BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang - Analisis Yuridis Akta Keterangan Lunas yang Dibuat Dihadapan Notaris Sebagai Dasar Dibuatnya Kuasa Menjual
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Dalam praktek pelaksanaan jual beli hak atas tanah yang telah bersertipikat
tidak selamanya pihak penjual dan pihak pembeli langsung melakukannya dengan
pembuatan akta jual beli dihadapan PPAT.Pelaksanaan jual beli hak atas tanah yang
telah bersertipikat antara pihak penjual dan pihak pembeli dapat pula dilaksanakan
terlebih dahulu dengan membuat akta Pengikatan Jual Beli (PJB) hak atas tanah
antara pihak penjual dan pihak pembeli. Pelaksanaan Pengikatan Jual Beli (PJB) hak
atas tanah dilakukan terlebih dahulu disebabkan karena beberapa faktor yang tidak
dapat dipenuhi baik oleh pihak penjual maupun pihak pembeli.1
Pengikatan jual beli (PJB) adalah suatu perjanjian awal sebelum terjadinya
pembuatan akta jual beli hak atas tanah yang telah bersertipikat.Tujuan dibuatnya
PJB adalah untuk mengikat para pihak apabila seluruh persyaratan yang dibutuhkan
untuk dilangsungkannya pembuatan akta jual beli telah terpenuhi maka para pihak
dapat merealisasikan perjanjian jual beli tersebut dengan menggunakan akta jual beli
yang dibuat dihadapan PPAT.Pembuatan Akta Pengikatan Jual Beli dibuat dihadapan
notarisdan membuat ketentuan-ketentuan yang harus dipenuhi para pihak agar dapat
dilaksanakannya akta jual beli dihadapan PPAT tersebut.2
Akta Pengikatan Jual Beli (PJB) dan Kuasa Menjual dalam bentuk akta
otentik yang dibuat oleh Notaris. Akta- akta tersebut dibuat antara para pihak, di satu
1
Adrian Sutedji, Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta,
2006, hal. 47
2
Anshori Abdul Ghofur, Lembaga Kenotariatan Indonesia, Perspektif, Hukum dan Etika, UII
Press, Yogyakarta, 2009, hal. 61
1
Universitas Sumatera Utara
2
pihak sebagai pemilik tanah selaku penjual dan di pihak lain sebagai pembeli dari
tanah, di hadapan Notaris sehingga lazim disebut dengan akta notariil. Isi akta pada
hakikatnya berupa pernyataan para pihak untuk mengikatkan diri dalam suatu
perbuatan hukum jual-beli atas tanah berikut segala sesuatu yang melekat pada tanahtanah tersebut.Dengan demikian, suatu akta PJB dan Kuasa Menjual pada dasarnya
merupakan alat bukti yang menunjukkan terikatnya para pihak dalam suatu perjanjian
tentang harga dan barang/benda (tanah dan/atau bangunan) sebagai obyek perjanjian
jual-beli.3 Adanya kata sepakat para pihak tentang obyek perjanjian serta telah
dibayar lunas harga tanah dan/atau bangunan oleh pembeli dan diterima oleh penjual,
sebaliknya penjual menyerahkan tanah dan/atau bangunannya kepada dan telah
diterima oleh pembeli, maka unsur-unsur jual-beli telah terpenuhi dan oleh Notaris
cukup dijadikan alasan dibuatnya akta PJB dan Kuasa Menjual setelah terpenuhi pula
syarat-syarat lain dibuatnya suatu akta notariil. Suatu perjanjian pengikatan jual beli
dikatakan sebagai suatu perjanjian antar pihak penjual dan pihak pembeli sebelum
dilaksanakannya jual beli dikarenakan adanya unsur-unsur yang harus dipenuhi untuk
jual beli tersebut antara lain adalah sertifikat belum ada karena masih dalam proses,
belum terjadinya pelunasan harga.4
Pengikatan Jual Beli (PJB) lahir sebagai akibat terhambatnya atau terdapatnya
beberapa persyaratan yang ditentukan oleh undang-undang yang berkaitan dengan
3
MuhammadYamin, Beberapa Masalah Aktual Hukum Agraria, Pustaka Bangsa Press,
Medan, 2004, hal. 41
4
R.Subekti, Hukum Adat Indonesia Dalam Yurisprudensi Mahkamah Agung, cet.4, Alumni,
Bandung, 1991, hal. 75.
Universitas Sumatera Utara
3
jual beli hak atas tanah yang akhirnya agak menghambat penyelesaian transaksi
dalam jual beli hak atas tanah. Persyaratan tersebut ada yang lahir dari peraturan
perundang-undangan yang ada dan ada pula yang timbul sebagai kesepakatan para
pihak yang akan melakukan jual beli hak atas tanah. Persyaratan yang timbul dari
undang-undang misalnya jual beli harus telah lunas baru Akta Jual Beli (AJB) dapat
di tandatangani. Pada umumnya persyaratan yang sering timbul adalah persyaratan
yang lahir dari kesepakatan para pihak yang akan jual beli, misalnya pada waktu
akan melakukan jual beli, pihak pembeli menginginkan adanya sertipikat hak atas
tanah yang akan dibelinya sedangkan hak atas tanah yang akan dijual belum
mempunyai sertipikat, dan dilain sisi, misalnya pihak pembeli belum mampu untuk
membayar semua biaya hak atas tanah secara lunas, sehingga baru dibayar setengah
dari harga yang disepakati.5
Pengikatan Jual Beli (PJB) yang dilakukan dihadapan notaris pada umumnya
disebaban oleh 2 (dua) hal yaitu :pengikatanjual beli dimana penjual belum
membayar lunas harga tanah yang telah disepakati dalam pelaksanaan perjanjian jual
beli hak atas tanah tersebut. Sepanjang harga tanah belum dibayar lunas oleh pembeli
kepada penjual maka pengikatan jual beli tersebut belum dapat ditingkatkan menjadi
perjanjian jual beli atau belum dapat dibuat akta jual beli hak atas tanah dihadapan
PPAT. Disamping PJB yang lahir karena belum lunasnya harga tanah yang harus
dibayar oleh pembeli terhadap penjual, adapula PJB yang dibuat dengan diikuti
dengan akta kuasa, dimana pada dasarnya harga jual atas tanah tersebut telah dilunasi
5
Ibid, 30
Universitas Sumatera Utara
4
oleh pembeli terhadap penjual, namun akta PJB tersebut belum juga ditingkatkan
menjadi akta jual beli yang diikuti dengan balik nama dihadapan PPAT. 6
Dalam hal pembuatan PJB terhadap hak atas tanah yang telah lunas dibayar
harganya oleh pembeli terhadap penjual, namun akta PJB tersebut belum juga
ditingkatkan menjadi akta jual beli yang dibuat dihadapan PPAT dan diikuti dengan
balik nama. Hal ini dapat menimbulkan banyak permasalahan hukum yang bisa
terjadi diantara pihak pembeli dan pihak penjual. Meskipun di dalam akta PJB
tersebut pihak pembeli telah melunasi seluruh harta yang telah disepakati atau telah
membayar lunas harga hak atas tanah yang telah disepakati oleh kedua belah pihak
baik pembeli maupun penjual, namun akta PJB yang dibuat dihadapan notaris
tersebut belum juga ditingkatkan menjadi akta jual beli yang dibuat dihadapan PPAT
maka kemungkinan-kemungkinan permasalahan hukum yang dapat terjadi pihak
pembeli dapat saja menimbulkan sertipikat baru hak atas tanah yang telah diikat
dengan PJB tersebut dan secara diam-diam melakukan pengikatan jual beli dengan
pihak lain. Hal ini disebabkan karena PJB yang lama yang telah dilunasi oleh pihak
pembeli belum dibuat AJBnya dan belum dibalik namakan di kantor pertanahan. Oleh
karena itu sulit untuk memeriksa hak kepemilikan atas tanah tersebut yang terdaftar
atas pemilik yang baru. Dengan belumnya dilaksanakannya AJB atas PJB tersebut
maka pelaksanaan balik nama juga belum dapat dilaksanakan di Kantor Pertanahan,
oleh karena itu hak kepemilikan atas tanah tersebut masih terdaftar dengan nama
pemilik lama.7
6
Ibid, 31
Djaja S Meliala, Perjanjian Pemberian KuasaMenurut Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata, Penerbit Nuansa Aulia, Bandung, 2007, hal. 3
7
Universitas Sumatera Utara
5
Di dalam penelitian ini perjanjian pengikatan jual beli dilakukan secara di
bawah tangan antara pihak penjual dan pihak pembeli dengan menggunakan sistem
angsuran dimana para pihak menentukan sendiri klausul-klausul yang disepakati
bersama sebagai ketentuan yang harus dipatuhi dalam pelaksanaan perjanjian
pengikatan jual beli secara di bawah tangan hak atas tanah yang telah bersertipikat
dengan menggunakan sistem angsuran.
Dalam pelaksanaan pengikatan jual beli secara di bawah tangan hak atas tanah
yang telah bersertipikat antara pihak penjual dan pihak pembeli, pihak pembeli telah
membayar lunas keseluruhan harga hak atas tanah tersebut kepada pihak penjual.
Karena pelaksanaan perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah secara di bawah
tangan dengan menggunakan sistem angsuran tersebut telah selesai yang ditandai
dengan telah dilunasinya seluruh harga hak atas tanah oleh pihak pembeli kepada
pihak penjual, maka pihak pembeli meminta kepada penjual untuk bersama-sama
menghadap kepada notaris untuk dibuatkan akta keterangan lunas yang akan
digunakan sebagai bukti autentik bahwa harga tanah tersebut telah dibayar lunas oleh
pihak pembeli kepada pihak penjual secara keseluruhan.
Akta keterangan lunas yang dibuat dihadapan notaris tersebut menjadi
pegangan bagi pihak pembeli untuk membuktikan bahwa tanah tersebut telah beralih
kepemilikan dari pihak penjual kepada pihak pembeli meskipun secara hukum belum
dapat disahkan karena belum dilaksanakan balik nama dari nama penjual kepada
nama pembeli dengan dibuatnya akta jual beli oleh PPAT dan melaksanakan balik
nama di kantor pertanahan.
Universitas Sumatera Utara
6
Oleh karena pelaksanaan pembayaran harga penjualan hak atas tanah telah
dilunasi secara keseluruhan oleh penjual kepada pembeli maka untuk menguatkan
haknya yang telah melunasi harga keseluruhan dari penjualan hak atas tanah tersebut
pihak pembeli meminta penjual untuk bersama-sama menghadap kepada notaris agar
dibuatkan akta keterangan lunas dihadapan notaris yang diikuti dengan pembuatan
kuasa menjual dari pihak penjual kepada pihak pembeli sebagai pegangan dan bukti
autentik bagi pihak pembeli yang telah melunasi harta tanah tersebut.Akta keterangan
lunas yang dibuat oleh notaris pada umumnya berisikan keterangan dari notaris yang
menerangkan bahwa pihak pembeli telah membayar lunas seluruh harga jual dari hak
atas tanah yang telah bersertipikat yang telah dijual oleh pihak penjual kepada pihak
pembeli.Berdasarkan akta keterangan lunas yang dibuat oleh notaris tersebut maka
diikuti pula dengan pembuatan kuasa menjual yang dibuat oleh notaris untuk
kepentingan pihak pembeli yang ditanda tangani oleh pihak penjual, pihak pembeli
dan notaris yang bersangkutan.
Berkaitan dengan konsep kuasa, pengaturannya dapat dijumpai pada Pasal
1792 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (selanjutnya ditulis KUHPerdata) terkait
pemberian kuasa, yang menentukan sebagai “suatu persetujuan seseorang sebagai
pemberi kuasa dengan orang lain sebagai penerima kuasa guna melakukan suatu
perbuatan/tindakan untuk dapat “atas nama “si pemberi kuasa”. Dengan demikian,
berdasarkan pada ketentuan Pasal 1792 KUHPerdata maka sifat dari pemberian kuasa
adalah “mewakilkan” atau “perwakilan”. “Mewakilkan” disini maksudnya pemberi
kuasa mewakilkan kepada si penerima kuasa untuk mengurus dan melaksanakan
Universitas Sumatera Utara
7
kepentingan si pemberi kuasa. Adapun arti kata “atas nama” yang dimaksud pasal ini
adalah si penerima kuasa berbuat atau bertindak mewakili si pemberi kuasa. 8
Dalam setiap pemberian kuasa, pada umumnya sekaligus sebagai penyerahaan
perwakilan kepada penerima kuasa, sehingga dalam hal ini si penerima kuasa
langsung berkedudukan sebagai wakil dari pemberi kuasa . Dengan demikian, pada
pemberian kuasa ini terjadi 2 (dua) hal yang bersamaan, yaitu :
1) Adanya pernyataan kehendak dari kedua belah pihak bahwa yang satu
memberikan perintah dan yang lain menerima perintah itu; dan
2) Adanya pernyataan sepihak dari pemberi perintah (kuasa) bahwa ia
menghendaki agar diwakili oleh si penerima perintah.9
Pada Pasal 1795 KUHPerdata dapat disimak macam-macam pemberian kuasa
yaitu pemberian kuasa yang dilakukan secara khusus, yaitu mengenai hanya satu
kepentingan tertentu atau lebih. Pada pihak lain ada pemberian kuasa secara umum,
yaitu meliputi segala kepentingan si pemberi kuasa. Demikian pula dalam cara
pemberian dan penerimaan kuasa dapat dilakukan dengan berbagai macam cara,
antara lain dengan akta otentik (Notarieel) yang dibuat oleh Notaris, dengan akta
bawah tanggan (Onderhands geschrift), surat biasa dan atau dengan lisan. Sifat
persetujuan kuasa adalah kotrak konsensual, artinya dengan adanya persetujuan
pemberian kuasa, hal itu sudah berkekuatan yang mengikat diantara para pihak. Pada
pemberian kuasa (lastgeving) kepada penerima kuasa agar selalu memperhatikan
8
M.Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 2012, hal. 306.
Hartono Soerjopratikno, Perwakilan Berdasarkan Kehendak, Seksi Kenotariatan Fakultas
Hukum UGM, Yogyakarta, 2011, hal.67.
9
Universitas Sumatera Utara
8
ketegasan isi dari surat kuasa tersebut dalam suatu perjanjian yang dilakukan oleh
pemilik kebendaan dalam suatu perbuatan hukum. Dalam hal ini penerima kuasa
tidak boleh melampaui batas kewenangannya yang diberikan oleh pemberi kuasa
karena mengingat bahwa penerima kuasa hanya sebatas mewakili yaitu untuk dan
atas nama pemberi kuasa. Untuk menghindari hal-hal yang tidak diinginkan terjadi
terhadap penerima kuasa maka pemberi kuasa selalu memperhatikan konsep dan
format terhadap surat kuasa tersebut apakah bersifat khusus ataukah bersifat umum
dari hal-hal inilah pemberi kuasa dapat mempersempit ruang gerak penerima kuasa
dalam melaksanakan kewajibannya sebagai penerima kuasa.10
Akta PJB dan Kuasa Menjual berkedudukan atau berfungsi sebagai perjanjian
pendahuluan untuk menyiapkan atau terselenggaranya AJB balik nama. Akta PJB dan
Kuasa Menjual bahkan sebagai perjanjian yang membantu atau memperkuat
perjanjian utama/pokok yang akan dilakukan, yaitu AJB balik nama itu sendiri.
Sejalan dengan hal tersebut, Herlien Budiono mengatakan bahwa “Perjanjian bantuan
berfungsi dan mempunyai tujuan untuk mempersiapkan, menegaskan, memperkuat,
mengatur, mengubah atau menyelesaikan suatu hubungan hukum”.
Dalam praktek, pemberian kedudukan Kuasa Menjual seperti di atas telah
menyebabkan Kuasa Menjual dijadikan dasar pada proses dibuatnya AJB balik nama
dan sekaligus dijadikan alat pendaftaran peralihan hak atas tanahnya pada Kantor
Pertanahan di tempat tanah tersebut berada. Dengan kata lain, dijumpai pendaftaran
peralihan hak dengan berdasarkan pada akta Kuasa Menjual saja dengan tanpa diikuti
10
Komar Andasasmita, Notaris II, Sumur, Bandung, 2012, hal. 453.
Universitas Sumatera Utara
9
akta PPJB. Sementara itu, Kuasa Menjual tersebut dilengkapi Akta keterangan dari
Notaris yang menerangkan bahwa akta Kuasa Menjual dimaksud bukanlah kuasa
mutlak yang dilarang oleh undang-undang atau bahwa terhadap tanah dan bangunan
sebagai obyek dalam akta Kuasa Menjual tersebut telah terbayar lunas.
Secara normatif, persoalan terhadap keberadaan kuasa menjual yang
dipergunakan dalam pendaftaran peralihan hak atas tanah tidak dijumpai
pengaturannya dalam PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Kekosongan
norma tersebut telah menyebabkan terjadinya penyelesaian pendaftaran peralihan hak
atas tanah yang berbeda-beda antar PPAT sesuai pengetahuan yang dimiliki dan
keberaniannya melakukan upaya penemuan hukum. Oleh karena itu, hal tersebut
menjadi sangat penting untuk dikaji, karena secara yuridis apabila suatu AJB balik
nama dibuat dengan berdasar pada pemberian kuasa dalam suatu akta Kuasa Menjual,
sesungguhnya penerima kuasa haruslah mempunyai kualitas dan kedudukan secara
hukum sebagai pemilik dari tanah dan bangunan yang dimaksud dalam akta Kuasa
Menjual tersebut.11
Dari uraian di atas dapat dikatakan bahwa akta keterangan lunas yang dibuat
oleh notaris dan diikuti oleh kuasa menjual didasarkan kepada Pengikatan Jual Beli
(PJB) yang dibuat antara pihak penjual dan pihak pembeli. Setelah dilaksanakan
pengikatan jual beli yang dibuat dengan akta notaris dan pihak pembeli telah
melunasi keseluruhan dari harta jual hak atas tanah tersebut maka notaris yang
11
MuhammadYamin, Beberapa Masalah Aktual Hukum Agraria, Pustaka Bangsa Press,
Medan, 2004, hal. 67
Universitas Sumatera Utara
10
bersangkutan mengeluarkan akta keterangan lunas yang diikuti dengan akta kuasa
menjual yang menerangkan bahwa pihak penjual telah membayar lunas seluruh harga
jual hak atas tanah tersebut dan oleh karena itu guna melaksanakan peralihan hak
kepemilikan (balik nama) di kantor pertanahan tempat dimana tanah tersebut berada
dan juga untuk memberikan hak menjual bagi pembeli tersebut maka notaris juga
membuat akta kuasa menjual yang berisi kuasa menjual dari pihak penjual kepada
pihak pembeli, dimana pihak penjual (pihak-pihak yang berhak atas tanah tersebut)
memberikan kuasa menjual kepada pihak pembeli untuk segala tindakan dalam
rangka menjual dan memindahkan hak atas tanah tersebut untuk kepentingan pihak
pembeli kepada siapa saja yang berminat untuk membeli dan menerima pengalihan
hak-haknya termasuk kepada pihak pembeli sebagai penerima kuasa.
Dari ketentuan tersebut di atas dapat dikatakan dalam jual beli hak atas tanah
yang menggunakan akta pengikatan jual beli yang dilakukan dihadapan notaris, pihak
pembeli yang telah membayar lunas keseluruhan harga dari hak atas tanah tersebut
telah berhak sepenuhnya atas tanah yang dibelinya tersebut, dan berhubung karena
tanah tersebut telah bersertipikat maka kepada pihak pembeli diberikan akta
keterangan lunas oleh notaris dan juga akta kuasa menjual untuk dapat melaksanakan
pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut dari nama penjual kepada nama pembeli
sekaligus juga kuasa menjual dari pihak pembeli kepada pihak manapun yang
bersedia atau berminat untuk membeli hak atas tanah tersebut setelah dilakukan
peralihan hak kepemilikan atau balik nama atas tanah tersebut.
Universitas Sumatera Utara
11
Untuk itu, penelitian tentang keberadaan akta keterangan Notaris serta apa
akibat hukum yang dapat ditimbulkan bagi Akta Kuasa Menjual berikut kendalakendala dalam permohonan peralihan hak atas tanahnya menjadi menarik dan aktual
untuk dikaji. Dengan demikian adapun judul dari tesis ini adalah “ANALISIS
YURIDIS AKTA KETERANGAN LUNAS YANG DIBUAT DIHADAPAN
NOTARIS SEBAGAI DASAR DIBUATNYA KUASA MENJUAL”.
B. Perumusan Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang tersebut di atas dapat dirumuskan beberapa
permasalahan sebagai berikut :
1. Bagaimana kedudukan akta keterangan lunas yang dibuat oleh notaris yang
dijadikan dasar dibuatnya kuasa menjual?
2. Bagaimanakah kedudukan hukum kuasa menjual yang didasarkan kepada akta
keterangan lunas yang dibuat oleh notaris?
3. Bagaimana perlindungan hukum yang diberikan terhadap para pihak dalam
pelaksanaan jual beli hak atas tanah diantara para pihak secara di bawah
tangan dengan menggunakan kuasa menjual yang didasarkan kepada akta
keterangan lunas yang dibuat oleh notaris?
C. Tujuan Penelitian
Berdasarkan permasalahan yang tersebut diatas, maka tujuan yang hendak
dicapai dalam penelitian ini adalah:
Universitas Sumatera Utara
12
1. Untuk mengetahui kedudukan akta keterangan lunas yang dibuat oleh notaris
yang dijadikan dasar dibuatnya kuasa menjual.
2. Untuk mengetahui kedudukan hukum kuasa menjual yang didasarkan kepada
akta keterangan lunas yang dibuat oleh notaris.
3. Untuk mengetahui perlindungan hukum yang diberikan terhadap para pihak
dalam pelaksanaan jual beli hak atas tanah diantara para pihak secara di
bawah tangan dengan menggunakan kuasa menjual yang didasarkan kepada
akta keterangan lunas yang dibuat oleh notaris.
D. Manfaat Penelitian
Hasil penelitian ini dapat memberikan manfaat baik secara teoritis maupun
secara praktis dibidang hukum kenotariatan pada umumnya dan hukum pertanahan
pada khususnya terhadap pelaksanaan jual beli atas tanah dihadapan PPAT dengan
menggunakan kuasa menjual yang dibuat berdasarkan akta keterangan lunas oleh
notaris dan juga pelaksanaan pendaftaran balik nama hak atas tanah tersebut di
Kantor Pertanahan.Bagaimanakah kedudukan kuasa menjual yang diterbitkan
berdasarkan akta keterangan lunas yang dibuat oleh notaris sebagai bukti autentik
telah terjaid peralihan hak atas tanah dari pihak penjual kepada pihak pembeli.Di
samping itu juga memberi manfaat untuk mengetahui bagaimana legalitas kuasa
menjual yang diterbitkan berdasarkan akta keterangan lunas yang dibuat oleh notaris
sebagai bukti autentik bagi pihak pembeli telah terjadi peralihan hak kepemilkan atas
tanah yang telah bersertipikat dari pihak penjual kepada pihak pembeli.
Universitas Sumatera Utara
13
1. Secara Teoritis
Penelitian ini dapat memberikan manfaat berupa sumbangsih pemikiran bagi
perkembangan hukum pertanahan pada umumnya dan prosedur serta tata carajual beli
hak atas tanah yang didasarkankepada surat kuasa menjual yang terbit karena akta
keterangan lunas yang dibuat oleh notaris sebagai bukti autentik telah terjadi
peralihan hak kepemilikan dari pihak penjual kepada pihak pembeli.
2. Secara Praktis
Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberi masukan kepada masyarakat
praktisi, maupun bagi pihak-pihak terkait mengenaihukum pertanahan pada umumnya
dan prosedur dan tata cara jual beli hak atas tanah dengan menggunakan kuasa
menjual yang terbit berdasarkan akta keterangan lunas yang dibuat oleh notaris
sebagai bukti autentik telah dilunasinya hak atas tanah dari pihak pembeli kepada
pihak penjual dan oleh karena itu telah terjadi peralihan hak kepemilikan atas tanah
tersebut.
E. Keaslian Penelitian
Berdasarkan hasil penelusuran kepustakaan di lingkungan Universitas
Sumatera Utara khususnya di lingkungan Sekolah Pasca Sarjana Magister
Kenotariatan Sumatera Utara menunjukkan bahwa penelitian dengan judul ini belum
pernah dilakukan. Akan tetapi, ditemukan beberapa judul tesis yang berhubungan
dengan topik dalam tesis ini antara lain:
Universitas Sumatera Utara
14
1. Syarifah Nadira, NIM. 067011091/MKn, dengan judul tesis “Tinjauan Hukum
Terhadap Akta Kuasa Menjual dari Akta Pengakuan Utang dengan Jaminan
yang Diperbuat Dihadapan Notaris”.
Pemasalahan yang dibahas :
a.
Bagaimana kedudukan hukum kuasa menjual dari akta pengakuan utang
dengan jaminan yang diperbuat dihadapan notaris?
b.
Bagaimana akibat hukum pembuatan akta kuasa menjual dari akta
pengakuan utang dengan jaminan yang diperbuat dihadapan notaris?
c.
Bagaimana perlindungan hukum terhadap debitur dan kreditur atas
penerbitan akta kuasa menjual dari akta pengakuan utang dengan jaminan
yang diperbuat dihadapan notaris?
2. Fenderick, NIM 127011122, dengan judul tesis “Keabsahan Jual Beli Hak
Atas Tanah dan Bangunan dengan Akta di Bawah Tangan serta Upaya Hukum
Pembeli untuk Melakukan Peralihan Hak / Balik Nama Atas Tanah”
Pemasalahan yang dibahas :
a.
Bagaimana legalitas jual beli hak atas tanah dan bangunan dengan akta di
bawah tangan?
b.
Bagaimana akibat hukum pelaksanaan jual beli hak atas tanah dan
bangunan dengan menggunakan akta di bawah tangan?
c.
Bagaimana upaya hukum pembeli untuk melakukan peralihan hak / balik
nama atas tanah yang dibeli berdasarkan jual beli hak atas tanah dengan
akta di bawah tangan?
Universitas Sumatera Utara
15
3. Warti, NIM. 097011045/MKn, dengan judul tesis “Tinjauan Hukum Terhadap
Kuasa Menjual Atas Objek Perjanjian Bangun Bagi Yang Belum Selesai”
Pemasalahan yang dibahas :
a.
Bagaimanakah kedudukan hukum kuasa menjual atas objek perjanjian
bangun bagi yang belum selesai?
b.
Bagaimanakah akibat hukum diterbitkannya kuasa menjual atas objek
perjanjian bangun bagi yang belum selesai?
c.
Bagaimanakah perlindungan hukum terhadap para pihak dalam
pelaksanaan jual beli objek perjanjian bangun bagi yang belum selesai
dengan menggunakan kuasa menjual?
Dari judul penelitian tersebut tidak ada kesamaan dengan penelitian yang
penulis lakukan.Dengan demikian judul ini belum ada yang membahasnya sehingga
penelitian ini dijamin keasliannya dan dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi
1.
Kerangka Teori
Teori adalah untuk menerangkan atau menjelaskan mengapa gejala spesifik
atau proses tertentu terjadi,12dan suatu teori harus diuji dengan menghadapkannya
pada fakta-fakta yang dapat menunjukkan ketidakbenaranya. Kerangka teori adalah
kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, tesis, mengenai suatu kasus atau
permasalahan (problem) yang menjadi perbandingan/pegangan teoritis.13
12
JJJ M, Wuisman, dengan penyunting M. Hisyam, Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, (Jilid I), FE
UI, Jakarta, 1996, hal. 203
13
M Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, Mandar Maju, Bandung, 1994, hal. 80
Universitas Sumatera Utara
16
Kerangka teori yang digunakan dalam penelitian ini adalah teori
pembuktian.Teori pembuktian mengundang perbedaan pendapat diantara ahli hukum
dalam mengklasifikasikannya apakah termasuk kedalam hukum perdata atau hukum
acara perdata.Pembuktian ini lebih tepat diklasifikasikan sebagai hukum acara
perdata (procesrecht) dan tidak pada tempatnya di masukkan dalam KUH Perdata
yang pada asasnya hanya mengatur hal-hal yang termasuk hukum materil.Akan tetapi
memang ada suatu pendapat, bahwa hukum acara itu dapat dibagi lagi dalam hukum
acara materil dan hukum acara formil.Peraturan tentang alat-alat pembuktian,
termasuk dalam pembagian yang pertama (hukum acara perdata), yang dapat juga
dimasukkan kedalam kitab undang-undang tentang hukum perdata materil.Pendapat
ini rupanya yang dianut oleh pembuat undang-undang pada waktu KUH Perdata
dilahirkan.Untuk bangsa Indonesia perihal pembuktian ini telah dimasukkan dalam
H.I.R. dan RBg, yang memuat hukum acara yang berlaku di Pengadilan
Negeri.Hukum positif tentang pembuktian yang berlaku saat ini di RI tersebar dalam
HIR dan Rbg baik yang material maupun yang formal.Serta dalam KUH Perdata
buku IV yang isinya hanya hukum pembuktian material.
Pembuktian mengandung beberapa pengertian:
1. Pembuktian dalam arti logis atau ilmiah
Membuktian berarti memberikan kepastian mutlak, karena berlaku bagi setiap
orang dan tidak memungkinkan adanya bukti lawan.
2. Pembuktian dalam arti konvensional
Universitas Sumatera Utara
17
Membuktikan berarti memberikan kepastian yang nisbi/relatif sifatnya yang
mempunyai
tingkatan-tingkatan:kepastian
yang
didasarkan
atas
perasaan
belaka/bersifat instuitif (conviction intime) kepastian yang didasarkan atas
pertimbangan akal (conviction raisonnee)
3. Pembuktian dalam hukum acara mempunyai arti yuridis
Didalam ilmu hukum tidak dimungkinkan adanya pembuktian yang logis dan
mutlak yang berlaku bagi setiap orang serta menutup segala kemungkinan adanya
bukti lawan.Akan tetapi merupakan pembuktian konvensional yang bersifat
khusus.Pembuktian dalam arti yuridis ini hanya berlaku bagi pihak-pihak yang
beperkara atau yang memperoleh hak dari mereka.Dengan demikian pembuktian
dalam arti yuridis tidak menuju kepada kebenaran mutlak.Ada kemungkinan bahwa
pengakuan, kesaksian atau surat-surat itu tidak benar atau palsu atau dipalsukan.Maka
hal ini dimungkinkan adanya bukti lawan.Pembuktian secara yuridis tidak lain adalah
pembuktian “historis” yang mencoba menetapkan apa yang telah terjadi secara
konkreto. Baik pembuktian yang yuridis maupun yang ilmiah, maka membuktikan
pada hakekatnya berarti mempertimbangkan secara logis mengapa peristiwaperistiwa tertentu dianggap benar.Membuktikan dalam arti yuridis tidak lain berarti
memberikan dasar-dasar yang cukup kepada pihak ketiga atau kepada pengadilan
yang memeriksa perkara yang bersangkutan guna memberikan kepastian tentang
kebenaran peristiwa yang diajukan.
Kuasa merupakan kewenangan mewakili untuk melakukan tindakan hukum
demi kepentingan dan atas nama pemberi kuasa dalam bentuk tindakan hukum
Universitas Sumatera Utara
18
sepihak. Dalam arti bahwa kewajiban untuk melaksanakan prestasi hanya terdapat
pada satu pihak saja, yaitu penerima kuasa. Kuasa dapat diberikan dan diterima dalam
suatu akta umum, dalam suatu tulisan dibawah tangan, bahkan dalam sepucuk surat
ataupun dengan lisan. Penerimaan suatu kuasa dapat pula terjadi secara diam-diam
dan disimpulkan dari pelaksanaan kuasa itu oleh si kuasa (Pasal 1793 KUHPerdata). 14
Seseorang yang melakukan perbuatan hukum hanya dapat mengikat dirinya
sendiri dengan segala akibat hukum dari perbuatannya itu. Apabila seseorang
menginginkan untuk memperoleh sesuatu hak, maka ia sendiri yang harus melakukan
perbuatan guna memperoleh hak itu dan tidak dapat diwakilkan kepada orang lain.
Sejalan dengan perkembangan tarap kehidupan dan meningkatnya kebutuhan
masyarakat, didalam masyarakat mulai dikenal lembaga perwakilan. Oleh karena itu,
apabila seseorang karena sesuatu hal tidak dapat melakukan sendiri perbuatan hukum
guna memperoleh sesuatu hak, maka ia dapat mengangkat orang lain untuk
mewakilinya dalam melakukan perbuatan hukum itu.15
Meskipun masyarakat mulai mengenal lembaga perwakilan, namun menurut
kenyataan yang berkembang dalam lalu lintas hukum adalah lembaga perwakilan
tidak langsung (middellijke tegenwoordiging). Pada perwakilan tidak langsung yang
bertindak sebagai subyek hukum dalam melakukan perbuatan yang bersangkutan
adalah yang mewakili sendiri dan dengan demikian akibat hukum dari perbuatannya
itu hanya mengikat dirinya sendiri, oleh karena ia dalam
melakukan perbuatan
hukum itu tidak bertindak untuk dan atas nama pihak lain. Kemudian setelah itu
14
Herlien Budiono, 2006, artikel “Perwakilan, kuasa dan pemberian kuasa”, Majalah Renvoi,
nomor 6.42.IV, 3 November 2006, hal. 68.
15
G.H.S. Lumbun Tobing, “LembagaKuasa”, Makalah Yangdisampaikan dalam kursus
Penyegaran Notaris, Ikatan Notaris Indonesia, di Surabayatanggal, 29-31 Mei 1988, hal. 5.
Universitas Sumatera Utara
19
dilakukan perbuatan hukum berikutnya.Dalam hal ini seseorang memindahkan hakhak yang diperolehnya dari perbuatan hukum yang dilakukannya itu kepada orang
yang sesungguhnya berkepentingan pada perbuatan hukum itu. Dengan demikian
dapat dilihat dengan jelas, bahwa pada perwakilan tidak langsung unsur perwakilan
hanya menyangkut hubungan intern antara yang diwakili dan yang mewakili.
Pernyataan pemberian kuasa (machtiging) maupun “volmach”, semuanya itu
diterjemahkan kedalam bahasa Indonesia dengan satu perkataan yakni “kuasa”.16
Pemberian kuasa sebagai wakil yang dibuat melalui persetujuan selalu disebut
kuasa atau volmacht.Pada dasarnya kuasa inilah yang menjadi tujuan dari persetujuan
pemberian kuasa tersebut yang kemudian dimasukkan sebagai klausul dalam suatu
akta notariil. Pada perkembangan dewasa ini pemberian kuasa sangat luas akan tetapi
semua itu tidak dibahas dalam tulisan ini, hanya pemberian kuasa menjual dalam
praktek yang dituangkan dalam akta Notaris yang berkembang dalam kehidupan
masyarakat yang berkaitan dengan kepentingan masyarakat dalam melakukan suatu
perbuatan hukum jual beli mengenai khususnya bidang hak atas tanah.17
Akta kuasa menjual merupakan suatu bukti autentik dari seseorang yang telah
memberikan kuasa kepada orang lain dalam melaksanakan penjualan suatu barang
tertentu, demikianpula halnya dalam pembuatan akta pengikatan jual beli yang diikuti
oleh kuasa penjual. Dimana kuasa menjual itu merupakan bukti autentik yang
kedudukannya menyatu dengan pengikatan jual beli.Demikian pula halnya dengan
16
Komar Andasasmita, Notaris II, Contoh Akta Otentic dan penjelasannya, Ikatan Notaris
Indonesia, 1990, hal. 469.
17
Sri Gambir Melati Hatta, Beli Sewa Sebagai Perjanjian Tak Bernama : Pandangan
Masyarakat dan sikap Mahkamah Agung Indonesia, Alumni, Bandung, 1999,hal.264.
Universitas Sumatera Utara
20
akta pengikatan jual beli baik yang dibuat oleh notaris maupun yang dibuat secara di
bawah tangan oleh para pihak merupakan bukti autentik telah terjadi suatu peristiwa
hukum pengikatan jual beli hak atas tanah antara pihak penjual dan pihak
pembeli.Akta keterangan lunas yang dibuat dihadapan notaris juga merupakan bukti
autentik yang menjadi alat bukti bagi pihak pembeli yang telah melunasi harga hak
atas tanah yang telah dibelinya dari pihak penjual melalui sistem pembayaran
angsuran tersebut.
Dalam praktek oleh beberapa Notaris, akta PPJB sering digantikan posisinya
dengan pembuatan suatu akta keteranganlunas yang dibuat dihadapan Notaris diikuti
Kuasa Menjual sebagai bukti autentik telah terjadi suatu perjanjian pengikatan jual
beli hak atas tanah dengan sistem pembayaran angsuran secara di bawah tangan dan
pihak pembeli telah melunasi keseluruhan harga tanah tersebut kepada pihak penjual
dan sebagai bukti yang menguatkannya maka dibuatlah akta keterangan lunas yang
dibuat dihadapan notaris diikuti dengan kuasa menjual.
Kuasa menjual dalam peralihan hak atas tanah akan menimbulkan akibat
hukum berupa dimungkinkannya akta keterangan yang dibuat oleh dan/atau
dihadapan Notaris untuk digunakan sebagai pengganti Perjanjian Pengikatan jual beli
(PPJB) dalam perjanjian pendahuluan. Akta keterangan Notaris bersngkutan
didalamnya menerangkan tentang pembayaran lunas dan menjelaskan tentang obyek
dan data tanah yang dimaksud dalam perjanjian atau obyek peralihan yang
diperjualbelikan. Surat ini secara formal belumlah kuat untuk mendasari kedudukan
surat kuasa menjual tersebut, sebab akta keterangan Notaris hanya bersifat
Universitas Sumatera Utara
21
menerangkan yang berisi klausul atau kata janji-janji yang akan dilaksanakan
bilamana persyaratan yang ditentukan terjadi di kemudian hari. Secara faktual surat
kuasa dan/atau akta keterangan Notaris itu terjadi karena kedua belah pihak antara
penjual dan pembeli sudah saling menerima dari apa yang telah diperjanjikan.
Disamping itu, para pihak telah melaksanakan isi perjanjian secara terang dan tunai
yaitu pembeli memberikan sejumlah uang dan penjual menerima harga yang telah
diperjanjikan meskipun secara normatif atau secara hukum hal itu belum dapat
diterima dikarenakan ada akibat hukum yang timbul pada kuasa menjual yakni berupa
adanya unsur-unsur subyek dan obyek yang tidak terpenuhi sehingga surat kuasa
menjual dapat dibatalkan. Dengan kata lain, secara faktual adanya surat kuasa
menjual telah menjadi dasar beralihnya uang dan tanah antara pembeli dengan
penjual. Namun demikian, secara normatif adapun peralihan tersebut belum sah
karena masih dibutuhkan prosedur dan persyaratan-persyaratan tertentu untuk sahnya
peralihan hak atas tanah.
Jual beli yang mengakibatkan beralihnya hak atas tanah dari penjual kepada
pembeli itu merupakan termasuk bagian dari hukum tanah.Jual beli tanah merupakan
suatu perbuatan hukum yang berupa penyerahan tanah yang bersangkutan oleh
penjual kepada pembeli untuk selama-lamanya ketika pihak pembeli menyerahkan
harganya kepada penjual. Oleh karena itu, jual beli hak milik atas adalah perbuatan
hukum untuk meindahkan hak atas tanah kepada pihak lain. Pemindahan hak
dilakukan apabila status hukum pihak yang akan menguasai tanah tersebut memenuhi
Universitas Sumatera Utara
22
persyaratan sebagai pemegang hak atas tanah tersebut bersedia untuk memindahkan
haknya. Hak-hak atas tanah yang dapat dipindahkan adalah :
1. Hak milik
2. Hak guna usaha
3. Hak guna bangunan
4. Hak pakai atas tanah Negara (hak pakai yang primer).18
Dengan dilakukannya jual beli tanah, hak milik atas tanah akan beralih kepada
pembeli menurut hukum, dan pembeli telah menjadi pemilik yang baru. Pelaksanaan
dari jual beli hak milik atas itu tentu disesuaikan dengan keadaan dan sistem
pendaftaran tanah yang berlaku saat ini. Penjual dan pembeli datang ke kantor PPAT
untuk membuat akta mengenai tanah yang dijual. Disini penjual harus mempunyai
hak untuk menjual dan pembeli harus memenuhi syarat sebagai subjek hak atas tanah
yang akan dijual itu. PPAT dalam hal ini memastikan hak dari penjual dan syarat
yang harus dipenuhi oleh pembeli baik yang dilakukan sendiri atau diwakilkan
kepada seorang kuasa yang bertindak atas nama dari si penjual atau si pembeli.
Dalam hal diwakilkan maka seorang kuasa wajib menyerahkan surat kuasa yang
memberi hak kepada mereka untuk melakukan jual beli. Bilamana PPAT meragukan
hak dari orang yang mengalihkan haknya, maka pembuatan akta itu dapat disaksikan
oleh seorang Pejabat anggota Pemerintah Desa dari tempat letak tanah yang akan
18
Sudikono Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Indonesia, Liberty Yogyakarta, 1991,
hal.41.
Universitas Sumatera Utara
23
dijual tersebut dan disaksikan oleh Kepala Desa yang berwenang di wilayah tanah
tersebut dijual.19
Setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak milik atas tanah yang
merupakan suatu perbuatan jual beli antara pemilik tanah dan calon pembeli yang
sebelumnya sudah dicapai kata sepakat mengenai jual beli tersebut seperti harga
tanah yang akan dijual dan saat jual beli itu dilaksanakan haruslah diselenggarakan
dihadapan PPAT dengan maksud agar dibuatkan akta dan akta tersebut diperlukan
sebagai bukti bahwa benar tanah yang bersangkutan tersebut telah dijual oleh pemilik
kepada pembeli. Sebab dengan dibuatnya akta jual beli tanah oleh PPAT maka pada
saat itu juga hak beralih dari penjual kepada pembeli.Oleh karena itu, dalam peristiwa
jual beli mengenai peralihan hak dari penjual kepada pembeli.Dalam peristiwa jual
beli mengenai peralihan hak dari penjual kepada pembeli maka perbuatan itu wajib
diketahui oleh kedua belah pihak dan pihak ketiga yang terkait.
Pihak ketiga agar mengetahui adanya peralihan hak, maka perlu peralihan
tersebut didaftarkan agar memperoleh sertifikat sebagai tanda bukti hak yang
kuat.Tanpa akta PPAT jual beli tersebut tidak dapat didaftarkan karena akta PPAT
merupakan syarat mutlak untuk pendaftaran peralihan tersebut. Pendaftaran tanah
dalam hal ini pada dasarnya memiliki tujuan yaitu :
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain
yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak bersangkutan.
19
T. Haryanto, CaraMendapatkan Sertifikat Hak Milik Tas Tanah, Usaha Nasional, Surabaya,
2010, hal.15
Universitas Sumatera Utara
24
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan,
termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.20
Dengan demikian, jual beli tanah yang tidak didaftarkan dan bidang tanahnya
tidak dikuasai secara nyata oleh pemilik baru dapat membuka peluang bagi yang
beritikat buruk utnuk menjual kembali tanah tersebut kepada pihak lain. Untuk
sahnya jual beli tersebut pada umumnya haruslah memenuhi ketentuan Pasal 1320
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tentang sahnya suatu perjanjian.Sedangkan
syarat untuk sahnya jual beli tanah menurut hukum adat adalah terpenuhnya tiga
unsur yaitu tunai riil, dan terang. Tunai, adalah penyerahan hak oleh penjual
dilakukan bersamaan dengan pembayaran oleh pihak pembeli dan seketika itu juga
hak sudah beralih. Riil, yaitu bahwa kehendak yang diucapkan harus diikuti dengan
perbuatan nyata misalnya dengan telah diterimanya uang oleh penjual dan dibuatnya
perjanjian di hadapan Kepala Desa.Terang, artinya perbuatan hukum jual beli tanah
dilakukan dihadapan Kepala Desa untuk memastikan perbuatan itu tidak melanggar
ketentuan hukum yang berlaku.21
Untuk menjamin kepastian dan ketertiban hukum dalam jual beli hak atas
tanah diperlukan adanya persyaratan formil bagi yang menjual atau pemilik hak atas
tanah.Syarat formil terhadap objek jual beli hak atas tanah, dan juga terkait dengan
prosedur peralihan hak atas tanah tersebut. Prosedur jual beli hak atas tanah telah
20
Hadi Setia Tunggal, Pendaftaran Tanah Berserta Peraturan Pelaksanaanya, Harvarindo,
Jakarta, 1999,hal. 6.
21
Maria S W Sumardjono, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi Dan Implementasi, Jakarta,
2001, hal. 119
Universitas Sumatera Utara
25
ditetapkan menurut ketentuan yang berlaku, yakni dalam Undang-Undang No. 5
Tahun 1960 tentang Pertauran Dasar Pokok-Pokok Agraria dan PP No. 24 Tahun
1997. Menurut kedua produk hukum tersebut, jual beli tanah harus dibuktikan dengan
suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapkan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT).Untuk menjamin kepastian dan ketertiban hukum dalam jual beli tanah,
proses jual beli tanah hanya dapat dilakukan di atas tanah yang dimiliki berdasarkan
hak-hak atas tanah, artinya objek tanah yang disahkan dengan bukti kepemilikan hak
atas tanah.Dengan demikian dapat diketahui secara jelas keberadaan penjual sebagai
orang atau pihak yang berhak dan sah menurut hukum untuk menjual.22
Demikian pula dalam hal pelaksanaan peralihan hak atas tanah tersebut
melalui akta jual beli harus didaftarkan di Kantor Pertanahan, sehingga dapat
diketahui secara umum bahwa akibat terjadinya jual beli hak atas tanah tersebut
melalui akta jual beli yang dibuat dihadapan PPAT maka sejak saat itu telah terjadi
peralihan hak atas tanah dari pemilik lama kepada pemilik yang baru.Untuk dapat
diketahui secara umum oleh publik maka peralihan hak atas tanah tersebut harus
didaftarkan di Kantor Pertanahan sehingga memiliki bukti hukum yang kuat dalam
menciptakan suatu kepastian hukum tentang kepemilik hak atas tanah tersebut atas
pelaksanaan jual beli yang telah dilakukan dihadapan PPAT.
2.
Konsepsi
Konsepsi diterjemahkan sebagai usaha membawa sesuatu dari abstrak menjadi
suatu yang konkrit, yang disebut denganoperasional defenition.23Pentingnya definisi
22
J. Andy Hartanto, Probematika Hukum Jual Beli Tanah Belum Bersertifikat, Laksbang
Mediatama, Yogyakarta, 2009, hal.53
23
Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan Yang Seimbang Bagi
Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit di Indonesia, Institut Bankir Indonesia¸Jakarta, 1993, hal. 10
Universitas Sumatera Utara
26
operasional adalah untuk menghindarkan perbedaan pengertian atau penafsiran
mendua (dubius) dari suatu istilah yang dipakai. Oleh karena itu untuk menjawab
permasalahan dalam penelitian ini harus didefinisikan beberapa konsep dasar, agar
secara operasional diperoleh hasil penelitian yang sesuai dengan tujuan yang telah
ditentukan, yaitu :
1. Akta keterangan lunas adalah suatu surat yang diterbitkan oleh notaris yang
isinya menerangkan bahwa pihak pembeli telah membayar lunas seluruh
harga jual atas tanah yang diperjualbelikan antara penjual dan pembeli dalam
suatu Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB).
2. Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik
dan memiliki kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam peraturan
perundang-undanganyang berlaku.
3. Kuasa menjual adalah suatu perjanjian dengan mana seseorang memberikan
kekuasaan kepada seorang lain, yang menerimanya, untuk dan atas namanya,
menyelenggarakan suatu urusan yaitu melaksanakan penjualan hak atas tanah
terhadap pihak ketiga.
4. Akta jual beli adalah suatu akta autentik yang dibuat oleh PPAT yang berisi
jual beli / peralihan hak atas tanah terdaftar dari pihak pembeli kepada pihak
penjual.
5. Balik nama adalah suatu perbutan hukum yang dilakukan oleh kantor
pertanahan atas peralihan hak atas tanah terdaftar dari nama penjual
kepadanama pembeli berdasarkan akta jual beli yang telah dibuat oleh pihak
penjual dan pihak pembeli dihadapan PPAT.
Universitas Sumatera Utara
27
6. PPAT adalah pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat
akta-akta autentik mengenai perbuatan hukum tertentu dibidang hak atas tanah
atau hak milik atas satuan rumah susun.
G. Metode Penelitian
1.
Sifat dan Jenis Penelitian
Metode adalah proses, prinsip-prinsip dan tata cara memecahkan suatu
masalah, sedangkan penelitian adalah pemeriksaan secara hati-hati, tekun dan tuntas
terhadap suatu gejala untuk menambah pengetahuan manusia. Dengan demikian
metode penelitian dapat diartikan sebagai proses prinsip-prinsip dan tata cara untuk
memecahkan masalah yang dihadapi dalam melakukan penelitian
Jenis penelitian ini adalah penelitian hukum normatif, dimana pendekatan
terhadap permasalahan dilakukan dengan mengkaji ketentuan perundang-undangan
yang berlaku mengenai hukum pertanahan dan hukum peralihan hak atas tanah
melalui suatu akta jual beli sebagaimana dimuat di dalam Undang-Undang Pokok
Agraria (UUPA) No. 5 Tahun 1960, PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah dan peraturan pelaksana di bidang pendaftaran tanah dan KUH Perdata. Sifat
penelitian ini adalah deskriptif analitis, maksudnya adalah dari penelitian ini
diharapkan diperoleh gambaran secara rinci dan sistematis tentang permasalahan
yang akan diteliti. Analisis dilakukan berdasarkan gambaran, fakta yang diperoleh
dan akan dilakukan secara cermat bagaimana menjawab permasalahan dalam
menyimpulkan suatu solusi sebagai jawaban dari permasalahan tersebut.24
24
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Normatif, UI Press, Jakarta, 2001, hal. 30
Universitas Sumatera Utara
28
2.
Sumber Data
Data penelitian ini diperoleh dengan mengumpulkan bahan-bahan hukum
primer, sekunder maupun tertier yang dikumpulkan melalui studi dokumen dan
kepustakaan yang terdiri dari :
a.
Bahan hukum primer yang berupa norma/peraturan dasar dan peraturan
perundang-undangan yang berhubungan dengan hukum pertanahan pada
umummya dan hukum peralihan hak atas tanah pada khususnya. Dalam
penelitian ini bahan hukum primer adalah UUPA No. 5 Tahun 1960, PP No. 24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan KUHPerdata.
b.
Bahan hukum sekunder yaitu bahan yang memberikan penjelasan mengenai
bahan hukum primer yang berupa buku, hasil-hasil penelitian dan atau karya
ilmiah hukum tentang hukum pertanahan pada umumnya dan hukum peralihan
hak atas tanah pada khususnya.
c.
Bahan hukum tertier yaitu bahan yang memberi petunjuk dan penjelasan
terhadap bahan hukum primer dan bahan sekunder seperti kamus umum, kamus
hukum, ensiklopedia, dan lain sebagainya.25
3.
Teknik dan Alat Pengumpulan Data
Teknik dan pengumpulan data dalam penelitian ini dilakukan dengan
menggunakan metode penelitian kepustakaan (Library Research). Alat pengumpulan
data yang digunakan yaitu studi dokumen untuk memperoleh data sekunder, dengan
membaca, mempelajari, meneliti, mengidentifikasi, dan menganalisa data primer
yakni peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang masalah hukum
25
Nomensen Sinamo, Metode Penelitian Hukum dalam Teori dan Praktek,Bumi Intitama
Sejahtera, Jakarta,2010, hal 16.
Universitas Sumatera Utara
29
pertanahan dan hukum peralihan hak atas tanah yang termuat di dalam, UUPA No.5
Tahun 1960, PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan KUH Perdata
dan juga peraturan pelaksana lainnya di bidang hukum pendaftaran pertanahan dan
juga hukum peralihan hak atas tanah.26
4.
Analisis Data
Analisis data merupakan suatu proses mengorganisasikan dan menggunakan
data dalam pola, kategori dan satuan uraian dasar sehingga dapat ditemukan tema dan
dapat dirumuskan suatu hipotesa kerja seperti yang disarankan oleh data.27Di dalam
penelitian hukum normatif, maka maksud pada hakekatnya berarti kegiatan untuk
mengadakan sistematisasi terhadap bahan-bahan hukum tertulis, sistematisasi yang
berarti membuat klasifikasi terhadap bahan hukum tertulis tersebut untuk
memudahkan pekerjaan analisis dan konstruksi.28Sebelum dilakukan analisis, terlebih
dahulu dilakukan pemeriksaan dan evaluasi terhadap semua data yang dikumpulkan.
Setelah itu keseluruhan data tersebut akan dianalisis dan disistematisasikan secara
kualitatif. Metode kualitatif merupakan metode penelitian yang digunakan untuk
menyelidiki,
menemukan,
menggambarkan
dan
menjelaskan
kualitas
atau
keistimewaan dari suatu penelitian yang dilakukan dengan cara menjelaskan dengan
kalimat sendiri dari data yang ada baik primer, sekunder maupun tertier, sehingga
menghasilkan klasifikasi yang sesuai dengan permasalahan yang dibahas dalam
26
Jhonny Ibrahim, Teori dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif, Banyu Media, Malang,
2005, hal. 28
27
Bambang Sunggono, Metode Penelitian Hukum, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2002, Hal
106.
28
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press, Jakarta, 1986, hal 25.
Universitas Sumatera Utara
30
penelitian ini, untuk memperoleh jawaban yang benar mengenai prosedur dan tata
cara peralihan hak atas tanah melalui akta jual beli yang dilakukan dihadapan PPAT
dan pelaksana pendaftaran balik nama di Kantor Pertanahan sebagaimana termuat di
dalam UUPA No. 5 Tahun 1960, PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
dan peraturan pelaksana lainnya dibidang peralihan hak atas tanah serta KUH
Perdata, sehingga dapat ditarik suatu kesimpulan yang tepat dengan metode deduktif,
yaitu melakukan penarikan kesimpulan diawali dari hal-hal yang bersifat umum
untuk kemudian ditarik kesimpulan yang bersifat khusus, sebagai jawaban yang benar
dalam pembahasan permasalahan yang terdapat pada penelitian ini.
Universitas Sumatera Utara
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Dalam praktek pelaksanaan jual beli hak atas tanah yang telah bersertipikat
tidak selamanya pihak penjual dan pihak pembeli langsung melakukannya dengan
pembuatan akta jual beli dihadapan PPAT.Pelaksanaan jual beli hak atas tanah yang
telah bersertipikat antara pihak penjual dan pihak pembeli dapat pula dilaksanakan
terlebih dahulu dengan membuat akta Pengikatan Jual Beli (PJB) hak atas tanah
antara pihak penjual dan pihak pembeli. Pelaksanaan Pengikatan Jual Beli (PJB) hak
atas tanah dilakukan terlebih dahulu disebabkan karena beberapa faktor yang tidak
dapat dipenuhi baik oleh pihak penjual maupun pihak pembeli.1
Pengikatan jual beli (PJB) adalah suatu perjanjian awal sebelum terjadinya
pembuatan akta jual beli hak atas tanah yang telah bersertipikat.Tujuan dibuatnya
PJB adalah untuk mengikat para pihak apabila seluruh persyaratan yang dibutuhkan
untuk dilangsungkannya pembuatan akta jual beli telah terpenuhi maka para pihak
dapat merealisasikan perjanjian jual beli tersebut dengan menggunakan akta jual beli
yang dibuat dihadapan PPAT.Pembuatan Akta Pengikatan Jual Beli dibuat dihadapan
notarisdan membuat ketentuan-ketentuan yang harus dipenuhi para pihak agar dapat
dilaksanakannya akta jual beli dihadapan PPAT tersebut.2
Akta Pengikatan Jual Beli (PJB) dan Kuasa Menjual dalam bentuk akta
otentik yang dibuat oleh Notaris. Akta- akta tersebut dibuat antara para pihak, di satu
1
Adrian Sutedji, Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta,
2006, hal. 47
2
Anshori Abdul Ghofur, Lembaga Kenotariatan Indonesia, Perspektif, Hukum dan Etika, UII
Press, Yogyakarta, 2009, hal. 61
1
Universitas Sumatera Utara
2
pihak sebagai pemilik tanah selaku penjual dan di pihak lain sebagai pembeli dari
tanah, di hadapan Notaris sehingga lazim disebut dengan akta notariil. Isi akta pada
hakikatnya berupa pernyataan para pihak untuk mengikatkan diri dalam suatu
perbuatan hukum jual-beli atas tanah berikut segala sesuatu yang melekat pada tanahtanah tersebut.Dengan demikian, suatu akta PJB dan Kuasa Menjual pada dasarnya
merupakan alat bukti yang menunjukkan terikatnya para pihak dalam suatu perjanjian
tentang harga dan barang/benda (tanah dan/atau bangunan) sebagai obyek perjanjian
jual-beli.3 Adanya kata sepakat para pihak tentang obyek perjanjian serta telah
dibayar lunas harga tanah dan/atau bangunan oleh pembeli dan diterima oleh penjual,
sebaliknya penjual menyerahkan tanah dan/atau bangunannya kepada dan telah
diterima oleh pembeli, maka unsur-unsur jual-beli telah terpenuhi dan oleh Notaris
cukup dijadikan alasan dibuatnya akta PJB dan Kuasa Menjual setelah terpenuhi pula
syarat-syarat lain dibuatnya suatu akta notariil. Suatu perjanjian pengikatan jual beli
dikatakan sebagai suatu perjanjian antar pihak penjual dan pihak pembeli sebelum
dilaksanakannya jual beli dikarenakan adanya unsur-unsur yang harus dipenuhi untuk
jual beli tersebut antara lain adalah sertifikat belum ada karena masih dalam proses,
belum terjadinya pelunasan harga.4
Pengikatan Jual Beli (PJB) lahir sebagai akibat terhambatnya atau terdapatnya
beberapa persyaratan yang ditentukan oleh undang-undang yang berkaitan dengan
3
MuhammadYamin, Beberapa Masalah Aktual Hukum Agraria, Pustaka Bangsa Press,
Medan, 2004, hal. 41
4
R.Subekti, Hukum Adat Indonesia Dalam Yurisprudensi Mahkamah Agung, cet.4, Alumni,
Bandung, 1991, hal. 75.
Universitas Sumatera Utara
3
jual beli hak atas tanah yang akhirnya agak menghambat penyelesaian transaksi
dalam jual beli hak atas tanah. Persyaratan tersebut ada yang lahir dari peraturan
perundang-undangan yang ada dan ada pula yang timbul sebagai kesepakatan para
pihak yang akan melakukan jual beli hak atas tanah. Persyaratan yang timbul dari
undang-undang misalnya jual beli harus telah lunas baru Akta Jual Beli (AJB) dapat
di tandatangani. Pada umumnya persyaratan yang sering timbul adalah persyaratan
yang lahir dari kesepakatan para pihak yang akan jual beli, misalnya pada waktu
akan melakukan jual beli, pihak pembeli menginginkan adanya sertipikat hak atas
tanah yang akan dibelinya sedangkan hak atas tanah yang akan dijual belum
mempunyai sertipikat, dan dilain sisi, misalnya pihak pembeli belum mampu untuk
membayar semua biaya hak atas tanah secara lunas, sehingga baru dibayar setengah
dari harga yang disepakati.5
Pengikatan Jual Beli (PJB) yang dilakukan dihadapan notaris pada umumnya
disebaban oleh 2 (dua) hal yaitu :pengikatanjual beli dimana penjual belum
membayar lunas harga tanah yang telah disepakati dalam pelaksanaan perjanjian jual
beli hak atas tanah tersebut. Sepanjang harga tanah belum dibayar lunas oleh pembeli
kepada penjual maka pengikatan jual beli tersebut belum dapat ditingkatkan menjadi
perjanjian jual beli atau belum dapat dibuat akta jual beli hak atas tanah dihadapan
PPAT. Disamping PJB yang lahir karena belum lunasnya harga tanah yang harus
dibayar oleh pembeli terhadap penjual, adapula PJB yang dibuat dengan diikuti
dengan akta kuasa, dimana pada dasarnya harga jual atas tanah tersebut telah dilunasi
5
Ibid, 30
Universitas Sumatera Utara
4
oleh pembeli terhadap penjual, namun akta PJB tersebut belum juga ditingkatkan
menjadi akta jual beli yang diikuti dengan balik nama dihadapan PPAT. 6
Dalam hal pembuatan PJB terhadap hak atas tanah yang telah lunas dibayar
harganya oleh pembeli terhadap penjual, namun akta PJB tersebut belum juga
ditingkatkan menjadi akta jual beli yang dibuat dihadapan PPAT dan diikuti dengan
balik nama. Hal ini dapat menimbulkan banyak permasalahan hukum yang bisa
terjadi diantara pihak pembeli dan pihak penjual. Meskipun di dalam akta PJB
tersebut pihak pembeli telah melunasi seluruh harta yang telah disepakati atau telah
membayar lunas harga hak atas tanah yang telah disepakati oleh kedua belah pihak
baik pembeli maupun penjual, namun akta PJB yang dibuat dihadapan notaris
tersebut belum juga ditingkatkan menjadi akta jual beli yang dibuat dihadapan PPAT
maka kemungkinan-kemungkinan permasalahan hukum yang dapat terjadi pihak
pembeli dapat saja menimbulkan sertipikat baru hak atas tanah yang telah diikat
dengan PJB tersebut dan secara diam-diam melakukan pengikatan jual beli dengan
pihak lain. Hal ini disebabkan karena PJB yang lama yang telah dilunasi oleh pihak
pembeli belum dibuat AJBnya dan belum dibalik namakan di kantor pertanahan. Oleh
karena itu sulit untuk memeriksa hak kepemilikan atas tanah tersebut yang terdaftar
atas pemilik yang baru. Dengan belumnya dilaksanakannya AJB atas PJB tersebut
maka pelaksanaan balik nama juga belum dapat dilaksanakan di Kantor Pertanahan,
oleh karena itu hak kepemilikan atas tanah tersebut masih terdaftar dengan nama
pemilik lama.7
6
Ibid, 31
Djaja S Meliala, Perjanjian Pemberian KuasaMenurut Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata, Penerbit Nuansa Aulia, Bandung, 2007, hal. 3
7
Universitas Sumatera Utara
5
Di dalam penelitian ini perjanjian pengikatan jual beli dilakukan secara di
bawah tangan antara pihak penjual dan pihak pembeli dengan menggunakan sistem
angsuran dimana para pihak menentukan sendiri klausul-klausul yang disepakati
bersama sebagai ketentuan yang harus dipatuhi dalam pelaksanaan perjanjian
pengikatan jual beli secara di bawah tangan hak atas tanah yang telah bersertipikat
dengan menggunakan sistem angsuran.
Dalam pelaksanaan pengikatan jual beli secara di bawah tangan hak atas tanah
yang telah bersertipikat antara pihak penjual dan pihak pembeli, pihak pembeli telah
membayar lunas keseluruhan harga hak atas tanah tersebut kepada pihak penjual.
Karena pelaksanaan perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah secara di bawah
tangan dengan menggunakan sistem angsuran tersebut telah selesai yang ditandai
dengan telah dilunasinya seluruh harga hak atas tanah oleh pihak pembeli kepada
pihak penjual, maka pihak pembeli meminta kepada penjual untuk bersama-sama
menghadap kepada notaris untuk dibuatkan akta keterangan lunas yang akan
digunakan sebagai bukti autentik bahwa harga tanah tersebut telah dibayar lunas oleh
pihak pembeli kepada pihak penjual secara keseluruhan.
Akta keterangan lunas yang dibuat dihadapan notaris tersebut menjadi
pegangan bagi pihak pembeli untuk membuktikan bahwa tanah tersebut telah beralih
kepemilikan dari pihak penjual kepada pihak pembeli meskipun secara hukum belum
dapat disahkan karena belum dilaksanakan balik nama dari nama penjual kepada
nama pembeli dengan dibuatnya akta jual beli oleh PPAT dan melaksanakan balik
nama di kantor pertanahan.
Universitas Sumatera Utara
6
Oleh karena pelaksanaan pembayaran harga penjualan hak atas tanah telah
dilunasi secara keseluruhan oleh penjual kepada pembeli maka untuk menguatkan
haknya yang telah melunasi harga keseluruhan dari penjualan hak atas tanah tersebut
pihak pembeli meminta penjual untuk bersama-sama menghadap kepada notaris agar
dibuatkan akta keterangan lunas dihadapan notaris yang diikuti dengan pembuatan
kuasa menjual dari pihak penjual kepada pihak pembeli sebagai pegangan dan bukti
autentik bagi pihak pembeli yang telah melunasi harta tanah tersebut.Akta keterangan
lunas yang dibuat oleh notaris pada umumnya berisikan keterangan dari notaris yang
menerangkan bahwa pihak pembeli telah membayar lunas seluruh harga jual dari hak
atas tanah yang telah bersertipikat yang telah dijual oleh pihak penjual kepada pihak
pembeli.Berdasarkan akta keterangan lunas yang dibuat oleh notaris tersebut maka
diikuti pula dengan pembuatan kuasa menjual yang dibuat oleh notaris untuk
kepentingan pihak pembeli yang ditanda tangani oleh pihak penjual, pihak pembeli
dan notaris yang bersangkutan.
Berkaitan dengan konsep kuasa, pengaturannya dapat dijumpai pada Pasal
1792 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (selanjutnya ditulis KUHPerdata) terkait
pemberian kuasa, yang menentukan sebagai “suatu persetujuan seseorang sebagai
pemberi kuasa dengan orang lain sebagai penerima kuasa guna melakukan suatu
perbuatan/tindakan untuk dapat “atas nama “si pemberi kuasa”. Dengan demikian,
berdasarkan pada ketentuan Pasal 1792 KUHPerdata maka sifat dari pemberian kuasa
adalah “mewakilkan” atau “perwakilan”. “Mewakilkan” disini maksudnya pemberi
kuasa mewakilkan kepada si penerima kuasa untuk mengurus dan melaksanakan
Universitas Sumatera Utara
7
kepentingan si pemberi kuasa. Adapun arti kata “atas nama” yang dimaksud pasal ini
adalah si penerima kuasa berbuat atau bertindak mewakili si pemberi kuasa. 8
Dalam setiap pemberian kuasa, pada umumnya sekaligus sebagai penyerahaan
perwakilan kepada penerima kuasa, sehingga dalam hal ini si penerima kuasa
langsung berkedudukan sebagai wakil dari pemberi kuasa . Dengan demikian, pada
pemberian kuasa ini terjadi 2 (dua) hal yang bersamaan, yaitu :
1) Adanya pernyataan kehendak dari kedua belah pihak bahwa yang satu
memberikan perintah dan yang lain menerima perintah itu; dan
2) Adanya pernyataan sepihak dari pemberi perintah (kuasa) bahwa ia
menghendaki agar diwakili oleh si penerima perintah.9
Pada Pasal 1795 KUHPerdata dapat disimak macam-macam pemberian kuasa
yaitu pemberian kuasa yang dilakukan secara khusus, yaitu mengenai hanya satu
kepentingan tertentu atau lebih. Pada pihak lain ada pemberian kuasa secara umum,
yaitu meliputi segala kepentingan si pemberi kuasa. Demikian pula dalam cara
pemberian dan penerimaan kuasa dapat dilakukan dengan berbagai macam cara,
antara lain dengan akta otentik (Notarieel) yang dibuat oleh Notaris, dengan akta
bawah tanggan (Onderhands geschrift), surat biasa dan atau dengan lisan. Sifat
persetujuan kuasa adalah kotrak konsensual, artinya dengan adanya persetujuan
pemberian kuasa, hal itu sudah berkekuatan yang mengikat diantara para pihak. Pada
pemberian kuasa (lastgeving) kepada penerima kuasa agar selalu memperhatikan
8
M.Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 2012, hal. 306.
Hartono Soerjopratikno, Perwakilan Berdasarkan Kehendak, Seksi Kenotariatan Fakultas
Hukum UGM, Yogyakarta, 2011, hal.67.
9
Universitas Sumatera Utara
8
ketegasan isi dari surat kuasa tersebut dalam suatu perjanjian yang dilakukan oleh
pemilik kebendaan dalam suatu perbuatan hukum. Dalam hal ini penerima kuasa
tidak boleh melampaui batas kewenangannya yang diberikan oleh pemberi kuasa
karena mengingat bahwa penerima kuasa hanya sebatas mewakili yaitu untuk dan
atas nama pemberi kuasa. Untuk menghindari hal-hal yang tidak diinginkan terjadi
terhadap penerima kuasa maka pemberi kuasa selalu memperhatikan konsep dan
format terhadap surat kuasa tersebut apakah bersifat khusus ataukah bersifat umum
dari hal-hal inilah pemberi kuasa dapat mempersempit ruang gerak penerima kuasa
dalam melaksanakan kewajibannya sebagai penerima kuasa.10
Akta PJB dan Kuasa Menjual berkedudukan atau berfungsi sebagai perjanjian
pendahuluan untuk menyiapkan atau terselenggaranya AJB balik nama. Akta PJB dan
Kuasa Menjual bahkan sebagai perjanjian yang membantu atau memperkuat
perjanjian utama/pokok yang akan dilakukan, yaitu AJB balik nama itu sendiri.
Sejalan dengan hal tersebut, Herlien Budiono mengatakan bahwa “Perjanjian bantuan
berfungsi dan mempunyai tujuan untuk mempersiapkan, menegaskan, memperkuat,
mengatur, mengubah atau menyelesaikan suatu hubungan hukum”.
Dalam praktek, pemberian kedudukan Kuasa Menjual seperti di atas telah
menyebabkan Kuasa Menjual dijadikan dasar pada proses dibuatnya AJB balik nama
dan sekaligus dijadikan alat pendaftaran peralihan hak atas tanahnya pada Kantor
Pertanahan di tempat tanah tersebut berada. Dengan kata lain, dijumpai pendaftaran
peralihan hak dengan berdasarkan pada akta Kuasa Menjual saja dengan tanpa diikuti
10
Komar Andasasmita, Notaris II, Sumur, Bandung, 2012, hal. 453.
Universitas Sumatera Utara
9
akta PPJB. Sementara itu, Kuasa Menjual tersebut dilengkapi Akta keterangan dari
Notaris yang menerangkan bahwa akta Kuasa Menjual dimaksud bukanlah kuasa
mutlak yang dilarang oleh undang-undang atau bahwa terhadap tanah dan bangunan
sebagai obyek dalam akta Kuasa Menjual tersebut telah terbayar lunas.
Secara normatif, persoalan terhadap keberadaan kuasa menjual yang
dipergunakan dalam pendaftaran peralihan hak atas tanah tidak dijumpai
pengaturannya dalam PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Kekosongan
norma tersebut telah menyebabkan terjadinya penyelesaian pendaftaran peralihan hak
atas tanah yang berbeda-beda antar PPAT sesuai pengetahuan yang dimiliki dan
keberaniannya melakukan upaya penemuan hukum. Oleh karena itu, hal tersebut
menjadi sangat penting untuk dikaji, karena secara yuridis apabila suatu AJB balik
nama dibuat dengan berdasar pada pemberian kuasa dalam suatu akta Kuasa Menjual,
sesungguhnya penerima kuasa haruslah mempunyai kualitas dan kedudukan secara
hukum sebagai pemilik dari tanah dan bangunan yang dimaksud dalam akta Kuasa
Menjual tersebut.11
Dari uraian di atas dapat dikatakan bahwa akta keterangan lunas yang dibuat
oleh notaris dan diikuti oleh kuasa menjual didasarkan kepada Pengikatan Jual Beli
(PJB) yang dibuat antara pihak penjual dan pihak pembeli. Setelah dilaksanakan
pengikatan jual beli yang dibuat dengan akta notaris dan pihak pembeli telah
melunasi keseluruhan dari harta jual hak atas tanah tersebut maka notaris yang
11
MuhammadYamin, Beberapa Masalah Aktual Hukum Agraria, Pustaka Bangsa Press,
Medan, 2004, hal. 67
Universitas Sumatera Utara
10
bersangkutan mengeluarkan akta keterangan lunas yang diikuti dengan akta kuasa
menjual yang menerangkan bahwa pihak penjual telah membayar lunas seluruh harga
jual hak atas tanah tersebut dan oleh karena itu guna melaksanakan peralihan hak
kepemilikan (balik nama) di kantor pertanahan tempat dimana tanah tersebut berada
dan juga untuk memberikan hak menjual bagi pembeli tersebut maka notaris juga
membuat akta kuasa menjual yang berisi kuasa menjual dari pihak penjual kepada
pihak pembeli, dimana pihak penjual (pihak-pihak yang berhak atas tanah tersebut)
memberikan kuasa menjual kepada pihak pembeli untuk segala tindakan dalam
rangka menjual dan memindahkan hak atas tanah tersebut untuk kepentingan pihak
pembeli kepada siapa saja yang berminat untuk membeli dan menerima pengalihan
hak-haknya termasuk kepada pihak pembeli sebagai penerima kuasa.
Dari ketentuan tersebut di atas dapat dikatakan dalam jual beli hak atas tanah
yang menggunakan akta pengikatan jual beli yang dilakukan dihadapan notaris, pihak
pembeli yang telah membayar lunas keseluruhan harga dari hak atas tanah tersebut
telah berhak sepenuhnya atas tanah yang dibelinya tersebut, dan berhubung karena
tanah tersebut telah bersertipikat maka kepada pihak pembeli diberikan akta
keterangan lunas oleh notaris dan juga akta kuasa menjual untuk dapat melaksanakan
pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut dari nama penjual kepada nama pembeli
sekaligus juga kuasa menjual dari pihak pembeli kepada pihak manapun yang
bersedia atau berminat untuk membeli hak atas tanah tersebut setelah dilakukan
peralihan hak kepemilikan atau balik nama atas tanah tersebut.
Universitas Sumatera Utara
11
Untuk itu, penelitian tentang keberadaan akta keterangan Notaris serta apa
akibat hukum yang dapat ditimbulkan bagi Akta Kuasa Menjual berikut kendalakendala dalam permohonan peralihan hak atas tanahnya menjadi menarik dan aktual
untuk dikaji. Dengan demikian adapun judul dari tesis ini adalah “ANALISIS
YURIDIS AKTA KETERANGAN LUNAS YANG DIBUAT DIHADAPAN
NOTARIS SEBAGAI DASAR DIBUATNYA KUASA MENJUAL”.
B. Perumusan Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang tersebut di atas dapat dirumuskan beberapa
permasalahan sebagai berikut :
1. Bagaimana kedudukan akta keterangan lunas yang dibuat oleh notaris yang
dijadikan dasar dibuatnya kuasa menjual?
2. Bagaimanakah kedudukan hukum kuasa menjual yang didasarkan kepada akta
keterangan lunas yang dibuat oleh notaris?
3. Bagaimana perlindungan hukum yang diberikan terhadap para pihak dalam
pelaksanaan jual beli hak atas tanah diantara para pihak secara di bawah
tangan dengan menggunakan kuasa menjual yang didasarkan kepada akta
keterangan lunas yang dibuat oleh notaris?
C. Tujuan Penelitian
Berdasarkan permasalahan yang tersebut diatas, maka tujuan yang hendak
dicapai dalam penelitian ini adalah:
Universitas Sumatera Utara
12
1. Untuk mengetahui kedudukan akta keterangan lunas yang dibuat oleh notaris
yang dijadikan dasar dibuatnya kuasa menjual.
2. Untuk mengetahui kedudukan hukum kuasa menjual yang didasarkan kepada
akta keterangan lunas yang dibuat oleh notaris.
3. Untuk mengetahui perlindungan hukum yang diberikan terhadap para pihak
dalam pelaksanaan jual beli hak atas tanah diantara para pihak secara di
bawah tangan dengan menggunakan kuasa menjual yang didasarkan kepada
akta keterangan lunas yang dibuat oleh notaris.
D. Manfaat Penelitian
Hasil penelitian ini dapat memberikan manfaat baik secara teoritis maupun
secara praktis dibidang hukum kenotariatan pada umumnya dan hukum pertanahan
pada khususnya terhadap pelaksanaan jual beli atas tanah dihadapan PPAT dengan
menggunakan kuasa menjual yang dibuat berdasarkan akta keterangan lunas oleh
notaris dan juga pelaksanaan pendaftaran balik nama hak atas tanah tersebut di
Kantor Pertanahan.Bagaimanakah kedudukan kuasa menjual yang diterbitkan
berdasarkan akta keterangan lunas yang dibuat oleh notaris sebagai bukti autentik
telah terjaid peralihan hak atas tanah dari pihak penjual kepada pihak pembeli.Di
samping itu juga memberi manfaat untuk mengetahui bagaimana legalitas kuasa
menjual yang diterbitkan berdasarkan akta keterangan lunas yang dibuat oleh notaris
sebagai bukti autentik bagi pihak pembeli telah terjadi peralihan hak kepemilkan atas
tanah yang telah bersertipikat dari pihak penjual kepada pihak pembeli.
Universitas Sumatera Utara
13
1. Secara Teoritis
Penelitian ini dapat memberikan manfaat berupa sumbangsih pemikiran bagi
perkembangan hukum pertanahan pada umumnya dan prosedur serta tata carajual beli
hak atas tanah yang didasarkankepada surat kuasa menjual yang terbit karena akta
keterangan lunas yang dibuat oleh notaris sebagai bukti autentik telah terjadi
peralihan hak kepemilikan dari pihak penjual kepada pihak pembeli.
2. Secara Praktis
Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberi masukan kepada masyarakat
praktisi, maupun bagi pihak-pihak terkait mengenaihukum pertanahan pada umumnya
dan prosedur dan tata cara jual beli hak atas tanah dengan menggunakan kuasa
menjual yang terbit berdasarkan akta keterangan lunas yang dibuat oleh notaris
sebagai bukti autentik telah dilunasinya hak atas tanah dari pihak pembeli kepada
pihak penjual dan oleh karena itu telah terjadi peralihan hak kepemilikan atas tanah
tersebut.
E. Keaslian Penelitian
Berdasarkan hasil penelusuran kepustakaan di lingkungan Universitas
Sumatera Utara khususnya di lingkungan Sekolah Pasca Sarjana Magister
Kenotariatan Sumatera Utara menunjukkan bahwa penelitian dengan judul ini belum
pernah dilakukan. Akan tetapi, ditemukan beberapa judul tesis yang berhubungan
dengan topik dalam tesis ini antara lain:
Universitas Sumatera Utara
14
1. Syarifah Nadira, NIM. 067011091/MKn, dengan judul tesis “Tinjauan Hukum
Terhadap Akta Kuasa Menjual dari Akta Pengakuan Utang dengan Jaminan
yang Diperbuat Dihadapan Notaris”.
Pemasalahan yang dibahas :
a.
Bagaimana kedudukan hukum kuasa menjual dari akta pengakuan utang
dengan jaminan yang diperbuat dihadapan notaris?
b.
Bagaimana akibat hukum pembuatan akta kuasa menjual dari akta
pengakuan utang dengan jaminan yang diperbuat dihadapan notaris?
c.
Bagaimana perlindungan hukum terhadap debitur dan kreditur atas
penerbitan akta kuasa menjual dari akta pengakuan utang dengan jaminan
yang diperbuat dihadapan notaris?
2. Fenderick, NIM 127011122, dengan judul tesis “Keabsahan Jual Beli Hak
Atas Tanah dan Bangunan dengan Akta di Bawah Tangan serta Upaya Hukum
Pembeli untuk Melakukan Peralihan Hak / Balik Nama Atas Tanah”
Pemasalahan yang dibahas :
a.
Bagaimana legalitas jual beli hak atas tanah dan bangunan dengan akta di
bawah tangan?
b.
Bagaimana akibat hukum pelaksanaan jual beli hak atas tanah dan
bangunan dengan menggunakan akta di bawah tangan?
c.
Bagaimana upaya hukum pembeli untuk melakukan peralihan hak / balik
nama atas tanah yang dibeli berdasarkan jual beli hak atas tanah dengan
akta di bawah tangan?
Universitas Sumatera Utara
15
3. Warti, NIM. 097011045/MKn, dengan judul tesis “Tinjauan Hukum Terhadap
Kuasa Menjual Atas Objek Perjanjian Bangun Bagi Yang Belum Selesai”
Pemasalahan yang dibahas :
a.
Bagaimanakah kedudukan hukum kuasa menjual atas objek perjanjian
bangun bagi yang belum selesai?
b.
Bagaimanakah akibat hukum diterbitkannya kuasa menjual atas objek
perjanjian bangun bagi yang belum selesai?
c.
Bagaimanakah perlindungan hukum terhadap para pihak dalam
pelaksanaan jual beli objek perjanjian bangun bagi yang belum selesai
dengan menggunakan kuasa menjual?
Dari judul penelitian tersebut tidak ada kesamaan dengan penelitian yang
penulis lakukan.Dengan demikian judul ini belum ada yang membahasnya sehingga
penelitian ini dijamin keasliannya dan dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi
1.
Kerangka Teori
Teori adalah untuk menerangkan atau menjelaskan mengapa gejala spesifik
atau proses tertentu terjadi,12dan suatu teori harus diuji dengan menghadapkannya
pada fakta-fakta yang dapat menunjukkan ketidakbenaranya. Kerangka teori adalah
kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, tesis, mengenai suatu kasus atau
permasalahan (problem) yang menjadi perbandingan/pegangan teoritis.13
12
JJJ M, Wuisman, dengan penyunting M. Hisyam, Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, (Jilid I), FE
UI, Jakarta, 1996, hal. 203
13
M Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, Mandar Maju, Bandung, 1994, hal. 80
Universitas Sumatera Utara
16
Kerangka teori yang digunakan dalam penelitian ini adalah teori
pembuktian.Teori pembuktian mengundang perbedaan pendapat diantara ahli hukum
dalam mengklasifikasikannya apakah termasuk kedalam hukum perdata atau hukum
acara perdata.Pembuktian ini lebih tepat diklasifikasikan sebagai hukum acara
perdata (procesrecht) dan tidak pada tempatnya di masukkan dalam KUH Perdata
yang pada asasnya hanya mengatur hal-hal yang termasuk hukum materil.Akan tetapi
memang ada suatu pendapat, bahwa hukum acara itu dapat dibagi lagi dalam hukum
acara materil dan hukum acara formil.Peraturan tentang alat-alat pembuktian,
termasuk dalam pembagian yang pertama (hukum acara perdata), yang dapat juga
dimasukkan kedalam kitab undang-undang tentang hukum perdata materil.Pendapat
ini rupanya yang dianut oleh pembuat undang-undang pada waktu KUH Perdata
dilahirkan.Untuk bangsa Indonesia perihal pembuktian ini telah dimasukkan dalam
H.I.R. dan RBg, yang memuat hukum acara yang berlaku di Pengadilan
Negeri.Hukum positif tentang pembuktian yang berlaku saat ini di RI tersebar dalam
HIR dan Rbg baik yang material maupun yang formal.Serta dalam KUH Perdata
buku IV yang isinya hanya hukum pembuktian material.
Pembuktian mengandung beberapa pengertian:
1. Pembuktian dalam arti logis atau ilmiah
Membuktian berarti memberikan kepastian mutlak, karena berlaku bagi setiap
orang dan tidak memungkinkan adanya bukti lawan.
2. Pembuktian dalam arti konvensional
Universitas Sumatera Utara
17
Membuktikan berarti memberikan kepastian yang nisbi/relatif sifatnya yang
mempunyai
tingkatan-tingkatan:kepastian
yang
didasarkan
atas
perasaan
belaka/bersifat instuitif (conviction intime) kepastian yang didasarkan atas
pertimbangan akal (conviction raisonnee)
3. Pembuktian dalam hukum acara mempunyai arti yuridis
Didalam ilmu hukum tidak dimungkinkan adanya pembuktian yang logis dan
mutlak yang berlaku bagi setiap orang serta menutup segala kemungkinan adanya
bukti lawan.Akan tetapi merupakan pembuktian konvensional yang bersifat
khusus.Pembuktian dalam arti yuridis ini hanya berlaku bagi pihak-pihak yang
beperkara atau yang memperoleh hak dari mereka.Dengan demikian pembuktian
dalam arti yuridis tidak menuju kepada kebenaran mutlak.Ada kemungkinan bahwa
pengakuan, kesaksian atau surat-surat itu tidak benar atau palsu atau dipalsukan.Maka
hal ini dimungkinkan adanya bukti lawan.Pembuktian secara yuridis tidak lain adalah
pembuktian “historis” yang mencoba menetapkan apa yang telah terjadi secara
konkreto. Baik pembuktian yang yuridis maupun yang ilmiah, maka membuktikan
pada hakekatnya berarti mempertimbangkan secara logis mengapa peristiwaperistiwa tertentu dianggap benar.Membuktikan dalam arti yuridis tidak lain berarti
memberikan dasar-dasar yang cukup kepada pihak ketiga atau kepada pengadilan
yang memeriksa perkara yang bersangkutan guna memberikan kepastian tentang
kebenaran peristiwa yang diajukan.
Kuasa merupakan kewenangan mewakili untuk melakukan tindakan hukum
demi kepentingan dan atas nama pemberi kuasa dalam bentuk tindakan hukum
Universitas Sumatera Utara
18
sepihak. Dalam arti bahwa kewajiban untuk melaksanakan prestasi hanya terdapat
pada satu pihak saja, yaitu penerima kuasa. Kuasa dapat diberikan dan diterima dalam
suatu akta umum, dalam suatu tulisan dibawah tangan, bahkan dalam sepucuk surat
ataupun dengan lisan. Penerimaan suatu kuasa dapat pula terjadi secara diam-diam
dan disimpulkan dari pelaksanaan kuasa itu oleh si kuasa (Pasal 1793 KUHPerdata). 14
Seseorang yang melakukan perbuatan hukum hanya dapat mengikat dirinya
sendiri dengan segala akibat hukum dari perbuatannya itu. Apabila seseorang
menginginkan untuk memperoleh sesuatu hak, maka ia sendiri yang harus melakukan
perbuatan guna memperoleh hak itu dan tidak dapat diwakilkan kepada orang lain.
Sejalan dengan perkembangan tarap kehidupan dan meningkatnya kebutuhan
masyarakat, didalam masyarakat mulai dikenal lembaga perwakilan. Oleh karena itu,
apabila seseorang karena sesuatu hal tidak dapat melakukan sendiri perbuatan hukum
guna memperoleh sesuatu hak, maka ia dapat mengangkat orang lain untuk
mewakilinya dalam melakukan perbuatan hukum itu.15
Meskipun masyarakat mulai mengenal lembaga perwakilan, namun menurut
kenyataan yang berkembang dalam lalu lintas hukum adalah lembaga perwakilan
tidak langsung (middellijke tegenwoordiging). Pada perwakilan tidak langsung yang
bertindak sebagai subyek hukum dalam melakukan perbuatan yang bersangkutan
adalah yang mewakili sendiri dan dengan demikian akibat hukum dari perbuatannya
itu hanya mengikat dirinya sendiri, oleh karena ia dalam
melakukan perbuatan
hukum itu tidak bertindak untuk dan atas nama pihak lain. Kemudian setelah itu
14
Herlien Budiono, 2006, artikel “Perwakilan, kuasa dan pemberian kuasa”, Majalah Renvoi,
nomor 6.42.IV, 3 November 2006, hal. 68.
15
G.H.S. Lumbun Tobing, “LembagaKuasa”, Makalah Yangdisampaikan dalam kursus
Penyegaran Notaris, Ikatan Notaris Indonesia, di Surabayatanggal, 29-31 Mei 1988, hal. 5.
Universitas Sumatera Utara
19
dilakukan perbuatan hukum berikutnya.Dalam hal ini seseorang memindahkan hakhak yang diperolehnya dari perbuatan hukum yang dilakukannya itu kepada orang
yang sesungguhnya berkepentingan pada perbuatan hukum itu. Dengan demikian
dapat dilihat dengan jelas, bahwa pada perwakilan tidak langsung unsur perwakilan
hanya menyangkut hubungan intern antara yang diwakili dan yang mewakili.
Pernyataan pemberian kuasa (machtiging) maupun “volmach”, semuanya itu
diterjemahkan kedalam bahasa Indonesia dengan satu perkataan yakni “kuasa”.16
Pemberian kuasa sebagai wakil yang dibuat melalui persetujuan selalu disebut
kuasa atau volmacht.Pada dasarnya kuasa inilah yang menjadi tujuan dari persetujuan
pemberian kuasa tersebut yang kemudian dimasukkan sebagai klausul dalam suatu
akta notariil. Pada perkembangan dewasa ini pemberian kuasa sangat luas akan tetapi
semua itu tidak dibahas dalam tulisan ini, hanya pemberian kuasa menjual dalam
praktek yang dituangkan dalam akta Notaris yang berkembang dalam kehidupan
masyarakat yang berkaitan dengan kepentingan masyarakat dalam melakukan suatu
perbuatan hukum jual beli mengenai khususnya bidang hak atas tanah.17
Akta kuasa menjual merupakan suatu bukti autentik dari seseorang yang telah
memberikan kuasa kepada orang lain dalam melaksanakan penjualan suatu barang
tertentu, demikianpula halnya dalam pembuatan akta pengikatan jual beli yang diikuti
oleh kuasa penjual. Dimana kuasa menjual itu merupakan bukti autentik yang
kedudukannya menyatu dengan pengikatan jual beli.Demikian pula halnya dengan
16
Komar Andasasmita, Notaris II, Contoh Akta Otentic dan penjelasannya, Ikatan Notaris
Indonesia, 1990, hal. 469.
17
Sri Gambir Melati Hatta, Beli Sewa Sebagai Perjanjian Tak Bernama : Pandangan
Masyarakat dan sikap Mahkamah Agung Indonesia, Alumni, Bandung, 1999,hal.264.
Universitas Sumatera Utara
20
akta pengikatan jual beli baik yang dibuat oleh notaris maupun yang dibuat secara di
bawah tangan oleh para pihak merupakan bukti autentik telah terjadi suatu peristiwa
hukum pengikatan jual beli hak atas tanah antara pihak penjual dan pihak
pembeli.Akta keterangan lunas yang dibuat dihadapan notaris juga merupakan bukti
autentik yang menjadi alat bukti bagi pihak pembeli yang telah melunasi harga hak
atas tanah yang telah dibelinya dari pihak penjual melalui sistem pembayaran
angsuran tersebut.
Dalam praktek oleh beberapa Notaris, akta PPJB sering digantikan posisinya
dengan pembuatan suatu akta keteranganlunas yang dibuat dihadapan Notaris diikuti
Kuasa Menjual sebagai bukti autentik telah terjadi suatu perjanjian pengikatan jual
beli hak atas tanah dengan sistem pembayaran angsuran secara di bawah tangan dan
pihak pembeli telah melunasi keseluruhan harga tanah tersebut kepada pihak penjual
dan sebagai bukti yang menguatkannya maka dibuatlah akta keterangan lunas yang
dibuat dihadapan notaris diikuti dengan kuasa menjual.
Kuasa menjual dalam peralihan hak atas tanah akan menimbulkan akibat
hukum berupa dimungkinkannya akta keterangan yang dibuat oleh dan/atau
dihadapan Notaris untuk digunakan sebagai pengganti Perjanjian Pengikatan jual beli
(PPJB) dalam perjanjian pendahuluan. Akta keterangan Notaris bersngkutan
didalamnya menerangkan tentang pembayaran lunas dan menjelaskan tentang obyek
dan data tanah yang dimaksud dalam perjanjian atau obyek peralihan yang
diperjualbelikan. Surat ini secara formal belumlah kuat untuk mendasari kedudukan
surat kuasa menjual tersebut, sebab akta keterangan Notaris hanya bersifat
Universitas Sumatera Utara
21
menerangkan yang berisi klausul atau kata janji-janji yang akan dilaksanakan
bilamana persyaratan yang ditentukan terjadi di kemudian hari. Secara faktual surat
kuasa dan/atau akta keterangan Notaris itu terjadi karena kedua belah pihak antara
penjual dan pembeli sudah saling menerima dari apa yang telah diperjanjikan.
Disamping itu, para pihak telah melaksanakan isi perjanjian secara terang dan tunai
yaitu pembeli memberikan sejumlah uang dan penjual menerima harga yang telah
diperjanjikan meskipun secara normatif atau secara hukum hal itu belum dapat
diterima dikarenakan ada akibat hukum yang timbul pada kuasa menjual yakni berupa
adanya unsur-unsur subyek dan obyek yang tidak terpenuhi sehingga surat kuasa
menjual dapat dibatalkan. Dengan kata lain, secara faktual adanya surat kuasa
menjual telah menjadi dasar beralihnya uang dan tanah antara pembeli dengan
penjual. Namun demikian, secara normatif adapun peralihan tersebut belum sah
karena masih dibutuhkan prosedur dan persyaratan-persyaratan tertentu untuk sahnya
peralihan hak atas tanah.
Jual beli yang mengakibatkan beralihnya hak atas tanah dari penjual kepada
pembeli itu merupakan termasuk bagian dari hukum tanah.Jual beli tanah merupakan
suatu perbuatan hukum yang berupa penyerahan tanah yang bersangkutan oleh
penjual kepada pembeli untuk selama-lamanya ketika pihak pembeli menyerahkan
harganya kepada penjual. Oleh karena itu, jual beli hak milik atas adalah perbuatan
hukum untuk meindahkan hak atas tanah kepada pihak lain. Pemindahan hak
dilakukan apabila status hukum pihak yang akan menguasai tanah tersebut memenuhi
Universitas Sumatera Utara
22
persyaratan sebagai pemegang hak atas tanah tersebut bersedia untuk memindahkan
haknya. Hak-hak atas tanah yang dapat dipindahkan adalah :
1. Hak milik
2. Hak guna usaha
3. Hak guna bangunan
4. Hak pakai atas tanah Negara (hak pakai yang primer).18
Dengan dilakukannya jual beli tanah, hak milik atas tanah akan beralih kepada
pembeli menurut hukum, dan pembeli telah menjadi pemilik yang baru. Pelaksanaan
dari jual beli hak milik atas itu tentu disesuaikan dengan keadaan dan sistem
pendaftaran tanah yang berlaku saat ini. Penjual dan pembeli datang ke kantor PPAT
untuk membuat akta mengenai tanah yang dijual. Disini penjual harus mempunyai
hak untuk menjual dan pembeli harus memenuhi syarat sebagai subjek hak atas tanah
yang akan dijual itu. PPAT dalam hal ini memastikan hak dari penjual dan syarat
yang harus dipenuhi oleh pembeli baik yang dilakukan sendiri atau diwakilkan
kepada seorang kuasa yang bertindak atas nama dari si penjual atau si pembeli.
Dalam hal diwakilkan maka seorang kuasa wajib menyerahkan surat kuasa yang
memberi hak kepada mereka untuk melakukan jual beli. Bilamana PPAT meragukan
hak dari orang yang mengalihkan haknya, maka pembuatan akta itu dapat disaksikan
oleh seorang Pejabat anggota Pemerintah Desa dari tempat letak tanah yang akan
18
Sudikono Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Indonesia, Liberty Yogyakarta, 1991,
hal.41.
Universitas Sumatera Utara
23
dijual tersebut dan disaksikan oleh Kepala Desa yang berwenang di wilayah tanah
tersebut dijual.19
Setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak milik atas tanah yang
merupakan suatu perbuatan jual beli antara pemilik tanah dan calon pembeli yang
sebelumnya sudah dicapai kata sepakat mengenai jual beli tersebut seperti harga
tanah yang akan dijual dan saat jual beli itu dilaksanakan haruslah diselenggarakan
dihadapan PPAT dengan maksud agar dibuatkan akta dan akta tersebut diperlukan
sebagai bukti bahwa benar tanah yang bersangkutan tersebut telah dijual oleh pemilik
kepada pembeli. Sebab dengan dibuatnya akta jual beli tanah oleh PPAT maka pada
saat itu juga hak beralih dari penjual kepada pembeli.Oleh karena itu, dalam peristiwa
jual beli mengenai peralihan hak dari penjual kepada pembeli.Dalam peristiwa jual
beli mengenai peralihan hak dari penjual kepada pembeli maka perbuatan itu wajib
diketahui oleh kedua belah pihak dan pihak ketiga yang terkait.
Pihak ketiga agar mengetahui adanya peralihan hak, maka perlu peralihan
tersebut didaftarkan agar memperoleh sertifikat sebagai tanda bukti hak yang
kuat.Tanpa akta PPAT jual beli tersebut tidak dapat didaftarkan karena akta PPAT
merupakan syarat mutlak untuk pendaftaran peralihan tersebut. Pendaftaran tanah
dalam hal ini pada dasarnya memiliki tujuan yaitu :
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain
yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak bersangkutan.
19
T. Haryanto, CaraMendapatkan Sertifikat Hak Milik Tas Tanah, Usaha Nasional, Surabaya,
2010, hal.15
Universitas Sumatera Utara
24
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan,
termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.20
Dengan demikian, jual beli tanah yang tidak didaftarkan dan bidang tanahnya
tidak dikuasai secara nyata oleh pemilik baru dapat membuka peluang bagi yang
beritikat buruk utnuk menjual kembali tanah tersebut kepada pihak lain. Untuk
sahnya jual beli tersebut pada umumnya haruslah memenuhi ketentuan Pasal 1320
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tentang sahnya suatu perjanjian.Sedangkan
syarat untuk sahnya jual beli tanah menurut hukum adat adalah terpenuhnya tiga
unsur yaitu tunai riil, dan terang. Tunai, adalah penyerahan hak oleh penjual
dilakukan bersamaan dengan pembayaran oleh pihak pembeli dan seketika itu juga
hak sudah beralih. Riil, yaitu bahwa kehendak yang diucapkan harus diikuti dengan
perbuatan nyata misalnya dengan telah diterimanya uang oleh penjual dan dibuatnya
perjanjian di hadapan Kepala Desa.Terang, artinya perbuatan hukum jual beli tanah
dilakukan dihadapan Kepala Desa untuk memastikan perbuatan itu tidak melanggar
ketentuan hukum yang berlaku.21
Untuk menjamin kepastian dan ketertiban hukum dalam jual beli hak atas
tanah diperlukan adanya persyaratan formil bagi yang menjual atau pemilik hak atas
tanah.Syarat formil terhadap objek jual beli hak atas tanah, dan juga terkait dengan
prosedur peralihan hak atas tanah tersebut. Prosedur jual beli hak atas tanah telah
20
Hadi Setia Tunggal, Pendaftaran Tanah Berserta Peraturan Pelaksanaanya, Harvarindo,
Jakarta, 1999,hal. 6.
21
Maria S W Sumardjono, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi Dan Implementasi, Jakarta,
2001, hal. 119
Universitas Sumatera Utara
25
ditetapkan menurut ketentuan yang berlaku, yakni dalam Undang-Undang No. 5
Tahun 1960 tentang Pertauran Dasar Pokok-Pokok Agraria dan PP No. 24 Tahun
1997. Menurut kedua produk hukum tersebut, jual beli tanah harus dibuktikan dengan
suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapkan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT).Untuk menjamin kepastian dan ketertiban hukum dalam jual beli tanah,
proses jual beli tanah hanya dapat dilakukan di atas tanah yang dimiliki berdasarkan
hak-hak atas tanah, artinya objek tanah yang disahkan dengan bukti kepemilikan hak
atas tanah.Dengan demikian dapat diketahui secara jelas keberadaan penjual sebagai
orang atau pihak yang berhak dan sah menurut hukum untuk menjual.22
Demikian pula dalam hal pelaksanaan peralihan hak atas tanah tersebut
melalui akta jual beli harus didaftarkan di Kantor Pertanahan, sehingga dapat
diketahui secara umum bahwa akibat terjadinya jual beli hak atas tanah tersebut
melalui akta jual beli yang dibuat dihadapan PPAT maka sejak saat itu telah terjadi
peralihan hak atas tanah dari pemilik lama kepada pemilik yang baru.Untuk dapat
diketahui secara umum oleh publik maka peralihan hak atas tanah tersebut harus
didaftarkan di Kantor Pertanahan sehingga memiliki bukti hukum yang kuat dalam
menciptakan suatu kepastian hukum tentang kepemilik hak atas tanah tersebut atas
pelaksanaan jual beli yang telah dilakukan dihadapan PPAT.
2.
Konsepsi
Konsepsi diterjemahkan sebagai usaha membawa sesuatu dari abstrak menjadi
suatu yang konkrit, yang disebut denganoperasional defenition.23Pentingnya definisi
22
J. Andy Hartanto, Probematika Hukum Jual Beli Tanah Belum Bersertifikat, Laksbang
Mediatama, Yogyakarta, 2009, hal.53
23
Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan Yang Seimbang Bagi
Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit di Indonesia, Institut Bankir Indonesia¸Jakarta, 1993, hal. 10
Universitas Sumatera Utara
26
operasional adalah untuk menghindarkan perbedaan pengertian atau penafsiran
mendua (dubius) dari suatu istilah yang dipakai. Oleh karena itu untuk menjawab
permasalahan dalam penelitian ini harus didefinisikan beberapa konsep dasar, agar
secara operasional diperoleh hasil penelitian yang sesuai dengan tujuan yang telah
ditentukan, yaitu :
1. Akta keterangan lunas adalah suatu surat yang diterbitkan oleh notaris yang
isinya menerangkan bahwa pihak pembeli telah membayar lunas seluruh
harga jual atas tanah yang diperjualbelikan antara penjual dan pembeli dalam
suatu Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB).
2. Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik
dan memiliki kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam peraturan
perundang-undanganyang berlaku.
3. Kuasa menjual adalah suatu perjanjian dengan mana seseorang memberikan
kekuasaan kepada seorang lain, yang menerimanya, untuk dan atas namanya,
menyelenggarakan suatu urusan yaitu melaksanakan penjualan hak atas tanah
terhadap pihak ketiga.
4. Akta jual beli adalah suatu akta autentik yang dibuat oleh PPAT yang berisi
jual beli / peralihan hak atas tanah terdaftar dari pihak pembeli kepada pihak
penjual.
5. Balik nama adalah suatu perbutan hukum yang dilakukan oleh kantor
pertanahan atas peralihan hak atas tanah terdaftar dari nama penjual
kepadanama pembeli berdasarkan akta jual beli yang telah dibuat oleh pihak
penjual dan pihak pembeli dihadapan PPAT.
Universitas Sumatera Utara
27
6. PPAT adalah pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat
akta-akta autentik mengenai perbuatan hukum tertentu dibidang hak atas tanah
atau hak milik atas satuan rumah susun.
G. Metode Penelitian
1.
Sifat dan Jenis Penelitian
Metode adalah proses, prinsip-prinsip dan tata cara memecahkan suatu
masalah, sedangkan penelitian adalah pemeriksaan secara hati-hati, tekun dan tuntas
terhadap suatu gejala untuk menambah pengetahuan manusia. Dengan demikian
metode penelitian dapat diartikan sebagai proses prinsip-prinsip dan tata cara untuk
memecahkan masalah yang dihadapi dalam melakukan penelitian
Jenis penelitian ini adalah penelitian hukum normatif, dimana pendekatan
terhadap permasalahan dilakukan dengan mengkaji ketentuan perundang-undangan
yang berlaku mengenai hukum pertanahan dan hukum peralihan hak atas tanah
melalui suatu akta jual beli sebagaimana dimuat di dalam Undang-Undang Pokok
Agraria (UUPA) No. 5 Tahun 1960, PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah dan peraturan pelaksana di bidang pendaftaran tanah dan KUH Perdata. Sifat
penelitian ini adalah deskriptif analitis, maksudnya adalah dari penelitian ini
diharapkan diperoleh gambaran secara rinci dan sistematis tentang permasalahan
yang akan diteliti. Analisis dilakukan berdasarkan gambaran, fakta yang diperoleh
dan akan dilakukan secara cermat bagaimana menjawab permasalahan dalam
menyimpulkan suatu solusi sebagai jawaban dari permasalahan tersebut.24
24
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Normatif, UI Press, Jakarta, 2001, hal. 30
Universitas Sumatera Utara
28
2.
Sumber Data
Data penelitian ini diperoleh dengan mengumpulkan bahan-bahan hukum
primer, sekunder maupun tertier yang dikumpulkan melalui studi dokumen dan
kepustakaan yang terdiri dari :
a.
Bahan hukum primer yang berupa norma/peraturan dasar dan peraturan
perundang-undangan yang berhubungan dengan hukum pertanahan pada
umummya dan hukum peralihan hak atas tanah pada khususnya. Dalam
penelitian ini bahan hukum primer adalah UUPA No. 5 Tahun 1960, PP No. 24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan KUHPerdata.
b.
Bahan hukum sekunder yaitu bahan yang memberikan penjelasan mengenai
bahan hukum primer yang berupa buku, hasil-hasil penelitian dan atau karya
ilmiah hukum tentang hukum pertanahan pada umumnya dan hukum peralihan
hak atas tanah pada khususnya.
c.
Bahan hukum tertier yaitu bahan yang memberi petunjuk dan penjelasan
terhadap bahan hukum primer dan bahan sekunder seperti kamus umum, kamus
hukum, ensiklopedia, dan lain sebagainya.25
3.
Teknik dan Alat Pengumpulan Data
Teknik dan pengumpulan data dalam penelitian ini dilakukan dengan
menggunakan metode penelitian kepustakaan (Library Research). Alat pengumpulan
data yang digunakan yaitu studi dokumen untuk memperoleh data sekunder, dengan
membaca, mempelajari, meneliti, mengidentifikasi, dan menganalisa data primer
yakni peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang masalah hukum
25
Nomensen Sinamo, Metode Penelitian Hukum dalam Teori dan Praktek,Bumi Intitama
Sejahtera, Jakarta,2010, hal 16.
Universitas Sumatera Utara
29
pertanahan dan hukum peralihan hak atas tanah yang termuat di dalam, UUPA No.5
Tahun 1960, PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan KUH Perdata
dan juga peraturan pelaksana lainnya di bidang hukum pendaftaran pertanahan dan
juga hukum peralihan hak atas tanah.26
4.
Analisis Data
Analisis data merupakan suatu proses mengorganisasikan dan menggunakan
data dalam pola, kategori dan satuan uraian dasar sehingga dapat ditemukan tema dan
dapat dirumuskan suatu hipotesa kerja seperti yang disarankan oleh data.27Di dalam
penelitian hukum normatif, maka maksud pada hakekatnya berarti kegiatan untuk
mengadakan sistematisasi terhadap bahan-bahan hukum tertulis, sistematisasi yang
berarti membuat klasifikasi terhadap bahan hukum tertulis tersebut untuk
memudahkan pekerjaan analisis dan konstruksi.28Sebelum dilakukan analisis, terlebih
dahulu dilakukan pemeriksaan dan evaluasi terhadap semua data yang dikumpulkan.
Setelah itu keseluruhan data tersebut akan dianalisis dan disistematisasikan secara
kualitatif. Metode kualitatif merupakan metode penelitian yang digunakan untuk
menyelidiki,
menemukan,
menggambarkan
dan
menjelaskan
kualitas
atau
keistimewaan dari suatu penelitian yang dilakukan dengan cara menjelaskan dengan
kalimat sendiri dari data yang ada baik primer, sekunder maupun tertier, sehingga
menghasilkan klasifikasi yang sesuai dengan permasalahan yang dibahas dalam
26
Jhonny Ibrahim, Teori dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif, Banyu Media, Malang,
2005, hal. 28
27
Bambang Sunggono, Metode Penelitian Hukum, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2002, Hal
106.
28
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press, Jakarta, 1986, hal 25.
Universitas Sumatera Utara
30
penelitian ini, untuk memperoleh jawaban yang benar mengenai prosedur dan tata
cara peralihan hak atas tanah melalui akta jual beli yang dilakukan dihadapan PPAT
dan pelaksana pendaftaran balik nama di Kantor Pertanahan sebagaimana termuat di
dalam UUPA No. 5 Tahun 1960, PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
dan peraturan pelaksana lainnya dibidang peralihan hak atas tanah serta KUH
Perdata, sehingga dapat ditarik suatu kesimpulan yang tepat dengan metode deduktif,
yaitu melakukan penarikan kesimpulan diawali dari hal-hal yang bersifat umum
untuk kemudian ditarik kesimpulan yang bersifat khusus, sebagai jawaban yang benar
dalam pembahasan permasalahan yang terdapat pada penelitian ini.
Universitas Sumatera Utara