PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI DESA PULISEN Perencanaan Investasi Pembangunan Perumahan Di Desa Pulisen Boyolali - Jawa Tengah.
PERENCANAAN INVESTASI
PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI DESA PULISEN
BOYOLALI - JAWA TENGAH
Tugas Akhir
untuk memenuhi sebagian persyaratan
mencapai derajat Sarjana Strata 1 Teknik Sipil
diajukan oleh:
Ajining Wisnu Suderajat
NIM: D100120015
Kepada
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA
2016
i
PRAKATA
Assalamualaikum Wr. Wb
Alhamdulillah, segala puji syukur dipanjatkan ke hadirat Allah SWT atas
limpahan rahmat, taufik dan hidayah-Nya sehingga penyusunan Tugas Akhir dapat
diselesaikan. Penyusunan laporan Tugas Akhir berupa perencanaan dibidang
Manajemen Konstruksi yang berjudul “Perencanaan Investasi Pembangunan
Perumahan Di Desa Pulisen, Boyolali – Jawa Tengah”.
Tugas Akhir ini disusun untuk memenuhi sebagian persyaratan
menyelesaikan program studi S-1 pada Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil
Universitas Muhammadiyah Surakarta. Bersama ini penyusun mengucapkan terima
kasih kepada semua pihak yang telah memberikan dukungan sehingga penyusun
dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini.
Kemudian dengan selesainya Tugas Akhir ini penyusun mengucapkan
terima kasih kepada :
1)
Bapak Ir. Sri Sunarjono, M.T., Ph.D., selaku Dekan Fakultas Teknik
Universitas Muhammadiyah Surakarta.
2)
Bapak Mochamad Solikin, S.T., M.T., Ph.D., Selaku Ketua Jurusan Fakultas
Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta
sekaligus sebagai Ketua Dewan Penguji Tugas Akhir yang telah memberikan
dorongan, arahan serta bimbingan dan nasehatnya.
3)
Ibu Yenny Nurchasanah, S.T., M.T., selaku Sekretaris Jurusan Teknik SIpil
Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta.
4)
Bapak Ir. H. M. Nur Sahid, M.M., M.T., selaku Pembimbing Utama yang
telah memberikan dorongan, arahan serta bimbingan dan nasehatnya.
5)
Bapak Budi Priyanto, S.T., M.T., selaku anggota Dewan Penguji.
6)
Bapak Muhammad Ujianto, S.T., M.T., selaku pembimbing akademik.
7)
Bapak-bapak dan Ibu-ibu dosen Jurusan Fakultas Teknik Sipil Fakultas
Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta terima kasih atas bimbingan
dan ilmu yang telah diberikan.
iii
8)
Ayah, Ibu, adik-adikku serta keluarga besarku tercinta yang telah
memberikan dorongan baik material maupun spiritual. Terimakasih atas do’a
dan kasih sayang yang telah diberikan selama ini, semoga Allah S.W.T.
membalas kebaikan dan ketulusan kalian serta selalu menjaga dalam setiap
langkah kehidupan.
9)
Teman-teman Teknik Sipil angkatan 2012 yang telah membantu penyelesaian
Tugas Akhir ini
10) Pihak-pihak lain yang tidak bisa penulis sebutkan satu-persatu.
Penulis menyadari bahwa Laporan Tugas Akhir ini masih jauh dari
sempurna, maka dengan segala kerendahan, kritik dan saran yang bersifat
membangun sengat diharapkan guna penyempurnaan laporan di masa yang akan
datang, dan semoga laporan Tugas Akhir Ini dapat bermanfaat bagi kita semua.
Amin.
Wassalamu’alaikum Wr Wb.
Surakarta, 24 Agustus 2016
Penyusun
iv
MOTTO
“Sesungguhnya bersama kesulitan ada kemudahan. Maka apabila engkau
telah selesai (dari suatu urusan), tetaplah bekerja keras (untuk urusan yang
lain). Dan hanya kepada ALLAH SWT lah engkau berharap”
(QS. Al-Insyirah: 6-8)
“Sesungguhnya Allah tidak merubah keadaan suatu kaum sehingga mereka
merubah keadaan yang ada pada diri mereka sendiri”
(QS. Ar Ra'd 13-11)
“ Waktu itu bagaikan pedang, jika kamu tidak memanfaatkannya
menggunakan untuk memotong, ia akan memotongmu (menggilasmu)”
(H.R. Muslim)
”Ilmu itu diperoleh dari lidah yang gemar bertanya serta akal yang suka
berpikir”.
(Abdullah bin Abbas)
“Aku akan berjalan bersama mereka yang berjalan. Karena aku tidak akan
berdiri diam sebagai penonton yang menyaksikan perarakan berlalu”
(Kahlil Gibran)
“Hal paling menyenangkan di dunia adalah melakukan sesuatu, dimana
orang mengatakan kamu tidak bisa”
(Walter Bagehot)
“Untuk yang takut, takutlah pada penyesalan”
(Anonim)
v
PERSEMBAHAN
Sebagai wujud rasa syukur atas segala rahmat dan karunia yang telah
Allah SWT berikan kepada hamba-Nya, sehingga saya dapat melewati
proses
dalam
menyelesaikan
studi
Tugas
Akhir
ini.
Akan
kupersembahkan karya sederhana ini dengan tulus kepada :
Kedua orang tua yakni Ayah SAEMURI dan Ibu SRI ENILAWATI.
Terima kasih atas segala bimbingan, dukungan, doa dan nasihat yang
tak ada hentinya sejak dini sampai saat ini. Kalian akan menjadi
semangatku sampai kapanpun.
Adikku tersayang yang selalu memberi semangat, doa serta dukungan.
Yang terkasih Candra Rismavika Yadari yang senantiasa memberikan
semangat, dorongan, serta memberikan hiburan disaat lelah, dan
terimakasih atas nasihat agar cepat terselesaikannya tugas akhir ini.
Sahabat seperjuanganku Satria Adhi K., Dia Tito S., Deni Teguh S.,
Satya Gading P., Dimas R.W.S., M. Nurseha., Bagus Budi, Sony A.Y.
yang selalu memberi semangat dan motivasi dalam penyelesaian Tugas
Akhir ini.
Sahabat gila prestasi (Rafikal, Dadit, Hakiki, Azzar, Arga, Ifandi,
Rossi, Bustanul, Riky, Heru) yang selalu menemani, dan memberi
semangat setiap perjalanan kuliah ini, Terima kasih atas kekonyolan
dan kebahagian selama di UMS.
Seluruh keluarga besar Program Studi Teknik Sipil UMS.
Teman” Teknik Sipil angkatan 2012 yang selalu membantuku dalam
berbagai hal, terima kasih atas kenangan, bantuan, info serta cerita
selama di UMS.
vi
DAFTAR ISI
HALAMAN
HALAMAN JUDUL. ................................................................................
i
LEMBAR PENGESAHAN. ..................................................................... ii
HALAMAN PRAKATA. ......................................................................... iii
HALAMAN MOTTO. .............................................................................. v
HALAMAN PERSEMBAHAN. ............................................................... vi
DAFTAR ISI. ............................................................................................ vii
DAFTAR GAMBAR. ............................................................................... ix
DAFTAR TABEL. .................................................................................... x
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN. ................................................ xi
DAFTAR LAMPIRAN. ............................................................................ xiii
ABSTRAKSI. ............................................................................................ xiv
ABSTRACT. ............................................................................................... xv
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang. ...................................................................... 1
B. Rumusan Masalah. ............................................................... 2
C. Tujuan Penelitian. ............................................................... 2
D. Manfaat Penelitian. .............................................................. 2
E. Batasan Masalah . .................................................................. 3
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
A. Studi Kelayakan. ................................................................... 4
B. Appraisal Project. .................................................................. 4
C. Perumahan. ........................................................................... 5
D. Investasi ................................................................................ 5
E. Net Present Value (NPV)... .................................................... 5
vii
BAB III LANDASAN TEORI
A. Investasi. ................................................................................ 6
B. Proyek Konstruksi. ............................................................... 7
C. Pasar. ..................................................................................
8
D. Kajian Ekonomi. ..............................................................
11
BAB IV METODE PENELITIAN
A. Objek dan Lokasi Penelitian. ............................................
16
B. Metode Penelitian. ....................................................... ....
17
C. Pengumpulan Data. ...........................................................
17
D. Tahapan Penelitian. ...........................................................
17
BAB V ANALISA DAN PEMBAHASAN
A. Uji Kecukupan Data. .........................................................
21
B. Uji Validitas dan Reabilitas. ............................................
22
C. Perencanaan Jumlah Rumah .............................................
25
D. Perencanaan Lokasi Perumahan .......................................
25
E. Perencanaan Masterplan. .................................................
27
F. Perencanaan Tipe Rumah .................................................
28
G. Rencana Anggaran Biaya ..................................................
32
H. Rekapitulasi Biaya Total Proyek .....................................
35
I. Analisis Ekonomi ..............................................................
45
BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan. ......................................................................
53
B. Saran. ...............................................................................
54
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................
55
LAMPIRAN
viii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 4.1.
Lokasi Perumahan. ........................................................
16
Gambar 4.2.
Tahapan Penelitian. .......................................................
20
Gambar 5.1.
Lokasi Perumahan. ........................................................
25
Gambar 5.2.
Masterplan. ...................................................................
27
Gambar 5.3.
Type 46..........................................................................
28
Gambar 5.4.
Type 54..........................................................................
29
Gambar 5.5.
Type 69..........................................................................
30
Gambar 5.6.
Type 75..........................................................................
31
ix
DAFTAR TABEL
Tabel 5.1.
Hasil Uji Validitas. .................................................................. 22
Tabel 5.2.
Hasil Uji Reabilitas. ................................................................. 23
Tabel 5.3.
Hasil Uji Korelasi. ................................................................... 24
Tabel 5.4.
Jumlah type rumah. .................................................................. 25
Tabel 5.5.
Luas area perumahan. .............................................................. 26
Tabel 5.6.
RAB Tipe 46. ........................................................................... 32
Tabel 5.7.
RAB Tipe 54. ........................................................................... 33
Tabel 5.8.
RAB Tipe 69. ........................................................................... 33
Tabel 5.9.
RAB Tipe 75. ........................................................................... 34
Tabel 5.10. Rekapitulasi biaya total proyek. ............................................... 35
Tabel 5.11. Fixed cost. ................................................................................ 36
Tabel 5.12. Variabel cost. ........................................................................... 36
Tabel 5.13. Penggunaan lahan perumahan. ................................................ 37
Tabel 5.14. Perhitungan harga pokok pembelian kavling siap bangun. ..... 37
Tabel 5.15. Perhitungan harga jual seluruh unit ......................................... 38
Tabel 5.16. Total harga jual seluruh unit .................................................... 38
Tabel 5.17. Aliran Kas yang diharapkan .................................................... 39
Tabel 5.18. Biaya Pembangunan Konstruksi Rumah (Cash Out) .............. 39
Tabel 5.19. Tabel bunga per bulan .............................................................. 41
Tabel 5.20. Tabel rencana aliran keuangan bulan ke-4 & ke-8 ................... 42
Tabel 5.21. Tabel rencana aliran keuangan bulan ke-12 & ke-16 ............... 42
Tabel 5.22. Tabel rencana aliran keuangan bulan ke-20 & ke-24 ............... 43
Tabel 5.23. Tabel rekapitulasi Aliran Keuangan ......................................... 44
Tabel 5.24. Nilai sekarang (lumpsum) arus kas masuk ................................ 46
Tabel 5.25. Aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap .......................... 48
Tabel 5.26. Pengembalian atas investasi (Return on investment) ................ 48
Tabel 5.27. Cash out .................................................................................... 49
Tabel 5.28. Cash in ...................................................................................... 50
Tabel 5.29. diskonto i=23% per tahun (0,020833333 per bulan) ................ 50
x
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN
NPV
=
Net Present Value
IRR
=
Internal Rate of Return
BCR
=
Benefit Cost Ratio
BEP
=
Break Even Point
IP
=
Indeks Profitabilitas
PP
=
Payback Period
ROI
=
Return On Investment
N’
=
Jumlah pengamatan yang diperlukan
k
=
Tingkat kepercayaan (k=2, 1-α=95%)
s
=
Tingkat ketelitian
N
=
Jumlah data yang didapat
Xi
=
Data pengamatan
H0
=
Hipotesis pertama
H1
=
Hipotesis kedua
A (sig) =
Taraf signifikansi
rtabel
=
Tabel koefisien relasi “r” momen product
Cf
=
Biaya pertama
A
=
Aliran kas bersih (netto) per tahun
An
=
Aliran kas pada tahun ke-n
n
=
Tahun pengembalian ditambah
(C)t
=
Aliran kas masuk pada tahun ke-t
(C0)t
=
Aliran kas keluar pada tahun ke-t
i
=
Bunga arus pengembalian
t
=
Waktu
(PV)B =
Nilai sekarang benefit
(PV)C =
Nilai sekarang biaya
R
=
Nilai sekarang pendapatan
(C)op
=
Nilai sekarang biaya (diluar biaya pertama)
Qi
=
Jumlah unit yang dihasilkan dan terjual pada titik impas
xi
FC
=
Biaya tetap
P
=
Harga penjualan per unit
VC
=
Biaya tidak tetap per unit
PV/F
=
diketahui nilai yang akan datang dicari nilai sekarang
F/PV
=
diketahui nilai sekarang dicari nilai yang akan datang
F/A
=
diketaui anuitas dicari nilai yang akan datang
PV/A
=
diketahui anuitas dicari nilai sekarang
A/PV
=
diketahui nilai sekarang dicari nilai anuitas
xii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1
Gambar Fasilitas Umum, Gambar Rumah Tipe 46, Gambar Rumah
Tipe 54, Gambar Rumah Tipe 69, Gambar Rumah Tipe 75
Lampiran 2
Volume dan RAB Fasilitas Umum, Volume dan RAB Rumah Tipe
46, Volume dan RAB Rumah Tipe 54, Volume dan RAB Rumah
Tipe 69, Volume dan RAB Rumah Tipe 75
Lampiran 3
Analisa Harga Satuan Pekerjaan (AHSP) Kabupaten Boyolali
Lampiran 4
SPSS
Lampiran 5
Tabel Apendiks II, Screenshoot (Cut & Fill, SR PLN, Bunga
Deposito, Harga UMK Boyolali, Pecah Kapling, Bunga Pinjaman,
SR PDAM)
Lampiran 6
Kuesioner
Lampiran 7
Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
Lampiran 8
Harga rangka atap baja ringan (Dokumen Penawaran)
Lampiran 9
Surat Tanah (AKTA)
xiii
ABSTRAKSI
PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN
DI DESA PULISEN BOYOLALI – JAWA TENGAH
Lokasi hunian yang berada di Boyolali kota, sedang menjadi idaman para
masyarakat daerah maupun para pelaku bisnis, mengingat tempat tinggal merupakan
salah satu kebutuhan dasar. Dengan kondisi tersebut, maka penelitian ini diperlukan
survey terhadap konsumen dengan subjek permintaan rumah tinggal. Metode ini
menggunakan kuesioner sebagai metode penelitian terhadap subjek perumahan yang
dibagi menjadi beberapa tipe. Penelitian ini dibagi dalam beberapa tahap. Tahap
pertama penentuan lokasi perumahan dan pembuatan kuesioner. Tahap kedua
pengumpulan data dari kuesioner. Tahap ketiga pengolahan data. Tahap keempat
penentuan rencana investasi dan analisa kelayakan secara ekonomi. Tahap kelima
meliputi pembahasan, kesimpulan dan saran. Dari hasil kuesioner, responden lebih
dominan memilih rumah tipe 75/108 sebagai pilihan investasinya. Hasil dari analisa
kelayakan investasi pada perencanaan perumahan dengan suku bunga 10%
pengambilan profit beragam. mempunyai nilai NPV = Rp 1.316.590.321,81, IRR =
24,59%, BCR = 1,098, BEP = 79,08% (17 unit rumah), IP = 1,098, PP = 21 bulan
22 hari, 15 bulan 18 hari, ROI = 4,604% per bulan dan 4,114% per bulan. Dengan
demikian dapat disimpulkan bahwa perencanaan perumahan di Desa Pulisen,
Boyolali, Jawa Tengah, layak untuk dilaksanakan.
Kata Kunci: perumahan, investasi, analisa ekonomi.
xiv
ABSTRACT
INVESMENT PLAN HOUSING DEVELOPMENT
IN THE PULISEN VILLAGE BOYOLALI – CENTRAL JAVA
Location the occupancy on Boyolali City, currently was ideal for the local
communities and businessman, considering shelter is one of basic needs. To the
condition, so this research is needed to consumer survey with the subject of houses
demand. This method used a questionnaire as a method of research on the subject
of housing divided into some types. This research divided into several stages. The
first phase of the housing and making a questionnaire. The second phase data
collection of the questionnaire. The third stage data processing. The fourth stage of
investment plan and analysis of eligibility economically. The fifth covering
discussion, conclusion and recommendations. The results of the questionnaire,
respondents are more dominant choose the type 75/108 as options investment.
Results from analysis appropriateness of investment in planning houses with
interest rates 10 % and the profit diverse .Has value NPV = 1.316.590.321,81, IRR
= 24,59 %, BCR = 1,098, BEP = 79,08% (17 unit house), IP = 1,098, PP = 21 month
22 day, 15 month 18 day, ROI = 4,604% per month dan 4,114% per month. It can
be concluded that the plan housing in the Pulisen Village, Boyolali, Central Java.
Deserves to be implemented.
Keywords: housing, investment, economic analysis.
xv
PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI DESA PULISEN
BOYOLALI - JAWA TENGAH
Tugas Akhir
untuk memenuhi sebagian persyaratan
mencapai derajat Sarjana Strata 1 Teknik Sipil
diajukan oleh:
Ajining Wisnu Suderajat
NIM: D100120015
Kepada
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA
2016
i
PRAKATA
Assalamualaikum Wr. Wb
Alhamdulillah, segala puji syukur dipanjatkan ke hadirat Allah SWT atas
limpahan rahmat, taufik dan hidayah-Nya sehingga penyusunan Tugas Akhir dapat
diselesaikan. Penyusunan laporan Tugas Akhir berupa perencanaan dibidang
Manajemen Konstruksi yang berjudul “Perencanaan Investasi Pembangunan
Perumahan Di Desa Pulisen, Boyolali – Jawa Tengah”.
Tugas Akhir ini disusun untuk memenuhi sebagian persyaratan
menyelesaikan program studi S-1 pada Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil
Universitas Muhammadiyah Surakarta. Bersama ini penyusun mengucapkan terima
kasih kepada semua pihak yang telah memberikan dukungan sehingga penyusun
dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini.
Kemudian dengan selesainya Tugas Akhir ini penyusun mengucapkan
terima kasih kepada :
1)
Bapak Ir. Sri Sunarjono, M.T., Ph.D., selaku Dekan Fakultas Teknik
Universitas Muhammadiyah Surakarta.
2)
Bapak Mochamad Solikin, S.T., M.T., Ph.D., Selaku Ketua Jurusan Fakultas
Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta
sekaligus sebagai Ketua Dewan Penguji Tugas Akhir yang telah memberikan
dorongan, arahan serta bimbingan dan nasehatnya.
3)
Ibu Yenny Nurchasanah, S.T., M.T., selaku Sekretaris Jurusan Teknik SIpil
Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta.
4)
Bapak Ir. H. M. Nur Sahid, M.M., M.T., selaku Pembimbing Utama yang
telah memberikan dorongan, arahan serta bimbingan dan nasehatnya.
5)
Bapak Budi Priyanto, S.T., M.T., selaku anggota Dewan Penguji.
6)
Bapak Muhammad Ujianto, S.T., M.T., selaku pembimbing akademik.
7)
Bapak-bapak dan Ibu-ibu dosen Jurusan Fakultas Teknik Sipil Fakultas
Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta terima kasih atas bimbingan
dan ilmu yang telah diberikan.
iii
8)
Ayah, Ibu, adik-adikku serta keluarga besarku tercinta yang telah
memberikan dorongan baik material maupun spiritual. Terimakasih atas do’a
dan kasih sayang yang telah diberikan selama ini, semoga Allah S.W.T.
membalas kebaikan dan ketulusan kalian serta selalu menjaga dalam setiap
langkah kehidupan.
9)
Teman-teman Teknik Sipil angkatan 2012 yang telah membantu penyelesaian
Tugas Akhir ini
10) Pihak-pihak lain yang tidak bisa penulis sebutkan satu-persatu.
Penulis menyadari bahwa Laporan Tugas Akhir ini masih jauh dari
sempurna, maka dengan segala kerendahan, kritik dan saran yang bersifat
membangun sengat diharapkan guna penyempurnaan laporan di masa yang akan
datang, dan semoga laporan Tugas Akhir Ini dapat bermanfaat bagi kita semua.
Amin.
Wassalamu’alaikum Wr Wb.
Surakarta, 24 Agustus 2016
Penyusun
iv
MOTTO
“Sesungguhnya bersama kesulitan ada kemudahan. Maka apabila engkau
telah selesai (dari suatu urusan), tetaplah bekerja keras (untuk urusan yang
lain). Dan hanya kepada ALLAH SWT lah engkau berharap”
(QS. Al-Insyirah: 6-8)
“Sesungguhnya Allah tidak merubah keadaan suatu kaum sehingga mereka
merubah keadaan yang ada pada diri mereka sendiri”
(QS. Ar Ra'd 13-11)
“ Waktu itu bagaikan pedang, jika kamu tidak memanfaatkannya
menggunakan untuk memotong, ia akan memotongmu (menggilasmu)”
(H.R. Muslim)
”Ilmu itu diperoleh dari lidah yang gemar bertanya serta akal yang suka
berpikir”.
(Abdullah bin Abbas)
“Aku akan berjalan bersama mereka yang berjalan. Karena aku tidak akan
berdiri diam sebagai penonton yang menyaksikan perarakan berlalu”
(Kahlil Gibran)
“Hal paling menyenangkan di dunia adalah melakukan sesuatu, dimana
orang mengatakan kamu tidak bisa”
(Walter Bagehot)
“Untuk yang takut, takutlah pada penyesalan”
(Anonim)
v
PERSEMBAHAN
Sebagai wujud rasa syukur atas segala rahmat dan karunia yang telah
Allah SWT berikan kepada hamba-Nya, sehingga saya dapat melewati
proses
dalam
menyelesaikan
studi
Tugas
Akhir
ini.
Akan
kupersembahkan karya sederhana ini dengan tulus kepada :
Kedua orang tua yakni Ayah SAEMURI dan Ibu SRI ENILAWATI.
Terima kasih atas segala bimbingan, dukungan, doa dan nasihat yang
tak ada hentinya sejak dini sampai saat ini. Kalian akan menjadi
semangatku sampai kapanpun.
Adikku tersayang yang selalu memberi semangat, doa serta dukungan.
Yang terkasih Candra Rismavika Yadari yang senantiasa memberikan
semangat, dorongan, serta memberikan hiburan disaat lelah, dan
terimakasih atas nasihat agar cepat terselesaikannya tugas akhir ini.
Sahabat seperjuanganku Satria Adhi K., Dia Tito S., Deni Teguh S.,
Satya Gading P., Dimas R.W.S., M. Nurseha., Bagus Budi, Sony A.Y.
yang selalu memberi semangat dan motivasi dalam penyelesaian Tugas
Akhir ini.
Sahabat gila prestasi (Rafikal, Dadit, Hakiki, Azzar, Arga, Ifandi,
Rossi, Bustanul, Riky, Heru) yang selalu menemani, dan memberi
semangat setiap perjalanan kuliah ini, Terima kasih atas kekonyolan
dan kebahagian selama di UMS.
Seluruh keluarga besar Program Studi Teknik Sipil UMS.
Teman” Teknik Sipil angkatan 2012 yang selalu membantuku dalam
berbagai hal, terima kasih atas kenangan, bantuan, info serta cerita
selama di UMS.
vi
DAFTAR ISI
HALAMAN
HALAMAN JUDUL. ................................................................................
i
LEMBAR PENGESAHAN. ..................................................................... ii
HALAMAN PRAKATA. ......................................................................... iii
HALAMAN MOTTO. .............................................................................. v
HALAMAN PERSEMBAHAN. ............................................................... vi
DAFTAR ISI. ............................................................................................ vii
DAFTAR GAMBAR. ............................................................................... ix
DAFTAR TABEL. .................................................................................... x
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN. ................................................ xi
DAFTAR LAMPIRAN. ............................................................................ xiii
ABSTRAKSI. ............................................................................................ xiv
ABSTRACT. ............................................................................................... xv
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang. ...................................................................... 1
B. Rumusan Masalah. ............................................................... 2
C. Tujuan Penelitian. ............................................................... 2
D. Manfaat Penelitian. .............................................................. 2
E. Batasan Masalah . .................................................................. 3
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
A. Studi Kelayakan. ................................................................... 4
B. Appraisal Project. .................................................................. 4
C. Perumahan. ........................................................................... 5
D. Investasi ................................................................................ 5
E. Net Present Value (NPV)... .................................................... 5
vii
BAB III LANDASAN TEORI
A. Investasi. ................................................................................ 6
B. Proyek Konstruksi. ............................................................... 7
C. Pasar. ..................................................................................
8
D. Kajian Ekonomi. ..............................................................
11
BAB IV METODE PENELITIAN
A. Objek dan Lokasi Penelitian. ............................................
16
B. Metode Penelitian. ....................................................... ....
17
C. Pengumpulan Data. ...........................................................
17
D. Tahapan Penelitian. ...........................................................
17
BAB V ANALISA DAN PEMBAHASAN
A. Uji Kecukupan Data. .........................................................
21
B. Uji Validitas dan Reabilitas. ............................................
22
C. Perencanaan Jumlah Rumah .............................................
25
D. Perencanaan Lokasi Perumahan .......................................
25
E. Perencanaan Masterplan. .................................................
27
F. Perencanaan Tipe Rumah .................................................
28
G. Rencana Anggaran Biaya ..................................................
32
H. Rekapitulasi Biaya Total Proyek .....................................
35
I. Analisis Ekonomi ..............................................................
45
BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan. ......................................................................
53
B. Saran. ...............................................................................
54
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................
55
LAMPIRAN
viii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 4.1.
Lokasi Perumahan. ........................................................
16
Gambar 4.2.
Tahapan Penelitian. .......................................................
20
Gambar 5.1.
Lokasi Perumahan. ........................................................
25
Gambar 5.2.
Masterplan. ...................................................................
27
Gambar 5.3.
Type 46..........................................................................
28
Gambar 5.4.
Type 54..........................................................................
29
Gambar 5.5.
Type 69..........................................................................
30
Gambar 5.6.
Type 75..........................................................................
31
ix
DAFTAR TABEL
Tabel 5.1.
Hasil Uji Validitas. .................................................................. 22
Tabel 5.2.
Hasil Uji Reabilitas. ................................................................. 23
Tabel 5.3.
Hasil Uji Korelasi. ................................................................... 24
Tabel 5.4.
Jumlah type rumah. .................................................................. 25
Tabel 5.5.
Luas area perumahan. .............................................................. 26
Tabel 5.6.
RAB Tipe 46. ........................................................................... 32
Tabel 5.7.
RAB Tipe 54. ........................................................................... 33
Tabel 5.8.
RAB Tipe 69. ........................................................................... 33
Tabel 5.9.
RAB Tipe 75. ........................................................................... 34
Tabel 5.10. Rekapitulasi biaya total proyek. ............................................... 35
Tabel 5.11. Fixed cost. ................................................................................ 36
Tabel 5.12. Variabel cost. ........................................................................... 36
Tabel 5.13. Penggunaan lahan perumahan. ................................................ 37
Tabel 5.14. Perhitungan harga pokok pembelian kavling siap bangun. ..... 37
Tabel 5.15. Perhitungan harga jual seluruh unit ......................................... 38
Tabel 5.16. Total harga jual seluruh unit .................................................... 38
Tabel 5.17. Aliran Kas yang diharapkan .................................................... 39
Tabel 5.18. Biaya Pembangunan Konstruksi Rumah (Cash Out) .............. 39
Tabel 5.19. Tabel bunga per bulan .............................................................. 41
Tabel 5.20. Tabel rencana aliran keuangan bulan ke-4 & ke-8 ................... 42
Tabel 5.21. Tabel rencana aliran keuangan bulan ke-12 & ke-16 ............... 42
Tabel 5.22. Tabel rencana aliran keuangan bulan ke-20 & ke-24 ............... 43
Tabel 5.23. Tabel rekapitulasi Aliran Keuangan ......................................... 44
Tabel 5.24. Nilai sekarang (lumpsum) arus kas masuk ................................ 46
Tabel 5.25. Aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap .......................... 48
Tabel 5.26. Pengembalian atas investasi (Return on investment) ................ 48
Tabel 5.27. Cash out .................................................................................... 49
Tabel 5.28. Cash in ...................................................................................... 50
Tabel 5.29. diskonto i=23% per tahun (0,020833333 per bulan) ................ 50
x
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN
NPV
=
Net Present Value
IRR
=
Internal Rate of Return
BCR
=
Benefit Cost Ratio
BEP
=
Break Even Point
IP
=
Indeks Profitabilitas
PP
=
Payback Period
ROI
=
Return On Investment
N’
=
Jumlah pengamatan yang diperlukan
k
=
Tingkat kepercayaan (k=2, 1-α=95%)
s
=
Tingkat ketelitian
N
=
Jumlah data yang didapat
Xi
=
Data pengamatan
H0
=
Hipotesis pertama
H1
=
Hipotesis kedua
A (sig) =
Taraf signifikansi
rtabel
=
Tabel koefisien relasi “r” momen product
Cf
=
Biaya pertama
A
=
Aliran kas bersih (netto) per tahun
An
=
Aliran kas pada tahun ke-n
n
=
Tahun pengembalian ditambah
(C)t
=
Aliran kas masuk pada tahun ke-t
(C0)t
=
Aliran kas keluar pada tahun ke-t
i
=
Bunga arus pengembalian
t
=
Waktu
(PV)B =
Nilai sekarang benefit
(PV)C =
Nilai sekarang biaya
R
=
Nilai sekarang pendapatan
(C)op
=
Nilai sekarang biaya (diluar biaya pertama)
Qi
=
Jumlah unit yang dihasilkan dan terjual pada titik impas
xi
FC
=
Biaya tetap
P
=
Harga penjualan per unit
VC
=
Biaya tidak tetap per unit
PV/F
=
diketahui nilai yang akan datang dicari nilai sekarang
F/PV
=
diketahui nilai sekarang dicari nilai yang akan datang
F/A
=
diketaui anuitas dicari nilai yang akan datang
PV/A
=
diketahui anuitas dicari nilai sekarang
A/PV
=
diketahui nilai sekarang dicari nilai anuitas
xii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1
Gambar Fasilitas Umum, Gambar Rumah Tipe 46, Gambar Rumah
Tipe 54, Gambar Rumah Tipe 69, Gambar Rumah Tipe 75
Lampiran 2
Volume dan RAB Fasilitas Umum, Volume dan RAB Rumah Tipe
46, Volume dan RAB Rumah Tipe 54, Volume dan RAB Rumah
Tipe 69, Volume dan RAB Rumah Tipe 75
Lampiran 3
Analisa Harga Satuan Pekerjaan (AHSP) Kabupaten Boyolali
Lampiran 4
SPSS
Lampiran 5
Tabel Apendiks II, Screenshoot (Cut & Fill, SR PLN, Bunga
Deposito, Harga UMK Boyolali, Pecah Kapling, Bunga Pinjaman,
SR PDAM)
Lampiran 6
Kuesioner
Lampiran 7
Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
Lampiran 8
Harga rangka atap baja ringan (Dokumen Penawaran)
Lampiran 9
Surat Tanah (AKTA)
xiii
ABSTRAKSI
PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN
DI DESA PULISEN BOYOLALI – JAWA TENGAH
Lokasi hunian yang berada di Boyolali kota, sedang menjadi idaman para
masyarakat daerah maupun para pelaku bisnis, mengingat tempat tinggal merupakan
salah satu kebutuhan dasar. Dengan kondisi tersebut, maka penelitian ini diperlukan
survey terhadap konsumen dengan subjek permintaan rumah tinggal. Metode ini
menggunakan kuesioner sebagai metode penelitian terhadap subjek perumahan yang
dibagi menjadi beberapa tipe. Penelitian ini dibagi dalam beberapa tahap. Tahap
pertama penentuan lokasi perumahan dan pembuatan kuesioner. Tahap kedua
pengumpulan data dari kuesioner. Tahap ketiga pengolahan data. Tahap keempat
penentuan rencana investasi dan analisa kelayakan secara ekonomi. Tahap kelima
meliputi pembahasan, kesimpulan dan saran. Dari hasil kuesioner, responden lebih
dominan memilih rumah tipe 75/108 sebagai pilihan investasinya. Hasil dari analisa
kelayakan investasi pada perencanaan perumahan dengan suku bunga 10%
pengambilan profit beragam. mempunyai nilai NPV = Rp 1.316.590.321,81, IRR =
24,59%, BCR = 1,098, BEP = 79,08% (17 unit rumah), IP = 1,098, PP = 21 bulan
22 hari, 15 bulan 18 hari, ROI = 4,604% per bulan dan 4,114% per bulan. Dengan
demikian dapat disimpulkan bahwa perencanaan perumahan di Desa Pulisen,
Boyolali, Jawa Tengah, layak untuk dilaksanakan.
Kata Kunci: perumahan, investasi, analisa ekonomi.
xiv
ABSTRACT
INVESMENT PLAN HOUSING DEVELOPMENT
IN THE PULISEN VILLAGE BOYOLALI – CENTRAL JAVA
Location the occupancy on Boyolali City, currently was ideal for the local
communities and businessman, considering shelter is one of basic needs. To the
condition, so this research is needed to consumer survey with the subject of houses
demand. This method used a questionnaire as a method of research on the subject
of housing divided into some types. This research divided into several stages. The
first phase of the housing and making a questionnaire. The second phase data
collection of the questionnaire. The third stage data processing. The fourth stage of
investment plan and analysis of eligibility economically. The fifth covering
discussion, conclusion and recommendations. The results of the questionnaire,
respondents are more dominant choose the type 75/108 as options investment.
Results from analysis appropriateness of investment in planning houses with
interest rates 10 % and the profit diverse .Has value NPV = 1.316.590.321,81, IRR
= 24,59 %, BCR = 1,098, BEP = 79,08% (17 unit house), IP = 1,098, PP = 21 month
22 day, 15 month 18 day, ROI = 4,604% per month dan 4,114% per month. It can
be concluded that the plan housing in the Pulisen Village, Boyolali, Central Java.
Deserves to be implemented.
Keywords: housing, investment, economic analysis.
xv