Pendaftaran HAT HUKUM kePPAT an Kuliah MKn 2014

MATERI KULIAH
PENDAFTARAN HAK ATAS TANAH &
HUKUM KE PPAT-AN
MAHASISWA MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS BRAWIJAYA
TAHUN 2014/2015

Oleh:
Prof.Dr.Suhariningsih,S.H.SU
Eko Handoko,S.H.Not.
Imam Koeswahyono,S.H.MHum

@ Hak Cipta Pada Penulis Dilarang Keras Mengcopy & Diedarkan Untuk
Tujuan Komersial

•
•
•
•
•
•

•
•
•
•

KONTRAK BELAJAR
(Student Based Learning ):

1. Serius
2. Tertib & Cermat
3. Tepat waktu
4. Partisipasi (totalitas)
5. Kekompakan/ Kebersamaan dgn tugas kelompok
6. Kejujuran
7. Keberanian (dlm kebenaran)
8. Transparansi (Sistem Penilaian Hasil Bela-jar)
9. Keterbukaan Fikiran (Positif)
10.Mencapai Terbaik

BAHAN PUSTAKA:

• Oloan Sitorus & HM Zaki Sierrad.,2006., Hukum Agraria Indonesia, Konsep Dasar & Implementasi, Cetakan Pertama,
Mitra Kebijakan Tanah Indonesia, Yogyakarta
• Boedi Harsono.,2009., UUPA Sejarah Penyusunan dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta Jilid/Bag I dan II
• Muchsin & Imam Koeswahyono.,2007.,Hukum Agraria
Indonesia Dalam Perspektif Sejarah, Refika Aditama,
Bandung
• Arie Sukanti Hutagalung (Editor,Penulis).,2011., The Principles of Indonesian Agrarian Law, Bd Penerbit FH-UI, Jakarta
• Arie Sukanti Hutagalung dkk.,2012.,Hukum Pertanahan di
Belanda dan Indonesia, UvG,UvL,UI, Pustaka Larasan BaliUrip
santoso.,2011., Perolehan Hak Atas Tanah,PT Revka Petra
Media, Surabaya
• Basic Agrarian Law (UUPA) & Buku Boedi Harsono 
keharusan memiliki tiap peserta pembelajaran

SATUAN ACARA PEMBELAJARAN

• Tujuan: memberikan pemahaman mahasiswa MKn yg
komprehensif mengenai hak atas tanah, pendaftaran
tanah serta hk ke PPAT-an dgn urutan sebagai berikut:

• Pengertian hak atas tanah,jenis HAT, transaksi
berobyek tanah
• Seluk beluk Akta yang bertautan dengan tanah
• Pengaturan PPAT: sejarah, tugas pokok & fungsi PPAT
• Macam-macam Akta PPAT beruatan dengan tanah
• Urutan Pembahasan Per Pokok Bahasan Garis
Besarnya:
• Pengertian hak atas tanah,jenis HAT, transaksi
berobyek tanah
• Seluk beluk Akta yang bertautan dengan tanah
• Pengaturan PPAT: sejarah, tugas pokok & fungsi PPAT
• Macam-macam Akta PPAT berkaitan dengan tanah
• Peran PPAT & Notaris Dlm Pengembangan hk agraria &
Masalah Terkait

Kesimpulan Pluralitas Hk Tanah
• Hukum Tanah Barat ( Liberal-Individualistik): sumber: a.Tertulis
BK II: Eigendom (Ps 571), Opstal (Ps 711) Erfpacht (Ps 720),
Gebruik (Ps 818),III: jual-beli (Ps 1457-1458), sewa-menyewa Ps
1588-1600), IV Acquisitive Verjaring,BW (Psl 610-1955, 1963),

b.Tdk Tertulis (Hk Kebiasaan Blnd Kuno sblm BW 1848),
Agrarisch Wet 1870, Agrarisch Besluit 1870 /118(Tnh Adm)
• Hukum Tanah Adat: a. Tertulis diciptakan Pem Hind Bld/ Pem
Swapraja b. Tdk Tertulis: berlaku sebag gol Inlanders/ Bm
Putra
• Tanah Hak Indonesia (Tdk diatur Hk Tnh Barat):
• Dibuat Pem Swapraja: berlaku di Kasultanan DIY, Solo, Sumt
Tmr
• Dibuat Pem Hind Belanda: Hak Agrarisch Eigendom S 1872/117
& S 1873-38 Grond Vervreemdings verbod S 1875-179
• Pengaturan dlm Psl 62 RR 1854 Psl 51 IS
• Hak Ulayat, Huta (Tapanuli), Negari (Minangkabau)
• Hak Anggaduh Kagungan Dalem (DIY + Solo)
• Apanage Stelsel: pemberian HAT dari raja kpd kelg/ kaula
• Tanah Gogolan/ Pekulen/ Kelakeran (Minahasa)/ Pusako
(Minangkabau) (Communal Bezitrecht) : membuka tnh hutan,
tdk boleh dialihkan

PRE TEST

• 1. Apa yang anda fahami mengenai akta?
2. Apa perbedaan antara akta dan surat resmi lain?
3. Dimana letak hukum akta ?
• 4. Apa tujuan pendaftaran tanah ?
• 5. Bagaimana pemahaman anda mengenai tugas
pokok dan fungsi PPAT dalam kaitannya dengan
tanah ?

Dua Bagian Hukum Tanah (E Utrecht)
• Hukum Tanah Adm: mengatur hak penguasaan atas
unsur SDA, Agraria, kept masy/umum

• Hukum Tanah Perdata:mengatur hub hk suby & oby
• Garis besar Perkemb Hk Tanah Indonesia:
• Hukum Tanah Adat (Indigenous/ Folk Law)
• Hukum Tanah Barat ( Burgerlijk Wetboek 1848): Bk II
HAT & Hak Jaminan, Bk III: jual-beli, BK IV Daluwarsa
• SIMPULAN: Dualistik
HK Tnh Adat

Ketent Pokok

Dualistik

HK Tnh Barat

Pluralistik
Hk Tnh Antar Gol
Ketent Pelengkap

Hk Tnh Administrasi

Hk Tnh Swapraja

PEMBENTUKAN & PEMBANGUNAN HUKUM
TANAH NASIONAL

Garis Besar Hukum Tanah Sblm lahirnya UUPA
Hukum Tanah Adat 7 tiang Hk Adat van Vollenhoven:
1. Rechtsgemeenschappen (teritorial, genealogis, campuran)

2. Hak Ulayat
3. Adat Rechtskringen
4. Perjanjian adalah perb hukum in concrito
5. Tdk mengenal konstruksi hukum yg abstracto
6. Makes sensory perception the basis of legal catagories &
distinction/ tdk mengenal “right in rem & right in personam
• 7.Sifat susunan keluarga: patrileneal, matrilineal,parental
• Karakter hukum: tertulis & tdk tertulis  folk law
• Jenis: hak milik individual, komunal, Agrarisch Eigendom
(Ps 15 Ay (7) IS),Grant Sultan, Grant Deli, Hak Konsesi,
Vorstenlanden, Andarbe, Anggaduh dsb.
•
•
•
•
•
•
•
•

• KONSEPSI HUKUM TANAH BARAT
• Konsepsi:  liberal individualistik
• Persepsi:  semua tanah  “Res Nullius” Occupatie

HUKUM TANAH BARAT (Lanjutan..)
• Dasar: Burgerlijk Wetboek (KUH Perdata) Buku II (Benda), Buku III
(Perjanjian) & S 1834 No.27 ( Overschrijvings Ordonnantie)  Overschrijvings Ambtenaar (Pejabat Baliknama)
• Hukum Tanah Antar Golongan (Intergentiel recht)  naar personele
en zakelijke verschillende rechtsstelsels en rechtsnormen asas
tnh memiliki status sendiri, tdk dipengaruhi hk subyek hak
• Grond vervreemdingsverbod S 1875 No.179/ larangan pengasingan
tanah pri ke non pribuminoway
• Hukum Tanah Swapraja pem otonom krn kontrak politis dg
kolonial/ daerah tdk langsung rakyat punya “Hak Anggaduh”
• Ketentuan Penting !!!Pasal 62 RR 1854 (3 ayat)  Pasal 51 IS
1925 1870 No.55 (Agrarisch Wet)
• AW dilaks Koninklijk Besluit Agrarisch Besluit (1870 No.118)
Psl 1 Asas “Domein Verklaring”/ Domein Statement
• Jenis Hak: Eigendom (570 BW), Erfpacht (720 BW), Opstal (711 BW),
Suyling Opstal = Erfpacht

USAHA PENYESUAIAN HUKUM AGRARIA KOLONIAL
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•

Argumentasi: dasar filosofi berbeda Barat = Adat
Argumentasi Yuridik: Dualisme HukumKetidakpastian
Argumentasi Sosial & ek: ketimpangan struktur

Argumentasi Pragmatik: membuat hk baru/ memodify
Pilihan kebijakan: memodifikasi peraturan lama (7):
a.Penghapusan Desa Perdikan
b.Penghapusan Hak Konversi di wil Vorstenlanden
c.Penghapusan Tanah Partikelir
d.Penataan Pengaturan Tanah Perkebunan
e.Menaikkan Canon & Cijns
f.Larangan Okupasi Illegal
g.Merubah Perjanjian Bagi Hasil Tanah Pertanian
UNIFIKASI HUKUM TANAH NASIONAL
Berdasarkan: Hukum Adat: ,konsepsi, asas, lembaga,
sistem pengaturan  Hk Prismatik (Pluralisme Hukum)

UNDANG-UNDANG TENTANG KETENTUAN
DASAR POKOK-POKOK AGRARIA

• Dasar Filosofi : Pancasila ; Dasar Konstitusional: Psl 33
(3) UUD  Komunalistik Religius
• Dasar Pengaturan : Hukum Adat ( Hukum Prismatik):
kepentingan nasional & ngr, sosialisme Ind, perat dlm

UUPA, perat lain, unsur yg berdasar hk agama
• Tujuan : 2 a. menciptakan unifikasi hk agraria
• Dasar :
b. Menciptakan unifikasi hak penguasaan
(HAT & hak jaminan) melalui Konversi
• Fungsi UUPA: a. menghapus Dualisme hk tnh
b. unifikasi HAT & hak jaminan dg Konversi
c. Meletakkan landasan hk bg pemb hk agr
• Azas Hukum Tanah Nasional: , nasionalitas, fungsi sosial, pemerataan & keadilan, penatagunaan tnh & pemeliharaan lingk hidup, kekeluargaan & kegotongroyongan,
pemisahan horisontal, berkarakter hukum publik
• Sumber Hk Tanah Nasional: a. tertulis; b. tdk tertulis

ASAS- ASAS DASAR HUKUM TANAH NASIONAL
• A.Asas Religiositas memperhatikan unsur hk agama Ps 1 & 49
• B.Asas Kebangsaanmendahulukan kept nasional Ps 9, 20, 55
• C.Asas Demokrasitdk membedakan gender, suku, agama, wil Ps
4 ,9

• D.Asas pemerataan, pembatasan & keadilan - gol ek lemah
khususnya petani Ps 11, 12

• E.Asas kepastian hk & keterbukaan gol petani Ps 11,13,19
• F.Asas tnh SDA strategikoptimal, sustainable,terenc Ps 13, 14
• G.Asas kemanusiaan yg adil & beradabpeny sengketa

•
•
•
•
•
•

•

HAK PENGUASAAN ATAS TANAH MENURUT
HK TANAH NASIONAL
A.Pengertian: hub hk yg memberikan kewng suby hk thd oby hk
B. Pembidangan: bersifat hk publik dan hk perdata
C. Ruang lingkup: hk tnh, hk air, hk pertambangan, hk perik,hk
penguasaan tenaga & unsur ruang angkasa
D. Tata jenjang/ hirarkhi:
1. hak bangsa (Psl 1)
2. hak menguasai negara (Psl 2)

•
•
•
•
•

Merujuk pada putusan Mahkamah Konstitusi No.3/PUU-VIII/2010 tanggal 16 Juni
2010 memperluas makna penguasaan negara atas sumber daya agraria termasuk
di dalamnya tanah dikonstruksi bahwa rakyat secara kolektif memberikan mandat
kepada negara untuk:
Mengadakan kebijakan (beleid)
Mengadakan pengaturan (regelendaad)
Melakukan pengurusan (bestuursdaad)
Melakukan pengelolaan (beheersdaad)
Melakukan pengawasan (toezichthoudensdaad)

•
•
•
•

3. hak Ulayat (Psl 3)
4. hak perorangan terbagi:
a. hak atas tanah orisinal/ primer: HM, HGB,HGU,HPk, HPL
b. hak atas tnh derivatif/ skunder:HGB,Hpk,HSw,HUBHs,HGd

KETENTUAN UMUM HAT (RAMBU PEMBATAS) Sitorus
2005, 78-79)
• 1.Tidak boleh menimbulkan kerugian bagi pihak lain (misbruik
van recht/ abus de droit, vergunning, Psl 6 UUPA)
• 2.Sesuai dgn isi & sifat HAT itu sendiri (Psl 20, 28, 35 UUPA)
• 3. Sesuai dgn Renc Tata Ruang (RTRW) & Renc Tata Guna Tnh
(Land-use planning) (Psl 14 UUPA jo UU 26/ 2007)
• 4. Tdk boleh digunakan untuk praktik pemerasan (Psl 10 (1),
11 (1) UUPA)
• 5. Tdk boleh menggunakan Ruang Atas Tnh & Ruang bwh tnh
yg tdk berkaitan lsg dgn penggunaan tnh (Psl 8 UUPA)
• FUNGSI SOSIAL HAT Psl 6 18 UUPA

HAK-HAK ATAS TANAH MENURUT UUPA
Urut Jenis/ Macam Hak Atas Tanah
an

Pasal (dlm UUPA)

Jangka Waktu

1.

Hak Milik

20 - 27

Tak terbatas

2.

Hak Guna Usaha (HGU)

28 - 34

Maks 25 Thn, wkt >
35 thn diperpanjang
25 thn

3.

Hak Guna Bangunan (HGB)

35 – 40 jo
PP No.40 Thn 1996

Maks 30 thn
diperpanjang 20 thn

4.

Hak Pakai menggunakan dan/
memungut hsl dr tnh org lain/
TN

41 – 44 jo
PP No.40 Thn 1996

Maks 25 Thn,
perpanj 20 thn

5.

Hak Pengelolaan (HPL) pecahan
TN Quasi HAT

Psl 6 PMA No.9 Th 1965
jis PMDN No.1 Th 1977,
1 PP No.40 Thn 1996,
Psl 7 (1) UU No.16 Th
1985

Tergantung HAT
Sekundernya

HAK-HAK ATAS TANAH MENURUT UUPA
Urutan

Jenis/ Macam Hak Atas Tanah

Pasal (dlm UUPA) &/
Per –UU-an Lain

6.

Hak Sewa ( Bangunan)

Psl 44 – 45 UUPA

7.

Hak Membuka Tanah &
Memungut Hasil Hutan

Psl 4 (2), 46 UUPA,
UU No.41 Th 1999

8.

Hak Tanggungan (HT)

Psl 53 UUPA, UU
No.4 Th 1996

9.

Hak Milik Satuan Rumah Susun
(HMSRS)

UU No.16 Th 1985,
PP No.4 Th 1988

10.

Hak Guna Air, Pemeliharaan &
penangkapan Ikan

Psl 47 (1) (2) UUPA

11.
12.

Hak Guna Ruang Angkasa
(Spasial)
HAT Keperluan Suci & Sosial

Psl 48 UUPA
Psl 49 UUPA

Jangka Waktu

HAT YG WAJIB DIDAFTAR
Hak Primer
Hak Sekunder
HAK ATAS TANAH
JENIS HAK

HMSRS

Hak Waqaf

HAK JAMINAN
ATAS TANAH

Hak
Tanggungan

PENJENISAN SERTIFIKAT TANAH BERDASAR
JENIS HAT
Sertifikat HAT

Salinan Buku
Tanah
Surat Ukur

JENIS
SERTIFIKAT

Sertifikat
Sementara
HAT

Sertifikat Hak
Tanggungan

Salinan Buku
Tanah

Gambar Situasi
Salinan Buku Tanah
Hak Tanggungan
Akta Pemberian
Hak Tanggungan
Salinan Buku Tanah

Sertifikat
HMSRS

Surat Ukur
Gambar Denah

Gambar
Denah
Sarusun

SKEMA PENDAFTARAN JUAL-BELI TANAH
JUAL-BELI TANAH

Dibuat Oleh
PPAT

PEMBELI

Akta Jual-Beli
& Berkasberkas

Tanah Hak yg
Blm Bersertifikat

Pendaftaran
Jual-beli
ke Kantor
Pertanahan

Tn
h
H
Be S ak
rs dh Yg
er
tif
ika
t

PENJUAL

Pokok Bahasan II:

Administrasi pertanahan: pengertian, pengaturan
, mekanisme, implikasi, konteks pemetaan kasus
Pengertian: administrare (to serve), KUBI : usaha &
kegiatan yg berkaitan dg penyelenggaraan kebijks
untukmencapai tujuan/ kegiatan yg berhub dg
penyelenggaaan pem: kegiatan kantor & tata usaha,
(D Suganda dlm Murad 1997: 1 )“org & manajemen
dr semua sumbernya scr berdaya & berhasil guna
dpt mencapai tujuan yg ditentukan”.
Pertanahan “kebijakan negara/ pemerintah dlm
mengatur hubungan manusia dengan SD tanah”(Psl
2 & 4 UUPA).
Pengaturan: UUPA, Kep Pres No.7/ 1979, UU 4/ 1996, UU
No-.30/ 2004, PP 40/1996, PP 41/1996, PP 24/1997, PP
36/1998, PP 37/1998,PP 46/2002, PMA 3/ 1997, Per Pres No.11
/ 2005, Per Pres No.36 /2005, PMA 2/ 1999, PMA No.1/ 1999,
Instrk MenAgr No.1/ 1999 dsb.

URUSAN AGRARIA DARI SENTRALISASI KE
DESENTRALISASI ?
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•

Latar Belakang: Pergantian Rezim Orde Baru  Transisi
Maraknya kasus agraria (pertanahan) Lihat Tabel KPA
Konflik kelembagaan & norma
Kebijakan Yang Ada: Desentralisasi UU No.32 Th 2004
Bentuk Kebijakan: TAP IX/ MPR/ 2001
Keputusan Presiden No.34 Tahun 2003  Penyerahan Urusan Pusat ke Daerah  9
Urusan
Kebijakan lanjutan: PP No.38 Thn 2007
Urusan pemerintahan sebagaimana dimaksud pada ayat
(3) terdiri atas 31 (tiga puluh satu) bidang urusan pemerintahan meliputi:
a. pendidikan;
b. kesehatan;
c. pekerjaan umum . . .
c. pekerjaan umum;
d. perumahan;
e. penataan ruang;
f. perencanaan pembangunan;
g. perhubungan;
h. lingkungan hidup;
i. pertanahan;

Pokok Bahasan II: mekanisme, implikasi, konteks
pelayanan pertanahan
• Mekanisme:Instruksi Ka BPN No.3 Th.1998 peningkatan
efisiensi & kualitas pelayanan masy di bid pertanahan
• Implikasi:efisiensi, produktivitas & kualitas layanan:kejelasan
prosedur, kelengkapan persyaratan, kepastian biaya,
kejelasan & kepastian waktu, informasi & tertib administrasi
( Catur tertib Pertanahan) ada & ketaatan SOP yg standar
• Pelayanan Pertanahan Catur Tertib Pertanahan kepastian
peruntukan, penggunaan, persediaan, pemeliharaan
• Pelibatan Aktif  Notaris, Pejabat Pembuat Akta Tanah,
PemDa
• Pengawasan peruntukan, pemilikan, penggunaan dsb
• Pelayanan  dgn prinsip: cepat, mudah, murah, sederhana
PP No.24 Thn 1997 jo Permenag No.3 Thn 1997
•

Penekanan pada Masyarakat Miskin & Terpinggirkan (?)

KETERKAITAN PENGATURAN AGRARIA &
SDA LAINNYA

PENDAFTARAN TANAH (LAND REGISTRATION)
• Pengertian: rangkaian kegiatan yg dilakukan oleh pem, secara trs
menerus, berkesinambungan & teratur meliputi: pengumpulan,
pengolahan, pembukuan serta penyajian serta pemeliharaan data fisik &
data yuridik dlm bentuk peta &daftar bidang tanah & sarusun termasuk
pemberian sertifikat sbg tanda bukti haknya bagi bidang tnh yg sdh ada
haknya & HMSRS serta hak tertentu yg membebaninya.

• Dasar Pengaturan:
• Psl 19 Ayat (1) UUPA, PP No.24 Th 1997 & PMNA No.3 Thn
1997
• Institusi Penyelenggara: Pemerintah BPN KantahSie PT
• Tujuan Pendaftaran Tanah:
1.Kepastian hukum org/bdn hk sbg pemegang HAT, kepastian
lokasi, kepastian bidang tnh serta kepastian HAT
2. Menyediakan informasi bagi pihak yg berkepentingan
3.Untuk terselenggaranya tertib adm pertanahan

PENDAFTARAN TANAH (LAND REGISTRATION)
• SYARAT Pendaftaran Tanah:
• A. Peta kadastral dpt digunakan rekonstruksi di lapangan &
digambarkan batas yg sah sesuai hak
• B.Daftar ukur membuktikan pemegang hak terdaftar sbg
pemegang hak yg sah menurut hukum;
• C.Setiap HAT dan peralihannya harus didaftar
• FUNGSI Pendaftaran Tanah:
• 1.Dlm rangka permohonan & pembebanan hak tanggungan
• A. Sbg syarat konstitutif lahirnya HT
• B. Untuk kepentingan pembuktian HT krn pencatatan nama
pemegang HT dlm bk tnh & sertifikat HT
• 2. Dlm rangka jual-beli tnh, maka fungsinya:
• A. Untuk memperkuat pembuktian krn peralihan HAT dicatat pd
bk tnh & sertifikat
• B. Untuk memperluas pembuktian krn dgn pendaftaran jual-beli
dpt diketahui umum/ yg berkepentingan

PENDAFTARAN TANAH (LAND REGISTRATION)
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•

Penyelenggara pendaftaran Tanah BPN
OBYEK Pendaftaran Tanah: Psl 9 PP No.24 Thn 1997:
1. bId tnh yg sdh dimiliki dgn MH, HGU,HGB,HPk
Tnh HPL
Tnh Waqaf
MHSRS
Hak Tanggungan
Pelaksanaan Pendaftaran Tanah:
1. pendaftaran Tnh untuk pertama kali (initial registration)
2.Pemeliharaan data pendaftaran tanah
Wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah: per desa/
kelurahan, khusus HGU,HGB, HPL, HT,TN Kab/Kota
• Azas PT: sederhana, aman, terjangkau, mutakhir, terbuka

KONSEP, DEFINISI, UNSUR HMSRS
Konsep menurut Sofian Effendi adalah istilah dan
definisi yang digunakan untuk menggambarkan
secara abstrak: kejadian, keadaan, kelompok atau
individu yang menjadi pusat perhatian ilmu sosial.
Konsep berfungsi menyederhanakan pemikiran
dengan menggunakan satu istilah untuk beberapa
kejadian (events) yang berkaitan satu dengan lainnya.
Konsep rumah susun dapat diketahui dari Pasal 1 angka
1 UU No.20 Thn 2011:
• Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang
dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam
bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik
dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan
satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan
digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian
yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama,
dan tanah bersama.

TIGA KONSEP DASAR RUSUN
MENURUT UU No.20 th 2011
• 4.Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk
bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak
terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya
dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.
• 5. Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara
tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan
satuan-satuan rumah susun.
• 6. Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah
susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah
untuk pemakaian bersama.

TUJUAN PEMBANGUNAN
RUSUN
•
Pasal 3
•

•

•
•
•

•
•

•

a. menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam
lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan
permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan
budaya;
b. meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta
menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan
kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan
memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan;
c. mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman
kumuh;
d. mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang,
efisien, dan produktif;
e. memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni
dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan
perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR;
f. memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah
susun;
g. menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau,
terutama bagi MBR dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan
berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman yang
terpadu; dan
h. memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan,
dan kepemilikan rumah susun.

PERSYARATAN PEMBANGUNAN RUSUN ?
• Persyaratan Pembangunan Pasal 23
• (1) Pembangunan rumah susun dilakukan melalui perencanaan teknis, pelaksanaan, dan pengawasan teknis.
• (2) Perencanaan teknis, pelaksanaan, dan pengawasan
teknis sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
• Pasal 24 Persyaratan pembangunan rumah susun meliputi:
• a. persyaratan administratif;
• b. persyaratan teknis; dan
• c. persyaratan ekologis.

4.JENIS RUSUN MENURUT TUJUAN PENGGUNAANNYA
. 1.Rumah susun umum adalah rumah susun yang
diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi
masyarakat berpenghasilan rendah.
• 2.Rumah susun khusus adalah rumah susun yang
diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus.
• 3.Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki
negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian,
sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan
tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.
• 4.Rumah susun komersial adalah rumah susun yang
diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan.

BABAK KE DUA

• TENTANG KE-PPAT-AN
• ( HUKUM AGRARIA DUA)

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
• 1. Pengertian
•
PPAT : adalah Pejabat Umum yang diberik kewenangan
untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum
tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun ; Biasanya jabatan ini dirangkap oleh Notaris
• PPAT Sementara adalah Pejabat Pemerintah yang ditunjuk
karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan
membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat
PPAT.
• PPAT Khusus ; adalah Pejabat Badan Pertanahan Nasional
yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas
PPAT dengan membuat akta PPAT tertentu khusus dalam
rangka pelaksanaan program atau tugas Pemerintah tertentu
•

PENGERTIAN AKTA SECARA BAHASA
akta /ak·ta/ n surat tanda bukti berisi pernyataan (keterangan,
pengaku-an, keputusan, dsb) tt peristiwa hukum yg dibuat menurut
peraturan yang berlaku, disaksikan dan disahkan oleh pejabat resmi:
-- kelahiran; -- perka-winan;-- autentik akta yg dibuat oleh atau
di hadapan pejabat umum yg berwenang membuat akta dalam bentuk yg ditentukan oleh undang-undang;
-- mengajar Dik ijazah yg menyatakan bahwa pemiliknya
mempunyai kewenangan mengajar pd jenjang tertentu dl pendidikan
formal;
-- mengajar dua Dik kewenangan mengajar di tingkat sekolah
dasar dan sekolah menengah pertama;
-- mengajar empat Dik kewenangan mengajar di tingkat sekolah
mene-ngah atas;
-- mengajar lima Dik kewenangan untuk mengajar di tingkat
perguruan tinggi;
-- mengajar satu Dik kewenangan mengajar di tingkat sekolah
dasar;
-- mengajar tiga Dik kewenangan untuk mengajar di tingkat
sekolah menengah pertama dan sekolah menengah atas;
-- pendirian keterangan tertulis oleh notaris atau pejabat yg
berwenang, yg memuat anggaran dasar perusahaan yg didirikan

PENGERTIAN AKTA SECARA BAHASA
• 1. surat tanda bukti berisi pernyataan (keterangan, pengakuan,
keputusan, dsb) tt peristiwa hukum yg dibuat menurut peraturan
yg berlaku, disaksikan dan disahkan oleh pejabat resmi: -kelahiran; -- perkawinan;
-- autentik akta yg dibuat oleh atau di hadapan pejabat umum
yg berwenang membuat akta dl bentuk yg ditentukan oleh
undang-undang; -- mengajar Dik ijazah yg menyatakan bahwa
pemiliknya mempunyai kewenangan mengajar pd jenjang
tertentu dl pendidikan formal; -- mengajar dua Dik kewenangan
mengajar di tingkat sekolah dasar dan sekolah menengah
pertama; -- mengajar empat Dik kewenangan mengajar di
tingkat sekolah menengah atas; -- mengajar lima Dik
kewenangan untuk mengajar di tingkat perguruan tinggi; -mengajar satu Dik kewenangan mengajar di tingkat sekolah
dasar; -- mengajar tiga Dik kewenangan untuk mengajar di
tingkat sekolah menengah pertama dan sekolah menengah atas;
-- pendirian keterangan tertulis oleh notaris atau pejabat yg
berwenang, yg memuat anggaran dasar perusahaan yg didirikan

AKTA PPAT
• Psl 1 PP No.37 Tahun 1998 angka 4: Akta PPAT
adalah akta yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti
telah
dilaksanakannya
perbuatan
hukum
tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun.
• Psl 1 angka 5 Protokol PPAT adalah kumpulan
dokumen yang harus disimpan dan dipelihara
oleh PPAT yang terdiri warkah pendukung akta,
arsip laporan, agenda dan surat-surat lainnya

BGMN TUPOKSI PPAT

• TUGAS POKOK DAN KEWENANGAN PPAT
• Pasal 2
• (1) PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan
pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah
dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah
atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan
dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang
diakibatkan oleh perbuatan hukum itu
Pasal 3
• (1) Untuk melaksanakan tugas pokok sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 2 seorang PPAT mempunyai kewenangan membuat
akta otentik mengenai semua perbuatan hukum sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2) mengenai hak atas tanah dan
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang terletak di dalam
daerah kerjanya.
(2) PPAT khusus hanya berwenang membuat akta mengenai
perbuatan hukum yang disebut secara khusus dalam
penunjukannya

BGMN TUPOKSI PPAT
• Pasal 4
• (1) PPAT hanya berwenang membuat akta mengenai hak
atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang
terletak di dalam daerah kerjanya;
(2) Akta tukar menukar, akta pemasukan ke dalam perusahaan, dan akta pembagian hak bersama mengenai beberapa
hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
yang tidak semuanya terletak di dalam daerah kerja
seorang PPAT dapat dibuat oleh PPAT yang daerah
kerjanya meliputi salah satu bidang tanah atau satuan
rumah susun yang haknya menjadi obyek perbuatan
hukum dalam akta.

BGMN TUPOKSI PPAT
• PP No.24 Thn 1997 Psl 1 angka 24 menyebutkan:
• “Pejabat Pembuat Akta Tanah selanjutnya disebut PPAT
adalah pejabat umum yg diberi kewenangan untuk membuat
akta-akta tanah tertentu”
• PP No.24 Thn 1997 Psl 6 (2) kedudukan PPAT:
• “Dlm melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor
Pertanahan dibantu oleh PPAT dan pejabat lain yg
ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan tertentu menurut
PP
ini
dan
peraturan
perundang-undangan
yang
bersangkutan.”
• PP No.37 Thn 1998 Psl 1 angka 1 PPAT adalah:
“Pejabat umum untuk membuat akta-akta otentik mengenai
perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau
hak atas satuan rumah susun”.

BGMN TUPOKSI PPAT
• Sikap PPAT dlm menjalankan tugas harus:
• 1. Profesional memiliki pengetahuan hukum:
perdata:orang, keluarga, perjanjian, jaminan, waris,
pembuktian & daluwarsa
• 2.Mampu memformulasi & merealisasikan kehendak
para pihak yang dituangkan dlm formulasi tertentu
secara tepat & benar
• 3. Bersikap mandiri (independent), tak berpihak
(imparsial), teliti, meneliti kebenaran obyektif
• 4.Jujur & berjiwa sosial (Psl 32 (2) PP 37 Th 1998)
• 5. Memiliki jiwa Pancasilais & nasionalisme

PROTOKOL PPAT
• Protokol PPAT yang terdiri dari daftar akta,
akta-akta asli yang harus dijilid, warkah
pendukung data, arsip laporan, agenda dan
surat-surat lainnya.
• Berbeda dengan protokol Notaris masih ada
yang tidak termasuk yaitu buku klapper
yang berisikan nama, alamat, pekerjaan,
akta tentang apa dan singkatan isi akta,
nomor dan tanggal akta dibuat.

TUGAS POKOK DAN KEWENANGAN PPAT

Sengketa tanah & upaya solusinya

• Boedi Harsono
(2002) : “sengketa yg
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•

diakibatkan oleh dilakukannya
perb hk/ terjadinya peristiwa hk
mengenai satu bid tnh tertentu”
1. Data bidang tanahnya
2.Letak bidang tanahnya
3.Batas bidang tanahnya
4.Luas bidang tanahnya
5.Status dan/atau subyek hak
6.Hak yg membebaninya
7.Pemindahan haknya
8.Batalnya hak menjadi Tn Ngr
9.Pelepasan/ penyerahan hak
10. Pengosongan tanah

11.Sengketa ganti rugi/ pesa-ngon
12.Sengketa pembatalan hak
13.Sengketa pencabutan hak
14.Sengketa pemberian hak
15.Sengketa penerbitan sertf
16.Sengketa alat bukti hak/ perbuatan
hukum

Sengketa tanah & upaya solusinya
• Maria SW Sumardjono (1982,
1996) peta permasalahan
pertanahan:
1. Masalah penggarapan rakyat
atas tnh areal kehut, perkeb,
proyek perumh
2. Masalah pelanggaran ketentuan Land Reform
3. Ekses-ekses dalam pengadaan
tanah untuk kepentingan
pemb
4. Sengketa keperdataan berobyek tanah
5. Masalah yg berkaitan dg Hak
Ulayat Masyarakat (hk) Adat

Data 1994, 1995 E. Suhendar
Jenis & Fihak yg bersengketa
1.Ganti rugi peng tnh 34,7%
2.Status penguasaan 31,5 %
3.Status pemiikan tnh 22,6%
4.Status penggunaan 11,3 %
Fihak Yg Bersengketa:
1, Masyarakat Vs Pemerintah 57%
2.Masyarakat vs pengusaha 30%
3.Sesama masyarakat 11%
Data KPA 1970 – 2000:
1.Masy vs pemerintah 719
2.Masy vs perush swasta 833
3.Masy vs Perush pemerintah 219

THANK YOU VERY MUCH

–DO THE BEST