Asas Itikad Baik Dalam Perjanjian Pendahuluan (Voor Overeenkomst) Pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah (Studi Putusan Pengadilan Negeri Simalungun Nomor 37 Pdt Plw 2012 Sim)
ASAS ITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN PENDAHULUAN
(VOOR OVEREENKOMST) PADA PERJANJIAN PENGIKATAN
JUAL BELI RUMAH
(Studi Putusan Pengadilan Negeri Nomor 37/Pdt/Plw/2012/PN. Sim)
TESIS
OLEH
NOVALIA ARNITA SIMAMORA
137005085/HK
PROGRAM STUDI MAGISTER ILMU HUKUM
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015
Universitas Sumatera Utara
ASAS ITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN PENDAHULUAN
(VOOR OVEREENKOMST) PADA PERJANJIAN PENGIKATAN
JUAL BELI RUMAH
(Studi Putusan Pengadilan Negeri Nomor 37/Pdt/Plw/2012/PN. Sim)
TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Magister
Hukum dalam Program Studi Magister Ilmu Hukum Pada
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
OLEH
NOVALIA ARNITA SIMAMORA
137005085/HK
PROGRAM STUDI MAGISTER ILMU HUKUM
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015
Universitas Sumatera Utara
JUDUL TESIS
: ASAS ITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN
PENDAHULUAN (VOOR OVEREENKOMST)
PADA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL
BELI RUMAH (Studi Putusan Pengadilan Negeri
Simalungun Nomor 37/Pdt/Plw/2012/SIM)
NAMA
: NOVALIA ARNITA SIMAMORA
NIM
: 137005085
PROGRAM STUDI
: Magister Ilmu Hukum
Menyetujui
Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Tan Kamello, S.H, M.S)
Ketua
(Dr. Rosnidar Sembiring, S.H, M.Hum)
Anggota
Ketua Program Studi
(Prof. Dr. Suhaidi, S.H, M.H)
(Dr. Jelly Leviza, S.H, M.Hum)
Anggota
Dekan
(Prof. Dr. Runtung, S.H, M.Hum)
Tanggal Lulus : 4 Juli 2015
Universitas Sumatera Utara
Telah diuji pada
Tanggal : 4 Juli 2015
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
: Prof. Dr. Tan Kamello, S.H, M.S
Anggota
: 1. Dr. Rosnidar Sembiring, S.H, M.Hum
2. Dr. Jelly Leviza, S.H, M.Hum
3. Prof. Dr. Suhaidi, S.H, M.H
4. Dr. Idha Aprilyana, S.H, M.Hum
Universitas Sumatera Utara
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan di bawah ini:
Nama
: NOVALIA ARNITA SIMAMORA
Nim
: 137005085
Program Studi : Magister Ilmu Hukum
Judul Tesis
: ASAS ITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN PENDAHULUAN
(VOOR
OVEREENKOMST)
PENGIKATAN
JUAL
BELI
PADA
RUMAH
PERJANJIAN
(Studi
Putusan
Pengadilan Negeri Simalungun Nomor 37/Pdt/Plw/2012/SIM)
Dengan ini menyatakan bahwa tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan saya tidak
akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan, Juni 2015
Yang membuat Pernyataan
Nama : NOVALIA ARNITA SIMAMORA
Nim : 137005085
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK
Novalia Arnita Simamora 1
Tan Kamello 2
Rosnidar Sembiring 3
Jelly Leviza 4
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Rumah merupakan perjanjian
pendahuluan (voor overeenkomst) yang dibuat oleh penjual dan calon pembeli,
sebagaimana ketentuan Pasal 42 ayat (1) Undang-undang No 1 Tahun 2011 tentang
Perumahan dan Permukiman serta Keputusan Menteri Perumahan Rakyat No 9
Tahun 1995 yang menjadi dasar adanya PPJB sebagai perjanjian pendahuluan.
Meskipun PPJB masih bersifat konsensuil, akan tetapi dalam pembuatannya harus
memperhatikan asas itikad baik sebagaimana ketentuan Pasal 1338 ayat (3) Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata. Pihak yang beritikad baik dalam pelaksanaan
perjanjian dilindungi oleh hukum, sebagaimana Yurisprudensi Mahkamah Agung RI
No 251k/sip/1958. Oleh karena itu, tulisan ini mencoba untuk mengkaji akibat hukum
dari PPJB sebagai perjanjian pendahuluan serta PPJB yang dibuat oleh PT Surya C
dalam perspektif itikad baik dan perlindungan hukum bagi calon pembeli yang
beritikad baik.
Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode
penelitian hukum normatif (doctrinal), yang bersifat deskriptif analitis dan
eksplanatif, yaitu untuk memberikan gambaran serta menganalisis itikad baik dalam
PPJB serta perlindungan hukum bagi calon pembeli yang beritikad baik. Pendekatan
yang dilakukan adalah pendekatan Perundang-undangan (statute-approach) dan
pendekatan analitis (analytical approach). Pendekatan Perundang-undangan
digunakan karena dasar asas itikad baik yang dijadikan pokok penelitian ini adalah
KUHPerdata, dan pendekatan analitis digunakan untuk mengetahui perkembangan
makna asas itikad baik dalam praktek perjanjian di Indonesia khususnya pada PPJB.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa akibat hukum dari PPJB adalah
mengikat bagi para pihak yang membuatnya, dasar hukum dari PPJB tersebut adalah
Undang-Undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman, Kemenpera
No 9 Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli serta Pasal 1338 ayat (1)
Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Klausul dalam PPJB yang dibuat oleh PT
Surya C juga menunjukkan ketidakseimbangan hak dan kewajiban antara penjual dan
calon pembeli, serta belum sepenuhnya tunduk pada ketentuan yang ditetapkan
Kemenpera No 9 Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli. Hakim
Pengadilan Negeri Simalungun tidak menjadikan itikad baik para pihak sebagai tolak
ukur dalam putusannya. Oleh karena itu, perlu dibentuk produk hukum yang baru
1
Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Guru Besar Hukum Perdata pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
3
Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
4
Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
2
i
Universitas Sumatera Utara
dalam sebuah peraturan khusus (berupa Undang-undang atau peraturan lainnya)
mengingat ketentuan Kemenpera No 9 Tahun 1995 yang mengatur pembuatan PPJB
kurang dapat mengakomodir kepentingan masyarakat saat ini, perlunya memasukkan
ketentuan yang mengharuskan adanya itikad baik dalam Pedoman Pengikatan Jual
Beli dan Undang-Undang Perumahan Rakyat (Undang-Undang No 1 Tahun 2011),
selain itu hendaknya hakim dalam memutus suatu perkara juga melihat itikad baik
para pihak sebagaimana Yurisprudensi Mahkamah Agung RI No 251k/sip/1958.
Kata kunci: Asas itikad baik, Perjanjian Pendahuluan, Perjanjian Pengikatan Jual Beli
(PPJB) Rumah
ii
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
Novalia Arnita Simamora1
Tan Kamello2
Rosnidar Sembiring3
Jelly Leviza4
PPJB (purchase contract) on housing is a preliminary agreement (voor
overeenkomst) between a seller and a potential buyer as it is stipulated in Article 42,
paragraph 1 of Law No. 1/2011 on Housing and Residence and in Kemenpera (the
Decree of the Minister of Low-Cost Housing) No. 9/1995 which become the basis for
PPJB as the preliminary agreement. Even though PPJB is consensual, it is made by
paying attention to good faith principle as it is stipulated in Article 1338, paragraph
3 of the Civil Code. The party with good faith is given legal protection as it is
stipulated in the Jurisprudence of the Supreme Court of the Republic of Indonesia No.
251k/sip/1958. Therefore, this thesis attempted to analyze the legal consequence of
PPJB made by PT Surya C in the perspectives of good faith and legal protection for
potential buyers who had good faith.
The research used judicial normative (doctrinal) with descriptive analytic and
explanatory method which described and analyzed good faith in PPJB and legal
protection for potential buyers who had good faith. It also used statue approach since
it used the Civil Code and analytical approach since it was aimed to find out the
development of the meaning of good faith in the practice of a contract, especially in
PPJB, in Indonesia.
The result of the research showed that the legal consequence of PPJB was
binding for the parties concerned and the legal ground of PPJB was Law No. 1/2011
on Housing and Residence, Kemenpera No. 9/1995 on the Guidance for Purchase
Contract, and Article 1338, paragraph 1 of the Civil Code. The clause in PPJB which
was made by PT Surya C indicated the imbalance between right and obligation of the
seller and the potential buyer, and they did not fully comply with the regulation
stipulated by Kemenpera No. 9/1995 on the Guidance for Purchase Contract. The
judge of Simalungun District Court did not consider good faith of both parties in his
verdict. Therefore, a new legal product should be made in specific regulation (law or
other regulations), based on Kemenpera No. 9/1995 since PPJB did not
accommodate public interest today. Good faith should be included in the Guidance
for Purchase Contract and in Law No. 1/2011. Besides that, judge’s verdict should
include good faith of the parties concerned as it is stipulated in the Jurisprudence of
the Supreme Court No. 251k/sip/1958.
Keywords: Good Faith Principle, Preliminary Agreement, PPJB (Purchase
Contract) in Housing
________________________
1
Student of the Faculty of Law, University of Sumatera Utara
Professor of Civil Law at the Faculty of Law, University of Sumatera Utara
3
Lecturer of the Faculty of Law, University of Sumatera Utara
4
Lecturer of the Faculty of Law, university of Sumatera Utara
2
iii
Universitas Sumatera Utara
RIWAYAT HIDUP
I. DATA DIRI
Nama
: Novalia Arnita Simamora
Tempat/ Tanggal Lahir
: Bahjoga/ 15 November 1989
Jenis Kelamin
: Perempuan
Agama
: Islam
Alamat
: Comp. Perumahan Griya Siantar Estate,
Pematang siantar.
II. PENDIDIKAN FORMAL
1. SD Negeri Impres 2 Bahjambi (1995-2001)
2. SMP Taman Siswa Bahjambi (2001-2004)
3. SMA Negeri 4 Pematang siantar (2004-2007)
4. Strata-1 Fakultas Hukum, Universitas Syiah Kuala Banda Aceh (2007-2011)
5. Strata-2 Program Magister Ilmu Hukum, Pascasarjana Universitas Sumatera
Utara, Medan (2013-2015)
Medan, Juni 2015
Penulis,
Novalia Arnita Simamora
NIM: 137005085
iv
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Bismillahir Rahmaanir Rahiim,
Dengan nama Allah Yang Maha Pemurah lagi Maha Penyayang, segala puji
bagi Allah, tuhan semesta alam, karena atas segala limpahan rahmat dan karunia-Nya
sehingga tesis ini dapat diselesaikan. Sholawat dan salam kepada Baginda Rasulallah
SAW yang telah membawa umatnya dari zaman kebodohan ke zaman yang penuh
dengan ilmu pengetahuan.
Bahwa selama mengikuti pendidikan Program Studi Magister (S2) Ilmu
Hukum Universitas Sumatera Utara, serta dalam rangka menyelesaikan tesis ini
dilalui dengan penuh gelombang dan pasang surut atas semua halangan dan rintangan
serta tantangan yang datang silih berganti, namun berkat rahmat dan petunjuk Allah
SWT, serta bantuan yang diberikan oleh berbagai pihak baik langsung maupun tidak
langsung, baik secara moril maupun materil. Alhamdulillah, seluruh tantangan dan
hambatan dapat dirampungkan hingga pada akhirnya tesis ini mencapai materi dan
bentuk sebagaimana yang telah disajikan saat ini.
Pada kesempatan ini, dengan segala kerendahan dan ketulusan hati, izinkan
penulis untuk menyampaikan ucapan terimakasih serta penghargaan yang setinggitingginya:
1. Kepada PJ Rektor Universitas Sumatera Utara, yang terhormat dan terpelajar,
Prof. Subhilhar, Ph.D, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan untuk
mengikuti dan menyelesaikan pendidikan pada Program Studi Magister (S2) Ilmu
Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Kepada Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang terhormat dan
terpelajar, Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, yang telah memberi kesempatan
untuk mengikuti dan membina ilmu pengetahuan pada Program Studi Magister
(S2) Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
v
Universitas Sumatera Utara
3. Kepada yang amat terpelajar Bapak Prof. Dr. Tan Kamello, S.H., MS, yang telah
berkenan membimbing saya dengan penuh kesabaran, ketelitian. Kecermatannya
mendorong saya untuk tetap meneruskan penulisan ini, ketekunannya dalam
memberikan bimbingan dan arahan serta nasihat maupun petunjuk yang arif
menempatkan beliau sebagai Bapak dan Pendekar Ilmu, bagi penulis.
4. Tak lupa pula ucapan terimakasih yang tak terhingga kepada yang teramat
bijaksana Ibu Dr. Rosnidar Sembiring, SH, M.Hum dan Bapak Dr. Jelly Leviza,
SH., M.Hum, yang dengan pemikiran sebagai pisau analisa yang tajam, telah
memeriksa lembar demi lembar dengan penuh kesabaran hingga tesis ini mencapai
materi sebagaimana yang disajikan sekarang.
5. Kepada yang terhormat dan terpelajar Bapak Prof. Dr. Suhaidi, S.H, M.H dan Ibu
Dr. Idha Aprilyana, S.H, M.Hum, sebagai Tim Penguji dengan penuh ketulusan
telah bersedia memberikan masukan yang bersifat konstruktif khususnya di bidang
hukum perdata, dan telah sudi kiranya meluangkan waktu khususnya ketika
pelaksanaan berbagai tahapan jadwal ujian.
6. Kepada yang terhormat dan terpelajar Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, khususnya pada Program Magister (S2) Ilmu Hukum,
yang telah mentransfer ilmu pengetahuan selama mengikuti pendidikan di bangku
Program Studi Magister.
7. Kepada para pegawai/staff pada Program Studi Magister (S2) Ilmu Hukum pada
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah bersedia membantu
dalam memberikan pelayanan akademik, sehingga memperlancar administrasi
selama mengikuti pendidikan dan penyelesaian tesis.
Tak akan pernah padam selama hayat, rasa terimakasih dan hutang budi yang
tidak dapat dibayar kepada kedua orang tua tercinta, Ayah (Alm Bachtiar Simamora)
dan Ibu (Erni Yusnita Siregar), nenek dan opung, penulis menghaturkan sembah
sujud dan rasa terima kasih, yang telah membesarkan dan mendidik dengan penuh
cinta dan kasih sayang, serta dengan perjuangan, keringat dan airmata, berkat mereka
jualah penulis dapat mengikuti pendidikan formal sampai ke jenjang Program Studi
vi
Universitas Sumatera Utara
Magister (S2) Ilmu Hukum. Tidak dapat dipungkiri bahwa restu dan do’a mereka
yang membawa dan menuntun penulis akhirnya dapat menyelesaikan tesis ini,
semoga Allah membalas segala cinta kasih mereka.
Untaian kata terima kasih ditujukan kepada adikku Nanda Khairani
Simamora, S.Psi, yang memberikan inspirasi dan motivasi, seraya ingin berpesan
untuk sesegera mungkin memparipurnakan pendidikan formal ke jenjang selanjutnya.
Rasa terima kasih dan penghargaan yang tulus, kepada para sahabat: Kak
Nurjannah S.H, M.H, Widya Alriva SH, Harry Fauzi S.H, Syaddan Dintara Lubis
SHi, Eka Husnul S.H, Subhi SH, M. Siddik S.H, Berliana Nasution S.H, Hanawi
Sitohang S.H, Evirosita SH, M.kn, M. Furqan S.H, Kak Nida Desianti S.H, M.kn,
Aqillah Musfirah Simangunsong SE, Muhammad Safii SP, Alfan Simangunsong SP,
Andri Yuni, S.Kep, NS, Wara Madina Qaswat, P. S. Hum, Rika Kurnia Wati,
AmKep, atas dukungan dan sokongan yang menguatkan selama menyelesaikan tesis
dengan penuh gelombang dan pasang surut serta halangan dan rintangan yang datang
silih berganti. Kepada semua pihak yang tidak mungkin disebutkan satu persatu
namanya, namun telah membantu dan mendorong penulis di dalam menyelesaikan
tesis ini, tak lupa penulis ucapkan terimakasih. Semoga amal baik mereka akan
mendapat balasan dari Allah Yang Maha Pengasih.
Sekedar karya yang saya persembahkan kepada Tanah Air dan Bangsa
tercinta, yang kiranya akan merupakan sumbangsih yang berharga dan menjadi amal
saleh kelak disisi Allah SWT, Amin ya Rabbal ‘Alamin.
Medan, Juni 2015
Novalia Arnita Simamora
137005085
vii
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ................................................................................................................... i
ABSTRACT ................................................................................................................ iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ............................................................................... vii
KATA PENGANTAR ............................................................................................... iv
DAFTAR ISI ............................................................................................................. vii
DAFTAR TABEL ...................................................................................................... x
BAB I PENDAHULUAN ........................................................................................... 1
A. Latar Belakang............................................................................................. 1
B. Perumusan Masalah ..................................................................................... 9
C. Tujuan Penelitian ....................................................................................... 10
D. Manfaat Penelitian ..................................................................................... 10
E. Keaslian Penelitian .................................................................................... 13
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ................................................................... 14
1. Kerangka Teori ...................................................................................... 14
2. Kerangka Konsepsi ............................................................................... 26
G. Metode Penelitian ...................................................................................... 30
1. Jenis dan Sifat Penelitian ....................................................................... 31
2. Sumber Data .......................................................................................... 33
3. Teknik Pengumpulan Data .................................................................... 35
4. Analisis Data ......................................................................................... 35
BAB II TINJAUAN UMUM PERJANJIAN PENDAHULUAN (VOOR
OVEREENKOMST) PADA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL
BELI (PPJB) RUMAH
A. Ketentuan Umum Tentang Perjanjian ....................................................... 37
1. Pengertian Perjanjian ............................................................................. 37
2. Syarat sahnya Perjanjian........................................................................ 41
viii
Universitas Sumatera Utara
3. Lahirnya Perjanjian................................................................................ 42
4. Asas-asas dalam Hukum Perjanjian ...................................................... 45
5. Berakhirnya Perjanjian .......................................................................... 52
B. Ketentuan Umum Perjanjian Pendahuluan Atau Pengikatan Jual Beli
(PPJB) Rumah ........................................................................................... 52
1. Pengertian Umum Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB .................... 52
2. Subjek dan Objek Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) ................... 61
3. Bentuk Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) .................................... 64
4. Kedudukan Calon Pembeli dan Penjual dalam Perjanjian Pengikatan Jual
Beli (PPJB) ............................................................................................. 69
5. Perbedaan Perjanjian Jual Beli dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli...
................................................................................................................. 72
6. Akibat Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Sebagai
Perjanjian Pendahuluan (Voor Overeenkomst) ....................................... 76
BAB III ANALISIS PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB)
RUMAH SEBAGAI
OVEREENKOMST)
PERJANJIAN PENDAHULUAN (VOOR
DALAM
PERSPEKTIF
ITIKAD
BAIK
A. Pengertian dan Makna Asas Itikad Baik ............................................... 82
B. Kedudukan Itikad Baik Dalam Buku Ke-III KUHPdt .......................... 98
C. Fungsi Itikad Baik dalam Pelaksanaan Perjanjian (Kontrak) ............. 101
D. Itikad Baik Subjektif dan Itikad Baik Objektif ................................... 103
E. Itikad Baik Pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Rumah
Sebagai Perjanjian Pendahuluan (Voor Overeenkomst) .................... 108
BAB IV ANALISIS TERHADAP PERLINDUNGAN HUKUM BAGI CALON
PEMBELI
DALAM
PUTUSAN
PENGADILAN
NEGERI
SIMALUNGUN NO. 37/PDT/PLW/2012/PN SIM
A. Pengertian Perlindungan Hukum ........................................................ 152
B. Penggunaan Asas di dalam Norma ..................................................... 153
ix
Universitas Sumatera Utara
C. Analisis Terhadap Asas Itikad Baik Sebagai Perlindungan Hukum Bagi
Calon Pembeli dalam Putusan Pengadilan Negeri Simalungun No
37/PDT/PLW/2012/PN. SIM .............................................................. 160
1. Kronologi Kasus ........................................................................ 160
2. Pertimbangan Hukum (Legal Reasoning) dan Putusan Hakim
Pengadilan Negeri Simalungun ................................................. 167
3. Analisis Putusan Hakim Pengadilan Negeri Simalungun ........ 171
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan ........................................................................................... 193
B. Saran ...................................................................................................... 195
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................ 198
x
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR TABEL
Tabel 1:
Pengertian Itikad Baik yang Berlawanan dengan Pengertian Itikad
Buruk……………………………………………………………….....91
Tabel 2:
Perspektif Hukum untuk Melindungi Hak Pembeli dan Perspektif
Pertimbangan
Hakim
dalam
Putusan
PN
Nomor.
37/PDT/PLW/2012/PN.SIM………………………………………....183
Tabel 3:
Analisis Terhadap Dasar Gugatan Calon Pembeli Melalui Kuasa
Hukumnya …………………………………………………………...185
Tabel 4:
Analisis Terhadap Dasar Pertimbangan Hakim dalam Putusan Nomor.
37/Pdt/Plw/2012/PN. Sim ……………………………………..…….186
xi
Universitas Sumatera Utara
(VOOR OVEREENKOMST) PADA PERJANJIAN PENGIKATAN
JUAL BELI RUMAH
(Studi Putusan Pengadilan Negeri Nomor 37/Pdt/Plw/2012/PN. Sim)
TESIS
OLEH
NOVALIA ARNITA SIMAMORA
137005085/HK
PROGRAM STUDI MAGISTER ILMU HUKUM
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015
Universitas Sumatera Utara
ASAS ITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN PENDAHULUAN
(VOOR OVEREENKOMST) PADA PERJANJIAN PENGIKATAN
JUAL BELI RUMAH
(Studi Putusan Pengadilan Negeri Nomor 37/Pdt/Plw/2012/PN. Sim)
TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Magister
Hukum dalam Program Studi Magister Ilmu Hukum Pada
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
OLEH
NOVALIA ARNITA SIMAMORA
137005085/HK
PROGRAM STUDI MAGISTER ILMU HUKUM
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015
Universitas Sumatera Utara
JUDUL TESIS
: ASAS ITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN
PENDAHULUAN (VOOR OVEREENKOMST)
PADA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL
BELI RUMAH (Studi Putusan Pengadilan Negeri
Simalungun Nomor 37/Pdt/Plw/2012/SIM)
NAMA
: NOVALIA ARNITA SIMAMORA
NIM
: 137005085
PROGRAM STUDI
: Magister Ilmu Hukum
Menyetujui
Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Tan Kamello, S.H, M.S)
Ketua
(Dr. Rosnidar Sembiring, S.H, M.Hum)
Anggota
Ketua Program Studi
(Prof. Dr. Suhaidi, S.H, M.H)
(Dr. Jelly Leviza, S.H, M.Hum)
Anggota
Dekan
(Prof. Dr. Runtung, S.H, M.Hum)
Tanggal Lulus : 4 Juli 2015
Universitas Sumatera Utara
Telah diuji pada
Tanggal : 4 Juli 2015
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
: Prof. Dr. Tan Kamello, S.H, M.S
Anggota
: 1. Dr. Rosnidar Sembiring, S.H, M.Hum
2. Dr. Jelly Leviza, S.H, M.Hum
3. Prof. Dr. Suhaidi, S.H, M.H
4. Dr. Idha Aprilyana, S.H, M.Hum
Universitas Sumatera Utara
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan di bawah ini:
Nama
: NOVALIA ARNITA SIMAMORA
Nim
: 137005085
Program Studi : Magister Ilmu Hukum
Judul Tesis
: ASAS ITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN PENDAHULUAN
(VOOR
OVEREENKOMST)
PENGIKATAN
JUAL
BELI
PADA
RUMAH
PERJANJIAN
(Studi
Putusan
Pengadilan Negeri Simalungun Nomor 37/Pdt/Plw/2012/SIM)
Dengan ini menyatakan bahwa tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan saya tidak
akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan, Juni 2015
Yang membuat Pernyataan
Nama : NOVALIA ARNITA SIMAMORA
Nim : 137005085
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK
Novalia Arnita Simamora 1
Tan Kamello 2
Rosnidar Sembiring 3
Jelly Leviza 4
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Rumah merupakan perjanjian
pendahuluan (voor overeenkomst) yang dibuat oleh penjual dan calon pembeli,
sebagaimana ketentuan Pasal 42 ayat (1) Undang-undang No 1 Tahun 2011 tentang
Perumahan dan Permukiman serta Keputusan Menteri Perumahan Rakyat No 9
Tahun 1995 yang menjadi dasar adanya PPJB sebagai perjanjian pendahuluan.
Meskipun PPJB masih bersifat konsensuil, akan tetapi dalam pembuatannya harus
memperhatikan asas itikad baik sebagaimana ketentuan Pasal 1338 ayat (3) Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata. Pihak yang beritikad baik dalam pelaksanaan
perjanjian dilindungi oleh hukum, sebagaimana Yurisprudensi Mahkamah Agung RI
No 251k/sip/1958. Oleh karena itu, tulisan ini mencoba untuk mengkaji akibat hukum
dari PPJB sebagai perjanjian pendahuluan serta PPJB yang dibuat oleh PT Surya C
dalam perspektif itikad baik dan perlindungan hukum bagi calon pembeli yang
beritikad baik.
Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode
penelitian hukum normatif (doctrinal), yang bersifat deskriptif analitis dan
eksplanatif, yaitu untuk memberikan gambaran serta menganalisis itikad baik dalam
PPJB serta perlindungan hukum bagi calon pembeli yang beritikad baik. Pendekatan
yang dilakukan adalah pendekatan Perundang-undangan (statute-approach) dan
pendekatan analitis (analytical approach). Pendekatan Perundang-undangan
digunakan karena dasar asas itikad baik yang dijadikan pokok penelitian ini adalah
KUHPerdata, dan pendekatan analitis digunakan untuk mengetahui perkembangan
makna asas itikad baik dalam praktek perjanjian di Indonesia khususnya pada PPJB.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa akibat hukum dari PPJB adalah
mengikat bagi para pihak yang membuatnya, dasar hukum dari PPJB tersebut adalah
Undang-Undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman, Kemenpera
No 9 Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli serta Pasal 1338 ayat (1)
Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Klausul dalam PPJB yang dibuat oleh PT
Surya C juga menunjukkan ketidakseimbangan hak dan kewajiban antara penjual dan
calon pembeli, serta belum sepenuhnya tunduk pada ketentuan yang ditetapkan
Kemenpera No 9 Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli. Hakim
Pengadilan Negeri Simalungun tidak menjadikan itikad baik para pihak sebagai tolak
ukur dalam putusannya. Oleh karena itu, perlu dibentuk produk hukum yang baru
1
Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Guru Besar Hukum Perdata pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
3
Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
4
Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
2
i
Universitas Sumatera Utara
dalam sebuah peraturan khusus (berupa Undang-undang atau peraturan lainnya)
mengingat ketentuan Kemenpera No 9 Tahun 1995 yang mengatur pembuatan PPJB
kurang dapat mengakomodir kepentingan masyarakat saat ini, perlunya memasukkan
ketentuan yang mengharuskan adanya itikad baik dalam Pedoman Pengikatan Jual
Beli dan Undang-Undang Perumahan Rakyat (Undang-Undang No 1 Tahun 2011),
selain itu hendaknya hakim dalam memutus suatu perkara juga melihat itikad baik
para pihak sebagaimana Yurisprudensi Mahkamah Agung RI No 251k/sip/1958.
Kata kunci: Asas itikad baik, Perjanjian Pendahuluan, Perjanjian Pengikatan Jual Beli
(PPJB) Rumah
ii
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
Novalia Arnita Simamora1
Tan Kamello2
Rosnidar Sembiring3
Jelly Leviza4
PPJB (purchase contract) on housing is a preliminary agreement (voor
overeenkomst) between a seller and a potential buyer as it is stipulated in Article 42,
paragraph 1 of Law No. 1/2011 on Housing and Residence and in Kemenpera (the
Decree of the Minister of Low-Cost Housing) No. 9/1995 which become the basis for
PPJB as the preliminary agreement. Even though PPJB is consensual, it is made by
paying attention to good faith principle as it is stipulated in Article 1338, paragraph
3 of the Civil Code. The party with good faith is given legal protection as it is
stipulated in the Jurisprudence of the Supreme Court of the Republic of Indonesia No.
251k/sip/1958. Therefore, this thesis attempted to analyze the legal consequence of
PPJB made by PT Surya C in the perspectives of good faith and legal protection for
potential buyers who had good faith.
The research used judicial normative (doctrinal) with descriptive analytic and
explanatory method which described and analyzed good faith in PPJB and legal
protection for potential buyers who had good faith. It also used statue approach since
it used the Civil Code and analytical approach since it was aimed to find out the
development of the meaning of good faith in the practice of a contract, especially in
PPJB, in Indonesia.
The result of the research showed that the legal consequence of PPJB was
binding for the parties concerned and the legal ground of PPJB was Law No. 1/2011
on Housing and Residence, Kemenpera No. 9/1995 on the Guidance for Purchase
Contract, and Article 1338, paragraph 1 of the Civil Code. The clause in PPJB which
was made by PT Surya C indicated the imbalance between right and obligation of the
seller and the potential buyer, and they did not fully comply with the regulation
stipulated by Kemenpera No. 9/1995 on the Guidance for Purchase Contract. The
judge of Simalungun District Court did not consider good faith of both parties in his
verdict. Therefore, a new legal product should be made in specific regulation (law or
other regulations), based on Kemenpera No. 9/1995 since PPJB did not
accommodate public interest today. Good faith should be included in the Guidance
for Purchase Contract and in Law No. 1/2011. Besides that, judge’s verdict should
include good faith of the parties concerned as it is stipulated in the Jurisprudence of
the Supreme Court No. 251k/sip/1958.
Keywords: Good Faith Principle, Preliminary Agreement, PPJB (Purchase
Contract) in Housing
________________________
1
Student of the Faculty of Law, University of Sumatera Utara
Professor of Civil Law at the Faculty of Law, University of Sumatera Utara
3
Lecturer of the Faculty of Law, University of Sumatera Utara
4
Lecturer of the Faculty of Law, university of Sumatera Utara
2
iii
Universitas Sumatera Utara
RIWAYAT HIDUP
I. DATA DIRI
Nama
: Novalia Arnita Simamora
Tempat/ Tanggal Lahir
: Bahjoga/ 15 November 1989
Jenis Kelamin
: Perempuan
Agama
: Islam
Alamat
: Comp. Perumahan Griya Siantar Estate,
Pematang siantar.
II. PENDIDIKAN FORMAL
1. SD Negeri Impres 2 Bahjambi (1995-2001)
2. SMP Taman Siswa Bahjambi (2001-2004)
3. SMA Negeri 4 Pematang siantar (2004-2007)
4. Strata-1 Fakultas Hukum, Universitas Syiah Kuala Banda Aceh (2007-2011)
5. Strata-2 Program Magister Ilmu Hukum, Pascasarjana Universitas Sumatera
Utara, Medan (2013-2015)
Medan, Juni 2015
Penulis,
Novalia Arnita Simamora
NIM: 137005085
iv
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Bismillahir Rahmaanir Rahiim,
Dengan nama Allah Yang Maha Pemurah lagi Maha Penyayang, segala puji
bagi Allah, tuhan semesta alam, karena atas segala limpahan rahmat dan karunia-Nya
sehingga tesis ini dapat diselesaikan. Sholawat dan salam kepada Baginda Rasulallah
SAW yang telah membawa umatnya dari zaman kebodohan ke zaman yang penuh
dengan ilmu pengetahuan.
Bahwa selama mengikuti pendidikan Program Studi Magister (S2) Ilmu
Hukum Universitas Sumatera Utara, serta dalam rangka menyelesaikan tesis ini
dilalui dengan penuh gelombang dan pasang surut atas semua halangan dan rintangan
serta tantangan yang datang silih berganti, namun berkat rahmat dan petunjuk Allah
SWT, serta bantuan yang diberikan oleh berbagai pihak baik langsung maupun tidak
langsung, baik secara moril maupun materil. Alhamdulillah, seluruh tantangan dan
hambatan dapat dirampungkan hingga pada akhirnya tesis ini mencapai materi dan
bentuk sebagaimana yang telah disajikan saat ini.
Pada kesempatan ini, dengan segala kerendahan dan ketulusan hati, izinkan
penulis untuk menyampaikan ucapan terimakasih serta penghargaan yang setinggitingginya:
1. Kepada PJ Rektor Universitas Sumatera Utara, yang terhormat dan terpelajar,
Prof. Subhilhar, Ph.D, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan untuk
mengikuti dan menyelesaikan pendidikan pada Program Studi Magister (S2) Ilmu
Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Kepada Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang terhormat dan
terpelajar, Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, yang telah memberi kesempatan
untuk mengikuti dan membina ilmu pengetahuan pada Program Studi Magister
(S2) Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
v
Universitas Sumatera Utara
3. Kepada yang amat terpelajar Bapak Prof. Dr. Tan Kamello, S.H., MS, yang telah
berkenan membimbing saya dengan penuh kesabaran, ketelitian. Kecermatannya
mendorong saya untuk tetap meneruskan penulisan ini, ketekunannya dalam
memberikan bimbingan dan arahan serta nasihat maupun petunjuk yang arif
menempatkan beliau sebagai Bapak dan Pendekar Ilmu, bagi penulis.
4. Tak lupa pula ucapan terimakasih yang tak terhingga kepada yang teramat
bijaksana Ibu Dr. Rosnidar Sembiring, SH, M.Hum dan Bapak Dr. Jelly Leviza,
SH., M.Hum, yang dengan pemikiran sebagai pisau analisa yang tajam, telah
memeriksa lembar demi lembar dengan penuh kesabaran hingga tesis ini mencapai
materi sebagaimana yang disajikan sekarang.
5. Kepada yang terhormat dan terpelajar Bapak Prof. Dr. Suhaidi, S.H, M.H dan Ibu
Dr. Idha Aprilyana, S.H, M.Hum, sebagai Tim Penguji dengan penuh ketulusan
telah bersedia memberikan masukan yang bersifat konstruktif khususnya di bidang
hukum perdata, dan telah sudi kiranya meluangkan waktu khususnya ketika
pelaksanaan berbagai tahapan jadwal ujian.
6. Kepada yang terhormat dan terpelajar Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, khususnya pada Program Magister (S2) Ilmu Hukum,
yang telah mentransfer ilmu pengetahuan selama mengikuti pendidikan di bangku
Program Studi Magister.
7. Kepada para pegawai/staff pada Program Studi Magister (S2) Ilmu Hukum pada
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah bersedia membantu
dalam memberikan pelayanan akademik, sehingga memperlancar administrasi
selama mengikuti pendidikan dan penyelesaian tesis.
Tak akan pernah padam selama hayat, rasa terimakasih dan hutang budi yang
tidak dapat dibayar kepada kedua orang tua tercinta, Ayah (Alm Bachtiar Simamora)
dan Ibu (Erni Yusnita Siregar), nenek dan opung, penulis menghaturkan sembah
sujud dan rasa terima kasih, yang telah membesarkan dan mendidik dengan penuh
cinta dan kasih sayang, serta dengan perjuangan, keringat dan airmata, berkat mereka
jualah penulis dapat mengikuti pendidikan formal sampai ke jenjang Program Studi
vi
Universitas Sumatera Utara
Magister (S2) Ilmu Hukum. Tidak dapat dipungkiri bahwa restu dan do’a mereka
yang membawa dan menuntun penulis akhirnya dapat menyelesaikan tesis ini,
semoga Allah membalas segala cinta kasih mereka.
Untaian kata terima kasih ditujukan kepada adikku Nanda Khairani
Simamora, S.Psi, yang memberikan inspirasi dan motivasi, seraya ingin berpesan
untuk sesegera mungkin memparipurnakan pendidikan formal ke jenjang selanjutnya.
Rasa terima kasih dan penghargaan yang tulus, kepada para sahabat: Kak
Nurjannah S.H, M.H, Widya Alriva SH, Harry Fauzi S.H, Syaddan Dintara Lubis
SHi, Eka Husnul S.H, Subhi SH, M. Siddik S.H, Berliana Nasution S.H, Hanawi
Sitohang S.H, Evirosita SH, M.kn, M. Furqan S.H, Kak Nida Desianti S.H, M.kn,
Aqillah Musfirah Simangunsong SE, Muhammad Safii SP, Alfan Simangunsong SP,
Andri Yuni, S.Kep, NS, Wara Madina Qaswat, P. S. Hum, Rika Kurnia Wati,
AmKep, atas dukungan dan sokongan yang menguatkan selama menyelesaikan tesis
dengan penuh gelombang dan pasang surut serta halangan dan rintangan yang datang
silih berganti. Kepada semua pihak yang tidak mungkin disebutkan satu persatu
namanya, namun telah membantu dan mendorong penulis di dalam menyelesaikan
tesis ini, tak lupa penulis ucapkan terimakasih. Semoga amal baik mereka akan
mendapat balasan dari Allah Yang Maha Pengasih.
Sekedar karya yang saya persembahkan kepada Tanah Air dan Bangsa
tercinta, yang kiranya akan merupakan sumbangsih yang berharga dan menjadi amal
saleh kelak disisi Allah SWT, Amin ya Rabbal ‘Alamin.
Medan, Juni 2015
Novalia Arnita Simamora
137005085
vii
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ................................................................................................................... i
ABSTRACT ................................................................................................................ iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ............................................................................... vii
KATA PENGANTAR ............................................................................................... iv
DAFTAR ISI ............................................................................................................. vii
DAFTAR TABEL ...................................................................................................... x
BAB I PENDAHULUAN ........................................................................................... 1
A. Latar Belakang............................................................................................. 1
B. Perumusan Masalah ..................................................................................... 9
C. Tujuan Penelitian ....................................................................................... 10
D. Manfaat Penelitian ..................................................................................... 10
E. Keaslian Penelitian .................................................................................... 13
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ................................................................... 14
1. Kerangka Teori ...................................................................................... 14
2. Kerangka Konsepsi ............................................................................... 26
G. Metode Penelitian ...................................................................................... 30
1. Jenis dan Sifat Penelitian ....................................................................... 31
2. Sumber Data .......................................................................................... 33
3. Teknik Pengumpulan Data .................................................................... 35
4. Analisis Data ......................................................................................... 35
BAB II TINJAUAN UMUM PERJANJIAN PENDAHULUAN (VOOR
OVEREENKOMST) PADA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL
BELI (PPJB) RUMAH
A. Ketentuan Umum Tentang Perjanjian ....................................................... 37
1. Pengertian Perjanjian ............................................................................. 37
2. Syarat sahnya Perjanjian........................................................................ 41
viii
Universitas Sumatera Utara
3. Lahirnya Perjanjian................................................................................ 42
4. Asas-asas dalam Hukum Perjanjian ...................................................... 45
5. Berakhirnya Perjanjian .......................................................................... 52
B. Ketentuan Umum Perjanjian Pendahuluan Atau Pengikatan Jual Beli
(PPJB) Rumah ........................................................................................... 52
1. Pengertian Umum Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB .................... 52
2. Subjek dan Objek Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) ................... 61
3. Bentuk Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) .................................... 64
4. Kedudukan Calon Pembeli dan Penjual dalam Perjanjian Pengikatan Jual
Beli (PPJB) ............................................................................................. 69
5. Perbedaan Perjanjian Jual Beli dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli...
................................................................................................................. 72
6. Akibat Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Sebagai
Perjanjian Pendahuluan (Voor Overeenkomst) ....................................... 76
BAB III ANALISIS PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB)
RUMAH SEBAGAI
OVEREENKOMST)
PERJANJIAN PENDAHULUAN (VOOR
DALAM
PERSPEKTIF
ITIKAD
BAIK
A. Pengertian dan Makna Asas Itikad Baik ............................................... 82
B. Kedudukan Itikad Baik Dalam Buku Ke-III KUHPdt .......................... 98
C. Fungsi Itikad Baik dalam Pelaksanaan Perjanjian (Kontrak) ............. 101
D. Itikad Baik Subjektif dan Itikad Baik Objektif ................................... 103
E. Itikad Baik Pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Rumah
Sebagai Perjanjian Pendahuluan (Voor Overeenkomst) .................... 108
BAB IV ANALISIS TERHADAP PERLINDUNGAN HUKUM BAGI CALON
PEMBELI
DALAM
PUTUSAN
PENGADILAN
NEGERI
SIMALUNGUN NO. 37/PDT/PLW/2012/PN SIM
A. Pengertian Perlindungan Hukum ........................................................ 152
B. Penggunaan Asas di dalam Norma ..................................................... 153
ix
Universitas Sumatera Utara
C. Analisis Terhadap Asas Itikad Baik Sebagai Perlindungan Hukum Bagi
Calon Pembeli dalam Putusan Pengadilan Negeri Simalungun No
37/PDT/PLW/2012/PN. SIM .............................................................. 160
1. Kronologi Kasus ........................................................................ 160
2. Pertimbangan Hukum (Legal Reasoning) dan Putusan Hakim
Pengadilan Negeri Simalungun ................................................. 167
3. Analisis Putusan Hakim Pengadilan Negeri Simalungun ........ 171
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan ........................................................................................... 193
B. Saran ...................................................................................................... 195
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................ 198
x
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR TABEL
Tabel 1:
Pengertian Itikad Baik yang Berlawanan dengan Pengertian Itikad
Buruk……………………………………………………………….....91
Tabel 2:
Perspektif Hukum untuk Melindungi Hak Pembeli dan Perspektif
Pertimbangan
Hakim
dalam
Putusan
PN
Nomor.
37/PDT/PLW/2012/PN.SIM………………………………………....183
Tabel 3:
Analisis Terhadap Dasar Gugatan Calon Pembeli Melalui Kuasa
Hukumnya …………………………………………………………...185
Tabel 4:
Analisis Terhadap Dasar Pertimbangan Hakim dalam Putusan Nomor.
37/Pdt/Plw/2012/PN. Sim ……………………………………..…….186
xi
Universitas Sumatera Utara