Pengadaan Perumahan Skala Menengah di Denpasar : Studi Berdasarkan Strategi Pengembang.
TESIS
PENGADAAN PERUMAHAN SKALA MENENGAH
DI DENPASAR:
Studi Berdasarkan Strategi Pengembang
DEWA NGAKAN MADE JULIASTIKA
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2016
TESIS
PENGADAAN PERUMAHAN SKALA MENENGAH
DI DENPASAR:
Studi Berdasarkan Strategi Pengembang
DEWA NGAKAN MADE JULIASTIKA
NIM 1291861010
PROGRAM MAGISTER
PROGRAM STUDI ARSITEKTUR
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2016
ii
Lembar Persetujuan Pembimbing
TESIS INI TELAH DISETUJUI
PADA TANGGAL 11 OKTOBER 2016
Pembimbing I,
Pembimbing II,
I Nym Widya Paramadhyaksa, ST.,MT.,PhD
NIP 19740911 200012 1 001
Ir. Ciptadi Trimarianto. Ph.D.
NIP. 19570528 198503 1 001
Mengetahui
Ketua Program Studi Arsitektur
Program Pascasarjana
Universitas Udayana,
Direktur
Program Pascasarjana
Universitas Udayana,
Gusti Ayu Made Suartika, ST.,MEngSc.,PhD
NIP. 19691018 199412 2 001
Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S(K)
NIP 19590215 198510 2 001
TESIS
PENGADAAN PERUMAHAN SKALA MENENGAH
DI DENPASAR:
Studi Berdasarkan Strategi Pengembang
DEWA NGAKAN MADE JULIASTIKA
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2016
TESIS
PENGADAAN PERUMAHAN SKALA MENENGAH
DI DENPASAR:
Studi Berdasarkan Strategi Pengembang
DEWA NGAKAN MADE JULIASTIKA
NIM 1291861010
PROGRAM MAGISTER
PROGRAM STUDI ARSITEKTUR – PERENCANAAN DAN
MANAJEMEN PEMBANGUNAN DESA DAN KOTA (PMPDK)
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2016
ii
PENGADAAN PERUMAHAN SKALA MENENGAH
DI DENPASAR:
Studi Berdasarkan Strategi Pengembang
Tesis untuk Memperoleh Gelar Magister pada Program Magister, Program
Studi Arsitektur-Perencanaan dan Manajemen Pembangunan Desa dan Kota
(PMPDK), Program Pascasarjana Universitas Udayana
DEWA NGAKAN MADE JULIASTIKA
NIM 1291861010
PROGRAM MAGISTER
PROGRAM STUDI ARSITEKTUR – PERENCANAAN DAN
MANAJEMEN PEMBANGUNAN DESA DAN KOTA (PMPDK)
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2016
iii
Lembar Persetujuan Pembimbing
TESIS INI TELAH DISETUJUI
PADA TANGGAL 11 OKTOBER 2016
Pembimbing I,
Pembimbing II,
I Nym Widya Paramadhyaksa, ST.,MT.,PhD
NIP 19740911 200012 1 001
Ir. Ciptadi Trimarianto. Ph.D.
NIP. 19570528 198503 1 001
Mengetahui
Ketua Program Studi Arsitektur
Program Pascasarjana
Universitas Udayana,
Direktur
Program Pascasarjana
Universitas Udayana,
Gusti Ayu Made Suartika, ST.,MEngSc.,PhD
NIP. 19691018 199412 2 001
Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S(K)
NIP 19590215 198510 2 001
iv
Tesis Ini Telah Diuji dan Dinilai
oleh Panitia Penguji pada
Program Pascasarjana Universitas Udayana
pada Tanggal 31 Agustus 2016
Berdasarkan SK Rektor Universitas Udayana
No.
: .............................................
Tanggal : ........................................
Panitia Penguji Usulan Penelitian Tesis adalah :
Ketua
: I Nyoman Widya Paramadhyaksa, S.T., M.T., Ph.D.
Anggota :
1.
Ir. Ciptadi Trimarianto. Ph.D.
2.
G.A.M Suartika, ST., M.EngSc., Ph.D.
3.
Prof. Ir. Ngakan Putu Sueca, M.T., Ph.D.
v
SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT
Saya yang bertandatangan di bawah ini:
Nama
: Dewa Ngakan Made Juliastika
Nim
: 1291861010
Program Studi
: Magister Arsitektur
Judul Tesis
: Pengadaan Perumahan Skala Menengah Di Denpasar:
Studi Kasus Berdasarkan Strategi Pengembang
Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah tesis ini bebas plagiat. Apabila
dikemudian hari terbukti terdapat plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya
bersedia menerima sanksi sesuai dengan Peraturan Mendiknas RI No. 17 Tahun
2010 dan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.
Denpasar, 11 Oktober 2016
Yang membuat pernyataan,
Dewa Ngakan Made Juliastika
vi
UCAPAN TERIMA KASIH
Puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena
atas rahmat-Nya, tesis ini dapat diselesaikan sesuai dengan rencana. Tesis ini
mengetengahkan judul “Pengadaan Perumahan Skala Menengah Di Denpasar:
Studi Berdasarkan Strategi Pengembang”.
Pada kesempatan ini, penulis ingin menyampaikan ucapan terima kasih yang
sebesar-besarnya kepada Rektor Universitas Udayana Bapak Prof. Dr. dr. Ketut
Suastika, Sp. PD (K.EMD), atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada
penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Magister di
Universitas Udayana. Ucapan terima kasih juga ditujukan kepada Direktur
Program Pascasarjana Universitas Udayana yang dijabat oleh Ibu Prof. Dr. dr.
A.A. Raka Sudewi, S.p.S(K), atas kesempatan yang diberikan kepada penulis
untuk menjadi mahasiswa Program Magister di Program Pascasarjana Universitas
Udayana.
Penulis juga mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Ibu
Gusti Ayu Made Suartika, ST., MengSc., Ph.D selaku Ketua Program Magister
Arsitektur. Terima kasih pula sebesar-besarnya penulis sampaikan kepada Bapak I
Nyoman Widya Paramadhyaksa, ST., MT., Ph.D selaku pembimbing I dan Bapak
Ir. Ciptadi Trimarianto. Ph.D, yang dengan penuh perhatian dan kesabaran telah
memberikan bimbingan, saran, semangat, serta motivasi yang besar kepada
penulis.
Penulisan dan penyusunan tesis ini tidak lepas dari bantuan, bimbingan
maupun saran dari para penguji tesis. Untuk itu pada kesempatan ini penulis
mengucapkan terima kasih kepada Bapak Prof. Dr. Ir. Putu Rumawan Salain,
M.Si., Ibu Gusti Ayu Made Suartika, ST., MengSc., Ph.D., Bapak Prof. Ir.
Ngakan Putu Sueca M.T., Ph.D., sebagai dosen penguji yang turut memberikan
masukan dan koreksi terhadap penyusunan tesis, sehingga tesis ini dapat
terselesaikan walapun jauh dari kata sempurna.
Tidak lupa penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada
kedua orang tua Ngakan Nyoman Keramas dan Desak Putu Banjar Puspa dan juga
vii
saudara Desak Ayu Sueka Martyani, Ngakan Nyoman Sutraptawan dan juga
Desak Made Sukma Widiyani yang senantisa memberi dorongan, semangat,
fasilitas, serta doa yang tulus untuk kelancaran tesis ini. Penulis juga
mengucapkan terima kasih untuk semua pihak yang telah membantu dalam
penyelesaian tesis ini yang tidak dapat penulis sebutkan satu-persatu.
Akhir kata penulis ucapkan, semoga Ida Sang Hyang Widhi Wasa/Tuhan
Yang Maha Esa selalu melimpahkan rahmat-Nya kepada penulis sekeluarga
beserta kepada semua pihak yang telah membantu pelaksanaan dan penyelesaian
tesis ini.
Denpasar, 11 Oktober 2016
Penulis
Dewa Ngakan Made Juliastika
viii
ABSTRAK
PENGADAAN PERUMAHAN SKALA MENENGAH
DI DENPASAR:
Studi Berdasarkan Strategi Pengembang
Rumah merupakan kebutuhan mendasar bagi setiap manusia sebagai tempat
untuk bernaung atau tinggal bersama keluarga. Menurut perundang- undangan
menyebutkan bahwa, pemerintah menjamin hak setiap warga negara untuk
memiliki rumah. Perumahan dan permukiman akan selalu berkembang sejalan
dengan pertumbuhan penduduk. Pertambahan penduduk di kota Denpasar yang
sangat cepat merupakan salah satu faktor yang melatar belakangi peningkatan
permintaan perumahan. Tingginya kebutuhan rumah di Denpasar menyebabkan
banyak pihak developer jeli dan cermat melihat kondisi ini sebagai peluang untuk
mengembangkan perumahan dengan berbagai tipe. Tingginya harga lahan di
Denpasar secara tidak langsung mempengaruhi strategi pengadaan perumahan
yang dilakukan oleh pengembang. Penelitian ini dilakukan bertujuan meneliti
bagaimana konsep pengadaan perumahan skala menengah oleh pengembang pada
tahap pra konstruksi, konstruksi, pasca konstruksi, serta meneliti mengenai
karakteristik pengadaan perumahan skala menengah oleh developer di Denpasar.
Pendekatan penelitian yang digunakan pada penelitian ini berdasarkan pada
metode penelitian kualitatif deskriptif dengan pendekatan naturalistik. Lokasi
penelitian ini terletak di kota Denpasar. Penentuan kasus penelitian menggunakan
teknik purposive sampling. Dengan memilih kasus perumahan yang memiliki
jumlah kavling 40 kavling atau lebih, sehingga diperoleh 7 studi kasus perumahan
yaitu Taman Wira Gatsu, Nuansa Seroja, KD Mansion, Griya Pererepan, Graha
Adi Village, Pesona Tunjung Sari Graha Adi.
Hasil dari penelitian ini adalah 5 topik makro dalam suatu pengembangan
perumahan di Denpasar yang terdiri dari, aspek pemilihan site, tahap perencanaan
bangunan, tahap konstruksi, tahap pasca konstruksi, dan tahap purnajual.
Kemudian didialogkan kembali sehingga menemukan beberapa aspek antara lain:
pengembangan disesuaikan dengan momentum harga lahan, segmen pasar,
kelengkapan fasilitas perumahan, aspek perijinan, dan juga pola interaksi dengan
lingkungan sekitar. Hasil dari dialog antar isu di lapangan kemudia didialogkan
dengan pemahaman umum secara etik sehingga diperoleh beberapa tahapan yang
berperan penting dalam pengadaan perumahan antara lain: tahap pra konstruksi,
dimana pengembang melakukan proses pemilihan lahan, yang dikaitkan dengan
teori komunitas berpagar sehingga pada tahap ini pengembang mengembangkan
perumahan dengan one gate system tidak sempurna karena masih adanya interaksi
antara penghuni perumahan dengan lingkungan sekitar. Tahap konstruksi
dilakukan pembuatan fasum dan fasos, pembuatan fasilitas pura dan bale banjar,
pengerjaan konstruksi bangunan. Tahap pasca konstruksi atau tahap pengelolaan
perumahan dan keterkaitan dengan dinas setempat.
Kata Kunci: Pengadaan, Perumahan, Strategi, Pengembang
ix
ABSTRACT
MEDIUM-SCALE HOUSING PROVISION IN DENPASAR:
Study Based on Developer Strategy
The house is a basic need for every human being as a place for shelter or
stay with family. According to the legislation states that the government guarantee
the right of every citizen to own a home. Housing and settlements will always
grow in line with population growth. Population growth in the Denpasar city very
quickly is one of the factors increase housing demand. The high demand for
homes in Denpasar caused many developers attentive and alert look at this
condition as an opportunity to develop housing with various types. The high price
of land in Denpasar indirectly affect housing provision strategy that undertaken
by the developer. This study was conducted aimed at exploring the concept of
medium-scale housing provision by developers on the pre-construction,
construction, post-construction, as well as examining the characteristics of the
procurement of medium-scale housing by developers in Denpasar.
The research approach used in this study is based on qualitative descriptive
research methods with a naturalistic approach. The research location is situated
in the Denpasarcity. The determination of the case study is using purposive
sampling techniques. By choosing housing case having a number of 40 lots or
more. Thus obtained 7 housing case namely Taman Wira Gatsu, Nuansa Seroja,
KD Mansion, Griya Pererepan, Graha Adi Village, Pesona Tunjung Sari Adi
Graha.
The results of this research are five macro topics in a housing development
in Denpasar consisting of, aspects of site selection, stages of building planning,
construction, post-construction phase and the post-sale phase. Then discoursed
back so founded several aspects, among others: development adapted to the land
price momentum, market segments, completion of housing facilities, licensing
aspects, and also patterns of interaction with the surrounding environment. The
results of this dialogue between the issues in the field later discussed with the
general understanding ethically in order to obtain some of the stages that play an
important role in the provision of housing, among others: pre-construction phase,
which developers make the process of selecting the land, which is associated with
the theory of a gated community so at this stage the developer to develop housing
with one gate system is not perfect because of the persistence of the interaction
between the residents of the housing to the environment. The construction phase is
done making of public facilities and social facilities, manufacturing facilities of
temples and bale banjar, the construction of the building. Post-construction stage
is phase of housing management and linkages with the local agency.
Keywords: Provision, Housing, Strategy, Developer.
x
RINGKASAN
PENGADAAN PERUMAHAN SKALA MENENGAH
DI DENPASAR:
Studi Berdasarkan Strategi Pengembang
Rumah merupakan kebutuhan mendasar bagi setiap manusia sebagai tempat
untuk bernaung atau tinggal bersama keluarga. Menurut perundang- undangan
menyebutkan bahwa, pemerintah menjamin hak setiap warga negara untuk
memiliki rumah. Perumahan dan permukiman akan selalu berkembang sejalan
dengan pertumbuhan penduduk. Pertambahan penduduk di kota Denpasar yang
sangat cepat merupakan salah satu faktor yang melatar belakangi peningkatan
permintaan perumahan. Peningkatan jumlah penduduk Kota Denpasar selama
beberapa tahun terakhir yaitu dari 833.900 jiwa (tahun 2012) menjadi 863.600
jiwa (tahun 2014). Laju pertumbuhan penduduk Kota Denpasar pada tahun 2014
adalah 2.06%/tahun. Kepadatan penduduk Kota Denpasar pada tahun 2014 telah
mencapai 6.759 jiwa per km2 (Badan Pusat Statistik Kota Denpasar, 2015).
Pertambahan penduduk di Kota Denpasar yang sangat cepat, baik dari
kelahiran maupun penduduk pendatang, merupakan salah satu faktor yang
melatarbelakangi peningkatan permintaan akan perumahan di Denpasar begitu
besar. Hal ini juga yang mengakibatkan terjadinya pengembangan perumahan
yang begitu cepat di Denpasar. Maraknya permintaan akan rumah tinggal di Kota
Denpasar, menyebabkan banyak pihak swasta khususnya para pengembang
melakukan pengembangan properti berupa perumahan dengan berbagai tipe
bangunan baik tipe sederhana, menengah maupun tipe mewah.
Berdasarkan observasi awal yang dilakukan di lapangan, permasalahan yang
sering terjadi disebabkan oleh pihak pengembang yang kurang memperhatikan
tahapan-tahapan yang perlu dilakukan dalam mengembangkan suatu perumahan
khususnya dari aspek legalitas dari perumahan yang diselenggarakan. Fenomena
lain yang terjadi di lapangan adalah tingginya harga lahan di Bali khususnya di
Denpasar, secara tidak langsung mempengaruhi strategi dari pengembang dalam
menyediakan perumahan di Denpasar. Salah satu pengaruhnya adalah perumahan
yang dikembangkan oleh developer di Kota Denpasar adalah perumahan dengan
hunian tipe menengah ke atas. Desain hunian juga ikut terpengaruh dengan
kondisi ini. Gaya hunian minimalis yang memang sedang marak saat ini, gaya
minimalis ini juga merupakan salah satu strategi developer dalam menekan biaya
pembangunan.
Penelitian ini bertujuan meneliti pengadaan perumahan oleh pengembang
pada tahap pra konstruksi, tahap konstruksi, serta tahap pasca konstruksi dalam
mengembangkan suatu perumahan skala menengah. Tujuan lainnya adalah untuk
mengetahui karakteristik dalam pengadaan perumahan skala menengah oleh
pengembang di Denpasar. Hasil dari penelitian nantinya diharapkan dapat menjadi
acuan bagi pihak pengembang dalam menyelenggarakan suatu perumahan yang
baik dan nyaman untuk dihuni dan sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang
xi
berlaku di Kota Denpasar. Selain itu juga, penelitian ini diharapkan dapat menjadi
dasar pertimbangan bagi pihak pemerintah serta instansi-instansi terkait dalam hal
kebijakan-kebijakan terkait dengan penyelenggaraan perumahan di Kota
Denpasar.
Landasan teori yang digunakan dalam penelitian ini adalah teori mengenai
perencanaan perumahan, teori komunitas berpagar (Gated Community), teori citra,
serta teori pemasaran. Dalam teori perencanaan perumahan disebutkan beberapa
aspek-aspek yang perlu diperhatikan dalam merencanakan suatu perumahan
yakni, aspek lingkungan, segmen pasar, tingkat kemampuan daya beli
(affordability), penawaran, serta kelembagaan (Suparno dan Marlina, 2006). Teori
lainnya adalah teori komunitas berpagar (gated community) yang merupakan
kawasan permukiman dengan akses terbatas yang membuat ruang publik menjadi
privat (Blakely dan Snyder, 1998). Teori ini terkait dengan konsep pengembang
dalam merencanakan suatu kawasan perumahan. Teori lainnya adalah teori citra.
Citra adalah jumlah dari keyakinan-keyakinan, gambaran-gambaran, dan kesankesan yang dimiliki seseorang pada suatu objek. Sikap dan perilaku seseorang
terhadap objek dibentuk oleh citra objek tersebut (Alma, 2004). Dalam penelitian
ini juga digunakan teori pemasaran. Pengertian pemasaran menurut Kotler (2005)
adalah suatu proses sosial dan manajerial yang didalamnya individu dan
kelompok mendapatkan apa yang mereka butuhkan dan inginkan dengan
menciptakan, menawarkan dan mempertukarkan produk dengan pihak lain. Hal
ini terkait dengan strategi pengembang dalam tahapan pemasaran. Keseluruhan
teori ini erat kaitannya dengan penelitian yang dilakukan dan digunakan sebagai
alat untuk menganalisis isu-isu yang ditemukan di lapangan.
Pendekatan penelitian yang digunakan pada penelitian ini berdasarkan pada
metode penelitian kualitatif deskriptif dengan pendekatan naturalistik. Metode
penelitian kualitatif deskriptif pada penelitian ini digunakan untuk
menggambarkan fakta-fakta yang ada di lapangan terkait dengan pengadaan suatu
perumahan oleh pengembang. Fakta-fakta tersebut meliputi konsep pengadaan
suatu perumahan skala menengah pada tahap pra konstruksi, konstruksi, hingga
tahap purna jual di Denpasar. Kasus penelitian diambil pada setiap kecamatan di
Denpasar, dengan mengambil tujuh kompleks perumahan skala menengah yang
memiliki jumlah kavling ≥ 40 kavling yang tersebar di setiap kecamatan di
Denpasar. Kasus ini dipilih berdasarkan perbandingan jumlah perumahan di Kota
Denpasar tahun 2013 pada masing-masing kecamatan. Ketujuh kasus terpilih
yakni, Perumahan Taman Wira Gatsu, Perumahan Nuansa Seroja, Perumahan
Graha Adi Village, Perumahan Pesona Tunjung Sari Graha Adi, Pitik Residence,
Kertha Dalem Mansion, serta Perumahan Griya Pererepan. Informan ditentukan
dengan teknik purposive (bertujuan), yaitu memilih informan yang mempunyai
pengetahuan dan pengalaman berkaitan dengan pengembangan perumahan di
Denpasar. Pihak-pihak yang dijadikan informan pada penelitian ini adalah
pengembang perumahan di Denpasar, konsultan maupun kontraktor, pengelola
perumahan, serta penghuni perumahan. Informan ini yang akan member informasi
terkait kondisi yang terjadi di lapangan.
Hasil dari penelitian yang dilakukan pada 7 (tujuh) studi kasus perumahan
skala menengah yang ada di Denpasar, proses pengadaan perumahan terdiri dari
xii
beberapa tahapan dan sekaligus menjadi isu-isu yang ditemukan dalam penelitian
yang dilakukan. Tahapan tersebut yakni, tahap pemilihan site, tahap perencanaan
bangunan, tahap konstruksi, tahap pasca konstruksi, dan tahap purna jual. Pada
proses pemilihan site pada kasus yang diteliti terjadi dalam beberapa tahapan
yakni, pemilihan site, pembelian site, dan pematangan site. Pada tahapan
perencanaan bangunan terdiri dari beberapa tahapan yakni, menentukan sasaran
konsumen, menentukan tipe hunian, menentukan style bangunan dan estimasi
harga jual hunian, menentukan arah orientasi bangunan, menentukan desain
bangunan, dan pemasaran atau promosi unit hunian. Tahap Konstruksi terdiri dari
beberapa tahapan yakni, penetapan pihak kontraktor, revisi desain, upacara (ritual)
pra konstruksi, tahap finishing, serta pemasaran dan promosi. Tahap pasca
konstruksi terdiri dari beberapa proses yakni, proses pelunasan, serah terima,
renovasi, sosialisasi fasilitas perumahan, proses pengelolaan, menjalin hubungan
dengan desa setempat, serta pemasaran dan promosi. Tahapan terakhir adalah
tahap purna jual, pada fase ini terdapat beberapa aspek yang perlu diperhatikan
yakni, proses pindah tangan, keluhan dan penanganannya, serta penambahan
fungsi ekonomis.
Isu-isu yang diperoleh di lapangan kemudian didialogkan dan memperoleh
hasil berupa beberapa aspek pengadaan perumahan yakni, pengembangan
disesuaikan dengan momentum harga lahan, segmen pasar, kelengkapan fasilitas
perumahan, aspek perjinan, serta pola interaksi dengan lingkungan sekitar.
Isu-isu yang ditemukan di lapangan kemudian didialogkan kembali dengan
pemahaman umum secara etik terkait pengadaan perumahan. Dialog tersebut
memperoleh hasil berupa karakteristik dalam mengadakan suatu perumahan skala
menengah di Denpasar. Karakteristik ini dapat dilihat pada masing-masing
tahapan pengadaan perumahan yakni pada tahap pra konstruksi, konstruksi, serta
pada tahap pasca konstruksi. Pada masing-masing tahapan ini disebutkan
mengenai dampak dari budaya dan adat setempat pada proses desain, konstruksi
maupun pasca konstruksi. Pada awal perencanaan hingga saat perumahan ini
dapat dihuni, pengembang melakukan upacara (ritual) sesuai dengan adat
setempat. Hal ini bertujuan agar proses perencanaan perumahan berjalan dengan
lancar. Desain master plan maupun unit hunian secara tidak langsung juga
dipengaruhi oleh budaya setempat kaitannya dengan fasos dan fasum yang
disediakan pada suatu kawasan perumahan, serta fasad bangunan yang harus
menampilkan arsitektur lokal yang terkait dengan persyaratan dari dalam
mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).
Segmen pasar yang dituju oleh pengembang juga dibahas dalam penelitian
ini. Harga lahan yang fluktuatif di Kota Denpasar memicu pengembang untuk
menentukan strategi-strategi yang tepat dalam hal investasi, penjualan, maupun
pemasaran. Harga lahan yang tinggi ini secara tidak langsung juga menjadi dasar
pertimbangan bagi pengembang untuk mengembangkan perumahan skala
menengah dengan desain hunian yang minimalis. Hal ini dilakukan untuk
menekan biaya yang dikeluarkan pada tahap konstruksi.
xiii
DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN SAMPUL DEPAN........................................................................... i
HALAMAN SAMPUL DALAM .......................................................................... ii
PRASYARAT GELAR ........................................................................................ iii
HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ................................................... iv
HALAMAN PENETAPAN PANITIA PENGUJI................................................. v
LEMBAR PERNYATAAN .................................................................................. vi
UCAPAN TERIMA KASIH ................................................................................ vii
ABSTRAK ............................................................................................................ ix
ABSTRACT ........................................................................................................... x
RINGKASAN ....................................................................................................... xi
DAFTAR ISI ..................................................................................................... xiv
DAFTAR GAMBAR ........................................................................................ xix
DAFTAR TABEL ............................................................................................. xxi
DAFTAR DIAGRAM ....................................................................................... xxii
DAFTAR ISTILAH .......................................................................................... xxiii
DAFTAR LAMPIRAN ..................................................................................... xxiv
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang .......................................................................................... 1
1.2 Rumusan Masalah ..................................................................................... 5
1.3 Tujuan Penelitian ...................................................................................... 5
1.3.1
Tujuan Umum ................................................................................ 5
1.3.2
Tujuan Khusus ............................................................................... 5
1.4 Manfaat Penelitian .................................................................................... 6
1.4.1
Manfaat Akademis ......................................................................... 6
1.4.2
Manfaat Praktis .............................................................................. 6
BAB II TINJAUAN PUSTAKA, KONSEP, LANDASAN TEORI, DAN
MODEL PENELITIAN
2.1 Tinjauan Pustaka ....................................................................................... 7
2.1.1
Perilaku Pengembang Real Estate dalam Menentukan Lokasi
Perumahan di Kabupaten Sleman ................................................. 7
2.1.2
Kajian Pola Pengembangan Perumahan Ditinjau dari Unsurunsur Pembentuk Karakter Lingkungan dan Bangunan: Studi
xiv
Kasus Perumahan Bale Agung Residence, Jogja Regency dan
Casa Grande Yogyakarta .............................................................. 8
2.1.3
Faktor-faktor pemilihan lokasi perumahan di Kabupaten
Sleman dan Kabupaten Bantul dari Sudut Pandang Penghuni
dan Pengembang Perumahan ........................................................ 9
2.2 Kerangka Berpikir ................................................................................... 12
2.3 Konsep ..................................................................................................... 14
2.2.1
Pengadaan Perumahan ................................................................. 14
2.2.2
Perumahan Skala Menengah di Denpasar .................................... 15
2.2.3
Strategi Pengembang dalam Pengadaan Perumahan ................... 16
2.4 Landasan Teori ........................................................................................ 17
2.3.1
Perencanaan Perumahan .............................................................. 17
2.3.2
Gated Community ........................................................................ 21
2.3.3
Teori Pemasaran ........................................................................... 23
2.4 Model Penelitian ..................................................................................... 24
BAB III METODE PENELITIAN
3.1 Pendekatan Penelitian ............................................................................. 26
3.2 Lokasi Penelitian ..................................................................................... 27
3.3 Jenis dan Sumber Data ............................................................................ 28
3.3.1
Jenis Data ..................................................................................... 28
3.3.2
Sumber Data................................................................................. 29
3.4 Instrumen Penelitian ............................................................................... 30
3.5 Teknik Pemilihan Studi Kasus dan Informan .......................................... 32
3.6 Teknik Pengumpulan Data ....................................................................... 35
3.7 Teknik Analisis Data ............................................................................... 39
3.8 Teknik Penyajian Data ........................................................................... 40
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1 Gambaran Umum Kota Denpasar ............................................................ 42
4.2 Pemanfaatan Ruang Wilayah Kota Denpasar sebagai Perumahan dan
Permukiman ............................................................................................. 43
4.3 Pengadaan Perumahan Skala Menengah ................................................. 48
xv
4.3.1
Perumahan Taman Wira Gatsu The Town House (Studi
Kasus 1) ....................................................................................... 49
4.3.1.1 Kondisi Fisik Perumahan ....................................................... 49
4.3.1.2 Sarana dan Prasarana di Wilayah Sekitar Perumahan ........... 51
4.3.1.3 Tahap Pra Konstruksi ............................................................. 54
4.3.1.4 Tahap Konstruksi ................................................................... 56
4.3.1.5 Tahap Pasca Konstruksi ......................................................... 57
4.3.2
Perumahan Nuansa Seroja (Studi Kasus 2) ................................. 60
4.3.2.1 Kondisi Fisik Perumahan ....................................................... 61
4.3.2.2 Sarana dan Prasarana di Wilayah Sekitar Perumahan ........... 62
4.3.2.3 Tahap Pra Konstruksi ............................................................. 64
4.3.2.4 Tahap Konstruksi ................................................................... 66
4.3.2.5 Tahap Pasca Konstruksi ......................................................... 67
4.3.3
Perumahan Graha Adi Village (Studi Kasus 3) ........................... 68
4.3.3.1 Kondisi Fisik Perumahan ....................................................... 69
4.3.3.2 Sarana dan Prasarana di Wilayah Sekitar Perumahan ........... 71
4.3.3.3 Tahap Pra Konstruksi ............................................................. 73
4.3.3.4 Tahap Konstruksi ................................................................... 76
4.3.3.5 Tahap Pasca Konstruksi ......................................................... 77
4.3.4
Perumahan Pesona Tunjung Sari Graha Adi (Studi Kasus 4)...... 78
4.3.4.1 Kondisi Fisik Perumahan ....................................................... 79
4.3.4.2 Sarana dan Prasarana di Wilayah Sekitar Perumahan ........... 80
4.3.4.3 Tahap Pra Konstruksi ............................................................. 82
4.3.4.4 Tahap Konstruksi ................................................................... 84
4.3.4.5 Tahap Pasca Konstruksi ......................................................... 85
4.3.5
Perumahan Pitik Residence (Studi Kasus 5) ................................ 86
4.3.5.1 Kondisi Fisik Perumahan ....................................................... 87
4.3.5.2 Sarana dan Prasarana di Wilayah Sekitar Perumahan ........... 89
4.3.5.3 Tahap Pra Konstruksi ............................................................. 90
4.3.5.4 Tahap Konstruksi ................................................................... 92
4.3.5.5 Tahap Pasca Konstruksi ......................................................... 93
xvi
4.3.6
Perumahan Kerta Dalem Mansion (Studi Kasus 6) ..................... 94
4.3.6.1 Kondisi Fisik Perumahan ....................................................... 95
4.3.6.2 Sarana dan Prasarana di Wilayah Sekitar Perumahan ........... 96
4.3.6.3 Tahap Pra Konstruksi ............................................................. 98
4.3.6.4 Tahap Konstruksi ................................................................. 101
4.3.6.5 Tahap Pasca Konstruksi ....................................................... 102
4.3.7
Perumahan Griya Pererepan (Studi Kasus 7)............................. 103
4.3.7.1 Kondisi Fisik Perumahan ..................................................... 104
4.3.7.2 Sarana dan Prasarana di Wilayah Sekitar Perumahan ......... 105
4.3.7.3 Tahap Pra Konstruksi ........................................................... 106
4.3.7.4 Tahap Konstruksi ................................................................. 108
4.3.7.5 Tahap Pasca Konstruksi ....................................................... 108
4.4 Isu di Lapangan ..................................................................................... 109
4.4.1
Tahap Pemilihan Site pada Proses Pengadaan Perumahan ........ 110
4.4.2
Tahap Perencanaan Bangunan pada Proses Pengadaan
Perumahan .................................................................................. 114
4.4.3
Tahap Konstruksi pada Proses Pengadaan Perumahan .............. 118
4.4.4
Tahap Pasca Konstruksi pada Proses Pengadaan Perumahan .... 121
4.4.5
Tahap Purna Jual pada Proses Pengadaan Perumahan............... 124
4.5 Dialog Antar Isu di Lapangan ................................................................ 126
4.5.1
Pengembangan Disesuaikan dengan Momentum Harga Lahan . 127
4.5.2
Segmen Pasar ............................................................................. 128
4.5.3
Kelengkapan Fasilitas Perumahan ............................................. 130
4.5.4
Aspek Perijinan .......................................................................... 131
4.5.5
Pola Interaksi dengan Lingkungan Sekitar ................................ 131
4.6 Dialog antara Isu di Lapangan dengan Pemahaman Umum secara
Etik ......................................................................................................... 133
4.6.1
Tahap Pra Konstruksi ................................................................. 133
4.6.2
Tahap Konstruksi ....................................................................... 134
4.6.3
Pasca Konstruksi ........................................................................ 136
xvii
BAB V SIMPULAN DAN SARAN
5.1 Simpulan ............................................................................................... 137
5.2 Saran ...................................................................................................... 142
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................ 144
LAMPIRAN ....................................................................................................... 146
xviii
DAFTAR GAMBAR
Halaman
Gambar 3.1 Peta Lokasi Penelitian ...................................................................... 28
Gambar 3.2 Grafik Jumlah Perumahan Kota Denpasar Tahun 2013 ................... 33
Gambar 3.3 Tujuh Titik Perumahan Lokasi Penelitian ....................................... 34
Gambar 4.1 Tujuh Titik Perumahan Lokasi Penelitian (Kasus) .......................... 48
Gambar 4.2 Peta Kecamatan Denpasar Utara ..................................................... 49
Gambar 4.3 Lokasi Perumahan Taman Wira Gatsu (Kasus 1) ........................... 49
Gambar 4.4 Kondisi Lingkungan Perumahan Taman Wira Gatsu
The Town House .............................................................................. 50
Gambar 4.5 Hunian Tipe 100 .............................................................................. 51
Gambar 4.6 Hunian Tipe 70 ................................................................................ 51
Gambar 4.7 Fungsi Tambahan yang berkembang ............................................... 51
Gambar 4.8 Sarana dan Prasarana di Sekitar Perumahan Taman Wira Gatsu
The Town House .............................................................................. 53
Gambar 4.9 Peta Kecamatan Denpasar Utara ...................................................... 60
Gambar 4.10 Lokasi Perumahan Nuansa Seroja (Kasus 2) ................................ 60
Gambar 4.11 Kondisi Lingkungan Perumahan Nuansa Seroja ........................... 61
Gambar 4.12 Kondisi Lingkungan Perumahan Nuansa Seroja ........................... 62
Gambar 4.13 Sarana dan Prasarana di Sekitar Peumahan Nuansa Seroja ........... 63
Gambar 4.14 Peta Kecamatan Denpasar Barat .................................................... 68
Gambar 4.15 Lokasi Perumahan Graha Adi Village (Kasus 3) ........................... 68
Gambar 4.16 Hunian Tipe 90 ............................................................................... 69
Gambar 4.17 Rumah Tinggal Pengembang Perumahan ...................................... 69
Gambar 4.18 Hunian Tipe 100 ............................................................................. 69
Gambar 4.19 Kondisi Lingkungan Perumahan Graha Adi Village .................... 70
Gambar 4.20 Sarana dan Prasarana di Sekita Perumahan Graha Adi Village ..... 71
Gambar 4.21 Bentuk Kavling Lahan pada Perumahan Graha Adi Village ......... 75
Gambar 4.22 Peta Kecamatan Denpasar Barat .................................................... 79
Gambar 4.23 Lokasi Perumahan Pesona Tunjung Sari Graha Adi (Kasus 4) ..... 79
Gambar 4.24 Kondisi Lingkungan Perumahan Pesona Tunjung Sari
xix
Graha Adi ....................................................................................... 80
Gambar 4.25 Sarana dan Prasarana di Sekitar Perumahan
Pesona Tunjung Sari Graha Adi...................................................... 81
Gambar 4.26 Peta Kecamatan Denpasar Selatan ................................................. 87
Gambar 4.27 Lokasi Perumahan Pitik Residence (Kasus 5) ............................... 87
Gambar 4.28 Kondisi Lingkungan Perumahan Pitik Residence .......................... 88
Gambar 4.29 Tambahan Fungsi yang berkembang di Kawasan Perumahan
Pitik Residence............................................................................... 88
Gambar 4.30 Sarana dan Prasarana di Sekitar Perumahan Pitik Residence ........ 89
Gambar 4.31 Peta Kecamatan Denpasar Selatan ................................................. 94
Gambar 4.32 Lokasi Perumahan Kerta Dalem Mansion (Kasus 6) ..................... 94
Gambar 4.33 Kondisi Perumahan Kerta Dalem Mansion ................................... 95
Gambar 4.34 Kondisi Perumahan Kerta Dalem Mansion ................................... 96
Gambar 4.35 Sarana dan Prasarana di Sekitar Perumahan
Kerta Dalem Mansion .................................................................... 98
Gambar 4.36 Peta Kecamatan Denpasar Selatan .............................................. 104
Gambar 4.37 Lokasi Perumahan Griya Pererepan ............................................. 104
Gambar 4.38 Kondisi Lingkungan Perumahan Griya Pererepan ....................... 105
Gambar 4.39 Fasilitas Umum di Sekitar Lokasi Perumahan Griya Pererepan .. 106
Gambar 4.40 Fasad Bangunan yang menerapkan Elemen Arsitektur Lokal ..... 117
Gambar 4.41 Fasade Bangunan Minimalis dan Tidak Menerapkan
Elemen Arsitektur Lokal ............................................................... 117
xx
DAFTAR TABEL
Halaman
Tabel 2.1 Kajian Pustaka Penelitian yang Sejenis ............................................... 11
Tabel 3.1 Teknik Pengumpulan Data ................................................................... 38
Tabel 3.2 Teknik Analisa Data dan Penyajian Data ........................................... 41
Tabel 4.1 Tahap Pemilihan Site pada Proses Penyediaan Perumahan ............... 110
Tabel 4.2 Tahap-tahap pada Proses Perencanaan Perumahan ........................... 115
Tabel 4.3 Tahap-tahap pada Proses Konstruksi ................................................. 119
Tabel 4.4 Tahap-tahap pada Proses Pasca Konstruksi ...................................... 121
Tabel 4.5 Tahap-tahap pada Proses Purnajual ................................................... 125
xxi
DAFTAR DIAGRAM
Diagram 2.1 Kerangka Berpikir .......................................................................... 13
Diagram 2.2 Model Penelitian ............................................................................ 25
Diagram 3.1 Teknik Analisis Data....................................................................... 39
Diagram 4.1 Jumlah Perumahan di Kota Denpasar 2013 .................................... 45
Diagram 4.2 Tipe Rumah di Perumahan Pengembang
di Kota Denpasar tahun 2013 .......................................................... 45
Diagram 4.3 Grafik Sasaran Penghuni Perumahan Pengembang
di Kota Denpasar tahun 2013 .......................................................... 46
Diagram 4.4 Peresentase Hunian dan Fasos serta Fasum Perumahan ............... 113
xxii
DAFTAR ISTILAH
Perumahan
: Sebagai kelompok rumah yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang
dilengkapi dengan sarana dan prasarana
Permukiman
: Bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan lindung,
baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang
berfungsi sebagagai lingkungan tempat tinggal atau
lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung
perikehidupan dan penghidupan
Developer
: Orang atau perusahan yang bergerak di bisnis property
sebagai pengembang (pembangun dan pemasar property)
baik itu berupa perumahan dalam skala besar maupun
kecil
Grand tour
: Observasi awal dalam suatu penelitian untuk melihat
fenomena yang ada di lapangan.
Informan
: Orang yang member informasi atau keterangan
Legal
: Sah
IMB
: Ijin Mendirikan Bangunan
Banjar
: Lingkungan permukiman, komunitas tradisional
Banjar Dinas
: Banjar dinas hanya mengikuti kegiatan atau peraturan
dinas di dalam desa adat tersebut, seperti pengurusan
KTP, Domisili atau hal dinas lainnya.
Bale Banjar
: Bangunan yang merupakan ruang komunal untuk
kegiatan sosial budaya di suatu kelompok masyarakat.
Fasum
: Fasilitas umum
Fasos
: Fasilitas sosial
Ngeruak
: Upacara yang dilakukan pada saat memulai pembangunan
Melaspas
: Upacara pembersihan yang dilakukan setelah bangunan
selesai di bangun dan siap di tempati
xxiii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1. Daftar Pertanyaan Pihak Developer
Lampiran 2. Daftar Pertanyaan Pihak Penghuni Perumahan
Lampiran 3. Daftar Informan
xxiv
PENGADAAN PERUMAHAN SKALA MENENGAH
DI DENPASAR:
Studi Berdasarkan Strategi Pengembang
DEWA NGAKAN MADE JULIASTIKA
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2016
TESIS
PENGADAAN PERUMAHAN SKALA MENENGAH
DI DENPASAR:
Studi Berdasarkan Strategi Pengembang
DEWA NGAKAN MADE JULIASTIKA
NIM 1291861010
PROGRAM MAGISTER
PROGRAM STUDI ARSITEKTUR
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2016
ii
Lembar Persetujuan Pembimbing
TESIS INI TELAH DISETUJUI
PADA TANGGAL 11 OKTOBER 2016
Pembimbing I,
Pembimbing II,
I Nym Widya Paramadhyaksa, ST.,MT.,PhD
NIP 19740911 200012 1 001
Ir. Ciptadi Trimarianto. Ph.D.
NIP. 19570528 198503 1 001
Mengetahui
Ketua Program Studi Arsitektur
Program Pascasarjana
Universitas Udayana,
Direktur
Program Pascasarjana
Universitas Udayana,
Gusti Ayu Made Suartika, ST.,MEngSc.,PhD
NIP. 19691018 199412 2 001
Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S(K)
NIP 19590215 198510 2 001
TESIS
PENGADAAN PERUMAHAN SKALA MENENGAH
DI DENPASAR:
Studi Berdasarkan Strategi Pengembang
DEWA NGAKAN MADE JULIASTIKA
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2016
TESIS
PENGADAAN PERUMAHAN SKALA MENENGAH
DI DENPASAR:
Studi Berdasarkan Strategi Pengembang
DEWA NGAKAN MADE JULIASTIKA
NIM 1291861010
PROGRAM MAGISTER
PROGRAM STUDI ARSITEKTUR – PERENCANAAN DAN
MANAJEMEN PEMBANGUNAN DESA DAN KOTA (PMPDK)
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2016
ii
PENGADAAN PERUMAHAN SKALA MENENGAH
DI DENPASAR:
Studi Berdasarkan Strategi Pengembang
Tesis untuk Memperoleh Gelar Magister pada Program Magister, Program
Studi Arsitektur-Perencanaan dan Manajemen Pembangunan Desa dan Kota
(PMPDK), Program Pascasarjana Universitas Udayana
DEWA NGAKAN MADE JULIASTIKA
NIM 1291861010
PROGRAM MAGISTER
PROGRAM STUDI ARSITEKTUR – PERENCANAAN DAN
MANAJEMEN PEMBANGUNAN DESA DAN KOTA (PMPDK)
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2016
iii
Lembar Persetujuan Pembimbing
TESIS INI TELAH DISETUJUI
PADA TANGGAL 11 OKTOBER 2016
Pembimbing I,
Pembimbing II,
I Nym Widya Paramadhyaksa, ST.,MT.,PhD
NIP 19740911 200012 1 001
Ir. Ciptadi Trimarianto. Ph.D.
NIP. 19570528 198503 1 001
Mengetahui
Ketua Program Studi Arsitektur
Program Pascasarjana
Universitas Udayana,
Direktur
Program Pascasarjana
Universitas Udayana,
Gusti Ayu Made Suartika, ST.,MEngSc.,PhD
NIP. 19691018 199412 2 001
Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S(K)
NIP 19590215 198510 2 001
iv
Tesis Ini Telah Diuji dan Dinilai
oleh Panitia Penguji pada
Program Pascasarjana Universitas Udayana
pada Tanggal 31 Agustus 2016
Berdasarkan SK Rektor Universitas Udayana
No.
: .............................................
Tanggal : ........................................
Panitia Penguji Usulan Penelitian Tesis adalah :
Ketua
: I Nyoman Widya Paramadhyaksa, S.T., M.T., Ph.D.
Anggota :
1.
Ir. Ciptadi Trimarianto. Ph.D.
2.
G.A.M Suartika, ST., M.EngSc., Ph.D.
3.
Prof. Ir. Ngakan Putu Sueca, M.T., Ph.D.
v
SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT
Saya yang bertandatangan di bawah ini:
Nama
: Dewa Ngakan Made Juliastika
Nim
: 1291861010
Program Studi
: Magister Arsitektur
Judul Tesis
: Pengadaan Perumahan Skala Menengah Di Denpasar:
Studi Kasus Berdasarkan Strategi Pengembang
Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah tesis ini bebas plagiat. Apabila
dikemudian hari terbukti terdapat plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya
bersedia menerima sanksi sesuai dengan Peraturan Mendiknas RI No. 17 Tahun
2010 dan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.
Denpasar, 11 Oktober 2016
Yang membuat pernyataan,
Dewa Ngakan Made Juliastika
vi
UCAPAN TERIMA KASIH
Puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena
atas rahmat-Nya, tesis ini dapat diselesaikan sesuai dengan rencana. Tesis ini
mengetengahkan judul “Pengadaan Perumahan Skala Menengah Di Denpasar:
Studi Berdasarkan Strategi Pengembang”.
Pada kesempatan ini, penulis ingin menyampaikan ucapan terima kasih yang
sebesar-besarnya kepada Rektor Universitas Udayana Bapak Prof. Dr. dr. Ketut
Suastika, Sp. PD (K.EMD), atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada
penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Magister di
Universitas Udayana. Ucapan terima kasih juga ditujukan kepada Direktur
Program Pascasarjana Universitas Udayana yang dijabat oleh Ibu Prof. Dr. dr.
A.A. Raka Sudewi, S.p.S(K), atas kesempatan yang diberikan kepada penulis
untuk menjadi mahasiswa Program Magister di Program Pascasarjana Universitas
Udayana.
Penulis juga mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Ibu
Gusti Ayu Made Suartika, ST., MengSc., Ph.D selaku Ketua Program Magister
Arsitektur. Terima kasih pula sebesar-besarnya penulis sampaikan kepada Bapak I
Nyoman Widya Paramadhyaksa, ST., MT., Ph.D selaku pembimbing I dan Bapak
Ir. Ciptadi Trimarianto. Ph.D, yang dengan penuh perhatian dan kesabaran telah
memberikan bimbingan, saran, semangat, serta motivasi yang besar kepada
penulis.
Penulisan dan penyusunan tesis ini tidak lepas dari bantuan, bimbingan
maupun saran dari para penguji tesis. Untuk itu pada kesempatan ini penulis
mengucapkan terima kasih kepada Bapak Prof. Dr. Ir. Putu Rumawan Salain,
M.Si., Ibu Gusti Ayu Made Suartika, ST., MengSc., Ph.D., Bapak Prof. Ir.
Ngakan Putu Sueca M.T., Ph.D., sebagai dosen penguji yang turut memberikan
masukan dan koreksi terhadap penyusunan tesis, sehingga tesis ini dapat
terselesaikan walapun jauh dari kata sempurna.
Tidak lupa penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada
kedua orang tua Ngakan Nyoman Keramas dan Desak Putu Banjar Puspa dan juga
vii
saudara Desak Ayu Sueka Martyani, Ngakan Nyoman Sutraptawan dan juga
Desak Made Sukma Widiyani yang senantisa memberi dorongan, semangat,
fasilitas, serta doa yang tulus untuk kelancaran tesis ini. Penulis juga
mengucapkan terima kasih untuk semua pihak yang telah membantu dalam
penyelesaian tesis ini yang tidak dapat penulis sebutkan satu-persatu.
Akhir kata penulis ucapkan, semoga Ida Sang Hyang Widhi Wasa/Tuhan
Yang Maha Esa selalu melimpahkan rahmat-Nya kepada penulis sekeluarga
beserta kepada semua pihak yang telah membantu pelaksanaan dan penyelesaian
tesis ini.
Denpasar, 11 Oktober 2016
Penulis
Dewa Ngakan Made Juliastika
viii
ABSTRAK
PENGADAAN PERUMAHAN SKALA MENENGAH
DI DENPASAR:
Studi Berdasarkan Strategi Pengembang
Rumah merupakan kebutuhan mendasar bagi setiap manusia sebagai tempat
untuk bernaung atau tinggal bersama keluarga. Menurut perundang- undangan
menyebutkan bahwa, pemerintah menjamin hak setiap warga negara untuk
memiliki rumah. Perumahan dan permukiman akan selalu berkembang sejalan
dengan pertumbuhan penduduk. Pertambahan penduduk di kota Denpasar yang
sangat cepat merupakan salah satu faktor yang melatar belakangi peningkatan
permintaan perumahan. Tingginya kebutuhan rumah di Denpasar menyebabkan
banyak pihak developer jeli dan cermat melihat kondisi ini sebagai peluang untuk
mengembangkan perumahan dengan berbagai tipe. Tingginya harga lahan di
Denpasar secara tidak langsung mempengaruhi strategi pengadaan perumahan
yang dilakukan oleh pengembang. Penelitian ini dilakukan bertujuan meneliti
bagaimana konsep pengadaan perumahan skala menengah oleh pengembang pada
tahap pra konstruksi, konstruksi, pasca konstruksi, serta meneliti mengenai
karakteristik pengadaan perumahan skala menengah oleh developer di Denpasar.
Pendekatan penelitian yang digunakan pada penelitian ini berdasarkan pada
metode penelitian kualitatif deskriptif dengan pendekatan naturalistik. Lokasi
penelitian ini terletak di kota Denpasar. Penentuan kasus penelitian menggunakan
teknik purposive sampling. Dengan memilih kasus perumahan yang memiliki
jumlah kavling 40 kavling atau lebih, sehingga diperoleh 7 studi kasus perumahan
yaitu Taman Wira Gatsu, Nuansa Seroja, KD Mansion, Griya Pererepan, Graha
Adi Village, Pesona Tunjung Sari Graha Adi.
Hasil dari penelitian ini adalah 5 topik makro dalam suatu pengembangan
perumahan di Denpasar yang terdiri dari, aspek pemilihan site, tahap perencanaan
bangunan, tahap konstruksi, tahap pasca konstruksi, dan tahap purnajual.
Kemudian didialogkan kembali sehingga menemukan beberapa aspek antara lain:
pengembangan disesuaikan dengan momentum harga lahan, segmen pasar,
kelengkapan fasilitas perumahan, aspek perijinan, dan juga pola interaksi dengan
lingkungan sekitar. Hasil dari dialog antar isu di lapangan kemudia didialogkan
dengan pemahaman umum secara etik sehingga diperoleh beberapa tahapan yang
berperan penting dalam pengadaan perumahan antara lain: tahap pra konstruksi,
dimana pengembang melakukan proses pemilihan lahan, yang dikaitkan dengan
teori komunitas berpagar sehingga pada tahap ini pengembang mengembangkan
perumahan dengan one gate system tidak sempurna karena masih adanya interaksi
antara penghuni perumahan dengan lingkungan sekitar. Tahap konstruksi
dilakukan pembuatan fasum dan fasos, pembuatan fasilitas pura dan bale banjar,
pengerjaan konstruksi bangunan. Tahap pasca konstruksi atau tahap pengelolaan
perumahan dan keterkaitan dengan dinas setempat.
Kata Kunci: Pengadaan, Perumahan, Strategi, Pengembang
ix
ABSTRACT
MEDIUM-SCALE HOUSING PROVISION IN DENPASAR:
Study Based on Developer Strategy
The house is a basic need for every human being as a place for shelter or
stay with family. According to the legislation states that the government guarantee
the right of every citizen to own a home. Housing and settlements will always
grow in line with population growth. Population growth in the Denpasar city very
quickly is one of the factors increase housing demand. The high demand for
homes in Denpasar caused many developers attentive and alert look at this
condition as an opportunity to develop housing with various types. The high price
of land in Denpasar indirectly affect housing provision strategy that undertaken
by the developer. This study was conducted aimed at exploring the concept of
medium-scale housing provision by developers on the pre-construction,
construction, post-construction, as well as examining the characteristics of the
procurement of medium-scale housing by developers in Denpasar.
The research approach used in this study is based on qualitative descriptive
research methods with a naturalistic approach. The research location is situated
in the Denpasarcity. The determination of the case study is using purposive
sampling techniques. By choosing housing case having a number of 40 lots or
more. Thus obtained 7 housing case namely Taman Wira Gatsu, Nuansa Seroja,
KD Mansion, Griya Pererepan, Graha Adi Village, Pesona Tunjung Sari Adi
Graha.
The results of this research are five macro topics in a housing development
in Denpasar consisting of, aspects of site selection, stages of building planning,
construction, post-construction phase and the post-sale phase. Then discoursed
back so founded several aspects, among others: development adapted to the land
price momentum, market segments, completion of housing facilities, licensing
aspects, and also patterns of interaction with the surrounding environment. The
results of this dialogue between the issues in the field later discussed with the
general understanding ethically in order to obtain some of the stages that play an
important role in the provision of housing, among others: pre-construction phase,
which developers make the process of selecting the land, which is associated with
the theory of a gated community so at this stage the developer to develop housing
with one gate system is not perfect because of the persistence of the interaction
between the residents of the housing to the environment. The construction phase is
done making of public facilities and social facilities, manufacturing facilities of
temples and bale banjar, the construction of the building. Post-construction stage
is phase of housing management and linkages with the local agency.
Keywords: Provision, Housing, Strategy, Developer.
x
RINGKASAN
PENGADAAN PERUMAHAN SKALA MENENGAH
DI DENPASAR:
Studi Berdasarkan Strategi Pengembang
Rumah merupakan kebutuhan mendasar bagi setiap manusia sebagai tempat
untuk bernaung atau tinggal bersama keluarga. Menurut perundang- undangan
menyebutkan bahwa, pemerintah menjamin hak setiap warga negara untuk
memiliki rumah. Perumahan dan permukiman akan selalu berkembang sejalan
dengan pertumbuhan penduduk. Pertambahan penduduk di kota Denpasar yang
sangat cepat merupakan salah satu faktor yang melatar belakangi peningkatan
permintaan perumahan. Peningkatan jumlah penduduk Kota Denpasar selama
beberapa tahun terakhir yaitu dari 833.900 jiwa (tahun 2012) menjadi 863.600
jiwa (tahun 2014). Laju pertumbuhan penduduk Kota Denpasar pada tahun 2014
adalah 2.06%/tahun. Kepadatan penduduk Kota Denpasar pada tahun 2014 telah
mencapai 6.759 jiwa per km2 (Badan Pusat Statistik Kota Denpasar, 2015).
Pertambahan penduduk di Kota Denpasar yang sangat cepat, baik dari
kelahiran maupun penduduk pendatang, merupakan salah satu faktor yang
melatarbelakangi peningkatan permintaan akan perumahan di Denpasar begitu
besar. Hal ini juga yang mengakibatkan terjadinya pengembangan perumahan
yang begitu cepat di Denpasar. Maraknya permintaan akan rumah tinggal di Kota
Denpasar, menyebabkan banyak pihak swasta khususnya para pengembang
melakukan pengembangan properti berupa perumahan dengan berbagai tipe
bangunan baik tipe sederhana, menengah maupun tipe mewah.
Berdasarkan observasi awal yang dilakukan di lapangan, permasalahan yang
sering terjadi disebabkan oleh pihak pengembang yang kurang memperhatikan
tahapan-tahapan yang perlu dilakukan dalam mengembangkan suatu perumahan
khususnya dari aspek legalitas dari perumahan yang diselenggarakan. Fenomena
lain yang terjadi di lapangan adalah tingginya harga lahan di Bali khususnya di
Denpasar, secara tidak langsung mempengaruhi strategi dari pengembang dalam
menyediakan perumahan di Denpasar. Salah satu pengaruhnya adalah perumahan
yang dikembangkan oleh developer di Kota Denpasar adalah perumahan dengan
hunian tipe menengah ke atas. Desain hunian juga ikut terpengaruh dengan
kondisi ini. Gaya hunian minimalis yang memang sedang marak saat ini, gaya
minimalis ini juga merupakan salah satu strategi developer dalam menekan biaya
pembangunan.
Penelitian ini bertujuan meneliti pengadaan perumahan oleh pengembang
pada tahap pra konstruksi, tahap konstruksi, serta tahap pasca konstruksi dalam
mengembangkan suatu perumahan skala menengah. Tujuan lainnya adalah untuk
mengetahui karakteristik dalam pengadaan perumahan skala menengah oleh
pengembang di Denpasar. Hasil dari penelitian nantinya diharapkan dapat menjadi
acuan bagi pihak pengembang dalam menyelenggarakan suatu perumahan yang
baik dan nyaman untuk dihuni dan sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang
xi
berlaku di Kota Denpasar. Selain itu juga, penelitian ini diharapkan dapat menjadi
dasar pertimbangan bagi pihak pemerintah serta instansi-instansi terkait dalam hal
kebijakan-kebijakan terkait dengan penyelenggaraan perumahan di Kota
Denpasar.
Landasan teori yang digunakan dalam penelitian ini adalah teori mengenai
perencanaan perumahan, teori komunitas berpagar (Gated Community), teori citra,
serta teori pemasaran. Dalam teori perencanaan perumahan disebutkan beberapa
aspek-aspek yang perlu diperhatikan dalam merencanakan suatu perumahan
yakni, aspek lingkungan, segmen pasar, tingkat kemampuan daya beli
(affordability), penawaran, serta kelembagaan (Suparno dan Marlina, 2006). Teori
lainnya adalah teori komunitas berpagar (gated community) yang merupakan
kawasan permukiman dengan akses terbatas yang membuat ruang publik menjadi
privat (Blakely dan Snyder, 1998). Teori ini terkait dengan konsep pengembang
dalam merencanakan suatu kawasan perumahan. Teori lainnya adalah teori citra.
Citra adalah jumlah dari keyakinan-keyakinan, gambaran-gambaran, dan kesankesan yang dimiliki seseorang pada suatu objek. Sikap dan perilaku seseorang
terhadap objek dibentuk oleh citra objek tersebut (Alma, 2004). Dalam penelitian
ini juga digunakan teori pemasaran. Pengertian pemasaran menurut Kotler (2005)
adalah suatu proses sosial dan manajerial yang didalamnya individu dan
kelompok mendapatkan apa yang mereka butuhkan dan inginkan dengan
menciptakan, menawarkan dan mempertukarkan produk dengan pihak lain. Hal
ini terkait dengan strategi pengembang dalam tahapan pemasaran. Keseluruhan
teori ini erat kaitannya dengan penelitian yang dilakukan dan digunakan sebagai
alat untuk menganalisis isu-isu yang ditemukan di lapangan.
Pendekatan penelitian yang digunakan pada penelitian ini berdasarkan pada
metode penelitian kualitatif deskriptif dengan pendekatan naturalistik. Metode
penelitian kualitatif deskriptif pada penelitian ini digunakan untuk
menggambarkan fakta-fakta yang ada di lapangan terkait dengan pengadaan suatu
perumahan oleh pengembang. Fakta-fakta tersebut meliputi konsep pengadaan
suatu perumahan skala menengah pada tahap pra konstruksi, konstruksi, hingga
tahap purna jual di Denpasar. Kasus penelitian diambil pada setiap kecamatan di
Denpasar, dengan mengambil tujuh kompleks perumahan skala menengah yang
memiliki jumlah kavling ≥ 40 kavling yang tersebar di setiap kecamatan di
Denpasar. Kasus ini dipilih berdasarkan perbandingan jumlah perumahan di Kota
Denpasar tahun 2013 pada masing-masing kecamatan. Ketujuh kasus terpilih
yakni, Perumahan Taman Wira Gatsu, Perumahan Nuansa Seroja, Perumahan
Graha Adi Village, Perumahan Pesona Tunjung Sari Graha Adi, Pitik Residence,
Kertha Dalem Mansion, serta Perumahan Griya Pererepan. Informan ditentukan
dengan teknik purposive (bertujuan), yaitu memilih informan yang mempunyai
pengetahuan dan pengalaman berkaitan dengan pengembangan perumahan di
Denpasar. Pihak-pihak yang dijadikan informan pada penelitian ini adalah
pengembang perumahan di Denpasar, konsultan maupun kontraktor, pengelola
perumahan, serta penghuni perumahan. Informan ini yang akan member informasi
terkait kondisi yang terjadi di lapangan.
Hasil dari penelitian yang dilakukan pada 7 (tujuh) studi kasus perumahan
skala menengah yang ada di Denpasar, proses pengadaan perumahan terdiri dari
xii
beberapa tahapan dan sekaligus menjadi isu-isu yang ditemukan dalam penelitian
yang dilakukan. Tahapan tersebut yakni, tahap pemilihan site, tahap perencanaan
bangunan, tahap konstruksi, tahap pasca konstruksi, dan tahap purna jual. Pada
proses pemilihan site pada kasus yang diteliti terjadi dalam beberapa tahapan
yakni, pemilihan site, pembelian site, dan pematangan site. Pada tahapan
perencanaan bangunan terdiri dari beberapa tahapan yakni, menentukan sasaran
konsumen, menentukan tipe hunian, menentukan style bangunan dan estimasi
harga jual hunian, menentukan arah orientasi bangunan, menentukan desain
bangunan, dan pemasaran atau promosi unit hunian. Tahap Konstruksi terdiri dari
beberapa tahapan yakni, penetapan pihak kontraktor, revisi desain, upacara (ritual)
pra konstruksi, tahap finishing, serta pemasaran dan promosi. Tahap pasca
konstruksi terdiri dari beberapa proses yakni, proses pelunasan, serah terima,
renovasi, sosialisasi fasilitas perumahan, proses pengelolaan, menjalin hubungan
dengan desa setempat, serta pemasaran dan promosi. Tahapan terakhir adalah
tahap purna jual, pada fase ini terdapat beberapa aspek yang perlu diperhatikan
yakni, proses pindah tangan, keluhan dan penanganannya, serta penambahan
fungsi ekonomis.
Isu-isu yang diperoleh di lapangan kemudian didialogkan dan memperoleh
hasil berupa beberapa aspek pengadaan perumahan yakni, pengembangan
disesuaikan dengan momentum harga lahan, segmen pasar, kelengkapan fasilitas
perumahan, aspek perjinan, serta pola interaksi dengan lingkungan sekitar.
Isu-isu yang ditemukan di lapangan kemudian didialogkan kembali dengan
pemahaman umum secara etik terkait pengadaan perumahan. Dialog tersebut
memperoleh hasil berupa karakteristik dalam mengadakan suatu perumahan skala
menengah di Denpasar. Karakteristik ini dapat dilihat pada masing-masing
tahapan pengadaan perumahan yakni pada tahap pra konstruksi, konstruksi, serta
pada tahap pasca konstruksi. Pada masing-masing tahapan ini disebutkan
mengenai dampak dari budaya dan adat setempat pada proses desain, konstruksi
maupun pasca konstruksi. Pada awal perencanaan hingga saat perumahan ini
dapat dihuni, pengembang melakukan upacara (ritual) sesuai dengan adat
setempat. Hal ini bertujuan agar proses perencanaan perumahan berjalan dengan
lancar. Desain master plan maupun unit hunian secara tidak langsung juga
dipengaruhi oleh budaya setempat kaitannya dengan fasos dan fasum yang
disediakan pada suatu kawasan perumahan, serta fasad bangunan yang harus
menampilkan arsitektur lokal yang terkait dengan persyaratan dari dalam
mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).
Segmen pasar yang dituju oleh pengembang juga dibahas dalam penelitian
ini. Harga lahan yang fluktuatif di Kota Denpasar memicu pengembang untuk
menentukan strategi-strategi yang tepat dalam hal investasi, penjualan, maupun
pemasaran. Harga lahan yang tinggi ini secara tidak langsung juga menjadi dasar
pertimbangan bagi pengembang untuk mengembangkan perumahan skala
menengah dengan desain hunian yang minimalis. Hal ini dilakukan untuk
menekan biaya yang dikeluarkan pada tahap konstruksi.
xiii
DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN SAMPUL DEPAN........................................................................... i
HALAMAN SAMPUL DALAM .......................................................................... ii
PRASYARAT GELAR ........................................................................................ iii
HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ................................................... iv
HALAMAN PENETAPAN PANITIA PENGUJI................................................. v
LEMBAR PERNYATAAN .................................................................................. vi
UCAPAN TERIMA KASIH ................................................................................ vii
ABSTRAK ............................................................................................................ ix
ABSTRACT ........................................................................................................... x
RINGKASAN ....................................................................................................... xi
DAFTAR ISI ..................................................................................................... xiv
DAFTAR GAMBAR ........................................................................................ xix
DAFTAR TABEL ............................................................................................. xxi
DAFTAR DIAGRAM ....................................................................................... xxii
DAFTAR ISTILAH .......................................................................................... xxiii
DAFTAR LAMPIRAN ..................................................................................... xxiv
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang .......................................................................................... 1
1.2 Rumusan Masalah ..................................................................................... 5
1.3 Tujuan Penelitian ...................................................................................... 5
1.3.1
Tujuan Umum ................................................................................ 5
1.3.2
Tujuan Khusus ............................................................................... 5
1.4 Manfaat Penelitian .................................................................................... 6
1.4.1
Manfaat Akademis ......................................................................... 6
1.4.2
Manfaat Praktis .............................................................................. 6
BAB II TINJAUAN PUSTAKA, KONSEP, LANDASAN TEORI, DAN
MODEL PENELITIAN
2.1 Tinjauan Pustaka ....................................................................................... 7
2.1.1
Perilaku Pengembang Real Estate dalam Menentukan Lokasi
Perumahan di Kabupaten Sleman ................................................. 7
2.1.2
Kajian Pola Pengembangan Perumahan Ditinjau dari Unsurunsur Pembentuk Karakter Lingkungan dan Bangunan: Studi
xiv
Kasus Perumahan Bale Agung Residence, Jogja Regency dan
Casa Grande Yogyakarta .............................................................. 8
2.1.3
Faktor-faktor pemilihan lokasi perumahan di Kabupaten
Sleman dan Kabupaten Bantul dari Sudut Pandang Penghuni
dan Pengembang Perumahan ........................................................ 9
2.2 Kerangka Berpikir ................................................................................... 12
2.3 Konsep ..................................................................................................... 14
2.2.1
Pengadaan Perumahan ................................................................. 14
2.2.2
Perumahan Skala Menengah di Denpasar .................................... 15
2.2.3
Strategi Pengembang dalam Pengadaan Perumahan ................... 16
2.4 Landasan Teori ........................................................................................ 17
2.3.1
Perencanaan Perumahan .............................................................. 17
2.3.2
Gated Community ........................................................................ 21
2.3.3
Teori Pemasaran ........................................................................... 23
2.4 Model Penelitian ..................................................................................... 24
BAB III METODE PENELITIAN
3.1 Pendekatan Penelitian ............................................................................. 26
3.2 Lokasi Penelitian ..................................................................................... 27
3.3 Jenis dan Sumber Data ............................................................................ 28
3.3.1
Jenis Data ..................................................................................... 28
3.3.2
Sumber Data................................................................................. 29
3.4 Instrumen Penelitian ............................................................................... 30
3.5 Teknik Pemilihan Studi Kasus dan Informan .......................................... 32
3.6 Teknik Pengumpulan Data ....................................................................... 35
3.7 Teknik Analisis Data ............................................................................... 39
3.8 Teknik Penyajian Data ........................................................................... 40
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1 Gambaran Umum Kota Denpasar ............................................................ 42
4.2 Pemanfaatan Ruang Wilayah Kota Denpasar sebagai Perumahan dan
Permukiman ............................................................................................. 43
4.3 Pengadaan Perumahan Skala Menengah ................................................. 48
xv
4.3.1
Perumahan Taman Wira Gatsu The Town House (Studi
Kasus 1) ....................................................................................... 49
4.3.1.1 Kondisi Fisik Perumahan ....................................................... 49
4.3.1.2 Sarana dan Prasarana di Wilayah Sekitar Perumahan ........... 51
4.3.1.3 Tahap Pra Konstruksi ............................................................. 54
4.3.1.4 Tahap Konstruksi ................................................................... 56
4.3.1.5 Tahap Pasca Konstruksi ......................................................... 57
4.3.2
Perumahan Nuansa Seroja (Studi Kasus 2) ................................. 60
4.3.2.1 Kondisi Fisik Perumahan ....................................................... 61
4.3.2.2 Sarana dan Prasarana di Wilayah Sekitar Perumahan ........... 62
4.3.2.3 Tahap Pra Konstruksi ............................................................. 64
4.3.2.4 Tahap Konstruksi ................................................................... 66
4.3.2.5 Tahap Pasca Konstruksi ......................................................... 67
4.3.3
Perumahan Graha Adi Village (Studi Kasus 3) ........................... 68
4.3.3.1 Kondisi Fisik Perumahan ....................................................... 69
4.3.3.2 Sarana dan Prasarana di Wilayah Sekitar Perumahan ........... 71
4.3.3.3 Tahap Pra Konstruksi ............................................................. 73
4.3.3.4 Tahap Konstruksi ................................................................... 76
4.3.3.5 Tahap Pasca Konstruksi ......................................................... 77
4.3.4
Perumahan Pesona Tunjung Sari Graha Adi (Studi Kasus 4)...... 78
4.3.4.1 Kondisi Fisik Perumahan ....................................................... 79
4.3.4.2 Sarana dan Prasarana di Wilayah Sekitar Perumahan ........... 80
4.3.4.3 Tahap Pra Konstruksi ............................................................. 82
4.3.4.4 Tahap Konstruksi ................................................................... 84
4.3.4.5 Tahap Pasca Konstruksi ......................................................... 85
4.3.5
Perumahan Pitik Residence (Studi Kasus 5) ................................ 86
4.3.5.1 Kondisi Fisik Perumahan ....................................................... 87
4.3.5.2 Sarana dan Prasarana di Wilayah Sekitar Perumahan ........... 89
4.3.5.3 Tahap Pra Konstruksi ............................................................. 90
4.3.5.4 Tahap Konstruksi ................................................................... 92
4.3.5.5 Tahap Pasca Konstruksi ......................................................... 93
xvi
4.3.6
Perumahan Kerta Dalem Mansion (Studi Kasus 6) ..................... 94
4.3.6.1 Kondisi Fisik Perumahan ....................................................... 95
4.3.6.2 Sarana dan Prasarana di Wilayah Sekitar Perumahan ........... 96
4.3.6.3 Tahap Pra Konstruksi ............................................................. 98
4.3.6.4 Tahap Konstruksi ................................................................. 101
4.3.6.5 Tahap Pasca Konstruksi ....................................................... 102
4.3.7
Perumahan Griya Pererepan (Studi Kasus 7)............................. 103
4.3.7.1 Kondisi Fisik Perumahan ..................................................... 104
4.3.7.2 Sarana dan Prasarana di Wilayah Sekitar Perumahan ......... 105
4.3.7.3 Tahap Pra Konstruksi ........................................................... 106
4.3.7.4 Tahap Konstruksi ................................................................. 108
4.3.7.5 Tahap Pasca Konstruksi ....................................................... 108
4.4 Isu di Lapangan ..................................................................................... 109
4.4.1
Tahap Pemilihan Site pada Proses Pengadaan Perumahan ........ 110
4.4.2
Tahap Perencanaan Bangunan pada Proses Pengadaan
Perumahan .................................................................................. 114
4.4.3
Tahap Konstruksi pada Proses Pengadaan Perumahan .............. 118
4.4.4
Tahap Pasca Konstruksi pada Proses Pengadaan Perumahan .... 121
4.4.5
Tahap Purna Jual pada Proses Pengadaan Perumahan............... 124
4.5 Dialog Antar Isu di Lapangan ................................................................ 126
4.5.1
Pengembangan Disesuaikan dengan Momentum Harga Lahan . 127
4.5.2
Segmen Pasar ............................................................................. 128
4.5.3
Kelengkapan Fasilitas Perumahan ............................................. 130
4.5.4
Aspek Perijinan .......................................................................... 131
4.5.5
Pola Interaksi dengan Lingkungan Sekitar ................................ 131
4.6 Dialog antara Isu di Lapangan dengan Pemahaman Umum secara
Etik ......................................................................................................... 133
4.6.1
Tahap Pra Konstruksi ................................................................. 133
4.6.2
Tahap Konstruksi ....................................................................... 134
4.6.3
Pasca Konstruksi ........................................................................ 136
xvii
BAB V SIMPULAN DAN SARAN
5.1 Simpulan ............................................................................................... 137
5.2 Saran ...................................................................................................... 142
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................ 144
LAMPIRAN ....................................................................................................... 146
xviii
DAFTAR GAMBAR
Halaman
Gambar 3.1 Peta Lokasi Penelitian ...................................................................... 28
Gambar 3.2 Grafik Jumlah Perumahan Kota Denpasar Tahun 2013 ................... 33
Gambar 3.3 Tujuh Titik Perumahan Lokasi Penelitian ....................................... 34
Gambar 4.1 Tujuh Titik Perumahan Lokasi Penelitian (Kasus) .......................... 48
Gambar 4.2 Peta Kecamatan Denpasar Utara ..................................................... 49
Gambar 4.3 Lokasi Perumahan Taman Wira Gatsu (Kasus 1) ........................... 49
Gambar 4.4 Kondisi Lingkungan Perumahan Taman Wira Gatsu
The Town House .............................................................................. 50
Gambar 4.5 Hunian Tipe 100 .............................................................................. 51
Gambar 4.6 Hunian Tipe 70 ................................................................................ 51
Gambar 4.7 Fungsi Tambahan yang berkembang ............................................... 51
Gambar 4.8 Sarana dan Prasarana di Sekitar Perumahan Taman Wira Gatsu
The Town House .............................................................................. 53
Gambar 4.9 Peta Kecamatan Denpasar Utara ...................................................... 60
Gambar 4.10 Lokasi Perumahan Nuansa Seroja (Kasus 2) ................................ 60
Gambar 4.11 Kondisi Lingkungan Perumahan Nuansa Seroja ........................... 61
Gambar 4.12 Kondisi Lingkungan Perumahan Nuansa Seroja ........................... 62
Gambar 4.13 Sarana dan Prasarana di Sekitar Peumahan Nuansa Seroja ........... 63
Gambar 4.14 Peta Kecamatan Denpasar Barat .................................................... 68
Gambar 4.15 Lokasi Perumahan Graha Adi Village (Kasus 3) ........................... 68
Gambar 4.16 Hunian Tipe 90 ............................................................................... 69
Gambar 4.17 Rumah Tinggal Pengembang Perumahan ...................................... 69
Gambar 4.18 Hunian Tipe 100 ............................................................................. 69
Gambar 4.19 Kondisi Lingkungan Perumahan Graha Adi Village .................... 70
Gambar 4.20 Sarana dan Prasarana di Sekita Perumahan Graha Adi Village ..... 71
Gambar 4.21 Bentuk Kavling Lahan pada Perumahan Graha Adi Village ......... 75
Gambar 4.22 Peta Kecamatan Denpasar Barat .................................................... 79
Gambar 4.23 Lokasi Perumahan Pesona Tunjung Sari Graha Adi (Kasus 4) ..... 79
Gambar 4.24 Kondisi Lingkungan Perumahan Pesona Tunjung Sari
xix
Graha Adi ....................................................................................... 80
Gambar 4.25 Sarana dan Prasarana di Sekitar Perumahan
Pesona Tunjung Sari Graha Adi...................................................... 81
Gambar 4.26 Peta Kecamatan Denpasar Selatan ................................................. 87
Gambar 4.27 Lokasi Perumahan Pitik Residence (Kasus 5) ............................... 87
Gambar 4.28 Kondisi Lingkungan Perumahan Pitik Residence .......................... 88
Gambar 4.29 Tambahan Fungsi yang berkembang di Kawasan Perumahan
Pitik Residence............................................................................... 88
Gambar 4.30 Sarana dan Prasarana di Sekitar Perumahan Pitik Residence ........ 89
Gambar 4.31 Peta Kecamatan Denpasar Selatan ................................................. 94
Gambar 4.32 Lokasi Perumahan Kerta Dalem Mansion (Kasus 6) ..................... 94
Gambar 4.33 Kondisi Perumahan Kerta Dalem Mansion ................................... 95
Gambar 4.34 Kondisi Perumahan Kerta Dalem Mansion ................................... 96
Gambar 4.35 Sarana dan Prasarana di Sekitar Perumahan
Kerta Dalem Mansion .................................................................... 98
Gambar 4.36 Peta Kecamatan Denpasar Selatan .............................................. 104
Gambar 4.37 Lokasi Perumahan Griya Pererepan ............................................. 104
Gambar 4.38 Kondisi Lingkungan Perumahan Griya Pererepan ....................... 105
Gambar 4.39 Fasilitas Umum di Sekitar Lokasi Perumahan Griya Pererepan .. 106
Gambar 4.40 Fasad Bangunan yang menerapkan Elemen Arsitektur Lokal ..... 117
Gambar 4.41 Fasade Bangunan Minimalis dan Tidak Menerapkan
Elemen Arsitektur Lokal ............................................................... 117
xx
DAFTAR TABEL
Halaman
Tabel 2.1 Kajian Pustaka Penelitian yang Sejenis ............................................... 11
Tabel 3.1 Teknik Pengumpulan Data ................................................................... 38
Tabel 3.2 Teknik Analisa Data dan Penyajian Data ........................................... 41
Tabel 4.1 Tahap Pemilihan Site pada Proses Penyediaan Perumahan ............... 110
Tabel 4.2 Tahap-tahap pada Proses Perencanaan Perumahan ........................... 115
Tabel 4.3 Tahap-tahap pada Proses Konstruksi ................................................. 119
Tabel 4.4 Tahap-tahap pada Proses Pasca Konstruksi ...................................... 121
Tabel 4.5 Tahap-tahap pada Proses Purnajual ................................................... 125
xxi
DAFTAR DIAGRAM
Diagram 2.1 Kerangka Berpikir .......................................................................... 13
Diagram 2.2 Model Penelitian ............................................................................ 25
Diagram 3.1 Teknik Analisis Data....................................................................... 39
Diagram 4.1 Jumlah Perumahan di Kota Denpasar 2013 .................................... 45
Diagram 4.2 Tipe Rumah di Perumahan Pengembang
di Kota Denpasar tahun 2013 .......................................................... 45
Diagram 4.3 Grafik Sasaran Penghuni Perumahan Pengembang
di Kota Denpasar tahun 2013 .......................................................... 46
Diagram 4.4 Peresentase Hunian dan Fasos serta Fasum Perumahan ............... 113
xxii
DAFTAR ISTILAH
Perumahan
: Sebagai kelompok rumah yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang
dilengkapi dengan sarana dan prasarana
Permukiman
: Bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan lindung,
baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang
berfungsi sebagagai lingkungan tempat tinggal atau
lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung
perikehidupan dan penghidupan
Developer
: Orang atau perusahan yang bergerak di bisnis property
sebagai pengembang (pembangun dan pemasar property)
baik itu berupa perumahan dalam skala besar maupun
kecil
Grand tour
: Observasi awal dalam suatu penelitian untuk melihat
fenomena yang ada di lapangan.
Informan
: Orang yang member informasi atau keterangan
Legal
: Sah
IMB
: Ijin Mendirikan Bangunan
Banjar
: Lingkungan permukiman, komunitas tradisional
Banjar Dinas
: Banjar dinas hanya mengikuti kegiatan atau peraturan
dinas di dalam desa adat tersebut, seperti pengurusan
KTP, Domisili atau hal dinas lainnya.
Bale Banjar
: Bangunan yang merupakan ruang komunal untuk
kegiatan sosial budaya di suatu kelompok masyarakat.
Fasum
: Fasilitas umum
Fasos
: Fasilitas sosial
Ngeruak
: Upacara yang dilakukan pada saat memulai pembangunan
Melaspas
: Upacara pembersihan yang dilakukan setelah bangunan
selesai di bangun dan siap di tempati
xxiii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1. Daftar Pertanyaan Pihak Developer
Lampiran 2. Daftar Pertanyaan Pihak Penghuni Perumahan
Lampiran 3. Daftar Informan
xxiv