Analisis Hukum Pelaksanaan Alih Fungsi Tanah Pertanian Menjadi Tanah Perumahan Di Kabupaten Serdang Bedagai

ANALISIS HUKUM PELAKSANAAN ALIH FUNGSI TANAH
PERTANIAN MENJADI TANAH PERUMAHAN
DI KABUPATEN SERDANG BEDAGAI

TESIS

Oleh

PARLINDUNGAN SIANIPAR
147011122/M.Kn

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2016

Universitas Sumatera Utara

ANALISIS HUKUM PELAKSANAAN ALIH FUNGSI TANAH
PERTANIAN MENJADI TANAH PERUMAHAN
DI KABUPATEN SERDANG BEDAGAI

TESIS

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara

Oleh

PARLINDUNGAN SIANIPAR
147011122/MKn

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2016

Universitas Sumatera Utara

Judul Tesis

Nama Mahasiswa
Nomor Pokok
Program Studi

: ANALISIS HUKUM PELAKSANAAN ALIH
FUNGSI TANAH PERTANIAN MENJADI TANAH
PERUMAHAN DI KABUPATEN SERDANG
BEDAGAI
: PARLINDUNGAN SIANIPAR
: 147011122
: KENOTARIATAN

Menyetujui
Komisi Pembimbing

(Prof.Dr.Muhammad Yamin,SH,MS,CN)

Pembimbing

(Dr.Faisal Akbar Nasution,SH,MHum)

Ketua Program Studi,

(Prof.Dr.Muhammad Yamin,SH,MS,CN)

Pembimbing

(Abdul Rahim Lubis, SH,MKn)

Dekan,

(Prof.Dr.Budiman Ginting,SH,MHum)

Tanggal lulus : 27 Oktober 2016

Universitas Sumatera Utara

Telah diuji pada
Tanggal : 27 Oktober 2016

PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua

: Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN

Anggota

: 1. Dr. Faisal Akbar Nasution, SH, MHum
2. Abdul Rahim Lubis, SH, MKn
3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
4. Dr. Edy Ikhsan, SH, MA

Universitas Sumatera Utara

SURAT PERNYATAAN

Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama

:

PARLINDUNGAN SIANIPAR

Nim

:

147011122

Program Studi

:

Magister Kenotariatan FH USU

Judul Tesis

:

ANALISIS HUKUM PELAKSANAAN ALIH FUNGSI
TANAH
PERTANIAN
MENJADI
TANAH
PERUMAHAN
DI
KABUPATEN
SERDANG
BEDAGAI

Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.

Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.

Medan,
Yang membuat Pernyataan

Nama : PARLINDUNGAN SIANIPAR
Nim : 147011122

Universitas Sumatera Utara

ABSTRAK
Kabupaten Serdang Bedagai merupakan salah satu daerah di Propinsi
Sumatera Utara, dimana mempunyai luas wilayah 1.900.22 km2 terdiri dari 17
Kecamatan dan 243 desa/kelurahan dengan jumlah penduduk 602.522 jiwa.
Kabupaten Serdang Bedagai merupakan salah satu lumbung beras di Propinsi
Sumatera Utara, dimana produksi beras Kabupaten Serdang Bedagai dari tahun ke
tahun terus meningkat dan berpotensi besar untuk mengembangkan usaha di bidang
pertanian, tetapi di tahun 2015 mengalami penurunan dikarenakan luas tanah
pertanian semakin berkurang. Di tahun 2010 luas tanah pertanian di Kabupaten
Serdang Bedagai mencapai 40.598 hektar, dan pada tahun berikutnya 2011 – 2015
luas tanah pertanian semakin menurun drastis yaitu 38.502 hektar, dimana antara
tahun 2011-2015 tanah pertanian berkurang 1.343 hektar atau berkurang 10% dalam

kurung waktu 5 tahun, dimana penggunaan tanah pertanian berkurang karena
dialihfungsikan untuk perumahan dan industri. Atas permasalah tersebut perlu
diketahui terjadi percepatan alih fungsi tanah pertanian menjadi tanah perumahan di
Kabupaten Serdang Bedagai, Dampak apa saja yang ditimbulkan dari Alih Fungsi
Tanah Pertanian Menjadi Tanah Perumahan Di Kabupaten Serdang Bedagai, dan
bagaimana peranan pemerintah dalam mengatasi percepatan Alih Fungsi tanah
Pertanian menjadi tanah perumahan di Kabupaten Serdang Bedagai?
Jenis penelitian Normatif dan Empris. Penelitian ini bersifat Deskriftif, yaitu
salah satu jenis penelitian yang bertujuan untuk menyajikan gambaran lengkap
mengenai setting sosial atau dimaksudkan untuk eksplorasi sosial. Sesuai dengan sifat
penelitian ini yang bersifat deskriftif analitis. Penarikan kesimpulan dalam penelitian
ini dengan menggunakan metode deduktif artinya semua data diungkapkan terlebih
dahulu dalam hal-hal yang bersifat umum kemudian dikerucutkan menjadi
pengungkapan data yang bersifat khusus.
Terjadinya percepatan alih fungsi tanah pertanian disebakan karna Pemerintah
terkesan membiarkan alih fungsi tanah pertanian, pertumbuhan penduduk, kebutuhan
masyarakat untuk pemukiman, mahalnya biaya penyelenggara pertanian, tidak
stabilnya harga pertanian, kurangnya minat generasi muda dalam mengelola lahan
pertanian, pergantian ke sector yang dianggap lebih menjanjikan, lemahnya regulasi
pengendalian alih fungsi lahan, rendahnya nilai sewa tanah, lemahnya peraturanperaturan yang dibuat dan tidak tegas oleh lembaga terkait. Dampak alih fungsi lahan

pertanian antara lain berkurangnya lahan pertanian, menurunnya produksi pangan
nasional, mengancam keseimbangan ekosistem, sarana prasarana pertanian menjadi
tidak terpakai, banyak buruh tani kehilangan pekerjaan, harga pangan semakin mahal,
tingginya angka urbanisasi. Peranan Pemerintah dalam mengatasi percepatan alih
fungsi tanah pertanian yaitu pemerintah kabupaten Serdang Bedagai menerbitkan
Perda Nomor 1 tahun 2015 tentang Perlindungan Lahan Pangan Berkelanjutan dan
i

Universitas Sumatera Utara

Perda Nomor 12 tahun 2013 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah, peran Badan
Pertanahan Nasional dengan menerapkan syarat-syarat izin perubahan penggunaan
tanah apabila ada bidang tanah pertanian yang akan dipecah atau dipisah atau
dialihkan haknya kepada perusahaan/badan hukum.
Kata Kunci : Alih Fungsi Tanah, Tanah Pertanian, Tanah Perumahan.

ii

Universitas Sumatera Utara

ABSTRACT
Serdang Bedagai Regency is one of the areas in North Sumatera Province
which has the area of 1,900.22 km2, consisting of 17 subdistricts and 243 villages
with the population of 602,522. It is one of village rice barns in North Sumatera
Province, and its rice production is increasing each year and has the potency for
developing agribusiness, but in 2015 it decreased because agricultural land area
became less and less. In 2010 it was 41,057 hectares, but in the period of 2011-2015
it decreased drastically to 38,502 hectares which decreased 2,555 hectares or 16%
within 5 years; this was because it was shifted its function to residential or industrial
land. The research problems were whether there was the acceleration of agricultural
land transfer to residential land, how about the impact of agricultural land transfer
to residential land, and how about the role of Government in coping with the
acceleration of agricultural land transfer to residential land in Serdang Bedagai
Regency.
The research used judicial normative and descriptive empirical method which
was aimed to present complete description about social setting for social exploration.
The conclusion was drawn deductively from general to specific.
The acceleration of agricultural land transfer because the Government
ignores agricultural land transfer, population growth, people’s need for settlement,
high cost for agribusiness, unstable price of production, youth’s lack of interest in

managing agricultural land, the shift to promising sectors, weak regulation on land
transfer, low rent value of land, and weak and indecisive regulation made by the
related agencies. The impacts of agricultural land transfer are the decrease in
agricultural land area, the decrease in the national food production, a threat for the
balance in ecosystem, useless agricultural facility and infrastructure, unemployment
of agricultural laborers, rising price of food, and rising rate of urbanization. The role
of the Government in agricultural land transfer is by issuing Perda No. 1/2015 on
Sustainable Food Land Protection and Perda No. 12/2013 on Regional Layout Plan,
and the role of the National Land Agency is by applying the requirements for license
in the change in land use when a plot of agricultural land will be divided or
separated or transferred its rights to a company/legal entity.

Keywords: Land Transfer, Agricultural Land, Residential Land

iii

Universitas Sumatera Utara

KATA PENGANTAR
Puji dan syukur saya panjatkan Kepada Tuhan Yang Maha Kuasa lagi Maha
Pengasih dan penuh Anugrah, karena atas kasih dan karunia-Nya jugalah Penulis
dapat menyelesaikan sebuah karya ilmiah berbentuk Tesis dengan judul “ANALISIS
HUKUM PELAKSANAAN ALIH FUNGSI TANAH PERTANIAN MENJADI
TANAH PERUMAHAN DI KABUPATEN SERDANG BEDAGAI”. Penulisan
tesis ini merupakan suatu syarat yang harus dipenuhi untuk memperoleh gelar
Magister kenotariatan (MKn) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan
dorongan moril berupa masukan dan saran, sehingga penulisan tesis ini dapat
diselesaikan tepat pada waktunya. Oleh sebab itu, ucapan terima kasih yang
mendalam penulis sampaikan secara khusus kepada yang terhormat:
Bapak Prof. DR. H. Muhammad. Yamin, SH., MS., CN., selaku Ketua
Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara dan selaku
Pembimbing, atas segala dedikasi dan pengarahan serta masukan yang diberikan
kepada penulis selama menuntut ilmu pengetahuan di Program Studi Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Bapak DR. Faisal Akbar Nasution, SH, M.Hum, selaku Komisi
Pembimbing yang telah tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan serta
kemudahan untuk kesempurnaan penulisan tesis ini sejak tahap kolokium, seminar
hasil sampai pada tahap ujian tesis sehingga penulisan tesis ini menjadi lebih
sempurna dan terarah.
Bapak Abdul Rahim Lubis, SH, M.Kn, selaku Komisi Pembimbing yang
telah tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan serta kemudahan untuk
kesempurnaan penulisan tesis ini sejak tahap kolokium, seminar hasil sampai pada
tahap ujian tesis sehingga penulisan tesis ini menjadi lebih semtcfpurna dan terarah.
Selanjutnya di dalam penelitian tesis ini penulis banyak memperoleh bantuan
baik berupa pengajaran, bimbingan, arahan dan bahan informasi dari semua pihak.
iv

Universitas Sumatera Utara

Untuk itu pada kesempatan ini, penulis ingin menyampaikan rasa terima kasih yang
sedalam-dalamnya kepada:
1.

Bapak Prof. DR. Runtung, SH., M.Hum., selaku Rektor Universitas Sumatera
Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada kami untuk mengikuti
dan menyelesaikan pendidikan Program Pascasarjana Magister Kenotariatan
(MKn) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;

2.

Bapak Prof. DR. Budiman Ginting, SH., M.Hum., selaku Dekan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan yang diberikan kepada
peneliti untuk dapat menjadi mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan
pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

3.

Ibu DR. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris
Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Sumatera Utara dan
Selaku Penguji yang telah tulus ikhlas memberikan bimbingan, arahan, saran dan
kritik yang membangun untuk kesempurnaan penulisan tesis ini sejak tahap
kolokium, seminar hasil sampai pada tahap ujian tesis sehingga penulisan tesis
ini menjadi lebih sempurna dan terarah.

4.

Bapak DR. Edy Ikhsan, SH., M.A., selaku penguji dalam penelitian tesis ini,
atas segala dedikasi dan pengarahan serta masukan yang diberikan kepada
penulis selama menuntut ilmu pengetahuan di Program Studi Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

5.

Bapak-Bapak dan Ibu-Ibu Dosen serta segenap civitas akademis Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;

v

Universitas Sumatera Utara

6.

Kedua Orang Tua Saya IR. H. LUDIN SIANIPAR dan Ibu Hj. SITI
AMINAH, Istri saya Tercinta ERNI FAUZIAH LUBIS, SH, M.Kn, dan putri
saya tersayang ALIFA NAYLA SIANIPAR, Abang saya SYAHBUKI
SIANIPAR , SP dan SONANG SIANIPAR, S.Farm, Kakak Saya RAHMAH
SIANIPAR, AMD, SPd, M.Si dan TETI SIANIPAR S.Pd dan Adik Saya
AMI SIANIPAR, S.Pd, atas segala doa, dukungan Materi dan motivasi yang
terbaik selama menempuh pendidikan Magister Kenotariatan di USU Medan.

7.

Teman-teman saya Taufik Mustaqim, SH, M.Kn, Eko Permana Dalimunthe,
SH., MKn, Edwin Rollin Tampubolon, SH, M.Kn, Irveb Immanuel Tarigan,
SH, M.Kn, Abza Karanesa, SH., Maulana Syahputra, SH., Samuel Tarigan,
SH., Edi Sukelsi, SH., M. Iqbal, SH, M.Kn, John Qadri Hanafi, SH, M.Kn,
Jones Cristoper Simanjuntak, SH., Audi Yulian Mahdi, SH, Dinda Adistya
Nugraha, SH, Muhammad Ghufron, SH, Sukarno Widodo, SH, Boysal
Parulian Sihombing, Ahmad Husein Simatupang, serta teman-teman Grup B,
A, dan C yang tidak dapat saya sebutkan Tahun Ajaran 2014 Fakultas Hukum,
Magister Kenotariatan, Universitas Sumatera Utara (USU).
Di samping itu, penulis juga menyadari bahwa masih banyak teman, kerabat

dan pihak-pihak lain yang namanya tidak dapat penulis sebutkan satu per satu yang
telah mendukung dan mendoakan keberhasilan penulis dalam menyelesaikan studi
ini, semoga Tuhan Yang Maha Pengasih memberkati dan membalas semua budi baik
mereka semuanya.

vi

Universitas Sumatera Utara

Akhirnya penulis juga menyadari, dalam penulisan tesis ini masih banyak
kekurangan di sana-sini, dan karena itu kritik dan saran yang bersifat membangunan
selalu ditunggu sebagai masukan guna memperbaiki tulisan ini.

Medan,

Oktober 2016
Penulis

PARLINDUNGAN SIANIPAR, SH

vii

Universitas Sumatera Utara

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

I.

DATA PRIBADI.
Nama

: PARLINDUNGAN SIANIPAR, SH.

Tempat / Tanggal lahir : Padang Lais, 27 Juli 1986
Alamat

: Komplek Medan Estate Jalan Pasar V Timur, Jalan
Kenari Blok IV / 20. P.S. Tuan / Deli Serdang. 20371

Agama

: Islam

Status

: Menikah

Istri

: Erni Fauziah Lubis, SH, M.Kn

Anak

: Alifa Nayla Sianipar.

II. PENDIDIKAN FORMAL
1.

SD Negeri 117850 Kampung Durian

Tahun tamat 1995

2.

SLTP Swasta Diponegoro Kisaran

Tahun tamat 2001

3.

MAN Kualuh Selatan

Tahun tamat 2004

4.

Strata 1 Universitas Islam Sumatera Utara

Tahun tamat 2009

5.

Strata 2 Program Studi Magister Kenotariatan FH USUTahun tamat 2016

viii

Universitas Sumatera Utara

DAFTAR ISI

Halaman
ABSTRAK .....................................................................................................
i
ABSTRACT ....................................................................................................

iii

KATA PENGANTAR ...................................................................................

iv

DAFTAR RIWAYAT HIDUP ..................................................................... viii
DAFTAR ISI ..................................................................................................

ix

BAB I

PENDAHULUAN........................................................................

1

A. Latar Belakang .......................................................................

1

B. Perumusan Masalah ............................................................... 13
C. Tujuan Penelitian ................................................................... 14
D. Manfaat Penelitian ................................................................. 14
E. Keaslian Penelitian................................................................. 15
F. Kerangka Teori dan Konsepsi................................................ 17
1.

Kerangka Teori ............................................................... 17

2.

Konsepsi.......................................................................... 21

G. Metode Penelitian................................................................... 23

BAB II

1.

Jenis Penelitian................................................................ 24

2.

Sifat Penelitian ................................................................ 24

3.

Sumber Data.................................................................... 25

4.

Teknik Pengumpulan Data.............................................. 26

5.

Analisis Data ................................................................... 27

TERJADINYA PERCEPATAN ALIH FUNGSI TANAH
PERTANIAN DI KABUPATEN SERDANG BEDAGAI ....... 28
A. Pengertian Pertanian Dalam Arti Luas................................... 28
B. Tinjauan Tentang Hak Atas Tanah ........................................ 28
1.

Tinjauan Umum Tentang Tanah ..................................... 28

2.

Hak Penguasaan Atas Tanah........................................... 30

3.

Hak Atas Tanah dan Kewenangannya ............................ 32
a.

Hak Atas Tanah Untuk Perumahan.......................... 35

b.

Hak Atas Tanah Untuk Rumah Tempat Tinggal ..... 38
ix
Universitas Sumatera Utara

4.

Tanah Mempunyai Fungsi Sosial.................................... 41

5.

Hak Atas Tanah Yang Dapat Dimiliki Oleh Perusahaan
Pembangunan Perumahan ............................................... 43

C. Alih Fungsi Tanah Pertanian di Kabupaten Serdang Bedagai 49
D. Faktor Percepatan Alih Fungsi Tanah Pertanian.................... 54
E. Cara Memperlambat Alih Fungsi Tanah Pertanian di
Kabupaten Serdang Bedagai .................................................. 62
BAB III

DAMPAK DARI ALIH FUNGSI TANAH PERTANIAN
MENJADI TANAH PERUMAHAN DI KABUPATEN
SERDANG BEDAGAI................................................................ 65
A. Peraturan Yang Berkaitan Dengan Alih Fungsi Tanah
Pertanian................................................................................. 65
B. Dampak Alih Fungsi Tanah Pertanian di Kabupaten
Serdang Bedagai..................................................................... 77

BAB IV

PERANAN PEMERINTAH DALAM MENGATASI
PERCEPATAN ALIH FUNGSI TANAH PERTANIAN
MENJADI TANAH PERUMAHAN DI KABUPATEN
SERDANG BEDAGAI................................................................ 83
A. Upaya Pencegahan Alih Fungsi Tanah Pertanian .................. 83
1.

Peran Pemerintah Kabupaten Serdang Bedagai.............. 83

2.

Peran Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Serdang
Bedagai............................................................................ 87

3.

Peranan Notaris / PPAT .................................................. 97

B. Masalah Dalam Pengendalian Alih Fungsi Tanah Pertanian. 99
C. Tata Cara Pemberian Izin Perubahan Penggunaan Tanah
Pertanian Ke Non Pertanian Di Kantor Pertanahan
Kabupaten Serdang Bedagai .................................................. 104
BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN ................................................... 109
A. Kesimpulan ............................................................................ 109
B. Saran....................................................................................... 110

DAFTAR PUSTAKA .................................................................................... 111

x
Universitas Sumatera Utara