Free ebook. MINI EBOOK LANGKAH LANGKAH M
MINI EBOOK LANGKAH-LANGKAH MEMULAI BISNIS PROPERTY AYO MENJADI DEVELOPER PROPERTY PANDUAN DASAR BAGI PEMULA UNTUK MEMULAI BISNIS PROPERTY
HAK CIPTA INI ADALAH EBOOK GRATIS. DILARANG KERAS UNTUK MEMPERJUAL BELIKAN ATAU MEMASUKKAN EBOOK INI DALAM BAGIAN TRANSAKSI APAPUN YANG MEMBERIKAN KEUNTUNGAN MATERI !
Segala pelanggaran adalah TUHAN yang langsung memberikan balasannya !
Semua materi di dalam buku ini merupakan hasil rangkuman pembelajaran dan pengalaman kami dan rekan-rekan dalam komunitas property selama ini baik melalui buku, seminar, workshop maupun hasil dari pengalaman langsung di lapangan. Buku ini akan menjelaskan kepada Anda Langkah-langkah apa yang harus Anda lakukan secara relatif sederhana dan mudah.
Selamat memasuki dunia Bisnis yang baru,
DAFTAR ISI
Hak Cipta
1. RAHASIA DEVELOPER PROPERTY
2. FAKTOR PENDUKUNG MENJADI DEVELOPER PROPERTY
Modal Sumber Daya Manusia Pengalaman
3. MANAJEMEN KEUANGAN UNTUK DEVELOPER PROPERTY
Persiapan Rekening dan pembagian pos-pos Kontrol Kewenangan Pembatasan Penggunaan Rekening
4. INSTRUMEN – INSTRUMEN PROYEK PERUMAHAN
Tanah Permodalan Bank Kontraktor
5. TAHAPAN PELAKSANAAN PROYEK SECARA UMUM
Pemilihan dan Pembelian Lahan Tahap Kelayakan Pelaksanaan Proyek Proses Perencanaan dan Desain Proses Perijinan dan Legalitas
Proses Pengolahan Lahan Tahap Pembangunan Rencana Promosi dan Pemasaran Tahap Penjualan Tahap Serah Terima Rumah
6. PAJAK DALAM TRANSAKSI JUAL BELI RUMAH
PPN BPHTB Pph Final
7. TAHAPAN MEMULAI DENGAN DANA TERBATAS
Konsep Kerjasama Konsep Pembangunan Pemilihan Tanah dan Studi Kelayakan Awal Negosiasi dengan Pemilik Tanah Studi Kelayakan Detail Proyek Tahap Perencanaan dan Perijinan Kerjasama KPR Pemilihan Kontraktor Pelaksana Proses Pembangunan Proses Promosi dan Pemasaran
8. TENTANG KPR
Apakah KPR itu? Bagaimana KPR membantu Developer ? Persayaratan Kerjasama dengan Bank
Skema Kerjasama KPR Hubungan KPR dengan Kontraktor Yang Perlu Anda Ketahui
9. SOLUSI DAN TIPS KHUSUS UNTUK ANDA
Penutup
MENGAPA KAMI MEMBERI EBOOK INI ?
Saat nya Anda mengetahui hal-hal yang selama ini tidak diketahui oleh masyarakat terkait dengan bisnis property, khususnya perumahan.
Memberikan pengetahuan & pengalaman kepada siapapun untuk memiliki bisnis property, agar mempunyai kesempatan yang sama untuk menjadi pengusaha property .
Memberi panduan bagi pemilik modal dan pemilik tanah agar lebih hati-hati terhadap tawaran kerjasama yang ditawarkan pihak pengembang atau siapapun untuk bekerjasama dalam proyek property.
Memberikan gambaran bahwa untuk memiliki bisnis property TIDAK serumit dan semahal yang dibayangkan.
RAHASIA DEVELOPER PROPERTY
Sebelum mulai pembahasan untuk menjadi Developer property maka akan kami ungkap terlebih dahulu rahasia yang banyak dilakukan atau dimiliki oleh para developer. Mengapa kami sudah membukanya di awal-awal?, dengan mengetahui rahasia yang dimiliki developer property maka diharapkan pikiran anda lebih terbuka terhadap peluang dan pola bisnis property, sehingga pembahasan menjadi developer property akan lebih mudah diterima oleh anda.
Inilah beberapa hal yang akan kami ungkapkan seputar bisnis property, khususnya pengembang property. Beberapa mungkin sudah pernah anda ketahui, namun kami akan ungkap lebih detail.
1. Besarnya Keuntungan
Anda pasti sudah mengetahuinya ya.. , tapi bagaimanakah keuntungan didapatkan oleh developer property? kami akan coba jelaskan kepada anda. Ada dua komponen yang menghasilkan keuntungan bagi developer property.
Komponen Tanah
keuntungan yang didapat dari harga dasar tanah minimal adalah 2 kali, namun biasanya lebih dari itu. Tergantung harga dasar yang didapat, jika mendapatkan harga yang murah maka bisa lebih dari 4 kali harga dasar tanah. Tapi ingat itu adalah keuntungan kotor, harus dikurangi oleh biaya perijinan, pembangunan dan fasilitas umum. Ingat pengali harga tanah tidak dihitung dari luas keseluruhan tanah, hal ini karena ada sekitar 40% dari luas tanah yang terbuang untuk Fasilitas Umum/ Sosial (Jalan, taman, masjid, dll). Namun jika kita mendapatkan harga dasar tanah yang murah atau jika memiliki tanah yang dapat dikembangkan maka faktor pengali dapat kita tentukan sendiri, tentu faktor pengali akan berpengaruh kepada harga jual per unit rumah, semakin besar maka harga jual rumah akan ikut naik. Tunggu dulu……Mengapa kita berhak memberikan faktor pengali dari harga dasar tanah ?....begini Karena tanah yang kita beli merupakan tanah ‘mentah’. Untuk dijadikan/dibangun perumahan tentu diperlukan beberapa pengolahan lahan. Seperti : jika tanah berupa sawah maka harus di urug, pembuatan akses jalan, pembagian kavling, pembuatan taman, dll. Sehingga apa yang kita jual merupakan unit rumah beserta tanah yang ‘matang’ atau sudah terolah. Jadi wajar kan kita menjual tanah dengan harga lebih .
Kuncinya adalah dapatkan harga dasar tanah yang murah dengan lokasi yang strategis .
Komponen Bangunan
Selain dari tanah maka developer property dapat meraih keuntungan dari faktor pengali bangunan/rumah terbangun. Hitungannya adalah per m2 bangunan rumah. Jika mendapatkan harga dasar tanah yang murah sehingga mendapatkan pengali harga jual tanah yang besar maka beberapa developer justru memutuskan tidak meraih keuntungan dari komponen bangunan. Namun jika kita ingin mendapatkan keuntungan lebih tentu komponen bangunan ini menjadi fakor pengali tambahan bagi developer.
2. Pelaksanaan Pembangunan
Hampir semua developer property bukan sebagai pelaksana pembangunan bangunan atas proyek yang dikembangkannya, kecuali bila selain developer ia juga berprofesi sebagai kontraktor. Namun jika anda memutuskan untuk menjadi developer property maka kami sarankan kepada anda untuk fokus terhadap bisnis developer saja. Lebih detailnya akan kami jelaskan pada penjelasan berikutnya.
3. Tidak Perlu Punya Tanah
Jika anda mempunyai modal yang cukup besar sehingga mampu membeli tunai tanahnya maka itu lebih baik. Kalau dana terbatas? nah itu sulit
Sesungguhnya banyak developer property yang tidak mempunyai modal tanah dan tidak perlu membeli tanah terlebih dahulu. Yang bener ?? sungguh itu bisa dilakukan. Anda penasaran ? Ok, akan kami jelaskan pada pembahasan selanjutnya yang lebih detail.
4. Tidak Full Finance
Kalau anda membayangkan bahwa developer property menggunakan semua dananya untuk membangun semua unit bangunan di proyek pengembangannya maka anda salah. Atau bila ada developer property yang melakukannya maka itu adalah tindakan sangat berani atau dapat kami katakan beresiko. Strategi ini hampir dilakukan oleh developer property bahkan oleh para developer besar sekalipun!! Lalu apa yang mereka lakukan? Ini adalah strategi ekonomi, memakai modal pihak lain dan mempercepat penjualan guna mendapatkan dana segar. Mau contoh?? Coba anda berpura-pura atau benar-benar membeli apartemen yang dikembangkan oleh developer besar lalu tanya apakah bangunannya sudah ada. Bisa dipastikan kalaupun anda memutuskan untuk membelinya maka anda baru bisa mendapatkannya setelah beberapa waktu kemudian (biasanya sekitar 2 tahunan) padahal selama 2 tahun itu anda sudah melakukan pembayaran. Apa itu penipuan?? tunggu dulu, bukan sama sekali. Karena saat melakukan pembelian Kalau anda membayangkan bahwa developer property menggunakan semua dananya untuk membangun semua unit bangunan di proyek pengembangannya maka anda salah. Atau bila ada developer property yang melakukannya maka itu adalah tindakan sangat berani atau dapat kami katakan beresiko. Strategi ini hampir dilakukan oleh developer property bahkan oleh para developer besar sekalipun!! Lalu apa yang mereka lakukan? Ini adalah strategi ekonomi, memakai modal pihak lain dan mempercepat penjualan guna mendapatkan dana segar. Mau contoh?? Coba anda berpura-pura atau benar-benar membeli apartemen yang dikembangkan oleh developer besar lalu tanya apakah bangunannya sudah ada. Bisa dipastikan kalaupun anda memutuskan untuk membelinya maka anda baru bisa mendapatkannya setelah beberapa waktu kemudian (biasanya sekitar 2 tahunan) padahal selama 2 tahun itu anda sudah melakukan pembayaran. Apa itu penipuan?? tunggu dulu, bukan sama sekali. Karena saat melakukan pembelian
Sebagai modal tambahan.
Bukan berarti developer yang menggunakan cara ini adalah perusahaan dengan modal kecil, developer skala besar pun melakukannya. Dengan adanya uang masuk dari konsumen walau bangunannya belum ada maka dapat menambah dana untuk pembangunannya. Jadi hanya sebagian dana developer yang terpakai, sehingga kalaupun ada dana lain maka bisa digunakan untuk keperluan lainnya atau untuk dana cadangan.
Memangkas waktu penjualan.
Anda bayangkan untuk membangun satu rumah lantai satu akan memakan waktu sekitar 3-6 bulan (tergantung luas dan desain). Kalau anda ingin menjual rumah tersebut sampai selesai dibangun maka harus menunggu 3-6 bulan. Betapa lamanya waktu untuk menunggu sampai anda dapat menjualnya ke konsumen, bayangkan jika bangunannya adalah dua lantai atau bahkan bangunan apartemen. Berapa lama anda akan menunggu?? Jadi ketika semua ijin dan pengolahan lahan selesai dan kita bisa menjual unit bangunan walau belum terbangun, itu akan lebih baik dan lebih Anda bayangkan untuk membangun satu rumah lantai satu akan memakan waktu sekitar 3-6 bulan (tergantung luas dan desain). Kalau anda ingin menjual rumah tersebut sampai selesai dibangun maka harus menunggu 3-6 bulan. Betapa lamanya waktu untuk menunggu sampai anda dapat menjualnya ke konsumen, bayangkan jika bangunannya adalah dua lantai atau bahkan bangunan apartemen. Berapa lama anda akan menunggu?? Jadi ketika semua ijin dan pengolahan lahan selesai dan kita bisa menjual unit bangunan walau belum terbangun, itu akan lebih baik dan lebih
Beberapa developer bahkan melakukan kombinasi, yaitu membangun sebagian terlebih dahulu sambil langsung melakukan pemasaran.
FAKTOR PENDUKUNG MENJADI DEVELOPER PROPERTY
Secara garis besar terdapat beberapa faktor pendukung internal untuk menjadi Developer, berikut adalah syarat ideal yang dibutuhkan :
MODAL
Faktor ini merupakan faktor umum dalam bisnis apapun, termasuk untuk menjadi Developer properti. Bisnis pengembang perumahan merupakan bisnis yang mempunyai perputaran uang yang cukup besar. Kapitalisasi modal membuat developer mempunyai gerak yang leluasa untuk melakukan pelaksanaan dan pengembangan proyek. Kebutuhan yang menyedot modal sangat besar adalah dalam penyediaan lahan pengembangan dan proses perijinan serta legalitas proyek.
Kebutuhan dana yang tidak bisa ditetapkan secara pasti adalah saat proses perijinan, maksudnya adalah standar perijinan tetap ada namun realitas dilapangan akan sangat tergantung kepada sistem birokrasi pemerintahan setempat.
Faktor pendanaan memang menjadi penghambat terbesar untuk memulai berbisnis, terutama di bidang properti. Jika dilihat dari kebutuhan ideal memang diperlukan dana yang cukup besar untuk menjadi pengusaha di bidang properti, dana yang harus disiapkan untuk memulai hingga menyelesaikan proyek.
Dalam penjelasan selanjutnya Kami akan coba paparkan bagaimana Anda dapat memulai menjadi Developer dengan proses yang relatif lebih sederhana dan dengan dana yang relatif terbatas.
SUMBER DAYA MANUSIA
Memiliki kecukupan dana masih belum cukup untuk menjadi Developer. Kemampuan pengelolaan dan perencanaan proyek menjadi faktor terpenting ketika faktor modal dapat dipenuhi. Sumber daya manusia diperlukan tertama ketika proses perencanaan dan pelaksanaan proyek perumahan. Mulai dari pembuatan teknis lapangan, desain bangunan, hingga tahapan promosi dan pemasaran. Bidang-bidang sumber daya yang dibutuhkan adalah Arsitek, Estimator/teknik sipil, Marketing, Akuntansi.
PENGALAMAN
Menangani beberapa proyek akan memberikan nilai tambah, terutama untuk proyek- proyek properti. Pengalaman diperlukan ketika kita menghadapai beberapa permasalahan terkait dengan proyek pembangunan. Pengalaman juga memberikan wawasan lebih atas hal – hal yang perlu dipersiapkan agar tidak muncul permasalahan di kemudian hari. Namun pengalaman bukan hal yang mutlak harus Anda miliki, disini kami mencoba berbagi pengalaman yang kami miliki sehingga Anda memiliki petunjuk awal untuk memulai memasuki bisnis properti. Jika Anda belum berpengalaman, mengapa tidak memanfaatkan pihak-pihak lain yang sudah berpengalaman di bidang ini? Bagaimana caranya?. Akan dibahas selanjutnya di buku ini.
INSTRUMEN – INSTRUMEN PROYEK PERUMAHAN
Dalam uraian sebelumnya telah dijelaskan bagaimana proyek properti terkait dengan 104 usaha didalamnya. Namun ada beberapa instrumen – instrumen yang memiliki nilai sangat penting bagi pengembang perumahan. Instrumen yang dibutuhkan untuk menjadikan proyek perumahan terjadi.
TANAH
Tanah merupakan instrumen sangat penting dan vital bagi developer, karena tanpa lahan untuk pengembangan maka tidak mungkin ada proyek. Sebagai aset terpenting bagi developer maka tanah merupakan elemen yang memiliki nilai termahal. Pemilihan tanah juga merupakan faktor sangat penting karena banyak developer dalam proses pengembangan justru banyak mendapat banyak permasalahan dikemudian hari akibat salah dalam proses pemilihan tanah. Lalu tanah seperti apa yang baik dan aspek apa saja yang harus diperhatikan dalam pemilihan tanah ?, akan dijelaskan dalam bab berikutnya.
PERMODALAN
Tentu ini adalah faktor utama ya , namun disini kami tidak akan berbicara nominal karena nilainya sangat tergantung dari besar kecilnya proyek yang anda kerjakan. Kami akan menjelaskan apa saja hal-hal yang perlu anda perhatikan terkait dengan faktor dana.
Jangan menggunakan dana pinjaman kredit ! Jika anda pemula maka kami sarankan untuk menghindari skema kredit.
Persentase penggunaan dana sebagian besar akan tersedot untuk biaya perijinan, pengolahan lahan dan pembangunan sarana pendukung lingkungan perumahan.
Kami akan buka tips mengefektifkan dana dalam proses pelaksanaan proyek, silahkan pelajari pada penjelasan selanjutnya nanti.
Selalu siapkan dana cadangan untuk operasional proyek
Besarnya modal yang kita miliki akan berdampak pada proses pelaksanaan proyek, jika dana Anda cukup besar maka akan lebih aman dan relatif lebih leluasa dalam melaksanakan rencana pengembangan. Kebutuhan terbesar akan dana adalah untuk pembelian tanah (jika Anda memang harus membeli) dan saat proses perijinan proyek. Dalam penjelasan berikutnya kami akan jelaskan tentang permodalan dengan modal terbatas dan Anda tidak harus membeli tanah, sehingga besarnya dana yang harus Besarnya modal yang kita miliki akan berdampak pada proses pelaksanaan proyek, jika dana Anda cukup besar maka akan lebih aman dan relatif lebih leluasa dalam melaksanakan rencana pengembangan. Kebutuhan terbesar akan dana adalah untuk pembelian tanah (jika Anda memang harus membeli) dan saat proses perijinan proyek. Dalam penjelasan berikutnya kami akan jelaskan tentang permodalan dengan modal terbatas dan Anda tidak harus membeli tanah, sehingga besarnya dana yang harus
BANK
Ada beberapa peran perbankan yang terkait dengan Developer, bagi Anda yang ingin menjadi Developer maka bank menjadi rekan yang sangat penting. Apakah itu ?
1. Permodalan
Fasilitas kredit usaha yang disediakan oleh bank memang dapat digunakan sebagai modal kerja Developer. Beberapa bank bahkan mempunyai skema kredit usaha khusus bagi pengembang properti Jika Anda menggunakan permodalan dari Bank maka perhitungkan bunga kreditnya (lebih besar dari kredit konsumer seperti KPR). Untuk mendapatkan modal kerja dari bank maka Anda harus mempunyai agunan atau jaminan yang akan dijaminkan selama jangka waktu kredit.
2. Pengelolaan Keuangan
Ya, bank dapat digunakan sebagai alat bantu untuk pengelolaan keuangan proyek Anda. Sistem yang sudah lebih profesional tentu dapat kita manfaatkan, selain lebih tepat juga lebih simpel dan praktis bagi kita, terutama bagi Developer yang baru memulai.
Penjelasan tentang ini dapat Anda lihat di penjelasan pada bab selanjutnya.
3. Pembiayaan
Fasilitas ini merupakan salah satu kemudahan yang diberikan kepada konsumen kita. Produk perumahan yang kita buat akan ditawarkan kepada konsumen dengan berbagai skema pembayaran, salah satunya adalah skema pembiayaan yang ditawarkan oleh perbankan yaitu dengan fasilitas KPR (Kredit Kepemilikan Rumah). Adanya fasilitas KPR yang dimiliki Developer akan memberikan alternatif pembayaran bagi konsumen yang tidak memiliki kemampuan untuk membeli rumah dengan cara cash/tunai.
Selain sebagai sarana pembiayaan bagi konsumen, KPR juga dapat kita gunakan sebagai fasilitas pembiayaan bagi Developer dengan modal terbatas. Bagaimana detail tentang KPR dan fungsinya sebagai pembantu keuangan bagi Developer akan dijelaskan pada bab khusus tentang KPR.
KONTRAKTOR
Kontraktor merupakan rekan bagi Developer dalam proses pembangunan proyek perumahan.
Instrumen ini digunakan jika Anda hanya fokus pada pengembangnya, kontraktor tidak perlu jika Anda juga yang melaksanakan proyek pembangunannya.
Dalam buku ini kami akan fokus kan pada fungsi Developer saja, artinya Anda kami rekomendasikan hanya akan lebih terfokus kepada bisnis dan manajeman Developernya. Mengapa begitu ? Agar manajeman Anda menjadi lebih simpel dan praktis, juga agar lebih fokus kepada bisnis Pengembangan Bisnis Developer.
Dalam bab-bab selanjutnya akan kami jelaskan bagaimana detail kerjasama Anda dengan Kontraktor.
MANAJEMEN KEUANGAN UNTUK DEVELOPER
Pengelolaan keuangan menjadi faktor penting ketika proyek sudah berjalan. Salah dalam mengelola maka akan timbul bencana, karena perputaran uang di Developer sangat cepat seiring dengan berjalannya proyek maka kebutuhan akan material dan tenaga kerja akan meningkat. Pengelolaan ditujukan agar cashflow anda antara penerimaan dan pengeluaran seimbang.
Kami akan coba menjelaskan bagaimana pengelolaan keuangan yang sederhana dan praktis bagi Anda yang baru memulai terjun menjadi pengembang perumahan.
PERSIAPAN REKENING DAN PEMBAGIAN POS-POS
Pembagian rekening dibagi atas dua pos, yaitu rekening penerimaan dan rekening pengeluaran. Lebih baik jika jenis rekening yang digunakan adalah rekening Giro, karena pencatatan mutasinya lebih detail tercatat.
Rekening penerimaan dapat lebih dari satu rekening, sedangkan untuk rekening pengeluaran dibatasi hanya satu rekening. Rekening penerimaan dari beberapa bank, hal ini untuk memberikan kemudahan bagi konsumen. Sedangkan rekening pengeluaran hanya ada satu rekening, hal ini agar kontrol pengeluaran dapat mudah di awasi. Rekening pengeluaran biasanya digunakan untuk penggunaan atas biaya - biaya operasional. Bersamaan dengan pembukaan rekening maka ajukan juga pembuatan bilyet Giro atau Cek, kami sarankan anda membuat buku Cek saja.
KONTROL KEWENANGAN
Penandatanganan cek dilakukan oleh 2 orang atau lebih (jangan hanya 1 orang), hal ini dimaksudkan untuk kontrol pengeluaran uang. Sehingga ada check & balance antara orang-orang yang berada di manajemen. Dan juga agar meminimalisasi penyalahgunaan penggunaan keuangan.
PENGELOLAN CASH IN-OUT KEUANGAN
Atur waktu antara pemasukan dan pengeluaran uang, dalam satu minggu gunakan hanya satu hari untuk mengeluarkan uang. Biasanya di hari Jum’at. Hal ini agar pencatatan cashflow Anda bagus, enam hari untuk mencari uang dan hanya satu hari untuk mengeluarkannya. Cara ini sebenarnya sudah umum digunakan oleh banyak perusahaan. Atau Anda bisa menentukan hari apa saja yang anda gunakan khusus untuk mengeluarkan uang.
PEMBATASAN PENGGUNAAN REKENING
Rekening-rekening yang sudah Anda buka tadi hanya dikhususkan untuk satu proyek saja. Jika sebelum proyek pertama Anda selesai tapi sudah mengembangkan proyek lainnya maka silahkan buka rekening-rekening baru untuk pos-pos proyek yang baru tersebut. Hal ini untuk memudahkan kontrol pengelolaan uang. Mengapa memanfaatkan rekening Giro ?, hal ini untuk membantu pembukuan Anda, karena pihak Bank lah yang menjadi pencatat atas lalu lintas transaksi kita. Dan menghindari kesalahan pencatatan jika dilakukan secara manual, karena pencatatan Bank relatif jauh lebih baik.
TAHAPAN PELAKSANAAN PROYEK SECARA UMUM
Berikut adalah beberapa tahapan secara umum yang harus Anda lalui dalam proses pengembangan proyek perumahan.
PEMILIHAN TANAH
Tanah seperti apa yang harus Anda pilih ?, secara garis besar adalah sebagai berikut :
1. Pastikan peruntukan lahannya adalah untuk perumahan, anda dapat ke Bappeda setempat untuk melihat RUTR (Rencana Umum Tata Ruang)
2. Pilih lokasi yang berada di pinggir jalan beraspal, baik itu jalan utama atau jalan lingkungan, namun kalaupun bukan berada di jalur utama lebih baik jika akses menuju lokasi tanah tidak melewati banyak persimpangan.
3. Bebas banjir, tidak berada di jalur tegangan tinggi listrik.
Contoh Lahan yang dilewati jalur Saluran Tegangan Tinggi
4. Dekat dengan pusat keramaian/kota, dekat dengan fasilitas umum.
5. Hindari tanah yang dekat dengan sungai, pemakaman, tusuk sate, saluran listrik tegangan tinggi & dekat pabrik.
Selain tentang aspek lokasi ada lagi yang perlu diperhatikan dan merupakan aspek yang sangat penting, yaitu aspek status legalitas atas tanah tersebut. Berikut pambagiannya :
1. Status Sertifikat Hak Milik (SHM)
Pada umumnya dimiliki oleh perseorangan, tanah dengan status ini biasanya lebih mudah dalam proses perijinan. Keuntungannya biasanya konsumen lebih menyukai tanah dengan status SHM karena tidak memiliki jangka waktu pemilikan.
2. Status Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
Biasanya dimiliki oleh perusahaan, memiliki jangka waktu kepemilikan (biasanya sekitar 25 tahun). Namun tanah ini dapat ditingkatkan statusnya menjadi SHM tentu ada biaya tambahan yang harus dikeluarkan.
3. Belum Bersertifikat
Dalam masyarakat biasa disebut tanah girik atau letter C. Perlu waktu untuk di proses sertifikasi, namun keuntungannya adalah bila Anda mendapati tanah seperti ini adalah harganya bisa lebih murah. Namun harap proses penelitian atas kepemilikannya harus lebih detail dan lengkap agar status kepemilikannya lengkap.
Untuk memeriksa apakah status tanah tidak bermasalah maka anda dapat memeriksanya di kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional), dapat dilakukan dengan memakai jasa Notaris.
TAHAP KELAYAKAN PELAKSANAAN PROYEK
Kelayakan diperlukan untuk memberikan gambaran awal apakah proyek yang akan dilaksanakan layak secara bisnis. Dan jika memberikan keuntungan maka berapa perkiraan keuntungan yang akan dihasilkan.
Perhitungan awal sangat penting karena dalam tahapan ini akan diketahui perkiraan biaya-biaya yang harus dikeluarkan.
Beberapa hal yang harus Anda perhitungkan dalam tahapan kelayakan :
1. Harga tanah
Mencari harga dibawah harga pasar merupakan tujuan utama semua Developer. Patokan sederhana yang dapat Anda jadikan acuan adalah lihat dari nilai NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak). Usahakan harga yang Anda dapatkan tidak jauh dari nilai jual yang tercantum di NJOP. Lebih baik lagi mendapatkan harga dibawah atau sama dengan nilai NJOP. Harga tanah juga dapat menentukan kisaran harga jual rumah yang akan ditawarkan, bila harga tanah mahal maka otomatis harga jual rumah juga akan mengikuti, begitu pun sebaliknya.
2. Biaya-biaya Perijinan
Untuk Developer skala kecil maka biaya yang harus dikeluarkan untuk proses perijinan tidak begitu besar, karena tahapan perijinan cukup sederhana. Yang perlu diperhitungkan adalah biaya IMB, biaya pengesahan ijin lokasi (untuk luas lahan kecil biasanya hanya cukup sampai tingkat Kecamatan) & biaya pemecahan sertifikat (splitsing)
Untuk luas lahan dibawah 5000m2 biasanya tidak perlu IPT (Ijin Peruntukan tanah) dari Kabupaten, namun ini sangat relatif tergantung kebijakan pemerintahan daerah masing-masing. Dan untuk luasan dibawah 5000m2 tidak perlu membuat badan usaha (CV/PT), cukup ijin atas nama perorangan saja. Perkirakan total biaya-biaya resmi yang harus dikeluarkan dan siapkan juga biaya cadangan untuk biaya-biaya “tidak resmi”. Anda tentu mengerti maksudnya , hal ini memang susah dihindari bagi para Developer. Sekali lagi, kemudahan proses birokrasi sangat tergantung kepada daerah masing-masing.
3. Kompetitor Terdekat
Carilah data-data tentang perumahan yang terdekat dengan lokasi tanah. Data ini akan menjadi acuan harga jual & rencana kelas pasar yang akan kita masuki. Anda bisa datang ke kantor Pemasarannya untuk seolah-olah menjadi calon konsumen atau dengan mendapatkan brosur dari setiap perumahan yang ada Coba analisa juga apa yang menjadi kelemahan & kelebihan para kompetitor tersebut sehingga anda mendapatkan pelajaran dari hal-hal tersebut. Anda bisa menjadikan kompetitor acuan untuk membuat strategi pemasaran, apakah anda ingin berhadapan langsung (head to head) atau berani membuat pasar yang berbeda. Tentu ini tergantung dengan lokasi, desain dan konsep perumahan Anda.
PROSES PERENCANAAN DAN DESAIN
Tahapan ini meliputi perencanaan teknis pelaksanaan proyek, perancangan unit rumah (desain). Berikut garis besar tahapan perencanaan yang perlu dilakukan :
1. Perencanaan Tata Ruang Kawasan Pengembangan (Site Plan) Perhatikan ketentuan dari regulasi yang dikeluarkan oleh dinas setempat, seperti lebar jalan, proporsi lahan hijau, saluran drainase. Untuk Developer dengan luas pengembangan kecil (dibawah 5000m2) penataan site plan bisa dikatakan relatif lebih sederhana.
2. Desain Bangunan Tentukan tema perumahan anda, karena akan menjadi landasan untuk desain rumah yang akan dipilih. Apakah minimalis, tropis, mediterania. Juga tetapkan pemilihan bahan-bahan bangunan (material), sesuaikan dengan segmentasi pasar yang anda pilih. Saran : Gunakan desain-desain yang umum memiliki nilai jual, anda dapat melihat melalui brosur-brosur perumahan yang sudah ada. Jangan ditiru utuh! Modifikasilah agar tetap mempunyai ciri yang berbeda
3. Detail Teknis Merupakan detail gambar-gambar teknik yang akan diterjemahkan langsung di lapangan. Mulai detail site plan sampai detail gambar bangunan.
PROSES PERIJINAN DAN LEGALITAS
Proses perijinan dan legalitas belum bisa dilakukan bila tahapan perencanaan teknis belum mengeluarkan output untuk dapat di ajukan kepada dinas terkait.
Sebelum sampai pada penjabaran proses perijinan & legalitas maka ada beberapa hal yang harus anda ketahui sebelumnya :
1. Proses regulasi & alur perijinan hampir sama di setiap daerah. Karena biasanya beberapa peraturan yang dipakai merupakan peraturan yang diatur oleh pemerintah pusat (berupa UU, PP & Kepmen), namun yang tidak sama adalah biaya yang ditetapkan oleh setiap daerah.
2. Untuk tanah dengan luas mulai 5.000m2 keatas maka perijinan harus menggunakan badan hukum (PT atau CV).
3. Untuk pengembangan perumahan dengan luas lahan mulai 5.000m2 keatas maka Ijin Peruntukan Tanah (IPT) dikeluarkan oleh pemerintah Kota atau Kabupaten. Untuk peraturan ini akan berbeda di tiap-tiap daerahnya, tergantung dengan regulasi setempat.
4. Pengembangan perumahan skala menengah keatas atau luas mulai 5.000m2 keatas memang memerlukan proses perijinan yang cukup banyak tahapannya.
Berikut tahapan yang harus Anda lakukan dalam proses perijinan dan legalitas:
1. Lakukan pengecekan Sertifikat Induk ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Hal ini untuk memastikan bahwa tanah yang kita pilih bukan merupakan lahan bermasalah/sengketa.
2. Proses ijin pengolahan lahan, untuk luasan yang terbatas/kecil Anda cukup sampai pada tingkat Kecamatan.
3. Setelah ijin pengolahan selesai, segera proses Ijin Membangun Bangunan (IMB), Anda bisa melakukannya di Dinas Tata Kota dengan rujukan rekomendasi tingkat Kecamatan (untuk luas yang kecil).
4. Jika IMB sudah selesai maka Anda dapat segera melakukan kegiatan di lahan pengembangan proyek.
5. Lakukan pemecahan Sertifikat Induk (splitsing) menjadi beberapa bagian sesuai dengan jumlah unit yang akan Anda jual.
6. Selain pemecahan sertifikat induk, proses juga IMB setiap kavlingnya, lalu lakukan pemecahan PBB (Pajak Bumi Bangunan).
Beberapa tahapan dapat Anda gunakan jasa pihak lain, untuk pengecekan sertifikat hingga pemecahan sertifikat dapat menggunakan jasa Notaris PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
PROSES PENGOLAHAN LAHAN
Dikeluarkannya IMB maka merupakan “jalan masuk” Anda dalam memulai kegiatan di lokasi proyek. Pengolahan lahan dilakukan sebagai pematangan tanah untuk proses pembangunan rumah. Berikut adalah tahapan yang dilakukan pada proses pengolahan lahan :
1. Jika lahan yang ada adalah sawah atau kolam maka perlu dilakukan pengeringan terlebih dahulu.
2. Lakukan cut & fill untuk tanah yang permukaannya tidak rata.
3. Buat pembagian peruntukan, antara peruntukan sirkulasi (jalan) dengan peruntukan kavling untuk rumah.
Jika kondisi tanah yang Anda miliki merupakan tanah kebun dengan kontur yang rata maka lebih mudah dan efisien dalam proses pengolahannya
TAHAP PEMBANGUNAN
Ada beberapa skema pembangunan yang dilakukan oleh beberapa Developer, dan setiap skema membedakan kemampuan modal dari masing-masing Developer. Keseluruhan skema dilakukan setelah proses perijinan telah selesai dan disetujui oleh dinas terkait. Beberapa tahap pembangunan yang ada :
1. Pembangunan Keseluruhan
Pembangunan dilakukan secara menyeluruh hingga seluruh unit rumah yang direncanakan. Skema pembangunan ini dapat dilakukan bila Developer mempunyai modal yang sangat besar sehingga mampu membiayai terlebih dahulu proses pembangunan seluruh unit bangunan rumah.
2. Pembangunan Sebagian
Skema ini membagi proses pembangunan dalam beberapa bagian atau tahapan. Contoh : Tahap pertama (untuk pembagian per tahap) dan Cluster tertentu (untuk pembagian perbagian atau Zona).
Ada beberapa sebab mengapa Developer menggunakan skema ini, seperti - Untuk luasan lahan yang sangat besar biasanya dibagi atas beberapa zona atau
cluster pengembangan. - Developer dengan modal menengah (tidak besar) dan lahan pengembangan
yang relatif agak luas maka biasanya membagi proyek atas beberapa tahap pengembangan.
3. Pembangunan by Order
Produk rumahnya biasa disebut rumah indent (pesanan). Biasanya digunakan oleh pengembang yang mempunyai kemampuan sangat terbatas. Namun tunggu dulu, jangan salah, saat ini banyak Developer yang menggunakan skema ini dan tidak semuanya merupakan Developer dengan modal cekak. Skema ini digunakan karena secara bisnis memiliki perhitungan ekonomi yang lebih menguntungkan dan efisien waktu.
Beberapa pertimbangan mengapa skema ini banyak dipilih oleh Developer : Karena modal terbatas.
Karena pertimbangan strategi marketing. Artinya jika dalam tahap pelaksanaan saja sudah dapat dilakukan penjualan, mengapa harus menunggu rumah selesai terbangun.
Efisiensi Waktu. Jika penjualan dapat segera dilaksanakan tanpa menunggu pembangunan
rumah selesai maka menghemat waktu untuk tahap pemasaran. Percepatan Income. Dengan percepatan tahapan penjualan maka perusahaan akan lebih cepat
mendapatkan pemasukan dari konsumen.
Dalam bab selanjutnya kami akan khusus membahas skema ketiga ini.
RENCANA PROMOSI DAN PEMASARAN
Proses akhir dari rangkaian perencanaan proyek. Tahapan yang menentukan apakah produk yang anda hasilkan mampu menarik perhatian orang lain untuk membeli.
Beberapa hal yang perlu disiapkan dalam tahap promosi dan marketing Brosur
Media promosi yang bersifat massal. Ada 2 macam brosur yang harus anda siapkan yaitu brosur umum & brosur Exlusive.
Spanduk, Umbul-umbul
Media promosi yang bersifat onside atau berada dilokasi atau sekitarnya, sebagai penanda & informasi proyek yang sedang dikerjakan. Tips : Hindari terlalu banyak kata-kata, cantumkan no telp marketing pastikan dengan ukuran dan warna yang mencolok
Iklan Seperti media koran & radio. Promosi melalui cara ini merupakan opsional artinya
jika merketing kita efektif maka iklan di koran atau radio tidak diperlukan.
Selain mempersiapkan alat-alat untuk promosi, rencanakan juga konsep marketingnya dan program promosi. Beberapa yang dapat Anda rencanakan :
Diskon khusus untuk konsumen yang melakukan pembelian dengan cash keras. Nilainya antara 15%-20% dari harga jual Diskon 10% untuk pembayaran cash bertahap. Cash bertahap dilakukan dengan cicilan 6 kali sampai 12 kali
Tarik perhatian dengan bonus yang diberikan untuk setiap pembelian rumah, lebih baik bonus yang diberikan adalah hadiah yang pasti dapat bukan diundi.
Untuk program promosi berikan batasan waktu, sehingga tidak memberikan waktu panjang bagi calon konsumen untuk berfikir atau membandingkan dengan
perumahan yang lain. Contoh: “Diskon hingga 20%, hanya berlaku sampai tanggal xx”, atau “Dapatkan hadiah langsung kitchen set hanya untuk 5 unit pembelian pertama”
TAHAP PENJUALAN
Penjualan properti sangat berbeda dengan penjualan produk lainnya, hal ini karena pembeli tidak langsung mendapatkan/memiliki produk yang telah dibayarkan. Ada tahapan yang harus dilalui hingga akhirnya mendapatkan produk yang dibelinya. Secara garis besar urutan tahapan penjualan rumah adalah sebagai berikut :
1. Booking Fee atau Tanda Jadi
Merupakan ikatan awal antara Developer dengan konsumen, juga memastikan bahwa konsumen berhak untuk memilih kavling yang diinginkan. Uang yang dibayarakan dalam booking fee merupakan pengurang dari total harga yang disepakati, atau justru elemen diluar harga jual. Tergantung dari kebijakan Anda sebagai Pengambang. Dokumen yang diberikan kepada konsumen adalah kwitansi pembayaran dan PSJB (Perjanjian Sementara Jual Beli)
2. Klinik Desain
Dilakukan jika konsumen menginginkan adanya perubahan dari rancangan standar yang telah ditetapkan oleh pihak Developer. Catatan, walaupun pihak Developer membolehkan terjadi perubahan namun jangan sampai merubah konsep desain yang telah ditetapkan. Seperti, tidak boleh merubah tampak depan, warna Dilakukan jika konsumen menginginkan adanya perubahan dari rancangan standar yang telah ditetapkan oleh pihak Developer. Catatan, walaupun pihak Developer membolehkan terjadi perubahan namun jangan sampai merubah konsep desain yang telah ditetapkan. Seperti, tidak boleh merubah tampak depan, warna
3. Uang Muka / DP
Dibayarkan setelah pembayaran booking fee, jangka waktunya sekitar 14 hari setelah pembayaran booking fee atau setelah adanya kepastian persetujuan KPR dari bank (untuk pembelian dengan KPR). Persentase pembayaran DP biasanya sekitar 20% dari harga jual, angka ini dapat berubah sesuai dengan kondisi. Bisa jadi ada konsumen yang menginginkan membayar DP lebih dari 20% agar mengurangi cicilan dari KPRnya. Kaitannya dengan KPR akan dijelaskan secara detail di bab selanjunya. Saat terjadinya pembayaran Uang Muka selain memberikan Kwitansi maka berikan pula PPJB (Perjanjian Pendahuluan Jual Beli).
4. Pelunasan
Pembayaran yang dilakukan setelah DP dibayarkan. Setelah adanya pelunasan maka akan terjadi AJB (Akta Jual Beli) antara Konsumen dengan Developer. Saat telah dilakukan AJB maka akan terjadi peralihan hak, seperti balik nama sertifikat ke atas nama Konsumen. Peralihan hak juga akan mengandung konsekuensi Pembayaran yang dilakukan setelah DP dibayarkan. Setelah adanya pelunasan maka akan terjadi AJB (Akta Jual Beli) antara Konsumen dengan Developer. Saat telah dilakukan AJB maka akan terjadi peralihan hak, seperti balik nama sertifikat ke atas nama Konsumen. Peralihan hak juga akan mengandung konsekuensi
5. Pembangunan Rumah
Tahap pembangunan dilaksanakan saat telah terjadinya AJB. Pelaksanaan dilakukan antara 6-8 bulan tergantung dengan luas bangunannya. Untuk bangunan
1 lantai biasanya maksimal pelaksanaan sekitar 6 bulan dan sekitar 8 bulan untuk bangunan 2 lantai.
6. Serah Terima
Dilaksanakan saat proses pembangunan telah selesai dan segala fasilitas rumah sudah siap tersedia dan siap huni. Seperti fasilitas air dan listrik sudah harus siap pakai.
Berikut skema umumnya
Uang Muka / Booking Fee
Klinik Desain
DP
Pembangunan
Serah Terima Pelunasan
Rumah
Saatnya menjual rumah, untuk tahap ini ada beberapa skema pembayaran yang harus kita sediakan untuk konsumen. Variasi pembayaran disediakan agar konsumen mempunyai pilihan pembayaran sesuai dengan kemampuannya, sehingga penjualan kita mampu meraih cakupan konsumen yang lebih luas. Ada beberapa skema pembayaran yang kita tawarkan pada tahap penjualan ini, berikut penjelasan detail setiap skema pembayaran :
1. Cash Keras
Dalam skema ini konsumen langsung membayar lunas seharga rumah yang di beli. Contoh skema cash keras :
Keterangan : Pembayaran Booking Fee/Tanda jadi dibayarkan saat konsumen memesan kavling yang diinginkan. Untuk pelunasan tergantung kepada kebijakan Developer. Biasanya konsumen diberikan kelonggaran beberapa kali untuk pelunasan dengan jangka waktu tertentu. Biasanya dari pembayaran booking fee hingga pelunasan diberikan waktu 1 atau 2 bulan, dalam jangka waktu tersebut harus lunas 100%. Namun ada pula yang memberikan kelonggaran 10% terakhir dibayarkan saat rumah telah jadi (untuk rumah indent) atau menjelang serah terima.
Jangka waktu antara tiap tahapan pembayaran tergantung kepada kebijakan Anda sebagai Developer. Dalam menangani konsumen yang memang telah sepakat untuk membayar tunai maka Anda harus fleksibel, artinya kadang ada beberapa kebijakan yang harus Anda longgarkan, seperti denda keterlambatan jika terlambat membayar pada waktu yang telah disepakati. Dalam hal ini dapat di negosiasikan, bisa dengan menghapus atau mengurangi.
2. Cash Bertahap
Jika Konsumen tidak mampu membeli dengan tunai namun memiliki penghasilan yang cukup besar secara reguler (setiap bulan) maka ada pilihan pembayaran dengan tunai bertahap/cash bertahap. Pembayaran cash bertahap dilakukan setiap bulan dengan jangka waktu pembayaran beberapa kali, yang banyak digunakan biasanya adalah jangka waktu selama 12 bulan (12 x) bahkan ada beberapa Developer yang memberikan jangka waktu lebih dari 12 bulan. Untuk Developer kecil-menengah dan bagi Anda yang baru memulai, kami sarankan paling lama jangka waktunya sampai dengan 12 bulan (12x pembayaran).
Contoh skema pembayaran cash bertahap
3. Pembayaran Kredit
Merupakan cara pembayaran yang digunakan sebagian besar konsumen, skema pembayaran kredit bekerjasama dengan pihak Perbankan melalui fasilitas KPR (Kredit Pemilikan Rumah) yang diberikan kepada konsumen kita. Sebelum konsumen dapat memanfaatkan fasilitas ini, maka terlebih dahulu pihak Developer harus bekerjasama dengan pihak Bank dengan PKS (Perjanjian Kerjasama). Detail mengenai KPR dan PKS akan dibahas pada bab-bab selanjutnya.
Contoh skema proses pembayaran kredit
TAHAP SERAH TERIMA RUMAH
Merupakan tahap akhir kewajiban Anda sebagai pengembang terhadap konsumen. Serah terima dilakukan jika proses pembangunan sudah selesai sepenuhnya dan layak huni. Apa saja yang harus kita lakukan?
Lakukan checklist atas segala hal yang sudah anda tetapkan harus selesai atau harus tersedia saat bangunan selesai. Pastikan semuanya lengkap Pastikan konsumen telah melunasi seluruh kewajiban pembayarannya
Siapkan Berita Serah Terima (BAST) rumah
Serahkan segala perlengkapan yang menjadi hak konsumen seperti kunci, rekening
PLN, rekening PDAM (bila menggunakan fasilitas PDAM). Bila konsumen sudah melunasi kewajiban pembayaran maka berikan kwitansi pelunasan.
Pastikan konsumen menandatangani BAST yang telah disiapkan oleh pengembang. Penandatanganan dilakukan antara konsumen dengan pihak
pengembang
PAJAK DALAM TRANSAKSI JUAL BELI RUMAH
Saat terjadi transaksi jual beli secara resmi maka otomatis akan muncul kewajiban pajak yang harus dibayarkan, kewajiban yang dibebankan kepada Penjual maupun Pembeli. Sebagai warga negara yang baik maka sudah seharusnya kita melakukan kewajiban tersebut , berikut pajak-pajak yang timbul :
PPN
Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Dibebankan kepada Konsumen/Pembeli, dipungut oleh Penjual dengan catatan Penjual adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP) dan atau penghasilan dari penjualan properti melebihi Rp. 600.000.000,00 (enam ratus juta rupiah) per tahun. PPN dipungut pada saat penerimaan uang muka maupun pelunasan dan dibayarkan selambatnya tanggal 15 bulan berikutnya. Berikut rumus penghitungannya :
Bila harga jual TERMASUK PPN
PPN = (Harga Jual : Dasar Pengenaan Pajak * ) x 10%
* Dasar Pengenaan Pajak adalah faktor pembagi harga jual sebesar 1,1 atau 110%
Bila harga jual TIDAK TERMASUK PPN
PPN = Harga Jual x 10%
Catatan: bila Harga jual > nilai NJOP maka lebih baik patokan pajak dinilai dari NJOP, namun bila Harga Jual < nilai NJOP maka patokan pajak tetap dari nilai NJOP
BPHTB
Bea Peralihan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Dibebankan kepada Konsumen/Pembeli dan dibayarkan ketika terjadi peralihan hak atau penandatanganan Akta Jual Beli di Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pembayaran dapat dilakukan melalui Bank yang ditunjuk sebagai tempat pembayaran pajak dan dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak setempat. Berikut rumus penghitungannya :
BPHTB = (Harga Jual – Faktor Tidak Kena Pajak * ) x 5%
* Faktor Tidak Kena Pajak nilainya berbeda di tiap daerahnya
Berikut beberapa standar nilai atas Faktor Tidak Kena Pajak
1. Rp. 49.000.000 (empat puluh sembilan juta rupiah) dalam hal perolehan hak Rumah Sederhanan Sehat (RSH) dan Rumah Susun Sederhana;
2. Rp. 10.000.000 (sepuluh juta rupiah) dalam hal perolehan hak baru melalui program pemerintah yang diterima pelaku usaha kecil atau mikro dalam dalam rangka program peningkatan sertifikasi tanah untuk memperkuat penjaminan kredit bagi usaha Mikro dan kecil;
3. Rp.300.000.000 (tiga ratus juta rupiah) dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah termasuk istri/suami;
4. Paling banyak Rp.60.000.000 (enam puluh juta rupiah) dalam hal selain a, b dan c. (Sumber : Dinas Pajak)
Namun penetapan hitungannya tergantung kebijakan di setiap daerah, silahkan Anda bertanya pada aparat terkait di daerah Anda
Pph Final
Pajak Penghasilan bersifat Final (Pph Final) Pajak ini hanya dikenakan untuk Penjual yang perseorangan atau ber Sertifikat Hak Milik (SHM), dan hanya dikenakan jika transaksi jual beli mulai dari Rp.60.000.000,- keatas. Pembayaran dan caranya sama seperti pembayaran BPHTB Rumus perhitungannya :
Pph Final = Harga Jual x 5%
TAHAPAN MEMULAI DENGAN DANA TERBATAS
Inilah cara dimana siapapun dapat menjadi Developer perumahan, disini akan kami jelaskan mengapa :
JANGAN JUAL TANAH ANDA JANGAN DULU BELI TANAH JANGAN JADI KONTRAKTOR
(tidak ada maksud merendahkan Anda yang Kontraktor, sungguh!. Kami hanya mencoba memberikan gambaran peluang usaha lain yang mungkin dapat dipilih)
KONSEP KERJASAMA
Konsep kerjasama sebenarnya banyak digunakan oleh para pengembang atau Developer Kecil, terutama yang mempunyai dana terbatas untuk dapat membeli tanah.
Kerjasama yang kami maksud adalah kerjasama dengan pemilik tanah, karena tanah merupakan instrumen yang menyedot dana sangat besar. Kami akan coba jelaskan skema-skema kerjasama dari yang umumnya digunakan hingga konsep khusus yang akan kami jelaskan untuk Anda.
1. Konsep Pembagian Keuntungan Keseluruhan Proyek
Pemilik tanah dan Developer berkolaborasi dalam satu proyek. Dalam konsep ini biasanya Developer memberikan kesepakatan dengan Pemilik tanah akan berbagi keuntungan dari hasil proyek perumahan yang dikerjakannya. Sehingga dalam konsep ini Pemilik Tanah dan Developer berbagi modal atas proyek yang akan dikerjakan. Modal pemilik Tanah tentu dikonversi dari kepemilikannnya atas tanah yang akan digarap. Sisa modal tentu dibebankan oleh Developer. Tampaknya bagi Pemilik Tanah skema kerjasama ini memberikan keuntungan yang besar. Namun ada beberapa kelemahan atau resiko, seperti :
- Karena perhitungan keuntungan didasarkan pada hasil perhitungan keseluruhan
proyek maka hasil pasti berapa nilainya tentu harus menunggu hingga seluruh penjualan selesai. Ini berarti Pemilik Tanah harus menunggu waktu yang relatif lama untuk mendapatkan nilai pasti yang didapatnya.
- Jika proyek yang dikerjakan mengalami kerugian maka Pemilik tanah akan ikut
menanggungnya juga, karena jika proyek mengalami rugi berarti tidak ada keuntungan yang bisa dibagikan kepada Pemilik Tanah.
- Tidak ada kepastian akan nominal keuntungan yang akan didapat, perkiraan
mungkin ada namun tentu realitas sebenarnya akan sangat berbeda. - Tidak ada kepastian waktu kerjasama, lama kerjasama berdasarkan patokan
hingga proyek selesai. Dalam realitasnya proses penjualan suatu properti sangat tergantung kepada kondisi pasar.
2. Konsep Win-win Solution
Konsep ini akan kami jelaskan dengan detail. Dalam perjanjian ini memberikan keamanan bagi Pemilik tanah juga Developer, keamanan dalam arti keuntungan dan resiko. Dalam konsep ini pembelian tanah dilakukan dengan cara dibagi dalam setiap kavling terbangun, artinya pembayaran dilakukan jika kavling terjual. Lalu dimana keuntungan Pemilik Tanah ?
Nilai keuntungan ditetapkan diawal perjanjian. Besarnya sekitar 20-50% dari nilai total harga jual tanah yang disepakati dengan Developer.
Contoh : jika harga jual kepada Developer disepakati Rp.100.000,- dan luas tanahnya 1000m2 maka total harga = Rp. 100.000.000,- maka keuntungan yang kita janjikan adalah antara Rp. 20.000.000 sampai Rp.50.000.000,-. Nilai persentase tergantung kesepakatan bersama. Pemilik Tanah dapat lebih cepat mendapatkan keuntungan. Karena pembayaran
tanah dan keuntungan dibayarkan dari setiap kavling yang terjual, tidak menunggu sampai proyek selesai. Keuntungan Pemilik tanah telah di kunci diawal sehingga apapun kerugian yang
diderita dari proyek. Developer tetap wajib memberikan keuntungan, karena telah disepakati diawal.
Kerjasama dibatasi oleh waktu, dan ada denda kepada Developer bila dalam jangka waktu tersebut belum terjual seluruh kavling.
Contoh konsep kerjasama ini : Dalam perjanjian ditetapkan jangka waktu kerjasama selama 2 tahun dan dapat diperpanjang. Ada pinalti untuk Developer (kita sendiri yang mengusulkan adanya pinalti ini) bila dalam 2 tahun masih belum melunasi seluruh kewajiban atas pembayaran tanah & keuntungan, pinaltinya berupa denda yang nilai nya kita sepakati dengan Pemilik tanah. Denda dapat berupa kenaikan harga tanah, nilainya sekitar 10%. Jadi saat bulan ke 25 (masuk tahun ke-3) harga tanah akan naik 10%, berarti kewajiban
Developer naik menjadi 10% dari harga tanah, persentase keuntungan tentu mengikuti harga baru tersebut. Dengan skema diatas maka kita sebagai Developer mempunyai batas waktu dan akan “habis-habisan” selama 2 tahun untuk menjual habis seluruh unit rumah. Skema ini juga memberikan kepastian waktu dan nilai yang akan didapatkan oleh Pemilik tanah.
Bagaimana kita dapat menyakinkan Pemilik tanah agar mau bekerjasama? Akan kami jelaskan selanjutnya.
KONSEP PEMBANGUNAN
Konsep pembangunan yang dilaksanakan untuk Developer dengan modal terbatas adalah dengan sistem indent. Artinya jika ada pembelian maka baru akan kita bangun rumah tersebut. Namun bukan berarti tanah tersebut tidak kita olah terlebih dahulu. Kesalahan banyak Developer yang mempunyai modal “cekak” adalah hanya bermodal gambar, lokasi proyek masih mentah (tidak ada kegiatan dan tanah belum diolah). Sehingga terlihat seperti cara “murahan”, memang kita berharap dengan biaya awal se murah-murahnya namun jangan sampai terlihat “murahan” .
Apa saja pengerjaan minimal yang harus ada di lokasi proyek? Akan kami bahas selanjutnya di penjelasan “Proses Pembangunan”.
PEMILIHAN TANAH DAN STUDI KELAYAKAN AWAL
Untuk aspek-aspek yang harus Anda perhatikan dalam memilih tanah, sudah didapat pada Bab sebelumnya. Namun untuk Developer yang mempunyai modal terbatas ada tambahan beberapa hal :
1. Carilah tanah yang bisa di kerjasamakan, Jangan Beli Tanah !
2. Dapatkan tanah dengan harga yang “miring”
3. Usahakan mencari lahan yang berupa kebun atau ladang. Jika berupa sawah atau kolam maka akan ada biaya tambahan untuk perijinan dan proses pengeringan lahannya.
4. Cari tanah dengan permukaan relatif datar. Jika banyak kontur atau malah curam maka akan banyak terjadi proses cut atau fill (urugan).
5. Tanah dengan bentuk persegi lebih baik karena akan memberikan nilai efektifitas yang maksimal dalam pemanfaatan lahannya dan kemudahan perencanaan master plan dibanding jika bentuk tanah yang tidak berarturan.
6. Bersertifikat SHM (Sertifikat Hal Milik). Sudah pasti konsumen akan lebih menyukai rumah dengan status SHM dibanding SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan).
Untuk kelayakan awal ada beberapa hal yang perlu Anda lakukan :
1. Hitung komponen harga tanah, perkiraan biaya ijin dan promosi serta persentase keuntungan bagi Pemilik tanah. Agar mendapatkan perkiraan nilai harga jual rumah per unit.
2. Bandingkan dengan kompetitor perumahan disekitarnya (jika sudah ada), apakah harga yang Anda akan tawarkan sudah rasional untuk bertarung di pasar.
3. Analisa kelebihan dan kekurangan lokasi perumahan Anda. Jika lokasi Anda lebih baik dari kompetitor jangan takut bila harga Anda sedikit diatas mereka, jika lokasi Anda merupakan kekurangan maka perhitungkan komponen mana yang bisa di efektifkan (pengurangan biaya bangunan per m2,desain bangunan yang lebih menarik, penambahan fasilitas atau bonus pembelian).
NEGOSIASI DENGAN PEMILIK TANAH
Bagaimana cara bernegosiasi kepada Pemilik Tanah agar mau bekerjasama dengan Developer ? , berikut hal – hal yang perlu Anda perhatikan :