Analisis Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Permintaan Masyarakat Terhadap KPR di Kecamatan Medan Helvetia
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Rumah
Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal
yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat
penghuninya, serta aset bagi pemiliknya (UU RI No. 1, 2011). Sedangkan
Menurut WHO, rumah adalah struktur fisik atau bangunan untuk tempat
berlindung, dimana lingkungan berguna untuk kesehatan jasmanidan rohani serta
keadaan sosialnya baik demi kesehatan keluarga dan individu (WHO,2001).
Menurut Suhar madi (1985). Rumah adalah tempat hunian atau berlindung dari
pengaruh keadaan alam sekitarnya (hujan dan panas) serta merupakan tempat
untuk beristirahat setelah melakukan aktifitas untuk memenuhi kebutuhan seharihari. Rumah harus dapat mewadahi kegiatan penghuninya dan cukup luas bagi
seluruh pemakainya, sehingga kebutuhan ruang dan aktivitas setiap penghuninya
dapat berjalan dengan baik. Lingkungan rumah juga sebaiknya terhindar dari
faktor- faktor yang dapat
merugikan
kesehatan (Hindarto,
2007). Dalam
Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman,
perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana
lingkungan. Rumah adalah sebuah tempat tujuan akhir dari manusia.
Fungsi rumah bagi manusia yang diposkan oleh suhadi (2007) yang
dikutip dari Azwar adalah :
Universitas Sumatera Utara
1. Sebagai
tempat
untuk
melepaskan
lelah,
beristirahat
setelah
penat
melasanakan kewajiban sehari-hari.
2. Sebagai tempat untuk bergaul dengan keluarga atau membina rasa
kekeluargaan bagi segenap anggota keluarga yang ada.
3. Sebagai tempat untuk melindungi diri dari bahaya yang datang mengancam.
4. Sebagai lambang status sosial yang dimiliki yang masih dirasakan hingga saat
ini.
5. Sebagai tempat untuk meletakan atau menyimpan barang-barang berharga
yang dimiliki, yang terutama masih ditemui pada masyarakat pedesaan.
2.1.1
Teori Permintaan
Menurut Sukirno (2005) permintaan adalah keinginan konsumen membeli
suatu barang pada berbagai tingkat harga tertentu selama periode waktu tertentu.
Fungsi permintaan seorang konsumen akan suatu barang dapat dirumuskan
sebagai :
Dx = f ( Y, Py, T, u )
Dimana :
Dx
= Jumlah barang yang diminta
Y
= Pendapatan Konsumen
Py
= Harga Barang Lain
T
= Selera
U
= Faktor-faktor Lainnya
Persamaan tersebut berarti jumlah barang x yang diminta dipengaruhi oleh
harga barang x, pendapatan konsumen, harga barang lain, selera dan faktor-faktor
Universitas Sumatera Utara
lainnya. Dimana Dx adalah jumlah barang x yang diminta konsumen, Y adalah
pendapatan konsumen, Py adalah harga barang selain X, T adalah selera
konsumen dan u adalah Faktor-faktor lainnya. Dalam kenyataannya permintaan
menggantikan barang yang mengalami kenaikan harga. Dalam jangka waktu lebih
lama konsumen akan mencari barang alternatif untuk akan suatu barang tidak
hanya dipengaruhi oleh harga barang itu sendiri namun juga oleh faktor-faktor
lain.
Dapat disimpulkan bahwa, suatu permintaan hanya akan terjadi apabila
terdapat keinginan dan kesediaan konsumen untuk membeli suatu barang dan jasa
yang di dukung oleh daya beli atau kemampuan masyarakat. Permintaan yang
didukung oleh daya beli disebut permintaan efektif sedangkan permintaan yang
hanya didasarkan atas kebutuhan saja disebut sebagai permintaan absolute atau
potensial (Sudarsono,1986). Permintaan merupakan hubungan antara berbagai
tingkat harga yang memungkinkan suatu produk dengan sejumlah produk dimana
konsumen berkeinginan dan mampu untuk membeli selama periode tertentu dan
faktor lain dianggap tetap. Dalam arti ekonomi adalah keinginan yang didukung
daya beli atau kesediaan untuk membeli (Partadiredjo, 1985).
Elastisitas
permintaan
merupakan
suatu
ukuran
kuantitatif
yang
menunjukkan besarnya pengaruh perubahan harga atau faktor-faktor lainnya
terhadap perubahan permintaan suatu komoditas.Secara umum elastisitas
permintaan dapat dibedakan menjadi elastisitas permintaan terhadap harga (price
elasticity of demand), elastisitas permintaan terhadap pendapatan (income
elasticity of demand), dan elastisitas permintaan silang (cross price elasticity of
Universitas Sumatera Utara
demand).Elastisitas permintaan terhadap harga, mengukur seberapa besar
perubahan jumlah komoditas yang diminta apabila harganya berubah.Menurut
Sukirno (2005:102) pengukuran elastisitas permintaan sangat bermanfaat bagi
pihak swasta dan pemerintah. Bagi pihak swasta pengukuran elastisitas
permintaan dapat digunakan sebagai landasan untuk menyusun kebijakan
perekonomian yang akan dilaksanakannya seperti misalnya kebjakan impor
komoditi yang akan mempengaruhi harga yang ditanggung rakyatnya. Pengukuran
elastisitas permintaan kerap dinyatakan dalam ukuran koefisien elastisitas
permintaan. Koefisien permintaan merupakan ukuran perbandingan persentase
perubahan harga atas barang tersebut (Sukirno, 2005:104). Jadi elastisitas
permintaan terhadap harga adalah ukuran kepekaan perubahan jumlah komoditas
yang diminta terhadap perubahan harga komoditas tersebut dengan asumsi ceteris
paribus. Nilai elastisitas permintaan terhadap harga merupakan hasil bagi antara
persentase perubahan harga. Nilai yang diperoleh tersebut merupakan suatu
besaran yang menggambarkan sampai berapa besarkah perubahan jumlah
komoditas yang diminta apabila dibandingkan dengan perubahan harga (Sugiarto,
2005).
Teori permintaan menerangkan tentang sifat permintaan para pembeli
terhadap suatu barang. Teori permintaan menerangkan tentang ciri-ciri hubungan
antara jumlah permintaan dan harga. Adapun hukum permintaan adalah semakin
rendah harga suatu barang maka semakin banyak permintaan terhadap barang
tersebut dan sebaliknya apabila semakin tinggi harga suatu barang tersebut maka
semakin sedikit permintaan terhadap barang tersebut. Sangat sulit secara sekaligus
Universitas Sumatera Utara
untuk menganalisis pengaruh berbagai faktor tersebut terhadap permintaan
sesuatu barang. Oleh sebab itu, dalam membicarakan teori permintaan, ahli
ekonomi membuat analisis yang lebih sederhana. Dalam analisis ekonomi
dianggap bahwa permintaan suatu barang terutama dipengaruhi oleh tingkat
harganya. Oleh sebab itu, dalam teori permintaan yang terutama dianalisis adalah
hubungan antara jumlah permintaan terhadap suatu barang dengan harga barang
tersebut.
2.1.2 Pengertian Kredit
Menurut Undang-Undang No. 7 Tahun 1992 tentang Pokok-Pokok
Perbankan, pengertian kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat
dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjamanpinjaman antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk
melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan jumlah bunga, imbalan,
atu pembagian hasil keungtungan. Sedangkan menurut Undang-Undang
Perbankan No. 10 Tahun 1998, kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang
dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam
meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam
melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.
Dalam dunia perbankan kredit digolongkan menjadi berbagai macam yang
dapat dimanfaatkan oleh debitur dalam memenuhi kebutuhanan dan digunakan
bank dalam menjalankan fungsi penyaluran dana dari unit surplus ke unit defisit.
Berikut penggolongan kredit menurut Siamat (2005):
Universitas Sumatera Utara
1. Berdasarkan Jangka Waktu
a. Kredit jangka pendek (short term loan) memiliki jangka waktu
pengembalian kurang dari 1 tahun. Kredit jangka pendek acap digunakan
untuk kelancaran operasi perusahaan, termasuk penyediaan dana untuk
modal kerja.
b. Kredit jangka menengah (medium term loan) memiliki jangka waktu 1
hingga 3 tahun. Pada umumnya digunakan untuk pembiayaan modal kerja
dan kredit investasi.
c. Kredit jangka panjang (long term loan) memiliki jangka waktu jatuh
tempo di atas 3 tahun. Sebagian besar kredit jangka panjang ini digunakan
untuk membiayai investasi seperti pembiayaan proyek, ekspansi, dan
rehabilitasi.
2. Berdasarkan Barang Jaminan (Collateral)
a. Kredit dengan jaminan (secured loan)
b. Kredit tanpa jaminan (unsecured loan)
3. Berdasarkan Segmen Usaha
Penggolongan kredit menurut segmen usaha misalnya pendanaan untuk
perdagangan, otomotif, farmasi, tekstil, makanan, dan sebagainya.
4. Berdasarkan Tujuan Kredit
a. Kredit Komersil (commercial loan) kredit yang diberikan untuk
memperlancar kegiatan usaha di bidang perdagangan, seperti kredit
ekspor, kredit leveransir, dan sebagainya.
Universitas Sumatera Utara
b. Kredit Konsumtif (consumer loan) diberikan untuk memenuhi kebutuhan
debitur yang bersifat konsumtif, seperti KPR/KPA, kredit kendaraan
bermotor, dan lainnya.
c. Kredit Produktif dimaksudkan untuk membantu debitur dalam membiayai
kebutuhan modal kerja sehingga dapat memperlacar produksi. Misalnya
kredit digunkan untuk pembelian bahan baku, pembayaran upah,
distribusi, dan sebagainya.
5. Berdasarkan Penggunaan Kredit
a. Kredit Modal Kerja
Yaitu kredit yang diberikan oleh bank untuk menambah modal kerja
debitur. Kredit modal kerja ini pada prinsipnya meliputi modal kerja untuk
tujuan komersil, industri, konstruksi bangunan, dan lainnya.
b. Kredit Investasi
Kredit investasi diberikan oleh bank kepada perusahaan untuk berinvestasi
dengan memberi barang-barang modal.
Mekanisme kredit dapat menjadi solusi seiring dengan ketidakpastian
kondisi ekonomi dan banyaknya tuntutan kebutuhan. Debitur tetap dapat
memenuhi kebutuhannya dengan melakukan kredit dan mengalokasikan dana
lainnya ke pos pengeluaran lain. Dalam kegiatan perkreditan ini erat kaitannya
dengan ketentuan perundang-undangan, peraturan pemerintah, maupun kebijakan
pemerintah yang sering berubah dari waktu ke waktu. Hal ini dilakukan agar
kegiatan perkreditan dapat berlangsung secara sehat dan berdaya-saing.
Universitas Sumatera Utara
Untuk melaksanakan kegiatan perkreditan secara sehat, dikenal Prinsip “5
C” atau ada pula yang menyebutnya dengan Prinsip “6 C”. Konsep ini pada
dasarnya memberikan informasi kepada bank mengenai itikad baik (willingness to
pay) dan kemampuan membayar (ability to pay) calon debitur untuk melunasi
pinjaman beserta bunganya. Prinsip-prinsip tersebut yaitu:
1. Character
Kredit diberikan kepada debitur atas dasar kepercayaan, artinya adanya
keyakinan dari pihak bank bahwa calon debitur mempunyai watak, kelakuan,
dan tabiat dengan adanya itikad baik. Dengan melakukan penialain karakter
calon debitur, diharapkan akan diketahui tingkat kejujuran, rasa tanggung
jawab, dan integritas untuk memenuhi kewajiban.
2. Capacity
Yaitu suatu penilaian kepada calon debitur mengenai kemampuan untuk
membayar atas kredit yang diterima. Pendekatan yang dilakukan dalam
penilaian capacity adalah pendekatan historis, finansial, edukasional, yuridis,
manajerial, dan teknis.
3. Capital
Merupakan permodalan dari calon debitur yang biasanya dapat dilihat dari
neraca perusahaan yaitu pada komponen owner equity, laba yang ditahan, dan
lain-lain. Untuk perusahaan perorangan dapat dilihat dari daftar kekayaan yang
bersangkutan dikurangi dengan total kewajibannya.
Universitas Sumatera Utara
4. Collateral
Collateral merupakan jaminan yang diserahkan oleh calon debitur sebagai
jaminan atas kredit yang diterimanya.Jaminan berfungsi sebagai alat pengaman
apabila usaha yang dibiayai dengan kredit tersebut gagal.Jaminan juga dapat
sebagai alat pengaman dalam menghadapi kemungkinan adanya ketidakpastian
dalam kurun waktu kredit. Jaminan tidak selalu berbetuk benda, tetapi dapat
berupa jaminan tidak berwujud kebendaan seperti jaminan pribadi (borgtocht),
letter of guarantee, letters of comfort, rekomendasi, avalist, dan sebagainya.
5. Condition of Economy
Condition of Economy meliputi suatu situasi dan kondisi politik, sosial,
ekonomi, budaya yang memengaruhi keadaan perekonomian pada suatu saat
atau kurun waktu tertentu yang kemungkinan dapat memengaruhi kelancaran
usaha dari calon debitur.
6. Constraint
Constraint yang dimaksud merupakan batasan-batsan atau hambatan-hambatan
yang memungkinkan seseorang melakukan bisnis di suatu tempat.Masalah
constraint masih sukar didefinisikan karena tidak ada peraturan tertulis yang
mengatur batasan-batasan ini, seringkali menyangkut masalah moral.
Selanjutnya penilaian suatu kredit dapat pula dilakukan dengan analisis
“7P” kredit dengan unsur penilaian sebagai berikut (Kasmir, 2009):
Universitas Sumatera Utara
1. Personality
Menilai kepribadian calon debituratau tingkah laku sehari-hari maupun di masa
lalu.Penilaian personality mencakup sikap, emosi, tingkah laku, dan tindakan
debitur dalam menghadapi dan menyelesaikan masalah.
2. Party
Mengklasifikasikan calon debitur ke dalam klasifikasi atau golongan-golongan
tertentu berdasarkan modal, loyalitas, serta karakternya. Sehingga debitur akan
mendapatkan fasilitas kredit yang berbeda-beda dari bank.
3. Purpose
Yaitu mengetahui tujuan calon debitur dalam mengambil kredit termasuk jenis
kredit yang diinginkan. Tujuan pengambilan kredit dapat bermacam-macam
sesuai kebutuhan.
4. Prospect
Menilai prospect berarti menilai usaha debitur di masa yang akan datang
apakah menguntungkan atau tidak. Dengan kata lain, apakah usah tersebut
memiliki prospek atau sebaliknya. Sebab jika suatu fasilitas kredit yang
dibiayai tanpa memiliki prospek, bukan hanya bank yang akan merugi namun
juga debitur.
5. Payment
Merupakan ukuran bagaimana cara calon debitur mengembalikan kredit yang
telah diambil atau dari sumber mana saja dana untuk membayar kredit.
Semakin banyak sumber penghasilan calon debitur, maka akan semakin baik
karena jika salah satu usahanya merugi akan dapat ditutupi oleh usaha lainnya.
Universitas Sumatera Utara
6. Profitabillity
Digunakan untuk menganalisis bagaimana kemampuan calon debitur dalam
memperoleh laba.Profitability diukur dari periode ke periode, apakah akantetap
sama atau akan semakin meningkat, terlebih dengan tambahan kredit yang
akan diperolehnya.
7. Protection
Tujuannya adalah bagaimana menjaga agar kredit yang diberikan mendapatkan
jaminan perlindungan. Perlindungan yang diberikan oleh debitur dapat berupa
jaminan barang, orang, atau asuransi.
Kelangsungan hidup suatu bank sangat dipengaruhi oleh besar kecilnya
kredit yang disalurkan karena sebagian besar bank di Indonesia masih
mengandalkan kredit untuk memenuhi kebutuhan operasional dan memperoleh
keuntungan. Dalam praktik penyaluran kredit, kualitas kredit itu sendiri wajib
diperhatikan. Artinya, semakin berkualitas kredit yang diberikan atau memang
layak untuk disalurkan maka akan meminimalisir risiko adanya kredit bermasalah.
Untuk menentukan berkualitas atau tidaknya suatu kredit perlu diberikan
ukuran-ukuran tertentu. Menurut Surat Edaran Bank IndonesiaNo.7/3/DPNP
tanggal 31 januari 2005 kepada semua Bank Umum yang melaksanakan kegiatan
usaha secara konvensional di Indonesia perihal penilaian kualitas aktiva bank
umum, maka kualitas kredit digolongkan menjadi lancar, dalam perhatian khusus,
kurang lancar, diragukan dan macet menurut kinerja, prospek usaha, kinerja
debitur dan kemampuan membayar (Budisantoso dan Triandaru, 2006). Kualitas
Universitas Sumatera Utara
kredit ketentuan secara lebih jelasnya adalah sebagai berikut : (Simorangkir,
2004)
1. Lancar (pas)
Suatu kredit dapat dikatakan lancar apabila :
a. Pembayaran angsuran pokok dan/atau bunga tepat waktu
b.
Memiliki mutasi rekening yang aktif
c.
Sebagian dari kredit yang dijamin dengan agunan tunai (cash collateral)
2. Dalam perhatian khusus (special mention)
Dikatakan dalam perhatian khusus apabila memenuhi kriteria antara lain :
a. Terdapat tunggakan pembayaran angsuran pokok dan/atau bunga yang
belum melampaui 90 hari
b. Kadang-kadang jadi cerukan
c. Jarang terjadi pelanggaran terhadap kontrak yang diperjanjikan
d. Mutasi rekening relatif aktif
e. Didukung dengan pinjaman baru
3. Kurang lancar (substandard)
Dikatakan kurang lancar apabila memenuhi kriteria diantaranya :
a. Terdapat tunggakan pembayaran angsuran pokok dan/atau bunga yang
telah melampaui 90 hari
b. Sering terjadi cerukan
c.
Terjadi pelanggaran terhadap kontrak yang diperjanjikan lebih dari 90
hari
d.
Frekuensi relative rekening relatif rendah
Universitas Sumatera Utara
e. Terdapat indikasi masalah keuangan yang dihadapi debitur
f. Dokumen pinjaman yang lemah
4. Diragukan (doubtful)
Dikatakan diragukan apabila memenuhi kriteria diantaranya :
a. Terdapat tunggakan pembayaran angsuran pokok dan/atau bunga yang
telah melampaui 180 hari
b. Terjadi cerukan yang bersifat permanen
c.
Terjadi wanprestasi lebih dari 180 hari
d. Terjadi kapitalisasi bunga
e. Dokumen hukum yang lemah, baik untuk perjanjian kredit maupun
pengikatan jaminan
5. Macet (loss)
Dikatakan macet apabila memenuhi kriteria antara lain :
a. Terdapat tunggakan pembayaran angsuran pokok dan/atau bunga yang
telah melampaui 270 hari
b. Kerugian operasional ditutup dengan pinjaman baru
c. Dari segi hukum dan kondisi pasar, jaminan tidak dapat dicairkan pada
nilai yang wajar
2.1.3 Teori Permukiman Kota
Permukiman merupakan usaha padat tanah (land intensive), dimana sekitar
lima puluh persen tanah kota merupakan lahan untuk permukiman. Besarnya
pengeluaran masyarakat untuk permukiman pada umumnya berkisar antara lima
belas persen sampai dengan dua puluh persen dari penghasilannya (Sukanto,
Universitas Sumatera Utara
2001: 1673). Di negara dengan tingkat penghasilan warganya tinggi, elastisitas
permintaan akan rumah relatif rendah, begitu pula sebaliknya. Keinginan memiliki
rumah
dibatasi
oleh
tingkat
penghasilan
serta
biaya
pembangunan
perumahan.Tingkat penghasilan rendah serta biaya pembangunan tinggi
mengakibatkan orang tidak dapat membangun rumah yang memenuhi syarat,
meski kebutuhan permukiman merupakan kebutuhan primer. Kondisi ini akan
menyebabkan munculnya rumah yang tidak memenuhi persyaratan kelayakan
sebuah rumah (Sukanto, 2001: 77).
2.1.4 Teori Mobilitas Tempat Tinggal
Pilihan tempat tinggal tidak hanya ditentukan oleh kondisi hunian tempat
tinggal saja.Keadaan di lingkungan sekitar hunian juga besar pengaruhnya.
Menurut Turner (1976), mereka yang berpendapatan tinggi yang telah
mempertimbangkan lingkungan sekitar sebagai salah satu atribut penentu pilihan,
sedangkan mereka yang perpendapatan rendah masih berusaha mencari jalan guna
mendapatkan tempat bermukim. Walaupun prioritas kelompok berpendapatan
rendah adalah mendapatkan tempat bermukim, namun faktor lokasi juga amat
penting. Pertimbangan lokasi adalah kemudahan untuk mencapai tempat kerja dan
menyatu dengan komunitas sekitar. Selain itu, pertimbangan lainnya adalah
kemudahan untuk berhubungan dengan tempat-tempat lain. Kemudahan hubungan
dapat dilakukan dengan sarana angkutan dan dapat juga dengan hubungan
telekomunikasi. Faktor lokasi lainnya yang juga mempengaruhi penilaian adalah
kelengkapan sarananya. Lokasi yang tidak mempunyai sarana pendukung amat
enyulitkan penduduk. Sarana tersebut melipui sarana kesehatan, sarana sosial,
Universitas Sumatera Utara
sarana ekonomi, sarana pendidikan atau sarana peribadatan. Jumlah dan kualitas
sarana tersebut tidaklah selalu perlu sama pada setiap lokasi, semua tergantung
pada kebutuhan masyarakatnya.
2.1.5 Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
Kredit berasal dari bahasa latin “credere” yang artinya percaya atau
mempercayai (truth atau faith), karena memang pada dasarnya kredit diberikan
berdasarkan kepercayaan orang/pihak lain yang memberikannya terhadap
kecakapan dan kejujuran dari pihak peminjam. Arti percaya tersebut dari segi
bank sebagai pemberi kredit (kreditur) adalah bank percaya kepada nasabah
sebagai penerima kredit bahwa pinjaman yang diberikan pasti akan dikembalikan
sesuai dengan perjanjian.
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah kredit yang digunakan untuk
membeli
rumah
atau
untuk
memenuhi
kebutuhan
konsumtif
dengan
jaminan/agunan berupa rumah. Walaupun penggunaannya mirip, KPR berbeda
dengan kredit konstruksi dan renovasi. Di samping itu, KPR atau Kredit
Pemilikan Rumah adalah fasilitas yang diberikan pihak bank agar seseorang bisa
memiliki rumah ataupun kebutuhan konsumtif lainnya dengan jaminan berupa
rumah (Firtianto, 2010) (Baitulloh, 2010). Komponen utama KPR adalah sebagai
berikut:
1. Kreditur KPR
Kreditur adalah lembaga keuangan, dalam hal ini bank, yang menyalurkan
pembiayaan kepada debitur untuk membeli objek.
Universitas Sumatera Utara
2. Debitur KPR
Debitur adalah perseorangan atau badan hukum yang akan membeli objek
KPR.
3. Objek KPR
Objek KPR merupakan lahan dan rumah yang akan dibeli atau diakuisisi oleh
pihak debitur.
4. Jangka waktu KPR
KPR disebutsebagai kredit jangka panjang karena dapat dikatakan merupakan
satu-satunya kredit yang memiliki waktu pelunasan terpanjang, yaitu mencapai
5-20 tahun.
Saat ini di Indonesia dikenal beberapa jenis KPR, dua diantaranya yaitu:
1. KPR Subsidi
Suatu kredit yang diberikan kepada masyarakat berpenghasilan menengah ke
bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan papan perumahan atau merenovasi
rumah yang telah dimiliki. Bentuk subsidi berupa subsidi keringan kredit dan
subsidi menambah dana pembangunan atau renovasi rumah. Secara umum
batasan yang ditetapkan oleh pemerintah dalam memberikan subsidi adalah
penghasilan pemohon dan maksimum kredit yang diberikan.
2. KPR Non-Subsidi
KPR nonsubsidi, yaitu KPR yang ditujukan bagi seluruh masyarakat. Ketentuan
KPR ditetapkan oleh bank, sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku
bunga dilakukan sesuai kebijakan bank yang bersangkutan.Biasanya suku
Universitas Sumatera Utara
bunga berdasarkan suku pasar, namun bank swasta mungkin akan menawarkan
suku bunga yang sedikit berbeda untuk menarik calon debitur.
2.1.6 Suku Bunga Kredit
Suku bunga adalah jumlah yang diterima oleh orang yang meminjamkan
dan dibayar oleh peminjam dana sejumlah persentase yang disepakati oleh kedua
belah pihak (Subagyo, dkk, 2002). Dalam pengertian lain suku bunga adalah harga
yang dibebankan oleh unit ekonomi yang mengalami defisit (unit surplus) pada
unit ekonomi yang mengalami defisit (unit defisit) atas pinjaman yang diberikan
dari dana yang berasal dari unit surplus. Yang dapat diartikan sebagai balas jasa
yang diberikan oleh bank konvensional kepada nasabah yang menyimpan uangnya
di bank ataupun harga yang harus dibayar oleh nasabah yang menerima pinjaman
dari bank (Diulio, 1997).
Adapun fungsi suku bunga menurut Sunariyah (2004) adalah sebagai daya
tarik bagi para nasabah penabung yang mempunyai dana lebih untuk
diinvestasikan, Suku bunga jugadapat digunakan sebagai alat moneter dalam
rangka mengendalikan penawaran dan permintaan uang beredar dalam suatu
perekonomian serta pemerintah dapat memanfaatkan suku bunga untuk
mengontrol jumlah uang beredar. Hal ini berarti pemerintah dapat mengatur
sirkulasi uang dalam suatu perekonomian.
Suku bunga juga dapat dikelompokan menjadi suku bunga tetap dan suku
bunga mengambang. Suku bunga tetap adalah suku bunga pinjaman tersebut tidak
berubah sepanjang masa kredit, sedangkan suku bunga mengambang adalah suku
bunga yang berubah-ubah selama masa kredit berlangsung dengan mengikuti
Universitas Sumatera Utara
suatu kurs referensi tertentu seperti misalnya LIBOR (London Interbank Offered
Rate) dimana cara perhitungannya dengan menggunakan sistem penambahan
marjin terhadap kurs referensi. Suku bunga dapat berubah bila salah satu dari
demand or supply uang tidak lagi tercapai keseimbangan. Misalkan saat
perekonomian memasuki tahap ekspansi dari suatu siklus bisnis dan
meningkatkan juga Real Gross Domestic Product (GDP) maka akan
meningkatkan transaksi keuangan yang akan mengakibatkan permintaan terhadap
uang juga akan meningkat dimana supply nya tetap sama, dalam hal terjadi
ketidakseimbangan ini maka interest rate akan bergerak agar tercapai kembali
keseimbangan antara demand dan supply uang (Subagyo,dkk, 2002).
2.1.7 Uang Muka atau Loan To Value
Definisi loan to value menurut investopedia adalah a lending risk
assessment ratio that financil institutions and others lenders examine before
approving a mortgage and loan to value tells you how much of a property is being
financed. It is a way to tell how much equity you have in a property. Jika dibahas
secara sederhana, Uang Muka atau loan to value adalah angka rata-rata antara
nilai kredit yang dapat diberikan oleh Bank terhadap nilai agunan pada saat awal
pemberian kredit. Perhitungan rasio LTV dilakukan berdasarkan nilai kredit
ditetapkan berdasarkan plafon kredit yang diterima oleh debitur sebagaimana
tercantum dalam perjanjian kredit, serta nilai agunan ditetapkan sebagaimana nilai
pengikatan agunan oleh bank (Arindam dan Asish Saha, 2009).
Pertumbuhan kredit yang tinggi dapat dikontrol dengan suku bunga,
namun penggunaan instrument ini dapat berimbas ke sektor lain yang tidak
Universitas Sumatera Utara
dikehendaki. Untuk itu, kebijakan uang muka (LTV) menjadi alternative
kebijakan Bank Indonesia untuk mengatur segmen yang diinginkan. Selanjutnya,
dengan memperhatikan kekurangan pasokan rumah, kebutuhan hunian oleh
masyarakat dan program pemerintah dalam memenuhi kebutuhan perumahan bagi
kalangan masyarakat menengah kebawah. Oleh karena itu, Bank Indonesia
memutuskan untuk tidak mengatur rumah/hunian yang menjadi program
pemerintah dan rumah/hunian tipe rumah dengan luasan bangunan 70
kebawah. Hal ini dilakukan dengan pertimbangan antara lain untuk membantu
pemenuhan kebutuhan papan untuk masyarakat umum atau dengan kata lain untuk
mewujudkan Pembangunan nasional yang pada hakikatnya ditujukan untuk
meningkatkan kesejahteraan masyarakat adil dan makmur secara merata disegala
bidang khususnya dalam pemenuhan kebutuhan perumahan untuk masyarakat
kalangan menengah kebawah (Bank Indonesia, 2012).
2.1.8
Teori Lokasi Perumahan
Pemilihan dan penentuan lokasi untuk properti perumahan bagi setiap
orang berbeda-beda sesuai dengan pertimbangan masing-masing individunya.
Beberapa ahli membuat kesimpulan mengenai pemilihan lokasi properti
perumahan sebagai berikut (Harry W. Richadson, 1978: 280-281) :
a) Filter Down Theory, Teori ini muncul pada tahun 1920 oleh EW
Burgess untuk menerangkan pola pemukiman di Chicago. Menurut
EW. Burgerss, perkembangan CBD yang pesat membuat pusat kota
menjadi tidak menarik (tanah mahal, macet, polusi).
Universitas Sumatera Utara
b) Hipotesis Tiebout (1956), Tiebout mengemukakakan bahwa seseorang
memilih lokasi perumahan kota atau kabupaten yang pajaknya rendah
atau pelayanan publiknya bagus.
c) Trade off Model oleh Alonso (1964) dan Solow (1972,1973), Secara
sederhana diartikan sebagai adanya trade off aksesibilitas terhadap
ruang yang dipilih rumah tangga sebagai lokasi untuk properti
perumahan. Model ini juga mengasumsikan bahwa kota melingkar
dengan sebuah pusat tenaga kerja dan transportasi yang tersedia
dimana-mana, semua lokasi dipertimbangkan secara homogen kecuali
jarak ke pusat kota. Rumah tangga akan bersedia membayar lebih untuk
properti dengan lokasi yang lebih dekat dengan CBD karena biaya
commuting lebih rendah.
d) Social Aglomeration Theory (1985), dikemukakan bahwa orang
memilih rumah dengan pertimbangan utama bahwa dia akan nyaman
bersama dengan kelompok sosial tertentu dimana kelompok ini bisa
terbentuk berdasarkan ras, pendapatan, usia, dan lain sebagainya, yang
kemudian timbul segregasi.
2.1.9
Teori Harga
Mekanisme harga memiliki dua peranan dalam perekonomian. Pertama,
mekanisme harga berpengaruh kepada keputusan konsumen dalam pembelanjaan
pendapatan konsumen untuk barang dan jasa yang mereka butuhkan, yang
disimpulkan bahwa bila konsumen diberi kebebasan, maka harga barang-barang
bisa merupakan pegangan atau acuan untuk mengalokasikan pembelanjaannya
Universitas Sumatera Utara
sehingga tercapai keputusan maksimum. Kedua, mekanisme harga berpengaruh
terhadap keputusan produsen dalam menentukan tingkat output yang akan
dihasilkan, dan tingkat kombinasi penggunaan input-output untuk menghasilkan
output tersebut. Jadi harga output dan input merupakan pegangan bagi para
produsen untuk menentukan tingkat output yang menghasilkan keuntungan
maksimum, dan tingkat serta kombinasi penggunaan input yang mempunyai biaya
minimum (Boediono, 1982).
Mekanisme harga suatu permintaan barang dan jasa tergantung pada
bentuk pasar. Secara teoritis, mekanisme harga yang efisien terjadi pada pasar
persaingan sempurna. Sedangkan pasar monopoli merupakan pasar yang paling
menghambat mekanisme harga. Akan tetapi untuk beberapa barang dan jasa
memang diperlukan pengaturan mekanisme harga untuk tujuan distribusi
pendapatan yang merata.
2.2 Penelitian Terdahulu
Indri Sedhana (2010) adalah penelitiannya yang berjudul “Analisis
Permintaan Efektif Rumah Sederhana di Kabupaten Sidoarjo”. Penelitian ini
meneliti tentang pengaruh pendapatan rata-rata keluarga, harga rata-rata rumah
sederhana dan lokasi rumah sederhana terhadap permintaan efektif rumah
sederhana di kabupaten Sidoarjo hasil kesimpulan dari penelitian diatas adalah
variabel pendapatan keluarga, harga rumah, dan lokasi rumah berpengaruh
simultan dan secaraparsial berpengaruh signifikan terhadap permintaan efektif
rumah sederhana di Kabupaten Sidoarjo. Persamaan penelitian di atas dengan
penelitian
ini
yaitu
menggunakan
variabel
pendapatan
dan
lokasi
Universitas Sumatera Utara
rumah.Sedangkan perbedaan dari penelitian di atas dengan penelitian ini adalah
tidak digunakannya variabel suku bunga kredit dan uang muka dalam penelitian di
atas.
Diah Nur.R (2011) dalam penelitian yang berjudul “Analisis Faktor-faktor
yang Mempengaruhi Permintaan Kredit Properti pada Bank Umum Di Indonesia
periode 2003-2010”. Penelitian ini menggunakan model analisis Regresi Double
Log Berganda, dimana variabel independennya antara lain : Pendapatan per
kapita, tingkat suku bunga, jumlah kantor bank, dan inflasi. Sedangkan variabel
dependennya yaitu permintaan kredit property pada bank umum. Dari hasil
penelitian menemukan bahwa secara keseluruhan variabel independen yaitu
pendapatan per kapita, tingkat suku bunga kredit, dan inflasi berpengaruh
signifikan terhadap permintaan properti, kecuali variabel jumlah kantor bank tidak
berpengaruh signifikan terhadap permintaan property pada bank umum.
Persamaan pada penelitian di atas dengan penelitian ini yaitu menggunakan
variabel tingkat suku bunga kredit dan berpengaruh signifikan terhadap
permintaan kredit property. Sedangkan perbedaan dari penelitian di atas dengan
penelitian ini adalah pada penelitian ini membahas permintaan KPR dari sudut
pandang konsumen atau masyarakat sedangkan pada penelitian di atas melihat
dari sudut pandang pihak perbankan yang memberikan kredit property.
Rahma (2010) dengan judul penelitian “Analisis Faktor-FaktorYang
Mempengaruhi Permintaan Perumahan Tipe Cluster (Studi Kasus Perumahan
Taman Sari di Kota Semarang)”. Alat analisis yang digunakan adalah regresi
linierberganda. Responden penelitian ini adalah penghuni perumahan Tamansari
Universitas Sumatera Utara
Majapahit Semarang. Hasil analisis menunjukkan bahwa harga, fasilitas, lokasi,
lingkungan,
pendapatan
dan
harga
substitusi
berpengaruh
terhadap
keputusanpembelian rumah. Dari pengujian koefisien determinasi diketahui
bahwa 68,6 % darivariasi yang terjadi di dalam variabel keputusan pembelian
secara bersamasama dipengaruhi oleh variabel persepsi harga, fasilitas, lokasi,
lingkungan, pendapatan danharga substitusi. Sedangkan sisanya sebesar 31,4 %
dipengaruhi oleh faktor-faktor lain. Dari hasil penelitian ini didapat bahwa faktor
fasilitas sangat berpengaruhdalam pembelian rumah. Dilihat dari besarnya
koefisien yang mempengaruhi keputusan pembelian fasilitas sebesar 0,486;
pendapatan sebesar 0,443; lokasi sebesar 0,340; lingkungan sebesar 0,296; harga
substitusi sebesar 0,283; dan harga sebesar 0,268.
Budi S (2009) dalam penelitian berjudul “Analisis Permintaan Rumah
Sederhana Di Kota Semarang”, menemukan bahwa variabel pendapatan
konsumen, kecocokan harga dan Central Business District berpengaruh signifikan
terhadap Permintaan Rumah Sederhana Tipe 36. Suku Bunga Kredit dan Harga
Sewa Rumah tidak berpengaruh signifikan terhadap Permintaan Rumah
Sederhana Tipe36.
2.3 Kerangka Konseptual
Dalam penelitian ini, yang bertindak sebagai variabel dependen yaitu
jumlah Permintaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pada bank umum, sedangkan
variabel independenya antara lain : Pendapatan, Suku bunga kredit, Uang Muka
dan Lokasi rumah. Untuk mempermudah pemahaman konseptual dalam penulisan
ini, digambarkan suatu kerangka yang sistematis sebagai berikut :
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.1 Kerangka Pemikiran Teoritis
PENDAPATAN
( )
UANG MUKA
( )
PERMINTAAN KREDIT
PEMILIKAN RUMAH (KPR)
(Y)
SUKU BUNGA
KREDIT ( )
LOKASI RUMAH
( )
2.4 Hipotesis
Hipotesis dapat didefinisikan sebagai hubungan yang diperkirakan secara
logis di antara dua atau lebih variabel yang diungkapkan dalam bentuk pernyataan
yang dapat diuji (Sekaran, 2007). Hipotesis yang diajukan dalam penelitian ini
merupakan pernyataan singkat yang disimpulkan dari telaah pustaka dan
merupakan uraian sementara dari permasalahan yang perlu diuji kembali.
Adapun kesimpulan sementara yang dapat di peroleh adalah bahwa faktor
pendapatan dan lokasi rumah berhubungan positif dan berpengaruh signifikan
terhadap permintaan kredit pemilikan rumah (KPR). Sebaliknya faktor suku
bunga kredit dan uang muka berhubungan negatif dan berpengaruh signifikan
terhadap permintaa kredit pemilikan rumah (KPR) di kecamatan Medan Helvetia.
Universitas Sumatera Utara
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Rumah
Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal
yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat
penghuninya, serta aset bagi pemiliknya (UU RI No. 1, 2011). Sedangkan
Menurut WHO, rumah adalah struktur fisik atau bangunan untuk tempat
berlindung, dimana lingkungan berguna untuk kesehatan jasmanidan rohani serta
keadaan sosialnya baik demi kesehatan keluarga dan individu (WHO,2001).
Menurut Suhar madi (1985). Rumah adalah tempat hunian atau berlindung dari
pengaruh keadaan alam sekitarnya (hujan dan panas) serta merupakan tempat
untuk beristirahat setelah melakukan aktifitas untuk memenuhi kebutuhan seharihari. Rumah harus dapat mewadahi kegiatan penghuninya dan cukup luas bagi
seluruh pemakainya, sehingga kebutuhan ruang dan aktivitas setiap penghuninya
dapat berjalan dengan baik. Lingkungan rumah juga sebaiknya terhindar dari
faktor- faktor yang dapat
merugikan
kesehatan (Hindarto,
2007). Dalam
Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman,
perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana
lingkungan. Rumah adalah sebuah tempat tujuan akhir dari manusia.
Fungsi rumah bagi manusia yang diposkan oleh suhadi (2007) yang
dikutip dari Azwar adalah :
Universitas Sumatera Utara
1. Sebagai
tempat
untuk
melepaskan
lelah,
beristirahat
setelah
penat
melasanakan kewajiban sehari-hari.
2. Sebagai tempat untuk bergaul dengan keluarga atau membina rasa
kekeluargaan bagi segenap anggota keluarga yang ada.
3. Sebagai tempat untuk melindungi diri dari bahaya yang datang mengancam.
4. Sebagai lambang status sosial yang dimiliki yang masih dirasakan hingga saat
ini.
5. Sebagai tempat untuk meletakan atau menyimpan barang-barang berharga
yang dimiliki, yang terutama masih ditemui pada masyarakat pedesaan.
2.1.1
Teori Permintaan
Menurut Sukirno (2005) permintaan adalah keinginan konsumen membeli
suatu barang pada berbagai tingkat harga tertentu selama periode waktu tertentu.
Fungsi permintaan seorang konsumen akan suatu barang dapat dirumuskan
sebagai :
Dx = f ( Y, Py, T, u )
Dimana :
Dx
= Jumlah barang yang diminta
Y
= Pendapatan Konsumen
Py
= Harga Barang Lain
T
= Selera
U
= Faktor-faktor Lainnya
Persamaan tersebut berarti jumlah barang x yang diminta dipengaruhi oleh
harga barang x, pendapatan konsumen, harga barang lain, selera dan faktor-faktor
Universitas Sumatera Utara
lainnya. Dimana Dx adalah jumlah barang x yang diminta konsumen, Y adalah
pendapatan konsumen, Py adalah harga barang selain X, T adalah selera
konsumen dan u adalah Faktor-faktor lainnya. Dalam kenyataannya permintaan
menggantikan barang yang mengalami kenaikan harga. Dalam jangka waktu lebih
lama konsumen akan mencari barang alternatif untuk akan suatu barang tidak
hanya dipengaruhi oleh harga barang itu sendiri namun juga oleh faktor-faktor
lain.
Dapat disimpulkan bahwa, suatu permintaan hanya akan terjadi apabila
terdapat keinginan dan kesediaan konsumen untuk membeli suatu barang dan jasa
yang di dukung oleh daya beli atau kemampuan masyarakat. Permintaan yang
didukung oleh daya beli disebut permintaan efektif sedangkan permintaan yang
hanya didasarkan atas kebutuhan saja disebut sebagai permintaan absolute atau
potensial (Sudarsono,1986). Permintaan merupakan hubungan antara berbagai
tingkat harga yang memungkinkan suatu produk dengan sejumlah produk dimana
konsumen berkeinginan dan mampu untuk membeli selama periode tertentu dan
faktor lain dianggap tetap. Dalam arti ekonomi adalah keinginan yang didukung
daya beli atau kesediaan untuk membeli (Partadiredjo, 1985).
Elastisitas
permintaan
merupakan
suatu
ukuran
kuantitatif
yang
menunjukkan besarnya pengaruh perubahan harga atau faktor-faktor lainnya
terhadap perubahan permintaan suatu komoditas.Secara umum elastisitas
permintaan dapat dibedakan menjadi elastisitas permintaan terhadap harga (price
elasticity of demand), elastisitas permintaan terhadap pendapatan (income
elasticity of demand), dan elastisitas permintaan silang (cross price elasticity of
Universitas Sumatera Utara
demand).Elastisitas permintaan terhadap harga, mengukur seberapa besar
perubahan jumlah komoditas yang diminta apabila harganya berubah.Menurut
Sukirno (2005:102) pengukuran elastisitas permintaan sangat bermanfaat bagi
pihak swasta dan pemerintah. Bagi pihak swasta pengukuran elastisitas
permintaan dapat digunakan sebagai landasan untuk menyusun kebijakan
perekonomian yang akan dilaksanakannya seperti misalnya kebjakan impor
komoditi yang akan mempengaruhi harga yang ditanggung rakyatnya. Pengukuran
elastisitas permintaan kerap dinyatakan dalam ukuran koefisien elastisitas
permintaan. Koefisien permintaan merupakan ukuran perbandingan persentase
perubahan harga atas barang tersebut (Sukirno, 2005:104). Jadi elastisitas
permintaan terhadap harga adalah ukuran kepekaan perubahan jumlah komoditas
yang diminta terhadap perubahan harga komoditas tersebut dengan asumsi ceteris
paribus. Nilai elastisitas permintaan terhadap harga merupakan hasil bagi antara
persentase perubahan harga. Nilai yang diperoleh tersebut merupakan suatu
besaran yang menggambarkan sampai berapa besarkah perubahan jumlah
komoditas yang diminta apabila dibandingkan dengan perubahan harga (Sugiarto,
2005).
Teori permintaan menerangkan tentang sifat permintaan para pembeli
terhadap suatu barang. Teori permintaan menerangkan tentang ciri-ciri hubungan
antara jumlah permintaan dan harga. Adapun hukum permintaan adalah semakin
rendah harga suatu barang maka semakin banyak permintaan terhadap barang
tersebut dan sebaliknya apabila semakin tinggi harga suatu barang tersebut maka
semakin sedikit permintaan terhadap barang tersebut. Sangat sulit secara sekaligus
Universitas Sumatera Utara
untuk menganalisis pengaruh berbagai faktor tersebut terhadap permintaan
sesuatu barang. Oleh sebab itu, dalam membicarakan teori permintaan, ahli
ekonomi membuat analisis yang lebih sederhana. Dalam analisis ekonomi
dianggap bahwa permintaan suatu barang terutama dipengaruhi oleh tingkat
harganya. Oleh sebab itu, dalam teori permintaan yang terutama dianalisis adalah
hubungan antara jumlah permintaan terhadap suatu barang dengan harga barang
tersebut.
2.1.2 Pengertian Kredit
Menurut Undang-Undang No. 7 Tahun 1992 tentang Pokok-Pokok
Perbankan, pengertian kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat
dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjamanpinjaman antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk
melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan jumlah bunga, imbalan,
atu pembagian hasil keungtungan. Sedangkan menurut Undang-Undang
Perbankan No. 10 Tahun 1998, kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang
dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam
meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam
melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.
Dalam dunia perbankan kredit digolongkan menjadi berbagai macam yang
dapat dimanfaatkan oleh debitur dalam memenuhi kebutuhanan dan digunakan
bank dalam menjalankan fungsi penyaluran dana dari unit surplus ke unit defisit.
Berikut penggolongan kredit menurut Siamat (2005):
Universitas Sumatera Utara
1. Berdasarkan Jangka Waktu
a. Kredit jangka pendek (short term loan) memiliki jangka waktu
pengembalian kurang dari 1 tahun. Kredit jangka pendek acap digunakan
untuk kelancaran operasi perusahaan, termasuk penyediaan dana untuk
modal kerja.
b. Kredit jangka menengah (medium term loan) memiliki jangka waktu 1
hingga 3 tahun. Pada umumnya digunakan untuk pembiayaan modal kerja
dan kredit investasi.
c. Kredit jangka panjang (long term loan) memiliki jangka waktu jatuh
tempo di atas 3 tahun. Sebagian besar kredit jangka panjang ini digunakan
untuk membiayai investasi seperti pembiayaan proyek, ekspansi, dan
rehabilitasi.
2. Berdasarkan Barang Jaminan (Collateral)
a. Kredit dengan jaminan (secured loan)
b. Kredit tanpa jaminan (unsecured loan)
3. Berdasarkan Segmen Usaha
Penggolongan kredit menurut segmen usaha misalnya pendanaan untuk
perdagangan, otomotif, farmasi, tekstil, makanan, dan sebagainya.
4. Berdasarkan Tujuan Kredit
a. Kredit Komersil (commercial loan) kredit yang diberikan untuk
memperlancar kegiatan usaha di bidang perdagangan, seperti kredit
ekspor, kredit leveransir, dan sebagainya.
Universitas Sumatera Utara
b. Kredit Konsumtif (consumer loan) diberikan untuk memenuhi kebutuhan
debitur yang bersifat konsumtif, seperti KPR/KPA, kredit kendaraan
bermotor, dan lainnya.
c. Kredit Produktif dimaksudkan untuk membantu debitur dalam membiayai
kebutuhan modal kerja sehingga dapat memperlacar produksi. Misalnya
kredit digunkan untuk pembelian bahan baku, pembayaran upah,
distribusi, dan sebagainya.
5. Berdasarkan Penggunaan Kredit
a. Kredit Modal Kerja
Yaitu kredit yang diberikan oleh bank untuk menambah modal kerja
debitur. Kredit modal kerja ini pada prinsipnya meliputi modal kerja untuk
tujuan komersil, industri, konstruksi bangunan, dan lainnya.
b. Kredit Investasi
Kredit investasi diberikan oleh bank kepada perusahaan untuk berinvestasi
dengan memberi barang-barang modal.
Mekanisme kredit dapat menjadi solusi seiring dengan ketidakpastian
kondisi ekonomi dan banyaknya tuntutan kebutuhan. Debitur tetap dapat
memenuhi kebutuhannya dengan melakukan kredit dan mengalokasikan dana
lainnya ke pos pengeluaran lain. Dalam kegiatan perkreditan ini erat kaitannya
dengan ketentuan perundang-undangan, peraturan pemerintah, maupun kebijakan
pemerintah yang sering berubah dari waktu ke waktu. Hal ini dilakukan agar
kegiatan perkreditan dapat berlangsung secara sehat dan berdaya-saing.
Universitas Sumatera Utara
Untuk melaksanakan kegiatan perkreditan secara sehat, dikenal Prinsip “5
C” atau ada pula yang menyebutnya dengan Prinsip “6 C”. Konsep ini pada
dasarnya memberikan informasi kepada bank mengenai itikad baik (willingness to
pay) dan kemampuan membayar (ability to pay) calon debitur untuk melunasi
pinjaman beserta bunganya. Prinsip-prinsip tersebut yaitu:
1. Character
Kredit diberikan kepada debitur atas dasar kepercayaan, artinya adanya
keyakinan dari pihak bank bahwa calon debitur mempunyai watak, kelakuan,
dan tabiat dengan adanya itikad baik. Dengan melakukan penialain karakter
calon debitur, diharapkan akan diketahui tingkat kejujuran, rasa tanggung
jawab, dan integritas untuk memenuhi kewajiban.
2. Capacity
Yaitu suatu penilaian kepada calon debitur mengenai kemampuan untuk
membayar atas kredit yang diterima. Pendekatan yang dilakukan dalam
penilaian capacity adalah pendekatan historis, finansial, edukasional, yuridis,
manajerial, dan teknis.
3. Capital
Merupakan permodalan dari calon debitur yang biasanya dapat dilihat dari
neraca perusahaan yaitu pada komponen owner equity, laba yang ditahan, dan
lain-lain. Untuk perusahaan perorangan dapat dilihat dari daftar kekayaan yang
bersangkutan dikurangi dengan total kewajibannya.
Universitas Sumatera Utara
4. Collateral
Collateral merupakan jaminan yang diserahkan oleh calon debitur sebagai
jaminan atas kredit yang diterimanya.Jaminan berfungsi sebagai alat pengaman
apabila usaha yang dibiayai dengan kredit tersebut gagal.Jaminan juga dapat
sebagai alat pengaman dalam menghadapi kemungkinan adanya ketidakpastian
dalam kurun waktu kredit. Jaminan tidak selalu berbetuk benda, tetapi dapat
berupa jaminan tidak berwujud kebendaan seperti jaminan pribadi (borgtocht),
letter of guarantee, letters of comfort, rekomendasi, avalist, dan sebagainya.
5. Condition of Economy
Condition of Economy meliputi suatu situasi dan kondisi politik, sosial,
ekonomi, budaya yang memengaruhi keadaan perekonomian pada suatu saat
atau kurun waktu tertentu yang kemungkinan dapat memengaruhi kelancaran
usaha dari calon debitur.
6. Constraint
Constraint yang dimaksud merupakan batasan-batsan atau hambatan-hambatan
yang memungkinkan seseorang melakukan bisnis di suatu tempat.Masalah
constraint masih sukar didefinisikan karena tidak ada peraturan tertulis yang
mengatur batasan-batasan ini, seringkali menyangkut masalah moral.
Selanjutnya penilaian suatu kredit dapat pula dilakukan dengan analisis
“7P” kredit dengan unsur penilaian sebagai berikut (Kasmir, 2009):
Universitas Sumatera Utara
1. Personality
Menilai kepribadian calon debituratau tingkah laku sehari-hari maupun di masa
lalu.Penilaian personality mencakup sikap, emosi, tingkah laku, dan tindakan
debitur dalam menghadapi dan menyelesaikan masalah.
2. Party
Mengklasifikasikan calon debitur ke dalam klasifikasi atau golongan-golongan
tertentu berdasarkan modal, loyalitas, serta karakternya. Sehingga debitur akan
mendapatkan fasilitas kredit yang berbeda-beda dari bank.
3. Purpose
Yaitu mengetahui tujuan calon debitur dalam mengambil kredit termasuk jenis
kredit yang diinginkan. Tujuan pengambilan kredit dapat bermacam-macam
sesuai kebutuhan.
4. Prospect
Menilai prospect berarti menilai usaha debitur di masa yang akan datang
apakah menguntungkan atau tidak. Dengan kata lain, apakah usah tersebut
memiliki prospek atau sebaliknya. Sebab jika suatu fasilitas kredit yang
dibiayai tanpa memiliki prospek, bukan hanya bank yang akan merugi namun
juga debitur.
5. Payment
Merupakan ukuran bagaimana cara calon debitur mengembalikan kredit yang
telah diambil atau dari sumber mana saja dana untuk membayar kredit.
Semakin banyak sumber penghasilan calon debitur, maka akan semakin baik
karena jika salah satu usahanya merugi akan dapat ditutupi oleh usaha lainnya.
Universitas Sumatera Utara
6. Profitabillity
Digunakan untuk menganalisis bagaimana kemampuan calon debitur dalam
memperoleh laba.Profitability diukur dari periode ke periode, apakah akantetap
sama atau akan semakin meningkat, terlebih dengan tambahan kredit yang
akan diperolehnya.
7. Protection
Tujuannya adalah bagaimana menjaga agar kredit yang diberikan mendapatkan
jaminan perlindungan. Perlindungan yang diberikan oleh debitur dapat berupa
jaminan barang, orang, atau asuransi.
Kelangsungan hidup suatu bank sangat dipengaruhi oleh besar kecilnya
kredit yang disalurkan karena sebagian besar bank di Indonesia masih
mengandalkan kredit untuk memenuhi kebutuhan operasional dan memperoleh
keuntungan. Dalam praktik penyaluran kredit, kualitas kredit itu sendiri wajib
diperhatikan. Artinya, semakin berkualitas kredit yang diberikan atau memang
layak untuk disalurkan maka akan meminimalisir risiko adanya kredit bermasalah.
Untuk menentukan berkualitas atau tidaknya suatu kredit perlu diberikan
ukuran-ukuran tertentu. Menurut Surat Edaran Bank IndonesiaNo.7/3/DPNP
tanggal 31 januari 2005 kepada semua Bank Umum yang melaksanakan kegiatan
usaha secara konvensional di Indonesia perihal penilaian kualitas aktiva bank
umum, maka kualitas kredit digolongkan menjadi lancar, dalam perhatian khusus,
kurang lancar, diragukan dan macet menurut kinerja, prospek usaha, kinerja
debitur dan kemampuan membayar (Budisantoso dan Triandaru, 2006). Kualitas
Universitas Sumatera Utara
kredit ketentuan secara lebih jelasnya adalah sebagai berikut : (Simorangkir,
2004)
1. Lancar (pas)
Suatu kredit dapat dikatakan lancar apabila :
a. Pembayaran angsuran pokok dan/atau bunga tepat waktu
b.
Memiliki mutasi rekening yang aktif
c.
Sebagian dari kredit yang dijamin dengan agunan tunai (cash collateral)
2. Dalam perhatian khusus (special mention)
Dikatakan dalam perhatian khusus apabila memenuhi kriteria antara lain :
a. Terdapat tunggakan pembayaran angsuran pokok dan/atau bunga yang
belum melampaui 90 hari
b. Kadang-kadang jadi cerukan
c. Jarang terjadi pelanggaran terhadap kontrak yang diperjanjikan
d. Mutasi rekening relatif aktif
e. Didukung dengan pinjaman baru
3. Kurang lancar (substandard)
Dikatakan kurang lancar apabila memenuhi kriteria diantaranya :
a. Terdapat tunggakan pembayaran angsuran pokok dan/atau bunga yang
telah melampaui 90 hari
b. Sering terjadi cerukan
c.
Terjadi pelanggaran terhadap kontrak yang diperjanjikan lebih dari 90
hari
d.
Frekuensi relative rekening relatif rendah
Universitas Sumatera Utara
e. Terdapat indikasi masalah keuangan yang dihadapi debitur
f. Dokumen pinjaman yang lemah
4. Diragukan (doubtful)
Dikatakan diragukan apabila memenuhi kriteria diantaranya :
a. Terdapat tunggakan pembayaran angsuran pokok dan/atau bunga yang
telah melampaui 180 hari
b. Terjadi cerukan yang bersifat permanen
c.
Terjadi wanprestasi lebih dari 180 hari
d. Terjadi kapitalisasi bunga
e. Dokumen hukum yang lemah, baik untuk perjanjian kredit maupun
pengikatan jaminan
5. Macet (loss)
Dikatakan macet apabila memenuhi kriteria antara lain :
a. Terdapat tunggakan pembayaran angsuran pokok dan/atau bunga yang
telah melampaui 270 hari
b. Kerugian operasional ditutup dengan pinjaman baru
c. Dari segi hukum dan kondisi pasar, jaminan tidak dapat dicairkan pada
nilai yang wajar
2.1.3 Teori Permukiman Kota
Permukiman merupakan usaha padat tanah (land intensive), dimana sekitar
lima puluh persen tanah kota merupakan lahan untuk permukiman. Besarnya
pengeluaran masyarakat untuk permukiman pada umumnya berkisar antara lima
belas persen sampai dengan dua puluh persen dari penghasilannya (Sukanto,
Universitas Sumatera Utara
2001: 1673). Di negara dengan tingkat penghasilan warganya tinggi, elastisitas
permintaan akan rumah relatif rendah, begitu pula sebaliknya. Keinginan memiliki
rumah
dibatasi
oleh
tingkat
penghasilan
serta
biaya
pembangunan
perumahan.Tingkat penghasilan rendah serta biaya pembangunan tinggi
mengakibatkan orang tidak dapat membangun rumah yang memenuhi syarat,
meski kebutuhan permukiman merupakan kebutuhan primer. Kondisi ini akan
menyebabkan munculnya rumah yang tidak memenuhi persyaratan kelayakan
sebuah rumah (Sukanto, 2001: 77).
2.1.4 Teori Mobilitas Tempat Tinggal
Pilihan tempat tinggal tidak hanya ditentukan oleh kondisi hunian tempat
tinggal saja.Keadaan di lingkungan sekitar hunian juga besar pengaruhnya.
Menurut Turner (1976), mereka yang berpendapatan tinggi yang telah
mempertimbangkan lingkungan sekitar sebagai salah satu atribut penentu pilihan,
sedangkan mereka yang perpendapatan rendah masih berusaha mencari jalan guna
mendapatkan tempat bermukim. Walaupun prioritas kelompok berpendapatan
rendah adalah mendapatkan tempat bermukim, namun faktor lokasi juga amat
penting. Pertimbangan lokasi adalah kemudahan untuk mencapai tempat kerja dan
menyatu dengan komunitas sekitar. Selain itu, pertimbangan lainnya adalah
kemudahan untuk berhubungan dengan tempat-tempat lain. Kemudahan hubungan
dapat dilakukan dengan sarana angkutan dan dapat juga dengan hubungan
telekomunikasi. Faktor lokasi lainnya yang juga mempengaruhi penilaian adalah
kelengkapan sarananya. Lokasi yang tidak mempunyai sarana pendukung amat
enyulitkan penduduk. Sarana tersebut melipui sarana kesehatan, sarana sosial,
Universitas Sumatera Utara
sarana ekonomi, sarana pendidikan atau sarana peribadatan. Jumlah dan kualitas
sarana tersebut tidaklah selalu perlu sama pada setiap lokasi, semua tergantung
pada kebutuhan masyarakatnya.
2.1.5 Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
Kredit berasal dari bahasa latin “credere” yang artinya percaya atau
mempercayai (truth atau faith), karena memang pada dasarnya kredit diberikan
berdasarkan kepercayaan orang/pihak lain yang memberikannya terhadap
kecakapan dan kejujuran dari pihak peminjam. Arti percaya tersebut dari segi
bank sebagai pemberi kredit (kreditur) adalah bank percaya kepada nasabah
sebagai penerima kredit bahwa pinjaman yang diberikan pasti akan dikembalikan
sesuai dengan perjanjian.
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah kredit yang digunakan untuk
membeli
rumah
atau
untuk
memenuhi
kebutuhan
konsumtif
dengan
jaminan/agunan berupa rumah. Walaupun penggunaannya mirip, KPR berbeda
dengan kredit konstruksi dan renovasi. Di samping itu, KPR atau Kredit
Pemilikan Rumah adalah fasilitas yang diberikan pihak bank agar seseorang bisa
memiliki rumah ataupun kebutuhan konsumtif lainnya dengan jaminan berupa
rumah (Firtianto, 2010) (Baitulloh, 2010). Komponen utama KPR adalah sebagai
berikut:
1. Kreditur KPR
Kreditur adalah lembaga keuangan, dalam hal ini bank, yang menyalurkan
pembiayaan kepada debitur untuk membeli objek.
Universitas Sumatera Utara
2. Debitur KPR
Debitur adalah perseorangan atau badan hukum yang akan membeli objek
KPR.
3. Objek KPR
Objek KPR merupakan lahan dan rumah yang akan dibeli atau diakuisisi oleh
pihak debitur.
4. Jangka waktu KPR
KPR disebutsebagai kredit jangka panjang karena dapat dikatakan merupakan
satu-satunya kredit yang memiliki waktu pelunasan terpanjang, yaitu mencapai
5-20 tahun.
Saat ini di Indonesia dikenal beberapa jenis KPR, dua diantaranya yaitu:
1. KPR Subsidi
Suatu kredit yang diberikan kepada masyarakat berpenghasilan menengah ke
bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan papan perumahan atau merenovasi
rumah yang telah dimiliki. Bentuk subsidi berupa subsidi keringan kredit dan
subsidi menambah dana pembangunan atau renovasi rumah. Secara umum
batasan yang ditetapkan oleh pemerintah dalam memberikan subsidi adalah
penghasilan pemohon dan maksimum kredit yang diberikan.
2. KPR Non-Subsidi
KPR nonsubsidi, yaitu KPR yang ditujukan bagi seluruh masyarakat. Ketentuan
KPR ditetapkan oleh bank, sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku
bunga dilakukan sesuai kebijakan bank yang bersangkutan.Biasanya suku
Universitas Sumatera Utara
bunga berdasarkan suku pasar, namun bank swasta mungkin akan menawarkan
suku bunga yang sedikit berbeda untuk menarik calon debitur.
2.1.6 Suku Bunga Kredit
Suku bunga adalah jumlah yang diterima oleh orang yang meminjamkan
dan dibayar oleh peminjam dana sejumlah persentase yang disepakati oleh kedua
belah pihak (Subagyo, dkk, 2002). Dalam pengertian lain suku bunga adalah harga
yang dibebankan oleh unit ekonomi yang mengalami defisit (unit surplus) pada
unit ekonomi yang mengalami defisit (unit defisit) atas pinjaman yang diberikan
dari dana yang berasal dari unit surplus. Yang dapat diartikan sebagai balas jasa
yang diberikan oleh bank konvensional kepada nasabah yang menyimpan uangnya
di bank ataupun harga yang harus dibayar oleh nasabah yang menerima pinjaman
dari bank (Diulio, 1997).
Adapun fungsi suku bunga menurut Sunariyah (2004) adalah sebagai daya
tarik bagi para nasabah penabung yang mempunyai dana lebih untuk
diinvestasikan, Suku bunga jugadapat digunakan sebagai alat moneter dalam
rangka mengendalikan penawaran dan permintaan uang beredar dalam suatu
perekonomian serta pemerintah dapat memanfaatkan suku bunga untuk
mengontrol jumlah uang beredar. Hal ini berarti pemerintah dapat mengatur
sirkulasi uang dalam suatu perekonomian.
Suku bunga juga dapat dikelompokan menjadi suku bunga tetap dan suku
bunga mengambang. Suku bunga tetap adalah suku bunga pinjaman tersebut tidak
berubah sepanjang masa kredit, sedangkan suku bunga mengambang adalah suku
bunga yang berubah-ubah selama masa kredit berlangsung dengan mengikuti
Universitas Sumatera Utara
suatu kurs referensi tertentu seperti misalnya LIBOR (London Interbank Offered
Rate) dimana cara perhitungannya dengan menggunakan sistem penambahan
marjin terhadap kurs referensi. Suku bunga dapat berubah bila salah satu dari
demand or supply uang tidak lagi tercapai keseimbangan. Misalkan saat
perekonomian memasuki tahap ekspansi dari suatu siklus bisnis dan
meningkatkan juga Real Gross Domestic Product (GDP) maka akan
meningkatkan transaksi keuangan yang akan mengakibatkan permintaan terhadap
uang juga akan meningkat dimana supply nya tetap sama, dalam hal terjadi
ketidakseimbangan ini maka interest rate akan bergerak agar tercapai kembali
keseimbangan antara demand dan supply uang (Subagyo,dkk, 2002).
2.1.7 Uang Muka atau Loan To Value
Definisi loan to value menurut investopedia adalah a lending risk
assessment ratio that financil institutions and others lenders examine before
approving a mortgage and loan to value tells you how much of a property is being
financed. It is a way to tell how much equity you have in a property. Jika dibahas
secara sederhana, Uang Muka atau loan to value adalah angka rata-rata antara
nilai kredit yang dapat diberikan oleh Bank terhadap nilai agunan pada saat awal
pemberian kredit. Perhitungan rasio LTV dilakukan berdasarkan nilai kredit
ditetapkan berdasarkan plafon kredit yang diterima oleh debitur sebagaimana
tercantum dalam perjanjian kredit, serta nilai agunan ditetapkan sebagaimana nilai
pengikatan agunan oleh bank (Arindam dan Asish Saha, 2009).
Pertumbuhan kredit yang tinggi dapat dikontrol dengan suku bunga,
namun penggunaan instrument ini dapat berimbas ke sektor lain yang tidak
Universitas Sumatera Utara
dikehendaki. Untuk itu, kebijakan uang muka (LTV) menjadi alternative
kebijakan Bank Indonesia untuk mengatur segmen yang diinginkan. Selanjutnya,
dengan memperhatikan kekurangan pasokan rumah, kebutuhan hunian oleh
masyarakat dan program pemerintah dalam memenuhi kebutuhan perumahan bagi
kalangan masyarakat menengah kebawah. Oleh karena itu, Bank Indonesia
memutuskan untuk tidak mengatur rumah/hunian yang menjadi program
pemerintah dan rumah/hunian tipe rumah dengan luasan bangunan 70
kebawah. Hal ini dilakukan dengan pertimbangan antara lain untuk membantu
pemenuhan kebutuhan papan untuk masyarakat umum atau dengan kata lain untuk
mewujudkan Pembangunan nasional yang pada hakikatnya ditujukan untuk
meningkatkan kesejahteraan masyarakat adil dan makmur secara merata disegala
bidang khususnya dalam pemenuhan kebutuhan perumahan untuk masyarakat
kalangan menengah kebawah (Bank Indonesia, 2012).
2.1.8
Teori Lokasi Perumahan
Pemilihan dan penentuan lokasi untuk properti perumahan bagi setiap
orang berbeda-beda sesuai dengan pertimbangan masing-masing individunya.
Beberapa ahli membuat kesimpulan mengenai pemilihan lokasi properti
perumahan sebagai berikut (Harry W. Richadson, 1978: 280-281) :
a) Filter Down Theory, Teori ini muncul pada tahun 1920 oleh EW
Burgess untuk menerangkan pola pemukiman di Chicago. Menurut
EW. Burgerss, perkembangan CBD yang pesat membuat pusat kota
menjadi tidak menarik (tanah mahal, macet, polusi).
Universitas Sumatera Utara
b) Hipotesis Tiebout (1956), Tiebout mengemukakakan bahwa seseorang
memilih lokasi perumahan kota atau kabupaten yang pajaknya rendah
atau pelayanan publiknya bagus.
c) Trade off Model oleh Alonso (1964) dan Solow (1972,1973), Secara
sederhana diartikan sebagai adanya trade off aksesibilitas terhadap
ruang yang dipilih rumah tangga sebagai lokasi untuk properti
perumahan. Model ini juga mengasumsikan bahwa kota melingkar
dengan sebuah pusat tenaga kerja dan transportasi yang tersedia
dimana-mana, semua lokasi dipertimbangkan secara homogen kecuali
jarak ke pusat kota. Rumah tangga akan bersedia membayar lebih untuk
properti dengan lokasi yang lebih dekat dengan CBD karena biaya
commuting lebih rendah.
d) Social Aglomeration Theory (1985), dikemukakan bahwa orang
memilih rumah dengan pertimbangan utama bahwa dia akan nyaman
bersama dengan kelompok sosial tertentu dimana kelompok ini bisa
terbentuk berdasarkan ras, pendapatan, usia, dan lain sebagainya, yang
kemudian timbul segregasi.
2.1.9
Teori Harga
Mekanisme harga memiliki dua peranan dalam perekonomian. Pertama,
mekanisme harga berpengaruh kepada keputusan konsumen dalam pembelanjaan
pendapatan konsumen untuk barang dan jasa yang mereka butuhkan, yang
disimpulkan bahwa bila konsumen diberi kebebasan, maka harga barang-barang
bisa merupakan pegangan atau acuan untuk mengalokasikan pembelanjaannya
Universitas Sumatera Utara
sehingga tercapai keputusan maksimum. Kedua, mekanisme harga berpengaruh
terhadap keputusan produsen dalam menentukan tingkat output yang akan
dihasilkan, dan tingkat kombinasi penggunaan input-output untuk menghasilkan
output tersebut. Jadi harga output dan input merupakan pegangan bagi para
produsen untuk menentukan tingkat output yang menghasilkan keuntungan
maksimum, dan tingkat serta kombinasi penggunaan input yang mempunyai biaya
minimum (Boediono, 1982).
Mekanisme harga suatu permintaan barang dan jasa tergantung pada
bentuk pasar. Secara teoritis, mekanisme harga yang efisien terjadi pada pasar
persaingan sempurna. Sedangkan pasar monopoli merupakan pasar yang paling
menghambat mekanisme harga. Akan tetapi untuk beberapa barang dan jasa
memang diperlukan pengaturan mekanisme harga untuk tujuan distribusi
pendapatan yang merata.
2.2 Penelitian Terdahulu
Indri Sedhana (2010) adalah penelitiannya yang berjudul “Analisis
Permintaan Efektif Rumah Sederhana di Kabupaten Sidoarjo”. Penelitian ini
meneliti tentang pengaruh pendapatan rata-rata keluarga, harga rata-rata rumah
sederhana dan lokasi rumah sederhana terhadap permintaan efektif rumah
sederhana di kabupaten Sidoarjo hasil kesimpulan dari penelitian diatas adalah
variabel pendapatan keluarga, harga rumah, dan lokasi rumah berpengaruh
simultan dan secaraparsial berpengaruh signifikan terhadap permintaan efektif
rumah sederhana di Kabupaten Sidoarjo. Persamaan penelitian di atas dengan
penelitian
ini
yaitu
menggunakan
variabel
pendapatan
dan
lokasi
Universitas Sumatera Utara
rumah.Sedangkan perbedaan dari penelitian di atas dengan penelitian ini adalah
tidak digunakannya variabel suku bunga kredit dan uang muka dalam penelitian di
atas.
Diah Nur.R (2011) dalam penelitian yang berjudul “Analisis Faktor-faktor
yang Mempengaruhi Permintaan Kredit Properti pada Bank Umum Di Indonesia
periode 2003-2010”. Penelitian ini menggunakan model analisis Regresi Double
Log Berganda, dimana variabel independennya antara lain : Pendapatan per
kapita, tingkat suku bunga, jumlah kantor bank, dan inflasi. Sedangkan variabel
dependennya yaitu permintaan kredit property pada bank umum. Dari hasil
penelitian menemukan bahwa secara keseluruhan variabel independen yaitu
pendapatan per kapita, tingkat suku bunga kredit, dan inflasi berpengaruh
signifikan terhadap permintaan properti, kecuali variabel jumlah kantor bank tidak
berpengaruh signifikan terhadap permintaan property pada bank umum.
Persamaan pada penelitian di atas dengan penelitian ini yaitu menggunakan
variabel tingkat suku bunga kredit dan berpengaruh signifikan terhadap
permintaan kredit property. Sedangkan perbedaan dari penelitian di atas dengan
penelitian ini adalah pada penelitian ini membahas permintaan KPR dari sudut
pandang konsumen atau masyarakat sedangkan pada penelitian di atas melihat
dari sudut pandang pihak perbankan yang memberikan kredit property.
Rahma (2010) dengan judul penelitian “Analisis Faktor-FaktorYang
Mempengaruhi Permintaan Perumahan Tipe Cluster (Studi Kasus Perumahan
Taman Sari di Kota Semarang)”. Alat analisis yang digunakan adalah regresi
linierberganda. Responden penelitian ini adalah penghuni perumahan Tamansari
Universitas Sumatera Utara
Majapahit Semarang. Hasil analisis menunjukkan bahwa harga, fasilitas, lokasi,
lingkungan,
pendapatan
dan
harga
substitusi
berpengaruh
terhadap
keputusanpembelian rumah. Dari pengujian koefisien determinasi diketahui
bahwa 68,6 % darivariasi yang terjadi di dalam variabel keputusan pembelian
secara bersamasama dipengaruhi oleh variabel persepsi harga, fasilitas, lokasi,
lingkungan, pendapatan danharga substitusi. Sedangkan sisanya sebesar 31,4 %
dipengaruhi oleh faktor-faktor lain. Dari hasil penelitian ini didapat bahwa faktor
fasilitas sangat berpengaruhdalam pembelian rumah. Dilihat dari besarnya
koefisien yang mempengaruhi keputusan pembelian fasilitas sebesar 0,486;
pendapatan sebesar 0,443; lokasi sebesar 0,340; lingkungan sebesar 0,296; harga
substitusi sebesar 0,283; dan harga sebesar 0,268.
Budi S (2009) dalam penelitian berjudul “Analisis Permintaan Rumah
Sederhana Di Kota Semarang”, menemukan bahwa variabel pendapatan
konsumen, kecocokan harga dan Central Business District berpengaruh signifikan
terhadap Permintaan Rumah Sederhana Tipe 36. Suku Bunga Kredit dan Harga
Sewa Rumah tidak berpengaruh signifikan terhadap Permintaan Rumah
Sederhana Tipe36.
2.3 Kerangka Konseptual
Dalam penelitian ini, yang bertindak sebagai variabel dependen yaitu
jumlah Permintaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pada bank umum, sedangkan
variabel independenya antara lain : Pendapatan, Suku bunga kredit, Uang Muka
dan Lokasi rumah. Untuk mempermudah pemahaman konseptual dalam penulisan
ini, digambarkan suatu kerangka yang sistematis sebagai berikut :
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.1 Kerangka Pemikiran Teoritis
PENDAPATAN
( )
UANG MUKA
( )
PERMINTAAN KREDIT
PEMILIKAN RUMAH (KPR)
(Y)
SUKU BUNGA
KREDIT ( )
LOKASI RUMAH
( )
2.4 Hipotesis
Hipotesis dapat didefinisikan sebagai hubungan yang diperkirakan secara
logis di antara dua atau lebih variabel yang diungkapkan dalam bentuk pernyataan
yang dapat diuji (Sekaran, 2007). Hipotesis yang diajukan dalam penelitian ini
merupakan pernyataan singkat yang disimpulkan dari telaah pustaka dan
merupakan uraian sementara dari permasalahan yang perlu diuji kembali.
Adapun kesimpulan sementara yang dapat di peroleh adalah bahwa faktor
pendapatan dan lokasi rumah berhubungan positif dan berpengaruh signifikan
terhadap permintaan kredit pemilikan rumah (KPR). Sebaliknya faktor suku
bunga kredit dan uang muka berhubungan negatif dan berpengaruh signifikan
terhadap permintaa kredit pemilikan rumah (KPR) di kecamatan Medan Helvetia.
Universitas Sumatera Utara