PERLINDUNGAN HUKUM KREDITOR PEMEGANG HAK

KEMENTERIAN PENDIDIKAN DAN KEBUDAYAAN
UNIVERSITAS GADJAH MADA
FAKULTAS HUKUM

NASKAH PUBLIKASI
PERLINDUNGAN HUKUM KREDITOR PEMEGANG HAK TANGGUNGAN
ATAS TANAH OBYEK JAMINAN PADA PT. BANK PANIN Tbk DAN
PT. BANK FAMA INTERNASIONAL DALAM MASA PENDAFTARAN
HAK TANGGUNGAN
Naskah Publikasi ini disusun untuk melengkapi salah satu persyaratan
dalam memperoleh gelar Sarjana Hukum
Oleh:
Nama :

BUDI WIBOWO HALIM

NIM

07/252561/HK/17596

:

Bagian : PERDATA
YOGYAKARTA
2013

1

1
1

ABSTRAK
PERLINDUNGAN HUKUM KREDITOR PEMEGANG HAK TANGGUNGAN
ATAS TANAH OBYEK JAMINAN PADA PT. BANK PANIN Tbk DAN
PT. BANK FAMA INTERNASIONAL DALAM MASA PENDAFTARAN
HAK TANGGUNGAN
Oleh : Budi Wibowo Halim
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui status hak preferensi
kreditor Bank sebagai pemegang hak tanggungan atas tanah beserta
bangunan yang berdiri di atasnya sebagai obyek jaminan dalam masa
pendaftaran Hak Tanggungan sementara kreditor telah menyalurkan

kredit kepada debitor; mengetahui kedudukan kreditor pada saat
penandatanganan Akta Pemberian Hak tanggungan adalah sebagai
pemegang Hak tanggungan sementara Hak Tanggungan baru muncul
saat pembukuan pada Buku Tanah Hak Tanggungan; mengetahui
perlindungan hukum terhadap kreditor pemegang hak tanggungan atas
tanah tanah beserta bangunan yang berdiri di atasnya sebagai obyek
jaminan dalam masa pendaftaran Hak Tanggungan sementara kreditor
telah menyalurkan kredit kepada debitor; dan mengetahui untuk
kepentingan siapa diatur mengenai jangka waktu penerbitan Sertipikat
Hak Tanggungan yaitu pada hari ketujuh sejak berkas pendaftaran
diterima lengkap oleh Kantor Pertanahan yang berwenang.
Penelitian ini bersifat yuridis empiris. Data diperoleh melalui
penelitian kepustakaan dan lapangan. Penelitian kepustakaan dilakukan
terhadap peraturan perundang-undangan, literatur, dan dokumen resmi
lainnya mengenai jaminan, Hak Tanggungan, Hipotik dan Credietvenband,
termasuk Pembahasan Rancangan Undang-Undang Hak Tanggungan atas
Tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Penelitian
lapangan dilakukan terhadap pendekatan Perseroan Terbatas PT. BANK
PANIN, Tbk, berkedudukan di Jakarta, Perseroan Terbatas PT. BANK FAMA
INTERNASIONAL, berkedudukan di Bandung, Kantor Pengadilan Negeri

Kota Administrasi Jakarta Barat dan Pejabat pembuat Akta Tanah
(selanjutnya disebut PPAT) Aris Hendrawan Halim, SH dan nasabah bank.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa dalam tenggang waktu antara
saat penanda tanganan APHT sampai dengan dibukukannya Hak
Tanggungan pada Kantor Pertanahan, kedudukan Bank adalah sebagai
Kreditor Konkuren. Apabila dalam tenggang waktu tersebut terdapat
gugatan/sita/blokir oleh pihak ketiga terhadap barang jaminan terkait
sengketa milik, maka Kreditor tidak dapat menggunakan hak istimewa
yang diberikan Hak Tanggungan untuk mengambil pelunasan atas utang
Debitor dari barang jaminan, yang melemahkan posisi Kreditor dalam
kredit.
Kata kunci : Hak Tanggungan, Kredit, Jaminan, kedudukan Bank,
Kreditor Preferen, Kreditor Konkuren, masa pendaftaran Hak
Tanggungan.

2

ABSTRACT
LEGAL PROTECTION OF CREDITOR AS HAK TANGGUNGAN HOLDER
OF LAND AS COLLATERAL OBJECT AT PT. BANK PANIN Tbk AND PT.

BANK FAMA INTERNASIONAL DURING REGISTRATION PROCESS OF
HAK TANGGUNGAN
By : Budi Wibowo Halim
This research aimed to discover the legal standing of preference
right held by creditor Bank as holder of Hak Tanggungan of land and
objects related to land as collateral object during registration process of
Hak Tanggungan, while credit has been withdrawn to Debtor; to discover
wheter the legal standing of creditor during the sogning process of Akta
Pemberian Hak Tanggungan (Indonesian Hipothec Granting Deed) were as
a holder of Hak Tanggungan while Hak Tanggungan were about to be
nascensed at the moment of Hak Tanggungan has been registered on
Registry Book of Land; to discover the legal protection for creditor as
holder of Hak Tanggungan towards the collateral during registration
process of Hak Tanggungan, while in time, credit has been withdrawn to
Debtor; and to discover for whose interest the period clausule of
registration of Hak Tanggungan was meant.
This was a empiric research that was conducted by means of
literature and field study. Literature study was conducted on regulations,
literatures, and other legal documents concerning collateral field, Hak
Tanggungan, Hipotheek (Dutch-Colonial Hipothec for Western’s registered

land title) and Credietverband (Dutch-Colonial Hipothec for Local’s land
title), including Draft of Law concerning Hak Tanggungan of Land and
objects related to land. Field study was conducted at Perseroan Terbatas
(Limited Liability Company) PT. BANK PANIN, Tbk, residing in Jakarta,
Perseroan Terbatas PT. BANK FAMA INTERNASIONAL, residing in Bandung,
District Court of Administrative City of West Jakarta, Pejabat Pembuat
Akta Tanah (Indonesian Official Certifier of Land Title Deed) hereinafter
called as PPAT, Aris Hendrawan Halim, SH and Banks’s clients.
The result of this research shows whereas in span between the
moment APHT was signed to the moment Hak Tanggungan was registered
at the authorized Land Registry Office, Bank stood as Concurrent Creditor.
If in the meantime, lawsuits/foreclosures/blockages related to dispute of
ownerships rights were filed by third parties against collateral assets,
Bank as Creditor shall not be able to execute the special right provide by
Hak Tanggungan in collecting acquittance of payment from collateral
assets, which weakened Creditor’s legal position in the contract.
Keyword: Hak Tanggungan, Credit, Collateral, Bank’s position,
Preferent Creditor, Concurrent Creditor, Hak Tanggungan
Registration Period.

3

A.

LATAR BELAKANG MASALAH
Kegiatan pemberian fasilitas kredit oleh lembaga keuangan,
memerlukan barang untuk jaminan pembayaran utang debitornya.
Jaminan merupakan unsur yang sangat penting dari pemberian
kredit sebab suatu kredit yang tidak memiliki jaminan yang cukup
mengandung bahaya yang besar. Keadaan keuangan debitor
mungkin saja secara tidak terduga jatuh dalam situasi gawat,
sehingga debitor tidak mampu lagi membayar utangnya. Apabila
keadaan itu terjadi, maka jaminan yang ada harus dijual. Apabila
hasil penjualan itu tidak cukup melunasi utang debitor, maka
kreditor menjadi dirugikan. Jaminan yang dikehendaki oleh kreditor
adalah sedemikian rupa, sehingga kreditor itu mempunyai hak
istimewa (droit de preference) yakni piutangnya dilunasi terlebih
dahulu dengan menggunakan hasil penjualan barang jaminan,
dengan mengesampingkan kreditor lain. Selain itu, walaupun
benda jaminan itu sudah dijual, dihibahkan atau dengan cara lain

bukan lagi milik/menjadi hak yang menjaminkan, kreditor tetap
berhak menjual barang jaminan itu dan mengambil pelunasan
utang debitor dari hasil penjualan barang jaminan tersebut. Hak
kreditor itu terus melekat pada benda jaminan (droit de suite).
Tanah beserta bangunan yang berdiri di atasnya merupakan
barang jaminan untuk pembayaran utang yang paling disukai oleh
lembaga keuangan pemberi fasilitas kredit, sebab tanah, pada
4

umumnya mempunyai nilai ekonomis yang terus meningkat,
mempunyai tanda bukti hak, sulit digelapkan dan dapat dibebani
hak tanggungan yang memberikan hak istimewa kepada kreditor.
Tanah beserta bangunan yang berdiri di atasnya sebagai jaminan
kredit dibebani dengan hak jaminan yang diamanatkan oleh Pasal
51 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun
1996 Nomor 42, Tambahan 1Lembaran Negara Nomor 2043, untuk
selanjutnya disebut sebagai UUPA adalah Hak Tanggungan. Hak
Tanggungan diatur dengan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996
tentang Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang

berkaitan dengan tanah, Lembaran Negara Republik Indonesia
Tahun 1996 Nomor 42, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3632,
untuk selanjutnya disebut sebagai UUHT.

Keberadaan Hak

Tanggungan ditentukan melalui dua tahap kegiatan yakni tahap
pemberian

Hak

Tanggungan

dengan

Akta

Pemberian

Hak

Tanggungan seanjutnya disebut APHT oleh Pejabat Pembuat Akta
Tanah, selanjutnya disebut PPAT, yang memuat substansi yang
bersifat wajib serta perjanjian pokoknya, yakni perjanjian utang
piutang, dan tahap pendaftaran Hak Tanggungan oleh PPAT pada
Kantor

Pertanahan

Tanggungan. 1
Pelaksanaan

yang

menandakan

pemberian

kredit

saat

pada

lahirnya

umumnya

Hak

dimulai

dengan pihak bank/kreditor dan pihak debitor dan/atau penjamin
menandatangani perjanjian kredit yang ditindak lanjuti dengan
penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan selanjutnya

1

Sumardjono, Maria S.W. Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi &
Implementasi.2001.Penerbit Kompas. Jakarta. Hal. 123

5

disebut

APHT

di

hadapan

PPAT.

Pihak

bank/kreditor

akan

memberikan kredit yang ditransfer ke rekening debitor pada bank
tersebut yang paralel dengan pendaftaran Hak Tanggungan pada
Kantor Pertanahan yang berwenang, setelah APHT ditandatangani
di hadapan PPAT. Hak Tanggungan didaftarkan dalam jangka waktu
paling lambat tujuh (7) hari sejak penandatanganan APHT di
hadapan PPAT, dan dibukukan dalam Buku Tanah Hak Tanggungan
pada hari ke-7 (tujuh) dari tanggal diterimanya berkas pendaftaran
secara lengkap.
Arti penting

pendaftaran

Hak

Tanggungan

tampak

sehubungan dengan mulainya kedudukan preferen bagi kreditor,
penentuan

peringkat

Hak

Tanggungan

dan

berlakunya

Hak

Tanggungan terhadap pihak ketiga. Menurut Pasal 13 ayat (5) dan
Pasal 13 ayat (4) UUHT, saat lahirnya Hak Tanggungan adalah hari
ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang
diperlukan bagi pendaftarannya, sehingga problematika mengenai
jaminan muncul yakni mengenai hak istimewa kreditor terhadap
jaminan pelunasan utang dan perlindungan terhadap kreditor
dalam masa tenggang waktu antara penanda tanganan APHT di
hadapan PPAT sampai dengan dibukukannya Hak Tanggungan
dalam Buku Tanah Hak Tanggungan, sedangkan kredit sudah
diberikan pada saat atau segera sesudah penanda tanganan APHT.
Resiko yang mungkin muncul salah satunya adalah apabila terjadi
suatu gugatan pihak ketiga mengenai sengketa milik yang disertai
blokir pada Kantor Pertanahan pada masa pendaftaran Hak
Tanggungan tersebut di atas, yang dapat menyebabkan tidak dapat
diterbitkannya Sertipikat Hak Tanggungan. Keadaan tersebut dapat
menyebabkan

kreditor

tidak
6

terjamin

pelunasan

piutangnya

terhadap

debitor.

Masalah

lain

yang

muncul

adalah

terkait

penetapan jangka waktu pembukuan Hak Tanggungan yaitu pada
hari ketujuh sejak berkas pendaftaran diterima lengkap oleh Kantor
Pertanahan yang tidak jelas manfaatnya terhadap para pihak yang
berkepentingan dalam hal ini kreditor dan debitor, serta pemilik
barang jaminan/penjamin (dalam hal penjamin dan debitor adalah
B.

pihak yang berbeda).
PERUMUSAN MASALAH
Rumusan masalah dalam penelitian ini adalah sebagai
berikut :
1.
Bagaimana status hak preferensi kreditor Bank sebagai
pemegang hak tanggungan atas tanah beserta bangunan
yang berdiri di atasnya sebagai obyek jaminan dalam masa
pendaftaran Hak Tanggungan sementara kreditor telah
2.

menyalurkan kredit kepada debitor?
Mengapa kedudukan kreditor dalam

komparisi

Akta

Pemberian Hak Tanggungan adalah sebagai pemegang Hak
tanggungan sementara Hak Tanggungan baru lahir saat
3.

pembukuan pada Buku Tanah Hak Tanggungan?
Bagaimana
perlindungan
hukum
terhadap

kreditor

pemegang hak tanggungan atas tanah beserta bangunan
yang berdiri di atasnya sebagai obyek jaminan dalam masa
pendaftaran Hak Tanggungan sementara kreditor telah
4.

menyalurkan kredit kepada debitor?
Untuk kepentingan siapa diatur mengenai jangka waktu
penerbitan Sertipikat Hak Tanggungan yaitu pada hari
ketujuh sejak berkas pendaftaran diterima lengkap oleh

C.

Kantor Pertanahan yang berwenang?
Metode Penelitian
Sifat Penelitian ini adalah yuridis empiris, yaitu melakukan
pembahasan terhadap kenyataan atau data yang ada dalam

7

praktik yang selanjutnya dihubungkan dengan ketentuan hukum
yang

berlaku.

Metode

ini

bertujuan

untuk

mengerti

atau

memahami gejala hukum yang akan diteliti dengan menekankan
pemahaman

permasalahan,

khususnya

perlindungan

hukum

terhadap kreditor pemegang hak tanggungan atas tanah obyek
jaminan dalam masa pendaftaran Hak Tanggungan.
Metode pembahasan yang digunakan dalam penelitian ini
adalah deskriptif analitis. Bersifat deskriptif, karena penelitian ini
diharapkan mampu memberikan gambaran gambaran secara rinci,
sistematis,

dan

menyeluruh

berkaitan

dengan

mengenai

perlindungan

segala

hukum

sesuatu

terhadap

yang

kreditor

pemegang hak tanggungan atas tanah obyek jaminan dalam masa
pendaftaran Hak Tanggungan. Analitis berarti dengan penelitian ini
diharapkan dapat diketahui status kreditor terhadap jaminan Hak
Tanggungan sementara kreditor telah menyalu 2rkan kredit kepada
debitor

dalam

pelaksanaan

perjanjian

kredit.

Penelitian

ini

meliputi :
1.

Penelitian Kepustakaan
Penelitian Kepustakaan bertujuan untuk memperoleh data
sekunder meliputi bahan hukum primer, bahan hukum
sekunder, dan bahan hukum tersier. Alat Pengumpul Data
untuk memperoleh Data Sekunder studi dokumen-dokumen
resmi, buku-buku, hasil-hasil penelitian yang berbentuk
laporan, buku harian, dan lain lain, 2

mengenai hukum

jaminan pada umumnya; prinsip pokok Hak Tanggungan; dan
prosedur

pemberian,

pendaftaran

dan

pencoretan

tanggungan.
2

Soekanto, Soerjono. 1986. Pengantar Penelitian Hukum. Jakarta : UI Press, hal : 12.

8

Hak

2.

Penelitian Lapangan
Penelitian Lapangan bertujuan untuk memperoleh data
primer dari para pihak yang terkait dengan permasalahan
yang menjadi obyek penelitian penulis.
a.
Teknik Pengambilan Sampel dan Subyek Penelitian
Penentuan Responden dan Narasumber menggunakan
metode purposive sampling. Penentuan data dari
responden bertujuan untuk menjawab permasalahan
pertanyaan pertama dalam penelitian ini. Responden
yang ditentukan meliputi :
1.
Pihak Kkreditor, yakni :
a.
Bagian Legal P.T.
b.

berkedudukan di Jakarta;
Bagian
Legal
PT.
INTERNASIONAL,

2.

BANK

PANIN,
BANK

2.
Lokasi

FAMA

berkedudukan

di

Bandung;
Debitor dengan kriteria :
a.
Usia 21 tahun sampai dengan 55 tahun;
b.
Pernah Menggunakan Fasilitas kredit

dengan jaminan Hak Tanggungan;
c.
Domisili di Jakarta Barat;
Narasumber dalam penelitian ini antara lain :
1.
Aris Hendrawan Halim, SH , PPAT

b.

Tbk,

Kota

Administratif Jakarta Barat;
Jurusita Pengadilan Negeri Jakarta Barat;

1.

P.T. BANK PANIN, Tbk,berkedudukan di Jakarta;

2.

PT. BANK FAMA INTERNASIONAL, berkedudukan
di Bandung;

d.

3.

Kantor PPAT Aris Hendrawan Halim, SH;

4..

Kantor Pengadilan Negeri Jakarta Barat;

Alat Pengumpul Data
Alat pengumpul data dalam pengumpulan data primer
menggunakan
interview)

wawancara
menggunakan
9

terarah
daftar

(directive
pertanyaan

terstruktur
D.

bersifat

terbuka

dengan

pedoman

wawancara yang telah disiapkan oleh penulis.
Hasil Penelitian dan Pembahasan
1.
Pemberian Hak Tanggungan
Pasal 10 ayat (1) UUHT menyebutkan bahwa :
“Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk
memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan
utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan
bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang
bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan
utang”
Dalam penelitian pada PPAT Aris Hendrawan Halim, SH,
pernah dibuat Akta Pemberian Hak Tanggungan berdasarkan
perjanjian Kerja sama, disamping perjanjian pengakuan
hutang. Khusus untuk nasabah Bank, maka bentuk yang
lazim untuk perjanjian pokoknya adalah Perjanjian Kredit
atau Pengakuan Hutang. Dalam pelaksanaannya, momen
penandatanganan perjanjian pokok dan penandatanganan
APHT lazimnya dilaksanakan dalam satu momen yaitu pada
saat akad kredit. Pihak Bank akan meneliti permohonan
pengajuan kredit yang disampaikan oleh Nasabah, serta
kelengkapan dokumen, yang kemudian diserahkan kepada
PPAT untuk diteliti apakah :
a.
Subyek Hukum berhak dan berwenang melakukan
tindakan hukum atas tanah dan bangunan yang akan
b.

dijadikan Jaminan yang dibebani Hak Tanggungan;
Status hukum tanah dan bangunan yang akan

dijadikan Jaminan yang dibebani Hak Tanggungan;
Hal ini mencerminkan peran dan fungsi PPAT dalam proses
pendaftaran tanah yaitu memeriksa data yuridis dan data
fisik mengenai perbuatan hukum atas Hak atas tanah, dalam
hal ini pembebanan Hak Tanggungan atas Hak atas Tanah.
Setelah

penelitian

dilakukan

10

oleh

Notaris/PPAT,

maka

ditambah dengan penilaian Bank terhadap Profile 5C dari
Nasabah yakni :
a.
Capacity,
b.

yaitu

kemampuan

debitor

untuk

membayaran kredit;
Capital, yaitu jumlah uang yang diinvestasikan dalam
kegiatan usaha dan menjadi indikator besarnya resiko

c.
d.
e.

kegagalan usaha;
Collateral, yaitu jaminan sebagai pelunasan kredit;
Conditions, yaitu tujuan penggunaan kredit;
Character, yaitu kualitas subyektif dari debitor
berkaitan dengan track record transaksi perbankan
debitor

yang

membuat

Bank

memberikan

kepercayaan untuk menyalurkan kredit;
Setelah
pihak
Nasabah
menyetujui
syarat-syarat
melaksanakan akad kredit, maka akad Kredit yang lazimnya
bersamaan

dengan

pengikatan

jaminan

dilakukan

di

hadapan Notaris/PPAT, Yaitu penanda tanganan Perjanjian
Kredit dan Perjanjian Pembukaan Rekening Koran, kemudian
diikuti dengan penandatanganan Akta Jual Beli (apabila
fasilitas Kredit diajukan untuk membeli property), APHT
dan/atau SKMHT.
Pada hari akad kredit sebelum waktu penanda tanganan
Perjanjian Kredit dan APHT, PPAT melakukan pengecekan
sertipikat pada Kantor Pertanahan yang berwenang meliputi
pengecekan buku tanah dan pengecekan plot pada peta
bidang tanah, untuk memenuhi kewajiban yang tercantum
dalam

Pasal

97

ayat

(1)

Peraturan

Menteri

Negara

Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun
1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Lembaran
Negara Tahun 1997 Nomor 44, Tambahan Lembaran Negara
11

Nomor 2117, Selanjutnya disebut PMNA/KaBPN No. 3 Tahun
1997.

Pada

Pertanahan

proses
Kota

pengecekan
Administrasi

sertipikat
Jakarta

di

Barat,

Kantor
Bukti

pengecekan buku Tanah adalah stempel Pengecekan pada
halaman tabel pencatatan pada sertipikat, sedangkan bukti
pengecekan plot peta bidang tanah adalah stempel plot
pada halaman salinan Surat Ukur/Gambar Situasi/Gambar
Denah pada sertipikat. Apabila ternyata sertipikat setelah
dicek ternyata tidak sesuai dengan buku tanah yang
terdapat di Kantor Pertanahan yang berwenang, maka oleh
Pejabat Kantor Pertanahan yang berwenang akan distempel
“Sertipikat ini tidak diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kota
Administrasi Jakarta Barat”.
Pencairan Kredit oleh Bank kepada Nasabah dilakukan
setelah akad kredit selesai berdasarkan jenis fasilitas Kredit,
yang dapat dikelompokkan menjadi :
a.
Kredit sekali jadi (aflopend) yaitu kredit langsung
b.

sekaligus dicairkan;
Kredit Rekening Koran yaitu kredit yang dicairkan

c.

menurut kebutuhan Debitor;
Kredit berulang-ulang (Revolving loan) yaitu kredit
dicairkan berulang-ulang dengan proses penarikan
dan penyetoran yang lebih ketat dari Kredit Rekening

d.

Koran.
Kredit Bertahap yaitu kredit yang pencairan danya
dilakukan secara bertahap dalam beberapa jangka

e.

waktu (termijn);
Kredit Tiap Transaksi (self-liquidating credit/eenmalige
transactie crediet) yaitu yang diberikan untuk satu
transaksi

tertentu,

12

dimana

pengembalian

kredit

diambil

dari

hasil

transaksi

yang

bersangkutan.

Berbeda dengan revolving credit, maka kredit ini tidak
ditarik dananya secara berulang-ulang, melainkan
2.

sekaligus, yakni untuk setiap transaksi saja.
Pembebanan Hak Tanggungan
Proses pembebanan Hak Tanggungan pada

Kantor

Pertanahan Kota Administrasi Jakarta barat mengikuti protap
yang diatur dalam Pasal 114 sampai dengan Pasal 119
PMNA/KaBPN No. 3 Tahun 1997 yang prosesnya adalah
sebagai berikut :
a.

Pasal 114 PMNA/KaBPN No. 3 Tahun 1997 mengatur
pendaftaran Hak Tanggungan yang obyeknya berupa
hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun yang sudah terdaftar atas nama pemberi Hak
Tanggungan. PPAT yang membuat Akta Pemberian Hak
Tanggungan wajib selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari
kerja

setelah

penandatanganan

Akta

tersebut

menyerahkan kepada Kantor Pertanahan berkas yang
diperlukan yang terdiri dari :
-

Surat Pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap
2 (dua) dan memuat daftar jenis surat-surat
yang disampaikan;

-

Surat

permohonan

pendaftaran

Hak

Tanggungan dari penerima Hak Tanggungan;
-

Fotocopy surat bukti identitas pemberi dan
pemegang Hak Tanggungan;

13

-

Sertipikat asli hak atas tanah atau Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi obyek
Hak Tanggungan;

-

Lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tanggungan;

-

Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang
sudah diparaf oleh PPAT yang bersangkutan
untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala
Kantor Pertanahan untuk pembuatan Sertipikat
Hak Tanggungan;

-

Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan,
apabila pemberian Hak Tanggungan dilakukan
melalui kuasa.

Apabila dalam pemeriksaan berkas ternyata bahwa
berkas tersebut tidak lengkap, selambat-lambat-nya 7
(tujuh) hari kerja sesudah tanggal penerimaan berkas,
Kepala Kantor Pertanahan memberitahukan secara
tertulis ketidak lengkapan berkas tersebut kepada
PPAT. Segera sesudah berkas lengkap, Kepala Kantor
Pertanahan

mendaftar

Hak

Tanggungan

yang

bersangkutan dengan membuatkan buku tanah Hak
Tanggungan dan mencatatnya pada buku tanah dan
sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun yang menjadi obyek Hak Tanggungan,
yang tanggalnya adalah tanggal hari ketujuh setelah
tanggal

tanda

terima

berkas

lengkap,

dengan

ketentuan bahwa apabila hari ketujuh tersebut jatuh
pada hari libur, maka Buku tanah Hak Tanggungan

14

dan pencatatan diatas diberi bertanggal hari kerja
berikutnya.
Ketentuan tersebut harus juga dilaksanakan oleh
Kantor Pertanahan, walaupun pengiriman berkas oleh
PPAT dilakukan sesudah waktu yang ditetapkan pada
pasal 114 ayat (1) dan (2) Pasal 119 PMNA/KaBPN No.
3 Tahun 1997.
b.

Pasal 115 PMNA/KaBPN No. 3 Tahun 1997 mengatur
pendaftaran Hak Tanggungan yang obyeknya berupa
hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun yang sudah terdaftar tetapi belum atas nama
pemberi Hak Tanggungan dan diperoleh pemberi Hak
Tanggungan karena peralihan hak melalui pewarisan
atau pemindahan hak.

c.

Pasal 116 PMNA/KaBPN No. 3 Tahun 1997 mengatur
pendaftaran Hak Tanggungan yang obyeknya berupa
sebagian atau hasil pemecahan atau pemisahan dari
hak atas tanah induk yang sudah terdaftar dalam
suatu

usaha

real

estat,

kawasan

industri

atau

Perusahaan Inti Rakyat (PIR) dan diperoleh pemberi
Hak Tanggungan melalui pemindahan hak.
d.

Pasal 117 PMNA/KaBPN No. 3 Tahun 1997 mengatur
pendaftaran Hak Tanggungan yang obyeknya berupa
hak atas tanah yang belum terdaftar.

3.

Sita dan/atau Blokir Sertipikat
Sita atau beslaag ialah suatu tindakan hukum oleh hakim
yang bersifat eksepsional, atas permohonan salah satu pihak

15

yang

bersengketa,

untuk

mengamankan

barang-barang

sengketa atau yang menjadi jaminan dari kemungkinan
dipindahtangankan, dibebani sebagai jaminan, dirusak atau
dimusnahkan oleh pemegang atau pihak yang menguasai
barang-barang tersebut untuk menjamin agar putusan hakim
nantinya dapat dilaksanakan sebagaimana mestinya. Oleh
karena itu, dipersyaratkan harus adanya sangkaan yang
beralasan bahwa tergugat sedang berupaya mengalihkan
barang-barangnya untuk menghindari gugatan penggugat.
Sita jaminan dilakukan berdasarkan permohonan dari pihak
yang

berkepentingan

dengan

penetapan

dari

Ketua

Pengadilan Negeri dalam wilayah hukum mana barang yang
akan disita itu berada. Sita jaminan hanya dapat dilakukan
sebelum pengadilan memeriksa pokok perkara atau pada
saat proses pemeriksaan perkara sedang berjalan, sebelum
Majelis Hakim menjatuhkan putusan. Panitera Pengadilan
Negeri wajib membuat berita acara tentang proses sita
jaminan tersebut serta memberitahukannya kepada pemilik
barang yang disita/tergugat jika hadir. Proses sita jaminan
harus disaksikan oleh dua orang saksi (pasal 197 ayat 2, 5
dan 6 HIR, 209 ayat 1 dan 4, 210 Rbg).
Pada Pengadilan Negeri Kota Administrasi Jakarta Barat,
Penggugat

atau

pihak

yang

berkepentingan

dapat

mengajukan sita jaminan dengan dua jalur, yakni :
a.
Permohonan sita jaminan dalam surat gugatan
Permohonan sita yang diajukan bersama-sama
dengan surat gugatan adalah yang paling lazim
dilakukan.

Permohonan

16

sita

jaminan

lazimnya

dikemukakan

dalam

posita

atau

dalil

gugatan

didahului dalil gugatan mengenai pokok perkara, yang
didukung alasan pentingnya sita jaminan. Permohonan
sita jaminan dipertegas dalam petitum yang meminta
kepada majelis hakim untuk menetapkan sita jaminan
atas harta kekayaan si tergugat dinyatakan sah dan
b.

berharga.
Permohonan sita jaminan yang terpisah dari pokok
gugatan
Permohonan sita jaminan dapat dibuat terpisah dari
surat gugatan dan dapat diajukan baik secara tertulis
maupun lisan. Permohonan sita secara lisan lazim

disebut sebagai blokir.
Secara umum prosedur sita antara lain :
a.
Persiapan sebelum melaksanakan sita
1.
mempelajari dan memahami Penetapan Ketua
Pengadilan tentang obyek barang yang akan
2.

disita;
merencanakan

3.

tanggal pelaksanaan sita;
melakukan perhitungan tentang biaya proses

dan

menentukan

hari

dan

dan biaya pelaksanaan sita, meliputi biaya
pemberitahuan kepada para pihak, upah-upah,
biaya sewa kendaraan dan Penerimaan Negara
4.

Bukan Pajak (PNBP)
mempersiapkan berita acara pelaksanaan sita

5.

sesuai dengan jumlah obyek yang akan disita;
mempersiapkan
peralatan
yang
dapat

6.

membantu kelancaran pelaksanaan sita;
mengadakan koordinasi dengan pihak-pihak
terkait jika diperkirakan obyek sita membawa

b.

dampak bagi masyarakat.
Pelaksanaan sita
17

1.

Jurusita

berangkat

ke

dengan

dua

bersama

tempat
(2)

obyek
orang

sita
saksi,

berkoordinasi dengan pejabat kelurahan/desa
2.

setempat, pihak keamanan dan penggugat;
Jurusita membacakan penetapan perintah sita

3.

di tempat obyek sita atau di hadapan Tergugat;
Penggugat wajib menyebutkan secara jelas dan

4.

satu persatu terhadap barang yang akan disita;
Jurusita meneliti dengan seksama terhadap
barang-barang yang menjadi obyek sita dan
dicocokkan

satu

persatu

jenis

dan

bentuk

barang yang tertulis dalam penetapan sita dan
keadaan barang senyatanya (berdasarkan Surat
Edaran Mahkamah Agung Republik Indonesia
5.

no. 89/K/1018/M/1962 tanggal 25 April 1962)
Jurusita membacakan (mengumumkan) berita
acara peletakan sita atas barang-barang yang
akan

menjadi obyek sita lalu menetapkan

keterjaminannya kepada pemilik barang sitaan
atau tergugat, yang kemudian ditanda tangani
6.

dua (2) orang saksi;
Jurusita menitipkan
barang-barang

obyek

pengawasan
sita

terhadap

tersebut

kepada

pejabat kelurahan/desa yang hadir agar tidak
7.

dialihkan kepada orang lain;
Jika obyek sita berupa barang bergerak, maka
penyimpanan dapat dilakukan di tempat yang
patut,
barang

c.

tetapi

penjagaan

tersebut

tergugat.
Setelah pelaksanaan sita
18

tetap

dan
berada

penguasaan
di

tangan

1.

Jurusita membuat salinan Berita Acara sita lalu
melaporkan pelaksanaannya kepada Panitera
dan Ketua Pengadilan dengan menyerahkan
salinan berita acara sita sekaligus petugas

2.

pencatat register sita;
Jurusita mendaftarkan salinan berita acara sita
kepada kepolisian setempat (obyek sita berupa
motor)

atau

(obyek

Kantor

Pertanahan

sita

setempat

berupa

bersertipikat/apartemen/rumah

tanah

susun),

atau

Kantor kelurahan Kelurahan setempat (obyek
sita berupa tanah yang belum bersertipikat).
Pendaftaran salinan Berita Acara sita tersebut
3.

menyebutkan hari, tanggal, jam dan tahun.
Jurusita memerintahkan pejabat penerima
pendaftaran untuk melakukan pengumuman
sita agar diketahui umum dan pihak ketiga
(Pasal 227 (3) juncto Pasal 198, 199 HIR/Pasal

Pihak

261 juncto Pasal 213, 214 RBg)
yang merasa berkepentingan dengan

penyitaan

tersebut seperti pemilik obyek sita dan/atau tergugat dapat
melakukan perlawanan (verzet) terhadap penyitaan tersebut
selama atas perkara tersebut belum diputus oleh Majelis
Hakim. Apabila sita jaminan tersebut dinyatakan sah dan
berharga dalam putusan yang diputus oleh Majelis Hakim,
maka

dilakukan

eksekusi

terhadap

barang

obyek

sita

jaminan tersebut (sita eksekusi). Apabila sita jaminan
tersebut dinyatakan tidak sah dan berharga dalam putusan

19

yang diputus oleh Majelis Hakim, maka sita jaminan tersebut
4.

harus diangkat.
Sita Eksekusi
Menurut Prof. R. Subekti, Eksekusi adalah pelaksanaan
putusan yang tidak dapat diubah lagi, ditaati secara sukarela
oleh

pihak

yang

bersengketa.

Dalam

kata

eksekusi

terkandung makna bahwa pihak yang kalah mau tidak mau
harus mentaati putusan itu secara sukarela, sehingga
putusan tersebut harus dipaksakan kepadanya, jika perlu
dengan menggunakan alat-alat Negara, antara lain polisi
maupun angkatan bersenjata/militer.
Proses sita eksekusi secara umum meliputi :
a.
Pengajuan Sita Eksekusi
Apabila sita jaminan telah dinyatakan

sah

dan

berharga berdasarkan putusa pengadilan yang telah
berkekuatan hukum tetap, maka Penggugat sebagai
Pemohon mengajukan permohonan sita eksekusi pada
b.

Pengadilan Negeri setempat;
Aanmaning/Teguran
1.
Pemohon mengajukan permohonan aanmaning
2.

kepada Ketua Pengadilan Negeri setempat;
Ketua Pengadilan menerima surat permohonan
aanmaning

dari

Pemohon

dan

memberikan

disposisi kepada Panitera untuk meneliti dan
3.

menghitung panjar;
Panitera meneliti kelengkapan

berkas

dan

menghitung panjar biaya setelah menerima
4.

disposisi dari Ketua Pengadilan Negeri;
Panitera/Wakil
Panitera
mempersiapkan
penetapan aanmaning dari Ketua Pengadilan

5.

Negeri;
Panitera/Wakil Panitera melakukan penunjukkan
Jurusita untuk melaksanakan aanmaning;
20

6.

Panitera mencatat ke dalam buku register

7.

eksekusi;
Jurusita melaksanakan aanmaning paling lama
dua (2) hari setelah menerima berkas dari

8.
c.

Panitera/Wakil Panitera.
Jurusita menyerahkan Berita Acara aanmaning

dan berkasnya kepada Panitera/Wakil Panitera;
Sita Eksekusi
1.
Pemohon
mengajukan
permohonan
sita
eksekusi
2.

kepada

Ketua

Pengadilan

Negeri

setempat;
Ketua Pengadilan menerima surat permohonan
sita eksekusi dari Pemohon dan memberikan
disposisi kepada Panitera untuk meneliti dan

3.

menghitung panjar;
Panitera meneliti kelengkapan

berkas

dan

menghitung panjar biaya setelah menerima
4.

disposisi dari Ketua Pengadilan Negeri;
Panitera/Wakil
Panitera
mempersiapkan
penetapan sita eksekusi dari Ketua Pengadilan

5.

Negeri;
Panitera/Wakil Panitera melakukan penunjukkan

6.

Jurusita untuk melaksanakan sita eksekusi;
Panitera mencatat ke dalam buku register

7.

eksekusi;
Jurusita melaksanakan sita eksekusi paling lama
dua (2) hari setelah menerima berkas dari

8.

Panitera/Wakil Panitera.
Jurusita menyerahkan Berita Acara sita eksekusi

dan berkasnya kepada Panitera/Wakil Panitera;
Dalam Hak Tanggungan, Kreditor dapat melakukan eksekusi
Hak Tanggungan apabila Debitor cidera janji, tanpa melalui
proses pengadilan yakni :
a.
melaksanakan parate eksekusi; dan
21

b.

berdasarkan titel eksekutorial yang terdapat dalam
sertipikat hak tanggungan, dijual melalui pelelangan
umum. Ketentuan ini merupakan perwujudan dari
kemudahan yang disediakan UUHT bagi para kreditor
pemegang hak tanggungan dalam hal harus dilakukan

eksekusi.
Parate eksekusi adalah pelaksanaan eksekusi tanpa melalui
bantuan pengadilan. Apabila debitor cedera janji, kreditor
berhak menjual obyek Hak tanggungan atas kekuasaan
sendiri melalui pelelangan umum menurut tata cara yang
ditentukan peraturan perundang-undangan. Karena dengan
cara pelelangan umum ini diharapkan diperoleh harga paling
tinggi dari obyek Hak tanggungan. Sebaliknya, apabila
dalam

hal

pelelangan

umum

diperkirakan

tidak

akan

menghasilkan harga tertinggi, maka dengan menyimpang
dari

prinsip

sebagaimana

dimaksud

di

atas,

diberi

kemungkinan melakukan eksekusi melalui penjualan di
bawah tangan, yang hanya dapat dilakukan :
a.
apabila disepakati oleh pemberi dan pemegang hak
b.

tanggungan;
setelah lewatnya

waktu

1

(satu)

bulan

sejak

diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau
pemegang hak tanggungan kepada pihak-pihak yang
c.

berkepentingan;
diumumkan sedikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang
beredar di daerah bersangkutan dan/atau media
massa setempat yang jangkauannya meliputi tempat

d.

letak obyek hak tanggungan yang bersangkutan;
tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.

22

Hak khusus yang merupakan kemudahan yang diberikan
UUHT terhadap Kreditor ini hanya diberikan kepada Kreditor
yang berkedudukan sebagai Pemegang Hak Tanggungan
peringkat pertama. (Pasal 20 ayat 1 UUHT)
Proses pengajuan sita eksekusi Hak Tanggungan pada Kantor
Pengadilan Negeri Jakarta Barat meliputi :
a.
Pengajuan permohonan aanmaning dan sita eksekusi
dari Kreditor/Bank disertai dengan persyaratan berupa
:
1.
2.

Surat Permohonan;
Akta Pendirian dan

perubahan

anggaran

dasarnya, Surat Keterangan Domisili, NPWP,
Surat Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia

Republik

Indonesia,

Kartu

Tanda

Penduduk Presiden Direktu/Direktur Utama dan
Kartu

Tanda

Penduduk

staff

bank

yang

Kredit

dan

3.

dikuasakan;
Salinan
Akta

4.

Perubahannya;
Salinan Surat

5.
6.

Tanggungan (jika dibuat);
Sertipikat Hak Tanggungan;
Sertipikat Hak atas tanah atau Hak Milik Atas

Perjanjian
Kuasa

Membebankan

Hak

Satuan Rumah Susun yang tercantum sebagai
7.

jaminan dalam Sertipikat Hak Tanggungan;
Surat
Keterangan
posisi
utang
Debitor

8.
9.

(outstanding);
Surat Teguran dari Kreditor kepada Debitor;
Berita Acara Penilaian terhadap Asset yang
akan dieksekusi (Appraisal) oleh Perusahaan
Penilai Asset;

23

b.

Ketua Pengadilan menerima permohonan aanmaning
dan

c.
d.

permohonan

eksekusi,

dan

memerintahkan

Panitera untuk menghitung panjar;
Proses aanmaning yang tersebut di atas;
Apabila setelah proses aanmaning, Debitor belum juga
melunasi utangnya, maka Kreditor/Bank mengajukan

e.
f.

permohonan Sita Eksekusi;
Proses sita eksekusi tersebut di atas;
Ketua Pengadilan Negeri memerintahkan

kepada

Panitera untuk mengirim surat pemberitahuan akan
dilaksanakannya lelang terhadap obyek eksekusi Hak
Tanggungan kepada Kantor Lelang Negara wilayah
g.

mana obyek eksekusi Hak Tanggungan berada;
Kepala Kantor Lelang Negara mengirim
pemberitahuan

h.

jadwal

dilaksanakannya

terhadap obyek eksekusi Hak Tanggungan;
Panitera mengumumkan Rencana lelang
dalam

dua

(2)

harian

surat

kabar

surat
lelang

tersebut

berbahasa

i.

Indonesia;
Peserta lelang membayar uang jaminan lelang pada

j.
k.

rekening kas Negara pada Bank Persepsi;
Lelang dilaksanakan;
Pejabat Kantor Lelang membuat risalah lelang, dan
dilakukan pembayaran BPHTB yang perhitungannya

l.

berdasarkan harga lelang;
Pembeli lelang mengajukan balik nama Sertipikat hak
atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
pada Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta
Barat dengan melampirkan :
1.
Permohonan peralihan Hak berdasarkan lelang;
2.
Kartu Tanda Penduduk, Kartu Keluarga, NPWP
3.

pembeli lelang;
Sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas
Satuan Rumah Susun;
24

4.
5.

Sertipkat Hak Tanggungan;
Salinan Akta Risalah Lelang

6.

Lelang;
Bukti pembayaran BPHTB yang sudah divalidasi

dan

Kwitansi

Kantor Unit Pelayanan Pajak Daerah Kecamatan
wilayah obyek lelang berada;
7.
Pengumuman lelang; dan
8.
permohonan pencoretan Hak Tanggungan;
Terhadap sita eksekusi yang perkaranya telah diputus dan
telah mempunyai kekuatan tetap, apabila ada pihak yang
berkepentingan

yang

keberatan

dengan

sita

esksekusi

tersebut dapat melakukan upaya hukum yaitu perlawanan
pihak ketiga (derden verzet) dalam sengketa Bezitrecht,
dengan

mengemukakan

alasan

yang

cukup

serta

permohonan penangguhan pelaksanaan eksekusi. Apabila
perlawanan telah diputus dan pelawan dinyatakan sebagai
pelawan yang benar, maka sita dapat diangkat. Apabila
perlawanan telah diputus dan pelawan dinyatakan sebagai
5.

pelawan yang tidak benar, maka sita eksekusi dilanjutkan.
Lahirnya Hak Tanggungan menurut UUHT
Pasal 13 ayat (2) mengatur bahwa PPAT wajib mengirimkan
APHT dan kelengkapan berkasnya paling lambat tujuh (7)
hari sejak ditanda tanganinya APHT. Apabila berkas telah
diterima lengkap, maka Hak Tanggungan akan dibukukan
pada hari ketujuh sejak tanggal penerimaan berkas secara
lengkap oleh Kantor Pertanahan. Hak Tanggungan lahir pada
tanggal

pembukuan

Hak

Tanggungan

Pertanahan yang berwenang.
Dengan demikian berdasarkan

ketentuan

pada
UUHT,

Kantor
untuk

sahnya pembebanan Hak Tanggungan harus memenuhi
persyaratan :

25

a.

pemberian Hak tanggungan dibuktikan dengan akta
otentik dibuat di hadapan PPAT yang berisi pemberian
Hak tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai

b.

jaminan pelunasan piutangnya.
syarat spesialitas dari Hak tanggungan, bahwa APHT
wajib, menyebutkan subyek, obyek maupun utang

c.

yang dijamin secara jelas, rinci dan lengkap;
syarat publisitas dari Hak Tanggungan

harus

didaftarkan dengan cara dibuatnya buku tanah Hak
Tanggungan

oleh

tanggungan

selain

Kantor

Pertanahan

mengikat

para

agar
pihak,

hak
juga

mengikat pihak ketiga.
atau persyaratan lengkap. Saat lahirnya Hak Tanggungan ini
sangat dimengerti oleh Pengadilan Negeri Jakarta Barat, dan
Aris Hendrawan Halim, S.H., PPAT Jakarta Barat serta sudah
diketahui oleh Pejabat Bagian Legal pada P.T. BANK PANIN,
Tbk,
6.

berkedudukan

di

Jakarta

dan

PT.

INTERNASIONAL, berkedudukan di Bandung.
Perbandingan Hipotik, Credietverband

BANK
dan

FAMA
Hak

Tanggungan
Hipotik atas tanah menurut KUH Perdata, Hipotik atas tanah
menurut

Ordonansi

Tanggungan

(Hipotik)

Balik

Nama,

menurut

Credietverband,

UUPA,

Hak

Hak

Tanggungan

(Credietverband) menurut UUPA dengan Hak Tanggungan
menurut UUHT, karena terdapat kelebihan-kelebihan dari
peraturan-peraturan tersebut yang tidak dimiliki oleh Hak
Tanggungan menurut UUHT, yang berhubungan dengan
fokus dari masalah yang dibahas Penulis yaitu terutama
dalam hal saat lahirnya hak jaminan. Sebaliknya, dengan

26

diundangkannya

UUHT,

lembaga

jaminan

mengalami

penyempurnaan yang membuat Hak Tanggungan menurut
UUHT mempunyai kelebihan-kelebihan yang tidak dipunyai
oleh peraturan sebelumnya.
Kelebihan-kelebihan yang tidak dipunyai Hak Tanggungan
menurut UUHT antara lain dimiliki oleh Hipotik berdasarkan
Ordonansi Balik Nama yakni dalam hal saat lahirnya hak
jaminan. Hak Tanggungan lahir pada saat pembukuan Hak
Tanggungan yakni hari ketujuh sejak penerimaan berkas
lengkap oleh Kepala Kantor Pertanahan sedangkan Hipotik
menurut Ordonansi Balik Nama lahir pada saat pembuatan
Akta Hipotik yang bersamaan dengan Akta Pendaftaran
(Pengadilan). Hal ini menjadi penting karena kredit biasanya
sudah disalurkan pada saat akad kredit dan pengikatan
jaminan, sehingga semakin kecil jangka waktu antara
pencairan kredit dengan lahirnya hak jaminan, semakin
terlindungi hak kreditor untuk menuntut pemenuhan atas
piutangnya,

thus

memperkecil

kemungkinan

terjadinya

sengketa.
Sebaliknya

Hak

Tanggungan

menurut

UUHT

memiliki

kelebihan yang tidak dimiliki oleh Hipotik atas tanah
menurut KUH Perdata, Hipotik berdasarkan Ordonansi Balik
Nama, Hak Tanggungan (Hipotik) menurut UUPA, yakni
perlindungan terhadap kepentingan Debitor dalam hal Surat
Kuasa Membebankan hak jaminan. Surat Kuasa Memasang
Hipotik dalam Hipotik atas tanah menurut KUH Perdata,
Hipotik berdasarkan Ordonansi Balik Nama, Hak Tanggungan

27

(Hipotik)

menurut

UUPA

sangat

tidak

melindungi

kepentingan Debitor karena apabila diperjanjikan, Kreditor
yang sudah memasang Hipotik Peringkat Pertama, dapat
memasang Hipotik Peringkat Kedua, Ketiga dan seterusnya
dengan Surat Kuasa Memasang Hipotik yang sama tanpa
persetujuan kembali dari Debitor. Hal ini dapat menimbulkan
kemungkinan kesewenang-wenangan oleh Kreditor terhadap
Debitor. Hal ini telah diperbaiki dalam Hak Tanggungan
menurut UUHT yang secara implisit mengatur bahwa Surat
Kuasa

Membebankan

Hak

Tanggungan

hanya

dapat

digunakan untuk satu perbuatan hukum membebankan Hak
Tanggungan, dan untuk membebankan Hak Tanggungan
peringkat berikutnya, Debitor harus menanda tangani Surat
Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang baru (Pasal 6
ayat (5) UUHT). Hal ini mencegah kesewenang-wenangan
Kreditor dalam memasang Hak Tanggungan.
Kelebihan lain yang dimiliki oleh Hak Tanggungan menurut
UUHT dibandingkan dengan perbandingan Hipotik atas tanah
menurut KUH Perdata, Hipotik atas tanah menurut Ordonansi
Balik Nama, Credietverband, Hak Tanggungan (Hipotik)
menurut

UUPA,

menurut

UUPA

pengaturan
mengakhiri

dan

Hak

adalah

Hak

Tanggungan

upaya

Tanggungan

dualisme

yang

(Credietverband)

terkandung

menurut

pengaturan

Hak

UUHT
atas

dalam
untuk

tanah

di

Indonesia yang dimulai sejak diundangkannya UUPA. UUHT
mengatur bahwa obyek Hak Tanggungan meliputi Hak Milik,
Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai atas tanah

28

Negara. Obyek Hak Tanggungan juga meliputi Hak Milik Atas
Satuan Rumah Susun. Untuk tanah-tanah yang masih belum
bersertipikat yaitu tanah bekas hak milik adat, tanah bekas
hak barat dan seterusnya tetap dapat dijadikan jaminan
namun

harus

didahului

pembuatan

Surat

Kuasa

Membebankan Hak Tanggungan yang berlaku selama tiga (3)
bulan. Jangka waktu tiga (3) bulan ini dimaksudkan untuk
mengakomodir

proses

permohonan

hak

berdasarkan

konversi atau pengakuan hak dimana salah satu prosesnya
adalah pengumuman pada Kantor Kelurahan setempat dan
Kantor Pertanahan yang berwenang selama dua (2) bulan.
Ketentuan

ini

sangat

membantu

Debitor

dalam

hal

mempermudah pengajuan kredit dengan jaminan tanah
yang belum bersertipikat. Namun, terdapat resiko yang
besar

manakala

selama

masa

pengumuman,

terdapat

gugatan dari pihak ketiga mengenai Bezitrecht atas tanah
yang belum bersertipikat tersebut.
7.

Pada Tahap Pemberian Hak Tanggungan
Dari uraian di atas terutama pada saat penandatanganan
APHT, klausula-klausula dalam APHT telah mengikat kedua
pihak

yang

membuatnya

layaknya

undang-undang.

Pendapat ini didasari pendapat beliau tentang jual beli,
dimana jual beli atas tanah dengan Akta Jual Beli yang
dibuat di hadapan PPAT, haknya telah beralih dari penjual
kepada pembeli. Hal ini menegaskan bahwa kedudukan
debitor/penjamin adalah sebagai Pemberi Hak Tanggungan
dan kreditor adalah sebagai Pemegang Hak Tanggungan

29

dalam APHT karena klausula-klausula dalam APHT telah
8.

mengikat kedua belah pihak.
Pada Tahap Pembebanan Hak Tanggungan
Adapun APHT baru berlaku terhadap pihak ketiga pada saat
lahirnya Hak Tanggungan yakni pada hari ketujuh saat APHT
dan berkas pendaftarannya diterima lengkap oleh kepala
Kantor Pertanahan yang berwenang. Pada tahap pemberian
Hak Tanggungan ini, kedudukan Bank sebagai Kreditor
muncul yaitu Kreditor Konkuren atau kreditor berdasarkan
perimbangan utang dengan kreditor lain, berdasarkan Akta
pengakuan

Hutang/Perjanjian

Kredit

yang

pemenuhan

piutangnya didasarkan pada Pasal 1131 dan Pasal 1132
KUHPerdata.
Dari Pasal 114 PMNA/KaBPN No. 3 Tahun 1997 terdapat dua
(2) kemungkinan mengenai pendaftaran Hak Tanggungan
terkait tanggal dibukukannya Hak Tanggungan, yakni :
1.
Berkas diterima lengkap;
Tanggal pembukuan Hak Tanggungan adalah hari
ketujuh sejak berkas diterima lengkap oleh Kepala
Kantor Pertanahan;

30

Bagan Proses Pembebanan Hak Tanggungan – Berkas
Lengkap
Dalam hal ini, Bank memiliki jangka waktu tujuh (7)
sampai dengan empatbelas (14) hari kerja sejak
ditanda tanganinya Perjanjian Kredit dan APHT serta
pencairan Kredit, dimana kedudukan Bank adalah
sebagai Kreditor Konkuren. Hal ini sangat merugikan
Bank apabila dalam jangka waktu tersebut, terdapat
sita/gugatan

pihak

ketiga,

maka

Sertipikat

Hak

Tanggungan tidak dapat diterbitkan. Hal ini membuat
kedudukan Bank tetap menjadi Kreditor Konkuren
sejak

ditanda

tanganinya

Akta

Pengakuan

Hutang/Perjanjian Kredit dan tidak berubah menjadi
Kreditor Preferen. Implikasi langsungnya adalah untuk
mendapatkan

pemenuhan

piutangnya

Bank

tidak

dapat menggunakan fasilitas kemudahan eksekusi
Hak Tanggungan, melainkan harus mengajukan sita

31

jaminan dan gugatan ke Pengadilan Negeri yang
berwenang. Apabila Debitor mempunyai utang ke
lebih

dari

satu

Kreditor,

maka

pemenuhannya

berdasarkan perimbangan utang diantara kreditornya.

Bagan Proses Pembebanan Hak Tanggungan – Berkas
Lengkap – Ada Gugatan/Sita/Blokir
2.

Berkas diterima tidak lengkap atau APHT tidak dibuat
sesuai ketentuan yang berlaku.
Paling lambat hari ketujuh sejak berkas diterima,
Kepala

Kantor

Pertanahan

wajib

memberitahukan

secara tertulis kepada PPAT tersebut. Dalam hal
berkas sudah dilengkapi maka tanggal pembukuan
Hak

Tanggungan

adalah

hari

ketujuh

sejak

kelengkapan berkas diterima oleh Kepala Kantor
Pertanahan. Dalam PMNA/KaBPN No. 3 Tahun 1997,
belum ada pengaturan jangka waktu maksimal yang
mengharuskan PPAT untuk mengirimkan kelengkapan
berkas.

32

3

Bagan Proses Pembebanan Hak Tanggungan – Berkas
Belum Lengkap

Dalam hal ini, Bank memiliki jangka waktu yang
dikhawatirkan tidak terbatas, dimana kedudukan Bank
adalah sebagai Kreditor Konkuren. Hal ini sangat
merugikan Bank apabila dalam jangka waktu tersebut,
terdapat sita/gugatan pihak ketiga, maka Sertipikat
Hak Tanggungan tidak dapat diterbitkan. Hal ini
membuat kedudukan Bank tetap menjadi Kreditor
Konkuren sejak ditanda tanganinya Akta Pengakuan
Hutang/Perjanjian Kredit dan tidak berubah menjadi
Kreditor

Preferen.

Implikasi

langsungnya

adalah

pendaftaran tidak dapat dilakukan apabila ada blokir
atau sita jaminan dari pihak ketiga 3 atau gugatan
pailit atas diri debitor/penjamin (dalam keduduka
sebagai pemilik jaminan) dikabulkan oleh Pengadilan
Niaga. Untuk mendapatkan pemenuhan piutangnya
Bank tidak dapat menggunakan fasilitas kemudahan
eksekusi
3

Hak

Tanggungan,

Parlindungan, A.P. Op.Cit. Hal:55.

33

melainkan

harus

mengajukan sita jaminan dan gugatan ke Pengadilan
Negeri yang berwenang. Apabila Debitor mempunyai
utang

ke

lebih

pemenuhannya

dari

satu

berdasarkan

Kreditor,

maka

perimbangan

utang

diantara kreditornya.

Bagan Proses Pembebanan Hak Tanggungan – Berkas
Belum Lengkap – Ada Gugatan/Sita/Blokir
Oleh karena itu, tidaklah jelas untuk kepentingan apa
pengaturan mengenai jangka waktu dalam proses
Pendaftaran Hak Tanggungan, yakni :
1.
Pendaftaran APHT dan berkas oleh PPAT ke
Kantor Pertanahan, paling lambat tujuh (7) hari
2.

sejak ditanda tanganinya APHT;
Pembukuan Hak Tanggungan yakni hari ketujuh

3.

setelah diterima lengkap;
Pemberitahuan ketidaklengkapan berkas spaling
lambat tujuh (7) hari sejak berkas pendaftaran

4.

diterima;
Tidak terbatasnya

melengkapi.
Pengaturan tersebut

waktu

jelas

bagi

tidak

PPAT

untuk

mempengaruhi

kedudukan Debitor, karena Debitor tetap menerima
pencairan kredit.

34

Latar belakang pengaturan kewajiban PPAT untuk
mendaftarkan APHT pada Kantor Pertanahan paling
lambat tujuh (7) hari sejak ditandatanganinya APHT
adalah untuk mengantisipasi terhadap kemungkinan
berlarut-larutnya

pendaftaran

Hak

Tanggungan

tersebut pada Kantor Pertanahan setempat 4. Pada
saat pembahasan RUUHT, pemerintah berpendapat
pengaturan tersebut untuk mendorong PPAT supaya
cepat menyerahkan berkas-berkas APHT supaya dapat
cepat diproses di Kantor Pertanahan. Pengaturan
tersebut jelas juga tidak dapat dipergunakan PPAT
dengan

alasan

menyiapkan

berkas

memerlukan

waktu, mengingat dewasa ini peralatan 4cetak sudah
canggih dan tersedia dalam banyak varian dan harga
yang

bersaing,

serta

berkas

dapat

dipersiapkan

sebelum transaksi. Ketidaklengkapan berkas dapat
dicegah, mengingat tugas dan fungsi PPAT, dimana
PPAT dapat menolak diminta membuat APHT apabila
persyaratan belum lengkap.
Penulis belum menemukan latar belakang pengaturan
bahwa pembukuan Hak Tanggungan dilakukan pada
hari ketujuh setelah berkas diterima lengkap pada
pembahasan RUUHT antara Pemerintah dan Dewan
Perwakilan

Rakyat.

Pembukuan

dianggap

sudah

dilakukan pada hari ketujuh setelah penerimaan suratsurat secara lengkap di Kantor Pertanahan, biarpun
4

Dewan Perwakilan Rakyat Republik Indonesia, Sekretariat Jenderal. 1996. proses Pembahasan Rancangan
Undang-Undang RI tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
Jakarta: Sekjen DPR.Hal:768.

35

mungkin baru pada lain hari diserahkannya karena
kesibukan Kantor Pertanahan. Prof. A.P. Parlindungan
mengemukakan

bahwa

hal

ini

dapat

dimengerti

karena proses pendaftaran tersebut masih dilakukan
secara manual. Menurut pendapat beliau pengaturan
jangka waktu tersebut dilakukan guna memastikan
tanggal pasti lahirnya Hak Tanggungan. Hal mana
sebenarnya sudah tidak sesuai lagi dengan kebutuhan
masyarakat

mengingat

sistem

pendaftaran

dan

perekaman data sudah memakai sistem komputer,
yang lebih canggih sehingga pelayanan dapat cepat
diselesaikan dalam satu (1) hari. Walaupun demikian
target pelayanan administrasi pertanahan (1) hari
khususnya untuk pendaftaran Hak Tangungan belum
dapat terwujud, mengingat Sumber Daya Manusia dan
belum semua dokumen dapat dikonversikan dalam
sistem yang baru, sehingga membutuhkan waktu
untuk prosesnya.
Pengaturan
jangka

waktu

pendaftaran

Hak

Tanggungan yang harus dilakukan paling lambat tujuh
hari sejak penandatangan APHT, jangka waktu yang
tidak ditentukan lamanya yang diberik5an PPAT untuk
melengkapi berkas pendaftaran yang belum lengkap,
dan pembukuan Hak Tanggungan pada hari ketujuh
sejak

berkas

diterima

lengkap,

jelas

sangat

mempengaruhi hak dari kreditor, dimana apabila
5

Fuady, Munir. 1996. Hukum Perkreditan Kontemporer, Cet. 1. Bandung: PT. Citra Aditya
Bakti.

36

terjadi pada jangka waktu APHT belum dibukukan
terdapat blokir, gugatan/sita ataupun permohonan
pailit terhadap debitor/penjamin (dalam keduduka
sebagai pemilik jaminan) dari pihak ketiga 5,

yang

menyebabkan Sertipikat Hak Tanggungan tidak dapat
diterbitkan, resiko yang mungkin ditanggung Kreditor,