critical review jurnal analisis pengaruh
mata kuliah : ekonomi Kota
REVIEW JURNAL : ANALISIS PENGARUH
PENDAPATAN PEKAPITA DAN JUMLAH PENDUDUK
TEHADAP PERMINTAAN PERUMAHAN KOTA
MANADO TAHUN 2003 - 2012
OLEH :
ERLINA
MAGHFIROH
3613100022
PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
SURABAYA
Kata pengantar
Segala puji bagi Allah SWT atas segala rahmat dan hidayah-Nya, kami dapat
menyelesaikan tugas ekonomi Kota dengan judul review jurnal Analisis pengaruh
pendapatan perkapita dan jumlah penduduk terhadap permintaan perumahan Kota
Manado 2003-2012 ini dapat terselesaikan dengan baik dan tepat waktu.
Tak luput penulis ingin menyampaikan terima kasih kepada semua pihak yang
telah membantu dalam penyelesaian tugas ini yaitu :
• Dosen Ekonomi Kota yaitu Bapak Ir. Eko Budi Santoso, Lic. Rer. Reg dan Ibu
Vely Kukinul Siswanto S.T, M.T, M.Sc yang telah membantu memberikan
masukan dan nasehat dalam penyusunan makalah ini.
• Semua rekan yang membantu memberikan motivasi serta nasehat yang
bermanfaat dalam proses penulisan sehingga kami dapat menyelesaikan tugas
ini.
Demikian tugas ekonomi Kota ini yang kiranya masih jauh dari kesempurnaan,
oleh karena itu kritik dan saran yang bersifat membangun dari semua pihak sangat
penulis harapkan. Semoga tugas ini dapat bermanfaat bagi pembaca dan pembaca
dapat memberikan masukan informasi serta wacana yang bermanfaat bagi masyarakat
pada umumnya.
Surabaya, 15 Maret 2015
Penulis
Pendahuluan
Latar belakang
Kepuasaan manusia setelah mereka mampu memenuhi kebutuhan dasar
seperti sandang dan pangan selanjutnya mereka akan memenuhi kebutuhan akan
rumah. Pada mulanya rumah ditujukan sebagai pemuas kebutuhan terhadap
kebutuhan hidup manusia atas tempat tinggal yang nyaman, aman, dan tenang.
Namun dengan seiring berkembangnya waktu rumah bukan hanya sebagai kebutuhan
pokok akan papan saja, melainkan sebagai alternatif investasi yang cukup menarik dan
juga sebagai indikator identitas status sosial masyarakat sehingga kebutuhan akan
rumah mengikuti tren dan selera dari masyarakat itu sendiri.
Perkembangan gaya hidup masyarakat pada abad ini berakibat pada
kecenderungan ingin memiliki rumah dengan cara yang mudah, aman dan cepat
sehingga para pengembang baik pengembang dari pihak pemerintah atau swasta
harus mengusahakan pembangunan kebutuhan akan rumah dengan memperhatikan
selera dan kemampuan serta bagaimana strategi agar semua lapisan masyarakat
dapat menjangkau akan kebutuhan rumah tersebut baik masyarakat berpenghasilan
tinggi maupun masyarakat berpenghasilan rendah.
Kebutuhan akan rumah juga dipengaruhi akibat pusat pertumbuhan ekonomi
Kota dengan laju pertumbuhan yang cukup tinggi salah satu contohnya pada Kota
Manado. Kota Manado merupakan salah pusat kegiatan ekonomi di Indonesia yang
perkembangannya tidak luput dari pertambahan penduduk yang terjadi baik secara
alamiah maupun melalui proses urbanisasi. Dengan adanya pembangunan –
pembangunan seperti pusat – pusat perbelanjaan dan tempat hiburan mempengaruhi
para pengembang perumahan untuk membangun rumah tinggal di Kota Manado.
Permintaan
akan
perumahan
memainkan
peranan
penting
dalam
mempengaruhi nilai pasar properti jenis perumahan. Hal ini dikarenakan penawaran
tanah untuk pembangunan terbatas dari segi keluasaan akan tetapi dari segi
permintaan selalu berubah dan bertambah. Salah satu faktor yang mempengaruhi
permintaan perumahan adalah pertambahan penduduk dan pendapatan konsumen.
Dilihat dari segi pertambahan penduduk dapat diketahui bahwa setiap orang
memerlukan tempat tinggal sebagai tempat berlindung, maka setiap pertambahan
penduduk baik secara alami maupun non alami meningkatkan permintaan akan rumah.
Sedangkan dilihat dari pendapatan konsumen dapat diketahui bahwa kesanggupan
seseorang memiliki rumah dipengaruhi dengan pendapatan yang diperolehnya. Apabila
pendapatan seseorang meningkat dan kondisi perekonomian tidak terjadi resesi dan
inflasi, kecenderungan untuk memiliki rumah akan meningkat baik secara kualitas
maupun kualitas. Dapat diasumsikan
bahwa faktor pertambahan penduduk dan
pendapatan konsumen juga berpengaruh signifikan terhadap kebutuhan akan rumah.
Rumusan masalah
1. Bagaimana pengaruh dari faktor pendapatan perkapita terhadap kebutuhan
akan permintaan perumahan di Kota Manado?
2. Bagaimana pengaruh dari faktor jumlah penduduk terhadap kebutuhan akan
permintaan perumahan di Kota Manado?
Tujuan
1. Dapat menjelaskan pengaruh dari
faktor pendapatan perkapita terhadap
permintaan perumahan Kota Manado tahun 2003-2012.
2. Dapat menjelaskan pengaruh dari
faktor jumlah terhadap permintaan
perumahan Kota Manado tahun 2003-2012.
Metode penelitian
Metode
penelitian
yang
digunakan
adalah
studi
dokumenter
dengan
menggunakan data sekunder yang diperoleh berdasarkan informasi yang telah disusun
dan dipublikasikan oleh instansi tertentu. Jenis data yang digunakan untuk penelitian
adalah data time series Kota Manado dari tahun 2003-2012 yang diperoleh dari BPS
Kota Manado dan Dinas Tata Kota Manado sedangkan untuk model analisis
diformulasikan menggunakan regresi liniar berganda dengan bantuan program Eviews.
Landasan Teori
Teori Permintaan
Menurut Sadono Sukirno (2005) permintaan adalah keinginan konsumen
membeli suatu barang pada berbagai tingkat harga tertentu selama periode waktu
tertentu. Fungsi permintaan seorang konsumen akan suatu barang dapat dirumuskan
sebagai :
Dx = f ( Y, Py, T, u )
Dimana : Dx = Jumlah barang yang diminta, Y = Pendapatan Konsumen, Py = Harga
Barang Lain, T = Selera, U = Faktor-faktor Lainnya
Persamaan tersebut berarti jumlah barang X yang diminta dipengaruhi oleh
harga barang X, pendapatan konsumen, harga barang lain, selera dan faktor-faktor
lainnya. Dimana DX adalah jumlah barang X yang diminta konsumen, Y adalah
pendapatan konsumen, Py adalah harga barang selain X, T adalah selera konsumen
dan U adalah Faktor-faktor lainnya. Dalam kenyataannya permintaan akan suatu
barang tidak hanya dipengaruhi oleh harga barang itu sendiri namun juga oleh faktorfaktor lain.
Kurva Permintaan
Jika dimisalkan permintaan seseorang hanya dipengaruhi oleh harga barang itu
sendiri, maka setiap perubahan harga barang tersebut akan mempengaruhi keputusan
konsumen untuk menentukan berapa jumlah yang akan dimintanya. Pada umumnya
jika suatu barang naik mana jumlah barang yang diminta akan turun, begitu pula
sebaliknya.
Kurva permintaan adalah kurva yang menghubungkan antara tingkat harga
suatu barang dengan jumlah yang diminta atas barang tersebut, ceteris paribus.
Hubungan antar harga suatu komoditi dengan jumlah yang diminta dapat dilihat dalam
grafik permintaan di bawah ini (Suryawati, 2005: 12)
Gambar. Kurva Permintaan Individu
Seperti disebutkan di atas, kita harus dapat membedakan jumlah yang diminta
dan permintaan. Perubahan harga akan mempengaruhi jumlah yang diminta, bukan
permintaan. Sedangkan perubahan permintaan akan menyebabkan kurva permintaan
bergeser ke kanan dan ke kiri (Gambar. Kurva Permintaan Individu). Pegeseran kurva
permintaan berarti jumlah yang diminta akan berubah di setiap tingkat harga.
Kurva permintaan mempunyai slope yang menurun ke kanan (berslope negatif )
yang berarti jika harga suatu barang naik (asumsi yang lain tetap- ceteris paribus)
maka konsumen akan cenderung untuk menurunkan permintaanya atas barang
tersebut, begitu pula sebaliknya dan hal ini disebut Hukum Permintaan. Suryawati
(2005:13).
Permintaan Perumahan
Permintaan perumahan memainkan peranan penting dalam mempengaruhi
nilai pasar properti jenis perumahan. Hal ini di karenakan penawaran tanah untuk
pembangunan terbatas dari segi keluasaan akan tetap dari segi permintaan selalu
berubah dan bertambah. Awang Firdaos (Valuestate, 1997 : 14) menjelaskan bahwa
permintaan konsumen terhadap perumahan dipengaruhi oleh faktor – faktor sebagai
berikut :
1. Lokasi
Keberadaan lokasi perumahan, apakah dipusat di pinggir Kota sangat mempengaruhi
minat konsumen dalam membeli rumah. Semakin strategis letak perumahan tersebut
berarti semakin baik dan memiliki tingkat permintaan yang semakin tinggi. Faktor-faktor
ekonomi dari keberadaan lokasi perumahan juga menjadi pertimbangan konsumen
dalam memilih rumah yang dikehendakinya. Jarak menuju tempat kerja, tempat
hiburan, dan fasilitas umum sebagai motif efesiensi waktu dan biaya transportasi
merupakan faktor ekonomi yang menjadi pertimbangan konsumen di dalam memilih
lokasi rumah yang dimaksud.
2. Pertambahan penduduk
Dengan alasan bahwa setiap orang memerlukan tempat tinggal sebagai tempat
berlindung, maka setiap pertambahan penduduk baik secara alamai maupun non alami
(karena urbanisasi) akan meningkatkan permintaan akan rumah.
3. Pendapatan Konsumen
Kesanggupan seseorang di dalam memiliki rumah sangat dipengaruhi pendapatan
yang
diperolehnya.
Apabila
pendapatan
seseorang
meningkat
dan
kondisi
perekonomian tidak terjadi resesi dan inflasi, kecenderungan untuk memiliki rumah
akan meningkat baik secara kualitas maupun kuantitas.
4. Kemudahan Mendapatkan Pinjaman
Pada pasar properti perumahan, permintaan perumahan dipengaruhi juga oleh
kebijakan pemerintah dan institusi keuangan seperti perbankan. Karakteristik pasar
properti yaitu membutuhkan dana besar, menyebabkan konsumen sangat tergantung
pada kemudahan pendanaan. Kemudahan pendanaan ini dapat berupa fasilitas kredit
pinjaman, penurunan tingkat suku bunga pinjaman, dan jangka waktu pelunasan
pinjaman. Apabila kemudahan tersebut dapat diperoleh konsumen, dipercaya
permintaan akan rumah oleh konsumen akan bertambah. Sebaliknya jika syarat
mendapatkan pinjaman sangat ketat, atau suku bunga pinjaman yang tinggi akan
menurunkan permintaan rumah oleh masyarakat.
5. Fasilitas dan Sarana Umum
Fasilitas disini meliputi fasilitas umum dan fasilitas sosial, diantaranya infrastruktur,
sarana pendidikan, kesehatan, keagamaan, sarana transportasi, dan lain-lain.
Keberadaan fasilitas tersebut membangun serta menarik minta investor yang
selanjutnya akan meningkatkan permintaan akan rumah di kawasan tersebut.
6. Harga Pasar Rumah
Seperti dalam hal teori permintaan dan penawaran, semakin tinggi harga barang akan
mengakibatkan penurunan permintaan akan barang yang dimaksud. Apabila harga
rumah menengah naik, sementara kecenderungan memiliki rumah dengan tingkat
harga tersebut akan berkurang dan permintaan akan beralih ke rumah dengan harga
yang lebih rendah.
7. Undang-undang
Peraturan tentang jenis hak penggunaan lahan/tanah yang membatasi hak atas tanah
tersebut turut menjadi faktor yang mempengaruhi permintaan konsumen akan rumah.
Demikian juga dengan peraturan lain seperti peraturan perpajakan (PBB dan BPHTB)
turut menjadi faktor yang menjadi pertimbangan konsumen dalam membeli rumah.
Analisis
Analisis permintaan perumahan pada Kota Manado menggunakan analisis
regresi berganda dengan menggunakan data sekunder yang berasal dari Badan Pusat
Statistik Manado dan Dinas Tata Kota Manado tahun 2003 sampai 2012 tersebut
diestimasikan dengan analisis regresi berganda dan diolah menggunakan program
Eviews 5.0 untuk uji t, uji F, uji R2 sampai dengan uji asumsi klasik. Dari hasil regresi
dapat dibentuk model estimasi dengan syarat BLUE (Best, Linear, Unbiased,
Estimatory) dari metode kuadrat terkecil (OLS). Pengujian dilakukan dalam model
antara lain : Uji Multikolinearitas, Uji Heterokedastisitas, dan Uji Autokorelasi.
UJI STATISTIK
Uji t adalah uji yang biasanya digunakan oleh para ahli ekonometrika untuk
menguji hipotesis tentang koefisien-koefisien slope regresi secara individual.
Dengan hipotesis:
H0 : αi = 0 , dimana i = 1, 2, 3
Ha : αi ≠ 0 , dimana i = 1, 2, 3
H0 ditolak jika t hitung > t tabel = signifikan secara statistik
Dari hasil estimasi untuk pendapatan perkapita (PP) di dapatkan bahwa nilai t-statistik
lebih besar dari nilai t-tabel, maka hal ini menunjukkan bahwa H0 ditolak. Dengan
ditolaknya H0 berarti pendapatan perkapita mempunyai pengaruh yang signifikan
secara statistik pada tingkat kepercayaan 1% terhadap Permintaan Perumahan (C).
Sedangkan dari hasil estimasi untuk Jumlah Penduduk (JP) didapatkan bahwa nilai tstatistik lebih kecil dari nilai t-tabel, maka hal ini menunjukkan bahwa H0 diterima.
Dengan diterimanya H0, berarti Jumlah Penduduk (JP) tidak mempunyai pengaruh
yang signifikan secara statistik pada tingkat kepercayaan 1%, 5%, dan 10% terhadap
Permintaan Perumahan (C).
Uji F ini dilakukan dengan membandingkan nilai F hitung dengan nilai Ftabel
pada derajat kebebasan (k-1, n-k) dan tingkat signifikansi (α) 10%. Keputusan
menggunakan uji F adalah menolak hipotesis nol apabila nilai Fhitung dari estimasi
persamaan lebih besar dari Ftabel hipotesis alternatif diterima. Artinya variabel-variabel
bebas secara bersama-sama berpengaruh signifikan terhadap variabel tak bebas.
Sebaliknya jika menerima hipotesis nol apabila nilai Fhitung dari estimasi persamaan
lebih kecil dari Ftabel hipotesis alternatif ditolak. Dengan demikian Fhitung lebih besar
dari nilai Ftabel , artinya secara bersama-sama variabel Pendapatan perkapita (PP)
dan Jumlah Penduduk (JP) berpengaruh secara signifikan terhadap Permintaan
Perumahan (C).
Dari hasil analisis regresi persamaan yang dilakukan, ditemukan bahwa
pendapatan perkapita berpengaruh positif dan signifikan terhadap Permintaan
Perumahan. Hasil ini sejalan dasar teoritik dan hipotesis bahwa semakin tinggi
pendapatan, maka semakin tinggi pula Permintaan.
Dengan kata lain tinggi rendahnya Permintaan Perumahan dipengaruhi oleh
tinggi rendahnya Pendapatan perkapita. Dilihat dari data Pendapatan perkapita Kota
Manado yang mengalami peningkatan secara merata dan stabil dari tahun 2003
sampai 2012 dapat disimpulkan bahwa Pendapatan perkapita berpengaruh terhadap
jumlah permintaan perumahan di Kota Manado.
Hasil analisis regresi terhadap jumlah Penduduk, ditemukan bahwa jumlah
Penduduk berpengaruh positif dan tidak signifikan. Hasil ini sejalan dasar teoritik dan
hipotesis bahwa semakintinggi jumlah penduduk, maka semakin tinggi pula
Permintaan Perumahan. Tidak signifikannya hasil penelitian pengaruh jumlah
penduduk terhadap Permintaan Perumahan dapat dijelaskan dari status kepemilikan
rumah perumahan yang ada di Kota Manado. Diduga peningkatan Permintaan
Perumahan juga dipengaruhi dari penduduk yang berdomisili diluar Manado yang tidak
diikutsertakan dalam variabel penelitian ini. Banyaknya rumah perumahan yang dibeli
oleh penduduk diluar Kota Manado menyebabkan permintaan perumahan terus
menjolak naik meskipun jumlah penduduk Kota Manado menunjukan peningkatan
penduduk yang tidak terlalu tinggi dan bahkan dibilang menurun jika kita lihat dari
jumlah penduduk Kota Manado dari tahun 2009 sampai 2012.
Penutup
Kesimpulan
Permintaan akan perumahan di Kota Manado cenderung dipengaruhi oleh pendapatan
perkapita penduduk dibandingkan jumlah penduduk. Hal ini sesuai dengan hipotesis
pehitungan analisis regresi berganda terhadap permintaan perumahan di Kota Manado
dengan menggunakan data dari BPS Kota Manado dan Dinas tata Kota dapat
disimpulkan bahwa pendapatan perkapita berpengaruh positif dan signifikan terhadap
permintaan perumahan, sedangkan jumlah penduduk hanya berpengaruh positif dan
tidak signifikan terhadap permintaan perumahan. Dengan anggapan lain bahwa
semakin tinggi pendapatan perkapita semakin tinggi pula permintaan perumahan,
dengan adanya peningkatan pendapatan mempengaruhi masyarakat untuk membeli
rumah.
Saran
Bagi pemerintah dan pihak pengembang perlunya memperhatikan kebutuhan
permintaan perumahan, dilihat dari segi ekonomi jika kegiatan ekonomi di pusat Kota
Manado mengalami perkembangan yang pesat secara otomatis kegiatan ekonomi
tersebut mampu mendorong peningkatan pendapatan perkapita sehingga baik
pemerintah maupun pengembang harus mampu menyediakan kebutuhan akan
permintaan perumahan seiring dengan tingkat pendapatan perkapita yang tinggi.
Lesson Learned
Pelajaran yang dapat diambil dari analisis pengaruh pendapatan perkapita dan jumlah
penduduk terhadap permintaan perumahan Kota Manado tahun 2003-2012 adalah
dengan analisis tersebut yang disajikan dalam data secara matematik mampu
membantu kita sebagai perencana untuk mengetahui faktor apa yang paling
berpengaruh terhadap permintaan perumahan seperti faktor pendapatan perkapita
penduduk. Dengan analisis tersebut nantinya kita dapat merencakan bangunan rumah
yang akan kita rencanakan disesuaikan dengan pendapatan perkapita masyarakat
agar masyarakat mampu membeli bangunan tersebut. Tak luput dari permintaan akan
perumahan tersebut harus diperhatikan juga penawaran akan rumah bagaimana kita
dapat
memenuhi
kebutuhan
akan
permintaan
jika
penawaran
tanah
untuk
pembangunan terbatas. Jadi harus dipertimbangkan kebutuhan akan permintaan yang
selaras dengan penawaran.
DAFTAR PUSTAKA
Dengah, Stefandy.Rumate, Vecky.Niode,Audie.2014.”Analisis Pengaruh Pendapatan
Perkapita dan Jumlah Penduduk Terhadap Permintaan Perumahan Kota Manado
2003-2012.Jurnal Berkala Efisiensi.3.(XIV)
Rahma, Intan Sari Zaitun.2010.”Analisis Faktor-Faktor yang Mempengaruhi
Permintaan Perumahan Tipe Cluster ( Studi Kasus Perumahan Taman Sari ) di
Kota Semarang”.Skripsi Universitas Diponegoro Semarang.
Mahardini, Ismi.2012.”Analisis Pengaruh Harga, Pendapatan, Lokasi, dan Fasilitas
Terhadap Permintaan Rumah Sederhana (Studi Kasus Perumahan Puri Dinar
Mas Semarang)”.Skripsi Universitas Diponegoro Semarang
REVIEW JURNAL : ANALISIS PENGARUH
PENDAPATAN PEKAPITA DAN JUMLAH PENDUDUK
TEHADAP PERMINTAAN PERUMAHAN KOTA
MANADO TAHUN 2003 - 2012
OLEH :
ERLINA
MAGHFIROH
3613100022
PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
SURABAYA
Kata pengantar
Segala puji bagi Allah SWT atas segala rahmat dan hidayah-Nya, kami dapat
menyelesaikan tugas ekonomi Kota dengan judul review jurnal Analisis pengaruh
pendapatan perkapita dan jumlah penduduk terhadap permintaan perumahan Kota
Manado 2003-2012 ini dapat terselesaikan dengan baik dan tepat waktu.
Tak luput penulis ingin menyampaikan terima kasih kepada semua pihak yang
telah membantu dalam penyelesaian tugas ini yaitu :
• Dosen Ekonomi Kota yaitu Bapak Ir. Eko Budi Santoso, Lic. Rer. Reg dan Ibu
Vely Kukinul Siswanto S.T, M.T, M.Sc yang telah membantu memberikan
masukan dan nasehat dalam penyusunan makalah ini.
• Semua rekan yang membantu memberikan motivasi serta nasehat yang
bermanfaat dalam proses penulisan sehingga kami dapat menyelesaikan tugas
ini.
Demikian tugas ekonomi Kota ini yang kiranya masih jauh dari kesempurnaan,
oleh karena itu kritik dan saran yang bersifat membangun dari semua pihak sangat
penulis harapkan. Semoga tugas ini dapat bermanfaat bagi pembaca dan pembaca
dapat memberikan masukan informasi serta wacana yang bermanfaat bagi masyarakat
pada umumnya.
Surabaya, 15 Maret 2015
Penulis
Pendahuluan
Latar belakang
Kepuasaan manusia setelah mereka mampu memenuhi kebutuhan dasar
seperti sandang dan pangan selanjutnya mereka akan memenuhi kebutuhan akan
rumah. Pada mulanya rumah ditujukan sebagai pemuas kebutuhan terhadap
kebutuhan hidup manusia atas tempat tinggal yang nyaman, aman, dan tenang.
Namun dengan seiring berkembangnya waktu rumah bukan hanya sebagai kebutuhan
pokok akan papan saja, melainkan sebagai alternatif investasi yang cukup menarik dan
juga sebagai indikator identitas status sosial masyarakat sehingga kebutuhan akan
rumah mengikuti tren dan selera dari masyarakat itu sendiri.
Perkembangan gaya hidup masyarakat pada abad ini berakibat pada
kecenderungan ingin memiliki rumah dengan cara yang mudah, aman dan cepat
sehingga para pengembang baik pengembang dari pihak pemerintah atau swasta
harus mengusahakan pembangunan kebutuhan akan rumah dengan memperhatikan
selera dan kemampuan serta bagaimana strategi agar semua lapisan masyarakat
dapat menjangkau akan kebutuhan rumah tersebut baik masyarakat berpenghasilan
tinggi maupun masyarakat berpenghasilan rendah.
Kebutuhan akan rumah juga dipengaruhi akibat pusat pertumbuhan ekonomi
Kota dengan laju pertumbuhan yang cukup tinggi salah satu contohnya pada Kota
Manado. Kota Manado merupakan salah pusat kegiatan ekonomi di Indonesia yang
perkembangannya tidak luput dari pertambahan penduduk yang terjadi baik secara
alamiah maupun melalui proses urbanisasi. Dengan adanya pembangunan –
pembangunan seperti pusat – pusat perbelanjaan dan tempat hiburan mempengaruhi
para pengembang perumahan untuk membangun rumah tinggal di Kota Manado.
Permintaan
akan
perumahan
memainkan
peranan
penting
dalam
mempengaruhi nilai pasar properti jenis perumahan. Hal ini dikarenakan penawaran
tanah untuk pembangunan terbatas dari segi keluasaan akan tetapi dari segi
permintaan selalu berubah dan bertambah. Salah satu faktor yang mempengaruhi
permintaan perumahan adalah pertambahan penduduk dan pendapatan konsumen.
Dilihat dari segi pertambahan penduduk dapat diketahui bahwa setiap orang
memerlukan tempat tinggal sebagai tempat berlindung, maka setiap pertambahan
penduduk baik secara alami maupun non alami meningkatkan permintaan akan rumah.
Sedangkan dilihat dari pendapatan konsumen dapat diketahui bahwa kesanggupan
seseorang memiliki rumah dipengaruhi dengan pendapatan yang diperolehnya. Apabila
pendapatan seseorang meningkat dan kondisi perekonomian tidak terjadi resesi dan
inflasi, kecenderungan untuk memiliki rumah akan meningkat baik secara kualitas
maupun kualitas. Dapat diasumsikan
bahwa faktor pertambahan penduduk dan
pendapatan konsumen juga berpengaruh signifikan terhadap kebutuhan akan rumah.
Rumusan masalah
1. Bagaimana pengaruh dari faktor pendapatan perkapita terhadap kebutuhan
akan permintaan perumahan di Kota Manado?
2. Bagaimana pengaruh dari faktor jumlah penduduk terhadap kebutuhan akan
permintaan perumahan di Kota Manado?
Tujuan
1. Dapat menjelaskan pengaruh dari
faktor pendapatan perkapita terhadap
permintaan perumahan Kota Manado tahun 2003-2012.
2. Dapat menjelaskan pengaruh dari
faktor jumlah terhadap permintaan
perumahan Kota Manado tahun 2003-2012.
Metode penelitian
Metode
penelitian
yang
digunakan
adalah
studi
dokumenter
dengan
menggunakan data sekunder yang diperoleh berdasarkan informasi yang telah disusun
dan dipublikasikan oleh instansi tertentu. Jenis data yang digunakan untuk penelitian
adalah data time series Kota Manado dari tahun 2003-2012 yang diperoleh dari BPS
Kota Manado dan Dinas Tata Kota Manado sedangkan untuk model analisis
diformulasikan menggunakan regresi liniar berganda dengan bantuan program Eviews.
Landasan Teori
Teori Permintaan
Menurut Sadono Sukirno (2005) permintaan adalah keinginan konsumen
membeli suatu barang pada berbagai tingkat harga tertentu selama periode waktu
tertentu. Fungsi permintaan seorang konsumen akan suatu barang dapat dirumuskan
sebagai :
Dx = f ( Y, Py, T, u )
Dimana : Dx = Jumlah barang yang diminta, Y = Pendapatan Konsumen, Py = Harga
Barang Lain, T = Selera, U = Faktor-faktor Lainnya
Persamaan tersebut berarti jumlah barang X yang diminta dipengaruhi oleh
harga barang X, pendapatan konsumen, harga barang lain, selera dan faktor-faktor
lainnya. Dimana DX adalah jumlah barang X yang diminta konsumen, Y adalah
pendapatan konsumen, Py adalah harga barang selain X, T adalah selera konsumen
dan U adalah Faktor-faktor lainnya. Dalam kenyataannya permintaan akan suatu
barang tidak hanya dipengaruhi oleh harga barang itu sendiri namun juga oleh faktorfaktor lain.
Kurva Permintaan
Jika dimisalkan permintaan seseorang hanya dipengaruhi oleh harga barang itu
sendiri, maka setiap perubahan harga barang tersebut akan mempengaruhi keputusan
konsumen untuk menentukan berapa jumlah yang akan dimintanya. Pada umumnya
jika suatu barang naik mana jumlah barang yang diminta akan turun, begitu pula
sebaliknya.
Kurva permintaan adalah kurva yang menghubungkan antara tingkat harga
suatu barang dengan jumlah yang diminta atas barang tersebut, ceteris paribus.
Hubungan antar harga suatu komoditi dengan jumlah yang diminta dapat dilihat dalam
grafik permintaan di bawah ini (Suryawati, 2005: 12)
Gambar. Kurva Permintaan Individu
Seperti disebutkan di atas, kita harus dapat membedakan jumlah yang diminta
dan permintaan. Perubahan harga akan mempengaruhi jumlah yang diminta, bukan
permintaan. Sedangkan perubahan permintaan akan menyebabkan kurva permintaan
bergeser ke kanan dan ke kiri (Gambar. Kurva Permintaan Individu). Pegeseran kurva
permintaan berarti jumlah yang diminta akan berubah di setiap tingkat harga.
Kurva permintaan mempunyai slope yang menurun ke kanan (berslope negatif )
yang berarti jika harga suatu barang naik (asumsi yang lain tetap- ceteris paribus)
maka konsumen akan cenderung untuk menurunkan permintaanya atas barang
tersebut, begitu pula sebaliknya dan hal ini disebut Hukum Permintaan. Suryawati
(2005:13).
Permintaan Perumahan
Permintaan perumahan memainkan peranan penting dalam mempengaruhi
nilai pasar properti jenis perumahan. Hal ini di karenakan penawaran tanah untuk
pembangunan terbatas dari segi keluasaan akan tetap dari segi permintaan selalu
berubah dan bertambah. Awang Firdaos (Valuestate, 1997 : 14) menjelaskan bahwa
permintaan konsumen terhadap perumahan dipengaruhi oleh faktor – faktor sebagai
berikut :
1. Lokasi
Keberadaan lokasi perumahan, apakah dipusat di pinggir Kota sangat mempengaruhi
minat konsumen dalam membeli rumah. Semakin strategis letak perumahan tersebut
berarti semakin baik dan memiliki tingkat permintaan yang semakin tinggi. Faktor-faktor
ekonomi dari keberadaan lokasi perumahan juga menjadi pertimbangan konsumen
dalam memilih rumah yang dikehendakinya. Jarak menuju tempat kerja, tempat
hiburan, dan fasilitas umum sebagai motif efesiensi waktu dan biaya transportasi
merupakan faktor ekonomi yang menjadi pertimbangan konsumen di dalam memilih
lokasi rumah yang dimaksud.
2. Pertambahan penduduk
Dengan alasan bahwa setiap orang memerlukan tempat tinggal sebagai tempat
berlindung, maka setiap pertambahan penduduk baik secara alamai maupun non alami
(karena urbanisasi) akan meningkatkan permintaan akan rumah.
3. Pendapatan Konsumen
Kesanggupan seseorang di dalam memiliki rumah sangat dipengaruhi pendapatan
yang
diperolehnya.
Apabila
pendapatan
seseorang
meningkat
dan
kondisi
perekonomian tidak terjadi resesi dan inflasi, kecenderungan untuk memiliki rumah
akan meningkat baik secara kualitas maupun kuantitas.
4. Kemudahan Mendapatkan Pinjaman
Pada pasar properti perumahan, permintaan perumahan dipengaruhi juga oleh
kebijakan pemerintah dan institusi keuangan seperti perbankan. Karakteristik pasar
properti yaitu membutuhkan dana besar, menyebabkan konsumen sangat tergantung
pada kemudahan pendanaan. Kemudahan pendanaan ini dapat berupa fasilitas kredit
pinjaman, penurunan tingkat suku bunga pinjaman, dan jangka waktu pelunasan
pinjaman. Apabila kemudahan tersebut dapat diperoleh konsumen, dipercaya
permintaan akan rumah oleh konsumen akan bertambah. Sebaliknya jika syarat
mendapatkan pinjaman sangat ketat, atau suku bunga pinjaman yang tinggi akan
menurunkan permintaan rumah oleh masyarakat.
5. Fasilitas dan Sarana Umum
Fasilitas disini meliputi fasilitas umum dan fasilitas sosial, diantaranya infrastruktur,
sarana pendidikan, kesehatan, keagamaan, sarana transportasi, dan lain-lain.
Keberadaan fasilitas tersebut membangun serta menarik minta investor yang
selanjutnya akan meningkatkan permintaan akan rumah di kawasan tersebut.
6. Harga Pasar Rumah
Seperti dalam hal teori permintaan dan penawaran, semakin tinggi harga barang akan
mengakibatkan penurunan permintaan akan barang yang dimaksud. Apabila harga
rumah menengah naik, sementara kecenderungan memiliki rumah dengan tingkat
harga tersebut akan berkurang dan permintaan akan beralih ke rumah dengan harga
yang lebih rendah.
7. Undang-undang
Peraturan tentang jenis hak penggunaan lahan/tanah yang membatasi hak atas tanah
tersebut turut menjadi faktor yang mempengaruhi permintaan konsumen akan rumah.
Demikian juga dengan peraturan lain seperti peraturan perpajakan (PBB dan BPHTB)
turut menjadi faktor yang menjadi pertimbangan konsumen dalam membeli rumah.
Analisis
Analisis permintaan perumahan pada Kota Manado menggunakan analisis
regresi berganda dengan menggunakan data sekunder yang berasal dari Badan Pusat
Statistik Manado dan Dinas Tata Kota Manado tahun 2003 sampai 2012 tersebut
diestimasikan dengan analisis regresi berganda dan diolah menggunakan program
Eviews 5.0 untuk uji t, uji F, uji R2 sampai dengan uji asumsi klasik. Dari hasil regresi
dapat dibentuk model estimasi dengan syarat BLUE (Best, Linear, Unbiased,
Estimatory) dari metode kuadrat terkecil (OLS). Pengujian dilakukan dalam model
antara lain : Uji Multikolinearitas, Uji Heterokedastisitas, dan Uji Autokorelasi.
UJI STATISTIK
Uji t adalah uji yang biasanya digunakan oleh para ahli ekonometrika untuk
menguji hipotesis tentang koefisien-koefisien slope regresi secara individual.
Dengan hipotesis:
H0 : αi = 0 , dimana i = 1, 2, 3
Ha : αi ≠ 0 , dimana i = 1, 2, 3
H0 ditolak jika t hitung > t tabel = signifikan secara statistik
Dari hasil estimasi untuk pendapatan perkapita (PP) di dapatkan bahwa nilai t-statistik
lebih besar dari nilai t-tabel, maka hal ini menunjukkan bahwa H0 ditolak. Dengan
ditolaknya H0 berarti pendapatan perkapita mempunyai pengaruh yang signifikan
secara statistik pada tingkat kepercayaan 1% terhadap Permintaan Perumahan (C).
Sedangkan dari hasil estimasi untuk Jumlah Penduduk (JP) didapatkan bahwa nilai tstatistik lebih kecil dari nilai t-tabel, maka hal ini menunjukkan bahwa H0 diterima.
Dengan diterimanya H0, berarti Jumlah Penduduk (JP) tidak mempunyai pengaruh
yang signifikan secara statistik pada tingkat kepercayaan 1%, 5%, dan 10% terhadap
Permintaan Perumahan (C).
Uji F ini dilakukan dengan membandingkan nilai F hitung dengan nilai Ftabel
pada derajat kebebasan (k-1, n-k) dan tingkat signifikansi (α) 10%. Keputusan
menggunakan uji F adalah menolak hipotesis nol apabila nilai Fhitung dari estimasi
persamaan lebih besar dari Ftabel hipotesis alternatif diterima. Artinya variabel-variabel
bebas secara bersama-sama berpengaruh signifikan terhadap variabel tak bebas.
Sebaliknya jika menerima hipotesis nol apabila nilai Fhitung dari estimasi persamaan
lebih kecil dari Ftabel hipotesis alternatif ditolak. Dengan demikian Fhitung lebih besar
dari nilai Ftabel , artinya secara bersama-sama variabel Pendapatan perkapita (PP)
dan Jumlah Penduduk (JP) berpengaruh secara signifikan terhadap Permintaan
Perumahan (C).
Dari hasil analisis regresi persamaan yang dilakukan, ditemukan bahwa
pendapatan perkapita berpengaruh positif dan signifikan terhadap Permintaan
Perumahan. Hasil ini sejalan dasar teoritik dan hipotesis bahwa semakin tinggi
pendapatan, maka semakin tinggi pula Permintaan.
Dengan kata lain tinggi rendahnya Permintaan Perumahan dipengaruhi oleh
tinggi rendahnya Pendapatan perkapita. Dilihat dari data Pendapatan perkapita Kota
Manado yang mengalami peningkatan secara merata dan stabil dari tahun 2003
sampai 2012 dapat disimpulkan bahwa Pendapatan perkapita berpengaruh terhadap
jumlah permintaan perumahan di Kota Manado.
Hasil analisis regresi terhadap jumlah Penduduk, ditemukan bahwa jumlah
Penduduk berpengaruh positif dan tidak signifikan. Hasil ini sejalan dasar teoritik dan
hipotesis bahwa semakintinggi jumlah penduduk, maka semakin tinggi pula
Permintaan Perumahan. Tidak signifikannya hasil penelitian pengaruh jumlah
penduduk terhadap Permintaan Perumahan dapat dijelaskan dari status kepemilikan
rumah perumahan yang ada di Kota Manado. Diduga peningkatan Permintaan
Perumahan juga dipengaruhi dari penduduk yang berdomisili diluar Manado yang tidak
diikutsertakan dalam variabel penelitian ini. Banyaknya rumah perumahan yang dibeli
oleh penduduk diluar Kota Manado menyebabkan permintaan perumahan terus
menjolak naik meskipun jumlah penduduk Kota Manado menunjukan peningkatan
penduduk yang tidak terlalu tinggi dan bahkan dibilang menurun jika kita lihat dari
jumlah penduduk Kota Manado dari tahun 2009 sampai 2012.
Penutup
Kesimpulan
Permintaan akan perumahan di Kota Manado cenderung dipengaruhi oleh pendapatan
perkapita penduduk dibandingkan jumlah penduduk. Hal ini sesuai dengan hipotesis
pehitungan analisis regresi berganda terhadap permintaan perumahan di Kota Manado
dengan menggunakan data dari BPS Kota Manado dan Dinas tata Kota dapat
disimpulkan bahwa pendapatan perkapita berpengaruh positif dan signifikan terhadap
permintaan perumahan, sedangkan jumlah penduduk hanya berpengaruh positif dan
tidak signifikan terhadap permintaan perumahan. Dengan anggapan lain bahwa
semakin tinggi pendapatan perkapita semakin tinggi pula permintaan perumahan,
dengan adanya peningkatan pendapatan mempengaruhi masyarakat untuk membeli
rumah.
Saran
Bagi pemerintah dan pihak pengembang perlunya memperhatikan kebutuhan
permintaan perumahan, dilihat dari segi ekonomi jika kegiatan ekonomi di pusat Kota
Manado mengalami perkembangan yang pesat secara otomatis kegiatan ekonomi
tersebut mampu mendorong peningkatan pendapatan perkapita sehingga baik
pemerintah maupun pengembang harus mampu menyediakan kebutuhan akan
permintaan perumahan seiring dengan tingkat pendapatan perkapita yang tinggi.
Lesson Learned
Pelajaran yang dapat diambil dari analisis pengaruh pendapatan perkapita dan jumlah
penduduk terhadap permintaan perumahan Kota Manado tahun 2003-2012 adalah
dengan analisis tersebut yang disajikan dalam data secara matematik mampu
membantu kita sebagai perencana untuk mengetahui faktor apa yang paling
berpengaruh terhadap permintaan perumahan seperti faktor pendapatan perkapita
penduduk. Dengan analisis tersebut nantinya kita dapat merencakan bangunan rumah
yang akan kita rencanakan disesuaikan dengan pendapatan perkapita masyarakat
agar masyarakat mampu membeli bangunan tersebut. Tak luput dari permintaan akan
perumahan tersebut harus diperhatikan juga penawaran akan rumah bagaimana kita
dapat
memenuhi
kebutuhan
akan
permintaan
jika
penawaran
tanah
untuk
pembangunan terbatas. Jadi harus dipertimbangkan kebutuhan akan permintaan yang
selaras dengan penawaran.
DAFTAR PUSTAKA
Dengah, Stefandy.Rumate, Vecky.Niode,Audie.2014.”Analisis Pengaruh Pendapatan
Perkapita dan Jumlah Penduduk Terhadap Permintaan Perumahan Kota Manado
2003-2012.Jurnal Berkala Efisiensi.3.(XIV)
Rahma, Intan Sari Zaitun.2010.”Analisis Faktor-Faktor yang Mempengaruhi
Permintaan Perumahan Tipe Cluster ( Studi Kasus Perumahan Taman Sari ) di
Kota Semarang”.Skripsi Universitas Diponegoro Semarang.
Mahardini, Ismi.2012.”Analisis Pengaruh Harga, Pendapatan, Lokasi, dan Fasilitas
Terhadap Permintaan Rumah Sederhana (Studi Kasus Perumahan Puri Dinar
Mas Semarang)”.Skripsi Universitas Diponegoro Semarang