KAJIAN PERTANAHAN TTENTANG TATA RUANG
Nama
: Ardi Saputra Sinaga
Kelas / Nim
: Manajemen Pertanahan / 14232836
Mata Kuliah
: Tata Ruang dalam Perencanaan Wilayah
KAJIAN PERTANAHAN DALAM PENGEMBANGAN WILAYAH
DAN PENATAAN RUANG
A. PENATAGUNAAN TANAH DALAM PENGEMBANGAN WILAYAH
Penatagunaan tanah ini merujuk pada Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota
yang telah ditetapkan seperti tercantum pada pasal 3 PP 16 2004 mengenai tujuan dari
penatagunaan tanah. Permasalahan Penyusunan RTRW belum mempertimbangkan data pada
Neraca Penatagunaan Tanah, sehingga dimungkinkan adanya pola ruang yang kurang tepat.
Penyusunan RTRW yang belum mempertimbangkan faktor penguasaan tanah, sehingga
pendaftaran tanah pertama kali maupun pada saat pemeliharaan data pendaftaran tanah
terkendala oleh perubahan pola ruang yang tertuang pada RTRW (pemanfaatan menjadi tidak
sesuai peruntukan). Laju alih fungsi lahan pertanian menjadi kawasan permukiman,
perdagangan atau perindustrian yang semakin pesat khususnya di kawasan yang sedang
berkembang.
Kegiatan penyusunan neraca penatagunaan tanah ini sangat bermanfaat bagi
penyediaan informasi ketersediaan tanah untuk mengevaluasi RTRW guna penyusunan ulang
nantinya. Perubahan penggunaan tanah dalam periode tertentu dapat digunakan untuk
memperoleh gambaran perubahan penggunaan tanah. Selanjutnya, data perubahan ini
dioverlay dengan RTRW sehingga diperoleh gambaran perubahan penggunaan tanah dalam
fungsi kawasan . Peta Neraca Penatagunaan Tanah ini bisa menjadi acuan untuk revisi RTRW
sekali dalam lima tahun
B. PEMILIKAN DAN PENGUASAAN TANAH
Pemilikan dan penguasaan tanah dapat diartikan sebagai suatu hak yang diberikan
bagi pemilik tanah untuk menggunakan dan memanfaatkan tanah sesuai dengan
peruntukannya Pembatasan pemilikan dan penguasaan tanah yang diatur dalam UUPA
diantaranya tanah absente dan kelebihan tanah maksimum. Hal tersebut diberlakukan dengan
harapan tidak terjadinya ketimpangan penguasaan dan pemilikan tanah.
Peran Kementerian ATR/BPN terkait penguasaan tanah yaitu terkait dengan informasi
apakah pemilik tanah menguasai tanah tersebut atau di kuasai oleh pihak lain. Pemohon yang
bukan pemilik tanah apabila berkeinginan untuk menguasai tanahnya, wajib untuk
mendapatkan izin dari pemilik tanah tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Misalnya Perusahaan yang ingin menguasai tanah dengan sistem perjanjian menggunakan
tanah pada pemegang HPL yaitu PT KAI ,harus mendapat izin dari pemilik tanah yaitu
pemegang HPL tersebut dengan membuat perjanjian penggunaan tanah.Hal ini sangatlah
perlu dilakukan agar mencegah permasalahan pertanahan yang dapat timbul dikemudian hari
dan membantu dalam pengendalian terhadap penguasaan dan pemilikan tanah yang tidak
sesuai dengan tata ruang ataupun pemilik/penguasa tanah memberikan informasi yang
salah/palsu maka izin ataupun pemberian hak dapat dirubah/dicabut.
Kementerian ATR/BPN melaksanakan pengendalian terhadap penguasaan dan
pemilikan tanah yang tidak sesuai dengan tata ruang dan apabila terjadi kekeliruan dalam
penyusunan tata ruang tersebut jika dihadapkan dengan kondisi di lapangan dan berdasarkan
pada kajian pertanahan yang telah dikeluarkan maka dapat digunakan sebagai bahan revisi.
C. NILAI TANAH
Nilai tanah adalah suatu pengukuran atau penilaian tanah yang didasarkan kepada
kemampuan tanah secara ekonomis yang terkait dengan produktifitas dan strategi
ekonomisnya. Nilai tanah sangat diperlukan dalam berbagai pengambilan keputusan bagi
masyarakat, swasta dan pemerintah. Agar tidak terjadi masalah di kemudian hari investor
membutuhkan informasi yang lengkap tentang kepastian nilai tanah dan tingkat
pertumbuhannya, konsep tata ruang wilayah, status kepemilikan hak, dan regulasi yang
berlaku.
Dalam hal ini Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN berperan dalam pembuatan
Peta Zona Nilai Tanah. Peta ZNT akan diperbaharui setiap tahun berdasarkan keputusan
pemerintah dengan pertimbangan aksesibilitas seperti ketersediaan air, akses jalan, dan
sebagainya. Nanti akan ada sekitar tujuh tingkatan sesuai klasifikasi seperti kawasan dan
aksesibilitas yang menentukan harga pasaran tanah di wilayah tertentu. Peta ZNT ditarget
bisa menjadi acuan yang nantinya digunakan untuk kegiatan jual beli tanah. Peta ZNT akan
jauh lebih mendekati harga kepantasan (tanah) hal ini dilakukan agar dapat menghadirkan
kepastian nilai jual tanah, ZNT bukanlah harga yang sesuai dengan mekanisme pasar
melainkan hasil analisis pemerintah terhadap sejumlah variabel, di antaranya tata ruang.
D. POLITIK PERTANAHAN
UUPA merupakan hukum agraria yang bersifat nasional. Dalam keperluan
perencanaan wilayah, UUPA dapat dijadikan sebagai salah satu landasan hukum dalam
perumusan Undang-undang No. 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang yang sekarang telah
diganti menjadi Undang-undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang.
Kementrian ATR/BPN paling tidak memuat tiga agenda yang bertautan sangat kuat
dengan persoalan agraria, tata ruang dan pertanahan, yakni: (1) memberikan jaminan
kepastian hukum hak kepemilikan atas tanah, penyelesaian sengketa tanah dan menentang
kriminalisasi penuntutan kembali hak tanah masyarakat; (2) peningkatan kesejahteraan
masyarakat dengan mendorong land reform dan program kepemilikan tanah seluas 9 juta
hektar; serta (3) mewujudkan kedaulatan pangan melalui perbaikan jaringan irigasi dan
pembukaan 1 juta hektar sawah baru.Meskipun belum operasional karena adanya
restrukturisasi kelembagaan, tetapi program ini dengan menguatnya rezim pengendalian
pemanfaatan ruang sekaligus dengan terbentuknya Ditjend Pengendalian Pemanfaatan Ruang
dan Penguasaan Tanah.
E. LAND POLICY (KEBIJAKAN PERTANAHAN)
Kajian pertanahan terkait Land Policy (Kebijakan Pertanahan) dimana Kementerian
ATR/BPN mempunyai kewenangan salah satunya dalam mengeluarkan Pertimbangan Teknis
Pertanahan (PTP). Pertimbangan Teknis Pertanahan (PTP) dalam rangka Penerbitan Izin
Lokasi dan Izin Perubahan Penggunaan Tanah (IPPT) (PerKaBPN 2/2011). Kantor
Pertanahan dalam menerbitkan pertimbangan teknis pertanahan harus memperhatikan
kesesuai penggunaan tanah dengan RTRW sehingga tercipta pola pemanfaatan ruang yang
baik. Penerbitan Izin Lokasi dan Izin Perubahan Penggunaan Tanah (IPPT) akan cacat
hukum apabila pertimbangan teknis pertanahan tidak dilaksanakan
F. LAND REFORM
Dalam hal ini Kementerian ATR/BPN melaksanakan penataan kembali penguasaan,
pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah yang berkeadilan dengan memperhatikan
pemilikan tanah untuk rakyat, sehingga diharapkan tidak terjadi ketimpangan. Legalisasi aset
merupakan salah satu di antara Program Strategis Badan Pertanahan Nasional yang meliputi:
Redistribusi Tanah (termasuk dalam program pelaksanaan Reforma Agraria). Badan
Pertanahan Nasional membagikan lahan kepada masyarakat bekas Tanah HGU dan juga
memberikan sertifikat Hak Komunal bekas Hutan negara menjadi Hutan adat .Legalisasi aset
ini harus mengacu pada tata ruang sehingga kepastian hukumnya tercapai.
DAFTAR PUSTAKA
A. Buku
Hadimoeljono, B. (2013). "Pengendalian Pemanfaatan Ruang: Mencari Kelembagaan
Pemanfaatan Ruang yang Efektif" dalam Buletin Tata Ruang dan Pertanahan. Edisi II Tahun
2013. (Jakarta: Direktort Tata Ruang dan Pertanahan, Bappenas).
B. Peraturan Perundang-undangan
Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria
Undang-undang No. 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang
Undang-undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
Peraturan Pemerintah No. 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah
: Ardi Saputra Sinaga
Kelas / Nim
: Manajemen Pertanahan / 14232836
Mata Kuliah
: Tata Ruang dalam Perencanaan Wilayah
KAJIAN PERTANAHAN DALAM PENGEMBANGAN WILAYAH
DAN PENATAAN RUANG
A. PENATAGUNAAN TANAH DALAM PENGEMBANGAN WILAYAH
Penatagunaan tanah ini merujuk pada Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota
yang telah ditetapkan seperti tercantum pada pasal 3 PP 16 2004 mengenai tujuan dari
penatagunaan tanah. Permasalahan Penyusunan RTRW belum mempertimbangkan data pada
Neraca Penatagunaan Tanah, sehingga dimungkinkan adanya pola ruang yang kurang tepat.
Penyusunan RTRW yang belum mempertimbangkan faktor penguasaan tanah, sehingga
pendaftaran tanah pertama kali maupun pada saat pemeliharaan data pendaftaran tanah
terkendala oleh perubahan pola ruang yang tertuang pada RTRW (pemanfaatan menjadi tidak
sesuai peruntukan). Laju alih fungsi lahan pertanian menjadi kawasan permukiman,
perdagangan atau perindustrian yang semakin pesat khususnya di kawasan yang sedang
berkembang.
Kegiatan penyusunan neraca penatagunaan tanah ini sangat bermanfaat bagi
penyediaan informasi ketersediaan tanah untuk mengevaluasi RTRW guna penyusunan ulang
nantinya. Perubahan penggunaan tanah dalam periode tertentu dapat digunakan untuk
memperoleh gambaran perubahan penggunaan tanah. Selanjutnya, data perubahan ini
dioverlay dengan RTRW sehingga diperoleh gambaran perubahan penggunaan tanah dalam
fungsi kawasan . Peta Neraca Penatagunaan Tanah ini bisa menjadi acuan untuk revisi RTRW
sekali dalam lima tahun
B. PEMILIKAN DAN PENGUASAAN TANAH
Pemilikan dan penguasaan tanah dapat diartikan sebagai suatu hak yang diberikan
bagi pemilik tanah untuk menggunakan dan memanfaatkan tanah sesuai dengan
peruntukannya Pembatasan pemilikan dan penguasaan tanah yang diatur dalam UUPA
diantaranya tanah absente dan kelebihan tanah maksimum. Hal tersebut diberlakukan dengan
harapan tidak terjadinya ketimpangan penguasaan dan pemilikan tanah.
Peran Kementerian ATR/BPN terkait penguasaan tanah yaitu terkait dengan informasi
apakah pemilik tanah menguasai tanah tersebut atau di kuasai oleh pihak lain. Pemohon yang
bukan pemilik tanah apabila berkeinginan untuk menguasai tanahnya, wajib untuk
mendapatkan izin dari pemilik tanah tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Misalnya Perusahaan yang ingin menguasai tanah dengan sistem perjanjian menggunakan
tanah pada pemegang HPL yaitu PT KAI ,harus mendapat izin dari pemilik tanah yaitu
pemegang HPL tersebut dengan membuat perjanjian penggunaan tanah.Hal ini sangatlah
perlu dilakukan agar mencegah permasalahan pertanahan yang dapat timbul dikemudian hari
dan membantu dalam pengendalian terhadap penguasaan dan pemilikan tanah yang tidak
sesuai dengan tata ruang ataupun pemilik/penguasa tanah memberikan informasi yang
salah/palsu maka izin ataupun pemberian hak dapat dirubah/dicabut.
Kementerian ATR/BPN melaksanakan pengendalian terhadap penguasaan dan
pemilikan tanah yang tidak sesuai dengan tata ruang dan apabila terjadi kekeliruan dalam
penyusunan tata ruang tersebut jika dihadapkan dengan kondisi di lapangan dan berdasarkan
pada kajian pertanahan yang telah dikeluarkan maka dapat digunakan sebagai bahan revisi.
C. NILAI TANAH
Nilai tanah adalah suatu pengukuran atau penilaian tanah yang didasarkan kepada
kemampuan tanah secara ekonomis yang terkait dengan produktifitas dan strategi
ekonomisnya. Nilai tanah sangat diperlukan dalam berbagai pengambilan keputusan bagi
masyarakat, swasta dan pemerintah. Agar tidak terjadi masalah di kemudian hari investor
membutuhkan informasi yang lengkap tentang kepastian nilai tanah dan tingkat
pertumbuhannya, konsep tata ruang wilayah, status kepemilikan hak, dan regulasi yang
berlaku.
Dalam hal ini Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN berperan dalam pembuatan
Peta Zona Nilai Tanah. Peta ZNT akan diperbaharui setiap tahun berdasarkan keputusan
pemerintah dengan pertimbangan aksesibilitas seperti ketersediaan air, akses jalan, dan
sebagainya. Nanti akan ada sekitar tujuh tingkatan sesuai klasifikasi seperti kawasan dan
aksesibilitas yang menentukan harga pasaran tanah di wilayah tertentu. Peta ZNT ditarget
bisa menjadi acuan yang nantinya digunakan untuk kegiatan jual beli tanah. Peta ZNT akan
jauh lebih mendekati harga kepantasan (tanah) hal ini dilakukan agar dapat menghadirkan
kepastian nilai jual tanah, ZNT bukanlah harga yang sesuai dengan mekanisme pasar
melainkan hasil analisis pemerintah terhadap sejumlah variabel, di antaranya tata ruang.
D. POLITIK PERTANAHAN
UUPA merupakan hukum agraria yang bersifat nasional. Dalam keperluan
perencanaan wilayah, UUPA dapat dijadikan sebagai salah satu landasan hukum dalam
perumusan Undang-undang No. 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang yang sekarang telah
diganti menjadi Undang-undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang.
Kementrian ATR/BPN paling tidak memuat tiga agenda yang bertautan sangat kuat
dengan persoalan agraria, tata ruang dan pertanahan, yakni: (1) memberikan jaminan
kepastian hukum hak kepemilikan atas tanah, penyelesaian sengketa tanah dan menentang
kriminalisasi penuntutan kembali hak tanah masyarakat; (2) peningkatan kesejahteraan
masyarakat dengan mendorong land reform dan program kepemilikan tanah seluas 9 juta
hektar; serta (3) mewujudkan kedaulatan pangan melalui perbaikan jaringan irigasi dan
pembukaan 1 juta hektar sawah baru.Meskipun belum operasional karena adanya
restrukturisasi kelembagaan, tetapi program ini dengan menguatnya rezim pengendalian
pemanfaatan ruang sekaligus dengan terbentuknya Ditjend Pengendalian Pemanfaatan Ruang
dan Penguasaan Tanah.
E. LAND POLICY (KEBIJAKAN PERTANAHAN)
Kajian pertanahan terkait Land Policy (Kebijakan Pertanahan) dimana Kementerian
ATR/BPN mempunyai kewenangan salah satunya dalam mengeluarkan Pertimbangan Teknis
Pertanahan (PTP). Pertimbangan Teknis Pertanahan (PTP) dalam rangka Penerbitan Izin
Lokasi dan Izin Perubahan Penggunaan Tanah (IPPT) (PerKaBPN 2/2011). Kantor
Pertanahan dalam menerbitkan pertimbangan teknis pertanahan harus memperhatikan
kesesuai penggunaan tanah dengan RTRW sehingga tercipta pola pemanfaatan ruang yang
baik. Penerbitan Izin Lokasi dan Izin Perubahan Penggunaan Tanah (IPPT) akan cacat
hukum apabila pertimbangan teknis pertanahan tidak dilaksanakan
F. LAND REFORM
Dalam hal ini Kementerian ATR/BPN melaksanakan penataan kembali penguasaan,
pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah yang berkeadilan dengan memperhatikan
pemilikan tanah untuk rakyat, sehingga diharapkan tidak terjadi ketimpangan. Legalisasi aset
merupakan salah satu di antara Program Strategis Badan Pertanahan Nasional yang meliputi:
Redistribusi Tanah (termasuk dalam program pelaksanaan Reforma Agraria). Badan
Pertanahan Nasional membagikan lahan kepada masyarakat bekas Tanah HGU dan juga
memberikan sertifikat Hak Komunal bekas Hutan negara menjadi Hutan adat .Legalisasi aset
ini harus mengacu pada tata ruang sehingga kepastian hukumnya tercapai.
DAFTAR PUSTAKA
A. Buku
Hadimoeljono, B. (2013). "Pengendalian Pemanfaatan Ruang: Mencari Kelembagaan
Pemanfaatan Ruang yang Efektif" dalam Buletin Tata Ruang dan Pertanahan. Edisi II Tahun
2013. (Jakarta: Direktort Tata Ruang dan Pertanahan, Bappenas).
B. Peraturan Perundang-undangan
Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria
Undang-undang No. 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang
Undang-undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
Peraturan Pemerintah No. 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah