Asas Itikad Baik Dalam Perjanjian Pendahuluan (Voor Overeenkomst) Pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah (Studi Putusan Pengadilan Negeri Simalungun Nomor 37 Pdt Plw 2012 Sim)
ABSTRAK
Novalia Arnita Simamora 1
Tan Kamello 2
Rosnidar Sembiring 3
Jelly Leviza 4
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Rumah merupakan perjanjian
pendahuluan (voor overeenkomst) yang dibuat oleh penjual dan calon pembeli,
sebagaimana ketentuan Pasal 42 ayat (1) Undang-undang No 1 Tahun 2011 tentang
Perumahan dan Permukiman serta Keputusan Menteri Perumahan Rakyat No 9
Tahun 1995 yang menjadi dasar adanya PPJB sebagai perjanjian pendahuluan.
Meskipun PPJB masih bersifat konsensuil, akan tetapi dalam pembuatannya harus
memperhatikan asas itikad baik sebagaimana ketentuan Pasal 1338 ayat (3) Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata. Pihak yang beritikad baik dalam pelaksanaan
perjanjian dilindungi oleh hukum, sebagaimana Yurisprudensi Mahkamah Agung RI
No 251k/sip/1958. Oleh karena itu, tulisan ini mencoba untuk mengkaji akibat hukum
dari PPJB sebagai perjanjian pendahuluan serta PPJB yang dibuat oleh PT Surya C
dalam perspektif itikad baik dan perlindungan hukum bagi calon pembeli yang
beritikad baik.
Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode
penelitian hukum normatif (doctrinal), yang bersifat deskriptif analitis dan
eksplanatif, yaitu untuk memberikan gambaran serta menganalisis itikad baik dalam
PPJB serta perlindungan hukum bagi calon pembeli yang beritikad baik. Pendekatan
yang dilakukan adalah pendekatan Perundang-undangan (statute-approach) dan
pendekatan analitis (analytical approach). Pendekatan Perundang-undangan
digunakan karena dasar asas itikad baik yang dijadikan pokok penelitian ini adalah
KUHPerdata, dan pendekatan analitis digunakan untuk mengetahui perkembangan
makna asas itikad baik dalam praktek perjanjian di Indonesia khususnya pada PPJB.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa akibat hukum dari PPJB adalah
mengikat bagi para pihak yang membuatnya, dasar hukum dari PPJB tersebut adalah
Undang-Undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman, Kemenpera
No 9 Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli serta Pasal 1338 ayat (1)
Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Klausul dalam PPJB yang dibuat oleh PT
Surya C juga menunjukkan ketidakseimbangan hak dan kewajiban antara penjual dan
calon pembeli, serta belum sepenuhnya tunduk pada ketentuan yang ditetapkan
Kemenpera No 9 Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli. Hakim
Pengadilan Negeri Simalungun tidak menjadikan itikad baik para pihak sebagai tolak
ukur dalam putusannya. Oleh karena itu, perlu dibentuk produk hukum yang baru
1
Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Guru Besar Hukum Perdata pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
3
Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
4
Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
2
i
Universitas Sumatera Utara
dalam sebuah peraturan khusus (berupa Undang-undang atau peraturan lainnya)
mengingat ketentuan Kemenpera No 9 Tahun 1995 yang mengatur pembuatan PPJB
kurang dapat mengakomodir kepentingan masyarakat saat ini, perlunya memasukkan
ketentuan yang mengharuskan adanya itikad baik dalam Pedoman Pengikatan Jual
Beli dan Undang-Undang Perumahan Rakyat (Undang-Undang No 1 Tahun 2011),
selain itu hendaknya hakim dalam memutus suatu perkara juga melihat itikad baik
para pihak sebagaimana Yurisprudensi Mahkamah Agung RI No 251k/sip/1958.
Kata kunci: Asas itikad baik, Perjanjian Pendahuluan, Perjanjian Pengikatan Jual Beli
(PPJB) Rumah
ii
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
Novalia Arnita Simamora1
Tan Kamello2
Rosnidar Sembiring3
Jelly Leviza4
PPJB (purchase contract) on housing is a preliminary agreement (voor
overeenkomst) between a seller and a potential buyer as it is stipulated in Article 42,
paragraph 1 of Law No. 1/2011 on Housing and Residence and in Kemenpera (the
Decree of the Minister of Low-Cost Housing) No. 9/1995 which become the basis for
PPJB as the preliminary agreement. Even though PPJB is consensual, it is made by
paying attention to good faith principle as it is stipulated in Article 1338, paragraph
3 of the Civil Code. The party with good faith is given legal protection as it is
stipulated in the Jurisprudence of the Supreme Court of the Republic of Indonesia No.
251k/sip/1958. Therefore, this thesis attempted to analyze the legal consequence of
PPJB made by PT Surya C in the perspectives of good faith and legal protection for
potential buyers who had good faith.
The research used judicial normative (doctrinal) with descriptive analytic and
explanatory method which described and analyzed good faith in PPJB and legal
protection for potential buyers who had good faith. It also used statue approach since
it used the Civil Code and analytical approach since it was aimed to find out the
development of the meaning of good faith in the practice of a contract, especially in
PPJB, in Indonesia.
The result of the research showed that the legal consequence of PPJB was
binding for the parties concerned and the legal ground of PPJB was Law No. 1/2011
on Housing and Residence, Kemenpera No. 9/1995 on the Guidance for Purchase
Contract, and Article 1338, paragraph 1 of the Civil Code. The clause in PPJB which
was made by PT Surya C indicated the imbalance between right and obligation of the
seller and the potential buyer, and they did not fully comply with the regulation
stipulated by Kemenpera No. 9/1995 on the Guidance for Purchase Contract. The
judge of Simalungun District Court did not consider good faith of both parties in his
verdict. Therefore, a new legal product should be made in specific regulation (law or
other regulations), based on Kemenpera No. 9/1995 since PPJB did not
accommodate public interest today. Good faith should be included in the Guidance
for Purchase Contract and in Law No. 1/2011. Besides that, judge’s verdict should
include good faith of the parties concerned as it is stipulated in the Jurisprudence of
the Supreme Court No. 251k/sip/1958.
Keywords: Good Faith Principle, Preliminary Agreement, PPJB (Purchase
Contract) in Housing
________________________
1
Student of the Faculty of Law, University of Sumatera Utara
Professor of Civil Law at the Faculty of Law, University of Sumatera Utara
3
Lecturer of the Faculty of Law, University of Sumatera Utara
4
Lecturer of the Faculty of Law, university of Sumatera Utara
2
iii
Universitas Sumatera Utara
Novalia Arnita Simamora 1
Tan Kamello 2
Rosnidar Sembiring 3
Jelly Leviza 4
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Rumah merupakan perjanjian
pendahuluan (voor overeenkomst) yang dibuat oleh penjual dan calon pembeli,
sebagaimana ketentuan Pasal 42 ayat (1) Undang-undang No 1 Tahun 2011 tentang
Perumahan dan Permukiman serta Keputusan Menteri Perumahan Rakyat No 9
Tahun 1995 yang menjadi dasar adanya PPJB sebagai perjanjian pendahuluan.
Meskipun PPJB masih bersifat konsensuil, akan tetapi dalam pembuatannya harus
memperhatikan asas itikad baik sebagaimana ketentuan Pasal 1338 ayat (3) Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata. Pihak yang beritikad baik dalam pelaksanaan
perjanjian dilindungi oleh hukum, sebagaimana Yurisprudensi Mahkamah Agung RI
No 251k/sip/1958. Oleh karena itu, tulisan ini mencoba untuk mengkaji akibat hukum
dari PPJB sebagai perjanjian pendahuluan serta PPJB yang dibuat oleh PT Surya C
dalam perspektif itikad baik dan perlindungan hukum bagi calon pembeli yang
beritikad baik.
Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode
penelitian hukum normatif (doctrinal), yang bersifat deskriptif analitis dan
eksplanatif, yaitu untuk memberikan gambaran serta menganalisis itikad baik dalam
PPJB serta perlindungan hukum bagi calon pembeli yang beritikad baik. Pendekatan
yang dilakukan adalah pendekatan Perundang-undangan (statute-approach) dan
pendekatan analitis (analytical approach). Pendekatan Perundang-undangan
digunakan karena dasar asas itikad baik yang dijadikan pokok penelitian ini adalah
KUHPerdata, dan pendekatan analitis digunakan untuk mengetahui perkembangan
makna asas itikad baik dalam praktek perjanjian di Indonesia khususnya pada PPJB.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa akibat hukum dari PPJB adalah
mengikat bagi para pihak yang membuatnya, dasar hukum dari PPJB tersebut adalah
Undang-Undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman, Kemenpera
No 9 Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli serta Pasal 1338 ayat (1)
Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Klausul dalam PPJB yang dibuat oleh PT
Surya C juga menunjukkan ketidakseimbangan hak dan kewajiban antara penjual dan
calon pembeli, serta belum sepenuhnya tunduk pada ketentuan yang ditetapkan
Kemenpera No 9 Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli. Hakim
Pengadilan Negeri Simalungun tidak menjadikan itikad baik para pihak sebagai tolak
ukur dalam putusannya. Oleh karena itu, perlu dibentuk produk hukum yang baru
1
Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Guru Besar Hukum Perdata pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
3
Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
4
Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
2
i
Universitas Sumatera Utara
dalam sebuah peraturan khusus (berupa Undang-undang atau peraturan lainnya)
mengingat ketentuan Kemenpera No 9 Tahun 1995 yang mengatur pembuatan PPJB
kurang dapat mengakomodir kepentingan masyarakat saat ini, perlunya memasukkan
ketentuan yang mengharuskan adanya itikad baik dalam Pedoman Pengikatan Jual
Beli dan Undang-Undang Perumahan Rakyat (Undang-Undang No 1 Tahun 2011),
selain itu hendaknya hakim dalam memutus suatu perkara juga melihat itikad baik
para pihak sebagaimana Yurisprudensi Mahkamah Agung RI No 251k/sip/1958.
Kata kunci: Asas itikad baik, Perjanjian Pendahuluan, Perjanjian Pengikatan Jual Beli
(PPJB) Rumah
ii
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
Novalia Arnita Simamora1
Tan Kamello2
Rosnidar Sembiring3
Jelly Leviza4
PPJB (purchase contract) on housing is a preliminary agreement (voor
overeenkomst) between a seller and a potential buyer as it is stipulated in Article 42,
paragraph 1 of Law No. 1/2011 on Housing and Residence and in Kemenpera (the
Decree of the Minister of Low-Cost Housing) No. 9/1995 which become the basis for
PPJB as the preliminary agreement. Even though PPJB is consensual, it is made by
paying attention to good faith principle as it is stipulated in Article 1338, paragraph
3 of the Civil Code. The party with good faith is given legal protection as it is
stipulated in the Jurisprudence of the Supreme Court of the Republic of Indonesia No.
251k/sip/1958. Therefore, this thesis attempted to analyze the legal consequence of
PPJB made by PT Surya C in the perspectives of good faith and legal protection for
potential buyers who had good faith.
The research used judicial normative (doctrinal) with descriptive analytic and
explanatory method which described and analyzed good faith in PPJB and legal
protection for potential buyers who had good faith. It also used statue approach since
it used the Civil Code and analytical approach since it was aimed to find out the
development of the meaning of good faith in the practice of a contract, especially in
PPJB, in Indonesia.
The result of the research showed that the legal consequence of PPJB was
binding for the parties concerned and the legal ground of PPJB was Law No. 1/2011
on Housing and Residence, Kemenpera No. 9/1995 on the Guidance for Purchase
Contract, and Article 1338, paragraph 1 of the Civil Code. The clause in PPJB which
was made by PT Surya C indicated the imbalance between right and obligation of the
seller and the potential buyer, and they did not fully comply with the regulation
stipulated by Kemenpera No. 9/1995 on the Guidance for Purchase Contract. The
judge of Simalungun District Court did not consider good faith of both parties in his
verdict. Therefore, a new legal product should be made in specific regulation (law or
other regulations), based on Kemenpera No. 9/1995 since PPJB did not
accommodate public interest today. Good faith should be included in the Guidance
for Purchase Contract and in Law No. 1/2011. Besides that, judge’s verdict should
include good faith of the parties concerned as it is stipulated in the Jurisprudence of
the Supreme Court No. 251k/sip/1958.
Keywords: Good Faith Principle, Preliminary Agreement, PPJB (Purchase
Contract) in Housing
________________________
1
Student of the Faculty of Law, University of Sumatera Utara
Professor of Civil Law at the Faculty of Law, University of Sumatera Utara
3
Lecturer of the Faculty of Law, University of Sumatera Utara
4
Lecturer of the Faculty of Law, university of Sumatera Utara
2
iii
Universitas Sumatera Utara