Analisis Lokasi dan Keruangan dalam

KATA PENGANTAR
Puji dan syukur kami panjatkan ke hadirat Tuhan Yang Maha Esa karena atas
perkenaanNya, penyusunan makalah dengan judul “ Analisa Penentuan Faktor-Faktor
Lokasi Ritel Minimarket di Jalan Arief Rahman Hakim - Surabaya” ini dapat diselesaikan
dengan baik. Makalah ini membahas mengenai faktor-faktor yang dinilai paling berpengaruh
dalam penentuan lokasi minimarket tersebut.
Makalah ini merupakan salah satu pemenuhan studi mata kuliah Analisa Lokasi dan
Keruangan Perencanaan Wilayah dan Kota Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut
Teknologi Sepuluh Nopember. Dalam

proses penulisan makalah ini,

tentunya kami

mendapatkan bimbingan, arahan, koreksi dan saran, untuk itu rasa terima kasih yang
dalam-dalamnya kami sampaikan :


Arwi Yudha Koswara, S.T. M.T., dan Velly Kukinul Siswanto, ST. M.Sc, selaku dosen
pengajar yang memberikan kami arahan serta koreksi dalam penulisan makalah ini

 Stakeholder terkait yang telah membantu dalam pengumpulan data dan informasi.
 Teman-teman yang selalu memberikan dukungan agar kami tidak pernah putus asa
dalam menyelesaikan masalah yang kami hadapi dalam penulisan makalah ini
 Orang tua kami yang telah mendukung kami untuk selalu giat dalam belajar sehingga
menumbuhkan motivasi kami untuk lebih sungguh-sungguh lagi dalam belajar dalam
pembuatan makalah ini
 Pihak-pihak terkait
Demikian makalah ini kami buat semoga bermanfaat.

Surabaya, 25 Mei 2016

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR............................................................................................................................0
BAB I PENDAHULUAN......................................................................................................................3
1.1 Latar Belakang..........................................................................................................................3
1.2 Tujuan Penulisan......................................................................................................................3

1.3 Sistematika Penulisan.............................................................................................................3
BAB II TINJAUAN PUSTAKA............................................................................................................5
2.1 Pengertian Ritel........................................................................................................................5
2.1.1 Klasifikasi Ritel..................................................................................................................5
2.1.2 Variabel Pertimbangan Pemilihan Lokasi Retail...........................................................6
2.2 Pengertian Minimarket.............................................................................................................7
2.2.1 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Minimarket...........................7
2.3 Teori Central Place...................................................................................................................9
2.4 Teori Hotelling.........................................................................................................................10
2.5 Model Analisis Gravity Model (Teori Titik Henti).................................................................10
2.5.1 Teori Titik Henti................................................................................................................10
2.6 Model Penelitian Analytical Hierarchy Process (AHP)......................................................11
2.6.1 Pengertian Model Penelitian AHP.................................................................................11
2.6.2 Metode AHP.....................................................................................................................12
2.7 Sintesa Pustaka......................................................................................................................14
2.7.1 Sintesa Pustaka Teori Lokasi Retail.............................................................................14
2.7.2 Sintesa Pustaka Teori Lokasi Minimarket....................................................................15
2.7.3 Sintesa Pustaka Teori Central Place............................................................................16
2.7.4 Sintesa Pustaka Teori Lokasi Hotelling........................................................................17
BAB III GAMBARAN UMUM...........................................................................................................18

3.1 Gambaran Umum WIlayah....................................................................................................18
BAB IV ANALISA..............................................................................................................................20
4.1 Analisis Gravity.......................................................................................................................20
4.2 Analytical Hierarchy Process (AHP)....................................................................................21
4.2.1 Tahapan Analisa..............................................................................................................21
4.2.2 Penentuan Faktor dan Sub Faktor................................................................................21
4.2.3 Hasil Analisa AHP................................................................................................................25
BAB V KESIMPULAN.......................................................................................................................31
4.1

Kesimpulan........................................................................................................................31

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

DAFTAR PUSTAKA..........................................................................................................................32

BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang

Superindo ialah salah satu jenis ritel yang mulai berkembang pesat di Indonesia. Ritel
ini mulai dirintis tahun 1993 dan sampai saat ini terus berkembang pesat serta melakukan
ekspansi di setiap kota besar di Indonesia. Ritel ini ialah milik perusahaan Lion Superindo.
Superindo di Jalan Arief Rachman Hakim Keputih Sukolilo Keputih ada sejak tahun
2014. Letak ritel ini tepat di sebelah pesaingnya yaitu Giant Express. Banyak factor yang
menjadi pertimbangan untuk menentukan lokasi pembangunan retail superindo itu sendiri.
Hal ini bisa ditinjau dari pihak pemilik maupun konsumen dari Superindo.
Dalam makalah ini akan dibahas factor penentu lokasi superindo berdasarkan studi
literature dan menjadi input Analytic hierarchy process sehingga hasil akhirnya ialah
rangking factor penentu lokasi ritel superindo.
1.2 Tujuan Penulisan
Tujuan dari penulisan makalah ini ialah :



Mengetahui factor penentuan lokasi Ritel Superindo
Memahami peringkat factor penentuan lokasi ritel Superindo setelah dilakukan



Analytic hierarchy process
Mengevaluasi lokasi superindo arief ranchman hakim berdasarkan hasil analisa AHP
dan Gravitasi

1.3 Sistematika Penulisan
Untuk memudahkan pembaca dalam mengeksplorasi makalah ini, berikut sistematika
penulisannya :
Bab I Pendahuluan, terdiri dari




Latar Balakang
Tujuan Penulisan
Sistematika Penulisan

Bab Ii Tinjauan Pustaka, terdiri dari






Pengertian Ritel
Jenis Jenis Ritel
Pengertian Minimarket
Pengertian Analytic hierarchy process

Analisis Lokasi dan Keruangan

20




Metode Analytic hierarchy process
Pengertian Analisis Gravitasi

BAB III Analisis Dan Pembahasan





Analytic hierarchy process
Analisis Gravitasi
Verifikasi di lapangan

Bab IV Penutup


Kesimpulan

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

2.1 Pengertian Ritel
Retail berasal dari bahasa Perancis yaitu ” Retailer” yang berarti ” Memotong
menjadi kecil kecil” (Risch, 1991 ). Banyak pendapat mengenai definisi dari retail yang lain,

yaitu retail adalah penjualan dari sejumlah kecil komoditas kepada konsumen. Pengertian
Retailing adalah semua aktivitas yang mengikut sertakan pemasaran barang dan jasa
secara langsung kepada pelanggan, dan Retailer adalah semua organisasi bisnis yang
memperoleh lebuh dari setengah hasil penjualannya dari retailing (lucas, bush dan
Gresham, 1994).
Usaha ritel atau eceran (retailing) dapat dipahami sebagai semua kegiatan yang
terlibat dalam penjualan barang atau jasa secara langsung kepada konsumen akhir untuk
penggunaan pribadi dan bukan penggunaan bisnis. Ritel juga merupakan perangkat dari
aktivitas-aktivitas bisnis yang melakukan penambahan nilai terhadap produk-produk dan
layanan penjualan kepada para konsumen untuk penggunaan atau konsumsi perseorangan
maupun keluarga. Seringkali orang-orang beranggapan bahwa ritel hanya berarti menjual
produk-produk di toko. Tetapi, ritel juga melibatkan layanan jasa, seperti jasa layanan antar
(delivery service) ke rumah- rumah dan tidak semua ritel dilakukan di dalam toko.
(Utami2006, p4).
2.1.1 Klasifikasi Ritel
Menurut Pintel dan Diamond (1971), Retail dapat di klasifikasikan dalam banyak
cara, sebagai contoh Retail dapat di kelompokkan sesuai dengan aktivitas penjualan barang
berdasarkan sbb :


Retail Kecil

Bisnis Retail kecil di gambarkan sebagai retailer yang berpenghasilan di bawah $500
pertahun. Pemilik retail pada umumnya bertanggung jawab penuh terhadap seluruh
penjualan dan manajemen.Biasanya kebanyakan pemilik toko pada bisnis retail kecil ini
dimiliki oleh secara individu (Individual Proprietorship). Peritel berskala kecil disebut dengan
ritel tradisional. Ragam produk yang ditawarkan biasanya tidak sebanding yang ditawarkan
peritel besar. Misalnya untuk produk sabun mandi, jenis merek yang ditawarkan peritel kecil
mungkin tidak terlalu banyak nilai dibandingkan peritel besar. Usaha ritel kecil dapat dibagi
menjadi dua, yaitu usaha ritel kecil berpangkal dan tidak berpangkal.

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

Retail Besar



Perdagangan ritel berskala besar menyediakan satu jenis barang ataupun berbagai

barang kepada sejumlah besar pelanggan dalam suatu toko besar. Dalam kegiatan
usahanya, peritel berskala besar menyediakan kenyamanan bagi pelanggan, baik berupa
interior dan eksterior toko, maupun keramahan pelayanan yang diberikan wiraniaganya.
Produk yang biasa ditawarkan oleh peritel berskala besar, antara lain pakaian, alat-alat
elektronik, dan juga produk-produk impor. Ciri-ciri peritel besar, antara lain:
·

Membeli produk langsung dari produsen dalam jumlah besar,

sehingga

menghindari penggunaan perantara dalam pembelian produknya,
·

Menyediakan layanan kepada sejumlah besar pelanggan, misalnya dengan
memberikan layanan antar barang kerumah pelanggan,

·

Ukuran tokonya lebih besar daripada ritel berskala kecil,

·

Membutuhkan modal yang besar untuk memulai dan menjalankan usahanya.

Pada saat ini industri Retail di kuasai oleh organisasi besar, organisasi tersebut
meliputi: Departemen Store – Chain organization (organisasi berantai), Supermarket,
Catalog Store, Warehouse, Outlet dan Online Store (Toko Online). DepartemenT Store
merupakan salah satu dari retailer besar dimana menawarkan berbagai macam jenis produk
/ barang, tingkat harga dan kenyamanan dalam berbelanja.
2.1.2 Variabel Pertimbangan Pemilihan Lokasi Retail
Sebuah studi mengungkapkan bahwa faktanya retailer memiliki kriteria tertentu yang
mereka gunakan untuk mencari lokasi baru untuk sebuah toko. Charles G. Schimdt, seorang
professor dari Departement Geografi di University Colorado-Denver, mengemukakan empat
karakteristik utama dalam memilih lokasi retail yaitu: 1. Volume lalu lintas yang padat 2.
Frontage yang lebar dan akses yang aman untuk keluar masuk menuju tapak 3. Ukuran
tapak untuk ekspansi 4. Threshold populasi Peneliti lainnya, Davidson et al (1980),
mengungkapkan bahwa secara berurutan terdapat empat hal penting yang harus diputuskan
untuk memilih lokasi perdagangan, yaitu pertimbangan wilayah, pertimbangan cakupan
pasar, pertimbangan area perdagangan, dan pertimbangan tapak.

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

Regional Decision
Market Area
Decision

Trade Area Decision
Site Decision
Gambar: Pertimbangan untuk Menentukan Lokasi Tapak
Sumber : Davidson et al (1980)

2.2 Pengertian Minimarket
Minimarket merupakan perantara pemasar antara produsen dan konsumen akhir
dimana aktivitasnya adalah melaksanakan penjualan eceran. Menurut Hendri ma’ruf
(2005:84) pengertian minimarket adalah toko yang mengisi kebutuhan masyarakat akan
warung yang berformat modern yang dekat dengan permukiman penduduk sehingga dapat
mengungguli toko atau warung.
Sebagai minimarket yang menyediakan barang kebutuhan sehari-hari suasana dan
keseluruhan minimarket sangat memerlukan suatu penanganan yang profesional dan
khusus agar dapat menciptakan daya tarik pada minimarket. Tata letak minimarket dapat
mempengaruhi sirkulasi kembali untuk berbelanja. Kadang-kadang suasana yang nyaman
bersih dan segar lebih diutamakan dari pada hanya sekedar harga rendah yang belum tentu
dapat menjamin kelangsungan hidup dari minimarket tersebut.
2.2.1 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Minimarket
Lebih dari 90% penjualan ritel terjadi di sebuah toko. Dengan demikian, pemilihan
lokasi toko adalah salah satu keputusan strategis yang paling signifikan di ritel.
Menurut

Cox

dan

Brittain

(2004,

p56),

lokasi

toko

harus

dipilih

agar

dapat

mencerminkan kebutuhan kelompok pelanggan yang telah didefinisikan sebelumnya.
(Berman dan Evans 2007, p262) Keputusan lokasi sangatlah kompleks, biaya bisa
sangat tinggi, hanya sedikit fleksibilitas sesaat lokasi telah dipilih, dan atribut-atribut lokasi
mempunyai dampak yang besar terhadap strategi. Sehingga, lokasi ritel yang tepat
merupakan faktor penentu bagi keberhasilan peritel. Pemilihan lokasi memerlukan

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

pengambilan keputusan yang panjang karena dalam pemilihan lokasi terdapat banyak
kriteria yang harus dipertimbangkan, seperti:


Ukuran dan ciri-ciri populasi



Persaingan



Akses Transportasi



Ketersediaan Parkir



Lingkungan di Sekitar Toko



Biaya Properti



Lama Perjanjian

Menurut Utami (2006, p104), hal yang membuat suatu lokasi memiliki daya tarik
secara spesifik adalah aksesibilitas. Aksesibilitas suatu lokasi adalah suatu kemudahan
bagi konsumen untuk masuk dan keluar dari lokasi tersebut. Analisis ini memiliki dua
tahap, yaitu:
1. Analisis Makro
Untuk mengukur aksesibilitas lokasi pada tingkat makro ritel secara
bersamaan mengevaluasi beberapa faktor seperti pola-pola jalan, kondisi
jalan, dan hambatannya.
2. Analisis Mikro
Analisis ini berkonsentrasi pada masalah-masalah pada sekitar lokasi, seperti
visibilitas, arus lalu lintas, parkir, keramaian, dan jalan masuk atau jalan
keluar.
Menurut Engel, Blackwell, dan Miniard (1995) yang dikutip oleh Pujiastuti,
terdapat empat atribut utama dari dimensi lokasi yaitu waktu tempuh perjalanan menuju
tempat berbelanja, kelancaran arus lalu lintas, banyaknya sarana transportasi yang
menunjang, dan lingkungan sekitar yang aman.
Dalam makalah ini, dalam penentuan lokasi menggunakan faktor-faktor sebagai berikut:
1. Aksesibilitas yang terdiri dari kepadatan lalu lintas, lahan parkir, dan jarak
terhadap permukiman.

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

2. Sosio-Ekonomi yang terdiri dari jumlah penduduk dan kesejahteraan penduduk.
3. Persaingan dilihat dari jarak terhadap pesaing terdekat, dan jarak terhadap pasar
tradisional.
4. Demografi, dilihat dari jumlah penduduk terhadap lokasi.
2.3 Teori Central Place
Teori Central Place diperkenalkan pertama kali pada tahun 1933 oleh seorang
Geographer Walter Christaller yang menjelaskan distribusi spasial kota dalam suatu tata
ruang. Pada suatu pusat kota di selatan Jerman, Christaller berpendapat bahwa tujuan
utama sebuah pusat permukiman atau pasar adalah menyediakan barang dan jasa untuk
populasi di lingkungan sekitarnya. Teori Central Place menggunakan konsep dasar threshold
dan range. Lokasi atas suatu tempat ditentukan oleh threshold-nya atau kebutuhan area
pasar minimum atas suatu barang maupun jasa untuk dapat ditawarkan secara ekonomis.
Christaller menyarankan bahwa setiap lokasi mengembangkan pasarnya sampai rangenya
atau ukuran maksimum/jarak maksimum dimana konsumen mampu melakukan perjalanan
untuk menjangkau suatu komoditi atau jasa. Dalam kondisi ideal pusat pasar dengan ukuran
dan fungsi yang sama akan memiliki jarak yang sama satu sama lain.

Gambar: Ilustrasi Range and Threshold
Sumber: Buku Diktat Analisis Lokasi dan Keruangan
Teori Christaller mengansumsikan kondisi ideal dimana sebuah dataran homogen yang
sama dengan kepadatan populasi dan daya beli yang sama. Dalam hal ini, teori central
place mirip dengan teori lokasi Weber dan Von Thunen, dimana lokasi diasumsikan
euclidean, dataran isotropic dengan kemampuan daya beli konsumen yang sama besar ke
segala arah. Christaller menyarankan bahwa barang dan jasa dapat dikategorikan menjadi
rangkaian tingkatan dari kekhususan rendah atau orde dasar (seperti produk pangan)
sampai orde tinggi atau memiliki kekhususan tinggi (seperti sebuah tingkatan layanan

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

kesehatan atau tingkatan alat-alat rumah tangga maupun kendaraan). Misal: dilakukan
kategorisasi atau pengelompokan produk.


Kelompok 1 : diperlukan sehari-hari: produk pangan.



Kelompok 2: diperlukan setiap 3 bulan sekali: sandang peralatan rumah tangga, dll.



Kelompok 3: diperlukan setahun sekali: furniture



Kelompok 4: barang mewah, kendaraan.

2.4 Teori Hotelling
Teori ini muncul sebagai kelemahan teori lokasi yang mengasumsikan bahwa
karakter demand dalam suatu ruang (space) adalah seragam dan pengembangan dari
konsep “least-cost location” dengan mempertimbangkan “ketergantungan lokasi”.
Produsen dalam memilih lokasi industri berprilaku untuk menguasai market area
seluas-luasnya yang dipengaruhi oleh perilaku konsumen dan keputusan berlokasi produsen
lainnya. Kontributor pemikiran: Fetter (1942), Hotteling (1929). Namun, teori ini bisa juga
digunakan dalam perdagangan, seperti minimarket, karena tujuannya menguasi market
area seluas-luasnya.
2.5 Model Analisis Gravity Model (Teori Titik Henti)
Gravity model digunakan secara luas dalam teknik menentukan lokasi retail. Metode
ini berasal dari William J. Reilly’s yang disebut dengan Hukum Gravity Ritel. Pada intinya,
metode ini merupakan metode yang digunakan untuk mengevaluasi tingkah laku manusia
yang mengukur bahwa setiap individu kemungkinan akan tertarik menuju ritel bergantung
pada jarak tempuh, jarak tempuh ke took alternative, dan keunggulan masing-masing lokasi.
Hukum Reilly’s secara sederhana dapat diibaratkan sebagai batasan area perdagangan,
dengan cara menentukan titik yang berbeda dari dua kota atau dua wilayah, maka masingmasing luasan area perdagangan dapat ditentukan.

2.5.1 Teori Titik Henti
Teori titik henti merupakan modifikasi dari teori gravitasi W. J. Reilly. Teori ini dapat
digunakan untuk memberikan gambaran mengenai pola interaksi antara dua wilayah dan
dapat memperkirakan penempatan lokasi suatu industry atau pusat pelayanan. Teori ini
dapat digunakan jika memenuhi beberapa syarat yaitu :
1. Keadaan ekonomi penduduk relatif sama
2. Topografi wilayah datar
3. Sarana prasraana transportasi memadai
4. Daya beli masyarakat sama

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

Teori titik henti yang dilakukan menggunakan data jarak jalan antara dua lokasi retail
sehingga tidak menggunakan garis khayal sebagai jarak.

2.6 Model Penelitian Analytical Hierarchy Process (AHP)
2.6.1 Pengertian Model Penelitian AHP
Analytical Hierarchy Process atau biasa disebut AHP dikembangkan oleh Prof.
Thomas L. Saaty, seorang Guru Besar Matematika dari University of Pittsburgh pada tahun
1970. Metoda ini merupakan alat bantu sistem pendukung keputusan yang dinilai luas untuk
penyelesaian problem keputusan multikriteria. Metode ini mensintesis perbandingan
‘judgement’ pengambil keputusan yang berpasangan pada setiap level hirarki keputusan
yang berpasangan pada setiap level hirarki keputusan. Caranya dengan menetapkan bobot
prioritas relatif setiap elemen keputusan, dimana bobot ini merepresentasikan intensitas
preferensi atas suatu keputusan (Saaty, 1993). Pengujian kepekaan hasilnya terhadap
perubahan informasi. Secara kualitatif, metode ini mendefinisikan masalah dan penilaian.
Sedangkan secara kuantitatif, AHP melakukan perbandingan dan penilaian untuk
mendapatkan solusi. Kekuatan AHP terletak pada struktur hirarkinya yang memungkinkan
seseorang memasukkan semua faktor penting, nyata dan mengaturnya dari atas ke bawah
mulai dari tingkat yang paling penting ke tingkat yang berisi alternatif, untuk dipilih mana
yang terbaik. Metode AHP juga merupakan suatu teori umum mengenai pengukuran. AHP
digunakan untuk mengurutkan skala rasio dari beberapa perbandingan berpasangan yang
bersifat diskrit maupun kontinu.
Menurut Mulyono (2002) dalam menyelesaikan persoalan dengan AHP ada
beberapa prinsip yang harus dipahami, diantara adalah:


Decomposition
Setelah persoalan didefinisikan, maka perlu dilakukan decomposition, yaitu

memecah persoalan yang utuh menjadi unsur-unsurnya. Jika ingin mendapatkan hasil yang
akurat, pemecahan juga dilakukan terhadap unsur-unsurnya sampai tidak mungkin
dilakukan pemecahan lebih lanjut, sehingga didapatkan beberapa tingkatan dari persoalan
tadi. Karena alasan ini, maka proses analisis ini dinamakan hirarki. Ada dua jenis hirarki,
yaitu lengkap dan tidak lengkap. Dalam hirarki lengkap, semua elemen pada suatu tingkatan
memiliki semua elemen yang ada pada tingkat berikutnya. Jika tidak demikian maka
dinamakan hirarki tidak lengkap.


Comparative Judgement

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

Prinsip ini membuat penilaian tentang kepentingan relatif dua elemen pada suatu
tingkat tertentu dalam kaitannya dengan tingkat diatasnya. Penilaian ini merupakan inti dari
AHP, karena ia akan berpengaruh terhadap prioritas elemen-elemen. Hasil dari penilaian ini
akan tampak lebih enak bila disajikan dalam bentuk matriks yang dinamakan pairwise
comparison matrix. Pertanyaan yang biasa diajukan dalam menyusun skala kepentingan
adalah:
1. Elemen mana yang lebih penting (pentng/disukai/mungkin/...)
2. Berapa kali penting (penting/disukai/mungkin/...)
Agar diperoleh skala yang bermanfaat ketika membandingkan dua elemen,
seseorang yang akan memberikan jawaban perlu pengertian menyeluruh tentang elemenelemen yang dibandingkan dan relevansinya terhadap kriteria atau tujuan yang dipelajari.
Dari setiap pairwise comparison matrix kemudian dicari eigenventornya untuk
mendapatakn local priority. Karena pairwise comparison matrix terdapat pada setiap tingkat,
maka untuk mendapatkan global priority harus dilakukan sintesa di antara local priority.
Prosedur melakukan sintesa berbeda menurut bentuk hirarki. Pengurutan elemen-elemen
menurut kepentingan relatif melalui prosedur sintesa dinamakan priority setting.


Logical consistency

Konsistensi memiliki dua makna. Pertama adalah bahwa objek-objek yang seupa dapat
dikelompokkan sesuai dengan keseragaman dan relevansi.
2.6.2 Metode AHP
Metode AHP Langkah-langkah penggunaan AHP adalah sebagai berikut:
1. Tentukan tujuan (level 1), kriteria (level 2), dan altenatif (level 3) dari masalah.
2. Tentukan peringkat kriteria untuk matriks alternatif yang dipilih menurut tabel derajat
kepentingan. Jika faktor dibandingkan dengan dirinya sendiri, maka harus “equally
preferred” dengan nilai 1, yang membuat seluruh nilai sepanjang diagonal matriks bernilai 1.
Penilaian skala perbandingan antar kriteria diisi berdasarkan tabel intensitas kepentingan
pada model AHP.
Tabel: Derajat Kepentingan AHP
Intensitas
Kepentingan
1.

Keterangan
Equally preferred

Penjelasan
Dua

aktivitas

memberikan

kontribusi

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

sama terhadap tujuan
moderately Antara equally dan moderately

2.

Equally

to

3.

preferred
Moderately preferred

Pengalaman dan penilaian memberikan
nilai tidak jauh berbeda antara satu

4.

Moderately to strongly

aktivitas terhadap aktivitas lainnya
Antara moderately dan strongly

5.

preferred
Strongly preferred

Penilaian

memberikan

nialai

kuat

berbeda antara satu aktivitas terhadap
to

aktivitas lainnya.
strongly Antara strongly dan very strongly

6.

Strongly

7.

preferred
Very strongly preferred

8.

Very

9.

preferred
Extremely preferred

strongly

very

to

Suatu aktivitas sangat lebih disukai

dibandingkan aktivitas lainnya
extremely Antara very strongly dan extremely.
Satu aktivitas menempati urutan tertinggi

dari aktivitas lainnya.
Sumber: http://thesis.binus.ac.id/Asli/Bab2/2009-1-00499
3.

Sama dengan cara nomor 2, tentukan peringkat untuk masing-masing matriks kriteria
yang dipilih menurut tabel derajat kepentingan

4.

Kalikan matriks kriteria dengan matriks alternatif dari hasil perhitungan nomor 2 dan
nomor 3 untuk mendapatkan priority vector sehingga mendapatkan keputusan yang
terbaik.

5.

Langkah ke 5 -8 digunakan untuk menghitung konsistensi, dimulai dengan penentuan
weighted sum vector dengan mengalikan row averages dengan matriks awal.

6.

Tentukan consistency vector dengan membagi weighted sum vector dengan row
averages.

7.

Hitung Lambda dan Consistency Index.

8.

Hitung Consistency Ratio.

2.7 Sintesa Pustaka
2.7.1 Sintesa Pustaka Teori Lokasi Retail
Setelah melakukan studi pustaka dari beberapa literature yang berkaitan dengan
teori lokasi retail, maka ditemukan beberapa indikator dan variabel yang akan digunakan
untuk kepentingan penelitian. Berikut akan dijelaskan sintesa dari teori lokasi retail pada
tabel di bawah ini:
Tabel: Sintesa Pustaka Lokasi Ritel

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

Pustaka
Indikator
Davidson et Pertimbangan Wilayah

1.

al, 1980

Variabel
Kondisi populasi (ukuran,
pertumbuhan, kepadatan,
distribusi, dan lahan kosong)

2. Jaringan kota (ukuran, jarak dan
hubungan dengan kota
disekitarnya)
3. Karakteristik lingkungan (iklim,
vegetasi, karakteristik medan)
4.

Karakteristik ekonomi (tenaga
kerja, industri, trend)

5. Target pasar (jumlah dan
prosentase populasi yang dibidik)
6. Budaya lokal
7. Kompetisi
8. Tingkat kejenuhan pusat
perbelanjaan

Pertimbangan Karakteristik

9. Daya Beli
1. Dimensi populasi (ukuran,
pertumbuhan, kepadatan,
distribusi) dan dimensi target
populasi pasar
2. Publik transportasi dan jaringan
jalan
3.
Karakteristik ekonomi dan
daya beli efektif
4.
Potensi pasar dalam hal
barang
5.
Selera konsumen
6.
Intensitas persaingan
(kejenuhan pasar)
7.
Kemampuan distribusi
8.
Karakteristik lingkungan
1. Profil tapak (ukuran dan bentuk)

Tapak

2.

Pertimbangan

Kawasan

Pasar

Kebutuhan sewa/harga tanah

3. Rasio parkir
4. Arus pejalan kaki
5. Akses public transportasi
6. Visibilitas
7. Akses menuju area perdagangan
Sumber : Hasil Analisa Pustaka

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

2.7.2 Sintesa Pustaka Teori Lokasi Minimarket
Setelah melakukan studi pustaka dari beberapa literature yang berkaitan dengan
teori minimarket, maka ditemukan beberapa indikator dan variabel yang akan
digunakan untuk kepentingan penelitian. Berikut akan dijelaskan sintesa dari teori
minimarket pada tabel di bawah ini:
Tabel: Sintesa Pustaka Teori Lokasi Minimarket
Pustaka
Hendri

Indikator
Faktor Pemilihan Lokasi

Variabel
1. Ukuran dan ciri-ciri populasi

Ma’aruf

Minimarket

2.

(2005 : 84)

Persaingan

3. Akses Transportasi
4. Ketersediaan Parkir
5. Lingkungan di Sekitar Toko
6. Biaya Properti
7. Lama Perjanjian

Sumber : Hasil Analisa Pustaka
2.7.3 Sintesa Pustaka Teori Central Place
Setelah melakukan studi pustaka dari beberapa literature yang berkaitan dengan
teori central place (Christaller), maka ditemukan beberapa indikator dan variabel yang akan
digunakan untuk kepentingan penelitian. Berikut akan dijelaskan sintesa dari teori central
place (Christaller) pada tabel di bawah ini.
Tabel: Sintesa Pustaka Teori Central Place (Christaller)
Pustaka
Teori Central

Indikator
Asumsi Lokasi Teori Central

Place (Santoso,

Place

Variabel
1. Permukiman bumi datar, tak
terbatas, dan memiliki sumber

Eko Budi dkk.

daya yang homogen dimana

2012)

tersebar secara merata atau
dengan kata lain tidak terdapat
perbedaan kondisi geografis;
2. Tidak terdapat batasan
administrasi dan politis yang
dapat menyimpangkan
perkembangan permukiman
3. Tidak terdapat eksternal ekonomi
yang menganggu pasar
4. Populasi tersebar secara merata

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

diseluruh area dan tidak ada
keragaman produk
5. Banyak pedangang kecil
menawarkan produk yang sama
dan tidak ada keragaman produk
6. Semua pembeli memiliki daya
beli yang sama
7. Biaya transportasi sama ke
semua arah dan ragamnya
sebanding dengan jarak
8. Pembeli membayar biaya
transportasi produk atau layanan
9. Tidak ada akomodasi untuk
inovasi atau kewirausahaan.
Sumber : Hasil Analisa Pustaka
2.7.4 Sintesa Pustaka Teori Lokasi Hotelling
Setelah melakukan studi pustaka dari beberapa literature yang berkaitan dengan
teori Hotelling, maka ditemukan beberapa indikator dan variabel yang akan digunakan untuk
kepentingan penelitian. Berikut akan dijelaskan sintesa dari teori Hotelling pada tabel di
bawah ini:
Tabel: Sintesa Pustaka Teori Hotelling
Pustaka
Teori Hotelling

Indikator
Inelastic Demand

(Santoso, Eko
Budi dkk. 2012)

Elastic Demand

Variabel
1. Adanya salah satu pasar dengan
spesialisasi usaha, kemudian
datanglah satu pasar dengan
jenis usaha yang sama.
2. Lokasi dari pasar menentukan
banyaknya konsumen yang
didapat seklaigus pendapatan.
1. Adanya
dua
pasar
yang
memonopoli salah satu kawasan.
2. Memiliki keuntungan yang sama
di lokasi yang berbeda.

Sumber : Hasil Analisa Pustaka

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

BAB III GAMBARAN UMUM
3.1 Gambaran Umum WIlayah
Dalam menentukan lokasi perdagangan perlu diketahui faktor apa saja yang
mempengaruhi pengambilan keputusan dalam penempatannya. Hal tersebut ditujukan agar
penjual dapat mendapatkan untung sebesar – besarnya dari pemilihan suatu lokasi
perdagangan. Pada studi kasus ini akan menganalisa mengenai penentuan lokasi
supermarket Superindo yang berada di Jl. Arif Rahman Hakim Kelurahan Keputih
Kecamatan Sukolilo.

Pada koridor Jl. Arif Rahman Hakim didominasi oleh kegiatan perdagangan dan jasa.
Kegiatan perdagangan dan jasa yang terdapat di koridor ini cukup beragam, terdapat
restoran,

bank, SPBU, dan kegiatan perdagangan retail berupa supermarket. Kegiatan

perdagangan dan jasa pada koridor terebut bersifat berderet sehingga kondisi terebut

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

menciptakan persaingan antar retail. Salah satu bentuk persaingan antar retai yang bersifat
deret atau sebelahan adalah supermarket Superindo dengan supermarket Giant.

Gambar: lokasi supermarket Superindo dan
Giant pada Jl. Arif Rahman Hakim

Supermarket Superindo diresmikan pada tahun 2014, sedangkan supermarket Giant
telah ada sebelum Superindo ada. Adanya dua supermarket tersebut dapat menjadi evaluasi
terkait penyediaan sarana perniagaan dan jasa. Berdasarkan SNI-03-1733-2004 Tentang
Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan, menyebutkan bahwa pusat
pertokoan dan atau pasar lingkungan (skala pelayanan unit kelurahan ≈ 30.000 penduduk).
Namun berdasarkan data monografi Kelurahan Keputih tahun 2014 memiliki jumlah
penduduk 16.157 jiwa dengan luas wilayah 14,10 km2. Dari beberapa karakteristik
perdagangan pada koridor Jl. Arif Rahman Hakim tersebut, maka perlu dianalisa kembali
terkait adanya supermarket pada koridor tersebut khususnya keberadaan supermarket
Superindo.

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

BAB IV ANALISA
Metode analisis data yang digunakan dalam penulisan makalah tentang faktor-faktor
penentuan lokasi Superindo di Jalan Arif Rahman Hakim, Sukolilo, Surabaya menggunakan
analisis gravity atau analisis titik henti dan menggunakan Analytical Hierarch Process (AHP)
dengan alat bantu analisa yaitu expert choice. Adapun analisa tersebut dijelaskan sebagai
berikut:
4.1 Analisis Gravity
Untuk mengetahui interaksi diantara Superindo dengan pusat Superindo terdekat,
maka dilakukan analisa yang disebut dengan analisa Gravity dengan melakukan
perhitungan titik henti. Perhitungan titik henti tersebut dilakukan dengan tujuan untuk
mengetahui apakah penentuan lokasi Superindo di Jlan Arif Rahman Hakim sudah tepat.
Adapun formulasi yang digunakan dalam perhitungan titik henti adalah sebagai berikut:

Keterangan:
D

: Jarak dihitung dari kecamatan yang kecil jumlah penduduknya

dA.B

: Jarak Superindo A dengan Superindo B

PA

: Jumlah penduduk dimana Superindo A terletak

PB

: Jumlah penduduk dimana Superindo B terletak

Sehingga, apabila dilakukan perhitungan analisis titik henti adalah sebagai berikut:


Titik henti Superindo Arif Rahman Hakim kearah Superindo Kedung Baruk, Rungkut
DAB



= 2,79 / 1 + ( √ 16.157 / √ 15.650
= 2,79 / 1 + (127,11 / 125,01)
= 2,79 / 1 + 1,01
= 2,79 / 2,01
= 1,39 km

)

Titik henti Superindo Arif Rahman Hakim kearah Superindo Mulyosari

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

DBA

= 2,84 / 1 + ( √ 16.157 / √ 16.808
= 2,84 / 1 + (127,11 / 129,65)
= 2,84 / 1 + 0,98
= 2,84 / 1,98
= 1,43 km

)

Berdasarkan hasil analisis titik henti, diketahui bahwa lokasi Superindo Keputih
kurang tepat jika dilihat dari perspektif Superindo yang ada di sekitarnya yakni Superindo
Rungkut dan Superindo Mulyosari. Dari hasil analisis titik henti, lokasi Superindo Keputih
yang tepat ialah dengan jarak 1,39 kilometer dari Superindo Rungkut atau 1,43 kilomenter
dari Superindo Mulyosari. Namun kondisi eksisting saat ini adalah jarak Superindo Keputih
adalah sejauh 2,8 kilometer dari Superindo Rungkut dan 2,85 kilometer dari Superindo
Mulyosari.
4.2 Analytical Hierarchy Process (AHP)
4.2.1 Tahapan Analisa
Adapun tahapan analisis data yang digunakan dalam melakukan Analytical
Hierarchy Process (AHP) adalah sebagai berikut:

Menentukan
Tujuan
Penelitian

Pengelompokan
Variabel

Penentuan
Faktor Pengaruh
Utama

Sintesa Pustaka

Pengelompokan
Data AHP

Penarikan
Kesimpulan

Pengumpulan
Variabel dan
Sub Variabel

Analisis AHP

Diagram 1. Tahap Analisis Faktor Penentu Lokasi Ritel dengan AHP
4.2.2 Penentuan Faktor dan Sub Faktor
AHP merupakan metode atau teknik pengambilan keputusan secara
sistematis atas suatu persoalan yang kompleks. Tujuan dari analisis AHP sendiri
adalah

untuk

mendapatkan

prioritas

keputusan

atau

faktor

utama

yang

mempengaruhi suatu keadaan yang ada. AHP juga merupakan sebuah model yang
dibuat menyerupai proses pengambilan keputusan manusia ( Human Decision
Process) (Saaty, 1980). Dalam laporan ini, tujuan dari analisa AHP adalah untuk

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

mengetahui bobot atau prioritas faktor yang digunakan dalam menentukan
keputusan terkait pemilihan lokasi Superindo.
Penentuan faktor dan sub faktor AHP sangat penting dilakukan untuk
keperluan pengisian kuisioner pada stakeholder seperti masyarakat sekitar,
konsumen serta pemilik Superindo dan stakeholder lain yang terkait. Dalam
menentukan faktor dan subfaktor AHP perlu melakukan pendalaman studi literatur
serta penelitian sejenisnya terkait faktor dan sub faktor penentuan lokasi ritel.
Subjektifitas peneliti juga ikut berperan dalam penentuan faktor dan sub faktor
penentuan lokasi Superindo di Jalan Arif Rahman Hakim tersebut. Berikut adalah
faktor dan sub faktor yang digunakan dalam analisis AHP.
Diagram 4.2.2 Faktor dan Sub Faktor Penetuan Lokasi Ritel dalam Analisa
AHP
No
Faktor
1 Aksesibilitas

Sub Faktor





2

Sosial Ekonomi






3

Persaingan




4

Demografi







Jarak terhadap
Permukiman
Volume Kendaraan
Ketersediaan Lahan
Parkir
Jarak ke Tempat
Pemberhentian
Transportasi Umum
Pendapatan Penduduk
per Kapita
Pengeluaran Penduduk
per Kapita
Tingkat Pendidikan
Prosentase Penduduk
Pekerja Professional
Jarak dengan Pesaing
Terdekat
Jarak dengan Pasar
Tradisional
Jumlah Penduduk
Kepadatan Penduduk
Jumlah Penduduk
Berkeluarga (Jumlah
KK)
Pertumbuhan Penduduk

Referensi
Davidson et al, 1980
Santoso, Eko Budi dkk.
2012

Davidson et al, 1980
Santoso, Eko Budi dkk.
2012

Davidson et al, 1980
Santoso, Eko Budi dkk.
2012
Davidson et al, 1980
Santoso, Eko Budi dkk.
2012

Berikut ini terdapat sintesa faktor (beserta sub faktor dan alasannya) yang
akan dibobotkan untuk mendapatkan rumusan faktor yang dapat digunakan dalam
membantu menentukan faktor-faktor pengaruh dan strategi pengembangan
Superindo di Jalan Arif Rahman Hakim, Keputih, Surabaya.

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

1. Faktor Aksesibilitas : digunakan untuk mengetahui kondisi fisik kemudahan akses
atau prasarana yang ada di lokasi studi sehingga dapat dijadikan sebagai alasan
pendukung penentuan lokasi. Jalan Arif Rahman Hakim merupakan jalan yang kerap
kali dilintasi oleh kendaraan dengan intensitas lalu lintas yang tinggi, ditambah lagi
kedekatannya dengan jalan-jalan menuju ke perumahan dan permukiman sehingga
akses menuju jalan ini cukup mengundang pusat perdagangan menjalankan
usahanya disana.
Faktor Aksesibilitas kemudian di breakdown lagi menjadi beberapa subfaktor antara
lain adalah sebagai berikut:


Jarak terhadap permukiman : Akses

permukiman

yang

dekat

dan

memadai akan menjadi magnet bagi supermarket dalam menjalankan
usaha,

dikarenakan permukiman adalah konsentrasi tempat konsumen

supermarket berada.


Volume Kendaraan

: Padatanya volume kendaraan di sebuah jalan

akan ditangkap oleh supermarket sebagai peluang untuk membuka usaha
disana,dikarenakan
berkepentingan

adanya

peluang

seorang

pengendara

yang

atau hanya sekedar melewati jalan tersebut untuk

mengunjungi supermarket untuk memenuhi kebutuhan.


Ketersediaan Lahan Parkir

: Adanya lahan parkir yang memadai akan

mengundang supermarket untuk membuka usaha di kawasan tersebut.
Lahan parkir akan memberikan konsumen tempat yang aman dalam
memarkirkan kendaraan sembari konsumen berbelanja di supermarket.


Jarak ke Tempat Pemberhentian Transportasi Umum : Lokasi supermarket
yang dekat dengan stasiun atau halte akan mengundang konsumen yang
baru saja melakukan perjalanan untuk singgah ke supermarket untuk
berbelanja kebutuhan yang bisa dibuat untuk melanjutkan perjalanan.

2. Faktor Sosial Ekonomi : digunakan untuk mengetahui kondisi masyarakat sekitar
sebagai pihak konsumen dalam mempengaruhi lokasi supermarket di wilayah studi.
Keadaan sosial ekonomi masyarakat disekitar Superindo dapat digolongkan ke
masyarakat dengan pendapatan menengah keatas, ditambah lagi keadaannya yang
dekat dengan kampus mahasiswa membuat kawasan ini cukup menjanjikan untuk
didirikan supermarket/market. Berikut ini merupakan sub faktor dari faktor sosial
ekonomi adalah:

Analisis Lokasi dan Keruangan

20



Pendapatan per Kapita

: Pendapatan penduduk yang tinggi akan

mendorong

untuk

supermarket

membuka

usaha

dikawasan

yang

pendapatan

yang

berpendapatan menengah keatas.

Warga dengan

menengah keatas diyakini akan

memilih pusat berbelanjaan seperti

Superindo dikarenakan kualitas barang yang dijual sudah terjamin.


Pengeluaran per Kapita

:

Pengeluaran

yang

tinggi

akan

memicu

supermarket untuk membuka usaha di sana. Hal ini dikeranakan ada
keyakinan bahwa semakin tinggi pengeluaran suatu keluarga, maka
akan semakin sering orang mengunjungi supermarket dalam memenuhi
kebutuhan mereka.


Tingkat Pendidikan

:

Kualitas

pendidikan

yang

tinggi

akan

memengaruhi perferensi masyarakat dalam memilih tempat berbelanja
yang

nyaman dengan barang yang berkualitas. Supermarket selama ini

menjual barang yang berkualitas dengan tempat yang nyaman.


Prosentase Penduduk Pekerja Professional : Mereka yang berkerja di sektor
formal atau profesional memiliki pendapatan yang tetap sehingga secara
tidak

langsung

akan

menjadi potensi bagi

supermarket

dalam

mengembangkan usaha.

3. Faktor Pesaing : digunakan untuk mengetahui kondisi pesaing atau pihak-pihak yang
mengintervensi sehingga dapat mempengaruhi aktivitas pasar di lokasi studi. Berikut
ini merupakan sub faktor dari faktor pesaing adalah sebagai berikut:


Jarak terhadap pesaing terdekat
dengan kosentrasi

konsumen

: Keberadaan supermarket yang dekat
akan mendorong

supermarket

lainnya

untuk membuka usaha yang lebih dekat dengan kosentrasi konsumen.
Hal ini sejalan dengan teori Hotelling


Jarak terhadap pasar tradisional

: Pasar tradisional menawarkan barang

yang lebih murah dengan kualitas barang yang tak kalah dengan
supermarket akan memicu supermarket dalam menjalankan usaha dekat
dengan pasar tradisional. Sebagai keterangan, bahwa Superindo memiliki
jarak yang dekat dengan pasar Gebang Kidul dan Pasar Keputih.

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

4. Faktor Demografi : digunakan untuk mengetahui kondisi kependudukan masyarakat
sekitar dalam memengaruhi lokasi supermarket Superindo di lokasi studi. Kawasan
disekitar Jalan Arif Rahman Hakim merupakan kawasan yang padat penduduk
dengan jumlah pertumbuhan penduduk yang tinggi karena diikuti oleh keberadaan
kampus yang mendatangkan banyak mahasiswa sebagai penduduk sementara. Hal
tersebut menjadi salah satu alasan yang mendorong Superindo sebagai supermarket
menjalankan usahanya. Beberapa subfaktor demografi yang terhimpun diantaranya
adalah:


Jumlah penduduk

: Semakin banyak jumlah penduduk, maka semakin

banyak pula potensi konsumen yang bisa ditangkap oleh supermarket
dalam menjalankan usahanya. Jadi jumlah penduduk merupakan magnet
untuk pendirian Supermarket di suatu lokasi.


Kepadatan Penduduk : Kepadatan penduduk yang tinggi juga menjanjikan
konsumen dalam jumlah yang konstan dalam mengunjungi supermarket.



Jumlah Penduduk berkeluarga

: Semakin tingginya penduduk yang telah

berkeluarga akan ikut berperan dalam menentukan lokasi supermarket.
Mereka

memerlukan supermarket dalam

memenuhi

kebutuhan

hidup,

sehingga bisa dijadikan potensi konsumen oleh supermarket.


Pertumbuhan Penduduk

: Pertumbuhan

penduduk

yang

semakin

tinggi kedepannya akan mendorong supermarket untuk membuka usaha
sebagai investasi untuk keperluan kedepannya.
Setelah menentukan faktor dan subfaktor, kemudian dibuatlah kuisioner yang
akan dibagikan kepada beberapa stakeholder, antara lain adalah:


Masyarakat yang pernah mengunjungi Superindo



Pemilik Superindo



Masyarakat yang belum pernah mengunjungi Superindo

4.2.3 Hasil Analisa AHP
Pembahasan hasil dari perhitungan AHP akan dibahas terlebih dahulu dalam
perbandingan antar faktor, kemudian pembahasan dilanjutkan ke analisa hasil
AHP antar subfaktor dari tiap faktor yang ada. Perhitungan analisa AHP ini

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

dilakukan menggunakan bantuan aplikasi Expert Choice yang merupakan
aplikasi yang sengaja didesain untuk perhitungan AHP. Dalam AHP, tingkat
inkonsisitensi antar faktor atau subfaktor tidak boleh lebih dari 0,1 untuk
mendapatkan data yang valid.



Perbandingan Antar Faktor
Dari hasil pembobotan stakeholder untuk perbandingan antar faktor, diketahui
bahwa aksesibilitas menjadi faktor yang paling penting dalam penentuan lokasi
Superindo di Jalan Arif Rahman Hakim. Hasil dari analisa AHP menggunakan expert
choice menunjukkan bahwa bobot untuk faktor aksesibilitas sebesar 0,475, lebih
besar dibandingkan dengan faktor lainnya seperti hasil pembobotan faktor sosial
ekonomi sebesar 0,237, faktor persaingan sebesar 0,219 dan faktor demografi
sebesar 0,069. Dengan tingkat inkonsistensi sebesar 0,00883, yang menunjukkan
lebih kecil dari 0,1 maka hasil pembobotan faktor ini dapat dikatakan bernilai valid.

Alasan pemilihan faktor aksesibilitas sebagai faktor utama yang memiliki
bobot paling tinggi berdasarkan preferensi stakeholder dikarenakan supermarket
yang bisa diakses dari segala arah merupakan hal yang penting agar supermarket
tersebut memberikan jalan yang mudah bagi konsumen untuk mengakses
supermarket tersebut. Hal tersebut didukung fakta lapangan bahwa Jalan Arif
Rahman Hakim merupakan jalan kolektor sekunder yang memiliki tingkat
aksesibilitas lalu lintas tinggi dan menghubungkan beberapa

pusat kegiatan di

Kecamatan Sukolilo, sehingga banyak dilalui oleh kendaraan dan bisa diakses ke
segala arah.

Analisis Lokasi dan Keruangan

20



Perbandingan Sub Faktor Aksesibilitas
Dari hasil pembobotan stakeholder untuk perbandingan antar subfaktor dari
faktor aksesibilitas, diketahui bahwa jarak terhadap permukiman menjadi faktor yang
paling penting dalam penentuan lokasi Superindo di Jalan Arif Rahman Hakim. Hasil
dari analisa AHP menggunakan expert choice menunjukkan bahwa bobot untuk
subfaktor jarak terhadap permukiman sebesar 0,717, lebih besar dibandingkan
dengan subfaktor lainnya seperti hasil pembobotan subfaktor volume kendaraan
sebesar 0,068, subfaktor ketersediaan lahan parkir sebesar 0,157 dan subfaktor
jarak ke tempat pemberhentian transportasi umum sebesar 0,057. Dengan tingkat
inkonsistensi sebesar 0,06, yang menunjukkan lebih kecil dari 0,1 maka dapat
dikatakan bahwa hasil pengujian bobot subfaktor aksesibilitas valid.

Alasan stakeholder memilih jarak terhadap permukiman sebagai subfaktor
dari aksesibilitas yang memiliki bobot nilai paling tinggi dikarenakan permukiman
merupakan konsentrasi pasar dari supermarket. Dominasi konsumen yang akan
mengunjungi supermarket tersebut otomatis berasal dari warga permukiman yang
berada disekitarnya untuk memenuhi kebutuhan. Lokasi Superindo disekitar Jalan
Arif Rahman Hakim dikelilingi oleh perumahan maupun permukiman padat tepatnya
di Gebang ataupun Keputih. Di belakang lokasi Superindo juga terdapat apartemen
Puncak Kertajaya yang turut mendukung ketepatan pemilihan lokasi Superindo
berdasarkan jarak terhadap permukiman. Kedekatan lokasi Superindo dengan
perumahan dan permukiman disekelilingnya merupakan potensi konsumen yang
bisa digaet untuk berkunjung ke supermarket Superindo.



Perbandingan Sub Faktor Sosial Ekonomi
Dari hasil pembobotan stakeholder untuk perbandingan antar subfaktor dari
faktor sosial ekonomi, diketahui bahwa pendapatan per kapita menjadi faktor yang
paling penting dalam penentuan lokasi Superindo di Jalan Arif Rahman Hakim. Hasil

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

dari analisa AHP menggunakan expert choice menunjukkan bahwa bobot untuk
subfaktor pendapatan perkapita sebesar 0,701, lebih besar dibandingkan dengan
subfaktor lainnya seperti hasil pembobotan subfaktor pengeluaran perkapita sebesar
0,167, subfaktor tingkat pendidikan sebesar 0,055 dan subfaktor prosentase pekerja
professional sebesar 0,077. Dengan tingkat inkonsistensi sebesar 0,06, yang
menunjukkan lebih kecil dari 0,1 maka dapat dikatakan bahwa hasil pengujian bobot
subfaktor sosial ekonomi dinilai valid.



Perbandingan Sub Faktor Persaingan
Dari hasil pembobotan stakeholder untuk perbandingan antar subfaktor dari
faktor persaingan, diketahui bahwa jarak terhadap pesaing terdekat menjadi faktor
yang paling penting dalam penentuan lokasi Superindo di Jalan Arif Rahman Hakim.
Hasil dari analisa AHP menggunakan expert choice menunjukkan bahwa bobot untuk
subfaktor jarak terhadap pesaing terdekat sebesar 0,703, lebih besar dibandingkan
dengan subfaktor jarak dengan pasar tradisional yang memiliki nilai pembobotan
sebesar 0,297. Dengan tingakt inkonsistensi sebesar 0, yang menunjukkan lebih
kecil dari 0,1 maka dapat dikatakan bahwa hasil pengujian bobot subfaktor
persaingan dinilai valid.

Alasan stakeholder cenderung memilih jarak terdekat dengan sesame
pesaing supermarket sebagai bobot tertinggi dari faktor pesaing lain karena adanya
supermarket dengan brand lain dilokasi sama dan menjual barang yang hampir

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

sama akan dinilai sebagai suatu ancaman bagi supermarket yang sebelumnya sudah
ada, sehingga supermarket yang baru cenderung akan membuka supermarketnya di
lokasi yang sama dengan perbedaan jarak (bersebelahan atau seberang jalan. Di
kondisi eksisiting, sebelumnya sudah terdapat supermarket dengan brand berbeda
dan kemudian penempatan Superindo didirikan bersebelahan dengan supermarket
yang telah ada sebelumnya.



Perbandingan Sub Faktor Demografi
Dari hasil pembobotan stakeholder untuk perbandingan antar subfaktor dari
faktor demografi, diketahui bahwa jumlah penduduk

menjadi faktor yang paling

penting dalam penentuan lokasi Superindo di Jalan Arif Rahman Hakim. Hasil dari
analisa AHP menggunakan expert choice menunjukkan bahwa bobot untuk subfaktor
jumlah penduduk adalah sebesar 0,706, lebih besar dibandingkan dengan subfaktor
lainnya seperti hasil pembobotan subfaktor kepadatan penduduk sebesar 0,103,
subfaktor jumlah penduduk berkeluarga sebesar 0,129 dan subfaktor pertumbuhan
penduduk sebesar 0,061. Dengan tingakt inkonsistensi sebesar 0,03, yang
menunjukkan lebih kecil dari 0,1 maka dapat dikatakan bahwa hasil pengujian bobot
subfaktor demografi dinilai valid.

Alasan stakeholder memilih subfaktor jumlah penduduk sebagai subfaktor
demografi dengan bobot nilai tertinggi dikarenakan penduduk merupakan sasaran
utama sebagai pasar yang akan mendukung keberlanjutan atau keuntungan dari
supermarket itu sendiri. Suatu supermarket cenderung memilih daerah dengan
jumlah penduduk besar untuk memperoleh jumlah konsumen yang maksimal guna
perolehan keuntungan tinggi. Kondisi lapangan lokasi Superindo di Jalan Arif
Rahman Hakim dikelilingi oleh daerah yang memiliki jumlah penduduk besar baik
dari jumlah penduduk asli maupun pendatang. Selain itu, jumlah penduduk yang
besar juga didukung oleh pendatang yaitu mahasiswa kampus ITS, PENS, PPNS
ataupun hang Tuah.

Analisis Lokasi dan Keruangan

20

Dari hasil tersebut, diketahui beberapa faktor yang menjadi dasar dalam penentuan
lokasi Superindo di Jalan Arif Rahman Hakim apabila diurutkan berdasarkan bobot nilai
tertinggi dari faktor adalah sebagai berikut:
1. Aksesibilitas
o

Jarak terhadap Permukiman

2. Sosial Ekonomi
o

Pendapatan Per Kapita

3. Persaingan
o

Jarak dengan Pes