ANALISA PENETAPAN TARIF SEWA ASRAMA BALA
ANALISA PENETAPAN TARIF SEWA ASRAMA BALAI
PENDIDIKAN DAN PELATIHAN PEKERJAAN UMUM
(STUDI KASUS PADA BALAI DIKLAT PU WILAYAH
VIII BANJARMASIN)
Kristo Putranto1, Tri Joko Wahyu Adi2, dan Retno Indryani2
1
Mahasiswa Pascasarjana Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Kampus ITS
Sukolilo Surabaya. E-Mail: kristo_putranto@yahoo.com
2
Dosen Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Kampus ITS Sukolilo Surabaya
ABSTRAK
Balai Diklat Pekerjaan Umum (PU) sebagai Unit Pelaksana Teknis Kementerian Pekerjaan
Umum yang bertugas melaksanakan pendidikan dan pelatihan pegawai bidang pekerjaan umum
dilengkapi dengan sarana asrama yang ditujukan untuk keperluan akomodasi. Namun dalam
perkembangannya, asrama ini juga ditujukan sebagai salah satu sumber Penerimaan Negara Bukan Pajak
(PNBP). Besarnya tarif sewa untuk kamar asrama Balai Diklat PU ditetapkan melalui Peraturan
Pemerintah Republik Indonesia (PP) Nomor 38 Tahun 2012 tetapi panduan perhitungan untuk
mendapatkan tarif tersebut tidak diuraikan.
Penelitian ini bertujuan untuk merancang usulan panduan perhitungan tarif sewa untuk asrama
di lingkungan Balai Diklat PU dengan mengacu pada Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat
Nomor 18 Tahun 2007 serta memberikan contoh aplikasi panduan perhitungan tarif tersebut pada Asrama
Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin.Penelitian ini dimulai dengan identifikasi pendapatan dan
biaya-biaya yang terjadi dalam kegiatan operasional Asrama Balai Diklat PU secara umum. Selanjutnya
dikaji cara pengestimasian besaran dari tiap-tiap biaya untuk merumuskan komponen perhitungan
tarifnya. Terakhir, komponen perhitungan tarif tersebut diaplikasikan pada Asrama Balai Diklat PU
Wilayah VIII Banjarmasin.
Hasil dari penelitian ini berupa komponen perhitungan tarif sewa Asrama Balai Diklat PU
yaitu pendapatan, biaya investasi, biaya operasional tetap, biaya operasional variabel, biaya pemeliharaan,
dan biaya perawatan. Hasil aplikasi komponen perhitungan tarif pada objek penelitian menghasilkan
besaran tarif sewa sebesar Rp 192.000,-/kamar/hari pada tingkat hunian 50%, Rp 154.000,-/kamar/hari
pada tingkat hunian 75%, dan Rp 143.000,-/kamar/hari pada tingkat hunian 90%.
Kata Kunci: Operasional dan Pemeliharaan Aset, Penetapan Tarif Sewa, Asrama Balai Diklat PU.
1. PENDAHULUAN
Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) merupakan sumber penerimaan pajak negara
selain dari penerimaan pajak. PNBP memiliki kontribusi yang cukup signifikan bagi
penerimaan negara. Balai Pendidikan dan Pelatihan Pekerjaan Umum (Balai Diklat PU)
merupakan Unit Pelaksana Teknis Kementerian Pekerjaan Umum yang melaksanakan
pendidikan dan pelatihan pegawai bidang pekerjaan umum.. Salah satu fungsi Balai
Diklat PU sebagaimana disebutkan pada pasal 18 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
nomor 21/PRT/M/2010 tentang Organisasi dan Tata Laksana Unit Pelaksana Teknis
Kementerian Pekerjaan Umum adalah pelaksanaan penerimaan negara bukan pajak
(PNBP) bagi Balai Diklat yang sudah berstatus PNBP.Jenis PNBP yang
diselenggarakan dan dikelola oleh Balai Diklat PU salah satunya merupakan PNBP
yang bersumber dari Jasa Penggunaan Prasarana/Sarana Kamar Asrama.Tujuan dari
pembangunan Asrama Balai Diklat PU ini adalah untuk menunjang pelaksanaan tugas
pokoknya. Namun dalam perkembangannya, Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII
Banjarmasin juga ditujukan sebagai salah satu sumber PNBP.
Besarnya tarif sewa untuk kamar asrama Balai Diklat PU ditetapkan melalui Peraturan
Pemerintah Republik Indonesia (PP) Nomor 38 Tahun 2012, tetapi panduan perhitungan
yang digunakan untuk mendapatkan tarif tersebut tidak dicantumkan. Sebagai
pembanding, Kementerian Negara Perumahan Rakyat, melalui Peraturan Menteri
Negara Perumahan Rakyat Nomor 18/PERMEN/M/2007 tentang Petunjuk Pelaksanaan
Perhitungan Tarif Sewa Rumah Susun Sederhana yang Dibiayai APBN dan APBD,
telah memberikan panduan perhitungan tarif sewa Rumah Susun Sederhana Sewa
(Rusunawa) bagi masyarakat menengah bawah khususnya masyarakat berpenghasilan
rendah. Ruang lingkup peraturan tersebut meliputi kebijakan penetapan tarif, dasar
perhitungan, komponen, serta struktur perhitungan tarif. Hal semacam ini belum dapat
ditemukan pada Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2012. Oleh karena itu, perlu
dilakukan kajian terhadapperhitungan dan penetapan tarif sewa kamar Asrama Balai
Diklat PU berdasarkan PP Nomor 38 Tahun 2012.
Tujuan penelitian ini adalah:
1.
2.
Mengkaji komponen perhitungan besaran tarif sewa untuk Asrama Balai Diklat PU
untuk merumuskan konsep panduan perhitungan tarif sewa untuk Asrama Balai
Diklat PU
Mengaplikasikan komponen perhitungan tarif sewa Asrama Balai Diklat PU dalam
penentuan besaran tarif sewa per hari per kamar untuk Asrama Balai Diklat PU
Wilayah VIII Banjarmasin.
2. METODOLOGI PENELITIAN
Agar dapat mencapai tujuan penelitian di atas, penelitian ini akan menggunakan metode
deskriptif dan perhitungan, dengan data yang dikumpulkan melalui:
1.
2.
Kajian pustaka pada literatur, peraturan terkait, dan penelitian terdahulu.
Observasi ke lokasi objek penelitian serta wawancara dengan pihak terkait.
Tahapan penelitian dan metode analisa yang digunakan dalam penelitian ini adalah:
1. Identifikasi Komponen Perhitungan Tarif Sewa
Tahap ini dimulai dengan studi literatur mengenai biaya-biaya yang harus
dipertimbangkan dalam pengelolaan suatu hotel atau penginapan dan cara
pengestimasian nilainya, pendapatan-pendapatan yang mungkin terjadi, serta tingkat
hunian. Komponen-komponen ini yang akan mempengaruhi perhitungan tarif sewa
untuk Asrama Balai Diklat PU dan selanjutnya akan berujung sebagai konsep panduan
perhitungan tarif sewa untuk Asrama Balai Diklat PU. Langkah selanjutnya yaitu
menentukan cara untuk mengestimasi masing-masing komponen.
Konsep panduan perhitungan tarif sewa Asrama Balai Diklat PU pada penelitian ini
akan mengacu pada pedoman perhitungan tarif sewa pada Permenpera Nomor 18 Tahun
2007, dengan melakukan penyesuaian pada pengklasifikasian biayanya sesuai kondisi di
lingkungan Balai Diklat PU.
Perhitungan tarif sewa ini akan menggunakan prinsip dasar yang menyatakan bahwa
jumlah pendapatan minimal harus sama dengan jumlah pengeluaran.
2. Penentuan Besaran Tarif Sewa
Tahap ini dimulai dengan pengidentifikasian dan pengestimasian nilai dari seluruh
biaya yang terjadi dalam kegiatan pengelolaan Balai Diklat PU Wilayah VIII
Banjarmasin, termasuk juga pendapatan serta tingkat huniannya. Karena asrama ini
belum dioperasionakan maka akan digunakan tiga asumsi tingkat hunian dalam
penelitian ini, yaitu tingkat hunian sebesar 50%, 75%, dan 90%. Seluruh kamar pada
asrama ini memiliki luas dan fasilitas yang serupa.
Hasil identifikasi komponen-komponen tersebut selanjutnya dimasukkan dalam
perhitungan berdasarkan konsep panduan perhitungan tarif sewa untuk Asrama Balai
Diklat PU untuk mendapatkan besaran tarif sewa Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII
Banjarmasin per kamar per hari.
3. HASIL DAN PEMBAHASAN
3.1. Komponen Perhitungan Tarif Sewa Asrama Balai Diklat PU
Wiyasha (2007: 10) mengadaptasi struktur pendapatan dan biaya pada industri
perhotelan dari Laventhol & Howardsebagaimana disajikan pada tabel 1 berikut:
Tabel 1. Struktur Pendapatan dan Biaya Hotel menurut Wiyasha
Sumber Pendapatan
Kamar
Makanan
Minuman
Lain-lain
Sumber Biaya
Biaya operasional departemen hotel
Gaji dan upah
Biaya bunga
Biaya depresiasi
Harga Pokok Makanan
Harga Pokok Minuman
Adiministrasi dan Umum
Pemasaran
Energi dan Daya
Pemeliharaan Sarana Fisik
Fee Manajemen
Lain-lain
Laba
Proporsi (%)
59,9
24,3
9,0
6,8
Proporsi (%)
10,4
37,0
7,2
6,7
7,5
1,9
4,7
4,3
5,2
3,4
2,6
6,9
2,2
Hasil observasi pada Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin menunjukkan
bahwa pendapatan yang terjadi hanya berasal dari penyewaan kamar. Sedangkan biayabiaya yang terjadi antara lain biaya investasi, pemakaian listrik fasilitas bersama dan
listrik kamar, pencetakan leaflet untuk keperluan promosi, pemakaian air, pemeliharaan
rutin gedung, penggantian komponen gedung, pemakaian internet, laundry, dan
penyediaan bahan habis pakai. Oleh karena itu dapat disimpulkan bahwa komponen
biaya untuk perhitungan tarif sewa Asrama Balai Diklat PU adalah:
Tabel 2. Komponen Perhitungan Tarif Sewa Asrama Balai Diklat PU
No Komponen
Rincian Komponen
Keterangan
1 Pendapatan
• Tarif sewa
• Tingkat hunian
2 Biaya
Dikeluarkan pada
• Biaya pra konstruksi
Investasi
awal investasi,
• Biaya konstruksi
dihitung dalam
• Biaya pengawasan
nilai tahunan
• Tingkat bunga
• Periode investasi
3 Biaya
Dikeluarkan per
• Biaya Pemasaran
Operasional
tahun
• Biaya Listrik Fasum
Tetap
• Biaya Internet
• Harga satuan
4 Biaya
Dikeluarkan per
• Biaya Operasional
Operasional
tahun
Departemen
Variabel
• Biaya Listrik Ruangan
• Biaya Air
• Harga satuan
5 Biaya
Dikeluarkan per
• Jenis dan besaran
Pemeliharaan
tahun
komponen yang rutin
dipelihara
• Harga satuan
6 Biaya
Dikeluarkan sesuai
• Jenis dan besaran
Perawatan
usia perawatan
komponen yang
komponen
rusak/habis umur
ekonomisnya
• Harga satuan
3.2. Perhitungan Tarif Sewa Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin
3.2.1. Perhitungan Biaya Investasi
Berdasarkan hasil wawancara dengan pengelola, rekapitulasi biaya investasi Asrama
Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin tanpa memasukkan nilai wajar tanahnya
adalah:
Tabel 3 Rekapitulasi Biaya Investasi Asrama
Tahun
Besaran Biaya (Rp)
2011
1.307.081.000
2012
996.404.000
3.2.2. Perhitungan Biaya Operasional Tetap
3.2.2.1. Perhitungan Biaya Pemasaran
Berdasarkan hasil wawancara dengan pengelola, rekapitulasi biaya pemasaran Asrama
Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin adalah sebagai berikut:
Tabel 4 RekapitulasiBiaya Pemasaran Asrama
Uraian
Jumlah (lbr) Harga per Lembar (Rp)
Cetak Leaflet
300
10.000
Total (Rp)
3.000.000
3.2.2.2. Perhitungan Biaya Listrik Fasilitas Umum
Kebutuhan listrik fasilitas umum yang dihitung meliputi kebutuhan listrik untuk
penerangan luar, penerangan ruangan bersama, dan pengoperasian pompa air. Tiap
komponen memiliki daya dan waktu pemakaian yang berbeda. Perhitungan kebutuhan
biaya listrik dilakukan dengan mengalikan antara tarif listrik yang berlaku dengan besar
daya yang dibutuhkan.
Berdasarkan Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral Nomor 7 Tahun 2010
tentang Tarif Tenaga Listrik yang Disediakan oleh Perusahaan Perseroan PT Perusahaan
Listrik Negara, besarnya persentase batas hemat terhadap jam nyala rata-rata nasional x
daya tersambung (kVA) atau H1 untuk Kota Banjarmasin ditetapkan sebesar 1391,5
kWhsehingga pemakaian sampai dengan 1391,5 kWh dihitung dengan tarif Rp 885,/kWh dan selebihnya dihitung dengan tarif Rp 1.380,-/kWh
Tabel 5. Rekapitulasi Biaya Total Listrik Fasilitas Umum
No
Rincian Biaya
Total Biaya per Tahun
1
Penerangan Luar
Rp 833.676,2
Penerangan Ruangan
Rp 37.722.900,3
Listrik Pompa
Rp 2.384.640,Total
Rp 40.941.216,3.2.2.3. Perhitungan Biaya Internet
Rekapitulasi biaya penggunaan internet Asrama adalah:
Tabel 6. Rekapitulasi Biaya Internet Asrama
Rincian
Akses Internet
Jumlah
(unit)
1
Biaya per
Bulan (Rp)
1.100.500
Total per
Bulan (Rp)
1.100.500
Total per
Tahun (Rp)
13.206.000
3.2.3. Perhitungan Biaya Operasional Variabel
3.2.3.1. Perhitungan Biaya Operasional Departemen
Berdasarkan hasil wawancara dengan pengelola, rekapitulasi biaya operasional
departemen Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin adalah sebagai berikut:
Tabel 7 RekapitulasiBiaya Operasional Departemen
Rincian
Biaya per Kamar per Bulan (Rp)
219.500
Laundry
740.000
Bahan
Habis
Pakai
Total
per
Kamar
per
Bulan
959.500
3.2.3.2. Perhitungan Biaya Listrik Ruangan
Dengan cara perhitungan yang sama dengan biaya listrik fasilitas umum, rekapitulasi
biaya listrik ruangan Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin adalah:
Tabel 8. Rekapitulasi Biaya Total Listrik Ruangan
No
1
Daya (kWh/hari) Tarif (Rp/kWh)
(a)
(b)
Pemakaian Listrik
591,72
1380
Total Biaya/kamar/bulan
Rincian
Total
(c=ab)
Rp 816,573,6
Rp 816,573,6
3.2.3.3. Perhitungan Biaya Air
Masih menggunakan cara perhitungan yang sama dengan perhitungan biaya listrik
fasilitas umum, rekapitulasi biaya air Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII
Banjarmasin adalah sebagai berikut:
Tabel 9. Rekapitulasi Biaya Air Asrama
Pemakaian Air (m3)
Tarif (Rp/m3)
Sub Total (Rp)
6
7.280
43.680
Total per Kamar per Bulan
Total (Rp)
43.680
43.680
Selanjutnya untuk mengetahui nilai biaya operasional variabel total tahunan pada
tingkat hunian tertentu, nilai masing-masing biaya per kamar per bulan di atas dikalikan
dengan jumlah bulan tersewa sesuai asumsi tingkat hunian yang dikehendaki. Sebagai
contoh, jika asumsi tingkat hunian yang digunakan adalah 50% atau seluruh kamar
tersewa selama 6 bulan, maka perhitungan biaya operasional variabel tahunannya yaitu:
Tabel 10. Besaran Biaya Operasional Variabel pada Tingkat Hunian 50%
Jenis Biaya
Biaya per
Kamar per
Bulan (Rp)
a
Biaya Listrik
Biaya Air
Biaya BHP
Biaya Laundry
b
816.573,6
43.680
219.500
740.000
Jumlah
Kamar
Tersewa
(unit)
c
17
17
17
17
Jumlah
Bulan
Tersewa
(Bulan)
d
6
6
6
6
Total Biaya
Tahun 2011
(Rp)
e = bcd
83.290.507
4.455.360
22.389.000
75.480.000
3.2.4. Perhitungan Biaya Pemeliharaan
Berdasarkan hasil wawancara dengan pengelola, rekapitulasi biaya pemeliharaan rutin
Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin adalah sebagai berikut:
Tabel 11. Perhitungan Estimasi Biaya Pemeliharaan Asrama
Uraian
Satu
Harga Satuan
Waktu
Volume
Kegiatan
an
(Rp)
AC Split
Per 3 bulan unit
20
210.000
Total Biaya per Tahun (12 Bulan)
Total Biaya (Rp)
4.200.000
16.800.000
3.2.5. Perhitungan Biaya Perawatan
Rekapitulasi biaya perawatan Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin adalah:
Tabel 12. Perhitungan Biaya Penggantian Komponen
No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
%
Penggantian
100
100
100
100
100
100
Total Biaya
(Rp)
15
4
4
4
8
8
Harga
Satuan
(Rp)
1.500.000
3.500.000
5.365.000
2.000.000
3.500.000
2.812.500
1230
7
35.000
100%
43.050.000
m2
87,5
7
35.000
100%
3.062.500
m2
306
7
35.000
100%
10.710.000
unit
1
3
300.000
100%
300.000
m2
821,3
5
45.000
10%
36.958.500
Jenis
Penggantian
Satuan
Vol
Usia
Komponen
Pompa Air
TV LCD 22’
TV LCD 32’
Dispenser
AC
Lemari
Pengecatan
dinding,
kolom, balok
Pengecatan
daun pintu
Pengecatan
plafon
Pengurasan
septic tank
Plester
unit
unit
unit
unit
unit
unit
1
17
2
2
20
17
m2
3.000.000
59.500.000
10.730.000
4.000.000
70.000.000
47.812.500
3.2.6. Estimasi Kenaikan Biaya
Setelah diketahui besaran dari masing-masing biaya, selanjutnya dihitung estimasi
kebutuhan biaya untuk periode perhitungan selama 20 tahun mendatang terhitung mulai
tahun 2011 sampai dengan 2030. Estimasi kebutuhan biaya dilakukan untuk masingmasing komponen dengan asumsi kenaikan berdasarkan tingkat inflasi atau hasil
perhitungan rata-rata kenaikan komponen yang bersangkutan dari tahun ke tahun.
Tingkat inflasi yang digunakan dalam penelitian ini adalah sebesar 0,66% berdasarkan
tingkat inflasi rata-rata pada Kota Banjarmasin dari tahun 2006 sampai dengan 2011
sesuai data BPS Wilayah Kalimantan Selatan.
3.2.7. Perhitungan Tarif Sewa
Perhitungan dari masing-masing komponen biaya pada saat ini telah dilakukan pada sub
bab sebelumnya. Selanjutnya akan diestimasi kebutuhan biaya total tiap tahun selama
periode pengamatan yaitu 20 tahun dengan mempertimbangkan Present Value (PV) dan
Annual Value (AV). Perhitungan dilakukan dengan BI Rate (i) yang digunakan sebesar
7,5% tiap tahun berdasarkan rata-rata BI Rate selama 5 tahun terakhir, yaitu mulai tahun
2007 sampai dengan tahun 2011. Metode yang digunakan dalam perhitungan tarif sewa
adalah Analisis Titik Impas. Tarif didapatkan berdasarkan kondisi impas antara
pendapatan dan pengeluaran pada tingkat hunian tertentu.
Tabel 13. Rekapitulasi Total Biaya Asrama pada Tingkat Hunian 50%
Tahun
Biaya
Investasi
Biaya Op.
Tetap
Biaya Op.
Variabel
2011
1,307,081,000
57,147,216
185,614,867
Biaya
Pemeliharan
16,800,000
207,528,965
16,910,880
2012
996,404,000
67,402,320
Biaya
Perawatan
Total
Nilai pada
Tahun 2011
1,566,643,083
1,566,643,083
1,288,246,165
1,198,368,526
2013
67,422,251
208,669,253
17,022,492
293,113,996
253,641,100
2014
67,442,313
209,862,842
17,134,840
305,979
294,745,974
237,258,887
74,155,833
369,980,931
277,041,917
38,194,336
335,469,065
233,673,873
2015
67,462,508
211,114,660
17,247,930
2016
67,482,835
212,430,127
17,361,767
2017
67,503,298
213,815,201
17,476,354
312,078
299,106,931
193,809,781
2018
67,523,895
215,276,436
17,591,698
59,500,254
359,892,283
216,926,837
2019
67,544,628
216,821,034
17,707,803
152,880,004
454,953,469
255,093,426
2020
67,565,498
218,456,919
17,824,675
318,298
304,165,390
158,647,640
220,192,803
17,942,318
39,471,497
345,193,123
167,485,607
346,529,067
156,403,534
427,122,681
179,329,221
2021
67,586,505
2022
80,401,782
248,066,548
18,060,737
2023
80,423,067
250,032,123
18,179,938
2024
80,444,494
252,129,398
18,299,925
2025
80,466,062
254,371,114
18,420,705
2026
80,487,772
256,771,285
18,542,282
2027
80,509,625
259,345,323
18,664,661
2028
80,531,623
262,110,178
18,787,847
2029
80,553,766
265,084,492
18,911,847
268,288,768
19,036,665
2030
80,576,055
78,487,553
350,873,817
137,037,973
62,304,198
415,562,079
150,979,301
44,433,598
400,234,937
135,265,808
161,141,015
519,660,624
163,374,542
361,429,648
105,701,191
364,887,817
99,267,482
337,712
367,901,488
Total
Total Biaya per Tahun A = P(A/P, 7,5%, 20)
93,104,511
5,979,054,243
586,498,534.57
Tabel 14. Perhitungan Tarif Sewa pada Tingkat Hunian 50%
Tingkat
Hunian
a
50%
Unit
Kamar
Tersewa
b
17
Hari
Tersewa
c
180
Unit kamar Total Biaya
x hari
Tahunan
tersewa
(Rp)
d = bc
e
3060
586.498.535
Tarif
Sewa
(Rp)
f = e/d
191.666
Kedua langkah di atas diulang untuk tingkat hunian 75% dan 90% dengan
menggunakan data biaya operasional variabel dan hari tersewa yang sesuai.
Rekapitulasi hasil perhitungan tarif sewa pada tingkat hunian 50%, 75%, dan 90% akan
disajikan dalam tabel 15 berikut:
Tabel 15. Rekapitulasi Tarif Sewa Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin
pada berbagai Tingkat Hunian
Tingkat Hunian
50%
75%
90%
Tarif Sewa per Kamar per Hari (Rp)
192.000
154.000
143.000
Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan penyempurnaan bagi PP Nomor 38
Tahun 2012 berupa penyertaan komponen perhitungan tarif sewa Asrama Balai Diklat
PU agar tarif yang dihasilkan mampu menutup biaya-biaya yang terjadi atau bahkan
dapat menjadi salah satu sumber pendapatan bagi negara serta dapat digunakan selama
umur ekonomis aset.
4. KESIMPULAN DAN SARAN
4.1. Kesimpulan
Berdasarkan analisa dan pembahasan yang telah dilakukan sebelumnya, kesimpulan
yang didapat antara lain:
1. Komponen perhitungan tarif sewa Asrama Balai Diklat PU meliputi:
a. Pendapatan
b. Biaya Investasi
c. Biaya Operasional Tetap, meliputi:
• Biaya Pemasaran
• Biaya Energi dan Daya (Biaya Listrik Fasilitas Umum dan internet)
d. Biaya
Operasional
Variabel,
meliputi:
• Biaya Operasional Departemen (housekeeping)
• Biaya Energi dan Daya (biaya listrik ruangan dan biaya air)
e. Biaya Pemeliharaan
f. Biaya Perawatan
2.
a.
b.
c.
Tarif sewa untuk Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin yang dihitung
berdasarkan komponen perhitungan tarif sewa di atas adalah:
Pada tingkat hunian sebesar 50%, besaran tarif sewa yang dapat dikenakan adalah
Rp 192.000,-/kamar/hari
Pada tingkat hunian sebesar 75%, besaran tarif sewa yang dapat dikenakan adalah
Rp 154.000,-/kamar/hari
Pada tingkat hunian sebesar 90%, besaran tarif sewa yang dapat dikenakan adalah
Rp 143.000,-/kamar/hari
4.2. Saran
Penelitian ini baru memperhitungkan tarif sewa asrama yang mempertimbangkan
pengembalian investasi dan tanpa memasukkan nilai wajar tanahnya. Berdasarkan
struktur taruf sewa pada Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 18 Tahun
2007, tarif ini dikategorikan sebagai tarif sewa komersial. Tarif sewa komersial ini
mengindikasikan bahwa Asrama Balai Diklat PU harus bersaing dengan hotel atau
penginapan sejenis di sekitarnya. Sementara, dalam kenyataannya Asrama Balai Diklat
PU umumnya juga menerapkan tarif yang lebih rendah bagi penyewa dari kalangan
instansi pemerintah. Tarif yang lebih rendah ini didapatkan dengan perhitungan tanpa
mempertimbangkan biaya investasi. Tarif semacam ini dikategorikan dalam struktur
tarif sewa dasar. Penelitian ini belum memperhitungkan tarif sewa dasar yang dapat
dikenakan bagi Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin.
Penelitian selanjutnya dapat menyempurnakan hasil penelitian ini dengan
memperhitungkan tarif sewa komersial dengan memperhitungkan nilai wajar tanah,
memperhitungkan tarif sewa dasar yang dapat dikenakan, dan sekaligus merumuskan
struktur tarif sewa yang sesuai bagi Asrama Balai Diklat PU.
5. DAFTAR PUSTAKA
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Anonim (2007) Petunjuk Pelaksanaan Perhitungan Tarif Sewa Rumah Susun Sederhana
yang Dibiayai APBN dan APBD. Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor
18/PERMEN/M/2007.
Anonim (2008) Perubahan Keempat atas Undang-Undang nomor 7 Tahun 1983 tentang
Pajak Penghasilan. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2008.
Anonim (2010) Organisasi dan Tata Kerja Unit Pelaksana Teknis Kementerian Pekerjaan
Umum. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 21/PRT/M/2010.
Isramaulana, Aulia (2011) Analisis Penetapan Harga Sewa Rumah Susun Sederhana Sewa
Mahasiswa Unlam Banjarmasin). Tesis Magister, Institut Teknologi Sepuluh Nopember.
Waldiyono (2008) Ekonomi Teknik: Konsepsi, Teori, dan Aplikasi. Yogyakarta: Pustaka
Pelajar.
Widayati, Farida (2005) Analisis Penetapan Tarif Klas VVIP dan VIP Ruang Paviliun
Wijaya Kusuma: Studi Kasus BPRSUD Salatiga. Tesis Magister, Universitas Diponegoro.
Wiyasha, IBM (2007) Akuntansi Manajemen untuk Hotel dan Restoran. Yogyakarta: Andi.
PENDIDIKAN DAN PELATIHAN PEKERJAAN UMUM
(STUDI KASUS PADA BALAI DIKLAT PU WILAYAH
VIII BANJARMASIN)
Kristo Putranto1, Tri Joko Wahyu Adi2, dan Retno Indryani2
1
Mahasiswa Pascasarjana Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Kampus ITS
Sukolilo Surabaya. E-Mail: kristo_putranto@yahoo.com
2
Dosen Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Kampus ITS Sukolilo Surabaya
ABSTRAK
Balai Diklat Pekerjaan Umum (PU) sebagai Unit Pelaksana Teknis Kementerian Pekerjaan
Umum yang bertugas melaksanakan pendidikan dan pelatihan pegawai bidang pekerjaan umum
dilengkapi dengan sarana asrama yang ditujukan untuk keperluan akomodasi. Namun dalam
perkembangannya, asrama ini juga ditujukan sebagai salah satu sumber Penerimaan Negara Bukan Pajak
(PNBP). Besarnya tarif sewa untuk kamar asrama Balai Diklat PU ditetapkan melalui Peraturan
Pemerintah Republik Indonesia (PP) Nomor 38 Tahun 2012 tetapi panduan perhitungan untuk
mendapatkan tarif tersebut tidak diuraikan.
Penelitian ini bertujuan untuk merancang usulan panduan perhitungan tarif sewa untuk asrama
di lingkungan Balai Diklat PU dengan mengacu pada Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat
Nomor 18 Tahun 2007 serta memberikan contoh aplikasi panduan perhitungan tarif tersebut pada Asrama
Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin.Penelitian ini dimulai dengan identifikasi pendapatan dan
biaya-biaya yang terjadi dalam kegiatan operasional Asrama Balai Diklat PU secara umum. Selanjutnya
dikaji cara pengestimasian besaran dari tiap-tiap biaya untuk merumuskan komponen perhitungan
tarifnya. Terakhir, komponen perhitungan tarif tersebut diaplikasikan pada Asrama Balai Diklat PU
Wilayah VIII Banjarmasin.
Hasil dari penelitian ini berupa komponen perhitungan tarif sewa Asrama Balai Diklat PU
yaitu pendapatan, biaya investasi, biaya operasional tetap, biaya operasional variabel, biaya pemeliharaan,
dan biaya perawatan. Hasil aplikasi komponen perhitungan tarif pada objek penelitian menghasilkan
besaran tarif sewa sebesar Rp 192.000,-/kamar/hari pada tingkat hunian 50%, Rp 154.000,-/kamar/hari
pada tingkat hunian 75%, dan Rp 143.000,-/kamar/hari pada tingkat hunian 90%.
Kata Kunci: Operasional dan Pemeliharaan Aset, Penetapan Tarif Sewa, Asrama Balai Diklat PU.
1. PENDAHULUAN
Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) merupakan sumber penerimaan pajak negara
selain dari penerimaan pajak. PNBP memiliki kontribusi yang cukup signifikan bagi
penerimaan negara. Balai Pendidikan dan Pelatihan Pekerjaan Umum (Balai Diklat PU)
merupakan Unit Pelaksana Teknis Kementerian Pekerjaan Umum yang melaksanakan
pendidikan dan pelatihan pegawai bidang pekerjaan umum.. Salah satu fungsi Balai
Diklat PU sebagaimana disebutkan pada pasal 18 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
nomor 21/PRT/M/2010 tentang Organisasi dan Tata Laksana Unit Pelaksana Teknis
Kementerian Pekerjaan Umum adalah pelaksanaan penerimaan negara bukan pajak
(PNBP) bagi Balai Diklat yang sudah berstatus PNBP.Jenis PNBP yang
diselenggarakan dan dikelola oleh Balai Diklat PU salah satunya merupakan PNBP
yang bersumber dari Jasa Penggunaan Prasarana/Sarana Kamar Asrama.Tujuan dari
pembangunan Asrama Balai Diklat PU ini adalah untuk menunjang pelaksanaan tugas
pokoknya. Namun dalam perkembangannya, Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII
Banjarmasin juga ditujukan sebagai salah satu sumber PNBP.
Besarnya tarif sewa untuk kamar asrama Balai Diklat PU ditetapkan melalui Peraturan
Pemerintah Republik Indonesia (PP) Nomor 38 Tahun 2012, tetapi panduan perhitungan
yang digunakan untuk mendapatkan tarif tersebut tidak dicantumkan. Sebagai
pembanding, Kementerian Negara Perumahan Rakyat, melalui Peraturan Menteri
Negara Perumahan Rakyat Nomor 18/PERMEN/M/2007 tentang Petunjuk Pelaksanaan
Perhitungan Tarif Sewa Rumah Susun Sederhana yang Dibiayai APBN dan APBD,
telah memberikan panduan perhitungan tarif sewa Rumah Susun Sederhana Sewa
(Rusunawa) bagi masyarakat menengah bawah khususnya masyarakat berpenghasilan
rendah. Ruang lingkup peraturan tersebut meliputi kebijakan penetapan tarif, dasar
perhitungan, komponen, serta struktur perhitungan tarif. Hal semacam ini belum dapat
ditemukan pada Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2012. Oleh karena itu, perlu
dilakukan kajian terhadapperhitungan dan penetapan tarif sewa kamar Asrama Balai
Diklat PU berdasarkan PP Nomor 38 Tahun 2012.
Tujuan penelitian ini adalah:
1.
2.
Mengkaji komponen perhitungan besaran tarif sewa untuk Asrama Balai Diklat PU
untuk merumuskan konsep panduan perhitungan tarif sewa untuk Asrama Balai
Diklat PU
Mengaplikasikan komponen perhitungan tarif sewa Asrama Balai Diklat PU dalam
penentuan besaran tarif sewa per hari per kamar untuk Asrama Balai Diklat PU
Wilayah VIII Banjarmasin.
2. METODOLOGI PENELITIAN
Agar dapat mencapai tujuan penelitian di atas, penelitian ini akan menggunakan metode
deskriptif dan perhitungan, dengan data yang dikumpulkan melalui:
1.
2.
Kajian pustaka pada literatur, peraturan terkait, dan penelitian terdahulu.
Observasi ke lokasi objek penelitian serta wawancara dengan pihak terkait.
Tahapan penelitian dan metode analisa yang digunakan dalam penelitian ini adalah:
1. Identifikasi Komponen Perhitungan Tarif Sewa
Tahap ini dimulai dengan studi literatur mengenai biaya-biaya yang harus
dipertimbangkan dalam pengelolaan suatu hotel atau penginapan dan cara
pengestimasian nilainya, pendapatan-pendapatan yang mungkin terjadi, serta tingkat
hunian. Komponen-komponen ini yang akan mempengaruhi perhitungan tarif sewa
untuk Asrama Balai Diklat PU dan selanjutnya akan berujung sebagai konsep panduan
perhitungan tarif sewa untuk Asrama Balai Diklat PU. Langkah selanjutnya yaitu
menentukan cara untuk mengestimasi masing-masing komponen.
Konsep panduan perhitungan tarif sewa Asrama Balai Diklat PU pada penelitian ini
akan mengacu pada pedoman perhitungan tarif sewa pada Permenpera Nomor 18 Tahun
2007, dengan melakukan penyesuaian pada pengklasifikasian biayanya sesuai kondisi di
lingkungan Balai Diklat PU.
Perhitungan tarif sewa ini akan menggunakan prinsip dasar yang menyatakan bahwa
jumlah pendapatan minimal harus sama dengan jumlah pengeluaran.
2. Penentuan Besaran Tarif Sewa
Tahap ini dimulai dengan pengidentifikasian dan pengestimasian nilai dari seluruh
biaya yang terjadi dalam kegiatan pengelolaan Balai Diklat PU Wilayah VIII
Banjarmasin, termasuk juga pendapatan serta tingkat huniannya. Karena asrama ini
belum dioperasionakan maka akan digunakan tiga asumsi tingkat hunian dalam
penelitian ini, yaitu tingkat hunian sebesar 50%, 75%, dan 90%. Seluruh kamar pada
asrama ini memiliki luas dan fasilitas yang serupa.
Hasil identifikasi komponen-komponen tersebut selanjutnya dimasukkan dalam
perhitungan berdasarkan konsep panduan perhitungan tarif sewa untuk Asrama Balai
Diklat PU untuk mendapatkan besaran tarif sewa Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII
Banjarmasin per kamar per hari.
3. HASIL DAN PEMBAHASAN
3.1. Komponen Perhitungan Tarif Sewa Asrama Balai Diklat PU
Wiyasha (2007: 10) mengadaptasi struktur pendapatan dan biaya pada industri
perhotelan dari Laventhol & Howardsebagaimana disajikan pada tabel 1 berikut:
Tabel 1. Struktur Pendapatan dan Biaya Hotel menurut Wiyasha
Sumber Pendapatan
Kamar
Makanan
Minuman
Lain-lain
Sumber Biaya
Biaya operasional departemen hotel
Gaji dan upah
Biaya bunga
Biaya depresiasi
Harga Pokok Makanan
Harga Pokok Minuman
Adiministrasi dan Umum
Pemasaran
Energi dan Daya
Pemeliharaan Sarana Fisik
Fee Manajemen
Lain-lain
Laba
Proporsi (%)
59,9
24,3
9,0
6,8
Proporsi (%)
10,4
37,0
7,2
6,7
7,5
1,9
4,7
4,3
5,2
3,4
2,6
6,9
2,2
Hasil observasi pada Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin menunjukkan
bahwa pendapatan yang terjadi hanya berasal dari penyewaan kamar. Sedangkan biayabiaya yang terjadi antara lain biaya investasi, pemakaian listrik fasilitas bersama dan
listrik kamar, pencetakan leaflet untuk keperluan promosi, pemakaian air, pemeliharaan
rutin gedung, penggantian komponen gedung, pemakaian internet, laundry, dan
penyediaan bahan habis pakai. Oleh karena itu dapat disimpulkan bahwa komponen
biaya untuk perhitungan tarif sewa Asrama Balai Diklat PU adalah:
Tabel 2. Komponen Perhitungan Tarif Sewa Asrama Balai Diklat PU
No Komponen
Rincian Komponen
Keterangan
1 Pendapatan
• Tarif sewa
• Tingkat hunian
2 Biaya
Dikeluarkan pada
• Biaya pra konstruksi
Investasi
awal investasi,
• Biaya konstruksi
dihitung dalam
• Biaya pengawasan
nilai tahunan
• Tingkat bunga
• Periode investasi
3 Biaya
Dikeluarkan per
• Biaya Pemasaran
Operasional
tahun
• Biaya Listrik Fasum
Tetap
• Biaya Internet
• Harga satuan
4 Biaya
Dikeluarkan per
• Biaya Operasional
Operasional
tahun
Departemen
Variabel
• Biaya Listrik Ruangan
• Biaya Air
• Harga satuan
5 Biaya
Dikeluarkan per
• Jenis dan besaran
Pemeliharaan
tahun
komponen yang rutin
dipelihara
• Harga satuan
6 Biaya
Dikeluarkan sesuai
• Jenis dan besaran
Perawatan
usia perawatan
komponen yang
komponen
rusak/habis umur
ekonomisnya
• Harga satuan
3.2. Perhitungan Tarif Sewa Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin
3.2.1. Perhitungan Biaya Investasi
Berdasarkan hasil wawancara dengan pengelola, rekapitulasi biaya investasi Asrama
Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin tanpa memasukkan nilai wajar tanahnya
adalah:
Tabel 3 Rekapitulasi Biaya Investasi Asrama
Tahun
Besaran Biaya (Rp)
2011
1.307.081.000
2012
996.404.000
3.2.2. Perhitungan Biaya Operasional Tetap
3.2.2.1. Perhitungan Biaya Pemasaran
Berdasarkan hasil wawancara dengan pengelola, rekapitulasi biaya pemasaran Asrama
Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin adalah sebagai berikut:
Tabel 4 RekapitulasiBiaya Pemasaran Asrama
Uraian
Jumlah (lbr) Harga per Lembar (Rp)
Cetak Leaflet
300
10.000
Total (Rp)
3.000.000
3.2.2.2. Perhitungan Biaya Listrik Fasilitas Umum
Kebutuhan listrik fasilitas umum yang dihitung meliputi kebutuhan listrik untuk
penerangan luar, penerangan ruangan bersama, dan pengoperasian pompa air. Tiap
komponen memiliki daya dan waktu pemakaian yang berbeda. Perhitungan kebutuhan
biaya listrik dilakukan dengan mengalikan antara tarif listrik yang berlaku dengan besar
daya yang dibutuhkan.
Berdasarkan Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral Nomor 7 Tahun 2010
tentang Tarif Tenaga Listrik yang Disediakan oleh Perusahaan Perseroan PT Perusahaan
Listrik Negara, besarnya persentase batas hemat terhadap jam nyala rata-rata nasional x
daya tersambung (kVA) atau H1 untuk Kota Banjarmasin ditetapkan sebesar 1391,5
kWhsehingga pemakaian sampai dengan 1391,5 kWh dihitung dengan tarif Rp 885,/kWh dan selebihnya dihitung dengan tarif Rp 1.380,-/kWh
Tabel 5. Rekapitulasi Biaya Total Listrik Fasilitas Umum
No
Rincian Biaya
Total Biaya per Tahun
1
Penerangan Luar
Rp 833.676,2
Penerangan Ruangan
Rp 37.722.900,3
Listrik Pompa
Rp 2.384.640,Total
Rp 40.941.216,3.2.2.3. Perhitungan Biaya Internet
Rekapitulasi biaya penggunaan internet Asrama adalah:
Tabel 6. Rekapitulasi Biaya Internet Asrama
Rincian
Akses Internet
Jumlah
(unit)
1
Biaya per
Bulan (Rp)
1.100.500
Total per
Bulan (Rp)
1.100.500
Total per
Tahun (Rp)
13.206.000
3.2.3. Perhitungan Biaya Operasional Variabel
3.2.3.1. Perhitungan Biaya Operasional Departemen
Berdasarkan hasil wawancara dengan pengelola, rekapitulasi biaya operasional
departemen Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin adalah sebagai berikut:
Tabel 7 RekapitulasiBiaya Operasional Departemen
Rincian
Biaya per Kamar per Bulan (Rp)
219.500
Laundry
740.000
Bahan
Habis
Pakai
Total
per
Kamar
per
Bulan
959.500
3.2.3.2. Perhitungan Biaya Listrik Ruangan
Dengan cara perhitungan yang sama dengan biaya listrik fasilitas umum, rekapitulasi
biaya listrik ruangan Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin adalah:
Tabel 8. Rekapitulasi Biaya Total Listrik Ruangan
No
1
Daya (kWh/hari) Tarif (Rp/kWh)
(a)
(b)
Pemakaian Listrik
591,72
1380
Total Biaya/kamar/bulan
Rincian
Total
(c=ab)
Rp 816,573,6
Rp 816,573,6
3.2.3.3. Perhitungan Biaya Air
Masih menggunakan cara perhitungan yang sama dengan perhitungan biaya listrik
fasilitas umum, rekapitulasi biaya air Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII
Banjarmasin adalah sebagai berikut:
Tabel 9. Rekapitulasi Biaya Air Asrama
Pemakaian Air (m3)
Tarif (Rp/m3)
Sub Total (Rp)
6
7.280
43.680
Total per Kamar per Bulan
Total (Rp)
43.680
43.680
Selanjutnya untuk mengetahui nilai biaya operasional variabel total tahunan pada
tingkat hunian tertentu, nilai masing-masing biaya per kamar per bulan di atas dikalikan
dengan jumlah bulan tersewa sesuai asumsi tingkat hunian yang dikehendaki. Sebagai
contoh, jika asumsi tingkat hunian yang digunakan adalah 50% atau seluruh kamar
tersewa selama 6 bulan, maka perhitungan biaya operasional variabel tahunannya yaitu:
Tabel 10. Besaran Biaya Operasional Variabel pada Tingkat Hunian 50%
Jenis Biaya
Biaya per
Kamar per
Bulan (Rp)
a
Biaya Listrik
Biaya Air
Biaya BHP
Biaya Laundry
b
816.573,6
43.680
219.500
740.000
Jumlah
Kamar
Tersewa
(unit)
c
17
17
17
17
Jumlah
Bulan
Tersewa
(Bulan)
d
6
6
6
6
Total Biaya
Tahun 2011
(Rp)
e = bcd
83.290.507
4.455.360
22.389.000
75.480.000
3.2.4. Perhitungan Biaya Pemeliharaan
Berdasarkan hasil wawancara dengan pengelola, rekapitulasi biaya pemeliharaan rutin
Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin adalah sebagai berikut:
Tabel 11. Perhitungan Estimasi Biaya Pemeliharaan Asrama
Uraian
Satu
Harga Satuan
Waktu
Volume
Kegiatan
an
(Rp)
AC Split
Per 3 bulan unit
20
210.000
Total Biaya per Tahun (12 Bulan)
Total Biaya (Rp)
4.200.000
16.800.000
3.2.5. Perhitungan Biaya Perawatan
Rekapitulasi biaya perawatan Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin adalah:
Tabel 12. Perhitungan Biaya Penggantian Komponen
No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
%
Penggantian
100
100
100
100
100
100
Total Biaya
(Rp)
15
4
4
4
8
8
Harga
Satuan
(Rp)
1.500.000
3.500.000
5.365.000
2.000.000
3.500.000
2.812.500
1230
7
35.000
100%
43.050.000
m2
87,5
7
35.000
100%
3.062.500
m2
306
7
35.000
100%
10.710.000
unit
1
3
300.000
100%
300.000
m2
821,3
5
45.000
10%
36.958.500
Jenis
Penggantian
Satuan
Vol
Usia
Komponen
Pompa Air
TV LCD 22’
TV LCD 32’
Dispenser
AC
Lemari
Pengecatan
dinding,
kolom, balok
Pengecatan
daun pintu
Pengecatan
plafon
Pengurasan
septic tank
Plester
unit
unit
unit
unit
unit
unit
1
17
2
2
20
17
m2
3.000.000
59.500.000
10.730.000
4.000.000
70.000.000
47.812.500
3.2.6. Estimasi Kenaikan Biaya
Setelah diketahui besaran dari masing-masing biaya, selanjutnya dihitung estimasi
kebutuhan biaya untuk periode perhitungan selama 20 tahun mendatang terhitung mulai
tahun 2011 sampai dengan 2030. Estimasi kebutuhan biaya dilakukan untuk masingmasing komponen dengan asumsi kenaikan berdasarkan tingkat inflasi atau hasil
perhitungan rata-rata kenaikan komponen yang bersangkutan dari tahun ke tahun.
Tingkat inflasi yang digunakan dalam penelitian ini adalah sebesar 0,66% berdasarkan
tingkat inflasi rata-rata pada Kota Banjarmasin dari tahun 2006 sampai dengan 2011
sesuai data BPS Wilayah Kalimantan Selatan.
3.2.7. Perhitungan Tarif Sewa
Perhitungan dari masing-masing komponen biaya pada saat ini telah dilakukan pada sub
bab sebelumnya. Selanjutnya akan diestimasi kebutuhan biaya total tiap tahun selama
periode pengamatan yaitu 20 tahun dengan mempertimbangkan Present Value (PV) dan
Annual Value (AV). Perhitungan dilakukan dengan BI Rate (i) yang digunakan sebesar
7,5% tiap tahun berdasarkan rata-rata BI Rate selama 5 tahun terakhir, yaitu mulai tahun
2007 sampai dengan tahun 2011. Metode yang digunakan dalam perhitungan tarif sewa
adalah Analisis Titik Impas. Tarif didapatkan berdasarkan kondisi impas antara
pendapatan dan pengeluaran pada tingkat hunian tertentu.
Tabel 13. Rekapitulasi Total Biaya Asrama pada Tingkat Hunian 50%
Tahun
Biaya
Investasi
Biaya Op.
Tetap
Biaya Op.
Variabel
2011
1,307,081,000
57,147,216
185,614,867
Biaya
Pemeliharan
16,800,000
207,528,965
16,910,880
2012
996,404,000
67,402,320
Biaya
Perawatan
Total
Nilai pada
Tahun 2011
1,566,643,083
1,566,643,083
1,288,246,165
1,198,368,526
2013
67,422,251
208,669,253
17,022,492
293,113,996
253,641,100
2014
67,442,313
209,862,842
17,134,840
305,979
294,745,974
237,258,887
74,155,833
369,980,931
277,041,917
38,194,336
335,469,065
233,673,873
2015
67,462,508
211,114,660
17,247,930
2016
67,482,835
212,430,127
17,361,767
2017
67,503,298
213,815,201
17,476,354
312,078
299,106,931
193,809,781
2018
67,523,895
215,276,436
17,591,698
59,500,254
359,892,283
216,926,837
2019
67,544,628
216,821,034
17,707,803
152,880,004
454,953,469
255,093,426
2020
67,565,498
218,456,919
17,824,675
318,298
304,165,390
158,647,640
220,192,803
17,942,318
39,471,497
345,193,123
167,485,607
346,529,067
156,403,534
427,122,681
179,329,221
2021
67,586,505
2022
80,401,782
248,066,548
18,060,737
2023
80,423,067
250,032,123
18,179,938
2024
80,444,494
252,129,398
18,299,925
2025
80,466,062
254,371,114
18,420,705
2026
80,487,772
256,771,285
18,542,282
2027
80,509,625
259,345,323
18,664,661
2028
80,531,623
262,110,178
18,787,847
2029
80,553,766
265,084,492
18,911,847
268,288,768
19,036,665
2030
80,576,055
78,487,553
350,873,817
137,037,973
62,304,198
415,562,079
150,979,301
44,433,598
400,234,937
135,265,808
161,141,015
519,660,624
163,374,542
361,429,648
105,701,191
364,887,817
99,267,482
337,712
367,901,488
Total
Total Biaya per Tahun A = P(A/P, 7,5%, 20)
93,104,511
5,979,054,243
586,498,534.57
Tabel 14. Perhitungan Tarif Sewa pada Tingkat Hunian 50%
Tingkat
Hunian
a
50%
Unit
Kamar
Tersewa
b
17
Hari
Tersewa
c
180
Unit kamar Total Biaya
x hari
Tahunan
tersewa
(Rp)
d = bc
e
3060
586.498.535
Tarif
Sewa
(Rp)
f = e/d
191.666
Kedua langkah di atas diulang untuk tingkat hunian 75% dan 90% dengan
menggunakan data biaya operasional variabel dan hari tersewa yang sesuai.
Rekapitulasi hasil perhitungan tarif sewa pada tingkat hunian 50%, 75%, dan 90% akan
disajikan dalam tabel 15 berikut:
Tabel 15. Rekapitulasi Tarif Sewa Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin
pada berbagai Tingkat Hunian
Tingkat Hunian
50%
75%
90%
Tarif Sewa per Kamar per Hari (Rp)
192.000
154.000
143.000
Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan penyempurnaan bagi PP Nomor 38
Tahun 2012 berupa penyertaan komponen perhitungan tarif sewa Asrama Balai Diklat
PU agar tarif yang dihasilkan mampu menutup biaya-biaya yang terjadi atau bahkan
dapat menjadi salah satu sumber pendapatan bagi negara serta dapat digunakan selama
umur ekonomis aset.
4. KESIMPULAN DAN SARAN
4.1. Kesimpulan
Berdasarkan analisa dan pembahasan yang telah dilakukan sebelumnya, kesimpulan
yang didapat antara lain:
1. Komponen perhitungan tarif sewa Asrama Balai Diklat PU meliputi:
a. Pendapatan
b. Biaya Investasi
c. Biaya Operasional Tetap, meliputi:
• Biaya Pemasaran
• Biaya Energi dan Daya (Biaya Listrik Fasilitas Umum dan internet)
d. Biaya
Operasional
Variabel,
meliputi:
• Biaya Operasional Departemen (housekeeping)
• Biaya Energi dan Daya (biaya listrik ruangan dan biaya air)
e. Biaya Pemeliharaan
f. Biaya Perawatan
2.
a.
b.
c.
Tarif sewa untuk Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin yang dihitung
berdasarkan komponen perhitungan tarif sewa di atas adalah:
Pada tingkat hunian sebesar 50%, besaran tarif sewa yang dapat dikenakan adalah
Rp 192.000,-/kamar/hari
Pada tingkat hunian sebesar 75%, besaran tarif sewa yang dapat dikenakan adalah
Rp 154.000,-/kamar/hari
Pada tingkat hunian sebesar 90%, besaran tarif sewa yang dapat dikenakan adalah
Rp 143.000,-/kamar/hari
4.2. Saran
Penelitian ini baru memperhitungkan tarif sewa asrama yang mempertimbangkan
pengembalian investasi dan tanpa memasukkan nilai wajar tanahnya. Berdasarkan
struktur taruf sewa pada Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 18 Tahun
2007, tarif ini dikategorikan sebagai tarif sewa komersial. Tarif sewa komersial ini
mengindikasikan bahwa Asrama Balai Diklat PU harus bersaing dengan hotel atau
penginapan sejenis di sekitarnya. Sementara, dalam kenyataannya Asrama Balai Diklat
PU umumnya juga menerapkan tarif yang lebih rendah bagi penyewa dari kalangan
instansi pemerintah. Tarif yang lebih rendah ini didapatkan dengan perhitungan tanpa
mempertimbangkan biaya investasi. Tarif semacam ini dikategorikan dalam struktur
tarif sewa dasar. Penelitian ini belum memperhitungkan tarif sewa dasar yang dapat
dikenakan bagi Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin.
Penelitian selanjutnya dapat menyempurnakan hasil penelitian ini dengan
memperhitungkan tarif sewa komersial dengan memperhitungkan nilai wajar tanah,
memperhitungkan tarif sewa dasar yang dapat dikenakan, dan sekaligus merumuskan
struktur tarif sewa yang sesuai bagi Asrama Balai Diklat PU.
5. DAFTAR PUSTAKA
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Anonim (2007) Petunjuk Pelaksanaan Perhitungan Tarif Sewa Rumah Susun Sederhana
yang Dibiayai APBN dan APBD. Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor
18/PERMEN/M/2007.
Anonim (2008) Perubahan Keempat atas Undang-Undang nomor 7 Tahun 1983 tentang
Pajak Penghasilan. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2008.
Anonim (2010) Organisasi dan Tata Kerja Unit Pelaksana Teknis Kementerian Pekerjaan
Umum. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 21/PRT/M/2010.
Isramaulana, Aulia (2011) Analisis Penetapan Harga Sewa Rumah Susun Sederhana Sewa
Mahasiswa Unlam Banjarmasin). Tesis Magister, Institut Teknologi Sepuluh Nopember.
Waldiyono (2008) Ekonomi Teknik: Konsepsi, Teori, dan Aplikasi. Yogyakarta: Pustaka
Pelajar.
Widayati, Farida (2005) Analisis Penetapan Tarif Klas VVIP dan VIP Ruang Paviliun
Wijaya Kusuma: Studi Kasus BPRSUD Salatiga. Tesis Magister, Universitas Diponegoro.
Wiyasha, IBM (2007) Akuntansi Manajemen untuk Hotel dan Restoran. Yogyakarta: Andi.