PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI DESA SIDOWAYAHKABUPATEN REMBANG Perencanaan Investasi Pembangunan Perumahan di Desa Sidowayah Kabupaten Rembang.

(1)

PERENCANAAN INVESTAS UNIVERSIT

PUBLIKASI ILMIAH

Disusun sebagai salah Ju

UNIVERS

ASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI DE KABUPATEN REMBANG

SITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA

PUBLIKASI ILMIAH

alah satu syarat menyelesaikan Program Studi St Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik

Oleh:

KUKUH AWAL ROMADHON D100120038

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

RSITAS MUHAMMADIYAH SURAKART 2016

I DESA SIDOWAYAH A

PUBLIKASI ILMIAH

i Strata I pada

(2)

(

_F{AL}.IVIAFI

_{rE&SESt}StiAN}

-.,

:.

t. !14

FERENCAN&AI*, Xm$Xgg,

$N,

PE}I*EANGUII{AH

BtsRElefCrJffihN X]I

f}ESA'

t

:

_UfqlVSnSf

_{SH$UIIAryIMABIYAtrX,St]RAKAH.''.ffdI}

PTIBLIKASI

ILMIAH

oleh:

Kll,SIiIlj&,S;,SW$$S$S{

mw,t?ps+q'

Telah dparikse dur disetujui untuk diu$ deh:

Dosen Per*birnhing

Ir- H. M. Nursahid. MM. MT.

(3)

HALAMAN FEIYCESAHAN

PERENCANAAN INVE,SIi\SI PEMBANGUNAN PERUMAHAN

}}

SESA

SIDOWAYAH KABUPATEF{

REi}f BAN G

UNtrVERSITAS

MUHAMMADIYAH

SURAKARTA

C}LEH

KUKUII A\trAIr FGMAEFION Dt00l20G3&

Telah dipertahankan di depan Dewan Penguji Fakultas Teknik

Universitas Muhammadiyah Surakarta

Pada hari Kamis, I SePtember 2016 dan dinyatakan telah memenuhi syarat

Dewan Pengujil

1.Ir. Ff. M. Nursahi4 MM,

MT

(NlP. 19660911195021001)

(Ketua Dewan Penguii)

2. Anto Budi Listiyarvan, S'F, MSc (NIK. 9I3)

(Anggota I Dewan Penguji)

3. Mochamad Solikin,S.T.,M.T.'Ph.D(NIK. 792)

(Anggota II Dewan Penguji)

(4)

De'ngan

*

*omenyafakan bahwa dalam publikasi itniah initidakterdrytkaryayang pernah diaiukan rmirk memperoleh gelar kcsarjaruan di suatu perguruan tinggi dan separfang

pengetahuan sayajuga tidak tordapat karya atau pendapat yang pernah _ditulisatau dierbitkan orang

lairu kecuali secara tertulis diacu dslam naskah dm disebudon dalam daftar pusuka.

Apabilakeldcrc$*ti adak*idakbenarandalam penryafaan saya di das, makaakan saya

pertang$mgiawabkn sepenuhnya.

Surrk

rtt

1 Scscmbor 21116

KUKT'HAWAL ROMAI'HON Dt00 120 03t

(5)

PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI DESA SIDOWAYAH KABUPATEN REMBANG

(Perencanaan investasi ataspermintaan rumah dengan analisis ekonomi)

Abstrak

Kebutuhan akan rumah merupakan kebutuhan dasar (home needs) bagi manusia setelah pangan dan sandang. Setiap individu akan mengutamakan pemenuhan kebutuhan dasar daripada kebutuhan sekundernya begitu pula kebutuhan akan rumah. Kabupaten Rembang merupakan salah satu kota yang berada di perlintasan jalur transportsi darat antarkota dan antarprovinsi dengan pertumbuhan ekonomi dan laju pertumbuhan penduduk cukup tinggi. Hal ini menjadikan munculnya sebuah peluang investasi yang menjanjikan berupa investasi pembangunan perumahan di Kabupaten Rembang. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui berapa besar permintaan rumah,berapa besar total rencana investasi pembangunan perumahan tipe cluster serta layak tidaknya perencanaan investasi perumahan di desa sidowayah kabupaten rembang menurut aspek manajemen keuangan. Alat analisis yang digunakan untuk mengukur tingkat kelayakan adalah NPV,IRR,BCR,IP,PP,ROI dan BEP. Dari hasil analisis ekonomi yang digunakan didapatkan hasil nilai NPV sebesar Rp 496,184,233.00., nilai IRR sebesar 12.042% > 12 %12.042% > 12 %., nilai BCR sebesar 1.042> 1, nilai IP sebesar 1.042> 1, nilai PP sebesar 22 bulan 4 hari, nilai ROI sebesar 4.77% per bulan = 57.24% per tahun, nilai BEP sebesar 13 penjualan unit rumah. Dari hasil tersebut dapat ditarik kesimpulan bahwa investasi di desa sidowayah kabupaten rembang dapat dilakukan.

Kata Kunci: Permintaan Rumah,Investasi, Analisis Ekonomi.

Abstract

The need for home is the basic needs (home needs) to humans after food and clothing. Each individual will give priority to the fulfillment of basic needs than secondary need, so did the need for home. Rembang Regency is one of the located Friday at a crossing line Intercity landline transportsi and between the province with economic growth and the rate of population growth is high enough.It makes the emergence of a promising investment opportunities in the form of residential development investment in Rembang.This research aims to find out how large a House request, how much total investment plan as well as the type of cluster housing development worth at least investment planning housing in sidowayah village of rembang according to aspects of financial management.Analytical tools used to measure the degree of appropriateness is the NPV, IRR, BCR, IP, GR, ROI and BEP.Economic analysis of the results obtained as a result of the used values of the NPV of $ 496,184,233.00, IRR value of 12.042% > 12%, the value of BCR 1,042> 1, IP value of 1,042> 1, PP values of 22 months 4 days, values of 4.77% ROI per month 57.24% per year, the value of BEP 12 sales of housing units.From those results can be drawn the conclusion that investment in sidowayah village of rembang.

(6)

1. PENDAHULUAN

Kebutuhan akan rumah merupakan kebutuhan dasar (home needs) bagi manusia setelah pangan dan sandang. Setiap individu akan mengutamakan pemenuhan kebutruhan dasar daripada kebutuhan sekundernya begitu pula kebutuhan akan rumah, setiap orang akan berusaha memenuhi kebutuhan akan rumah dalam setiap tingkatan kehidupan bermasyarakat. Awang Firdaus (1997) menjelaskan bahwa permintaan rumah dipengaruhi oleh factor-faktor diantaranya adalah lokasi atau pertumbuhan penduduk, pendapatan, kemudahan pendanaan, fasilitas dan sarana umum.

Kabupaten Rembang merupakan salah satu kota yang berda di perlintasan jalur transportsi darat antarkota dan antarprovinsi dengan pertumbuhan ekonomi dan laju pertumbuhan penduduk cukup tinggi.Melihat kebutuhan akan perumahan di Kabupaten Rembang yang tinggi, pertumbuhan laju ekonomi penduduk yang meningkat tiap tahunya, serta lokasi untuk pembangunan perumahan yang cukup strategis. Hal ini menjadikan munculnya sebuah peluang investasi yang menjanjikan berupa investasi pembangunan perumahan di Kabupaten Rembang.

Berdasarkan latar belakang masalah yang telah diuraikan sebelumnya, maka masalah dalam penelitian ini dapat dirumuskan sebagai berikut:

1. Berapa besar permintaan akan rumah di Kecamatan Rembang, Kabupaten Rembang ?

2. Berapa besar total rencana investasi pembangunan perumahan di Desa Sidowayah Kab. Rembang ?

3. Apakah layak perencanaan investasi perumahan di Desa Sidowayah Kabupaten Rembang ditinjau dari aspek manajemen ekonomi ?

Penelitian ini mempunyai tujuan yang hendak dicapai sebagai berikut:

1. Mengetahui besaran jumlah kebutuhan akan rumah hunian yang diharapkan masyarakat, di wilayah Kab. Rembang.

2. Mengetahui total analisa investasi pada perencanaan investasi pembangunan perumahan di Desa Sidowayah Kab. Rembang.

3. Mengetahui layak atau tidaknya investasi perumahan di Desa Sidowayah Kab. Rembang ditinjau dari aspek manajemen ekonomi.

2. METODE

Untuk mengetahui berapa besar permintaan rumah di desa sidowayah kabupaten rembang akan dilakukan penyebaran kuesioner untuk mengetahui berapa permintaan rumah, fasilitas pendukung serta tipe rumah yang di inginkan.kemudian data tersebut akan di olah dengan program SPSS untuk menentukan jumlah tipe rumah dan fasilitas yang akan dibangun, agar perhitungan total analisa

(7)

investasi lebih akurat. Sedangkan untuk mengkaji sebuah investasi layak atau tidak dapat digunakan parameter analisis menejemen ekonomi yang didasarkan pada kreteria penilaian kelayakan investasi yang meliputi : NPV,IRR,BCR,IP,PP,ROI dan BEP. Metode penelitian yanga diguankan sebagai berikut ini :

Data Primer (BOW & SNI) & Data Sekunder (Data Kependudukan (BPS) &

Perkembangan Wilayah (DPU) Mulai

1. TYPE 90

2. TYPE 114

3. TYPE 133

4. TYPE 135

Fasilitas :

1. Pos Satpam

2. Taman

3. Pagar Keliling

4. Drainase

OH (Over Heat)

1. Izin Pasang Listrik

2. Izin Pasang PDAM

3. IMB

4. Lain - lain

Total Investasi

Kajian Ekonomi :

1. Net Present Value (NPV) 2. Internal Rate of Return (IRR) 3. Benefit Cost Ratio (BCR) 4. Indeks Profitabilitas (IP) 5. Payback Periode (PP) 6. Return On Investment (ROI) 7. Break Even Point (BEP)

Selesai Kuesioner

(Kebutuhan Rumah) SPSS

(8)

3. HASIL DAN PEMBAHASAN 3.1 Hasil Pengolahan Data SPSS

a. Uji kecukupan data

Data yang didapatkan berdasarkan hasil observasi sejumlah 81 responden. Berdasarkan hasil dari rekap data responden yang dihasilkan dari sebaran kuesioner, peneliti melakukan uji kecupukan data dengan tujuan untuk mengetahui apakah 81 data yang diambil sudah memenuhi syarat pemenuhan sampel atau tidak. Berikut adalah hasil dari uji kecukupan data :

N’ = ( ) , N≥N’ (1)

Keterangan :

N’ = Jumlah Pengamatan yang diperlukan

k = Tingkat kepercayaan (k=2, 1-α =95%)

s = Tingkat ketelitian (5%)

N = Jumlah data yang didapat

Xi = Data Pengamatan

Berdasarkan hasil uji kecukupan data, didapatkan hasil N’ sebesar 75.727. Hal tersebut menunjukkan

bahwa data yang diperolah dari sebaran kuesioner dikatakan cukup karena N≥ N’.

b. Uji validitas dan reabilitas

Tabel 1. Hasil Uji Validitas

Kansai Word Corrected Item-Total Correlation Keterangan

Lama Menetap 0.583 Valid

Jumlah Penghuni 0.615 Valid

Pekerjaan 0.687 Valid

Gaji 0.531 Valid

Angsuran 0.536 Valid

Tipe Rumah 0.673 Valid

Hasil dari uji validitas menunjukkan bahwa dari kedelapan item yang ada dapat dinyatakan valid dikarenakan nilai rkalkulasi >r table = 0.216 .Kemudian pada 6 item yang dinyatakan valid akan

(9)

Tabel 2. Hasil Uji Reabilitas

Realiability Statistik

Cronbach’s Alpha N of Items

0.637 6

Berdasarkan hasil uji realibilitas pada table diatas dengan software SPSS didapatkan hasil ralpha >

rtabeldengan nilai 0.637 > 0.216 maka data dinyatakan Reliable.

c. Uji korelasi

Tabel 3. Hasil Uji Korelasi

Correlations

Tipe Rumah

Lama Menetap Pearson Corelation 0.263

Sig.(1-tailed) 0.018

N 81

Jumlah penghuni Pearson Corelation 0.226

Sig.(1-tailed) 0.042

N 81

Pekerjaan Pearson Corelation 0.228

Sig.(1-tailed) 0.040

N 81

Gaji Pearson Corelation 0.476

Sig.(1-tailed) 0.000

N 81

Angsuran Pearson Corelation 0.476

Sig.(1-tailed) 0.000

N 81

Berdasarkan hipotesis dan hasil uji korelasi di atas dapat disimpulkan bahwa variabel-variabel terkait memeliki pengaruh (hubungan) yang signifikan terhadap pemilihan tipe rumah. Hal tersebut

(10)

3.3 Penilaian Kelayakan Ekonomi a. Net Present Value (NPV)

Menghitung NPV (Net Present Value) dari biaya kotor Rp 14,727,623,000 diharapkan memperoleh pendapatan setiap 4 bulan berturut-turut selama 24 bulan sebesar Rp 2,129,887,813, Rp

2,552,777,309, Rp 2,649,781,993, Rp 2,765,063,602.00, Rp 2,562,233,634.00 , Rp

2,067,877,792.00.Arus pengembalian yang diinginkan adalah sebesar 12 % pertahun (1 % perbulan) seperti terlihat pada Table berikut :

Tabel 4. Tabel PV Cast Out

Bulan Arus Kas i=1/(1+i)n PV

4 Rp 3,931,918,773 0.961 Rp 3,778,573,940

8 Rp 2,176,617,093 0.923 Rp 2,010,105,885

12 Rp 2,155,115,498 0.887 Rp 1,912,449,493

16 Rp 2,199,615,178 0.852 Rp 1,875,831,824

20 Rp 1,984,627,279 0.819 Rp 1,626,402,055

24 Rp 1,404,037,142 0.787 Rp 1,105,819,653

28 Rp 35,345,747 0.756 Rp 26,749,662

32 Rp 13,844,466 0.727 Rp 10,069,080

Total Rp 13,901,121,175 Rp 12,346,001,592

Tabel 5. Tabel PV Cast In

Bulan Arus Kas i=1/(1+i)n PV

4 Rp 2,129,887,813 0.961 Rp 2,046,822,187

8 Rp 2,552,777,309 0.923 Rp 2,357,849,844

12 Rp 2,649,781,993 0.887 Rp 2,351,416,540

16 Rp 2,765,063,602 0.852 Rp 2,358,046,239

20 Rp 2,562,233,634 0.819 Rp 2,099,750,462

24 Rp 2,067,877,792 0.787 Rp 1,628,660,548

Total Rp 14,727,622,142 Rp 12,842,185,825

Maka NPV = 12,842,185,825- 12,346,001,592

= 496,184,233

(11)

b. Internal Rate of Return (IRR)

Adalah tingkat pengembalian yang menghasilkan NPV arus kas masuk sama dengan arus kas keluar. Dalam proyek ini membutuhkan biaya awal = Rp 13.568.674.795,00 dan pendapatan yang diharapkan setiap 4 bulan berturut-turut yaitu :Rp 2,129,887,813, Rp 2,552,777,309, Rp 2,649,781,993, Rp 2,765,063,602.00, Rp 2,562,233,634.00 ,Rp 2,067,877,792.00.

Nilai NPV = 12,842,185,825- 12,346,001,592

= 496,184,233

Karena nilai NPV nya masih positif (+) yaitu 496,184,233 Dicoba lagi i sebesar 39,9% per tahun

Diperoleh NPV = Rp 9,563,862,479 - Rp 9,575,157,413

= - Rp 38,294,916

Selisih nilai I = 39.9% - 12% = 27.90%

Didapat (PV)a = 12,842,158,825

Didapat (PV)b = 12,346,001,592

Selisih = 496,184,233

Dicari (i)c yang mempunyai (PV)c = Rp 9,575,157,413 dan (PV)a–(PV)c

= Rp 3,267,028,411 Sehingga (i)c diperoleh dari :

=12 +

[

, .

, , ,

]

x 2 = 5 + (0.087) x 2

= 0.0424% per tahun

Jadi nilai IRR = 12.0424 % >12 % (berarti investasi dapat diterima)

c. Benefit Cost Ratio (BCR)

Benefit Cost Ratio adalah perbandingan jumlah nilai sekarang dari pendapatan (benefit) dan pengeluaran (cost) proyek selama umur ekonominya. Rasio atau perbandingan ini > 1. Makin besar selisihnya terhadap 1, makin kecil resiko investasinya (investment risk).

BCR = (PV)B

(PV)C

= , , ,

, , ,

= 1,04

(12)

d. Indeks Profitabilitas (IP)

Indeks profitabilitas adalah variasi lain dari nilai NPV, yang menunjukan kemampuan menghasilkan laba persatuan nilai investasi.

IP = , , ,

, , ,

= 1,04

Nilai IP = 1,04> 1. Jadi investasi dapat diterima.

e. Payback Period(PP)

Adalah jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan modal suatu investasi, yang dihitung dari arus kas bersih.

1. Aliran kas tahunan dengan jumlah tetap

Periode pengembalian suatu investasi dengan biaya pertama Rp 13.568.674.795,00 diharapkan aliran kas per bulan sebesar Rp 14,727,622,142 / 24 = Rp 613,650,923 selama umur investasi.

Periode pengembalian = 13.568.674.795,00 / Rp 613,650,923

= 22.11 bulan = 22 bulan 4 hari

2. Aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap

Bila aliran kas setiap tahunberubah–ubah maka garis komulatif aliran kas tidak lurus.

Tabel 6. Tabel PV Cast In

Bulan Arus Kas PV

0 Rp (13,901,121,175)

4 Rp 2,129,887,813 Rp (11,771,233,363)

8 Rp 2,552,777,309 Rp (9,218,456,054)

12 Rp 2,649,781,993 Rp (6,568,674,060)

16 Rp 2,765,063,602 Rp (3,803,610,458)

20 Rp 2,562,233,634 Rp (1,241,376,825)

24 Rp 2,067,877,792 Rp 826,500,967

Total Rp 14,727,622,142

Terlihat bahwa periode pengembalian arus kas netto terjadi antara bulan ke-20 danke-24. Maka periode pengembalianya :

(13)

Periode pengembalian = 20 + , , ,

, , , x 4 bulan

= 22.40 bulan = 22 bulan 12 hari

f. Return On Investment(ROI)

Pemasukan rata-rata per bulan sebelum pajak = 14,727,622,142 / 24

= Rp 613,650,923

Pemasukan netto rata-rata per bulan sesudah pajak = 12,842,185,825 / 24

= Rp 535,091,076 Jadi nilai ROI,

ROI = , ,

, , , x 100%

= 4.77% per bulan = 57.24% per tahun ROI sesudah pajak

= , ,

, , , x 100%

= 4.16% per bulan = 49.92% per tahun

g. Break Even Point (BEP)

Titik impas akan memberikan petunjuk bahwa tingkat produksi telah menghasilkan pendapatan yang sama besar dengan biaya produksi yang dikeluarkan, dengan asumsi harga penjualaan konstan.

BEP(Q) =

= . . . ,

, , , . , , , .

= 12.5

(14)

4. PENUTUP 4.1 Kesimpulan

Berdasarkan uraian yang telah disusun pada bab-bab sebelumnya dan sesuai dengan data-data yang diperoleh selama penelitian, maka dapat diambil kesimpulan sebagai berikut :

Dari hasil pengolahan data kuesioner yang telah di sebar di Desa Sidowayah Kabupaten Rembang didapatkan 22 unit kebutuhan rumah dengan 4 tipe rumah yang berbeda.

Total investasi yang didapatkan pada perencanaan investasi pembangunan perumahan di Desa Sidowayah Kabupaten Rembang sebesar Rp 13,568,674,795.00

Investasi yang dilaksanakan di Desa Sidowayah Kabupaten Rembang dinyatakan layak dari aspek manajemen ekonomi. Hal ini dapat dilihat dari hasil :

a. Net Present Value (NPV) bernilai positif sebesar Rp 496,184,233.00. Jadi investasi tersebut dapat diterima.

a. Internal Rate of Return (IRR) bernilai 12.042% > 12 %. Jadi investasi tersebut dapat diterima.

b. Benefit Cost Ratio (BCR) bernilai 1.042> 1. Jadi investasi tersebut dapat diterima. c. Index Profitabilitas (IP) bernilai 1.042 > 1. Jadi investasi tersebut dapat diterima.

d. Payback Periode (PP) lama pengembalian investasi dihitung dengan aliran kas tahunan dengan jumlah tetap didapatkan nilai 22 bulan 4 hari, sedangkan pengembalian investasi dihitung dengan aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap didapatkan nilai 22 bulan 12hari.

e. Return On Investment (ROI) bernilai 4.77% per bulan = 57.24% per tahun, nilai ROI sebelum pajak bernilai 4.16% per bulan = 49.92% per tahun.

f. Break Even Point (BEP) akan tercapai pada saat terjual sebesar 13 penjualan unit rumah.

4.2 Saran

Pada saat akan melakukan survey untuk sebuah investasi perumahan ada baiknya harus menentukan estimasi harga tanah yang akan dibeli dan harga jual bangunan sesuai dengan lokasi investasi tersebut akan dilaksanakan.

Untuk mencapai keberhasilan dalam sebuah investasi perumahan modal yang digunakan sebisa mungkin adalah modal sendiri. Apabila modal yang digunakan harus meminjam dari bank gunakanlah pinjaman kurang dari 30%, dari modal investasi keseluruhan.

(15)

DAFTAR PUSTAKA

Awang Firdaos. 1997. “Permintaan dan Penawaran Perumahan” Valuestate, Vol. 007, Jakarta.

Awang Firdaos, 2005, Analisis Pengaruh Jarak ke Jalan Lingkar Luar terhadap Nilai Jual Properti

Perumahan di Kecamatan Depok Sleman Yogyakarta,” Jurnal Survey dan Penilaian, Vol. 001,

Jakarta.

Budiwati, Tuti., Budiyono, Afif., Setyawati, Wiwiek., Indrawati, Asri. 2010. Analisa Korelasi

Pearson untuk Unsur-unsur Kimia Air Hujan di Bandung. Jurnal Sains dirgantara, Vol 7, No.

2, Juni 2010.

Ervianto, I.W. (2005). Manajemen Proyek Konstruksi Edisi Revisi. Yogyakarta.

J.E. Ukoje,K.U. Kanu 2014 Implementation and the Challenges of the Mass Housing Scheme in

Abuja, Nigeria”International Journal of Project Managemen34 : 1865-1875,

www.sciencedirect.com/secience/article/pii/S003801211500004X.

Kajian pustaka. 2013, Analisis Finansial.

http://www.kajianpustaka.com/2013/12/analis-finansial.htmldiakses pada 23 maret 2016 15.10.43 GMT.

MInyx. 2011, Jenis – jenis biaya proyek.

http://faiz-15.blogspot.co.id/2011/11/jenis-jenis-biaya-proyek.htmldiakses pada 16 maret 2016 02.30.13 GMT.

Modul 9 Benefit. 2010 – Cost ratio analysis.

http://id.scribd.com/doc/2903436/Modul-9-Benefit-Cost-Ratio-Analysis#scribddiakses pada 23 maret 2016 13.05.21GMT.

Nurhasanah, Nunung., Haidar, F.Z., Hidayat, Syarif., Listianingsih, A.p., Agustini, D.U., Hasanati,

Nida’ul. 2014. Penjadwalan Produksi Industri Garmen dengan Simulasi Flexsim. Juenal

Ilmiah Teknik Industri, Vol. 2, No. 3, 141-148, 2014.

Peraturan Mentri Pekerjaan Umum No.17/PRT/M/2009 tentang Pedoman Penyusunan Tata Ruang Wilayah Kota.

Piet M. A. Eichholtz, 2010. Transparency, Integration, and the Cost of International Real Estate

Investments.International Journal of Project Managemen34 : 1865-1875,

www.sciencedirect.com/secience/article/pii/S003801211500004X.

Pengertian Pakar. 2015, Pengertian dan Jenis Investasi Menurut

Pakar.

http://www.pengertianpakar.com/2015/03/pengertian-dan-jenis-investasi-menurut.htmdiakses pada 16 maret 2016 03.30.25 GMT.

Suharto, imam. 1999. Manajemen Proyrk Dari Konseptual Oprasional. Jakarta : Erlangga Soeharto, imam. 2002. Studi Kelayakan Proyek Industri. Jakarta : Erlangga

Suratman. 2001. Studi Kelayakan Proyek Teknik dan Prosedur dan Penyusunan Laporan. Yogyakarta : J&J Learning.

Steven Fredrik Josef Manopo, J. Tjakra, R. J. M. Mandagi, M. Sibi. 2013 Alisis Biaya Investasi

Pada Perumahan Griya Paniki Indah. Jurnal Sipil Statik 1:377.

www.ejournal.unsrat.ac.id/index.php/jss/article/view/1409

Suparto. 2014. Analisa Korelasi Variabel-variabel yang Mempengaruhi Mahasiswa dalam Memilih

(1)

3.3 Penilaian Kelayakan Ekonomi a. Net Present Value (NPV)

Menghitung NPV (Net Present Value) dari biaya kotor Rp 14,727,623,000 diharapkan memperoleh pendapatan setiap 4 bulan berturut-turut selama 24 bulan sebesar Rp 2,129,887,813, Rp 2,552,777,309, Rp 2,649,781,993, Rp 2,765,063,602.00, Rp 2,562,233,634.00 , Rp 2,067,877,792.00.Arus pengembalian yang diinginkan adalah sebesar 12 % pertahun (1 % perbulan) seperti terlihat pada Table berikut :

Tabel 4. Tabel PV Cast Out

Bulan Arus Kas i=1/(1+i)n PV

4 Rp 3,931,918,773 0.961 Rp 3,778,573,940 8 Rp 2,176,617,093 0.923 Rp 2,010,105,885 12 Rp 2,155,115,498 0.887 Rp 1,912,449,493 16 Rp 2,199,615,178 0.852 Rp 1,875,831,824 20 Rp 1,984,627,279 0.819 Rp 1,626,402,055 24 Rp 1,404,037,142 0.787 Rp 1,105,819,653 28 Rp 35,345,747 0.756 Rp 26,749,662 32 Rp 13,844,466 0.727 Rp 10,069,080 Total Rp 13,901,121,175 Rp 12,346,001,592

Tabel 5. Tabel PV Cast In

Bulan Arus Kas i=1/(1+i)n PV

4 Rp 2,129,887,813 0.961 Rp 2,046,822,187 8 Rp 2,552,777,309 0.923 Rp 2,357,849,844 12 Rp 2,649,781,993 0.887 Rp 2,351,416,540 16 Rp 2,765,063,602 0.852 Rp 2,358,046,239 20 Rp 2,562,233,634 0.819 Rp 2,099,750,462 24 Rp 2,067,877,792 0.787 Rp 1,628,660,548 Total Rp 14,727,622,142 Rp 12,842,185,825

Maka NPV = 12,842,185,825- 12,346,001,592 = 496,184,233

(2)

b. Internal Rate of Return (IRR)

Nilai NPV = 12,842,185,825- 12,346,001,592 = 496,184,233

Karena nilai NPV nya masih positif (+) yaitu 496,184,233 Dicoba lagi i sebesar 39,9% per tahun

Diperoleh NPV = Rp 9,563,862,479 - Rp 9,575,157,413 = - Rp 38,294,916

Selisih nilai I = 39.9% - 12% = 27.90%

Didapat (PV)a = 12,842,158,825 Didapat (PV)b = 12,346,001,592

Selisih = 496,184,233

Dicari (i)c yang mempunyai (PV)c = Rp 9,575,157,413 dan (PV)a–(PV)c = Rp 3,267,028,411

Sehingga (i)c diperoleh dari :

=12 +

[

, .

, , ,

]

x 2 = 5 + (0.087) x 2 = 0.0424% per tahun

Jadi nilai IRR = 12.0424 % >12 % (berarti investasi dapat diterima)

c. Benefit Cost Ratio (BCR)

BCR = (PV)B

(PV)C

= , , ,

, , ,

= 1,04

(3)

d. Indeks Profitabilitas (IP)

Indeks profitabilitas adalah variasi lain dari nilai NPV, yang menunjukan kemampuan menghasilkan laba persatuan nilai investasi.

IP = , , ,

, , ,

= 1,04

Nilai IP = 1,04> 1. Jadi investasi dapat diterima.

e. Payback Period(PP)

Adalah jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan modal suatu investasi, yang dihitung dari arus kas bersih.

1. Aliran kas tahunan dengan jumlah tetap

Periode pengembalian suatu investasi dengan biaya pertama Rp 13.568.674.795,00 diharapkan aliran kas per bulan sebesar Rp 14,727,622,142 / 24 = Rp 613,650,923 selama umur investasi.

Periode pengembalian = 13.568.674.795,00 / Rp 613,650,923 = 22.11 bulan

= 22 bulan 4 hari

2. Aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap

Bila aliran kas setiap tahunberubah–ubah maka garis komulatif aliran kas tidak lurus. Tabel 6. Tabel PV Cast In

Bulan Arus Kas PV

0 Rp (13,901,121,175)

4 Rp 2,129,887,813 Rp (11,771,233,363) 8 Rp 2,552,777,309 Rp (9,218,456,054) 12 Rp 2,649,781,993 Rp (6,568,674,060) 16 Rp 2,765,063,602 Rp (3,803,610,458) 20 Rp 2,562,233,634 Rp (1,241,376,825) 24 Rp 2,067,877,792 Rp 826,500,967 Total Rp 14,727,622,142

Terlihat bahwa periode pengembalian arus kas netto terjadi antara bulan ke-20 danke-24. Maka periode pengembalianya :

(4)

Periode pengembalian = 20 + , , ,

, , , x 4 bulan = 22.40 bulan

= 22 bulan 12 hari