmat-Nya, saya
dapat menyelesaikan skripsi ini. Penulisan skripsi ini dilakukan dalam rangka
memenuhi salah satu syarat untuk mencapai gelar Sarjana Hukum pada Fakultas
Hukum Universitas Indonesia. Saya menyadari pula sepenuhnya bahwa skripsi ini
dapat tersusun dengan bantuan dan bimbingan dari berbagai pihak. Pada
kesempatan ini perkenankan saya mengucapkan terima kasih kepada:
(1) Ibu Hendriani Parwitasari, S.H. M.Kn, selaku dosen pembimbing yang telah
menyediakan waktu, tenaga dan pikiran untuk mengarahkan saya dalam
penyusunan skripsi ini;
(2) Semua pihak-pihak terkait dari Gereja Kristen Indonesia Kebayoran Baru,
Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor, Badan Perizinan Terpadu Kabupaten
Bogor yang telah membantu;
(3) Mama, Papa, Adikku Bunga Shabrina, Bude Rini beserta keluargaku yang
lain yang selalu memberikan semangat, doa dan kasih sayang;
(4) Pacarku, Arga Aulia Rahman Ramli, yang selalu mengingatkan, membantu
serta memberikan semangat dalam hal apapun;
(5) Sahabat-sahabatku di FHUI, Cassandra Nadia Arviani, Devitari, Shastri
Ratimanjari, dan Dea Yufiana yang telah menjadi kawan belajar
menyenangkan dan rumah keduaku di kampus;
(6) Teman seperjuanganku “geng agra”, Dwi Handayani, Avie Sekar, Henson
Mulianto, dan Jason Tigris, yang telah berjuang bersama-sama menghadapi
halangan dan rintangan perkuliahan di FHUI;
(7) Sahabatku Ditya, Chika, Ajeng, Hilda, dan Resty, yang telah mendukung dan
memberikan semangat meraih mimpiku dari SMA;
(8) Teman-teman “Botak Squad”, Avinta, Putri, Kartika, Ellyah, Dhea, dan Raka
yang telah menceriakan masa-masa kelam 3 SMA dan getirnya bimbel
dengan Pak “Boy”;
iv
Akhir kata, semoga Allah SWT berkenan membalas segala kebaikan semua pihak
yang telah membantu. Semoga skripsi ini membawa manfaat bagi pengembangan
ilmu.
Depok, 14 Januari 2016
Penulis
Mutiara Hafidzah
v
ABSTRAK
Nama
Program Studi
Judul
: Mutiara Hafidzah
: Ilmu Hukum
: Kepastian Hukum Gereja Sebagai Penerima Hibah Hak
Atas Tanah Yang Peruntukannya Bukan Sebagai Rumah
Ibadah
Dalam kehidupan sehari-hari, gereja seringkali mendapatkan hibah dari
pemeluknya berupa hak atas tanah dan peruntukannya masih belum ditentukan.
Sehingga, pendaftaran atas peralihan hak melalui hibah sering menghadapi
berbagai kendala. Tujuan penelitian ini adalah untuk mengkaji kepastian hukum
gereja sebagai penerima hibah hak atas tanah yang peruntukannya bukan sebagai
rumah ibadah. Penelitian ini menggunakan metode penelitian normatif. Hasil
penelitian menyarankan bahwa peruntukan tanah hibah harus telah ditentukan
terlebih dahulu dan perlu dibentuk pengaturan mengenai Izin Peruntukan
Penggunaan Tanah agar dapat diterapkan asas transparansi khususnya mengenai
persyaratan administratif.
Kata kunci:
Hibah, gereja, rumah ibadah.
ABSTRACT
Name
Study Program
Title
: Mutiara Hafidzah
: Law
: Legal Certainty of Church As Grantee Of The Rights Of
Lands Which Is Not Used For Place Of Worship
In daily life, church often gets grant the rights of land from their adherents and its
use has not been determined. Thus, the registration the rights of land from grant
often deal with various obstacles. The purpose of this research is analyzing legal
certainty of church as grantee of the rights of lands which is not used for place of
worship. This research is normative research. The researcher suggests that the use
of rights of land from grant should be determined and to create the regulation of
Land Use Permit in order to transparency principle could be implemented
especially administration requirements.
Key words:
Grant, church, place of worship.
vii
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ............................................................................................ i
LEMBAR PERYATAAN ORISINALITAS ............................................................. ii
LEMBAR PENGESAHAN .................................................................................... iii
KATA PENGANTAR ........................................................................................... iv
LEMBAR PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA ILMIAH ..................................... vi
ABSTRAK .......................................................................................................... vii
DAFTAR ISI ..................................................................................................... viii
DAFTAR LAMPIRAN .......................................................................................... xi
BAB I PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang ............................................................................................ 1
1.2. Pokok Permasalahan ................................................................................... 6
1.3. Tujuan Penelitian ........................................................................................ 7
1.4. Kerangka Konsep ....................................................................................... 7
1.5. Metode Penelitian ...................................................................................... 8
1.6. Kegunaan Teoritis dan Praktis .................................................................... 9
1.7. Sistematika Penulisan................................................................................ 10
BAB II TINJAUAN UMUM HAK-HAK ATAS TANAH YANG DAPAT
DIMILIKI OLEH GEREJA
2.1. Tinjauan Umum Tentang Hak-Hak Atas Tanah ......................................... 13
2.1.1. Hak Atas Tanah Primer ................................................................. 15
A. Hak Milik .................................................................................... 15
B. Hak Guna Usaha .......................................................................... 17
C. Hak Guna Bangunan .................................................................... 19
D. Hak Pakai ................................................................................... 21
2.1.2. Hak Atas Tanah Sekunder .............................................................. 23
A. Hak Guna Bangunan .................................................................... 24
B. Hak Pakai .................................................................................... 24
C. Hak Sewa ..................................................................................... 24
viii
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
D. Hak Gadai.................................................................................... 26
E. Hak Usaha Bagi Hasil ................................................................. 27
F. Hak Menumpang ......................................................................... 28
2.2. Tinjauan Umum Gereja Sebagai Pemegang Hak Atas Tanah ........................ 29
2.2.1. Gereja Sebagai Pemegang Hak Atas Tanah ..................................... 30
2.2.2. Dasar Hukum Gereja Sebagai Pemegang Hak Atas Tanah .............. 32
BAB III PERALIHAN HAK ATAS TANAH MELALUI HIBAH HAK
ATAS TANAH YANG DILAKUKAN OLEH GEREJA YANG TANAHNYA
BUKAN DIPERUNTUKAN SEBAGAI RUMAH IBADAH
3.1. Konsep Peralihan Hak Atas Tanah .............................................................. 41
3.1.1. Pendaftaran Tanah Dalam Peralihan Hak .......................................... 43
3.1.2. Macam-Macam Peralihan Hak.......................................................... 46
3.1.3. Syarat-Syarat Peralihan Hak Melalui Hibah ...................................... 48
a. Syarat Materiil ........................................................................... 48
b. Syarat Formill ............................................................................ 49
3.2. Prosedur Peralihan Hak Melalui Hibah Yang Peruntukannya Sebagai Rumah
Ibadah ...................................................................................................... 51
A. Ketentuan Materiil .............................................................................. 51
1. Subyek Hibah ................................................................................ 51
2. Obyek Hibah ................................................................................. 52
B. Ketentuan Formil ................................................................................ 52
1. Sebelum Pembuatan Akta Hibah ................................................... 52
2. Pada Saat Pembuatan Akta Hibah .................................................. 54
3. Sebelum Pendaftaran ..................................................................... 55
A. Persyaratan Pendirian Rumah Ibadah ...................................... 55
B. Perizinan ................................................................................. 56
4. Pendaftaran ................................................................................... 66
3.3. Prosedur Peralihan Hak Melalui Hibah Yang Peruntukannya Bukan Sebagai
Rumah Ibadah ...................................................................................................... 70
A. Ketentuan Materiil .............................................................................. 70
1. Subyek Hibah ................................................................................ 70
ix
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
2. Obyek Hibah ................................................................................. 71
B. Ketentuan Formil ........................................................................................... 71
BAB IV ANALISIS KEPASTIAN HUKUM GEREJA SEBAGAI
PENERIMA HIBAH HAK ATAS TANAH YANG PERUNTUKANNYA
BUKAN SEBAGAI RUMAH IBADAH
4.1. Kasus Posisi Peralihan Hak Yang Dilakukan Oleh Gereja .......................... 72
4.1.1. Peralihan Hak Melalui Hibah Yang Dilakukan Gereja Yang
Peruntukannya Bukan Sebagai Rumah Ibadah.................................. 72
4.1.2. Peralihan Hak Melalui Jual Yang Dilakukan Gereja Yang
Peruntukannya Bukan Sebagai Rumah Ibadah.................................. 73
4.2. Peralihan Hak Melalui Hibah Kepada Gereja Yang Peruntukannya Belum
Ditentukan Selain Sebagai Rumah Ibadah................................................... 73
4.3. Kepastian Hukum Gereja Sebagai Penerima Hibah Hak Atas Tanah Yang
Peruntukannya Bukan Sebagai Rumah Ibadah ................................................. 80
4.4. Solusi Penyelesaian Agar Gereja Dapat Menguasai Hak Atas Tanah
Yang Diperoleh Dari Hibah Yang Peruntukannya Bukan Sebagai
Rumah Ibadah ....................................................................................................... 89
BAB V PENUTUP
5.1. Kesimpulan ................................................................................................. 91
5.2. Saran ........................................................................................................... 92
DAFTAR PUSTAKA ....................................................................................... 93
LAMPIRAN ..................................................................................................... 98
x
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
DAFTAR LAMPIRAN
Tata Dasar Gereja ..................................................................................................
Surat Penunjukan Badan Keagamaan Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas
Tanah.....................................................................................................................
Sertipikat HGB Kecamatan Gunung Sindur ...........................................................
Akta Hibah ............................................................................................................
Sertipikat HGB Kecamatan Gunung Geulis............................................................
Akta Jual Beli ........................................................................................................
Bukti Bebas Pembayaran SSP dan BPHTB Hibah .................................................
Peraturan Daerah Nomor 37 Tahun 2014 ...............................................................
xi
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
BAB I
PENDAHULUAN
1.1.
Latar Belakang
Hak asasi manusia adalah seperangkat hak yang melekat pada hakikat dan
keberadaan manusia sebagai makhluk Tuhan Yang Maha Esa dan merupakan
anugerah-Nya yang wajib dihormati, dijunjung tinggi dan dilindungi oleh negara,
hukum, pemerintah dan setiap orang demi kehormatan serta perlindungan harkat
dan martabat manusia.1 Bentuk dari hak-hak asasi manusia yang diatur dalam
Deklarasi Umum Hak Asasi Manusia adalah hak untuk hidup, hak menentukan
nasib sendiri, hak menyampaikan pendapat, persamaan didepan hukum, hak
beragama dan berkeyakinan, hak memperoleh pendidikan, hak bagi pekerja serta
hak untuk penghidupan yang layak.2 Sebagai salah satu bentuk dari hak asasi
manusia, jaminan atas kebebasan beragama telah dikonstruksikan melalui
instrumen hukum internasional maupun instrumen hukum nasional.
Pengaturan mengenai kebebasan beragama dalam instrumen hukum
internasional diatur dalam Deklarasi Universal Hak Asasi Manusia yang
menyatakan bahwa:
Setiap orang berhak atas kebebasan pikiran, hati nurani dan agama; dalam
hal ini termasuk kebebasan berganti agama atau kepercayaan, dengan kebebasan
1
Indonesia I, Undang-Undang Nomor 39 Tahun 1999 tentang Undang-Undang Hak
Asasi Manusia. LN No. 165 Tahun 1999. TLN No. 3886, pasal 1 ayat (1).
2
Equitas,
“Hak
Asasi
Manusia
(HAM)”
https://equitas.org/wpcontent/uploads/2011/12/modul-2-hal-1-38.pdf diakses pada 18 September 2015 Pukul 19.00
WIB.
1
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
2
untuk menyatakan agama atau kepercayaan dengan cara mengajarkannya,
melakukannya, beribadat dan mentaatinya, baik sendiri maupun bersama-sama
dengan orang lain, di muka umum maupun sendiri.
Selain itu, Indonesia telah melakukan ratifikasi terhadap suatu kovenan
internasional melalui Undang-undang Nomor 12 Tahun 2005 tentang Pengesahan
International Covenant On Civil And Political Rights (Kovenan Internasional
Tentang Hak-Hak Sipil Dan Politik). Dalam kovenan tersebut, kebebasan
beragama diatur dalam pasal 18 yang menyebutkan bahwa:
Setiap orang berhak atas kebebasan berpikir, keyakinan dan beragama.
Hak ini mencakup kebebasan untuk menetapkan agama atau kepercayaan atas
pilihannya sendiri, dan kebebasan, baik secara sendiri maupun bersama-sama
dengan orang lain, baik di tempat umum atau tertutup, untuk menjalankan agama
dan kepercayaannya dalam kegiatan ibadah, pentaatan, pengamalan, dan
pengajaran.
Sebagai konsekuensi dilakukannya ratifikasi terhadap kovenan tersebut,
maka Indonesia terikat untuk menjamin hak setiap orang atas kebebasan berfikir,
berkeyakinan dan beragama, serta perlindungan atas hak-hak tersebut, hak untuk
memiliki pendapat tanpa campur tangan pihak lain dan hak atas kebebasan untuk
menyatakan pendapat persamaan kedudukan semua orang di depan hukum dan
hak semua orang atas perlindungan hukum yang sama tanpa diskriminasi dan
tindakan untuk melindungi golongan etnis, agama atau bahasa minoritas yang
mungkin ada di negara pihak.
Dalam instrumen hukum nasional, hak kebebasan beragama diatur dalam
konstitusi dan peraturan perundang-undangan lainnya. Konstitusi sebagai hukum
tertinggi memberikan pedoman kebebasan beragama dalam tiga pasal sekaligus.
Pertama, dalam Pasal 28E ayat (1) UUD 1945 yang menyatakan:
Setiap orang bebas memeluk agama dan beribadat menurut agamanya,
memilih
pendidikan
dan
pengajaran,
memilih
pekerjaan,
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
memilih
UNIVERSITAS INDONESIA
3
kewarganegaraan,
memilih
tempat
tinggal
di
wilayah
negara
dan
meninggalkannya, serta berhak kembali.
Kedua, adalah dalam Pasal 28I ayat (1) UUD 1945 yang menyatakan:
Hak untuk hidup, hak untuk tidak disiksa, hak kemerdekaan pikiran dan
hati nurani, hak beragama, hak untuk tidak diperbudak, hak untuk diakui sebagai
pribadi di hadapan hukum, dan hak untuk tidak dituntut atas dasar hukum yang
berlaku surut, adalah hak asasi manusia yang tidak dapat dikurangi dalam keadaan
apa pun.
Ketiga adalah Pasal 29 ayat (2) UUD 1945 yang menyatakan:
“negara menjamin kemerdekaan tiap-tiap penduduk untuk memeluk
agamanya masing-masing dan beribadat menurut agama dan kepercayaannya
itu.”
Dalam Undang-Undang Nomor 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi
Manusia diatur juga mengenai kebebasan beragama yaitu dalam Pasal 22:
Setiap orang bebas memeluk agamanya masing-masing dan untuk
beribadat menurut agamanya dan kepercayaannya itu. Negara menjamin
kemerdekaan setiap orang untuk memeluk agamanya masing-masing dan untuk
beribadat menurut agamanya dan kepercayaannya itu.
Dari adanya pengaturan kebebasan beragama dalam instrumen hukum
internasional dan nasional maka telah disepakati oleh masyarakat dunia bahwa
hak kebebasan beragama sebagai hak individu yang melekat secara langsung,
yang wajib dihormati, dijunjung tinggi dan dilindungi oleh negara, pemerintah,
dan setiap orang demi kehormatan serta perlindungan harkat dan martabat
manusia. Sebagai konsekuensi dari adanya kebebasan beragama, Indonesia
memberikan pengakuan terhadap enam agama resmi.3 Enam agama tersebut
adalah Islam, Kristen Protestan, Katolik, Budha, Hindu dan Konghucu. Dalam
menjalankan kebebasan beragama bagi para penganutnya, negara memberi
3
Indonesia II, Penetapan Presiden Republik Indonesia Nomor 1/Pnps Tahun 1965
tentang Pencegahan Penyalahgunaan Dan/Atau Penodaan Agama. LN No. 3 Tahun 1965, TLN
No. 2726, pasal 1.
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
4
keleluasaan kepada para penganut masing-masing agama untuk mendirikan
rumah-rumah ibadah.
Untuk mendirikan rumah-rumah ibadah tersebut, negara memberikan hak
atas tanah berupa hak milik atas tanah melalui badan keagamaan sebagaimana
diatur dalam Pasal 49 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang UndangUndang Pokok Agraria (untuk selanjutnya disebut sebagai UUPA) yang
menyebutkan bahwa:
Hak milik tanah badan-badan keagamaan dan sosial sepanjang
dipergunakan untuk usaha dalam bidang keagamaan dan sosial diakui dan
dilindungi. Badan-badan tersebut dijamin pula akan memperoleh tanah yang
cukup untuk bangunan dan usahanya dalam bidang keagamaan dan sosial.
Sebagaimana diamanatkan dalam Pasal 21 ayat (2) UUPA, lahirlah
Peraturan Pemerintah No. 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan
Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah. Dalam Pasal 4 PP No.
38 Tahun 1963, badan-badan keagamaan dan sosial dapat mempunyai hak milik
atas tanah yang dipergunakan untuk keperluan-keperluan yang langsung
berhubungan dengan usaha keagamaan dan sosial. Mengenai keperluan
keagamaan bagi gereja diatur lebih lanjut dalam Keputusan Direktur Jenderal
Agraria dan Transmigrasi Nomor 1/Dd-AT/Agr/67 tentang Penunjukan BadanBadan Gereja Roma Katolik sebagai Badan Hukum dan Keputusan Direktur
Jenderal Agraria dan Transmigrasi Nomor SK.22/HK/1969 tentang Penunjukan
Badan Gereja Protestan di Indonesia Bahagian Barat sebagai Badan Hukum yang
dapat mempunyai tanah dengan hak milik.
Dalam
keputusan-keputusan
tersebut
ditegaskan bahwa
mengenai
keperluan keagamaan yang dapat diberikan hak milik atas tanah adalah jika
diperuntukan untuk gereja, pastoran (rumah pastor), biara, kapel, sekolah agama
beserta asramanya dan tempat khalwat, masing-masing beserta halamannya bagi
gereja katolik dan bagi gereja protestan jika diperuntukan untuk gereja, sekolahan
agama beserta asramanya, dan rumah dominei masing-masing beserta
halamannya. Sedangkan pengaturan mengenai pendirian rumah-rumah ibadah
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
5
diatur lebih lanjut dalam Peraturan Bersama Menteri Agama Dan Menteri Dalam
Negeri Nomor 8 dan Nomor 9 Tahun 2006 tentang Pedoman Pelaksanaan Tugas
Kepala Daerah/Wakil Kepala Daerah Dalam Pemeliharaan Kerukunan Umat
Beragama, Pemberdayaan Forum Kerukunan Umat Beragama, dan Pendirian
Rumah Ibadat.
Disamping keperluan agama yang disebutkan dalam kedua keputusan
tersebut, gereja dapat memiliki sarana-sarana penunjang lainnya yang tidak
diperuntukan langsung untuk rumah ibadah seperti rumah retreat, panti asuhan4
atau panti werdha/jompo5. Sehingga untuk membangun sarana penunjang
tersebut, hak atas tanah yang diperbolehkan adalah hak atas tanah selain hak
milik.6 Adanya kedudukan gereja sebagai pemegang hak atas tanah menunjukan
bahwa gereja adalah subyek hukum. Dalam hal ini gereja merupakan badan
hukum yaitu badan-badan atau perkumpulan-perkumpulan yang memiliki hak dan
dapat melakukan perbuatan hukum seperti seorang manusia.7 Dalam kehidupan
sehari-hari, gereja seringkali menerima bantuan atau sumbangan yang dapat
berupa hibah tanah dari para pemeluknya. Hibah hak atas tanah termasuk kedalam
peralihan hak sehingga memiliki persyaratan sama halnya dengan jual beli. Untuk
melakukan peralihan hak atas tanah melalui hibah, harus terpenuhi beberapa
persyaratan yaitu tanah yang dialihkan berstatus tanah hak, pihak yang
memerlukan tanah memenuhi syarat sebagai pemegang hak dan pemilik hak atas
tanah bersedia mengalihkannya.8
Dalam kesempatan ini penulis tertarik untuk membahas mengenai gereja
sebagai salah satu badan keagamaan yang dapat menjadi pemegang hak atas
tanah. Untuk menjadi pemegang hak atas tanah harus diperhatikan terlebih dahulu
4
Gereja Kristen Indonesia Jemaat Kota Modern, “Parapattan, Panti Asuhan Terbaik 2011
yang Mengutamakan Tuhan” http://www.gkikotamodern.org/artikel/umum/5/parapattan,-pantiasuhan-terbaik-2011-yang-mengutamakan-tuhan/123 diakses pada 18 September 2015 Pukul
19.30 WIB.
5
Panti Werda Kristen Hana, “Profil” http://www.pwkhana.com/ diakses pada 18
September 2015 Pukul 19.30 WIB.
6
Indonesia III, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, Undang-Undang Pokok Agraria.
LN No. 104 Tahun 1960. TLN No. 2043, Pasal 49.
7
R. Soebekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, (Jakarta:Intermasa, 2003), hlm. 21.
8
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang
Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jilid 1. (Jakarta: Penerbit Djambatan, 2007), hlm. 344.
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
6
peruntukan dari tanah tersebut apakah untuk keperluan keagamaan atau tidak.
Dalam permasalahan yang diambil oleh penulis, jemaat memberikan hibah berupa
tanah kepada gereja. Tanah yang dihibahkan tersebut belum ditentukan
pemanfaatan tanahnya dan rencananya tidak akan dijadikan untuk pembangunan
rumah ibadah. Dikarenakan tanah-tanah yang diberikan oleh jemaatnya berupa
hak milik, maka sebelum dilakukan peralihan hak perlu dilakukan terlebih dahulu
proses penurunan hak. Dalam prakteknya, peralihan hak atas tanah dari jemaat
kepada gereja yang belum ditentukan pemanfaatannya banyak menemui kendala.
Oleh karena itu, penulis tertarik untuk meneliti hal-hal yang menjadi kendala tidak
tercapainya peralihan hak atas tanah tersebut kepada pihak gereja sebagai badan
keagamaan.
1.2.
Pokok Permasalahan
Berdasarkan hal-hal yang telah dijabarkan sebelumnya di latar belakang,
maka muncul pertanyaan-pertanyaan yang menjadi pokok permasalahan dari
penelitian ini, yaitu :
1. Bagaimana peralihan hak melalui hibah kepada gereja jika tanahnya
belum ditentukan pemanfaatannya khususnya selain untuk rumah ibadah?
2. Bagaimana kepastian hukum gereja sebagai penerima hibah hak atas
tanah yang peruntukannya bukan sebagai rumah ibadah tersebut?
1.3.
Tujuan Penelitian
Penelitian ini secara umum memiliki tujuan untuk mengkaji kepastian
hukum gereja sebagai penerima hibah hak atas tanah yang tanahnya bukan
diperuntukan sebagai rumah ibadah dikaitkan dengan peraturan perundangundangan terkait.
Sedangkan secara khusus, penelitian ini memiliki tujuan untuk:
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
7
a. Menguraikan sebab mengapa tidak dapat dilakukannya peralihan hak
melalui
hibah
kepada
gereja
yang
tanahnya
belum
ditentukan
peruntukannya.
b. Menganalisa apakah telah tercapai kepastian hukum dalam prosedur
peralihan hak kepada gereja sebagai badan keagamaan yang tanahnya
bukan diperuntukkan sebagai rumah ibadah.
1.4.
Kerangka Konsep
Untuk menghindari terjadinya kesalahpahaman dalam memahami hal-hal
yang dibahas di dalam penelitian ini, maka dibawah ini akan ditetapkan definisi
yang diambil dari peraturan perundang-undangan, kamus, dan juga pendapat para
ahli. Berikut definisi dari istilah-istilah yang akan sering digunakan:
1. Gereja adalah kumpulan umat yang beriman kepada Yesus Kristus atau
paguyuban umat beriman kepada Yesus Kristus9.
2. Badan hukum adalah badan-badan atau perkumpulan-perkumpulan yang
memiliki hak dan melakukan perbuatan hukum seperti seorang manusia.
Badan-badan atau perkumpulan-perkumpulan itu mempunyai kekayaan
sendiri, ikut serta dalam lalu lintas hukum dengan perantara pengurusnya,
dapat digugat, dan dapat juga menggugat di muka hakim10.
3. Hak atas tanah adalah macam-macam hak atas tanah yang berasal dari hak
menguasai negara yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orangorang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta
badan-badan hukum11.
4. Peralihan hak adalah adalah perbuatan hukum yang tujuannya untuk
memindahkan hak atas tanah kepada pihak lain (penerima hak).
5. Hibah adalah suatu persetujuan dengan mana seorang penghibah
menyerahkan suatu barang secara cuma-cuma, tanpa dapat menariknya
9
Victorianus, M.H. Randa Puang, Tinjauan Yuridis Gereja Sebagai Badan Hukum
Mempunyai Hak Milik Atas Tanah, Cet. Pertama, (Jakarta: Sofmedia, 2012), hlm 5.
10
R. Soebekti, Loc.cit.
11
Indonesia III, Op. Cit., Pasal 4 ayat (1).
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
8
kembali untuk kepentingan seseorang yang menerima penyerahan barang
itu12.
6. Kepastian hukum dimaknai dalam empat hal mendasar yaitu pertama
bahwa hukum itu positif, artinya bahwa hukum positif adalah perundangundangan. Kedua bahwa didasarkan pada fakta. Ketiga, bahwa fakta harus
dirumuskan dengan cara yang jelas sehingga menghindari kekeliruan
dalam pemaknaan disamping mudah dilaksanakan. Keempat, hukum
positif tidak boleh mudah diubah13.
1.5.
Metode Penelitian
Jenis penelitian yang akan dilakukan oleh penulis adalah penelitian
normatif yaitu penelitian yang menarik asas-asas hukum penting untuk melakukan
penafsiran peraturan perundang-undangan dan penelitian yang menganalisa
peristiwa hukum secara kronologis dan melihat hubungannya dengan gejala sosial
yang ada. Dalam hal ini penulis menganalisa peristiwa hukum yang terjadi
terhadap pemberian hibah hak atas tanah kepada gereja yang peruntukannya
belum ditentukan selain sebagai rumah ibadah.
Tipologi yang digunakan dalam penelitian ini adalah adalah penelitian
deskriptif-analitis. Penelitian ini menggambarkan persyaratan-persyaratan agar
gereja dapat menjadi penerima hibah tanah yang bukan diperuntukan sebagai
rumah ibadah dan menganalisa apakah sudah ada kepastian hukum dalam
peralihan hak melalui hibah yang bukan diperuntukan sebagai rumah ibadah
kepada gereja dilihat dari peraturan perundang-undangan terkait.
Bentuk penelitian yang digunakan penulis adalah penelitian hukum normatif
sehingga membutuhkan data primer dan data sekunder. Data primer adalah data
yang harus diperoleh peneliti melalui penelitian langsung terhadap faktor-faktor
yang menjadi latar belakang penelitiannya. Data primer yang digunakan dalam
12
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata [Burgerlijk Wetboek]. Diterjemahkan oleh
Subekti dan R. Tjitrosudibio, (Jakarta : Pradnya Paramita, 2008), pasal 1644.
13
Gustav Radbruch yang dikutip dalam M. Sulaeman Jaluli, Kepastian Hukum Gadai
Tanah Dalam Islam, (Yogyakarta: Deepublish, 2015), hlm. 51.
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
9
penelitian ini adalah keterangan berbagai pihak seperti pihak pengurus gereja,
pihak Kementrian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional RI, pihak
Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor serta pihak Badan Perizinan Terpadu
Kabupaten Bogor. Pada pengumpulan data sekunder, penulis menggunakan
metode studi kepustakaan. Studi kepustakaan (bibliography study) merupakan
pengkajian informasi tertulis mengenai hukum yang berasal dari berbagai sumber
dan dipublikasikan secara luas. Informasi tertulis tersebut lazim disebut sebagai
bahan hukum (law material). Dalam penelitian ini, penulis menggunakan bahan
hukum primer yaitu peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan hibah
hak atas tanah kepada gereja yaitu
1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960;
2. Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2009;
3. Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963;
4. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997;
5. Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997;
6. Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 2 Tahun 1999;
7. Peraturan Daerah Kabupaten Bogor Nomor 19 Tahun 2000;
8. Peraturan Daerah Kabupaten Bogor Nomor 7 Tahun 2008;
9. Peraturan Daerah Kabupaten Bogor Nomor 19 Tahun 2008;
10. Peraturan Bupati Kabupaten Bogor Nomor 37 Tahun 2014.
Untuk bahan hukum sekunder, penulis menggunakan literature, jurnal, tesis,
dan disertasi. Sedangkan untuk bahan hukum tersier penulis menggunakan
internet. Kemudian, data-data yang diperoleh akan dianalisis dan dikaji secara
kualitatif oleh penulis.
1.6.
Kegunaan Teoritis dan Praktis
Dengan dilakukannya penelitian ini, secara teoritis diharapkan akan
berguna bagi pemahaman mengenai permasalahan-permasalahan di dunia
pertanahan di Indonesia khususnya terhadap permasalahan-permasalahan hibah
hak atas tanah kepada badan keagamaan. Sehingga di kemudian hari, penelitian
ini diharapkan dapat menggambarkan keadaan yang ada pada permasalahan
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
10
tersebut yang kemudian dapat dijadikan suatu bahan penelitian. Sedangkan secara
praktis, hasil dari penelitian ini diharapkan akan dapat digunakan sebagai suatu
acuan oleh pihak-pihak yang berkaitan demi memecahkan permasalahanpermasalahan yang berkaitan dengan topik penelitian ini dan juga dipergunakan
untuk menjadi bahan pertimbangan pengambilan keputusan di bidang pertanahan.
1.7.
Sistematika Penulisan
Adapun Kerangka penulisan skripsi ini adalah:
BAB I
PENDAHULUAN
Dalam Bab ini penulis akan menguraikan tentang latar belakang,
pokok permasalahan, tujuan penelitian, kerangka konsep, metode
penelitian, kegunaan teoritis dan praktis serta sistematika penulisan.
Pada Bab ini akan dikemukakan apa yang melatarbelakangi penulis
untuk melakukan penelitian tentang peralihan hak melalui hibah
kepada gereja jika belum ditentukan pemanfaatannya selain untuk
rumah ibadah dan kepastian hukum gereja sebagai penerima hibah hak
atas tanah yang peruntukannya bukan sebagai rumah ibadah.
BAB II
TINJAUAN HUKUM HAK-HAK ATAS TANAH YANG DAPAT
DIMILIKI OLEH GEREJA
Dalam Bab ini penulis akan menguraikan tentang hak atas tanah,
gereja sebagai pemegang hak atas tanah, dan dasar hukum gereja
sebagai pemegang hak atas tanah.
BAB III
PERALIHAN HAK ATAS TANAH MELALUI HIBAH HAK
ATAS TANAH YANG DILAKUKAN OLEH GEREJA YANG
TANAHNYA BUKAN DIPERUNTUKAN SEBAGAI RUMAH
IBADAH
Dalam bab ini penulis akan menguraikan mengenai peralihan hak atas
tanah, pendaftaran tanah dalam peralihan hak, macam-macam
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
11
peralihan, persyaratan peralihan hak atas tanah, prosedur hibah,
persyaratan dan prosedur hibah yang dilakukan oleh gereja yang
tanahnya diperuntukan sebagai rumah ibadah dan jika tanahnya tidak
diperuntukan sebagai rumah ibadah.
BAB IV
ANALISIS
PENERIMA
KEPASTIAN
HIBAH
HUKUM
HAK
GEREJA
ATAS
TANAH
SEBAGAI
YANG
PERUNTUKKANNYA BUKAN SEBAGAI RUMAH IBADAH
Dalam bab ini penulis akan membandingkan dua kasus peralihan hak
yang berbeda yaitu jual beli dan hibah yang dilakukan oleh gereja,
meninjau penyebab tidak dapat dilakukan proses peralihan hak
melalui hibah kepada gereja jika belum ditentukan peruntukannya
khususnya selain untuk rumah ibadah, meninjau kepastian hukum
terhadap peralihan hak melalui hibah yang tanahnya bukan
diperuntukan sebagai rumah ibadah dengan regulasi pelaksanaan
Undang-Undang Pokok Agraria, Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997, Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963, Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, Peraturan Menteri Negara Agraria
Nomor 3 Tahun 1997, Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 2
Tahun 1999, Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2009, Peraturan
Daerah Kabupaten Bogor Nomor 19 Tahun 2000, Peraturan Daerah
Kabupaten Bogor Nomor 7 Tahun 2008, Peraturan Daerah Kabupaten
Bogor Nomor 19 Tahun 2008, Peraturan Bupati Kabupaten Bogor
Nomor 37 Tahun 2014 serta peraturan pelaksana lainnya di Indonesia
serta menggali bagaimana gereja dapat menguasai hak atas tanah yang
diperoleh dari hibah yang peruntukannya bukan sebagai rumah
ibadah.
BAB V
PENUTUP
BAB V ini merupakan kesimpulan dari pembahasan yang telah
dibahas pada bab sebelumnya. Bab ini juga akan memuat saran-saran
bagi permasalahan peralihan hak melalui hibah kepada gereja jika
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
12
belum ditentukan peruntukannya khususnya selain untuk rumah
ibadah.
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
BAB II
TINJAUAN UMUM HAK-HAK ATAS TANAH YANG DAPAT DIMILIKI
OLEH GEREJA
2.1.
Tinjauan Umum Tentang Hak-Hak Atas Tanah
Tanah adalah permukaan bumi yang dalam penggunaannya meliputi
sebagian tubuh bumi yang ada dibawahnya dan sebagian dari ruang yang ada
diatasnya, sedangkan hak atas tanah adalah hak atas sebagian tertentu permukaan
bumi, yang berbatas dan berdimensi dua dengan ukuran panjang dan lebar.14
Dikarenakan hak atas tanah hanyalah hak atas suatu permukaan bumi maka hak
tersebut tidak meliputi pengambilan kekayaan alam yang terkandung di dalam
tubuh bumi, air dan ruang angkasa.15
Hak atas tanah mengandung kewenangan dan kewajiban bagi pemegang
haknya untuk memakai dalam arti menguasai, menggunakan dan mengambil
manfaat dari satu bidang tanah tertentu yang dihaki. Pemakaiannya mengandung
kewajiban untuk memelihara kelestarian, kemampuannya dan mencegah
kerusakannya, sesuai tujuan pemberian dan isi haknya serta peruntukan tanahnya
yang ditetapkan dalam rencana tata ruang wilayah daerah yang bersangkutan.
Menurut Soedikno Mertokusumo, wewenang yang dimiliki pemegang hak atas
tanah terhadap tanah dibagi menjadi dua, yaitu:16
1) Wewenang Umum
Wewenang yang bersifat umum yaitu pemegang hak atas tanah
mempunyai wewenang untuk menggunakan tanahnya, termasuk juga
14
Harsono, Op.Cit., hlm. 18.
Ibid., hlm. 19.
16
Soedikno Mertokusumo, Hukum dan Politik Agraria, (Universitas Terbuka, Karunika,
Jakarta, 1988 h. 4.45 yang dikutip dari Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-Hak Atas Tanah,
cet. 4, (Jakarta: Prenada Media Group, 2008), hlm. 88.
15
13
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
14
tubuh bumi, air dan ruang yang ada diatasnya sekadar diperlukan untuk
kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanahnya
itu dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan-peraturan hukum
lainnya yang lebih tinggi.
2) Wewenang Khusus
Wewenang yang bersifat khusus yaitu pemegang hak atas tanah
mempunyai wewenang untuk menggunakan tanahnya sesuai dengan
macam hak atas tanahnya, seperti wewenang pada tanah hak milik
adalah dapat untuk kepentingan pertanian dan/atau mendirikan
bangunan, wewenang pada tanah Hak Guna Bangunan adalah
menggunakan tanah hanya untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan diatasnya atau wewenang pada Hak Guna Usaha adalah
menggunakan tanahnya hanya untuk kepentingan perusahaan di bidang
pertanian, perikanan peternakan atau perkebunan.
Berdasarkan hierarkis macam-macam hak penguasaan atas tanah yang dikenal
dalam hukum tanah nasional,17 diadakan pengelompokan hak-hak atas tanah yang
terdiri dari:
1. Hak atas tanah primer adalah hak atas tanah yang diberikan oleh
negara;
2. Hak atas tanah sekunder adalah hak atas tanah yang bersumber pada
hak pihak lain.
17
Dalam Hukum Tata Nasional ada bermacam-macam hak penguasaan atas tanah yang
disusun dalam jenjang hierarki sebagai berikut:
1. Hak bangsa Indonesia
2. Hak Menguasai dari Negara
3. Hak Ulayat
4. Hak-Hak Individual:
a. Hak-hak atas tanah
- Primer: Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang
diberikan oleh negara;
- Sekunder: Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh pemilik
tanah, Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang, Hak sewa dan
lain-lainnya.
b. Wakaf
c. Hak jaminan atas tanah
dikutip dari Harsono, Op. Cit., hlm. 264.
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
15
2.1.1.
Hak Atas Tanah Primer
Hak atas tanah primer merupakan hak atas tanah yang bersumber pada
Hak Bangsa Indonesia yang diberikan oleh Negara sebagai organisasi kekuasaan
seluruh rakyat. Hak atas tanah primer terdiri dari hak milik, hak guna usaha, hak
guna bangunan, dan hak pakai yang diberikan oleh negara.
A. Hak Milik
Hak milik atas tanah adalah hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh yang
dapat dipunyai orang dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6 UUPA. Makna
terkuat dan terpenuh bukan berarti hak yang mutlak atau hak yang tidak dapat
diganggu gugat, tetapi hanya sebagai pembeda dengan hak-hak yang lainnya.
Maksud sifat terkuat dari hak milik adalah hak atas tanah yang tidak mudah hapus
dan musnah serta mudah dipertahankan terhadap hak kepada pihak lain,
sedangkan terpenuh maksudnya kewenangan pemengang hak milik itu penuh
dengan dibatasi oleh ketentuan Pasal 6 UUPA yaitu fungsi sosial. Maksud dari
sifat turun temurun adalah jangka waktu yang tidak terbatas dan dialihkan karena
perbuatan hukum atau peristiwa hukum. Hak milik merupakan hak atas tanah
sehingga tidak meliputi pemilikan kekayaan alam yang terkandung didalam tubuh
bumi dan didalamnya.
Berdasarkan Pasal 9 UUPA Jo. Pasal 21 UUPA, subyek yang dapat
menjadi
pemegang
hak
milik
atas
tanah,
hanya
perorangan
yang
berkewarganegaraan Indonesia tunggal saja. Sedangkan untuk badan hukum,
hanya yang dikecualikan saja yang dapat menjadi pemegang hak milik atas tanah
berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 sebagaimana
diamanatkan dalam Pasal 21 ayat (2) UUPA, yaitu:
a. Bank-bank yang didirikan oleh Negara;
b. Perkumpulan koperasi pertanian;
c. Badan-badan keagamaan; dan
d. Badan-badan sosial.
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
16
Berdasarkan Pasal 22 UUPA, Hak milik dapat terjadi dengan cara-cara
sebagai berikut:
1. Menurut hukum adat;
Hak milik atas tanah terjadi dengan jalan pembukaan tanah18 atau
terjadi karena timbulnya lidah tanah (aanslibbing). Yang dimaksud
dengan pembukaan tanah adalah yang dilakukan secara bersama-sama
dengan masyarakat hukum adat yang dipimpin oleh ketua adat melalui
tiga sistem penggarapan, yaitu matok sirah matok galeng, matok sirah
gilir galeng dan sistem bluburan. Sedangkan lidah tanah adalah
pertumbuhan tanah di tepi sungai, danau atau laut, tanah yang tumbuh
dianggap menjadi kepunyaan orang yang memiliki tanah yang
berbatasan karena pertumbuhan tersebut sedikit banyak terjadi karena
usahanya19. Lidah tanah biasanya muncul karena berbeloknya arus
sungai atau tanah yang timbul di pinggir pantai, dan terjadi dari
lumpur, lalu lumpur tersebut mengeras dan akhirnya menjadi tanah.
2. Penetapan pemerintah menurut cara-cara dan syarat-syarat yang
ditetapkan oleh peraturan pemerintah; dan
Hak milik atas tanah pada cara ini berasal dari tanah negara yang
dilakukan dengan cara permohonan pemberian hak milik atas tanah
oleh pemohon dengan memenuhi prosedur dan persyaratan yang telah
ditetapkan. Apabila semua persyaratan telah dipenuhi, maka Badan
Pertanahan Nasional (BPN) akan menerbitkan Surat Keputusan
Pemberian Hak (SKPH). Kemudian SKPH ini wajib didaftarkan oleh
pemohon kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota untuk dicatat
dalam buku tanah dan diterbitkan Sertipikat Hak Milik atas tanah.
3. Ketentuan Undang-Undang.
Hak milik atas tanah yang terjadi karena undang-undang diatur dalam
Pasal I, Pasal II, dan Pasal VII ayat (1) Ketentuan-ketentuan Konversi
UUPA. Yang dimaksud dengan konversi adalah perubahan hak atas
18
19
Indonesia III, Op.Cit., Penjelasan Pasal 22.
Santoso, Op.Cit.,, hlm 94.
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
17
tanah sehubungan dengan berlakunya UUPA. Hak-hak atas tanah yang
ada sebelum berlakunya UUPA diubah menjadi hak atas tanah yang
ditetapkan dalam UUPA.20
Mengenai jangka waktunya, hak milik memiliki jangka waktu tidak
terbatas dikarenakan memiliki sifat turun temurun dan dapat beralih. Sehingga,
hak milik tidak akan berlangsung selama hidup pemiliknya, tetapi akan
dilanjutkan oleh ahli warisnya. Berdasarkan Pasal 27 UUPA, hapusnya hak milik
dapat terjadi karena beberapa hal, yaitu:
a. Jika tanahnya jatuh kepada Negara, disebabkan karena:
1. Pencabutan hak berdasarkan pasal 18 UUPA;
2. Penyerahan secara sukarela oleh pemiliknya;
3. Ditelantarkan; dan
4. Karena ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 UUPA yaitu hak
milik jatuh kepada Warga Negara Asing karena peristiwa hukum
dan perbuatan hukum.
b. Tanahnya musnah.
B. Hak Guna Usaha
Hak guna usaha (untuk selanjutnya disebut sebagai HGU) adalah hak
untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka
waktu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2921, guna perusahaan pertanian,
perikanan atau peternakan.22 HGU tidak diperuntukan sebagai tanah bangunan,
20
Effendi Perangin, Hukum Agraria di Indonesia Suatu Telaah dari Sudut Pandangan
Praktisi Hukum, (Jakarta: Rajawali, 1989) hlm. 145 Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-Hak
Atas Tanah, cet. 4, (Jakarta: Prenada Media Group, 2008), hlm. 96.
21
Pasal 29
(1) Hak guna usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun;
(2) Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak
guna usaha untuk jangka waktu paling lama 35 tahun;
(3) Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu
yang dimaksud dalam ayat 1 dan 2 pasal ini dapat diperpanjang dengan waktu paling
lama 25 tahun.
dikutip dari Indonesia III. Op. Cit., pasal 29.
22
Indonesia III, Ibid., pasal 28.
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
18
sehingga wewenang subyeknya lebih terbatas dibandingkan dengan hak milik atas
tanah. Hak ini adalah hak yang khusus untuk mengusahakan tanah yang bukan
miliknya sendiri guna perusahaan pertanian, perikanan dan peternakan. Bedanya
dengan hak pakai adalah HGU diberikan untuk keperluan diatas dan tanah yang
luasnya paling sedikit 5 lima hektar.23
Berdasarkan Pasal 30 UUPA Jo. Pasal 2 PP Nomor 40 Tahun 1996,
subyek yang dapat menjadi pemegang HGU adalah Warga Negara Indonesia dan
badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia. Mengenai jangka waktu, HGU untuk tanaman muda diberikan untuk
waktu paling lama adalah 25 tahun, sedangkan untuk untuk tanaman keras yang
memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan dengan jangka waktu paling
lama 35 tahun serta HGU tersebut dapat diperpanjang selama 25 tahun.24 Setelah
perpanjangan waktu habis, maka HGU dapat diperbaharui dengan mengajukan
permohonan hak baru.25 Berdasarkan Pasal 17 PP Nomor 40 Tahun 1996, HGU
dapat hapus karena beberapa hal, yaitu:
a.
Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputsan
pemberian atau perpanjangannya;
b.
Dibatalkannya hak oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka
waktunya berakhir karena:
1) Tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau
dilanggarnya ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12,
Pasal 13 dan/atau Pasal 14;
2) Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;
c.
Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya, sebelum jangka
waktu berakhir;
d.
Dicabut untuk kepentingan umum berdasarkan Undang-Undang Nomor
20 Tahun 1961;
23
Indonesia IV. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah. LN No. 58 Tahun 1996 TLN No.3643 Pasal 5.
24
Indonesia III, Op.Cit., pasal 29.
25
Indonesia IV, Op.Cit., pasal 8 ayat (2).
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
19
e.
Ditelantarkan;
f.
Tanahnya musnah; dan
g.
Ketentuan Pasal 3 ayat (2) yaitu tanah HGU yang dipunyai pihak yang
tidak memenuhi syarat subyek atau pemegang haknya dan dalam jangka
waktu yang ditentukan tidak segera dialihkan atau dilepaskan.
C. Hak Guna Bangunan
Berdasarkan Pasal 35 UUPA, Hak guna bangunan (untuk selanjutnya
disebut sebagai HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunanbangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Jadi dapat dilihat bahwa
wewenang subyek HGB adalah terbatas untuk menggunakannya sebagai tanah
bangunan. Subyek yang dapat menjadi pemegang HGB adalah Warga Negara
Indonesia dan Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia.26 HGB sebagai hak atas tanah primer diberikan diatas
tanah negara dan diatas tanah hak pengelolaan.
HGB yang diberikan diatas tanah negara diperoleh melalui mekanisme
permohonan hak, yaitu dengan diterbitkan Surat Keterangan Pemberian Hak
(SKPH) oleh pejabat yang berwenang dan HGB tersebut lahir setelah
dilakukannya pendaftaran. Sedangkan HGB yang diberikan diatas tanah hak
pengelolaan terjadi karena perjanjian yang dilakukan dengan pemegang hak
pengelolaan. HGB tersebut terbit setelah didaftarkannya keputusan pemberian hak
atas usul pemegang hak pengelolaan yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan
Nasional. Berdasarkan Pasal 22 dan Pasal 23 PP Nomor 40 Tahun 1996, hak guna
bangunan ini terjadi sejak keputusan pemberian hak didaftarkan kepada Kepala
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota untuk dicatat, setelah itu akan diterbitkan
sertipikat hak guna bangunan.
Perbedaan antara HGB diatas tanah negara dengan HGB diatas tanah hak
pengelolaan dititikberatkan pada adanya perjanjian yang dilakukan oleh
26
Indonesia III, Op.Cit., pasal 36.
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
20
pemegang HGB dengan pemegang hak pengelolaan. Sehingga mengenai
pengajuan, perpanjangan atau pembaharuan haknya perlu dilakukan atas usul
pemegang hak pengelolaan melalui perjanjian. Mengenai hal-hal umum seperti
subyek HGB, kewenangan pemegang HGB hingga jangka waktu pemberian
HGB, pengaturan antara keduanya adalah sama.
Mengenai jangka waktu HGB, diberikan dengan waktu paling lama 30
tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun.27 Setelah berakhir jangka waktu dan
perpanjangannya, pemegang hak dapat melakukan pembaharuan hak dengan
mengajukan permohonan baru.28 Berdasarkan Pasal 35 PP No. 40 Tahun 1996,
HGB dapat hapus karena beberapa hal, yaitu:
a. Berakhirnya
jangka
waktunya
sebagaimana
ditetapkan
dalam
keputusan pemberian atau perpanjangannya;
b. Dibatalkannya hak oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak
Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktu berakhir
karena:
1) Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau
dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 30, Pasal 31 dan Pasal 32, atau
2) Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang
tetap
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya, sebelum jangka waktu berakhir;
d. Dicabut untuk kepentingan umum berdasarkan Undang-Undang
Nomor 20 Tahun 1961;
e. Ditelantarkan;
f. Tanahnya musnah; dan
g. Ketentuan Pasal 20 ayat (2) yaitu tanah HGB yang dipunyai pihak
yang tidak memenuhi syarat subyek atau pemegang haknya dan dalam
27
28
Indonesia IV. Ibid., pasal 25 ayat (1).
Indonesia IV. Ibid., pasal 25 ayat (1).
Kepastian Hukum…, Mutiara Hafidzah, FH UI, 2016.
UNIVERSITAS INDONESIA
21
jangka waktu yang telah ditentukan tidak segera dialihkan atau
dilepaskan.
D. Hak Pakai
Hak pakai (untuk selanjutnya disebut sebagai HP) adalah hak
menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang
ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan
perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal
tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang ini.29 Penggunaan
kata “menggunakan” dalam HP digunakan untun kepentingan mendirikan
bangunan, sedangkan penggunaan kata “memungut hasil” menunjukan bahwa HP
digunakan untuk kepentingan selain mendirikan bangunan seperti pertanian,
perikanan, peternakan dan perkebunan.30
Hak pakai sebagai hak atas tanah primer terdiri dari HP yang diberikan
diatas tanah negara dan HP yang diberikan diatas tanah hak pengelolaan. HP yang
diberikan diatas tanah negara diperoleh melalui mekanisme permohonan hak,
yaitu dengan diterbitkan Surat Keterangan Pemberian Hak (SKPH) oleh pejabat
yang berwenang dan HP tersebut lahir setelah dilakukannya pendaftaran.
Sedangkan HP yang diberikan diatas tanah hak pengelolaan terjadi karena
perjanjian yang dilakukan dengan pemegang hak pengelolaan. Dalam hal ini HP
diberikan dengan keputusan pemberian hak berdasarkan usul pemegang Hak
Pengelolaan.31 Hak pakai ini terjadi sejak keputusan pemberian hak pakai
didaftarkan kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Keduanya memiliki
pengaturan y